Приобретение собственной квартиры в новостройке — всегда долгожданное, ответственное и одновременно затратное событие. Хочется, чтобы объект сдался в срок, а все работы были выполнены качественно. И по закону застройщик должен соблюдать строительные нормы и правила, следовать архитектурному и дизайн-проекту. Но, к сожалению, не все подрядчики сдают качественный результат и укладываются во временные рамки.
Любые дефекты в такой ситуации — это не только серьезные огорчения, но и дополнительные траты. При этом недобросовестный застройщик вовсе может отказаться от устранения недостатков и не вернуть деньги. Разберемся, как обезопасить себя, какие права есть у заказчика и как правильно заявить претензию на качество строительных работ.
Важное условие — договор с застройщиком
При покупке квартиры обязательно составляется договор. Он включает описание характеристик жилья и перечень строительных, ремонтных и отделочных работ, которые должны быть выполнены. Письменное закрепление взаимных обязательств сторон существенно упрощает юридическое разрешение спора.
КАК написать ПРЕТЕНЗИЮ? Возвращаем деньги за некачественный товар
При наличии письменного соглашения не нужно доказывать факт совершения сделки и ее условия. Важно, чтобы договор с застройщиком, будь то участие в долевом строительстве или продажа готовой квартиры, был зарегистрирован в Росреестре в соответствии с законодательством. Это обязательное условие действительности сделки.
В договоре, помимо характеристик недвижимости, должны быть прописаны следующие условия:
- цена и порядок оплаты;
- сроки выполнения работ и сдачи заказчику;
- права и обязанности сторон;
- наименование и действительные реквизиты застройщика.
Важно, чтобы в договоре были отражены все существенные для вас условия. Все остальное автоматически подпадает под законодательное регулирование. Правоотношения сторон по договору долевого участия в строительстве и купли-продажи готовой квартиры подчиняются нормам Закона №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», Гражданского кодекса РФ и закона «О защите прав потребителей» № 2300-1 от 07.02.1992 (далее — ЗоЗПП).
Когда можно подать претензию
Наличие дефектов заявляется при приемке квартиры. Если заказчик обнаружит недостатки выполненных работ, он вправе не принимать их и предъявить претензию в соответствии со статьями № 557 ГК РФ, № 10 ФЗ 214 от 30.12.2004, № 18 и 29 ЗоЗПП.
Все видимые дефекты нужно выявить при приемке. Подписанный без замечаний акт выполненных работ усложняет разрешение спора с застройщиком. Именно поэтому важно, чтобы в приемке участвовал специалист по строительству со специальным измерительным инструментом. Если недостаток скрытый и его невозможно было обнаружить при визуальном осмотре, то заказчик вправе заявить о нем в течение гарантийного срока.
Недостатки ремонта и доказательства их наличия
Под недостатками квартиры и выполненных в ней ремонтных работ подразумеваются любые несоответствия:
Принцип заполнения претензи. образец претензии. шаблон претензии. как написать претензию. претензия.
- строительным нормам и правилам;
- проектной документации (дизайн-проекту);
- спецификации используемых материалов и оборудования;
- требованиям заказчика, прописанным в договоре.
Если соглашением сторон не предусмотрены особые требования к объекту недвижимости, то дефектами будут считаться любые несоответствия обычно предъявляемым требованиям. Под ними понимается усредненное качество аналогичных работ, позволяющее использовать жилое помещение по прямому назначению. И в любом случае результат строительства и ремонта должен соответствовать ГОСТам и СНиПам, даже если это не прописано в договоре.
Если застройщик самовольно заменил предусмотренный проектом или спецификацией тип и (или) модель строительных материалов либо оборудования, то это также признается нарушением. Но из этого правила бывают исключения. Например, если он докажет, что использованные материалы или оборудование имеют лучшие потребительские свойства по сравнению с теми, что указаны в спецификации или проекте. Если заказчик сам предварительно согласовал замену, то он не вправе в последующем ссылаться на несоответствие при приемке квартиры. Отличия отделочных материалов по размерам, цвету и фактуре тоже имеют существенное значение.
Недостатки ремонта квартиры или жилого дома в целом могут проявляться во многом. Приведем несколько наиболее распространенных проблем:
- Нарушения при монтаже сантехнических сетей и приборов. Например, контруклон канализации, зауженный диаметр труб, протечки соединений, несоблюдение общепринятых позиционных и размерных стандартов.
- Некачественное заполнение оконных проемов. Окна чаще всего устанавливаются еще в ходе капитального строительства. И если правила монтажа не соблюдаются, то при последующих отделочных работах конструкции могут быть повреждены.
- Нарушения при монтаже электрических сетей и устройств. Применение проводов с меньшим сечением, разрывы линий, комбинирование меди и алюминия, установка слабых автоматов, несоответствие мест расположения выводов дизайн-проекту. Нередко строители небрежно устанавливают монтажные коробки, и они находятся не по уровню, слишком утоплены в стену или выпирают. Проводка должна идти строго вертикально или в крайнем случае горизонтально. Важное значение имеет качество соединений в распределительных коробках.
- Дефекты черновой отделки. Нарушения требований к качеству строительных поверхностей пола, стен, потолков. Все плоскости должны быть ровными, без шероховатостей, вмятин и горбов. Пол строго горизонтальный во всех направлениях, стены вертикальные, углы в прямоугольных помещениях прямые. Все поверхности перед финишной отделкой должны быть прогрунтованы, в санузлах необходима гидроизоляция. Большинство недостатков можно обнаружить невооруженным глазом, а также при помощи лазерного или пузырькового уровня, правила и уголка.
- Дефекты чистовой отделки. Механические повреждения поверхностей, несоблюдения горизонтальности плоскостей и вертикальности направлений. Например, неровная укладка плитки, отслоения обоев, неравномерный окрас, неаккуратные запилы багетов или плинтусов, кривые стыки разных видов материалов.
- Некачественная установка бытовых приборов. Пункт актуален при сдаче квартиры под ключ. Строители в процессе монтажа могут повредить бытовую технику, поэтому нужно все тщательно проверить. При установке оборудования должны строго соблюдаться требования горизонтальности и вертикальности. Все должно быть устроено так, чтобы этим было удобно пользоваться.
Доказать тот или иной недостаток можно путем сравнения результата выполненной работы со спецификацией, проектом или ГОСТами, СНиПами. Все обнаруженные нарушения необходимо отразить в дефектном акте. Если застройщик отказывается принимать замечания по качеству, целесообразно провести независимую строительно-техническую экспертизу. По итогу заказчик получит официальное экспертное заключение, в котором будут отражены все недостатки квартиры и выполненных в ней работ. Его можно использовать для составления претензии и далее в судебном процессе.
Что можно требовать по закону
ЗоЗПП предоставляет потребителю право по своему выбору требовать:
- безвозмездного устранения выявленных дефектов;
- соразмерного уменьшения цены выполненных работ;
- возмещения расходов на устранение недостатков своими силами или с привлечением третьих лиц;
Если в назначенный срок застройщик не устранил заявленные дефекты, заказчик вправе потребовать возмещения убытков. Удовлетворение требования о повторном выполнении ремонта или безвозмездном устранении недостатков не освобождает подрядчика от уплаты штрафов или пеней за нарушение сроков сдачи квартиры.
К убыткам могут быть отнесены следующие затраты:
- на съем жилья за период просрочки;
- помощь экспертов;
- приобретение новых материалов взамен испорченных.
Отдельно потребитель имеет право требовать от застройщика денежной компенсации морального вреда. Для этого необходимо доказать наличие физических и (или) нравственных страданий, а также причинно-следственную связь между ними и некачественным ремонтом.
Сроки направления претензии
Статья 29 ЗоЗПП разрешает предъявить требования по некачественному ремонту квартиры или жилого дома как при приемке работ, так и в процессе выполнения заказа.
На скрытые дефекты установлены специальные сроки подачи претензии :
- в течение действия гарантии, установленной договором;
- если гарантийный срок не предусмотрен, то в разумный срок, но не позднее двух лет со дня приемки ремонта, если недостатки относятся к капитальному строению, то до пяти лет.
Договорное условие о гарантийном периоде менее двух или пяти лет является ничтожным, так как оно противоречит закону. Застройщик отвечает за все дефекты, возникшие во время гарантии, если не докажет, что они возникли по вине заказчика или третьих лиц.
Как составить претензию
В законодательстве нет четких требований к форме и содержанию претензии . Ее необходимо составлять, опираясь на нормы права , регулирующие порядок оформления исковых заявлений. Такая позиция логична, поскольку любая претензия — это основа потенциального иска. Перед тем как оформить требования, необходимо собрать сведения о застройщике, договор, переписку и доказательства некачественного ремонта квартиры или жилого дома.
Претензия должна содержать:
- Ф. И. О., адрес и иные контактные данные заявителя;
- наименование и реквизиты застройщика;
- фактические обстоятельства правоотношений сторон;
- суть спора с указанием недостатков выполненных работ;
- четко сформулированные требования;
- ссылки на нормы законодательства;
- доказательства наличия дефектов;
- перечень прилагаемых документов.
Готовая претензия подписывается заявителем или его уполномоченным представителем. К заявлению можно приложить дефектный акт, фотографии выявленных недостатков, заключение эксперта и иные доказательства. Претензию можно вручить уполномоченному представителю застройщика лично под подпись либо отправить заказным письмом с описью вложения по почте на юридический адрес.
Сложности при составлении претензии
Неподготовленному человеку сложно правильно сформулировать свои требования к застройщику и официально оформить претензии . Основные трудности обычно связаны с незнанием:
- строительной и юридической терминологии;
- способов обнаружения и фиксации дефектов;
- положений ГОСТов и СНиПов;
- прав потребителя, закона о ДДУ и правил составления претензии;
- юридического адреса застройщика.
Чтобы не разбираться во всем этом самостоятельно, обратитесь за квалифицированной юридической помощью к профильным специалистам Lex Group. Компания специализируется на взыскании компенсаций за некачественный ремонт квартир и домов в Москве , имеет в штате юристов и экспертов в строительстве и огромный практический опыт за плечами. Все это позволяет успешно решать строительные проблемы клиентов юридическим путем. К тому же нет никакой предоплаты за услуги . Заказчик платит только за результат по факту решения поставленной задачи или поступления денег на свой счет.
Источник: lex24.ru