Как строится долевое строительство

Государственное предприятие «УКС г.Могилева» осуществляет заключение договоров на долевое строительство квартир.

Клиенты без масок не обслуживаются согласно решения Могилевского городского исполнительного комитета № 8-86 от 04.11.2020г.

Перечень объектов долевого строительства:

По всем вопросам заключения и исполнения договоров на строительство и покупку недвижимости необходимо обращаться в жилищный отдел Государственного предприятия «УКС г.Могилева» по адресу: ул. Первомайская д.29/1, пятый этаж, (здание бывшей гостиницы «Днепр», вход с торца здания), телефон: +375 222 65-29-48.

• Понедельник — Пятница: с 08.00 до 13.00, с 14.00 до 17.00
• Четверг: дежурный сотрудник до 18.00

Клиенты принимаются только в масках

Наличие площадей на конкретную дату уточняйте по телефону: +375 222 65-29-48

Контактная информация

212030, Беларусь, Могилев, ул. Первомайская, д. 29/1

Тел.: +375 222 65-22-06 приемная
+375 222 65-29-48 жилищный отдел

Долевое строительство для чайников

+375 222 41-41-53 факс

Государственное предприятие предлагает в аренду помещение
52,88 м²
по адресу: ул.Мовчанского, 24б

Источник: uks.mogilev.biz

Долевое строительство: как подготовиться к участию?

Долевое строительство жилья – вид строительства, при котором для оплаты стоимости проведения работ привлекаются средства дольщиков (инвесторов), а готовое жилье становится их собственностью.

Схема долевого строительства является удобной как для застройщиков, которые сразу же получают необходимое финансирование, так и для дольщиков – оплата жилья (единовременно или в рассрочку) на этапе строительства позволяет выгодно вложить средства, поскольку во-первых рыночные цены на жилье имеют тенденцию к постоянному росту, а во-вторых – готовая квартира существенно дорожает уже за счет самого факта своей «готовности». Таким образом, в случае приобретения квартиры на этапе строительства, получается существенная экономия.

Что следует знать участникам долевого строительства

Как и любые другие инвестиции, долевое строительство несет в себе некоторые риски. Застройщик может не выполнить свои обязательства – причем как умышленно (в наиболее неприятных случаях, которыми богата история отечественного долевого строительства, псевдо-застройщик мало того, что изначально не имел намерения выполнять свои обязательства, так еще и осуществлял продажи одной и той же «виртуальной» квартиры сразу нескольким дольщикам), так и в силу внешних факторов, таких как существенные изменения в экономике страны (с чем многие и столкнулись в кризисные 2008-2009 гг.). Кроме того, готовая квартира по качеству может отличаться – и далеко не в лучшую сторону – от обещанной застройщиком в момент заключения договора.

До недавнего времени граждане-участники долевого строительства были практически беззащитны и в случае возникновения тех или иных проблем обречены на многолетние судебные разбирательства и с большой вероятностью – потерю вложенных средств.

Ситуация значительно улучшилась после вступления в силу Федерального Закона № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» от 30.12.2004г., который установил жесткие требования к застройщикам в части заключения и исполнения договоров о долевом строительстве.

Тем не менее, полностью решить проблему закон не в состоянии. Однако, при соблюдении наших рекомендаций, вероятность столкнуться с недобросовестными или непрофессиональными застройщиками можно свести к нулю.

Как подготовиться к участию в долевом строительстве

1. Ознакомьтесь с «портфолио» застройщика. Большинство солидных организаций уделяют немало времени освещению своей деятельности. Информацию о завершенных объектах можно найти на официальных сайтах компаний и в крупных отраслевых СМИ.

Нелишне будет также промониторить интернет на предмет упоминания застройщика в новостях и на тематических форумах, поискать отзывы жильцов сданных домов – если Вы столкнетесь с той или иной негативной информацией, есть смысл задуматься о смене партнера.

2. Ознакомьтесь со следующими документами:
— разрешение на строительство;
— документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок;
— проектная документация;
— заключение о государственной экспертизе проекта;
— сведения об опубликованной проектной декларации.

Зачастую деятельность по продаже квартир начинается еще до получения застройщиком части вышеперечисленных документов (что, к слову, является прямым нарушением 214-го закона). А между тем, получение всех необходимых согласований и разрешений для начала строительства может растянуться на долгие месяцы и годы, что в свою очередь значительно отсрочит сдачу объекта в эксплуатацию.

3. Обязательно изучите Ваш договор участия в долевом строительстве. В идеале это должен быть именно «Договор участия в долевом строительстве», составленный на основе всё того же закона 214-ФЗ. Такой договор в обязательном порядке содержит определение приобретаемой квартиры с привязкой к проектной документации, информацию о сроках передачи квартиры дольщику, цену квартиры, сроки и порядок ее уплаты, а также гарантийный срок на объект долевого строительства.

К сожалению, большая часть сделок на рассматриваемом рынке все еще осуществляется по иным формам договоров. Как правило, они предполагают значительно меньшую степень отвественности застройщика, а также более «гибкий» подход к стоимости квартиры, что может вылиться в дополнительные расходы – и весьма существенные. В этом случае нелишне будет проконсультироваться у профессионального юриста, который сможет обозначить все возможные риски и подводные камни «альтернативного» договора.

4. Проконтролируйте государственную регистрацию договора. Договор участия в долевом строительстве подлежит обязательной государственной регистрации и считается заключенным с момента проведения такой регистрации. Эта норма установлена для того, чтобы обезопасить дольщиков от тех самых «двойных» продаж, о которых шла речь в начале статьи.

Кроме того, при регистрации договора с первым участником долевого строительства, ФРС проверяет разрешение на строительство, проектную декларацию и план создаваемого объекта недвижимости, что является дополнительной гарантией добросовестности застройщика.

При этом регистрация договора занимает порядка месяца, а деньги с Вас могут потребовать сразу же после подписания. Это незаконно, поскольку все права и обязанности по договору возникают у сторон лишь после его заключения, неотъемлемой частью которого в данном случае является регистрация.

Источник: www.realtypress.ru

Что нужно знать о долевом строительстве в 2019 году?

Долевое строительство

Долевое строительство существует в официальном статусе с декабря 2004 года, когда вступил в силу закон №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов». Он был призван упорядочить использование девелоперами финансов граждан при возведении домов и защитить покупателей недвижимости от недобросовестных строителей.

За прошедшие годы в законодательство о долевом строительстве было внесено около двух десятков изменений, направленных на усиление контроля за действиями строителей и повышение защиты прав дольщиков. Последние изменения вступили в действие в конце 2017 года. Еще несколько значительных изменений вступят в силу с 1 июля 2018 года. Как будет действовать долевое строительство в 2019 году, что нужно знать о нем?

Основы долевого строительства

В предыдущих редакциях законодательство о долевом строительстве разрешало девелоперам использовать денежные средства дольщиков только при соблюдении следующих обязательных условий:

• полученные разрешение на строительство многоквартирного дома и документы на выделенный земельный участок под ним;
• имеется проектная декларация с экспертным заключением по ней;
• обязательная регистрация ДДУ в Росреестре;
• оплата дольщиком стоимости квартиры только после регистрации договора;
• застройщик не находится в стадии процедуры банкротства или ликвидации;
• обязательное раскрытие полной информации о застройщике на его официальном сайте.

Возведение домов с привлечением граждан в соинвесторы выгодно как застройщику, так и участникам долевого строительства. Девелоперы получают дешевые денежные средства, им не надо обращаться в банки за дорогими кредитами.

Дольщикам выгодно приобрести будущую квартиру на самой ранней фазе строительства по более низкой цене, что позволяет экономить значительные средства.

Выгодно всем, но при этом долевое строительство считается относительно рискованной сделкой. Государство постоянно принимает меры для защиты прав граждан, участников долевого строительства, усовершенствования законодательства в этой сфере, чтобы не было больше обманутых дольщиков, а финансовые риски застройщиков были минимизированы.

ДДУ – на что обратить внимание

Основным документом в долевом строительстве является договор долевого участия, сокращенно ДДУ. Законом определен перечень обязательных пунктов, которые должны содержаться в нем. Отсутствие одного из них делает ДДУ не действительным.

На что стоит обратить особое внимание, чтобы в дальнейшем не возникали проблемы с новостройкой? Договор участия в долевом строительстве обязательно должен содержать:

• максимально подробное описание строящейся квартиры: этаж, материал из которого строится дом, количество комнат, подсобные помещения, балконы, наличие сантехники и иное;
• дату передачи дольщику готовой квартиры. Она считается переданной участнику с момента подписания передаточного акта. Без разрешения на ввод в эксплуатацию всего здания застройщик не имеет права предлагать подписывать этот акт;
• стоимость квадратного метра и полную стоимость приобретаемого жилья, способы оплаты;
• подсудность при разрешении возникающих споров. Если в договоре указан суд, находящийся в другом городе, в случае необходимости будет затруднительно в него добираться.
• реквизиты сторон договора.

Подписанный сторонами договор вступает в силу с момента регистрации. Иные формы соглашений с застройщиками об инвестировании в строительство не регулируются законом о долевом строительстве, а значит повышают риск граждан остаться без долгожданных квартир.

Изменения в законе № 214-ФЗ с 2018 года

Государство предпринимает меры по упорядочению строительного рынка, приведения его в цивилизованные рамки. Законодатель считает, что постепенный уход от практики долевого строительства и переход на торговлю готовыми квартирами снизит риски на этом рынке.

На это направлены и последние поправки изменения 2018 года в законодательство о долевом строительстве.

«Дорожная карта»

Рассмотрим особенности долевого строительства в 2019 году. Правительством давно обсуждается необходимость отказа от долевого строительства и переда к ипотечному способу. В конце декабря 2017 года на официальном сайте была опубликована «дорожная карта», которая включает в себя план мероприятий по переходу к проектному типу финансирования строительства.

Этот план состоит из трех этапов:

• к 1 июля 2018 года создать нормативно-правовую базу для перехода на новый способ финансирования;
• с 01 июля 2018 по 30 июля 2019 года разрешается смешанное финансирование строительства – можно использовать счета эскроу или специализированные и непосредственно средства от участников долевого строительства;
• с 01 июля 2019 года для привлечения средств на строительство будет разрешено использовать только счета эскроу или специализированные.

Также, законодателем разработан закон о защите прав дольщиков при банкротстве девелопера. Он вносит большое количество изменений в 214-ФЗ, вступающих в действие с 1 января и 1 июля 2018 года.

Сроки введения изменений

Одновременно с введением дорожной карты по переходу на проектной финансирование строительной отрасли, законодатель вносит серьезные изменения в 214-ФЗ. Размер собственных средств и деятельность застройщика будут более жестко контролироваться с нескольких направлений.

Большая часть нововведений вступает в действие с 1 июля 2018 года. Таким образом у строителей есть время для подготовки к работе в новых условиях и закончить начатые проекты.

Надо отметить, что новые правила не будут касаться некоторых новостроек. К ним относятся те, при возведении которых, используются схемы жилищно-строительных кооперативов. Законодатель это не запрещает, но на них действие 214-ФЗ не распространяется.

Компенсационный фонд и защита прав дольщиков

Принимаемые ранее законодателем меры по защите дольщиков путем страхования ответственности застройщика оказалась не эффективной. Страховщики нашли множество уловок для ухода от выплат по таким страховкам, они не достроили ни единого здания из страховых выплат.

В октябре 2017 года была зарегистрирована новая организация – публично – правовая компания «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства», которая должна прийти на помощь дольщикам, служить им действенной защитой. В этот фонд застройщики будут обязаны перечислять 1,2 % от стоимости квартиры каждого заключенного ДДУ.

Средства компенсационного фонда будут направляться на завершение недостроенных домов или компенсационные выплаты пострадавшим дольщикам.

Общие критерии, предъявляемые к девелоперам

Требования к застройщикам в долевом, строительстве в 2019 году обобщаются одним термином «специализированный застройщик». Из основных новых требований можно перечислить следующие:

• «Специализированным застройщиком» будут являться только коммерческие организации, связанные со строительством. Больше никаких общественных некоммерческих организаций, учебных, спортивных и других похожих структур к строительству допускаться не будут.
• Наличие у застройщика опыта работы на строительном рынке не менее 3-х лет и полученных разрешений на ввод в эксплуатацию многоквартирных домов площадью от 10 тыс. кв. м.
• Руководителем, главным бухгалтером и другими руководителями девелопера не могут быть граждане, имеющие судимости, банкротство физлица, привлеченные к субсидиарной ответственности. Информацию о соответствии своего руководства этим требованиям застройщик будет обязан разместить в Проектной декларации.
• Строители с 1 января 2018 года обязаны разместить полную и промежуточную бухгалтерскую отчетность в Единой информационной системе жилищного строительства и на своем официальном сайте.

Финансовые требования

Многие поправки в законе обращены на укрепление финансовой устойчивости девелоперов.

Отменена норма минимальной величины уставного капитала, зависящая от площади возводимых домов. Сейчас у строителей должно быть собственных средств более 10 % от цены проекта.

К моменту предоставления проектной декларации, в уполномоченном банке на специализированном счете строительной компании должен быть остаток в размере не менее 10 % от сметной стоимости объекта.

Последние поправки в закон запрещают девелоперу:

• Выпускать или приобретать ценные бумаги, за исключением собственных акций. Таким образом перекрывается вексельная схема финансирования строительства.
• Привлекать или выдавать кредиты, кроме целевых на строительство.
• Создавать или участвовать в коммерческих и некоммерческие организации, с помощью которых обычно выводили средства обманутых дольщиков.

Одним из важных изменений в 2018 году является введение счета эскроу, на который будут зачисляться средства участников долевого строительства. Распоряжаться ими строители смогут только после сдачи жилья по передаточному акту покупателю.

Таким образом, после введения в действие изменений в закон денежные потоки застройщиков окажутся под контролем уполномоченных банков.

Все нововведения в законодательство о долевом строительстве имеют свои плюсы и минусы. Положительной стороной данных изменений можно считать ужесточение контроля за рынком недвижимости, снижение рисков для участников долевого строительства. К отрицательным перспективам – предполагаемое подорожание жилья в новостройках. Как будут в действительности функционировать поправки в закон станет ясно в ближайшее время.

Источник: metr.guru

Долевое строительство – обзорная статья

Одной из насущных проблем современности было и остается строительство собственного жилья. Есть различные способы ее решения, но далеко не все являются посильными для большинства. Самым распространенным является долевое строительство (ДС), но дабы не попасть в плен разочарований, следует хорошенько разобраться и в самом понятии, и в нюансах такого строительства, и в рисках, которые его сопровождают.

Что такое долевое строительство?

Под понятием «долевое строительство» принято понимать определенную форму инвестиционной деятельности в рамках строительства, которая характеризуется привлечением финансовых ресурсов «дольщиков» (граждан-участников ДС) застройщиком (строительной организацией) с целью возведения объектов недвижимости, которые переходят участникам строительства сразу после получения разрешения на ввод в эксплуатацию построенного объекта.

Что прописано в законе?

Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ, претерпевшим изменения летом 2015-го, «Об участии в долевом строительстве» предусмотрено определение законодательно верных рамок и действий при совершении сделок с застройщиками. Так, Статья 4, посвященная особенностям и содержанию договора, «говорит» следующее.

1. Согласно договору, одна из сторон – застройщик – обязана в определенные сроки, прописанные в документе, построить дом или другой оговоренный объект недвижимости, а после введения его в эксплуатацию (получения соответственных, позволяющих это сделать, документов) передать другой стороне – дольщику, который, в свою очередь, документально обязуется внести определенную, указанную в договоре, сумму — и принять введенный в эксплуатацию объект недвижимости.
2. Правительство РФ оставляет за собой право внесения дополнительных пунктов-правил для сторон договора, как во время его заключения, так и в период исполнения.
3. Любой договор на долевое строительство обязан содержать:

• определение самого объекта недвижимости в соответствии с проектом;
• все необходимые сроки: начала строительства, внесения денежных сумм, передачи объекта «дольщику»;
• цену договора и порядок выплат;
• гарантии застройщику, что все обязательства по договору будут надежно исполнены.

1. В рамках порядка предоставления отчетности застройщиком существуют утвержденные Правительством РФ Правила о ежеквартальном осведомлении о проведении работ, связанных с привлечением денег «дольщиков», определенной формы.
2. В случае отсутствия какого-либо из приведенных пунктов Статьи 4, договор принято считать незаключенным.
3. Риск, связанный с гибелью (смертью) участника ДС (в таком случае все его права/обязанности переносятся на наследников, которым застройщик, если иное не предусмотрено законом, не имеет права отказать во вступлении в ДС) или неумышленным повреждением объекта постройки до момента передачи «дольщику», несет застройщик.
4. В тех случаях, которые прописаны в ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства», договоры об участии в ДС жилых объектов, все показатели которых относят помещения к жилью класса эконом, должны включать в себе особые сведения, установленные соответствующим законом РФ.
5. В случае, если застройщик-юридическое лицо, заключившее по всем правилам договор о возведении и строительстве жилья эконом класса, договор должен быть дополнен специальными пунктами, содержащими:

• подтверждение того, что жилое помещение (объект долевого строительства) отвечает всем необходимым условиям, соответствующим жилью экономического класса, и возводится (создается) лицом, заключившим соответствующий договор об освоении территории с целью строительства именно такого жилья;
• данные (реквизиты) сторон, отвечающие требованиям договора на строительство жилья эконом класса;
• сведения о цене договора для участия в ДС из расчета 1 м. кв. общей площади жилого помещения, которая не должна быть выше аукционной цены, указанной в протоколе на предоставленное право заключения договора на освоение земель под строительство жилья эконом класса (данный протокол должен быть включен в договор, как приложение).

Плюсы и минусы долевого строительства.

1. Экономия на стоимости квартиры — для участника ДС она может составлять от 15% до 30% того, что они могли бы заплатить за уже готовое жилье.
2. Возможность вступить в «долю» на различных этапах строительства здания: от вырытого котлована (что станет более выгодным для дольщика) до непосредственной сдачи.
3. Наличие рассрочки с длительными временными рамками (после уплаты первоначального взноса сопровождающего заключение договора об участии в ДС).
4. Для погашения необходимых денежных сумм в рамках платежей в рассрочку участник-«дольщик» может воспользоваться различного рода кредитами и займами.
5. Все положительные характеристики первичного жилья: от отсутствия «запаха и духа» прежних жильцов до «молодых» материалов постройки.
6. Возможность определить для себя желаемую планировку и даже забронировать понравившуюся квартиру еще до ее возведения.
7. По окончанию строительства «дольщики» создают товарищества, самостоятельно выбирают методы и способы обслуживания, как самого дома, так и прилегающей к нему территории, решают вопросы о необходимости ограждения территории, закрытых парковочных местах, круглосуточной охране, создании необходимой инфраструктуры и т.д.

1. Время. Для тех, кому приходится снимать жилье или ютиться в квартире у многочисленных родственников, это весомый показатель, ведь ждать, пока дом будет введен в эксплуатацию, порой приходится довольно долго — до 5 лет (в среднем, 1,5-3 года). А если еще возникнут какие-то проблемы, что для долевого строительства не редкость (не хватило привлеченных средств, документы не соответствуют нужным параметрам, финансовый кризис, ряд форс-мажорных обстоятельств и т.д.), названные сроки могут увеличиться еще больше (в разы).
2. Небольшие, в сравнении с банковскими кредитами, сроки погашения долга, поэтому при заключении договора следует не только внимательно читать условия и обязанности застройщика (что, несомненно, очень важно), но и адекватно оценивать свою платежеспособность.
3. «Кот в мешке». Покупая жилье на рынке недвижимости, пусть и переплачивая за него, вы можете максимально оценить то, за что отдаете немалую денежную сумму. В случае же с долевым строительством, вы платите за то жилье, которое еще не построено, следовательно, есть риск приобретения некачественной недвижимости.
4. Риски, риски и еще раз риски. К сожалению, статистика твердит о весомом количестве обманов фирм-однодневок, мошенников и аферистов. Дабы не попасться на и удочку и не потерять крупные суммы денег, оставшись без жилья, тщательно подходите к выбору компаний-застройщиков, внимательно читайте все предоставленные вам документы, при первой же необходимости по возможности обращайтесь за консультацией грамотных специалистов и юристов.

Важная информация.

Несмотря на то, что данный вид строительства весьма популярен сегодня, властями РФ было внесено предложение об отмене долевого строительства жилья к 2020-му году по закону №214-ФЗ.

Источник: stroylab.su