Нашему государству нужна жилая и нежилая недвижимость. Спросом пользуются служебные квартиры, жилье для детей сирот, погорельцев и жилье для переселения людей из аварийных помещений в безопасные. Для реализации этих целей формируется огромный бюджет: 200 млрд. руб . в год. Поэтому эта ниша и популярна уже долгое время среди тех, кто не боится пробовать свои силы в новом бизнесе. В статье дается пошаговая инструкция, как заработать на продаже квартир государству.
Госзакупки по приобретению недвижимости. С чего начать, и как это работает?
В начале пути новичкам следует разобраться, что такое госзакупки? Государственные закупки – это особая процедура по приобретению различных товаров, работ и услуг с помощью закупок по утвержденному в законодательстве порядку.
Заказчик не может так просто купить продукцию у производителя, он обязательно должен организовать закупочную процедуру и в рамках конкуренции выбрать наиболее подходящего исполнителя.
Можно сказать, что государство закупает все, этот рынок огромен и постоянно растет. Закупка недвижимости является одним из направлений, на котором можно зарабатывать. Это первичное или вторичное жилье, долевое строительство . Правила «игры» собраны в Федеральном законе № 44-ФЗ от 5 апреля 2013 года «О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд» (далее 44-ФЗ). Как и везде, в этой сфере есть свои особенности, но стандартный набор правил одинаков для всех.
Что нужно, чтобы начать участвовать в Госзакупках и Тендерах?
Как государство покупает необходимые помещения? Способы определения поставщика
Будущему участнику необходимо разобраться в нормативной документации:
ч.1 ст.24 44-ФЗ: для приобретения недвижимости организаторы торгов обязаны воспользоваться любым из конкурентных способов определения поставщика или приобрести жилье у единственного поставщика (ст.93 44-ФЗ).
Также закупка проводится для единственного поставщика, е сли государство приобретает нежилое здание, строение, сооружение, нежилое помещение в государственную или муниципальную собственность (п.31 ч.1 ст.93 44-ФЗ).
п.38 и п.39 ч.1 ст.93 44-ФЗ: у единственного поставщика (застройщика) может приобретаться стандартное жилье экономкласса . Как узнать, что жилье относится к экономклассу ? Это можно узнать в Приказе Минстроя России от 14.11.2016 г. № 800/пр .
Согласно п.38 ч.1 ст.93 44-ФЗ контракт подписывается с участником, который заблаговременно заключил в соответствии с Градостроительным кодексом РФ договор об освоении территории или договор о комплексном освоении территории в целях строительства стандартного жилья. А согласно п.39 ч.1 ст.93 44-ФЗ у победителя торгов должен быть заключенный договор безвозмездного пользования земельным участком, договор аренды земельного участка в рамках Федерального закона № 161-ФЗ от 24.07.2008 г. “О содействии развитию жилищного строительства”.
Чиновники приобретают жилье для детей сирот и иную жилую недвижимость путем проведения электронных аукционов , т. к. операции с недвижимостью с кодом 68 по ОКПД2 находятся в составе аукционного списка , который утвержден распоряжением Правительства РФ № 471-р от 21.03.2016 г.
ТЕНДЕРЫ и ГОСЗАКУПКИ для начинающих за 10 мин. Правки 2020. Госзакупки с нуля. Тендеры в перевозках
С 1 января 2019 г . введены преимущества для физических лиц – собственников жилых помещений. Теперь они могут предлагать свою собственность государству для приобретения им жилья для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей . Для этой процедуры используется запрос предложений в электронной форме (п.7 ч.2 ст.83.1 44-ФЗ).
Мы выяснили, какие способы используются для проведения закупки жилой и нежилой недвижимости: закупка у единственного поставщика, электронный аукцион, запрос предло жений в электронной форме и др .
Если покупка нежилой недвижимости, а так же жилой недвижимости (первичного порядка ) осуществляется только у застройщиков, то вторичное жилье экономкласса может приобретаться у любых участников. Средняя стоимость однокомнатных квартир — до 3 млн. рублей с косметическим ремонтом.
Анализ ниши показывает, что в закупке участвуют всего лишь 1-2 поставщика и много несостоявшихся процедур по причине отсутствия заявок. Конкуренции здесь почти нет. Но почему так?
Причины этого явления вытекают из практики :
- Собственники не интересуются госзакупками и поэтому не принимают в них участия. Им легче обратиться к опытным организациям и заплатить специалистам комиссию за услугу, чем самим разобраться в теме.
- Мало специалистов, которые разбираются и в 44-ФЗ , и в недвижимости . Но знать законодательство недостаточно. Важно быть коммуникабельным и убедительно разговаривать с собственниками жилья. Если вы закрытый человек, то вам придется нелегко. Но всегда можно привлечь в помощь людей, у которых это получается хорошо .
- Компании и предприниматели специализируются по одному направлению и боятся осваивать ниши с недвижимостью, т.к. это для них неизвестная тема.
- Агентства и риэлторы в своей работе придерживаются проверенного пути и не вникают в госзакупки.
- Те, кто интересуется этой темой , не имеют достаточного количества денежных средств для самостоятельного участия в торгах.
Каков заработок на госзакупках недвижимости?
Прибыль от удачных сделок зависит от многих причин: регион, состояние помещения, требования документации и количества участников . Заработок с одной продажи в среднем это 100-300 тыс. р ублей . Сама же сделка может длиться до 2-х месяцев с мо мента публикации извещения и до получения оплаты по контракту.
Расчет НМЦК
Перед проведением закупочной процедуры организаторы рассчитывают начальную (максимальную) цену контракта (НМЦК) . При это м они руководствуются положениями ч.6 ст.22 44-ФЗ и используют для расчета метод сопоставимых рыночных цен (анализ рынка) .
Заказчик мониторит цены на недвижимость в общедоступных источниках и определяет среднюю цену одного квадратного метра. Пользоваться заказчик должен не нормативными расценками за квадратный метр жилья , установленными в регионах, а именно сведениями из открытых источников.
При закупке жилья у единственного поставщика определение НМЦК происходят согласно порядку, указанному в ч.21.1 ст.22 44-ФЗ.
Описание объекта закупки
Следующим шагом для заказчика после определения НМЦК является подготовка технического задания (ТЗ), в котором описывается объект закупки и прописаны требования к участникам. На этом этапе организаторы торгов обращаются к ст.33 44-ФЗ.
В описании объекта закупки указываются :
- Общая площадь;
- Количество комнат;
- Этажность дома;
- Год постройки;
- Место расположения;
- Отделка ;
- Наличие приборов учета.
Требования к участникам
Узнать о предъявляемых к требованиях можно в ст.31 44-ФЗ. Этот перечень является стандартным для всех участников.
П .1 ч.1 ст.31 44-ФЗ говорит о соответствии участника требованиям, установленным в соответствии с законодательством Р Ф к лицам, осуществляющим поставку товара, выполнение работы, оказание услуги, являющихся объектом закупки. Что касается нашей темы, почти всегда речь идет о предоставлении Выписки из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), котор ую участник прикладывает в составе заявки .
Но иногда заказчики вместо Выписки из ЕГРН прописывают возможность предоставления:
- свидетельства о государственной регистрации права собственности;
- правоустанавливающих документов (в случае, если прав о зарегистрировано до 1998 г. : договор приватизации / договор купли-продажи / договор дарения / договор мены / договор ренты / договор долевого строительства / свидетельство о праве на наследство по закону / свидетельство о праве на наследство по завещанию / или иной документ, предусмот ренный ст. 14 218-ФЗ «О государстве нной регистрации недвижимости») .
Но является ли требование Выписки ЕГРН законным, если участником торгов может быть не только сам собственник, но и его представитель по доверенности ? (ч.3 ст.27 44-ФЗ). Однозначного ответа на этот вопрос мы не найдем. Вот несколько точек зрения:
- В Письме ФАС России от 07.08.2019 г. № АК/68293/19 говорится, что участвовать может как собственник, так и его представитель (по доверенности), аккредитованный на электронной торговой площадке согласно законодательству, а также подписывать от имени собственника контракт.
- В р ешениях ФАС по делу № 012/06/106-266/2019 от 13.06.2019 г. и делу № 054/06/66-710/2019 от 22.04.2019 г. ФАС говорит о том, что принимать участие торгах имеют право только собственники помещений.
- В Постановлении № Ф03-5066/2018 от 10.12.2018 г. Арбитражного суда Дальневосточного округа говорится , что государственная Заказчика: указывается нужный регион ;
Местоположение поставки: указыва ется нужный регион;
Этап закупки: подача заявок.Разумнее будет в начале своего пути нарабатывать опыт поиском закупок в своем регионе. Позже можно будет искать недвижимость по всей России.
Сохраняйте фильтры поиска, чтобы потом не терять время на заполнение одних и тех же параметров.
Где искать недвижимость?
Чтобы недвижимость предложить государству нужно иметь ее в своей копилке. Но где ее найти? Проще всего пользоваться специальными сайтами. Они известны всем. Вот некоторые из них:
www.domofond.ru
www.cian.ru
www.avito.ru
www.irr.ru
www.youla.ruПоиск подходящих квартир и ведение переговоров с собственниками или риэлторами будет отнимать очень много времени. Важно не только найти хороший вариант, но и быть убедительным, чтобы в дальнейшем успешно заключить сделку. Поэтому нужно постоянно тренироваться и приобре тать навыки общения, быть позити вным и харизматичным. Если это сложно для вас, то отдайте этот блок работы тем, кто с ней справится лучше вас .
Модели участия в госзакупках недвижимости
Модель № 1 — Участие от имени собственника
Эта схема встречается крайне редко, т.к. собственники не хотят погружаться в тему государственных закупок, для них это чрезвычайно сложно. А те, кто соглашается, продают свою собственность с помощью специальных организаций либо представителей. Специалист помогает в оформлении электронной подписи, регистрации в ЕИС, открытии спецсчета, участии в торгах, заключении договоров. Таким образом, все действия происходят под контролем посредника.
Важн ый момент! Если в документации указано требование, что участвовать в процедуре могут только собственники , то в этом случае Модель № 1 является единственно возможн ой.
Модель № 2 — Участие от имени посредника (представителя)
Этот вариант ом могут пользоваться риэлторы и специалисты по тендерам . Вам нужно найти подходящее помещение и выступить в роли представителя. Очень сложно будет объяснить собственнику алгоритм взаимодействия, заключить с ним агентский договор и получить доверенность на представление его интересов (заверяется у нотариуса).
После победы в торгах важно составить дополнительное соглашение, где указать собственника участником правоотношений. После получения денег, собственник переводит вам процент за услуги. Причем комиссия оговаривается сразу, чтобы в будущем не возникло недоразумений.
Модель № 3 — Выкуп квартиры под выигранный тендер
Схема действий аналогична схеме, описанной в Модели № 2. Только после победы квартира выкупается у владельца, договор купли-продажи заносится в Росреестр , а затем перепродается заказчику. Это затратный вариант, он подойдет для тех, кто готов вкладываться и имеет финансовый запас.
В этом варианте есть свои недостатки. Если заказчик не примет жилье , то она останется вам. И в дальнейшем придется искать на нее покупателя. Может выйти так, что вы заморозите свои деньги на долгий период.
Важный момент! П еред решением о выкуп е согласуйте квартиру с заказчиком, удовлетворяет ли она его требованиям.
Пошаговая инструкция заработка на недвижимости в госзакупках
Руководство к действию:
- Зарегистрироваться в качестве ИП / ООО;
- Оформить усиленную квалифицированную электронную подпись;
- Зарегистрироваться в ЕИС;
- Открыть спецсчет;
- Найти актуальные тендеры на сайте ЕИС или в другой платной системе;
- Изучить документацию, техническое задание и проект контракта;
- Найти подходящую недвижимость;
- Убедить собственника (риэлтора) на сделку;
- Взять у собственника электронные копии всех необходимых документов и доверенность, заключить агентский договор;
- Внести на спецсчет сумму для внесения обеспечения заявки;
- Подготовить и подать заявку;
- Принять участие в тендере;
- Победить;
- Внести на р/с Заказчика обеспечение исполнения контракта или подготовить банковскую гарантию;
- Заключить контракт с Заказчиком;
- Сдать объект Заказчику (объект сдает собственник);
- Зарегистрировать сделку в рег истрационной палате (документы на регистрацию сдает собственник);
- Получить комиссию от собственника.
Какие вложения понадобятся для работы?
Например, вы выбрали для себя модель работы в качестве посредника. Какие затраты ждут вас впереди?
1. Регистрация ИП – самый распространенный вид органи за ции. Госпошлина об о йдется в 800 рублей. И 1000-1500 рублей на печать .
2. Открытие расчетного счета и спецсчета
Данную информацию уточняйте в банках. Чаще всего открытие счета является бесплатным.
3. Оформление усиленной квалифицированной электронной подписи – она обойдется в 5000-7 000 рублей.
4. Регистрация в ЕИС и аккредитация на электронных площадках – является бесплатной, но если вы хотите со к ратить время и обратиться к специалистам, то их услуги будут стоить 3000 — 5000 рублей.
5. Нотариальная доверенность от собственника
Такого рода услуги нотариуса обойдутся в 2000-3000 рублей. Владелец помещения соглашается в тексте на подготовку и подачу от его имени документов на площадку и участие в закуп ке .
6. Деньги для обеспечения заявки и обеспечения исполнения контракта
Скорее всего, для этих целей вам необходимо будет иметь собственные финансы, потому что банковские гарантии редко выдают новичкам. Приятным фактом является то, что внесенные суммы впоследствии вам вернут.
Для обеспечения заявки нужно иметь 0,5% — 1% от НМЦК. Чаще всего о н равен 1 % от НМЦК. Если НМЦК будет составлять 2 млн. рублей, то разм ер обеспечения заявки составит 20 тыс. рублей.
Размер обеспечения исполнения контракта составляет 5%- 30% от НМЦК. Если же закупка предназначается для СМП, то размер обеспечения рассчитывается от предложенн ой победителем цены. Чаще всего ОИК составляет 5% от НМЦК. Если начальная цена — 2 млн. рублей, то размер ОИК будет 100 тыс. рублей.
7. Плата за победу на ЭТП
Законодательство разрешило площадкам взимать плату с победителей. Ее размер ра вен 1% от НМЦК, но не более 5 тыс. рублей без учета налога на добавленную стоимость. Если же закупка для СМП, то максимальная сумма не должна превышать 2 тыс. рублей. Деньги списываются со спецсчета.
8. Платные системы по поиску тендеров
ЕИС предоставляет бесплатный сервис по поиску информации . Но платные системы гораздо проще и удобнее. Пользование ими в среднем обойдется вам в 2-3 тыс. руб./мес.
9. Услуги связи и интернета – все зависит от ваших операторов.
10. Ремонт помещения
Встречаются квартиры, требующие ремонта, а владельцы не всегда имеют на это деньги. Поэтому вы должны быть готовыми потратиться, воспользовавшись услугами строительных бригад. В отдельных случаях квартиру потребуется выкупить, тогда можно привлечь инвесторов или взять займ . Внимательно составляйте бизнес-план, чтобы не нести убытки .
11. Текущие расходы
Поиск квартиры – долгий процесс, на него может уйти 2-3 недели. И сама сделка займет 1-1,5 месяца. Этот период вам нужно как-то жить, поэтому важно иметь финансовую подушку, чтобы некоторый срок не переживать о деньгах.
Участие в данной нише очень затратно, без расходов не обойтись.
Преимущества и недостатки участия в госзакупках недвижимости
Как и в любом другом явлении, в таком участии есть свои особенности, которые бывают как положительными, так и отрицательными.
К преимуществам относится высокая прибыль с каждой удачной сделки. С одной продажи вы можете заработать от нескольких десятков до нескольких сотен тысяч рублей . З аниматься этим делом можно везде, нет привязки к конкретному месту . Это связано с тем, что все процедуры в 2019 г. переведены в электронный формат. Спрос на покупку жилья есть всегда , у проводимых тендеров нет сезонности. И за это государство готово платить, а оно является самым надежным и платежеспособным клиентом . Если понять правила « игры » , то они не такие уж и сложные, просто нужно следовать стандартному алгоритму действий и идти к своей цели.
К отрицательным моментам участия в закупках с недвижимостью относится то, что это направление не каждому под силу. Требуется наличие определенных навыков и умений. Нужно уметь разбираться в нормативной документации, ориентироваться в 44-ФЗ, уметь убеждать собеседника в ходе переговоров. Также у вас должен быть запас денежных средств.
Тех кто, решит заниматься перепродажей жилья, ждут немаленькие затраты. Они окупятся, но для этого должно пройти некоторое время.
Риск велик, но ни один успешный бизнесмен не заработал свои деньги, не рискнув однажды. Это прибыльная ниша, но , не разобравшись , здесь делать нечего. Можно изучить все самостоятельно, но на это уйдет много времени и сил. Лучше всего будет обратиться к специалистам, которые обучат вас этой непростой, но интересной профессии.
Рад приветствовать вас на нашем сайте! На нем мы регулярно делимся своим опытом и полезной информацией по тендерным продажам. Но если вам интересна не только теория, но и практические навыки участия в тендерах, то приглашаю вас на наш бесплатный 5-ти дневный марафон «Специалист по тендерам». Узнать подробнее о марафоне, а также стать его участником, вы можете по ссылке ниже.
Источник: azbukatenderov.ru
Госзакупки 2021: как стать поставщиком по 44-ФЗ и 223-ФЗ
Каждая госзакупка дороже 600 тысяч рублей размещается на федеральном сайте www.zakupki.gov.ru. Любой поставщик госзакупок может участвовать в конкурентных процедурах. Разберёмся, что требуется от поставщика и как им стать, а также изучим изменения в госзакупках 2021 года.
КАК СТАТЬ ПОСТАВЩИКОМ
Для участия в тендере нужно открыть ООО или ИП.
Есть два вида тендеров:
- 44-ФЗ (бизнес предоставляет товары, работы, услуги для государственных и муниципальных органов и учреждений);
- 223-ФЗ (бизнес предоставляет товары, работы, услуги для госкомпаний, госкорпораций, хозяйственных обществ и других коммерческих и некоммерческих заказчиков).
Разницу между законами можно свести к таблице:
Различия между 44-ФЗ и 223-ФЗ
Единые правила для всех заказчиков
У каждого заказчика (группы заказчиков) свои правила
Ограниченный перечень способов закупок
Каждый заказчик может применять способы закупок, предусмотренные Положением о закупке
Закупки в электронной форме проводятся на 8 отобранных «федеральных» площадках
Закупки в электронной форме у субъектов МСП проводятся на 8 отобранных «федеральных» площадках, иные закупки — на любых электронных площадках.
Требования к участникам закупки, составу заявки установлены законом
Заказчик самостоятельно определяет требования к участникам и составу заявки (кроме закупок у субъектов МСП)
Заказчик обязан заключить контракт с победителем
Заказчик при проведении неконкурентной закупки не обязан заключить договор с победителем
Контракт, заключенный по результатам закупки, практически невозможно изменить
Договор, заключенный по результатам закупки, можно изменить по согласованию с заказчиком
Действуют запреты, ограничения, условия допуска в отношении иностранных товаров
Действует приоритет в отношении российских товаров (работ, услуг)
Чем крупнее тендер, тем больше нужно денег на исполнение договора.
Основные способы закупок:
- запросы котировок (запросы цен, коммерческих предложений);
- аукционы (участники устанавливают цену в реальном времени, начало торга в точную дату и время);
- конкурсы (победитель определяется по совокупности ценовых и неценовых критериев);
- единственный поставщик (неконкурентная закупка).
ПЛЮСЫ ДЛЯ ПОСТАВЩИКА
Заниматься сферой закупок стоит как минимум потому, что государство покупает почти всё. Каждая сфера задействована, на всех распространяются единые правила, тендеры электронные — все переговоры ведутся дистанционно.
Государство — стабильный заказчик. Оно всегда исполняет обязательства, и даже когда финансирование программ урезают, государство продолжает покупать те или иные вещи и услуги.
Значение в большинстве закупочных процедур имеет только цена — на срок вашей работы или деловую репутацию редко кто обращает внимание. У этого есть и обратная сторона — придется бороться с демпингом. К сожалению, изменения в госзакупках 2021 года эту проблему не исправляют.
ЧТО НУЖНО, ЧТОБЫ УЧАСТВОВАТЬ В ГОСЗАКУПКАХ
Помимо регистрации в качестве юридического лица или ИП нужна электронная подпись (УКЭП). Цена на УКЭП от 5 до 15 тысяч рублей.
Далее вы регистрируетесь на zakupki.gov.ru. Это единая информационная система в сфере закупок. Работает по всей России, содержит все тендеры за всю историю своей работы.
Затем вы открываете спецсчёт. Он похож на обычный банковский счет, но сюда вы помещаете средства для участия в тендерах. В каждом есть обеспечение заявки — процент от общей цены контракта. Если контракт меньше 20 миллионов (по 44-ФЗ), то банк блокирует максимум 1%. Если больше 20 миллионов — блокируется от 0,5% до 5%.
По 223-ФЗ обеспечение заявки предусмотрено при цене более 5 млн. руб. — до 5% максимальной цены договора.
Для участия в закупке нужны документы:
- паспорт, СНИЛС/последняя редакция устава, протокол или решение о назначении директора;
- решение об одобрении крупной сделки;
- техническое предложение;
- декларации о принадлежности к СМП, соответствии общим требованиям к участникам;
- иные документы — в зависимости от объекта закупки и требований заказчика.
ПОСЛЕДНИЕ ИЗМЕНЕНИЯ В ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВЕ
Изменения в госзакупках 2021 года касаются ряда пунктов:
- С января определена минимальная доля закупок из ЕАЭС и установлены правила отчетности об этом. В перечни для выполнения обязательной доли включены более 100 видов товаров по 44-ФЗ и более 250 видов товаров по 223-ФЗ.
- С апреля можно больше товаров закупать у единственного поставщика госзакупок. Предельная цена повышается до 3 миллионов рублей, если закупка будет проведена электронно и по каталогу.
- С июля при планировании ряда госзакупок потребуется указывать больше сведений (в отношении строительства и объектов недвижимости).
- С апреля изменяются правила проведения запроса котировок в электронной форме по 44-ФЗ: запрещено будет отзывать заявку, оформлять протокол разногласий; контракт нужно будет подписать в течение одного рабочего дня.
- С июля изменяются требования к заявкам по 44-ФЗ и перечень сведений, включаемых в реестр недобросовестных поставщиков.
- С апреля закупки по 223-ФЗ у субъектов МСП будут проходить по новым правилам: ограничен перечень документов в составе заявки; изменены этапы электронных процедур.
- Обязательным станет оформление акта по контрактам в электронной форме через личный кабинет поставщика в ЕИС.
- С октября через ЕИС можно узнать обо всех предварительных предложениях о закупках у единственного поставщика.
ОРГАНИЗАЦИЯ И КОНТРОЛЬ ЗАКУПОК
За правильность госзакупок в 2021 году отвечает коллегиальный орган — комиссия. Заказчик создает комиссию для рассмотрения заявок от участников во время проведения закупочной процедуры. Организовывать ее нужно во всех случаях, кроме госзакупок у единственного поставщика.
Комиссия занимается только рассмотрением поступивших предложений. Организацией закупок занимается контрактная служба или контрактный управляющий. Главное — наличие компетенций и знаний, которые помогут корректно выбрать победителя и получить качественный результат закупки.
ФАС России рассматривает жалобы на действия или бездействие заказчика, организатора торгов, закупочной комиссии, оператора электронной площадки. Подать жалобу и инициировать процедуру проверки вправе любой участник закупки. Если антимонопольная служба признает жалобу обоснованной, она выдает предписание об устранении нарушений.
Рекомендуем
Курс раскрывает максимально актуальные и значимые практические аспекты размещения закупок, связанные с осуществлением деятельности поставщиков в рамках Федеральных законов № 44-ФЗ и 223-ФЗ. На курсе рассматриваются последние изменения законодательства, принятые в 2019 году и планируемые к принятию в 2020 году.
Практический курс для поставщиков государственных и корпоративных закупок «Участие поставщиков (подрядчиков, исполнителей) в регламентированных закупках по 44-ФЗ и 223-ФЗ. Новые права и обязанности.» адресован участникам закупок по законам № 44-ФЗ и 223-ФЗ — поставщикам, подрядчикам, исполнителям, как только осваивающим направление тендерных продаж, так и активно работающим на рынке государственных тендеров, в целях адаптации к изменениям законодательства и практики, решения сложных вопросов участия в регламентированных закупках.
Источник: www.fcaudit.ru