Как узаконить построенное здание без разрешения на строительство

Самовольную постройку нельзя продать, подарить или совершить с ней другие юридически значимые действия. Для этого владелец должен оформить ее в собственность. Рассмотрим, как узаконить самовольную постройку, какие документы нужны и что будет, если этого не сделать.

Что такое самострой?

Самовольная постройка представляет собой сооружение, которое не согласовано с администрацией населенного пункта, где оно размещено.

Узнать, что строение является самостроем можно по следующим характеристикам:

• земельный участок не оформлен в собственность владельца;
• строение не согласовано с соответствующими структурами;
• объект возведен с нарушением градостроительных норм и требований;
• земля не предназначена для такого использования.

Справка! Гражданин не приобретает право собственности на самовольную постройку. Поэтому он не может распоряжаться строением: продавать, дарить или сдавать в аренду.

Требования к самострою

Строение нужно легализовать по различным причинам. У владельца самостроя могут возникнуть проблемы с административными или контролирующими органами, соседями.

Как сохранить самовольную постройку без разрешения на строительство

Чтобы узаконить самовольную постройку, которая уже существует, должны быть соблюдены следующие требования:

1. Надлежащее оформление.
2. Назначение земли.
3. Согласование постройки.

Рассмотрим каждый пункт подробнее.

➟ Надлежащее оформление

Земля должна быть в собственности или аренде по договору. Если владелец не имеет документов на участок, то их нужно получить.

Для этого необходимо обратиться в отделение Росреестра или МФЦ со следующим пакетом документов:

• паспорт;
• правоустанавливающие документы (свидетельство о вступлении в наследство, дарственная, договор купли-продажи, аренды);
• кадастровый паспорт;
• квитанция об оплате госпошлины (2000 руб. для физических и 22 000 руб. для юридических лиц).

В договоре аренды должна быть прописана полная информация об участке, в том числе кадастровый номер, адрес, площадь, целевое назначение. Земля, переданная под жилое строительство до 2001 года, может быть бесплатно приватизирована.

➟ Назначение земли

На участках, расположенных на СНТ или предназначенных для ведения личного подсобного хозяйства, допускается возводить жилой дом не более 3 этажей и хозяйственные постройки. Это требование относится и к земле, выделенной под ИЖС.

Если требуется построить другой объект недвижимости, то требуется изменить назначение участка. Для этого владелец должен обратиться в администрацию по месту расположения объекта недвижимости. Глава может дать разрешение на изменение вида использования по результатам публичных слушаний. Владельцу выдается документ, который будет подтверждать соответствие фактического и разрешенного применения надела.

➟ Согласование постройки

Перед тем, как строить жилой дом, необходимо получить разрешение. Если собственник не сделал этого, то можно согласовать строение уже после его возведения. Для этого понадобится заказать технический план у кадастрового инженера. Параметры объекта недвижимости не должны нарушать санитарных, пожарных и других технических норм. Объект недвижимости ставится на кадастровый учет.

Как узаконить самовольную постройку?

Административный путь

Самострой можно зарегистрировать в собственность двумя путями: административным и судебным. Первый способ более простой и требует меньше времени.

➟ Порядок действий

Порядок действий зависит от конкретных обстоятельств и особенности постройки.

Если постройка возведена на территории СНТ и является нежилой, то нужно выполнить следующее:

1. Заказать технический план в кадастровой службе.
2. Оплатить пошлину за регистрацию недвижимости.
3. Подать в МФЦ заявление и техплан.
4. Получить документ о праве собственности.

Если объект недвижимости находится на участке, предназначенном для ИЖС или ЛПХ, то для начала необходимый пакет документов следующий:

• выписка из ЕГРН на участок;
• градостроительный план надела;
• разрешение на строительство;
• технический план;
• паспорт заявителя;
• схема участка.

Градостроительный план можно получить в отделе архитектуры. В нем будет сделано заключение о том, что постройка разрешена и соответствует установленным нормам. Для согласования постройки нужно обратиться в МФЦ с пакетом документов. Если не будет найдено нарушение, то владелец получит свидетельство о праве собственности.

Судебный порядок

Если у хозяина недвижимости возникли разногласия с администрацией или регистрирующим органом, то он может обратиться в суд. Этот вопрос регламентирует ст. 222 ГК РФ.

Право собственности будет зарегистрировано, если соблюдены следующие условия:

• вид разрешенного использования земли допускает строительство;
• гражданин является владельцем или арендатором надела;
• в момент обращения постройка соответствует установленным требованиям;
• сохранение самостроя не нарушает прав и интересов других лиц, не представляет угрозы для жизни и здоровья граждан.

Право на собственность не признают за владельцем, если он не обращался за разрешением на строительство и актом на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию.

➟ Образец иска

Исковое заявление составляется в соответствии со ст. 131 ГПК РФ.

В нем важно указать следующие сведения:

• наименование судебной инстанции;
• данные об истце;
• информация об ответчике (муниципалитет);
• описание вида объекта недвижимости;
• основания для возведения постройки на участке (земля в собственности или аренде);
• детали досудебного обращения в администрацию;
• требования;
• перечень приложений;
• дата и подпись.

➟ Документы

К заявлению прикладываются следующие документы:

• техзаключение проектной организации о том, что постройка безопасна;
• градостроительный план земельного участка;
• разрешение на строительство;
• оценочное заключение о стоимости объекта для расчета госпошлины;
• квитанция об оплате госпошлины.

Техническое заключение должна выдавать организация, состоящая в СРО. Если разрешение на строительство не было получено из-за того, что администрация отказала в просьбе, то требуется подтверждение о попытке его оформить.

➟ Как подать в суд?

Судебный порядок предусматривает следующие действия:

1. Подготовка иска и документов к нему в трех экземплярах.
2. Подача заявления.
3. Участие в судебном процессе.
4. Получение решения суда.
5. Регистрация права собственности.

При выборе судебной инстанции учитываются общие правила. Иск подается мировому судье, если стоимость спорного объекта менее 50 000 руб. Районный суд рассматривает дела об объектах недвижимости от 50 000 руб.

Размер госпошлины зависит от стоимости постройки. Поэтому следует заказать экспертное заключение у оценщика недвижимости. Госпошлина рассчитывается в соответствии со ст. 333.19 НК РФ.

На основании доводов истца и ответчика судья выносит решение об удовлетворении требований или отказе в этом. Если вынесен вердикт в пользу заявителя, то собственник должен получить постановление. Оно будет являться основанием для регистрации права собственности в Росреестре.

Судебная практика

Вердикт должностного лица зависит от того, насколько четко будут обоснованы доводы и требования истца. Так, решение № 2-567/2021 2-567/2021~М-364/2021 М-364/2021 от 29 июля 2021 г. по делу № 2-567/2021 Шарыповского городского суда Красноярского края было вынесено в пользу заявителя. Гражданка Н. обратилась с иском против Администрации города Шарыпова для признания права собственности на объект реконструкции.

Владелица дома выполнила работы, в результате которых изменилась планировка и общая площадь. Гражданка обратилась в администрацию для узаконивания изменений, но ей было отказано. Основанием назвали то, что расстояние от основного строения до соседнего участка стало менее 3 метров. При этом объект недвижимости полностью соответствует пожарным и санитарно-гигиеническим требованиям, строительным нормам.

Истец предоставила суду экспертные заключения и акты, подтверждающие это. Гражданка Н. посчитала, что выполнила попытку узаконить реконструкцию досудебным путем, обратившись в администрацию. Суд рассмотрел все доводы и принял решение признать право собственности истицы на объект недвижимости.

Вопросы наших читателей

Какие последствия неузаконенного самостроя?

Если не узаконить объект недвижимости, то могут возникнуть серьезные проблемы. Владелец несет административную ответственность. Штраф за самострой для физического лица составляет от 2 до 5 тысяч рублей (ст. 9.5 КоАП РФ).

Более серьезным последствием считается снос самовольной постройки. Администрация муниципалитета может принять решение о ликвидации строения, если посчитает, что оно небезопасно или нарушает права и безопасность третьих лиц.

Подводные камни

Важно учитывать следующие нюансы:

1. Подготовка технического плана кадастровым инженером является платной услугой. Стоимость зависит от сложности работы, сроков и региона проживания. Цену услуги нужно уточнять непосредственно у специалиста.
2. Суд может запросить дополнительные согласования и экспертные заключения, которые необходимы для признания права собственности на самострой. Их должен будет предоставить истец. Это может быть документ о том, что самовольно построенное здание не ущемляет прав и интересов других лиц, безопасно для эксплуатации.
3. В законодательстве предусмотрены случаи, когда регистрировать строение не обязательно. Это касается садовых домов, расположенных в дачных кооперативах. Не требуется регистрация для небольших объектов, например, навеса, крыльца и др.
4. Обратиться в администрацию понадобится, если во время реконструкции была изменена площадь объекта недвижимости, назначение помещений, перепланировка.

Заключение

Подведем итоги:

• Самостроем называют строения, возведенные без согласования с администрацией муниципалитета.
• Перед тем, как узаконить объект недвижимости, нужно убедиться, чтобы он соответствовал установленным нормам.
• Самострой можно зарегистрировать административным путем или через суд.
• Самовольной постройкой нельзя распоряжаться по собственному усмотрению до тех пор, пока не оформлено право собственности.

Если собственнику приходится узаконить самовольную постройку и обратиться в суд, то он должен быть готов на то, что потратит немало времени и средств. Поэтому лучше при составлении иска сначала проконсультироваться с юристами. Специалисты помогут написать заявление, а при необходимости будут сопровождать на всех этапах судебного процесса.

Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

1. Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат

Источник zakonportal.ru

Как узаконить самовольную постройку?

Самовольная постройка — это здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления этой постройки (п. 1 ст. 222 ГК РФ).
В частности, к самовольным постройкам относится пристройка к частному жилому дому, возведенная без необходимого согласования с уполномоченным органом (п. 1.1 ч. 17 ст. 51, ч. 1, 7 ст. 51.1 ГрК РФ).
Самовольные постройки должны быть снесены или приведены в соответствие с установленными требованиями, за исключением случаев признания их законными (п. 2 ст. 222 ГК РФ).
Право собственности на самовольную постройку может быть признано в том числе в судебном порядке (п. 3 ст. 222 ГК РФ).
Для признания права собственности на самовольную постройку в судебном порядке рекомендуем придерживаться следующего алгоритма.

Шаг 1. Определите, имеете ли вы право требовать признания права собственности на самовольную постройку
Такое право имеет собственник земельного участка, где осуществлена постройка, а также лицо, которому участок предоставлен на праве пожизненного наследуемого владения или праве постоянного (бессрочного) пользования при одновременном соблюдении следующих условий (п. 3 ст. 222 ГК РФ):
если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;
если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;
если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Шаг 2. Составьте исковое заявление о признании права собственности на самовольную постройку
В исковом заявлении необходимо указать вид вашего права на земельный участок, на котором находится самовольная постройка, вид постройки, а также лицо, которое ее осуществило (вы или другое лицо). Обоснуйте, почему постройка является самовольной. Например, не получены необходимые разрешения. В исковом заявлении необходимо отметить, что при возведении постройки не были допущены существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, что постройка не представляет угрозы жизни и здоровью граждан, а также не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц.
Если самовольную постройку возвели вы сами, укажите, предпринимали ли вы меры к ее легализации. Например, обращались за разрешением на строительство, актом ввода объекта в эксплуатацию. Если уполномоченный орган отказал вам в предоставлении таких документов, укажите на это обстоятельство (Апелляционное определение Московского городского суда от 12.08.2020 по делу N 33-29450/2020).
Если самовольная постройка возведена другим лицом на принадлежащем вам земельном участке, в качестве ответчика по иску указывается лицо, которое осуществило самовольную постройку. Если ее построили вы, ответчиком по иску нужно указать орган местного самоуправления, на территории которого находится самовольная постройка. Например, администрацию муниципального образования (п. 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010).
Размер госпошлины зависит от стоимости самовольной постройки (пп. 1 п. 1 ст. 333.19 НК РФ).

Шаг 3. Подготовьте необходимые документы
К исковому заявлению необходимо приложить, в частности, следующие документы (ст. 132 ГПК РФ):
документы, подтверждающие право собственности или другое право на земельный участок. Например, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования;
документы, подтверждающие наличие на участке самовольной постройки, — акт обследования, документы из БТИ;
документы, которые подтверждают, что при возведении постройки не допущены существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, что постройка не представляет угрозы жизни и здоровью граждан, не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц. К ним могут относиться заключения, акты обследования уполномоченных органов государственной власти по архитектурно-строительному (управление архитектуры и градостроительства), пожарному (МЧС) и санитарному (СЭС) надзору;
документы, которые подтверждают ваше обращение в уполномоченные органы за документами на самовольную постройку, — например, за разрешением на строительство; результаты рассмотрения ваших запросов, если вы пытались легализовать постройку, например отказ в выдаче разрешения на строительство;
уведомление о вручении или иные документы, подтверждающие направление другим лицам, участвующим в деле, копий искового заявления и приложенных к нему документов, которые у них отсутствуют, в том числе в случае подачи искового заявления в электронной форме;
документы, подтверждающие совершение стороной (сторонами) действий, направленных на примирение, если такие действия предпринимались и соответствующие документы имеются;
документ об уплате госпошлины в установленных порядке и размере или документ, подтверждающий право на получение льготы по ее уплате, либо ходатайство о предоставлении отсрочки, рассрочки, об уменьшении размера госпошлины или об освобождении от ее уплаты;
доверенность на представителя (в случае если от вашего имени в суде будет действовать представитель).

Шаг 4. Подайте исковое заявление в суд и дождитесь его решения
Иск направляется по месту нахождения постройки мировому судье, если стоимость самовольной постройки не более 50 000 руб., а в остальных случаях — в районный суд (п. 4 ч. 1 ст. 23, ст. 24, ч. 1 ст. 30 ГПК РФ).
По окончании рассмотрения дела получите решение суда о признании права собственности на самовольную постройку или об отказе в таковом.
Если право собственности на постройку признано за вами, а возвело ее иное лицо, то в решении суда может быть предусмотрена ваша обязанность возместить лицу, построившему самовольную постройку, расходы на ее возведение в размере, определенном судом (п. 3 ст. 222 ГК РФ).

Обратите внимание! В резолютивной части решения суда о признании права собственности на самовольную постройку должны быть указаны сведения, позволяющие идентифицировать такой объект и его правообладателя. Отсутствие подобного описания затруднит государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и может повлечь необходимость разъяснения судом решения суда (ст. 202 ГПК РФ).

Шаг 5. Представьте документы в Росреестр
Для осуществления государственной регистрации потребуются следующие документы (ч. 1 — 2 ст. 14, ст. 18, ч. 1 ст. 58 Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ):
заявление о государственной регистрации;
документ, удостоверяющий личность заявителя;
документ, подтверждающий полномочия вашего представителя (если с заявлением обращается ваш представитель);
решение суда о признании права собственности на самовольную постройку.
Представление технического плана не требуется, если необходимость осуществления государственного кадастрового учета установлена решением суда, которое содержит необходимые для внесения в ЕГРН основные сведения об объекте недвижимости, соответствующие установленным методам их определения (ч. 1, 4 ст. 58 Закона N 218-ФЗ).
За государственную регистрацию прав на недвижимое имущество необходимо уплатить госпошлину. Представление документа об уплате госпошлины вместе с заявлением не требуется. Заявитель вправе сделать это по собственной инициативе.

Однако при отсутствии информации об уплате госпошлины в Государственной информационной системе о государственных и муниципальных платежах по истечении пяти рабочих дней с даты подачи заявления Росреестр возвратит заявление и прилагаемые к нему документы без рассмотрения (ст. 17, ч. 7 ст. 18, п. 3 ст. 25 Закона N 218-ФЗ).

Заявление и необходимые документы можно представить в Росреестр одним из следующих способов (ч. 1 ст. 3.1, ч. 1, 2, 12 ст. 18 Закона N 218-ФЗ; п. п. 1 — 3 Приложения N 1 к Приказу Росреестра от 30.12.2020 N П/0509; п. 1.2 Приказа Росреестра от 18.10.2016 N П/0515):
непосредственно в ФГБУ «ФКП Росреестра» или МФЦ (независимо от места нахождения объекта недвижимости согласно перечню подразделений и МФЦ, размещенному на сайте Росреестра).
В г. Москве и Московской области прием документов на государственную регистрацию осуществляется только через МФЦ, кроме приема по экстерриториальному принципу;
при выездном приеме согласно перечню подразделений, размещенному на сайте Росреестра;
почтовым отправлением с объявленной ценностью при его пересылке, описью вложения и уведомлением о вручении согласно перечню подразделений, размещенному на сайте Росреестра (в этом случае, в частности, подлинность подписи на заявлении должна быть засвидетельствована нотариально и к заявлению приложены копии документов, удостоверяющих личность);
в форме электронных документов через Интернет, например посредством официального сайта Росреестра.
Если на момент представления заявления госпошлина не уплачена, заявителю выдается или направляется информация, содержащая необходимый для подтверждения факта оплаты за конкретную услугу уникальный идентификатор платежа (уникальный идентификатор начисления) для уплаты госпошлины, с указанием даты, до которой необходимо ее уплатить (п. 6 Приложения N 1 к Приказу Росреестра N П/0509; Информация Росреестра от 26.07.2017; Информация Росреестра от 17.10.2017).
Уплатить госпошлину за государственную регистрацию можно в том числе через МФЦ (п. 7.1 ч. 1 ст. 16 Закона от 27.07.2010 N 210-ФЗ; пп. «в» п. 3, п. п. 3(2), 3(3) Правил, утв. Постановлением Правительства РФ от 22.12.2012 N 1376).
О ходе оказания услуги (например, поступление информации об уплате госпошлины, проведении регистрации) вы можете быть уведомлены посредством сообщений на электронную почту или номер мобильного телефона (п. п. 3, 4 Порядка, утв. Приказом Минэкономразвития России от 16.03.2016 N 137).

Шаг 6. Получите выписку из ЕГРН
Проведенная государственная регистрация прав на недвижимое имущество удостоверяется выпиской из Единого государственного реестра недвижимости, которая может быть направлена вам в электронной форме (ч. 1 ст. 28, ч. 6 ст. 62 Закона N 218-ФЗ).

Обратите внимание! С момента регистрации права собственности на объект недвижимости появляется обязанность по уплате налога на имущество физических лиц. Также, получив право собственности на объект недвижимости, можно вернуть уплаченный ранее НДФЛ путем применения имущественных налоговых вычетов (пп. 3, 4 п. 1, пп. 6 п. 3 ст.

220, ст. ст. 400, 401 НК РФ).

С уважением, адвокат Анатолий Антонов, управляющий партнер адвокатского бюро «Антонов и партнеры.

Остались вопросы к адвокату?

Задайте их прямо сейчас здесь, или позвоните нам по телефонам в Москве +7 (499) 288-34-32 или в Самаре +7 (846) 212-99-71 (круглосуточно), или приходите к нам в офис на консультацию (по предварительной записи)!

Источник pravo163.ru

Как узаконить самовольную постройку

Проблема самовольных построек актуальна для всей территории России. Но если в крупных городах контролирующие органы часто отслеживают их возведение уже на стадии фундамента, то в отдаленных населенных пунктах собственники обычно сталкиваются с проблемами позднее. Например, когда пытаются подвести коммуникации к объектам или продать их.

Порядок легализации и сноса незаконно возведенных построек регламентирует Федеральный закон № 339-ФЗ, вступивший в силу в 2018 году. Он значительно упростил процедуру и сделал ее более прозрачной. Но собственнику все равно может потребоваться помощь юриста по строительству и представление интересов в органах местной власти. Хотя бы потому что ошибки на начальной стадии могут привести к отказу в оформлении здания.

Что такое самострой?

Самострой – это самовольная постройка, возведенная без разрешения или в обход процедур согласования, а также нарушающая порядок пользования земельным участком и не удовлетворяющая требованиям безопасной эксплуатации объекта.

Но если раньше самостроем признавали любые самовольно возведенные здания, то теперь термин относится только к постройкам, которые появились без разрешений и в обход уже действовавших ограничений. А это значит, что собственника не всегда можно обязать сносить их за свой счет. Также в соответствии со ст. 222 ГК к самовольным постройкам не относятся объекты, владелец которых не мог знать об ограничениях в момент начала строительства.

С 2018 года постройка не может быть признана самовольно возведенной «задним числом»: если на момент начала строительства никаких ограничений не действовало, то их введение в дальнейшем не делает здание самостроем со всеми вытекающими отсюда последствиями.

Право собственности на самовольную постройку

Относительно права собственности на самовольно возведенные объекты ничего не изменилось – его нельзя оформить по стандартной схеме. Даже если здания находятся на участке, который принадлежит заявителю. Он не сможет обратиться в Росреестр и оформить право собственности. Поэтому распорядиться такими постройками тоже не удастся – их нельзя продавать, дарить, наследовать.

Когда самовольную постройку могут снести

До вступления в силу Федерального закона № 339-ФЗ самовольные постройки почти всегда сносили без разбирательств. В суд подавали собственники участков и фактические владельцы зданий. Они, как правило, проигрывали. За этим следовала выдача постановления о сносе самовольно построенного объекта.

Сейчас ситуация другая. Иногда самострой по-прежнему сносят по решению местных властей, но в большинстве случаев решение об этом принимает суд. В ходе разбирательств фактический собственник может отстоять самовольную постройку. Если суд встанет на его сторону, то объект нужно будет привести в соответствие с требованиями застройки – например, уменьшить этажность или изменить планировку.

Когда постройку могут снести по решению местных властей

В соответствии с п.4 ст.222 ГК РФ местные власти могут реагировать на самовольное строительство в двух случаях:

• Участок не был оформлен в собственность до начала работ, а это требование было обязательным.
• Категория земельного участка и действующие ограничения не допускают возведения таких построек.

Местные власти могут принять и другое решение: привести самовольно возведенное строение в соответствие с нормами и узаконить его. Но такие постановления муниципальные органы выносят редко. Поэтому к спору с ними лучше привлекать юриста.

Какие установлены сроки для сноса или реконструкции самостроя

Срок зависит от вида самовольно построенного здания – он прописывается в постановлениях органов власти или указывается в решении суда. В течение этого периода владелец участка должен разобраться с постройкой сам. В противном случае ее снесут муниципальные службы, а «собственнику» выставят счет. Максимальный срок исполнения решения суда или постановления местных властей – 1 год.

В случае когда самовольную постройку нужно не сносить, а приводить в соответствие с действующими нормами, времени могут дать больше. В зависимости от вида объекта срок может составить от 6 месяцев до 3 лет.

В каких случаях точно не снесут объект самостроя?

В случае с жилыми домами не допускается снос оформленных в собственность самовольных построек, которые отвечают следующим требованиям:

• категория земель – ИЖС или садовый участок, на котором допускается строительство жилых домов;
• собственник располагает документами на землю;
• параметры построек не нарушают никаких норм;
• право собственности зарегистрировано до 1 сентября 2018 года.

Сносить нельзя не только самовольно построенные, но и купленные до сентября 2018 года жилые дома, которые не соответствуют каким-либо другим требованиям – например, нормативам по удаленности от коммуникаций, автодорог или природоохранных зон.

Если жилой дом самовольно построен с нарушением определенных требований, но он находится на участке категории ИЖС, его параметры ничего не нарушают, а земля при этом оформлена в собственность и у владельца есть все документы, то снос таких построек не допускается.

Когда могут изъять участок

Если доказан факт самовольного строительства и выдано предписание о сносе, а собственник игнорирует данное требование, то участок, на котором находится объект, могут отобрать. Другие причины изъятия – использование земли не по назначению или создание угрозы окружающей среде.

При этом раньше землю могли изъять только из-за использования не по назначению или из-за ее заброшенного состояния. Например, когда участок выдавали для сельскохозяйственных нужд, а он зарастал бурьяном. С 2018 года землю могут изъять и из-за самовольной постройки, которую собственник отказывается сносить.

Последствия неузаконенного самостроя

В худшем случае самовольно построенные объекты обяжут снести. Но КоАП также предусматривает штрафные санкции за самострой. Они накладываются даже на тех, кто хочет узаконить объекты в предусмотренном законом порядке.

Штрафы за самовольную постройку в 2022 году – сколько придется заплатить:

• физлицам – до 5 тыс. руб.;
• ИП и должностным лицам – до 50 тыс. руб.;
• юридическим лицам – до 1 млн руб.

Уплата штрафа за самовольно построенный объект не отменяет постановление о сносе и не дает никаких отсрочек. Если суд или местные власти решили, что построек на участке быть не должно и нормам они не соответствуют, придется расстаться и с деньгами, и с самим объектом. Конечно, если вы не докажете правомерность своих действий.

Порядок легализации самовольных построек

Легализовать самовольные постройки можно тремя способами:

• Официально получить разрешение на строительство.
• Получить решение градостроительно-земельной комиссии.
• Установить право собственности в судебном порядке в соответствии с положениями ст. 222 ГК РФ.

Также можно оспорить факт признания объекта самовольно построенным в судебном порядке. Для этого придется доказать, что он не обладает признаками самостроя.

Право на легализацию

Самовольная постройка может быть узаконена только владельцем участка, на котором она находится. Исключение – муниципальные земли. Проще говоря, если вы возвели объект на участке, который принадлежит городу, и в ходе строительства не нарушили никаких норм, то легализация этого объекта возможна. А вот при значительных нарушениях – нет.

Кто принимает решение о сносе или реконструкции?

Местные власти или суд. Большинство решений по самовольно построенным объектам принимается именно муниципалитетами. Впрочем, ничто не мешает фактическому собственнику подать в суд и добиться справедливости в споре с местными властями. Другое дело, что сделать это без своевременной юридической помощи проблематично.

Какие нужны документы

Если мы говорим о легализации объекта самовольного строительства через получение официального разрешения, потребуются следующие документы:

• градостроительный план земельного участка (ГПЗУ) и технические условия на коммуникации;
• акт обследования территории от проектной организации;
• проект;
• заключение по итогам экспертизы проектной документации.

Если постройками затрагиваются фасады других зданий, то дополнительно нужно получить архитектурно-градостроительное решение.

Куда обращаться

Разрешение выдает региональный Строительный надзор после ознакомления с комплектом документов. Документ будет предоставлен только в случае, если вы передадите все необходимое и не допустите ошибок.

Упрощенное оформление

Легализовать самовольные постройки по-прежнему можно и по «дачной амнистии». Но только если речь идет о жилых и надворных строениях на участках для садоводства, для личного подсобного хозяйства и ИЖС в границах населенного пункта. Для оформления необходимо собрать документы, подтверждающие право собственности на самовольно возведенное строение и направить их в Росреестр в сопровождении технического плана объекта.

Если разрешение на строительство отсутствует

В случае с самовольно построенными зданиями также возможна легализация через муниципальную комиссию по самостроям. Альтернативный вариант – обращение в суд. Но будьте готовы к тому, что даже если постройка будет легализована, вам все равно придется заплатить штраф.

Судебное согласование

В судебном порядке можно оспорить решение местных властей или узаконить самовольные постройки по собственной инициативе.

Для этого необходимо подготовить комплект документов, который включает в себя:

• заявление;
• выписку из ЕГРН или иное подтверждение права собственности на земельный участок;
• ГПЗУ;
• результаты экспертизы на соответствие нормам;
• квитанцию об уплате госпошлины.

Если в результате разбирательств объект узаконят, то вы сможете подать решение суда в Росреестр. После этого постройка де-факто будет легализована. Тот факт, что она была возведена самовольно, в свидетельстве о праве собственности указан не будет.

Что делать в случае отказа

Если государственные органы или местные власти отказали в легализации самовольной постройки, то вы можете оспорить это решение в суде. Однако часто они просто возвращают документы и указывают на ошибки или на недостающие бумаги – в этой ситуации нужно устранить неточности, проверить действительность заключений и справок, после чего обратиться повторно.

Ответы юристов на часто задаваемые вопросы по самострою

Юридическая компания «АПК» помогает провести оформление самовольно возведенных объектов. Это касается как жилых домов, так и нежилых построек. Опыт помогает нам добиваться позитивного исхода даже в самых сложных ситуациях. Мы собрали самые распространенные вопросы клиентов о процедуре легализации самостроя и попросили наших юристов дать на них краткие ответы.

Что признается самостроем

Статьей 222 ГК РФ самовольно построенные объекты определяются в качестве зданий, которые находятся на чужом участке или на земле, где запрещено строительство, а также возводятся без необходимых разрешений или с нарушением действующих норм.

Если построил не владелец участка — можно ли обойтись без сноса?

Да, например, если речь идет о постройках на муниципальной земле. Но только если самовольное строительство велось без нарушений. В договоре на использование участка при этом не должно быть соответствующих ограничений.

Если строил один, а собственником стал другой

В этом случае собственник должен возместить расходы на строительство за вычетом суммы, которую он потратил на оформление самовольно возведенного объекта.

Если участок в собственности, власти могут заставить снести постройку?

Только если объект создает опасность для жизни и здоровья людей. В прочих случаях незаконное строительство может быть установлено только решением суда.

Можно ли узаконить дом построенный с нарушением отступов?

Да. Можно оформить прирезку, перераспределить участки, зафиксировать новые границы участка – вариантов несколько, но у каждого есть свои нюансы. Рекомендуем предварительно проконсультироваться с юристом, чтобы найти правильное решение.

В каких случаях постройку нельзя признать самовольной?

Объект не признают самостроем, если на момент начала его возведения не существовало никаких ограничений, либо собственник не мог знать о них.

На какие постройки нужно получать разрешение на строительство?

В соответствии со ст. 51 ГрК РФ разрешение на строительство необходимо оформлять при возведении некоторых капитальных зданий. В частности, домов с числом этажей от трех и более. Но иногда документ нужно получать даже на строительство бани. В законе сложные и неоднозначные формулировки, поэтому перед началом работ рекомендуем проконсультироваться с юристом.

Нужно ли согласовывать пристрой к дому?

Да. Равно как и строительство дома без разрешения, несогласованная пристройка может привести к крупному штрафу. В дальнейшем незарегистрированные объекты могут обязать снести.

Источник apk-pravo.ru

Самострой: Что это, чем грозит незаконная постройка, как оформить и легализовать?

Легализовать самовольные постройки сложно, но возможно. Как узаконить самострой, какие объекты считаются построенными с нарушениями, последние изменения в законодательстве — эти вопросы рассмотрены в данной статье.

Что такое самострой?

Самовольная постройка (самострой) — это архитектурное сооружение (объект капитального строительства), возведенное с нарушением законодательных норм и требований. По закону, собственники нелегального имущества обязаны внести в казну штраф или снести его самостоятельно, за свой счет.

Возведенным самовольно считается любая постройка, работы над которой производились без разрешения на строительства и проектной документации. Заново построенный объект или после реконструкции, который не зарегистрирован в Росреестре и был введен в эксплуатацию не по закону, считается нелегальным.

Законодательное регулирование

Чтобы узаконить самострой, нужно соблюдать законодательные нормы. При игнорировании требований нормативов собственнику нелегального строения грозят крупные штрафы. Законопроекты, которые регламентируют процедуру легализации самовольных построек:

Узаконить самострой с соблюдением норм и требований законодательство можно с помощью представителей компании “Геомер Групп”.

Какие объекты признаются самостроем?

Согласно ФЗ РФ № 339, который внес изменения в Гражданский кодекс (статья 222) самовольно возведенным считается строение со следующими признаками:

• Отсутствие проектной документации и разрешения на строительство, реконструкцию, перепланировку;
• Объект возведен на участке, который не предназначен для проведения строительных работ;
• Сооружение построено с нарушением действующих нормативов;
• Здание не согласовано с государственными инстанциями;

Каждый из указанных признаков является поводом для беспокойства владельца имущества. Таким объектом нельзя распоряжаться в полной мере. Его запрещено продавать, сдавать в аренду, дарить. К тому же застройщику грозит административная ответственность за нарушение закона в виде сноса строения или выплаты штрафа. Вовремя неузаконенный самострой подлежит ликвидации за счет владельца.

К самострою относятся и случаи строительства с разрешением, если во время возведения были допущены нарушения. Этот вид самовольной постройки, пожалуй, самый опасный, но не с точки зрения правовых санкций, а с точки зрения безопасности людей. Дом, возведенный с нарушениями, – это всегда источник опасности.

Ответственность и штрафы

Владелец нелегально построенного объекта за нарушение законодательства несет административную ответственность. Также он может лишиться своего имущества. Виды правонарушений и штрафные санкции за незаконные постройки:

• Нецелевое использование земли — согласно статье 8.8 КОАП РФ «Использование земельных участков не по целевому назначению, невыполнение обязанностей по приведению земель в состояние, пригодное для использования по целевому назначению» физлица обязаны внести штраф в размере от 10000 до 20000 рублей, должностные лица — до 50000 рублей, организации — до 200 000 рублей;
• Строительство, перепланировка или реконструкция объекта без разрешения — в ст. 9.5 КОАП РФ предусмотрены следующие размеры санкций: для граждан — до пяти тысяч рублей, индивидуальным предпринимателям придется внести — до 10000 рублей, для компаний — до 1 млн;
• Нарушение нормативов Госстройнадзора — для граждан — до 2500 рублей, для для предпринимателей — до 10000 рублей, для юрлиц — до 100 000 рублей.

Указанные виды штрафных санкций обязаны выплатить правонарушители после нелегального ввода объекта в эксплуатацию. Также для индивидуальных предпринимателей может применять запрет на осуществление деятельности до 90 рабочих дней.

Обязательные требования для легализации самостроя

При строительстве объекта недвижимости необходимо соблюдать действующие нормативы строительства, предписания Градостроительного кодекса, санитарно-эпидемиологические нормы. Если объект возводится по всем правилам, то предъявляемые к нему требования учитываются в проектной документации. Проверяют и согласовываются соблюдение норм в уполномоченных инстанциях.

Дом, предназначенный для проживания людей, должен соответствовать следующим стандартам:

• Отдельно стоящий объект;
• Количество наземных этажей — не более трех;
• Высота здания не должна превышать 20 метров;
• Строение является неделимым, его отдельные части нельзя продать как самостоятельный объект;
• Комнаты в доме пригодны для проживания людей.

Безопасность возводимых объектов согласовывает и контролирует проектное предприятие. Отдельная группа строений нуждается в дополнительной экспертизе. При строительстве здания нужно учитывать нормы градостроительного плана земельного участка (размер отступов, этажность, допустимая площадь). Подтвердить безопасность постройки и легализовать ее можно двумя способами: через суд и в досудебном порядке.

Процедура узаконивания самовольного строения состоит из следующих шагов:

Представители “Геомер Групп” подготовят документы для легализации самовольной постройки с соблюдением законодательных требований и строительных нормативов.

Какие документы потребуются для легализации

Для узаконивания построек, возведенных самовольно, потребуется собрать пакет документации. перечень бумаг зависит от типа объекта.

Межевой план

Схема земельного участка, в которой четко определены границы надела. Для регистрации объектов капитального строительства, возведенные на местности, нужно чтобы границы участка были внесены в кадастр. Данный документ нужен для легализации жилых домов, хозпостроек, зданий, сооружений, конструкций. Если границы не установлены или не уточнены, то объекты зарегистрировать не получится.

ГПЗУ, технические условия

Градостроительный план и техусловия необходимы для определения пятна застройки, плотности застройки, отступов, проведения инженерных коммуникаций к объекту. Этот документ описывает характеристики и ограничения земельного участка.

Проведение обследования самостроя

Процедуру проводит профильная организация. В работе специалисты используют различные методы: осмотр объекта, расчет максимальной нагрузки на несущие конструкции. Еще нужно учесть имеются ли нарушения по отношению к соседним участкам.

Разработка проектов реконструкции/строительства

Проект является основанием, чтобы выдали разрешение на проведение строительных работ. Для жилых домов эта процедура носит рекомендательный характер, а для зданий она выполняется обязательно.

Прохождение экспертизы проекта

Экспертизу проектных документов проводят эксперты (частные или государственные). Процедура требуется для проверки безопасности зданий.

Получение АГР (если строительство или при реконструкции затрагиваются фасады)

Данный документ разрабатывается только для зданий. Решение нужно для подтверждения соответствия фасадов незаконной постройки архитектуре конкретного населенного пункта.

Получение разрешения на строительство

Если собственник документально докажет в Стройнадзоре, что нелегальная постройка отвечает нормам безопасности. А также, что она расположена на участке, права на который зарегистрированы, то ведомство выдаст положительно решение. Разрешение на возведение нужно для оформления домов, строений, зданий, сооружений.

Получение разрешения на ввод в эксплуатацию

После исследования объекта, выдается разрешение на введение его в эксплуатацию, так называемое уведомление о соответствии вместе с техническим планом. Этот документ нужно предоставить в Росреестр для постановки здания на учет.

Как узаконивание самостроя было раньше?

После введения ФЗ РФ № 93 о дачной амнистии легализовать постройки, относящиеся к ИЖС, ЛПХ , а также объектов сельско-хозяйственного назначения стало проще. Узаконивание проводилось через декларацию, заполняемую собственником.

Для регистрации частного дома или постройки было необходимо внести госпошлину и подать заявление. Документы можно было отнести в органы земельного надзора или воспользоваться услугами МФЦ.

Право собственности на участок можно было подтвердить любыми документами, в том числе, устаревшего образца. Например, для успешной регистрации можно было предоставить выписку из похозяйственной книги. Кадастровая документация требовалась в том случае, если земля была не оформлена.

Большинство нелегальных домов и построек на участке подходило под требования дачной амнистии и успешно регистрировалось в упрощенном порядке. Сложности могли возникнуть в том случае, если были необходимы дополнительные разрешения.

Узаконивание дома/здания по новым правилам

Жилой дом можно зарегистрировать только на землях ИЖС или ЛПХ. На землях сельхозназначения (СНТ) действует исключение – это дачная амнистия которая действует до марта 2021 года, позволяющая зарегистрировать жилой дом, после окончания амнистии будет действовать уведомительный характер как в ИЖС и ЛПХ.

1. Узаконивание самовольной постройки через Градостроительную земельную комиссию (ГЗК)

Обратиться в ГЗК имеют право те граждане, которые при строительстве объекта нарушили целевое назначение земельного участка. Чтобы легализовать здание через Госинспекцию, застройщик должен подготовить следующие документы:

• Заявление;
• ЗОС — Заключение о соответствии объекта строительным нормам и подтвердить, что конструкция является безопасной для здоровья и жизни граждан;

• Архитектурно-градостроительное решение;

• Паспорт безопасности объекта (если строение находится в местах массового скопления людей);
• Заключение подрядчика о площади объекта.

После рассмотрения документов члены Градостроительной комиссии выносят решение о дальнейшей судьбе самостроя. Они могут назначить снос объекта или сохранить его, с условием согласования в уполномоченных структурах.

2. Легализация самовольной постройки через комиссию по пресечению самовольного строительства

Комиссия осуществляет свою деятельность в столице и административных округах. К полномочиям организации относятся:

• Признание недействительным решения о ликвидации самостроя;
• Легализация самовольно возведенных объектов в госинстанциях.

Процедура узаконивания самовольно возведенных объектов через специальную комиссию включает следующие этапы:

• Сбор документации, подтверждающей допустимость самостроя — ГПЗУ, документы на землю — узаконить самострой можно по личной инициативе собственника или по распоряжению Комиссии. В обеих ситуациях нужно подготовить документы, которые подтверждают права собственности на участок и об отсутствие ограничений имущественных прав (ГПЗУ, выписка ЕГРН, основание для законного владения недвижимостью);
• Проведение обследования о соответствии объекта установленным нормам — согласно Постановлению Правительства № 234-пп объекты с признаками самовольного возведения должны пройти экспертизу на соответствие строительным нормам. По результатам проверки члены комиссии оформляют Акт заключения;
• Подача документов в гос. комиссию — Городская комиссия ведет учет незаконных объектов и решений по результатам рассмотренных дел. Ведомства в округах имеют право распоряжаться самостроем, площадь которого не превышает 1,5 тыс. кв. м. Заявление и документы можно предоставить через МФЦ и онлайн на сайте мэра Москвы. В случае исключения из реестра самовольных построек, собственник имеет право вводить здание в эксплуатацию и зарегистрировать свои права.

3. Легализация самовольной постройки через суд

В суде можно оспорить решение комиссий о сносе самовольной постройки и добиться разрешения на легализацию такого вида конструкции. Положительное решение судьи является основанием для постановки объекта на кадастровый учет и регистрации имущественных прав. Узаконить самострой через суд можно с помощью следующей последовательности действий:

• Сбор документов — ГПЗУ, документы на землю — собственник недвижимости обязан предоставить на рассмотрение суду исковое заявление, справку из росреестра и градостроительный план земельного участка. Срок действия последнего составляет три года с момента его оформления;

• Проведение экспертизы построенного объекта на соответствие нормам — данная процедура проводится по заявке собственника или решения суда. Она необходима для подтверждения безопасности конструкции и соответствия ее действующим строительным нормативам;
• Подача документов в Стройнадзор и получение отказа — для получения разрешения на строительство нужно обратиться с заявлением в Стройнадзор. Отказ в услуге организация обязана аргументировать ссылками на законодательные акты;
• Подача документов в суд, сопровождение судебного разбирательства — иск подает по месту расположения объекта. Исковое заявление бывает о признании имущественных прав и обжаловании решения Стройнадзора. Аргументом в суде может выступать строительная экспертиза. После рассмотрения дела, суд выносит решение о признании самостроя легальным объектом. Этот документ является основанием для регистрации имущества в Росреестре.

Специалисты из “Геомер Групп” оказывают услуги по юридическому сопровождению узаконивания самовольного строения.

Что делать с незаконной постройкой после суда?

Если документы, приложенные к исковому заявлению, убедят судью в том, что сохранение постройки возможно, а другие заинтересованные лица не выскажут своих возражений, будет принято положительное решение. После этого можно зарегистрировать право собственности на ОКС.

Возведение здания без разрешения на строительство – далеко не единственная причина, по которой владелец земли может столкнуться с проблемой признания ОКС самостроем. Примером могут служить дома старой постройки, которые успели пережить несколько поколений, но никогда не были законно зарегистрированы.

Сколько времени нужно, чтобы узаконить и легализовать самострой?

Процедура узаконивания самостроя — это длительный процесс, который требует сбора пакета документов и согласования с различными ведомствами. Время на легализацию спорного объекта занимает от 3 месяцев до полугода.

Решение о сносе объекта выносит суд или местная администрация. Ликвидации строения можно избежать, если привести его в соответствие с требованиями действующих нормативов. На эту процедуру, как правило, отводится от 6 месяцев до трех лет.

Что делать, если отказали при регистрации дома?

Не всегда возможно узаконить самострой через оформление разрешения на строительство. В соответствие с п.3 ст. 222 Гражданского кодекса РФ и ФЗ №122 оспорить право собственности можно в судебном порядке. Такие иски относятся к категории имущественных споров.

Чтобы суд принял исковое заявление к нему нужно прикрепить следующие документы:

• Правоустанавливающие документы на землю;
• Доказательство соответствия постройки требованиям строительных норм;
• Квитанции, подтверждающие расходы застройщика при возведении здания;
• Заключение о безопасности объекта от противопожарной службы и СЭС (по требованию).

В ходе разбирательства суд может запросить и другую документацию, подтверждающую позицию истца.

Почему важно зарегистрировать постройки, а не строить самострои на дачном участке?

Регистрация постройки позволяет минимизировать риск признания ее нелегальной, а значит подлежащей сносу, поможет избежать штрафов, невозможность проведения сделок с объектом (продать, подарить). Какие возможности еще дает зарегистрированный дом:

• При продаже стоимость земли с зарегистрированным домом будет выше
• Возможность прописаться в жилом доме
• Подключение коммуникаций
• Не придется ждать письма счастья с убедительной просьбой о регистрации от органов власти, которые сейчас на практике получают многие. Так же происходит и с не размежеванными землями.

Сколько стоит узаконить недвижимость?

Стоимость услуги по легализации самовольно возведенной постройки зависит от наличия необходимой документации. Узаконить самострой самостоятельно практически невозможно. Чтобы исключить недвижимость из списка под снос, лучше обратиться за профессиональной помощью в геодезическую компанию.

“Геомер Групп” оказывает помощь в легализации имущества под ключ. Тарифы на услугу можно узнать по телефону или на сайте компании. Цена работы специалистов рассчитывается индивидуально для каждого заказчика и составляет — от 14 000 рублей.

Источник geomergroup.ru