По статистике, более 1230 построек в России возведено самовольно. Однако фактические владельцы не имеют ни права собственности на них, ни права ими распоряжаться. Это означает, что объект нельзя продать, подарить, предоставить в качестве залога или использовать по любому другому назначению.
Единственный способ признать право собственности на незаконную постройку – легализация в суде. О том, каким признакам соответствует объект самовольного строительства, и что необходимо сделать для его узаконивания в судебном порядке, – читайте далее.
Что такое самовольная постройка?
Самовольная постройка – это дом, здание, строение, сооружение либо иной вид недвижимости (жилой/нежилой), при возведении которого не были соблюдены обязательные требования действующего российского законодательства (ст. 222 ГК РФ).
Среди этих требований:
Отсутствие права владения земельным участком, на котором располагается постройка (нет свидетельства о праве собственности, договора аренды участка или иного документа, подтверждающего право владения).
Самовольная постройка — легализация самостроя в 2021 году
Отсутствие разрешения на строительство. Исключение – строительство на садовых участках (например, садового домика), а также возведение гаража на участках, не предназначенных для ведения предпринимательской деятельности.
Нарушение градостроительных и строительных норм, а также правил (например, при строительстве нарушены стандарты, установленные техническим регламентом либо региональными нормативами благоустройства).
Если вы
- Купили дом, а он не узаконен
- Построили здание, а вам отказывают в регистрации
- Хотите продать участок, а без легализации не провести сделку
- Давно купили участок со строениями и сейчас хотите их узаконить
В каких случаях удается зарегистрировать самовольную постройку?
Возведенную самовольно постройку можно признать законной только при обращении в суд. В ходе рассмотрения искового заявления о признании права собственности важен целый ряд условий. Их несоблюдение влечет за собой отказ в признании права собственности.
Случаи, когда легализация возможна:
У вас должно быть право на землю. Необходимо оформить право собственности либо право аренды на земельный участок . Не забывайте учитывать целевое назначение и виды разрешенного использования участка.
Постройка должна соответствовать параметрам планировочных документов и стандартам землепользования. Это касается минимального и максимального процента застройки, количества этажей, отступов от границ участка и т. д.
Самовольная постройка не должна представлять угрозу жизни или здоровью. Если безопасность возведенного самовольно строения под сомнением, то она доказывается судебной экспертизой. Экспертное заключение прилагается к материалам дела.
Необходимо доказать, что ранее были предприняты меры для получения разрешения. Однако органы власти вынесли отказ в его выдаче, который является незаконным. Вы должны представить суду доказательства о том, что своевременно предоставили пакет документов на согласование.
Как узаконить самовольную постройку?
Самовольная постройка должна существовать. Докажите это суду, предоставив кадастровый план или паспорт объекта. К иску приложите документы, подтверждающие возведение постройки на ваши средства.
Почему стоит обратиться к нам, а не в юридическую компанию?
Помимо получения положительного решения суда, мы проведем технические работы, подготовим документы на объект, обратимся в необходимые органы, зарегистрируем право и получим выписку.
| Вы ищете отдельно юристов, кадастровых инженеров, геодезистов и координируете их работу. | Юрист по земельному праву, кадастровый инженер, инженер картограф и геодезисты работают вместе над одним проектом. |
| Вы платите за предмет услуги каждого специалиста, а не за конечный результат. | Вы платите за предмет услуги каждого специалиста, а не за конечный результат. |
| Если администрация выдала замечания, вы платите специалистам еще раз за переделку. | Исправляем замечания бесплатно. |
| Вы сами ходите по ведомствам и стоите в очередях. | По кабинетам чиновников ходим мы. |
| Чиновники заворачивают и “пинают” из кабинета в кабинет. Вы тратите время на походы. | Разговариваем с чиновниками на одном языке и показываем им их ошибки. |
| Вы потратите время на изучение информации, форумов, регламентов, правил оформления документов. | Мы уже понимаем законы, нормы регламентов и структуры органов власти. Знаем, что, в какое время и куда направить. |
| Ответственность за результат на вас. | Ответственность за конечный результат берем мы. |
Порядок легализации. Как узаконить самовольную постройку?
Первый шаг – подготовка. Чтобы узаконить объект, потребуется собрать полный пакет документов (включая свидетельство о праве собственности на участок или аренды под застройку), а также привести объект в соответствие с установленными требованиями (по площади, этажности и др.).
Ваша задача – доказать, что было невозможно получить разрешение на строительство объекта либо на его ввод в эксплуатации по независящим от вас причинам (например, незаконный отказ в выдаче такого разрешения государственным органом).
Второй шаг – подача иска. Необходимо составить и подать иск о признании права собственности. Исковое заявление должно соответствовать требованиям, предусмотренным ст. 131 ГПК РФ. Приложите к нему предварительно собранный пакет документов и оплатите государственную пошлину.
Третий шаг – разбирательство дела в судебном заседании. Дело рассматривается районным судом, расположенным по месту нахождения неузаконенной постройки. При соблюдении всех вышеприведенных условий иск о признании права собственности будет удовлетворен.
Что необходимо для легализации?
Главное – подготовить полный пакет документов. Все, о чем будет заявлено в исковом заявлении, необходимо подтвердить документально. Для каждого возможного факта (например, право собственности на участок) требуется доказательство (свидетельство о праве собственности).
Примерный перечень документов:
отказ государственного органа в выдаче разрешения на строительство объекта либо на введение его в эксплуатацию;
выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), договор аренды участка, документы, подтверждающие приобретение земли (например, договор дарения);
заключение строительной экспертизы,
технический план постройки.
Чтобы доказать, что именно истец возвел постройку, можно представить в суд договор подряда или платежные документы (чеки, квитанции) на закупку различных строительных материалов.
Последствия возведения самовольных построек
Если требования к возведению зданий, сооружений и других объектов не были соблюдены, то органы местного самоуправления вправе обратиться с исковым заявлением о сносе самовольной постройки в суд. В этом случае будет принято решение – снос объекта.
Исключение – строительство объекта на земельном участке, вид разрешенного использования которого исключает возведение подобных построек. В этом случае решение о сносе может выноситься не судом, а сразу органами власти, минуя судебный порядок.
Если получение разрешения на строительство было обязательным, то дополнительно применяется штрафная ответственность:
до 5 000 руб. — для граждан — физических лиц;
до 50 000 руб. – для индивидуальных предпринимателей,
до 1000 000 руб. – для организаций.
В отношении ИП и юридических лиц может быть принято решение о временном приостановлении деятельности на срок, не превышающий 90 суток.
Вероятность узаконивания в суде – 100%, если:
— характеристики построенного здания, вид разрешённого использования, категория земель не нарушает землепользования;
— здание не угрожает жизни и здоровью людей.
Также при при ознакомлении с документами мы заранее скажем, сможем узаконить строение или нет.
Источник: center-uslug.com
Узаконить самовольный дом на участке ИЖС – помощь юриста
ЕСЛИ УЧАСТОК ОТНОСИТСЯ К ЗЕМЛЯМ НАСЕЛЕННЫХ ПУНКТОВ, а его разрешённое использование допускает индивидуальное жилищное строительство, это не значит, что на нём можно бесконтрольно возводить дома, бани или другие капитальные объекты. Если самострой уже возведён, то его владельцу необходимо направить все усилия на узаконивание объекта.
Нужно ли узаконить самовольный дом?
ТАК ЛИ НЕОБХОДИМО УЗАКОНИВАТЬ САМОСТРОЙ на участке ИЖС или это «страшилка» юристов, желающих заработать на бесполезной услуге? Сомнений быть не может: легализация капитальных объектов и различных пристроек необходима, и вот почему:
1. Если своевременно не узаконить самовольную постройку на своем участке, она не будет считаться объектом права, поскольку юридически не существует. Если её владелец попытается продать такой дом, подарить или передать по наследству, у него ничего не выйдет.
2. Всегда есть вероятность получения иска от соседей или уполномоченных органов о сносе самовольной постройки. В настоящий момент законодатель рассматривает снос как самую крайнюю меру, применяемую, когда другие способы улаживания разногласий не работают. Но всё же такой вариант развития событий существует.
Почему граждане не спешат узаконить самовольно построенный дом? Причины могут быть различными: от незнания действующего законодательства до нежелания тратить средства на решение данной проблемы. Однако стоит помнить, что процесс легализации (как судебный, так и административный) обойдется Вам гораздо дешевле, чем постройка нового дома взамен снесённого.
Как узаконить самострой дома: административный и судебный способы
Прежде всего отметим, что на землях ИЖС можно возводить индивидуальные жилые дома, предназначенные для проживания одной семьи. Максимальное число надземных этажей – не более 3, максимальная высота строения – не более 20 метров. На данное правило следует ориентироваться перед тем, как узаконить самострой ИЖС.
Как узаконить самовольную постройку дома, расположенном на участке под ИЖС? Есть два рабочих способа.
1. Административный: посредством обращения в Государственную инспекцию по контролю за использованием объектов недвижимости города Москвы (далее — Госинспекцию). К этому способу прибегают, если объект безопасен, в целом соответствует всем градостроительным нормам и регламентам, и расположен на участке, допускающем ИЖС.
Отметим, что в рассмотрении данного вопроса участвуют рабочие группы Москомархитектуры и Москомстройнвеста, Департамент городского имущества, которые досконально проверяют все обстоятельства дела. По итогам заседания Градостроительно-земельной комиссии гражданин получает выписку из протокола, содержащую окончательное решение.
2. Судебный: посредством обращения в районный суд по месту нахождения объекта. Как узаконить самовольную пристройку к частному дому или сам частный дом в суде, если документов нет? В этом случае истцу придется проделать предварительную работу, например, заказать экспертизу, получить разрешительную документацию, архивные справки и выписки. Чем больше документов, свидетельствующих о безопасности постройки и ее соответствии нормативам, тем больше шансов на удовлетворение иска.
Если возведена незаконная пристройка к дому: как ее узаконить? Алгоритм действий будет аналогичным. Однако не все пристройки нуждаются в узаконивании: обо всех исключениях и нюансах узнавайте у наших юристов.
Что в итоге?
КАК ВИДИМ, УЗАКОНИВАТЬ ДОМ ИЛИ ПРИСТРОЙКУ МОЖНО РАЗЛИЧНЫМИ СПОСОБАМИ, но главная цель у этих способов одна: ввести объект в хозяйственный оборот и защитить его от сноса. Также мы советуем помнить о следующих моментах:
1. Узаконить самовольную пристройку к дому или сам дом в административном порядке непросто из-за того, что данная процедура крайне бюрократизирована. Рассчитывать на неё можно в том случае, если объект действительно построен по всем правилам, права на земельный участок зарегистрированы, а документы в полном порядке.
2. Перед обращением в суд гражданину следует сначала попытаться решить свою проблему в административном порядке.
3. Узаконивание в административном порядке или через суд не обойдется без расходов. В первом случае придется платить штраф за самовольное строительство, а во втором – оплачивать госпошлину. Не стоит забывать об иных расходах при ведении дела, в частности, на проведение строительно-технической экспертизы.
Как узаконить незаконную постройку на своем участке, если с документами проблема? Выход есть всегда, и справедливость этого утверждения не раз демонстрировали юристы нашего Правового Центра. Приведем пример:
К нам обратилась Доверительница с просьбой помочь зарегистрировать право собственности на усадьбу, построенную в конце 70-х годов. Выяснилось, что никаких документов на дом не сохранилось (ни у Доверительницы, ни в архивах): более того, документы о предоставлении участка под постройку тоже отсутствовали.
Местные власти посчитали дом самостроем и обратились в суд с требованием снести строение. Наши юристы предложили альтернативный вариант — составили и подали иск о признании права собственности в силу приобретательной давности: подкрепив доводы Доверителя доказательствами, свидетельствующими о безопасности строения.
У местных властей попросту не осталось шансов — Суд согласился с доводами наших юристов и признал право собственности на дом за Доверительницей несмотря на яростное сопротивление администрации в суде.
Возникает закономерный вопрос — Почему местные власти не встали на сторону добропорядочной гражданки и не помогли ей в легализации постройки, почему не подсказали о праве приобретательной давности? Ответ напрашивается банальный и грустный — администрация либо не заинтересована в соблюдении законных прав владельцев, либо наоборот, имела интерес в отборе в пользу муниципалитета земельного участка под усадьбой.
С какими вопросами Вы можете обратиться к нам?
МЫ ОКАЗЫВАЕМ ПОМОЩЬ В УЗАКОНИВАНИИ ОБЪЕКТОВ РАЗЛИЧНОГО МАСШТАБА: это может быть самовольно построенная мансарда личного дома, веранда или непосредственно сам дом.
Обращение к компетентным юристам, специализирующимся на вопросах, связанных с недвижимостью, это осознанный и взвешенный выбор. Ошибки в данном вопросе недопустимы: они могут стоить единственного шанса на регистрацию самостроя в законную собственность.
Мы предлагаем Вам доверить решение проблемы с недвижимостью нашему Правовому Центру, и вот почему:
1. Мы знаем, как узаконить незаконную пристройку или дом правильно, поскольку это является нашей повседневной работой. Следовательно, нам не нужно тратить время на изучение темы: мы приступаем к делу незамедлительно.
2. Наши юристы умеют работать со сложными, «бесперспективными», на первый взгляд, делами. Поэтому если Вашу проблему не смог решить другой юрист, это не значит, что узаконить дом на участке нельзя: обратитесь к нам, мы обязательно найдем способы, как Вам помочь. Иногда они могут быть альтернативными (как в описанном выше примере), но главное – достижение поставленной цели без нарушения закона.
3. Мы решаем поставленную задачу коллективно, что ускоряет процесс легализации и делает его непрерывным. Кроме того, «коллективный разум», особенно если он принадлежит практикующим юристам, может генерировать больше идей и способов решения проблемы.
4. Мы всегда находимся на связи со своим Доверителем и отчитываемся о каждом совершённом действии. Во-первых, потому что уважаем наших Клиентов, во-вторых, для того, чтобы Доверитель был в курсе событий и не беспокоился насчёт продвижения его дела.
НЕ СТОИТ ОТКЛАДЫВАТЬ процесс легализации самостроя «на потом»: так как «правила игры» могут поменяться в худшую сторону в любой момент!
Соберите имеющиеся документы и предоставьте их нам: мы поможем оформить право собственности на самовольно возведённое здание без Вашего личного участия, быстро и гарантированно.
Источник: sup-estate.ru
Как узаконить самовольную постройку на своем земельном участке?
Право и законность застройки получают подтверждение в соответствии с выданным свидетельством или выпиской из ЕГРН. Участок, на который оформлены документы, подтверждающие владение им, застраивается, согласно всем градостроительным правилам. Перед началом стройки, собственник должен уведомить администрацию о своих планах, хотя получение разрешения теперь не требуется. До 1 марта действует «дачная амнистия», в условиях которой доступен упрощенный порядок.
На участке, предназначенном под ИЖС.
Законодательство одобряет застраивание участков под ИЖС жилыми домами, мастерскими, саунами и пр. Причем любой возводимый объект может быть капитальным либо временным. Капитальный объект должен быть зарегистрирован в собственность.
Получить законный статус на дом, выстроенный на участке под ИЖС – несложная процедура, при наличии у собственника на руках акта, разрешающего постройку, выданного ему в администрации. Владельцу останется только провести строительство, проинформировать о его окончании, оформить технический паспорт построенного дома. Если изначально разрешения владелец не получал, он вынужден будет обратиться в инспекцию, подать заявление на получение разрешения и выплачивать штраф. Взыскание будет произведено в обязательном порядке. Если же вместо разрешения будет получен отказ, владельцу остается обратиться в судебную инстанцию.
Гражданином был построен дом на земельном наделе, предназначенном для ИЖС. Он проигнорировал обязательство проинформировать администрацию и получить разрешение на строительство. Логично, ему было отказано в Росреестре в регистрации построенного им дома. Проведенная проверка выяснила, что разрешения на строительство у гражданина не было. Ему, как ФЛ, был выписан штраф в размере 2000 рублей, а далее пришлось пытаться установить законный статус, обращаясь в администрацию.
На дачном участке.
Теперь в законодательстве отсутствует понятие «дачного участка», и данные земельные наделы получили название садовых. Действия для узаконивания дома на садовом участке не отличаются от приведенных выше. Владельцу необходимо заранее уведомить администрацию о начале строительных работ с приложенными к уведомлению планом-схемой и документом, подтверждающим владение землей.
Получив одобрение от администрации, владелец осуществляет застройку, по окончании которой информирует администрацию о завершении работ. После подготовки технического плана, информация через МФ передается в Росреестр. При наличии на участке отдельно стоящих или прилегающих к дому бани, гаража, кухни или беседки, им так же требуется получение регистрации.
На чужом земельном наделе.
Объект, выстроенный на чужой земле, признается незаконным и подлежит сносу. Застройщик никоим образом не сможет оформить его в собственность и использовать по прямому назначению. Законный владелец земли имеет право истребовать удаления неправомерной постройки, путем подачи негаторного иска.
В том случае если строитель объекта владеет частью земельного надела, ему необходимо привести факты, доказывающие использование при строительстве только своей площади участка, иначе право обладания будет за другим владельцем. При этом данному лицу надо будет возместить строителю понесенные им траты. Индивидуально будет определяться стоимость построенного объекта.
Гражданином был подан в суд иск с требованием сноса выстроенного спортивного клуба, занимавшего 18 см территории, принадлежавшей истцу. Судебная инстанция отклонила иск, посчитав незначительным захождение клуба на его участок. Апелляционная комиссия так же приняла сторону ответчика. Истец не смирился и дошел со своей претензией до Верховного суда РФ.
Последним было отмечено подтверждение факта владения истца участком с доказательством факта захождения в ее собственность. Дело было направлено на новое рассмотрение.
На земле, являющейся муниципальной собственностью.
Если объект построен на земле, которая не была за кем-либо оформлена, его правомерности добиться сложнее. Если земельный участок числится на балансе района или города, требуется определение его целевого назначения. Такой может считаться земля, относящаяся с оберегаемым ресурсам лесного или водного фондов, или земля, на которой расположены объекты культурного и исторического наследия – любое построение на таких землях воспрещается. А самовольно построенный объект подлежит сносу.
Согласно положениям ГК РФ легализация подобных объектов допустима, если:
— целевая значимость земельного надела допускает застройку;
— построенный объект соответствует принятым нормам СНиП и допустимо дополняет ландшафт земельного участка;
— права третьих лиц, в числе которых владельцы частных участков, не нарушены;
Правомерность объекта осуществляется через администрацию или суд. Строитель и владелец имеет право оформить доверенность на легализацию выстроенного объекта. Однако чаще всего ему может потребоваться разрешение от органа местного самоуправления, а получить его довольно сложно.
Легализация своевольного построения.
Оформление во владение осуществляется в 2 шага. Сначала администрации предъявляются доказательства правомерности объекта, с полным соответствием его всем градостроительным нормам. Затем объект регистрируется в виде собственности в ЕГРН, а его новый владелец получает из Росреестра необходимую выписку.
Существует 2 метода легализации: административная и судебная. Первая выполняется с участием ГЗК или специальной комиссии, старательно пресекающей любую попытку своевольного строительства. Вторая происходит путем подачи иска, сбора доказательной документации, проведения экспертного оценивания, участия в судебных слушаниях и т.д. Этот вариант считается более сложным.
Хотя зачастую только он является доступным. И для отсутствия проблем, лучше сразу заручиться поддержкой грамотного юриста.
Что требуется доказывать?
Истец всерьез испытывает необходимость в убеждении судебной коллегии в том, что его ситуация в полной мере отвечает нормам законодательства.
1.Отсутствие позволения на выполнение строительства является, по сути, единственным признаком проявления своеволия при постройке объекта. Истец может получить штраф, однако в правомерности объекта ему уже не откажут.
2.Объект расположен на участке, оформленном во владение – истец имеет на руках документальное подтверждение. Легализация допустима и в случае взятия в аренду, но строительство на земле од ИЖС обязательно должно быть выполнено в течение 10 лет.
3.Разрешение на использование и целевая значимость участка земли делают возможным строительство на данном участке.
4.Подлежащий легализации объект своим нахождением не нарушает интересов владельцев прилегающих территорий, третьих лиц, органов самоуправления.
5.Процесс самовольного строительства проводился в соответствии с нормами СНиП и без нарушения норм строительства.
6.Отсутствие претензий к объекту со стороны органов, осуществляющих надзор.
Если хотя бы одно из условий не может быть доказано, правомерность строения получить будет невозможно. Перед подачей искового заявления требуется выяснить елевую значимость земельного надела. Строительство жилого дома невозможно, если земля отводится под огороднические действия или ЛПХ. Собственнику остается только попытаться осуществить перевод земли в иную категорию, но подобное действие является чрезмерно продолжительным, трудоемким и не всегда выполнимым в реальности.
Последовательность действий.
