Введен ли дом в эксплуатацию, оформили ли на него разрешение на ввод
Как узнать, сдан ли дом в эксплуатацию
- Документы, предоставляемые самостоятельно: заявление по форме, которое утверждает законодательство.
- Бумаги, запрашиваемые уполномоченными органами. Среди таких документов выписка из ЕГРП, которая содержит сведения о праве заявителя на земельный участок. Однако данная выписка может и не запрашиваться, а только документ о праве собственности на тот участок, который занят строительством.
Собственность на недвижимость невозможно получить без введения данного дома в эксплуатацию. Кроме того, жилое помещение, не веденное в использование, ведет за собой административное наказание в качестве штрафа за незаконное проживание. Таким образом, наличие акта является последним этапом в процессе стройки. Он указывает на окончание процесса строительства и предоставляет законное использование данного объекта.
Как узнать по адресу дата сдачи дома в эксплуатацию
- Будущий собственник изучает документацию, предоставленную застройщиком.
- Производится осмотр помещения. Если в ходе его проведения обнаружатся какие-либо недостатки, они должны быть занесены в смотровой лист.
- Если будущий собственник не обнаружил недостатков, или застройщик уже устранил их, то подписывается акт приемки-передачи. Когда гражданин оставляет на нем подпись, считается, что все обязанности застройщика исполнены.
Неверное представление о наступлении сроков этих двух событий сформировано у граждан застройщиками, которые указывают на своих сайтах не реальный срок передачи квартиры, а срок окончания строительства, умалчивая о том, что между этими двумя датами в лучшем случае проходит несколько месяцев. На самом деле это абсолютно разные понятия, и данные обещания – не больше, чем рекламный трюк для привлечения новых дольщиков. Известны случаи, когда после сдачи дома, гражданам приходилось ждать передачи своей квартиры по два года.
7.5 Лекция: Cрок исполнения обязательства (The Term for Fulfilling the Obligation)
Что делать дольщикам, когда дом сдан в эксплуатацию
В претензии нужно также указать счет, куда должны поступить деньги и предельный срок, отведенный дольщиком для выплаты неустойки. Желательно составление претензии доверить грамотному юристу, поскольку человек, который делает это впервые, может что-то упустить, или неправильно сформулировать требования, что отразится на результате.
Большинство граждан не вполне понимают, как происходит и сколько времени длится сдача дома в эксплуатацию, и наивно полагают, что за этим событием сразу следует передача жилья дольщикам. Неверное представление о наступлении сроков этих двух событий сформировано у граждан застройщиками, которые указывают на своих сайтах не реальный срок передачи квартиры, а срок окончания строительства, умалчивая о том, что между этими двумя датами в лучшем случае проходит несколько месяцев. На самом деле это абсолютно разные понятия, и данные обещания – не больше, чем рекламный трюк для привлечения новых дольщиков. Известны случаи, когда после сдачи дома, гражданам приходилось ждать передачи своей квартиры по два года.
Всего 3 Столовые Ложки в День, и — Прощай, Жир на Животе!
Что значит «дом сдан в эксплуатацию»
В случае, если вы решили участвовать в строительстве, осуществляемом посредством вступления в жилищно-строительный кооператив, то там, в договоре, чаще всего указывается только предполагаемый срок окончания строительства. Если застройщик будет переносить сроки окончания строительства и сдачи в эксплуатацию, то каких либо санкций к нему, согласно ФЗ-215, не предусмотрено.
Для дольщика именно эта дата и должна являться датой, на которую нужно ориентироваться при подписании договора. К примеру, если в договоре долевого участия вы видите, что срок сдачи дома указан 1 кв. 17 года, а срок передачи ключей жильцам не позднее 3-х месяцев после сдачи дома, то это значит, вам необходимо ориентироваться на крайний срок получения ключей не позднее 31 июня 17 года. Только после прохождения этого срока дольшик может предъявить застройщику претензию о задержке в исполнении взятых на себя обязательств.
Продолжительность приёма дома госкомиссией
После фактического завершения строительно-монтажных работ застройщик должен пройти несколько процедур, прежде чем он получит разрешение на ввод в эксплуатацию и сможет выдавать ключи. Сначала девелопер сам принимает объект от подрядных организаций – это, по сути, генеральная репетиция госприёмки. Затем здание проходит экспертизу, которую проводят государственные специалисты. Именно этот этап и называют «прохождение госкомиссии», хотя это понятие устаревшее. Так называли сдачу объекта до 2004 года, когда дом принимала большая комиссия, состоящая из разных чиновников, по решению которой он сдавался в эксплуатацию.
Такие случаи крайне редки, так как застройщики стараются максимально подготовиться к экспертизе. Более того, еще в период строительства надзорные органы регулярно посещают и проверяют стройку. На каждом этапе строительства они дают свои рекомендации и замечания, которые застройщик учитывает».
Как правильно ввести дом в эксплуатацию в 2019 году
- акт о приеме-передаче объекта;
- акт соответствия сооружения техническим условиям;
- документ о соответствии параметров объекта техническим регламентам;
- схема размещения строения и инженерно-технических сетей в границах участка;
- планировочная организация земельного участка (может быть разработана заявителем самостоятельно).
- состав приемной комиссии;
- дата проведения проверки;
- место нахождения объекта;
- характеристика объекта (здание жилое, хозяйственное и т.д.);
- структурные части объекта (за каждую значимую часть члены комиссии несут ответственность);
- подписи всех членов комиссии (подтверждают соответствие объекта требованиям).
Порядок сдачи новостройки
- акт приема-передачи;
- кадастровый паспорт на объект;
- договор с банком в том случае, если квартира приобретается по кредиту;
- разрешение со стороны органов опеки в том случае, если объект регистрируется на ребенка младше 18 лет;
- паспорт собственника/свидетельство о рождении;
- квиток об уплате госпошлины;
- договор, подтверждающий долевое участие.
Участие в долевом строительстве позволяет в 2019 году приобрести квартиру на выгодных условиях. Однако перейти во владение человека недвижимость сможет лишь после регистрации права собственности. Перед тем, как принимать решение об участии в долевом строительстве, стоит рассмотреть некоторые особенности, касающиеся сдачи новостроек.
Сдача новостройки в эксплуатацию: что нужно знать покупателю
Эксперт категорически не соглас ен с бытующим в среде потенциальных покупателей мнением о том, что застройщики часто выдают жильцам ключи до ввода дома в эксплуатацию, и новоселам приходится жить в условиях, приближенных к «боевым», с отсутствующими светом и водой, неработающими лифтами. «За последнее время я не знаю ни одного такого случая, – говорит Виталий. – Что касается перебоев с электричеством и водоснабжением, то до тех пор, пока дом не будет заселен на 70% и люди в нем не сделают ремонт, он не будет нормально функционировать. Но чаще проблема с отсутствием тепла и света бывает не из-за технических перебоев, а по причине неоплаты некоторыми жильцами коммунальных платежей». По словам специалиста, очень часто люди, которые в процессе ремонта не живут в квартире, не хотят платить за коммунальные услуги, отсюда и проблема с отсутствием света и воды.
Новостройки на высокой стадии готовности прода ются в Санкт-Петербурге довольно активно. Покупатели считают, что почти достроенный дом не несет в себе никакой «скрытой угрозы», в виде внезапного банкротства девелопера или вызывающего настоящую панику долгостроя. Но не все так просто: с виду полностью готовая новостройка на самом деле может оставаться недоступной для проживания.
Порядок ввода жилого дома в эксплуатацию
Технические условия — это документ, который еще до начала строительства застройщику выдает сетевая организация. В нем она указывает, какие мероприятия нужно выполнить и ей, и застройщику, чтобы построенный дом можно было подключить к сетям. Например, построить трансформаторную подстанцию или протянуть водопровод от определенной точки.
Как только эти обязательства выполнены, сетевая организация выдает строителям документ, что техусловия выданы в полном объеме. Как показывает практика, именно с получением документов о выполнении технических условий у застройщиков зачастую возникают проблемы. Дома не были введены в срок из-за того, что не были выполнены технические условия на подключение к сетям.
Подготовка дома к сдаче начинается с приемки работ у подрядных организаций. Застройщик не работает на объекте один, на строительстве дома занято большое количество подрядчиков. Поэтому у застройщика есть собственная рабочая комиссия, задача которой — принять выполненные различными подрядными организациями работы. Если комиссия выявит недоработки, подрядчик обязан их своевременно устранить. По итогам проверки она составит акт приемки выполненных работ — он подтверждает, что все работы на объекте выполнены в соответствии с техническими регламентами.
Где можно посмотреть разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома
Эта процедура довольно сложная, занимает много времени и требует большого количества документов. Но все эти мероприятия вполне оправданны. Ведь в процессе проверяется добросовестность застройщика, качество выполненных работ, а также безопасность новостройки для будущих жильцов. Некоторые покупатели считают, что ввод в эксплуатацию – это практически то же самое, что и передача ключей. Но эти мероприятия различны.
С чего начать сбор бумаг? Когда строительство подходит к концу, застройщику следует сделать вначале два действия. Специальная комиссия, в состав которой входят экологи, пожарная служба и работники санстанции, проверяет многоэтажку. После этого стройнадзор также осматривает здание и выдает заключение, если все соответствует проекту. Если бумаги в полном порядке и все условия выполнены, то никаких препятствий на получение разрешения не будет.
Как узнать введен ли дом в эксплуатацию онлайн
Договор участия в долевом строительстве считается заключенным с даты его государственной регистрации (Федеральный закон от 30 декабря 2004 года N214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»). На государственную регистрацию договоров участия в долевом строительстве представляются документы: — заявление застройщика и участника долевого строительства; — договор участия в долевом строительстве со всеми документами, указанными в нем в качестве приложения (не менее, чем два подлинных экземпляра); — документ с описанием объекта долевого строительства, составленный застройщиком и согласованный с соответствующим участником долевого строител ьства, с указанием местоположения
Источник: exjurist.ru
Срыв сроков строительства жилья и его последствия
С начала 2000-х годов непрерывный рост стоимости жилья привел к тому, что многие граждане стали приобретать жилье ещё на стадии его строительства (а иногда и на стадии проектирования). Приобретение жилья на данной стадии позволяет сэкономить до 30-40 процентов от его рыночной стоимости, что весьма выгодно.
Но есть и оборотная сторона медали, которая состоит в следующем. Каждый из нас, приобретая какое-либо имущество (или заказывая его изготовление, когда речь идет о строительстве жилого дома), планирует получить это имущество во вполне обозримые сроки.
Действительно, если вы, например, молодожен, то вы приобретаете жилье в строящемся доме в надежде, что вы заселитесь в квартиру к моменту рождения ребенка, а вовсе не к моменту, когда ваш ещё не родившийся ребенок уже успеет закончить институт.
Поэтому в договорах с застройщиками граждане стараются более-менее четко прописывать сроки окончания строительства приобретаемого ими жилья и оформления этого жилья в их собственность.
Однако желаемое не всегда совпадает с действительным, и, часто, сроки окончания строительства жилья могут переноситься застройщиками по самым разным причинам. Это могут быть, как проблемы с финансовым благополучием застройщика (что, собственно, и произошло с большинством крупных застройщиков в начале кризиса 2008 года), или откровенное мошенничество со стороны руководства фирмы-застройщика (примером могут служить печально известные КТ “Социальная инициатива и Компания” и ЗАО “Энергостройкомплект-М”), так и проблемы технического характера (связанные, например, с какими-либо доработками и согласованиями ранее утвержденного проекта жилого дома, или целого микрорайона на территории которого располагается этот дом, между застройщиком и местной администрацией).
И главное в этой ситуации для граждан – в итоге, не остаться и без денег и без обещанной им, застройщиком, квартиры.
Поэтому рассмотрим, наиболее часто встречающиеся причины срыва сроков строительства жилья, способы защиты нарушенного права граждан на жилье и возврата уплаченных ими денежных средств, а также возможные основания для освобождения застройщика от ответственности.
1. В договоре должны быть четко прописаны сроки окончания строительства жилого дома и оформления права собственности граждан на приобретаемую ими квартиру.
Нередко граждане заключают с застройщиками договоры (предварительные договоры купли-продажи, договоры инвестирования или долевого участия в строительстве), в которых срок окончания строительства дома либо не указан вовсе, либо указан приблизительно.
Например, при заключении предварительного договора купли-продажи квартиры, в тексте договора может быть указано, что застройщик (продавец) обязуется заключить с покупателем основной договор купли-продажи квартиры в течение месяца с момента государственной регистрации права собственности на квартиру на имя продавца квартиры.
В этом случае установить точную дату окончания строительства дома и передачи квартиры покупателю не представляется возможным в принципе, поскольку никто (ни застройщик-продавец, ни покупатель) точно не знают, когда именно будет зарегистрировано право собственности на продавца квартиры.
В этом случае судебная практика исходит из того, что поскольку точный срок заключения основного договора в предварительном договоре купли-продажи квартиры не определен, то согласно статье 429 Гражданского кодекса РФ, предварительный договор считается заключенным сроком на один год.
Иными словами, в указанном случае, если продавец не заключит с вами основной договор купли-продажи на квартиру в доме-новостройке, в течение одного года с даты подписания предварительного договора, то вы имеете право, либо потребовать возврата денежных средств (если продавец ещё не является собственником спорной квартиры в доме-новостройке), либо в судебном порядке обязать продавца заключить с вами основной договор купли-продажи квартиры (если продавец уже зарегистрировал на своё имя право собственности на спорную квартиру в доме-новостройке).
При этом нужно учитывать то обстоятельство, что при нарушении продавцом условий предварительного договора купли-продажи о сроках продажи вам квартиры, вы сможете подать в суд только один из двух вышеуказанных исков, но никак old.kmcon.ru не иск о признании права собственности на квартиру, поскольку такой способ защиты нарушенного права по предварительному договору статьей 429 Гражданского кодекса РФ не предусмотрен.
Если вы заключили с застройщиком договор инвестирования в строительство или договор долевого участия в строительстве, в котором срок окончания строительства определен, например, как IV квартал 2015 года, то судебная практика исходит из того, что последним днем срока исполнения обязательств застройщика по таким договорам следует считать последний календарный день того квартала, указание на который содержится в тексте договора.
По истечении указанного срока вы будете вправе подать в суд либо иск о признании права собственности на квартиру и взыскании с застройщика неустойки (если дом-новостройка уже сдан в эксплуатацию), либо иск о расторжении договора и взыскании убытков (если дом на день подачи иска в суд сдан в эксплуатацию ещё не будет).
В любом случае, срок исполнения обязательств является ключевой составляющей в договоре, заключенном вами с застройщиком, и от содержания данного пункта договора зависит, как способ защиты вашего нарушенного права (признание права собственности на квартиру, обязание заключить основной договор или расторжение заключенного договора с последующим взысканием суммы убытков), так и сама возможность оформления права собственности на квартиру, за которую вами были оплачены денежные средства в кассу застройщика.
2. В случае нарушения сроков сдачи дома в эксплуатацию и передачи квартиры гражданам, нужно четко представлять себе, что подписание дополнительных соглашений об изменении сроков окончания строительства дома может привести к освобождению застройщика от ответственности в этой части договорных отношений.
Очень часто, предвидя срыв предусмотренного договором срока окончания строительства жилого дома и оформления на дольщиков права собственности на квартиры в доме-новостройке, застройщики предлагают гражданам заключать дополнительные соглашения, в которых указываются уже новые сроки сдачи дома в эксплуатацию и новые сроки передачи квартир дольщикам.
В этом случае возникают следующие нюансы.
Если вы подпишите такое дополнительное соглашение к договору, то вы, фактически, лишитесь возможности взыскать с застройщика неустойку за нарушение сроков окончания строительства дома и передачи вам квартиры.
С другой стороны, в подписанном вами договоре может быть отдельным пунктом прописано, что ваш отказ от подписания дополнительного соглашения с застройщиком может послужить основанием для расторжения заключенного с вами договора по инициативе самого застройщика. В этом случае, застройщик может просто вернуть вам денежные средства (ранее использовав их для строительства жилого дома), и вы можете лишиться прав на квартиру, за которую когда-то заплатили весьма серьезную денежную сумму.
Поэтому, если вы решитесь отказать застройщику в подписании с ним дополнительного соглашения к договору, о переносе сроков окончания строительства дома, вам следует, сначала внимательно ознакомиться с текстом подписанного с застройщиком договора.
Но, даже в том случае, если в договоре с застройщиком отсутствует пункт о праве застройщика на одностороннее расторжение договора за ваш отказ от подписания дополнительного соглашения, это обстоятельство все равно не гарантирует, что застройщик по окончании строительства дома и передачи вам квартиры, выплатит вам неустойку за просрочку выполнения обязательств.
Дело в том, что после окончания строительства дома, застройщик предложит вам, как покупателю, подписать акт приема-передачи квартиры, в котором отдельным пунктом будет указано, что стороны друг к другу финансовых претензий не имеют. Наличие такого пункта в подписанном вами с застройщиком акте приема-передачи квартиры лишит вас права на взыскание с застройщика неустойки за нарушение сроков окончания строительства дома и передачи вам квартиры.
Здесь, на этапе подписания, можно добиваться исключения данного пункта из текста акта приема-передачи квартиры, а в случае отказа застройщика от подписания с вами акта приема-передачи без указанного пункта – подать в суд иск о признании права собственности на квартиру и взыскании с застройщика неустойки за просрочку исполнения обязательств.
3. В случае нарушения застройщиком сроков окончания строительства жилого дома, граждане имеют право, как на взыскание с застройщика неустойки, так и на возвещение им всех причиненных ненадлежащим исполнением договора убытков.
В случае нарушения застройщиком сроков окончания строительства жилого дома и передачи квартиры дольщику, последний имеет право (если ранее он сам не подписал с застройщиком никаких документов – дополнительных соглашений или актов приема-передачи с вышеуказанными оговорками) на применение в отношении застройщика штрафных санкций.
Такие санкции могут выражаться, например, во взыскании с застройщика в судебном или внесудебном (претензионном) порядке неустойки за каждый день просрочки выполнения условий договора в части окончания строительства жилого дома и передачи дольщику по акту приема-передачи квартиры в этом доме.
Существует неустойка законная (например, для граждан, заключивших с застройщиком Договор долевого участия в строительстве, Федеральным законом №214-ФЗ от 30 декабря 2004 года «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», размер неустойки составляет 1/150 от ставки рефинансирования за каждый день просрочки), и неустойка договорная (которая может быть прописана в тексте самого договора, и выражаться в процентах от цены договора или в конкретной денежной сумме за каждый день просрочки исполнения застройщиком условий договора о сроках окончания строительства жилого дома).
Кроме неустойки граждане также вправе взыскать с застройщика и убытки, предусмотренные статьей 15 Гражданского кодекса РФ.
Если гражданин заявляет требование о расторжении договора по причине нарушения договорных сроков со стороны застройщика, то он вправе потребовать не просто возврата оплаченных им застройщику денежных средств, но также может потребовать оплаты ему рыночной стоимости аналогичного по своим потребительским свойствам (степени благоустройства, планировке, месту нахождения и т.д.) жилья на день предъявления соответствующего требования к застройщику о возмещении причиненных гражданину убытков.
Также под убытками нужно понимать те расходы, которые понес гражданин в связи с нарушением застройщиком своих договорных обязательств. Примером может служить случай, когда граждане для заключения с застройщиком договора долевого участия в строительстве, заключили с банком договор ипотеки, и вынуждены были, кроме суммы самого ипотечного кредита, оплатить банку проценты за пользование кредитом.
В этом случае проценты за пользование кредитом, оплаченные банку по ипотечному договору, также признаются в качестве убытков, понесенных дольщиком в связи с ненадлежащим исполнением застройщиком своих договорных обязательств по срокам окончания строительства жилого дома.
Кроме того, нередки случаи, когда граждане, чтобы улучшить свои жилищные условия, вынуждены продать имеющееся у них жилье, а вырученные от продажи денежные средства вносить в качестве оплаты по договору долевого участия в строительстве. В этом случае граждане вынуждены какое-то время жить в арендованном жилье, дожидаясь окончания строительства жилого дома, в котором находится приобретенная ими квартира.
При нарушении застройщиком своих обязательств по срокам окончания строительства жилого дома и передачи дольщикам квартиры, последние имеют право взыскать с застройщика убытки, которые составляют сумму оплаченных ими платежей за аренду чужой квартиры, начиная с даты, когда согласно условиям договора застройщик обязан был передать им квартиру по акту приема-передачи, и заканчивая датой, когда такая передача квартиры фактически состоялась.
При взыскании с застройщика таких убытков, дольщикам необходимо иметь на руках официально заключенный договор аренды (найма) жилого помещения, и платежные документы, подтверждающие оплату ими арендодателю арендных платежей за аренду (наем) квартиры.
4. Освобождение застройщика от ответственности за нарушение сроков строительства жилья.
Однако, не стоит думать, что гражданин, вложивший свои денежные средства в строящееся жилье, при срыве застройщиком сроков окончания строительства дома (сдачи дома в эксплуатацию и передачи квартиры по акту приема-передачи участнику долевого строительства), в любом случае, сможет привлечь застройщика к финансовой ответственности – взыскать с застройщика неустойку за нарушение сроков исполнения договорных обязательств и возместить причиненные ненадлежащим исполнением договора со стороны застройщика убытки.
Согласно части 3 статьи 401 Гражданского кодекса РФ если иное не предусмотрено законом или договором, лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств.
К таким обстоятельствам непреодолимой силы относятся, в частности, отзыв у застройщика разрешения на строительство данного конкретного дома, стихийные бедствия (затопление строительной площадки или падение башенного крана ввиду штормового ветра) и иные обстоятельства, напрямую не связанные с деятельностью контрагентов застройщика (подрядчиков и субподрядчиков), и не относящиеся к недостатку у застройщика необходимых для завершения строительства денежных средств.
К таким обстоятельствам не относятся, в частности, нарушение обязанностей со стороны контрагентов должника, отсутствие на рынке нужных для исполнения товаров, отсутствие у должника необходимых денежных средств.
Иными словами, если застройщик докажет в суде, что надлежащее исполнение им своих договорных обязательств оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств, то суд освободит застройщика от финансовой ответственности перед гражданином.
При этом нужно знать, что обязанность по доказыванию в суде обстоятельств непреодолимой силы, лежит именно на ответчике (то есть – застройщике), и если застройщик не представит суду необходимых и достаточных доказательств наличия обстоятельств непреодолимой силы, то суд должен будет изначально исходить из виновности застройщика и его обязанности выплатить гражданину неустойку и убытки, причиненные срывом сроков окончания строительства дома.
Учитывая вышеизложенное, при заключении договоров с застройщиками, необходимо тщательно проверить не только предлагаемые вам к подписанию документы, то также и всю разрешительную документацию на строительство данного конкретного жилого дома, имеющуюся у застройщика.
Лучше всего, если такой проверкой юридической частоты сделки вместе с вами будут заниматься юристы, специализирующиеся на вопросах недвижимости и строительства.
Отказ застройщика от предоставления на ознакомление каких-либо запрашиваемых документов (которые, на первый взгляд, могут показаться необязательными, на что вам активно могут намекать менеджеры застройщика) может послужить одним из сигналов к тому, чтобы никаких договоров по предлагаемой квартире с этим застройщиком вам заключать не стоит.
Источник: kmcon.ru