В связи с продолжающимся незаконным строительством многоквартирных домов в Сочи считаю важным опубликовать следующую информацию:
Часто проверка квартиры перед её покупкой ограничивается заказом свежей выписки из единого государственного реестра недвижимости ЕГРН. Для того, чтобы считаться добросовестным приобретателем этого достаточно (согласно пункта 6 ст.8.1 Гражданского кодекса). Важный момент: получателем выписки должен значиться непосредственно покупатель. Для предварительной проверки на сайте Росреестра есть сервис «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online»: достаточно указать адрес квартиры или дома. Так вы узнаете кадастровый номер квартиры, дома, участка, дату последней регистрации права собственности и наличие/отсутствие ограничений и обременений.
Выписку об основных характеристиках объекта и зарегистрированных правах можно заказать на сайте Росреестра или на сайте федеральной кадастровой палаты.
Как проверить участок. Перед тем, как ехать, проверьте участок по кадастровому номеру.
Федеральная кадастровая палата
Росреестр
Фотография пресс-службы ОГД «За Сочи!»
- кадастровый номер квартиры
- имя собственника
- адрес квартиры
- площадь объекта недвижимости
- наличие или отсутствие зарегистрированных обременений или ограничений
- с 1 февраля в выписке будет указано, является ли дом аварийным
- арест и иные запрещения совершать определенные действия с недвижимым имуществом,
- залог, избранный в качестве меры пресечения в соответствии с уголовно-процессуальным законодательством Российской Федерации
- зарегистрированный договор ренты
- зарегистрированный договор найма/аренды
- безвозмездное пользование
- ипотека
- доверительное управление.
Однако, при покупке квартиры в Сочи рекомендую начинать с проверки законности постройки самого многоквартирного дома.
Есть два основных момента, подтверждающих благонадежность дома: параметры земельного участка и разрешение на строительство, соответствующее проектной декларации.
Многоквартирный жилой дом можно строить только на земельном участке с разрешенным видом использования «для размещения/строительства многоквартирного жилого дома». Такие виды использования земли как «для ИЖС (размещение индивидуального жилого дома)», «садоводство» и прочее не подходят для строительства на этом участке «многоквартирника».
Как проверить?
На сайте публичной кадастровой карты находим земельный участок, на котором расположен дом. Вид земельного участка должен быть: для размещения многоквартирного дома. Если назначение земли для размещения индивидуального жилого дома или садоводство, квартиру в этом доме рассматривать для покупки не стоит. Это так называемое «жилое помещение», о которых я писала в статьях История одного ЖП и Квартира, апартаменты, жилое помещение, жилой гараж…
Как узнать, приватизирована квартира или нет?
Если назначение земельного участка соответствует расположенному на нем зданию, обратите внимание на коэффициент застройки участка. В Сочи много узаконенных через суд многоквартирных домов, построенных с нарушениями. В том числе с нарушением отступов до границ участка, этажности, коэффициента застройки.
Согласно правилам землепользования и застройки города Сочи от 2009 года для строительства многоквартирного дома минимальная длина земельного участка по фронту должна быть не менее 40 метров, максимальный коэффициент застройки 40%, минимальный отступ от границ земельного участка 5 метров.
Если на кадастровой карте площадь дома занимает практически весь земельный участок, скорее всего дом введён в эксплуатацию через суд.
Разрешение на строительство
- Если на официальном сайте застройщика в открытом доступе нет документов на земельный участок, действующего разрешения на строительство и технических условий на подключение коммуникаций — не стоит рассматривать покупку квартиры в этом доме.
- Если вам предлагают отправить эти документы в обмен на ваш номер телефона — документов вам не пришлют! Вам будут звонить менеджеры отдела продаж.
Все вышесказанное касается как строящихся, так и сданных/построенных домов. Если на кадастровом учёте дом обозначен как многоквартирный и назначение земельного участка ему соответствует, но соседние участки имеют назначение под ИЖС (индивидуальное жилищное строительство) или садоводство, а разрешение на строительство не выдавалось — скорее всего дом введён в эксплуатацию на основании судебного решения, а назначение участка изменено по результатам общественных слушаний.
Потому проверяем наличие судебных решений по дому. Это можно сделать зная имя или название застройщика. Если имя застройщика не афишируется, его можно узнать на форуме ресурса AllSochi.info
На ресурсах, публикующих судебные акты, ищем по имени застройщика судебные иски. По таким домам можно найти интересные решения судов о сносе и аннулировании записей о госрегистрации прав собственности на помещения.
Рассматриваете покупку квартиры в «старом фонде»?
Стоит проверить не признан ли он аварийным. С 1 февраля 2022 года эта информация должна появиться в выписке из ЕГРН. А сейчас эту информацию можно найти только на сайте Администрация города Сочи.
PS Ели бы ещё чиновники администрации понимали что их сайт реально является источником информации, которой больше нигде найти невозможно и вовремя публиковали и обновляли её.
Источник: ogdzasochi.ru
Как узнать законное строительство или нет
Нажимая на кнопку, вы даете согласие на обработку персональных данных и соглашаетесь c политикой конфиденциальности
| Назад |
| Далее |
| Последний вопрос |
Как проверить законность новостройки в Грузии
Как купить проверенную недвижимость и не ошибиться? Расскажем про способы проверки законности строительства в Грузии | Sea Inside
Если вы покупаете недвижимость напрямую у застройщика и хотите обезопасить себя от сомнительной сделки, следуйте нашим советам. Или обратитесь прямо к нам – компания Sea Inside сотрудничает только с надежными застройщиками.
Как проверить новостройку
Имеет ли застройщик разрешение на строительство в Грузии? Это можно проверить двумя способами – самостоятельно либо в Доме Юстиции. Чтобы самому проверить данные, надо зайти на платформу Национального агентства публичного реестра www.napr.gov.ge (доступна англоязычная версия). В этом государственном ведомстве собрана в электронном виде вся информация про новостройки Грузии, вторичный жилой фонд и другие виды недвижимости.
На этом веб-сайте любой может проверить интересующую его квартиру или дом. Для этого надо ввести в поле кадастровый код имущественного объекта (его должен предоставить продавец). Результат поиска покажет данные нынешнего владельца, наличие или отсутствие правовых изменений на землю, документы на законное строительство, не обременена ли квартира ипотекой и другие правовые нюансы. Ту же информацию можно получить в филиалах Дома Юстиции.
Услуга стоит 10 лари (около $3). Документ будет готов на следующий день после запроса. Учтите, что выписка предоставляется на грузинском языке, однако за дополнительную плату ее можно перевести на английский. В идеале проводить проверку два раза: на этапе подбора и непосредственно перед покупкой (чтобы удостовериться в том, что данные не поменялись).
Как происходит покупка недвижимости
Если все чисто, можно приступать к оформлению. Покупатель и продавец подписывают документ купли-продажи, затем покупатель оплачивает покупку. Оплатить можно либо наличными, либо банковским переводом. Оплата принимается только в национальной валюте – лари.
Что еще проверить
Уточните у девелопера сроки сдачи в эксплуатацию. На практике окончательное завершение строительства редко совпадает со сроками, указанными в бумагах, однако дедлайн не должен откладываться дольше, чем на несколько месяцев. Скажем, если застройщик обязуется сдать в сентябре, то рассчитывайте на декабрь.
Убедиться в том, добросовестный застройщик или нет, можно, изучив его прошлые проекты. Репутация застройщика – важный компонент сделки. Чтобы не тратить время и нервы, можно довериться профессионалам. Опытные менеджеры Sea Inside детально проверят всю информацию о недвижимости и выдадут подробный анализ проверки.
Источник: sea-inside.net