Как внести изменения в разрешение на строительство многоквартирного дома

Сурженко А. С., юридический факультет МГУ им. М. В. Ломоносова.

Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — Федеральный закон) регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

В соответствии с п. 1 ст. 3 Федерального закона застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с настоящим Федеральным законом и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, или договора аренды, договора субаренды такого земельного участка. При этом проектная декларация в соответствии с п. 1 ст. 19 Федерального закона должна в том числе содержать информацию о проекте строительства, которая, в свою очередь, в силу п. 1 ст. 21 Федерального закона должна соответствовать проектной документации.

Таким образом, проектная декларация является документом, отражающим для потенциального участника как сведения о застройщике, так и сведения о проектной документации строящегося объекта, вследствие чего наличие и опубликование, размещение и (или) представление проектной декларации является существенным условием привлечения денежных средств участников долевого строительства.

При этом ключевым является не сама проектная декларация, а те документы, на основании которых в нее вносятся сведения, и в первую очередь проектная документация строящегося объекта. Именно поэтому вопрос внесения изменений в проектную документацию (и как следствие — внесение изменений в уже опубликованную проектную декларацию) имеет принципиальное значение не только для конкретных участников того или иного долевого строительства, но и для существования всего этого института в целом.

Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» не содержит нормы, прямо разрешающей застройщику вносить изменения в проектную документацию, однако это не означает, что застройщику не предоставлено данное право.

Во-первых, п. 4 ст. 19 Федерального закона предусматривает обязанность застройщика внести в проектную декларацию изменения, касающиеся сведений о застройщике и проекте строительства, а также о фактах внесения изменений в проектную документацию, в течение трех рабочих дней со дня изменения соответствующих сведений. Кроме того, п. 5 той же статьи обязывает застройщика ежеквартально вносить в проектную декларацию изменения, касающиеся сведений о финансовом результате текущего года, размерах кредиторской и дебиторской задолженности.

Во-вторых, в соответствии с пп. 4 п. 2 ст. 21 Федерального закона по требованию участника долевого строительства застройщик обязан представить для ознакомления проектную документацию, включающую в себя все внесенные в нее изменения.

Одновременно с этим в соответствии с пп. 2 п. 1.1 ст. 9 Федерального закона по требованию участника долевого строительства договор может быть расторгнут в судебном порядке в случае существенного изменения проектной документации строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, в том числе существенного изменения размера объекта долевого строительства.

Таким образом, на основании системного толкования вышеуказанных норм Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» можно сделать вывод, что застройщик имеет право изменить проектную документацию строящегося объекта. При этом на застройщике лежат лишь обязанности информационного характера — в установленный законом срок внести соответствующие изменения в проектную декларацию.

Подобное толкование создает ряд правоприменительных трудностей, так как оно не позволяет определить, в каком порядке застройщик имеет право изменить проектную документацию строящегося объекта — в одностороннем порядке или по соглашению с уже подписавшими договор участниками долевого строительства.

С одной стороны, Федеральный закон не указывает на необходимость соглашения сторон при изменении проектной документации, однако, с другой стороны, в законе отсутствуют нормы, прямо предоставляющие застройщику право на одностороннее изменение проектной документации.

В соответствии со ст. 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Однако, как уже было указано выше, права на изменение проектной документации застройщику в одностороннем порядке Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» не предоставлено, а значит, исключение, предусмотренное ст. 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, в данном случае не применяется.

Таким образом, с точки зрения действующего гражданского законодательства застройщик не имеет права в одностороннем порядке вносить изменения в проектную документацию строящегося объекта.

Кроме того, предоставление застройщику возможности в любое время по своему усмотрению изменить проектную документацию может существенно повлиять на права и законные интересы участников долевого строительства. Фактически изменение проектной документации может привести к потере интереса у участника к строительству данного объекта недвижимости. Однако договор уже подписан и деньги в большинстве случаев уплачены. Что делать участнику долевого строительства, если изменение проектной документации привело к потере интереса участника к данному объекту строительства?!

Конечно, как уже указывалось выше, Федеральный закон содержит норму, предоставляющую участнику долевого строительства право расторгнуть договор в судебном порядке в случае существенного изменения проектной документации строящихся объектов недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, в том числе существенного изменения размера объекта долевого строительства. При этом согласно п. 2 ст. 9 Федерального закона в случае расторжения договора по данному основанию застройщик в течение десяти рабочих дней со дня расторжения договора обязан возвратить участнику долевого строительства денежные средства, уплаченные им в счет цены договора, а также уплатить проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участником долевого строительства. Указанные проценты начисляются со дня внесения участником долевого строительства денежных средств или части денежных средств в счет цены договора до дня их возврата застройщиком участнику долевого строительства. Если участником долевого строительства является гражданин, указанные проценты уплачиваются застройщиком в двойном размере.

Однако, во-первых, Закон не содержит норм, позволяющих однозначно определить, какие изменения проектной документации являются существенными, а какие нет. Очевидно, что у участника долевого строительства и застройщика может быть разное понимание существенности тех или иных изменений, внесенных в проектную документацию. Во-вторых, установленный Законом судебный порядок расторжения договора, в условиях настоящей загруженности российской судебной системы, представляется слишком длительным и не позволяющим участнику долевого строительства быстро возвратить свои денежные средства. В-третьих, с учетом уровня современной российской инфляции, существенной разницы между размером ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации и размером ставок, установленных коммерческими банками России, а также длительного судебного разбирательства о расторжении договора долевого участия размер возвращаемых участнику долевого строительства денежных средств и процентов за пользование данными денежными средствами значительно меньше, чем размер денежных средств, которые мог получить участник долевого строительства, если бы вложил свои денежные средства в иные виды экономической или предпринимательской деятельности.

На основании изложенного можно сделать вывод, что отсутствие законодательно установленного понятия «существенное изменение проектной документации строящегося объекта» вместе со сложной и длительной судебной процедурой расторжения договора долевого участия и невозможностью получения участником долевого строительства денежной компенсации в объеме, соответствующем рыночным условиям пользования денежными средствами, позволяет говорить о правовой незащищенности участника долевого строительства в случае изменения застройщиком проектной документации.

Таким образом, из системного толкования положений Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», Гражданского кодекса Российской Федерации, а также конституционного принципа рассмотрения прав и свобод человека и гражданина как высшей ценности в Российской Федерации, можно уверенно констатировать, что в существующих условиях предоставление застройщику права на одностороннее изменение проектной документации строящегося объекта долевого строительства не соответствует действующему законодательству, а также существенно нарушает права и законные интересы участников долевого строительства. Одновременно представляется необходимым нормативное закрепление данного вывода, так как положения действующего Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» не содержат однозначных формулировок по данному вопросу.

Источник: center-bereg.ru

Внесение изменений в ПЗЗ

Правила землепользования и застройки (ПЗЗ) – основополагающий документ, своего рода моральный кодекс, определяющий вид разрешенного использования и параметры застройки земельных участков с демонстрацией их на карте. Это нормативно правовой акт, изданный на федеральном уровне и принятый органами местного самоуправления. ПЗЗ регулирует градостроительную политику города и является гарантом качественной жизни москвичей.

ППЗ – документ градостроительного зонирования, в котором установлены территориальные зоны и действующие в отношении них градостроительные регламенты, указан порядок использования такого документа и порядок внесения в него изменений.

Правила землепользования и застройки также включают в себя ранее утвержденные и действующие документы по планировке территории – проекты планировки территории (ППТ) и градостроительные планы земельных участков (ГПЗУ), которые продолжают действовать и после принятия ПЗЗ.

Документ имеет законную силу, поэтому содержащиеся в нем положения должны быть полностью и неукоснительно соблюдены.

Юридическая компания Град Девелопмент оказывает услуги по сопровождению внесения изменений в ПЗЗ Москвы или МО в порядке, предусмотренном ст.31 и 32 Градостроительного Кодекса РФ. Мы проводим процедуру максимально быстро и качественно, самостоятельно улаживая все вопросы в контролирующих ведомствах.

Когда необходимо вносить изменения в ПЗЗ

У собственника земельного участка назревает необходимость внесения поправок в ПЗЗ, когда невозможно эффективно использовать или экономически развивать надел либо когда нарушены права или законные интересы землепользователей, а именно:

• в случаях, при которых вступившие в силу ПЗЗ предусматривают запрет или ограничение на новое строительство;
• если невозможна реконструкция капитальных объектов с изменением параметров, т.е. технико-экономических показателей (ТЭП): высотности, этажности, плотности застройки, функционального назначения, общей площади и проч.;
• когда для территориальной зоны, в пределах которой находится земельный участок, градостроительным регламентом не предусмотрен испрашиваемый вид разрешенного использования (ВРИ);
• установленные применительно к рассматриваемому земельному участку границы территориальных зон, а также градостроительные или иные ограничения (особые условия) использования территории препятствуют привлечению инвестиций;
• и ввиду многих других причин.

Наиболее действенным способом выхода из подобных ситуаций является внесение изменений в правила землепользования и застройки.

Начинать корректировку ПЗЗ рекомендуется после оценки достижимости заданных параметров, произведенной во время градостроительного аудита.

Следует уточнить, что изменение ПЗЗ является правом, а отнюдь не обязанностью уполномоченного органа. Вот почему крайне важно заранее неторопливо и скрупулезно проработать каждый документ, тщательно обдумать предстоящие действия и представить убедительные материалы, обосновывающие ходатайство.

Внесение изменений в ПЗЗ Москвы

Позвольте профильным юристам заняться Вашим правовым вопросом, и тогда в Вашей жизни станет на одну проблему меньше! Кто, как не они, смогут гарантировать любому своему клиенту внесение изменений в ПЗЗ Москвы!

До того момента, пока в Москве не были приняты Правила землепользования и застройки на законодательном уровне, информация о параметрах строительства на земельных участках и имеющихся там ограничениях указывалась в ГПЗУ, чье оформление согласовывалось решением ГЗК (Градостроительно земельной комиссии) в «ручном режиме».

ПЗЗ Москвы утверждены постановлением Правительства Российской Федерации No120-ПП, датированным 28 марта 2017 г. «Об утверждении правил землепользования и застройки города Москвы». Правила устанавливают строгие ограничения на ведение градостроительной деятельности в столице. Так, например, в документе большинство территориальных зон и подзон сохраняемого землепользования (занимающих около 83 % территории Москвы) имеют буквенный индекс «ф», что означает фактическое использование земельных участков и объектов. В градрегламентах таких зон в качестве основных видов разрешенного использования объектов недвижимого имущества выбраны те виды фактического использования, которые указаны в ЕГРН.

Любые изменения параметров разрешенного строительства или реконструкции капитальных объектов в границах этих территорий возможны только после внесения их в правила землепользования и застройки Москвы.

Сотрудники Град Девелопмент специализируются на решении правовых задач разной степени сложности. Мы берем на себя внесение изменений в ПЗЗ Москвы и регионов, с проведением публичных слушаний, обоснований, соблюдением законодательства и интересов клиента. В нашей компании принято вникать в каждую конкретную ситуацию и подбирать наиболее оптимальные пути решения поставленного вопроса.

Мы не только сопровождаем процедуру на любой из стадий, но также инициируем и организуем ее, проходя все основные этапы:

• проведение Градостроительного аудита для определения допустимых параметров и разработки дорожной карты мероприятий по корректировке ПЗЗ;
• создание буклета на основании Постановления Правительства Москвы № 457-ПП, датированного 17 мая.2018 г. «Об утверждении Порядка направления и рассмотрения предложений о внесении изменений в правила землепользования и застройки города Москвы», включающего:

• краткую пояснительную записку по вопросу планируемого использования территории;
• графические материалы. визуализирующие концепцию об изменении ПЗЗ – соответствующие листы карт градостроительного зонирования территории с нанесением намеченных изменений;
• ситуационный план земельного участка с привязкой к территории, применительно к которой рассматривается проект по внесению изменений в ПЗЗ Москвы с отображением объектов недвижимости, расположенных внутри данной территории;
• схема планировочной организации земельного участка (СПОЗУ) или план застройки территории с указанием мест размещения строящихся или планируемых к строительству объектов, их ТЭП;
• предельные значения расчетных показателей минимально допустимого уровня обеспеченности конкретной территориальной зоны объектами инженерной, социальной, коммунальной, транспортной инфраструктур и расчетные показатели максимально допустимого уровня территориальной доступности данных объектов для населения Москвы.

Это далеко не полная последовательность действий, которые требуется совершить для инициации и выполнения процедуры по корректировке документа.

Опираясь на многолетний опыт предоставления юридических услуг, мы берем на себя ответственность и за внесение изменений в ПЗЗ. Какой бы трудоемкой и хлопотной ни была процедура, мы гарантируем ее успешный исход. Выбрав нас в качестве исполнителей Вашей задачи, Вы сбросите с себя тяжелое бремя, которое бы однозначно отягощало Ваши плечи не один месяц.

Так как изменение ПЗЗ – не только довольно сложный, но и многофакторный процесс, и, к тому же, напрямую завязан на получении разного рода заключений, согласований, решений и мнений, то важную роль в нем играет Партнер – координатор процесса, защищающий интересы Заказчика / землепользователя.

Внесение изменений в ПЗЗ Московской области

Поскольку ПЗЗ сначала были разработаны и приняты в Подмосковье и некоторых муниципальных образованиях, а не в Москве, то и практика внесения поправок в градостроительную документацию выработалась и устоялась в столице позже, чем в МО и сравнительно новых субъектах российского права.

Главное управление архитектуры и градостроительства Московской области (Главархитектура) является главным органом исполнительной власти МО, уполномоченным принимать решения об утверждении либо изменении ПЗЗ. При Главархитектуре образована квалифицированная комиссия.

Изменение ПЗЗ проходит примерно в той же последовательности, в какой разрабатывается и утверждается данный документ.

В Град Девелопмент процедура по внесению изменений в правила землепользования и застройки Московской области предполагает выполнение следующих действий:

• подготовку обосновывающих материалов, иллюстрирующих и детализирующих намеченные планы строительства / реконструкции капитальных объектов и доказывающих необходимость внесения правок в ПЗЗ;
• личное обращение или направление электронного запроса в Главархитектуру Московской области (Комиссию по землепользованию и застройке) с заявлением об изменении ПЗЗ;
• сопровождение процедуры принятия решения о разработке проекта корректировки главного документа градостроительного зонирования (ПЗЗ);
• разработка технического задания на внесение правок в Правила ЗЗ;
• экспертное сопровождение разработки материалов по корректировке ПЗЗ (текстовая часть, графическая часть, проект постановления о внесении правок);
• проведение необходимых согласований проектных решений;
• сопровождение общественных обсуждений и публичных слушаний, проводимых местными органами власти;
• сопровождение согласования и утверждения проекта Советом депутатов муниципального образования;
• сопровождение деятельности МВК и Градсовета Подмосковья, получение протокола заседаний;
• сопровождение в получении распоряжения о внесении изменений в ПЗЗ;
• получение ГПЗУ с параметрами разрешенного строительства, испрашиваемыми Заказчиком.

Примечательно, что правила землепользования и застройки МО еще не приняты и не действуют на большей части территорий Подмосковья. И только сравнительно недавно представилось возможным корректировать градостроительные регламенты при их разработке и утверждении.

Помимо всего прочего, границы территориальных зон должны быть установлены с точностью определения координат их характерных точек и поставлены на кадастровый учет. Это часто игнорируется из-за того, что ПЗЗ принимаются в спешном порядке, однако при их правке может потребоваться разработка генплана.

Мы добиваемся того, чтобы власти посчитали целесообразным внесение изменений в правила землепользования и застройки МО. Наши юристы готовы в любой момент отчитаться за каждый этап проделанной работы и держать Вас в курсе событий вплоть до ее окончания.

Что представляют собой ППЗ и как влияют на застройку

Правила землепользования и застройки – это составная часть градрегламентов, учитывающая специфику города и окрестностей и устанавливающая порядок регулирования вопросов организации и развития территории, осуществления строительства или реконструкции, благоустройства территории города и регионов. Данный документ утвержден приказом Департамента градостроительной деятельности и развития агломераций Москвы и МО.

Другими словами, ПЗЗ – документ, который обеспечивает прозрачность градостроительных решений и предполагает сохранение сложившейся жилой застройки большей территории столицы и окраин.

ПЗЗ – закон, согласно которому развивается территория города, поселка, округа – в ее пределах строятся новые и реконструируются старые здания и сооружения, инженерное оборудование, транспортная инфраструктура и т.д.

Если утвержденными ПЗЗ не предусмотрено развитие девелоперского проекта (строительство, капремонт, реконструкция), то возникает необходимость и появляется возможность корректировки действующего закона посредством внесения правок в документ градостроительного зонирования.

Мы поможем согласовать спорные моменты, подготовить требуемые документы и поднимем вопрос о внесении изменений в правила землепользования и застройки Москвы. В Град Девелопмент обеспечивают серьезную юридическую поддержку даже в самых сложных случаях!

Основные понятия

Территориальные зоны – зоны, для которых установлены границы и градрегламенты, содержащиеся в ПЗЗ. Они могут включать в себя территории общего пользования (дороги, бульвары, набережные, проезды, скверы и т.п.).

Градостроительный регламент – нормативно-правовые акты, которые устанавливают в пределах одной территориальной зоны:

• виды разрешенного использования земельных участков (ВРИ ЗУ);
• ограничения использования земельных участков и объектов капстроительства;
• предельные параметры разрешенного строительства либо реконструкции капитальных объектов;
• предельные (максимальные и /или минимальные) размеры земельных участков;
• расчетные показатели минимально допустимого уровня обеспеченности конкретной территории объектами инфраструктур (транспортной, коммунальной, социальной и т.д.) в отношении территориальных зон, в пределах которых намечается ведение деятельности по комплексному освоению территории и ее устойчивому развитию,

ПЗЗ разрабатываются и утверждаются для:

• создания условий для развития и поддержки территорий муниципальных образований, охраны окружающей среды и объектов культурно-исторического наследия;
• создания условий для территориального планирования муниципальных образований;
• обеспечения гарантий прав и законных интересов граждан и юридических лиц, в т.ч. правообладателей земельных наделов и капитальных объектов;
• создания благоприятных условий, способствующих привлечению инвестиций, в т.ч. посредством предоставления возможности самостоятельно выбирать наиболее подходящие и экономически выгодные виды разрешенного использования ЗУ и объектов капстроительства.

Сотрудники Град Девелопмент отстаивают интересы клиентов в судах всех инстанций, а также федеральных и муниципальных органах власти. Переложите заботы по внесению изменений в правила землепользования и застройки города Москвы на профессиональных юристов и Вам не придется пережить череду неудач и огорчений, связанных с прохождением данной процедуры.

• ч.1. Описание процедур – порядок действий, совершаемых частными лицами и административными структурами; сюда входят положения:
• о регулировании землепользования и застройки органами местного самоуправления;
• об изменении ВРИ ЗУ и объектов капстроительства гражданами и юридическими и лицами;
• о разработке документации по планированию территории местными органами власти;
• о проведении общественных обсуждений и публичных слушаний по вопросам землепользования и застройки;
• о внесении правок в ПЗЗ;
• о регулировании других вопросов, связанных с землепользованием и застройкой.
• ч.2. Градрегламенты, в которых применительно к территориальным зонам указаны:
• ВРИ участков земли и объектов капстроительства:

• основные виды разрешенного использования;
• условные виды разрешенного использования (по вопросу получения разрешения на данный вид назначаются и проводятся публичные слушания, в ходе которых в результате голосования всех участников выносится решение о выдаче документа либо об отказе в его предоставлении);
• вспомогательные виды разрешенного использования (всегда выбираются и осуществляются только вместе с основными и условно разрешенными видами, так как являются лишь дополнительными к ним и никак не могут быть самостоятельными или преимущественными).

ПЗЗ участка определяет его правовой режим и имеет огромное значение для собственников земель.

1. территорий объектов культурно-исторического наследия;
2. населенных пунктов (в т.ч. границ образуемых населенных пунктов), находящихся в муниципальной собственности городского округа или поселения;
3. зон с особыми условиями пользования территорий;
4. территорий исторических поселений федерального и регионального значения.

Границы могут быть показаны и на отдельных картах.

Запрос на внесение изменений в ПЗЗ может быть подан любым заинтересованным лицом при личном обращении в уполномоченные органы либо по телефону или в электронном виде.

Границы территориальных зон могут устанавливаться по:

1. линиям улиц, проездов, магистралей, делящих транспортные потоки противоположных направлений;
2. границам ЗУ;
3. красным линиям;
4. границам населенных пунктов, расположенных внутри муниципальных образований;
5. естественным границам природных объектов;
6. границам муниципальных образований, в т.ч. границам внутригородских территорий Москвы и Санкт-Петербурга;
7. прочим границам.

Град регламенты устанавливаются с учетом:

1. возможности сочетания внутри одной территориальной зоны разных видов существующего и планируемого использования земельных наделов и объектов капстроительства;
2. фактического использования участков земли и объектов капстроительства в границах территориальной зоны;
3. функциональных зон и параметров их планируемого развития, указанных в документах территориального планирования муниципальных образований;
4. видов территориальных зон;
5. требований, выдвигаемых к сохранению объектов культурного наследия, в т.ч. особо охраняемых природных территорий (ООПТ) и других природных объектов и комплексов.

Если Вы решитесь вменить нам в обязанность изменение ПЗЗ, то мы оправдаем все Ваши ожидания и получим согласие властей на внесение в документ нужных Вам параметров разрешенного строительства.

Сроки изменения ПЗЗ

Срок принятия решения о внесении изменений в утвержденные правила ЗЗ в части отображения границ территорий объектов культурного наследия, территорий исторических поселений регионального и федерального значения, зон с особыми условиями пользования, установления ограничений использования земельных участков и капитальных объектов в пределах таких зон не может превышать 6 месяцев со дня поступления от органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимость, данных о границах объектов культурно-исторического наследия, об установлении либо прекращении существования зоны или со дня выявления оснований для внесения корректировок в правила землепользования и застройки.

Как правило, срок вынесения решения о внесении исправлений в правила землепользования и застройки города Москвы или МО составляет не более 50 календарных дней с учетом рассмотрения ходатайства по данному вопросу на заседании Градсовета столицы или Московской области. Общий срок проведения процедуры не может превышать 12 месяцев.

Стоимость услуги по корректировке ПЗЗ

Цена на профессиональную услугу по корректировке главного документа градостроительного зонирования формируется на основе ряда факторов и показателей.

В первую очередь, стоимость зависит от объема планируемых изменений и в каждом конкретном случае рассчитывается индивидуально.

В общем и целом, цена варьируется в зависимости от требуемого для согласования количества документов, сложности ситуации, временных затрат на подготовку и сбор проектных материалов, степени срочности исполнения заявки и проч.

Несмотря на сложность и многоэтапность процедуры по внесению изменений в ПЗЗ, мы придерживаемся гибкой ценовой политики, предлагая нашим клиентам выгодные условия сотрудничества. Мы нацелены на достижение положительного результата, т.е. доведение вверенного нам дела до победного конца. Работая с нами, Вы получаете полный спектр услуг от одного подрядчика, начиная от оформления ГПЗУ и до ввода объекта недвижимости в эксплуатацию.

Специалисты правого центра Град Девеломпент готовы по приемлемой цене согласовать внесение изменений в ПЗЗ Москвы или Московской области и добиться их успешного утверждения в соответствии со всеми требованиями федерального и регионального законов, а также снизить до минимума риски оспаривания ПЗЗ в судебных инстанциях.

Звоните нам, чтобы узнать стоимость услуги или оставьте заявку в форме обратной связи на нашем сайте.

Почему Град Девелопмент

Наши специалисты наработали успешный опыт во взаимодействии с органами исполнительной власти разных уровней в Москве и МО и другими заинтересованными сторонами, уполномоченными принимать решение о внесении поправок в правила землепользования и застройки Москвы и пригородов. Мы умеем убеждать чиновников в целесообразности скорейшего принятия положительного решения по вопросу изменения ПЗЗ!

При необходимости мы проводим весь комплекс мероприятий по корректировке правил землепользования и застройки, начиная от консультирования по интересующим правовым вопросам и до получения градплана ЗУ. Изменение ПЗЗ обычно становится для клиента отправной точкой долгосрочного сотрудничества с нами, поэтому мы крайне заинтересованы в качественном исполнении своей работы.

Град Девелопмент на высоком профессиональном уровне решает поставленные задачи, в частности, такие, как:

• проведение консультаций по вопросам изменения параметров объектов капстроительства и их частей, внесения правок в действующие градрегламенты и ПЗЗ;
• представление интересов физического или юридического лица (землепользователя или Заказчика) при проведении согласований и административных процедур, в том числе и публичных слушаний.

Мы сможем доказать чиновникам, что изменение ПЗЗ в Москве или МО – это единственно правильное решение в Вашей ситуации и, что это никак не противоречит закону. Обратившись к нам, Вы получите не только весь спектр услуг по подготовке проекта о внесении правок в документ, но и информационную поддержку по вопросам проектирования и строительства.

Мы ручаемся за полную самоотдачу, а также грамотный и ответственный подход к делу.

Источник: grad-developer.ru

Перепланировка и переустройство квартиры: как правильно сделать и что категорически запрещено

В поисках комфорта и свободных квадратных метров собственники жилья делают перепланировку или переустройство квартиры, часто не задумываясь о законности своих действий. Разберем эти понятия и выясним, как правильно осуществить и согласовать перепланировку и переустройство, а какие изменения запрещены.

В чем разница: перепланировка и переустройство помещения

Перепланировка квартиры — это изменение конфигурации помещения в ходе ремонтных и (или) строительных работ, требующее внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме.
Другими словами, это любые действия с внешними или внутренними границами помещения, при которых меняется его план или внешний вид. План и техническое описание помещения содержатся в техническом паспорте, хранящемся в бюро технической инвентаризации (БТИ). Технический паспорт можно получить, обратившись в многофункциональный центр предоставления государственных или муниципальных услуг (МФЦ) (если МФЦ субъекта Российской Федерации предоставляет данную услугу), в том числе онлайн, или напрямую в БТИ.

Перепланировкой считаются:
• перенос или снос перегородок (стен) помещения;
• перенос или создание новых дверных проемов;
• перестройка несколько квартир в одну;
• перестройка одного жилого помещения в несколько;
• расширение или сужение жилой площади за счет вспомогательных помещений, в том числе перепланировка однокомнатной квартиры в студию;
• устройство или ликвидация дополнительных санузлов, кухонь;
• устройство или переоборудование существующих тамбуров.

Переустройство квартиры — это установка, замена или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического оборудования или другого оборудования, требующие внесения изменений в технический паспорт помещения в многоквартирном доме.

Переустройством считаются:
• установка бытовых электроплит взамен газовых;
• перенос нагревательных, сантехнических и газовых приборов;
• устройство и переоборудование существующих туалетов и ванных комнат;
• замена или прокладка новых трубопроводов, электрических сетей, устройств для установки джакузи, душевых кабин и других сантехнических и бытовых приборов.

Оба вида работ требуют согласования органов местного самоуправления. В зависимости от региона этим органом может быть жилинспекция, отдел капитального строительства при администрации и т.д.

Общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры, принадлежат всем собственникам квартир в многоквартирном доме. Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме.

Ремонтные работы, не предполагающие изменений технических и функциональных изменений квартиры, не считаются перепланировкой и не требуют согласований, например:
• проведение косметического ремонта стен, пола, потолков;
• остекление лоджий;
• замена окон, дверей без изменения размеров проемов;
• монтаж кондиционеров.

Что запрещено при перепланировке и переустройстве?

Перед внесением изменений стоит изучить законодательство, нормативно-правовые акты субъекта Российской Федерации: часть работ включена в список неразрешенных манипуляций с квартирой.

Как правило, запрещено:
• деинсталляция или уменьшение вентиляционного короба;
• перекрытие доступа к сантехнике, стоякам, счетчикам, вентиляционным коробам;
• расширение площади санузла за счет жилых комнат;
• размещение кухни или санузла над жилыми помещениями соседей;
• размещение кухни или комнаты под санузлом соседей;
• расположение прохода в санузел из комнаты или кухни (исключение допускается, если в квартире находится второй санузел, не входящий в жилую зону);
• создание проема без двери между кухней с газовой плитой и комнатой;
• размещение кухни или комнаты без естественного света;
• установка теплых полов с подключением от общедомовых систем;
• снос несущих конструкций или создание отверстий и проемов без дополнительного усиления конструкции.

Какие санкции ждут владельца недвижимости за несогласованные изменения.

Неузаконенная перепланировка или переустройство квартиры может остаться и незамеченной, однако стоит понимать, что продать такую квартиру в будущем будет сложнее: узаконить изменения все же придется или нужно будет найти покупателя, который согласится принять на себя ответственность за нарушения.

Приобретение квартиры с самовольно проведенными изменениями может усложняться отказом банка в предоставлении ипотечного кредита из-за несоответствия фактического плана помещения с данными в его техническом паспорте или данными Единого государственного реестра недвижимости. Банк может пренебречь перепланировкой или переустройством, если изменения незначительны, однако полагаться на такой исход событий не стоит. Кроме того, Росреестр может отказать в государственной регистрации права собственности нового покупателя на такую квартиру.

При обнаружении неузаконенной перепланировки или переустройства владельца недвижимости ожидает несколько вариантов развития событий.

Если узаконить изменения невозможно, собственник помещения обязан привести его в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование.

Если этого не произойдет, то суд по иску органа, осуществляющего согласование, может принять решение о продаже квартиры с публичных торгов.

Судом может быть принято решение о сохранении помещения в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если изменения не нарушают права и законные интересы граждан, не создают угрозу жизни и здоровью.

Как согласовать уже проведенную перепланировку или переустройство

Как рассматривалось выше, узаконить самовольные изменения в квартире возможно. Для этого следует:
• получить технический паспорт помещения в БТИ;
• нанести проведенные изменения красным цветом;
• получить заключение от проектной организации, утверждающее, что внесенные изменения не нарушают права и интересы граждан, не нарушают целостность конструкции здания;
• предоставить комплект документов в МФЦ или онлайн на портале госуслуг.

Как изменить планировку законно?

Самый простой способ законно провести перепланировку квартиры — обратиться в специализированную компанию. Такие организации имеют практический опыт проведения перепланировок и переустройств, владеют информацией о возможности проведения тех или иных изменений, знакомы со всеми нюансами этапов согласования в компетентных органах (Роспотребнадзоре, СЭС, архитектурно-планировочном управлении и пожарном надзоре). Перед заказом проекта следует проверить, что выбранная компания является членом саморегулируемой организации (СРО) и имеет допуск СРО — документ, подтверждающий право компании на ведение строительной деятельности на законных основаниях.

Если владелец жилья решит сделать перепланировку или переустройство самостоятельно, ему потребуется пройти все процедуры согласования самому.

Вот основные шаги:

Изучить список разрешенных и неразрешенных изменений в жилом помещении.

Составить проект перепланировки или переустройства.

Собрать документацию для согласования изменений.

Требуются следующие документы:
• заявление установленного образца;
• документ, удостоверяющий личность;
• правоустанавливающие документы на помещение (свидетельство о собственности или выписка из ЕГРН);
• технический паспорт (документ можно запросить в БТИ);
• письменное согласие всех собственников помещения на предстоящие изменения.

Возможно расширение перечня документов по запросу согласующего органа. Перечень документов также может различаться в разных регионах Российской Федерации.

Подать документы на согласование изменений в МФЦ

Предоставляются оригиналы документов или их копии, заверенные нотариально. Возможна также подача заявления онлайн на портале госуслуг. В этом случае прикрепляются скан-копии документов.

Срок рассмотрения заявления составляет до 45 дней. Отказ в согласовании изменений можно обжаловать в суде в течение 3 месяцев со дня уведомления об отказе.

В случае одобрения изменений можно приступать к их проведению.

Не стоит затягивать с работами, так как срок действия разрешения — 1 год. За этот период нужно успеть провести ремонтные работы и подать заявление на оформление акта об их завершении. Продлить действие разрешение можно единожды не более, чем на 6 месяцев.

После окончания всех ремонтных или строительных работ необходимо обратиться в орган, осуществляющий согласование, для оформления акта приемочной комиссии о завершении переустройства или перепланировки.

Последним шагом узаконивания перепланировки или переустройства является направление акта приемочной комиссии органом, осуществляющим согласование, в Росреестр.

Росреестр в течение 15 рабочих дней с даты получения акта приемочной комиссии вносит в ЕГРН уточненные сведения об объекте недвижимости.

Этапы согласования и проведения перепланировки занимают большое количество времени, однако не стоит ими пренебрегать. Это позволит избежать административной ответственности (штрафов), приведения квартиры в изначальный вид и других нежелательных последствий.

персональных данных в соответствии с политикой АО «Банк ДОМ.РФ» и соглашаетесь с политикой обработки файлов cookie’>

Источник: domrfbank.ru