Объект недвижимости почти готов: вводить в эксплуатацию?
Можно ли ввести в эксплуатацию и учитывать в качестве основного средства частично построенное офисное здание, некоторые этажи которого уже используются как офисные помещения, а на остальных — все еще голые стены без отделки и коммуникаций? Объясняют эксперты службы Правового консалтинга ГАРАНТ Светлана Овчинникова и Вячеслав Горностаев.
Организация решила построить новое офисное здание. В настоящий момент здание построено частично, не благоустроены два этажа (голые стены без отделки и коммуникаций), но, тем не менее, офисное здание планируется ввести в эксплуатацию. Поэтапный ввод здания в эксплуатацию проектом не предусмотрен. Фактически, отдельные этажи используются в качестве офисных помещений. Можно ли сейчас ввести объект недвижимости в эксплуатацию?
Согласно п. 4 ПБУ 6/01 «Учет основных средств», (далее — ПБУ 6/01) актив принимается организацией к бухгалтерскому учету в качестве основных средств при одновременном выполнении следующих условий:
а) объект предназначен для использования в производстве продукции, при выполнении работ или оказании услуг, для управленческих нужд организации либо для предоставления организацией за плату во временное владение и пользование или во временное пользование;
б) объект предназначен для использования в течение длительного времени, то есть срока продолжительностью свыше 12 месяцев или обычного операционного цикла, если он превышает 12 месяцев;
в) организация не предполагает последующую перепродажу данного объекта;
г) объект способен приносить организации экономические выгоды (доход) в будущем.
При этом в п. 52 Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств, утвержденных приказом Минфина России от 13.10.2003 N 91н (далее — Методические указания N 91н), указано, что по объектам недвижимости, по которым закончены капитальные вложения, амортизация начисляется в общем порядке с первого числа месяца, следующего за месяцем принятия объекта к бухгалтерскому учету. Объекты недвижимости, права собственности на которые не зарегистрированы в установленном законодательством порядке, принимаются к бухгалтерскому учету в качестве основных средств с выделением на отдельном субсчете к счету учета основных средств.
В налоговом учете амортизируемым имуществом признается имущество, находящееся у налогоплательщика на праве собственности, используемой им для извлечения дохода и стоимость которого погашается путем начисления амортизации. Амортизируемым имуществом признается имущество со сроком полезного использования более 12 месяцев и первоначальной стоимостью более 40 000 рублей (п. 1 ст. 256 НК РФ). Под основными средствами в целях главы 25 НК РФ понимается, в частности, часть имущества, используемого для управления организацией первоначальной стоимостью более 40 000 рублей (п. 1 ст. 257 НК РФ).
Согласно части 1 ст. 55 Градостроительного Кодекса РФ документом, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории, а также проектной документации является разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, форма которого утверждена постановлением Правительства РФ от 24.11.2005 N 698.
К завершенному капитальному строительству относятся завершенные строительством здания и сооружения, по которым установленным порядком получено разрешение на ввод в эксплуатацию.
До получения такого разрешения организация, фактически установившая в своей учетной политике момент ввода построенного объекта в эксплуатацию при выполнении всех условий п. 4 ПБУ 6/01, не согласовав его с датой получения указанного разрешения, несет риск возможных последствий технологического и административного характера (в случае их свершения) на объекте, на который не получено разрешение на ввод в эксплуатацию.
Таким образом, руководствуясь общим порядком, незавершенные капитальные вложения налогоплательщик не должен принимать к учету в качестве основного средства.
Аналогичной позиции придерживаются и арбитражные суды. Так, по мнению судей ВАС РФ, выраженному в п. 8 Информационного письма Президиума от 17.11.2011 N 148, имущество не учитывается в качестве объекта основного средства, в отношении которого еще необходимо осуществление дополнительных капитальных вложений для доведения его до состояния готовности и возможности эксплуатации (смотрите также постановления Президиума ВАС РФ от 16.11.2010 N ВАС-4451/10, ФАС Северо-Западного округа от 04.02.2011 N А56-9038/2010).
Учитывая изложенное, критериями для принятия организацией созданного путем строительства объекта недвижимости на учет в качестве объекта основных средств являются следующие обстоятельства:
— объект существует физически, то есть строительство его завершено, он сдан в эксплуатацию в установленном порядке;
— у организации возникло право владения и пользования этим имуществом, которое может быть подтверждено документально;
— объект отвечает в совокупности условиям, предусмотренным п. 4 ПБУ 6/01.
В соответствии с Инструкцией по применению Плана счетов бухгалтерского учета финансово-хозяйственной деятельности организаций, утвержденной приказом Минфина России от 31.10.2000 N 94н, для обобщения информации о затратах организации на объекты, которые впоследствии будут приняты к бухгалтерскому учету в качестве основных средств, предназначен счет 08 «Вложения во внеоборотные активы». На субсчете 08-3 «Строительство объектов основных средств» учитываются затраты по возведению зданий и сооружений, монтажу оборудования, стоимость переданного в монтаж оборудования и другие расходы, предусмотренные сметами, сметно-финансовыми расчетами и титульными списками на капитальное строительство (независимо от того, осуществляется это строительство подрядным или хозяйственным способом).
При отражении в бухгалтерском учете операций, связанных со строительством объектов ОС, бухгалтеру, помимо ПБУ 6/01 и Методических указаний N 91н, необходимо руководствоваться еще одним документом — письмом Минфина России от 30.12.1993 N 160 «Положение по бухгалтерскому учету долгосрочных инвестиций» (далее — Положение N 160) в части, не противоречащей более поздним нормативным документам, регулирующим порядок ведения бухгалтерского учета.
Так, согласно пп. 3.1.1 п. 3.1 Положения N 160, до окончания работ по строительству объектов затраты по их возведению, учтенные на счете счет 08 «Вложения во внеоборотные активы», составляют незавершенное строительство. К законченному строительству относятся принятые в эксплуатацию объекты, приемка которых оформлена в установленном порядке (пп. 3.2.1 п. 3.2 Положения N 160).
Таким образом, расходы, связанные с возведением здания, предусмотренные сметами на строительство (другими аналогичными документами), до принятия объекта в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством, отражаются в бухгалтерском учете на счете 08 «Вложения во внеоборотные активы» как незавершенное строительство.
Поскольку в рассматриваемой ситуации строительные работы по зданию не завершены, следовательно, первоначальная стоимость здания будет формироваться с учетом сумм расходов на эти работы.
Аналогичный подход применяется и для целей налогового учета. Первоначальная стоимость основного средства определяется как сумма расходов на его приобретение, сооружение, изготовление, доставку и доведение до состояния, в котором оно пригодно для использования, за исключением НДС и акцизов, кроме случаев, предусмотренных НК РФ (п. 1 ст. 257 НК РФ). При этом в целях налогообложения прибыли расходом, связанным с эксплуатацией амортизируемого имущества, признается амортизация.
Таким образом, затраты организации на проведение строительных работ на объекте незавершенного строительства подлежат включению в первоначальную стоимость этого объекта основных средств. Эти затраты нельзя учесть при расчете налога на прибыль в том налоговом периоде, когда они фактически были произведены. Это можно будет сделать только после завершения строительства и постановки построенного объекта на баланс, в этом случае затраты будут списываться в составе расходов, уменьшающих доходы текущего отчетного (налогового) периода, путем начисления амортизации (смотрите дополнительно письма Минфина России от 10.03.2009 N 03-03-06/1/119, УФНС РФ по г. Москве от 18.04.2008 N 20-12/037669.2).
К сведению:
Следует обратить внимание, что недвижимое имущество, учитываемое на балансе в качестве объектов основных средств в порядке, установленном для ведения бухгалтерского учета, в силу п. 1 ст. 374 НК РФ является объектом обложения налогом на имущество организаций.
Если у организации нет разрешения на ввод в эксплуатацию строящегося здания, в нем предполагается осуществление отделочных работ, и стоимость объекта еще не сформирована, то полагаем, что в такой ситуации нет оснований для учета здания в качестве объекта основных средств и, соответственно, уплаты налога на имущество (смотрите также письма Минфина России от 25.06.2012 N 03-05-05-01/28, от 22.06.2011 N 03-03-06/1/370, от 22.06.2010 N 03-03-06/1/425, от 09.06.2009 N 03-05-05-01/31).
Однако, учитывая, что в рассматриваемой ситуации часть помещений здания фактически используется для управленческих нужд организации, не исключены претензии налогового органа при неначислении налога на имущество с фактически используемых площадей.
При этом суды в своих решениях отмечают, что, если даже на фоне проведения работ капитального характера объект начинает эксплуатироваться (с нарушением определенных технических требований или без таковых) и приносит доход, это не является поводом считать объект пригодным для использования в смысле п. 4 ПБУ 6/01. Об этом свидетельствуют отдельные судебные акты (постановления ФАС Поволжского округа от 30.09.2010 N А12-4653/2010, от 27.09.2010 N А65-1671/2010, от 13.04.2010 N А72-15321/2009, от 22.03.2010 N А65-149/2009).
С текстами документов, упомянутых в ответе экспертов, можно ознакомиться в справочной правовой системе ГАРАНТ .
ИсточникКак ввести в эксплуатацию гаражи
Строительство блока отдельно стоящих гаражей – удобный вариант для проживающих в частных домах и коттеджах. Расположенные в непосредственной близости от жилья, на земельном участке, находящемся в собственности, такие гаражи хороши тем, что в жилые помещения не проникают запахи бензина и масла. В то же время, машины всегда находятся рядом и под охраной.
- Как ввести в эксплуатацию гаражи
- Как узаконить гараж
- Как ввести в эксплуатацию
После завершения строительства отдельно стоящего гаражного блока вам необходимо будет ввести в эксплуатацию гаражи, даже если они построены на вашей территории. Для этого нужно будет оформить и получить акт ввода их в эксплуатацию.
Акт или разрешение на ввод гаражей в эксплуатацию выдает орган, уполномоченный на этой администрацией вашего муниципального образования, в соответствии с Градостроительным Кодексом РФ. Уточните в администрации, какое муниципальное учреждение уполномочено на это, и подайте заявку на имя его руководителя. В заявлении укажите свою фамилию, имя, отчество, паспортные данные и адрес проживания.
Предоставьте в заявлении всю необходимую информацию о построенном объекте и приложите копию разрешения на строительство блока гаражей или одного гаража. Подготовьте и приложите также оригиналы следующих документов: свидетельство на право собственности землей или договор аренды на земельный участок, свидетельство и государственной регистрации этого участка, его кадастровый план и схему, на которой отображено расположение построенного гаража. Необходимо также заключение лицензированного органа, удостоверяющее, что постройка соответствует нормам.
В настоящее время органы местного самоуправления, уполномоченные на выдачу разрешений на строительство и ввод в эксплуатацию, предъявляют требования к составу пакета документов разные для каждого муниципального образования. Следует уточнить в администрации, какие документы могут вам потребоваться дополнительно. Вполне вероятно, что кроме разрешения на строительство и топосъемки у вас могут запросить, геологическую справку об инженерных свойствах грунта, анализ грунтовых вод, справку о фактической стоимости строительства гаражей, справку из бюро технической экспертизы и БТИ.
Заявление и пакет документов передайте обязательно по описи. На ней должна быть проставлена отметка о приеме. Решение о выдаче акта ввода в эксплуатацию регистрирующий орган обязан выдать на руки в течение 10 дней со дня приема заявления. Ее может получить и лицо, имеющее доверенность от вас, оформленную должным образом.
ИсточникОтсутвие акта ввода в эксплуатацию и другие препятствия для оформления права собственности на гаражный бокс
В офис ЕЦЗ в Тольятти обратился Александр В. с просьбой представить его интересы в суде. Дело заключалось в признании права собственности на завершенный объект строительства-гаражный бокс. При ознакомлении с документами выяснилось, что согласно справке, выданной председателем гаражно – строительного кооператива, Клиентом полностью внесены паевые взносы, задолженностей нет, и таким образом, он де-факто является собственником гаражного бокса.
Желая зарегистрировать свой гаражный бокс в Управлении Росреестра по Самарской области, Александр обратился с заявлением, однако получил уведомление о приостановлении осуществления государственной регистрации, так как заявителем не представлены документы, подтверждающие факт ввода в эксплуатацию спорного гаражного бокса в составе принятых 92-х гаражных боксов актом приемки здания государственной комиссией №1 от 24.04.1975г. Кроме того, в ответе МП «Инвентаризатор» не содержится сведений, необходимых для регистрации права собственности на гаражный бокс.
Юристом Прониным Николаем было подготовлено и подано в Автозаводский районный суд г. Тольятти Самарской области исковое заявление в котором сформирована правовая позиция, обосновывающая право собственности Истца на спорный объект недвижимости. Так, в исковом заявлении указано, что в соответствии с п. 4 ст.218 ГК РФ, член жилищного, жилищно – строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива, другие лица, имеющие право паенакопления, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на указанное имущество.
Таким образом, Александр, внесший полностью свой паевой взнос за объект недвижимости в виде гаражного бокса, и являющийся членом ГСК — собственник гаражного бокса. Кроме того, Согласно решению №134 от 30.10.1974г. Исполнительного комитета Тольяттинского городского совета депутатов трудящихся, Отдела (Управления) по делам строительства и архитектуры, Инспекции (Управления) государственного архитектурно-строительного контроля кооперативу №9 «Лада» на основании решения (распоряжения) исполкома городского Совета депутатов трудящихся г. Тольятти от 26.09.1974 года №416/19 об отводе земельного участка, выдано разрешение производства строительно – монтажных работ по строительству подземных гаражей на 92 машины. Актом рабочей комиссии о приемке завершенного объекта строительства-подземного гаража на 92 машины -решено предъявленный к приемке подземный гараж считать принятым для предъявления Государственной приемной комиссией. На основании акта приемки здания (сооружения) государственной комиссией №1 от 24.04.1975г.
Государственная приемочная комиссия постановила: «предъявленный к сдаче подземный гараж на 92 легковых автомобиля в 5 кв. у домов х-г и х-в считать принятым». На основании постановления мэра г. Тольятти от 10.02.1998 года №184-1/02-98 «О регистрации права собственности на кооперативные гаражи, ГСК, построенные и эксплуатируемые до 1993 года», постановлено: «МП Инвентаризатор» осуществлять регистрацию права собственности на кооперативные гаражи, ГСК, завершенные и эксплуатируемые до 31.12.1993 года, считать принятыми в эксплуатацию по факту инвентаризации».
Решением суда исковые требования были удовлетворены, и за Александром признано право собственности на его гараж. Получив вступившее в законную силу решение суда,Клиент ЕЦЗ смог зарегистрировать свое имущество в Управлении Росреестра по Самарской области. Грамотная и оперативная работа всего офиса в Тольятти в очередной раз помогла добиться Клиенту желаемого результата в разрешении своего вопроса.
Источник