Как ввести в эксплуатацию объект незавершенного строительства ижс

Как ввести объект в эксплуатацию, если строительство не завершено?

Доброго времени. Уважаемые эксперты, подскажите. У юридического лица имеется в собственности объект незавершенного строительства. К сожалению, на последних этапах строительства обнаружилось, что данный объект не был взят на контроль государственным надзором за строительством, так как собственник сам не обратился с необходимыми документами. Сейчас Объект стоит, и никакие работы не ведутся, хотелось бы начать получить разрешение на ввод в эксплуатацию, либо же получить разрешение на строительство, для окончания стройки. Соотвественно сейчас нам во всем отказывают, ввиду нашей же грубой ошибки. Я понимаю что нам теперь идти только в суд и вероятнее всего проводить строительную экспертизу. Подскажите, где поднять практику по таким делам, а также какой пошаговый порядок действий должен быть?

Источник

Лучшие ответы

Вопрос: А нужно ли нам торопиться с вводом в эксплуатацию? И можно ли так строиться, как строимся мы: поставили сарай, никого об этом не уведомляя?
И что нам будет, если мы, пока не достроимся, не будем вводить дом в эксплуатацию?
В доме никто не прописан, строим «на будущее» пока.

Помогите, пожалуйста, понять и определиться.

Я прошу прощения. Давненько не был на форуме.
А теперь по существу. На сегодняшний день действует » дачная амнистия». Поэтому разрешение на строительство частного дома не требуется и ввод в эксплуатацию тоже. Но дом должен удовлетворять требованиям для частных домов ( главное — не более 3-х этажей ). Кроме того имеются строительные нормативы: по отступу от границ, пожарные, по коммуникациям. Сегодня у чиновников связаны руки этой амнистией. Они бы с удовольствием выкручивали руки людям при вводе в эксплуатацию домов, но. Но есть одна серьезная проблема: эта амнистия — временное послабление и в любой момент может быть отменена. О тогда вы замучаетесь оформлять этот дом. Согласно 225 статьи ГК РФ право собственности на недвижимость наступает после обязательной государственной регистрации. То бишь ваш дом — не ваша собственность пока. Сейчас регистрация производится по заявлению. Требуется только кадастровый паспорт на строение+свид о праве собственности на землю. Никто не смотрит на соблюдение строительных норм и паспорт выдают без напряга. Проект не нужен тоже.
Посему советую не тянуть с этим делом. Заказать кадастровый и зарегистрировать дом. После этого вы можете его спокойно хоть 20 лет достраивать, вам никто не сможет предъявить претензии. Кстати на хоз пострйки вообще не надо никакого разрешения. Можно спокойно строить все, что угодно на своей земле. Вы ж понимаеете, что у нас власть скоро сменится и чем это закончится пока неизвестно. Не зря же собираются налог на недвижимость увеличить, вполне возможно и амнистию отменят, точнее просто не продлят ее действие. И тогда все, кто не успел зарегистрировать свои права будут долго и упорно бегать по этому поводу.
А насчет меня : просто я 2 дома уже построил. третий собираюсь строить. Вот и немного разобрался в этом вопросе.

Зачем это нужно?
Пока — не нужно.

И на каком этапе это лучше сделать?
Ни на каком не надо делать.

И можно ли так строиться, как строимся мы: поставили сарай, никого об этом не уведомляя?
Можно. Сарай в любом случае вводу в эксплуатацию не подлежит.

И что нам будет, если мы, пока не достроимся, не будем вводить дом в эксплуатацию?
Ничего не будет. Недостроенный дом даже после возвращения ВвЭ в юридическую практику вводу в эксплуатацию подлежать не будет.

Стройте, вызывайте БТИ, получайте тех и кад паспорта, регистрируйте в ФРС по упрощенной схеме (доки на участок + кадпаспорт на дом).

А можете объяснить, если знаете, регистрация по упрощенной схеме это имеется ввиду по декларации?
Могу.
«По декларации» — это один из двух видов упрощенной регистрации, и возможен он только для строений на дачных или садоводческих участках, либо для строений, для которых не требуется разрешение на строительство (гаражи, бани, хозпостройки).
Для жилых домов на участках, предназначенных для ИЖС или ЛПХ, нужен кадастровый паспорт, выдаваемый БТИ.

почитайте ст. 25.3 Закона о госрегистрации недвижимости внимательно:

Статья 25.3. Особенности государственной регистрации права собственности на некоторые создаваемые или созданные объекты недвижимого имущества

1. Основаниями для государственной регистрации права собственности на создаваемый или созданный объект недвижимого имущества, если для строительства, реконструкции такого объекта недвижимого имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации не требуется выдача разрешения на строительство, а также для государственной регистрации права собственности гражданина на объект индивидуального жилищного строительства, создаваемый или созданный на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства, либо создаваемый или созданный на земельном участке, расположенном в границе населенного пункта и предназначенном для ведения личного подсобного хозяйства (на приусадебном земельном участке), являются:
— документы, подтверждающие факт создания такого объекта недвижимого имущества и содержащие его описание;
— правоустанавливающий документ на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимого имущества.

3. Документом, подтверждающим факт создания объекта недвижимого имущества на предназначенном для ведения дачного хозяйства или садоводства земельном участке либо факт создания гаража или иного объекта недвижимого имущества (если для строительства, реконструкции такого объекта недвижимого имущества не требуется в соответствии с законодательством Российской Федерации выдача разрешения на строительство) и содержащим описание такого объекта недвижимого имущества, является декларация о таком объекте недвижимого имущества.

4. Документами, подтверждающими факт создания объекта индивидуального жилищного строительства на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства, или факт создания объекта индивидуального жилищного строительства на земельном участке, расположенном в черте поселения и предназначенном для ведения личного подсобного хозяйства (на приусадебном земельном участке), и содержащими описание такого объекта индивидуального жилищного строительства, являются кадастровый паспорт такого объекта индивидуального жилищного строительства и разрешение органа местного самоуправления на ввод такого объекта индивидуального жилищного строительства в эксплуатацию или в случае, если такой объект индивидуального жилищного строительства является объектом незавершенного строительства, разрешение на строительство. До 1 марта 2015 года кадастровый паспорт объекта индивидуального жилищного строительства является единственным документом, подтверждающим факт создания такого объекта индивидуального жилищного строительства на указанном земельном участке и содержащим его описание . Разрешение на ввод объекта индивидуального жилищного строительства в эксплуатацию, разрешение на строительство (сведения, содержащиеся в указанных документах) запрашиваются органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, в органе местного самоуправления, если заявитель не представил такие документы самостоятельно.

Для справки: «дачная амнистия» обязанность получить РнС не отменяет, просто до 01.03.2015 г. Вам его для регистрации права на дом предъявлять никуда не надо. А штраф за строительство без разрешения от АТИ остался, никуда не делся .

Источник

Как ввести объект незавершенного строительства в эксплуатацию

У любого объекта строительства есть своя роль. В социальном плане акцент ставится на удовлетворении всех имеющихся потребностей человека. В экономике объект строительства рассматривается как материальный актив, поэтому вопрос о том, как ввести объект незавершенного строительства в эксплуатацию, довольно актуальный, требующий разъяснений. В публикации мы постараемся максимально точно объяснить, каким образом объект строительства становится частью конкретной инфраструктуры, как его использование затрагивает интересы градостроительных организаций, и, как ввести объект незавершенного строительства в эксплуатацию.

В процессе работы над проектом любой объект строительства подвергается экономическим, физическим, правовым изменениям, которые называются жизненным циклом проекта. Формирование проектной документации, ввод в эксплуатацию объекта строительства, его эксплуатация и полное прекращение существования подчинены определенным закономерностям. Показатель этих закономерностей может быть нормативным, расчетным или фактическим, уменьшаться или увеличиваться: за счет улучшения условий эксплуатации, за счет модернизации, за счет реконструкции, за счет завершения незавершенного строительства.

• Все стадии жизненного цикла связаны между собой правовыми аспектами. В России существуют свои законодательные особенности, в которых не предусмотрен ввод в эксплуатацию объектов незавершенного строительства.

В случае, если клиент задает конкретный вопрос о том, как ввести объект незавершенного строительства в эксплуатацию, отвечать ему нужно четко, ссылаясь на ст.55 ГрК РФ, согласно которой ввести в эксплуатацию можно только фактически построенный объект.

Часто вопрос о том, как ввести объект незавершенного строительства в эксплуатацию, задается конкретным градостроительным органам, которые выдают разрешение на строительство в определенной местности. В этом случае, ответ останется неизменным. И вот почему.

Посредством регулирования федеральных законов, работают городские и региональные градостроительные органы, которые могут устанавливать, изменять или отменять соответствующие правовые нормы, заниматься принятием законодательных актов, в которых обоснуются экономические или природные условия, учитываемые в местной правовой базе. Однако возможности властей конкретного города, области или края ограничены основами российского законодательства, обязательными к исполнению. Связи с чем, все принимаемые акты на уровне органов местного самоуправления должны полностью соответствовать Конституции РФ, Гражданскому и Градостроительному кодексу Российской Федерации (ГК РФ и ГрК РФ).

• Поэтому неважно, где находится клиент, интересующийся, как ввести объект незавершенного строительства в эксплуатацию — в Красноярске, Москве, Калининграде или Тюмени, одной из значимых составляющих в ответе на данной вопрос является ст.55 ГрК РФ, в которой четко прописано, что в эксплуатацию вводится фактически построенный объект.

Государство управляет процессом активизации права собственности и завершения незавершённого строительства. Законом N 122-ФЗ установлен порядок государственной регистрации права собственности на создаваемый объект недвижимого имущества, как для объектов недвижимости, законченных строительством, так и нет.

Градостроительный кодекс РФ не предусматривает особых требований к документам, по которым оформляется ввод в эксплуатацию капитального объекта строительства, завершенного, вновь построенного, реконструированного или отремонтированного. Все условия в договоре составляются произвольно в письменной форме и подписываются заказчиком (застройщиком) и компанией (лицом), осуществляющими строительство.

В СНиП 12-01-2004 «Организация строительства», утвержденным Постановлением Госстроя России от 19 апреля 2004г. N 70 содержится рекомендуемая форма свидетельства о соответствии законченного строительством объекта назначению, согласно которой на схеме отображаются:

• расположение завершенного, вновь построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства,
• расположение сетей инженерно-технического обеспечения в границах земельного участка, планировочная организация земельного участка.

Существует взаимосвязь между завершением строительства, для которого понадобится разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, в порядке, определенном ст.55 ГрК РФ и заявлением застройщика или уполномоченной организации, которая обращается в органы исполнительной власти субъекта РФ с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, в котором есть перечень необходимых документов, указанных в ч.3 ст.55 ГрК РФ. Среди них:

• правоустанавливающие документы на земельный участок;
• градостроительный план земельного участка ГПЗУ. В некоторых случаях будут обязательны проект планировки территории (ППТ) и проект межевания территории (ПМТ);
• разрешение на строительство;
• акт приемки объекта капитального строительства;
• документ, подтверждающий соответствие завершенного, вновь построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов, с подписью стороны, осуществляющей строительство;
• документ, подтверждающий соответствие параметров завершенного, вновь построенного, реконструированного объекта капитального строительства проектной документации, требованиям энергетической эффективности и требованиям оснащенности объекта капитального строительства приборами учета используемых энергетических ресурсов, подписанный застройщиком или техническим заказчиком, осуществляющим строительство, строительный контроль, за исключением случаев осуществления строительства или реконструкции объектов индивидуального жилищного строительства;
• документы, подтверждающие соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства техническим условиям и подписанные представителями организаций, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения (при их наличии);
• схема, на которое отображены расположение завершенного, вновь построенного, реконструированного объекта капитального строительства, расположение сетей инженерно-технического обеспечения в границах земельного участка и планировочную организацию земельного участка, подписанная застройщиком или техническим заказчиком в случае осуществления строительства на основании договора, за исключением случаев строительства, реконструкции линейного объекта;
• заключение органа государственного строительного надзора (в случае, если это предусмотрено) о соответствии завершенного, вновь построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов и проектной документации, заключение федерального государственного экологического надзора в случаях, предусмотренных частью 7 статьи 54 ГрК РФ.

Экономико-правовые отношения, которые создаются между участниками проекта в процессе завершения незавершенного строительства, очень сложны. Конечно, очень важно, когда заказчик знает, как ввести объект незавершенного строительства в эксплуатацию. Но не менее важным будет участие в проекте грамотного исполнителя, который контролирует исполнение законодательных актов, регулирует градостроительное развитие и регистрацию прав собственности на определенные объекты незавершенного строительства, ввод в эксплуатацию которых еще только предстоит.

В настоящее время ключевой схемой сотрудничества в нашей компании является обслуживание клиента «под ключ». Мы готовы организовать строительное производство, с вводом объекта незавершенного строительства в эксплуатацию на максимально выгодных условиях. По всем вопросам сотрудничества обращайтесь к консультантам компании по телефону 209-09-40. Будем рады вас слышать!

Источник

Ввод в эксплуатацию объекта незавершенного строительства

Завершение строительства объекта незавершенного строительства

Гараж в ГСК оформлен в собственность как объект незавершенного строительства со степенью готовности 90 %. Вопрос: как оформить завершение строительства и ввод в эксплуатацию?

Вопрос какие у вас документы сейчас изначально. На недострой.

Продажа парковочных мест незавершенного строительства

Приобрел незавершенное строительство подземный паркинг, поставленный на кадастровый учет как объект незавершенного строительства. Сейчас подготавливаю документы для получения разрешения на строительство, так как оно просрочено. Вопрос: могу ли я продавать парковочные места до завершения строительства, и ввода объекта в эксплуатацию, например как долю в объекте незавершенного строительства либо как-то еще?

Здравствуйте, Василий! Если приобрели объект незавершенного строительства, то после оформления документации для продолжения строительства на правах нового застройщика вправе заключать договоры согласно требованиям ст.4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». А следовательно сможете «продавать» парковочные места по ДДУ до завершения строительства. Так что если коротко, то ответ да.

Вообще-то так делать нельзя.

Т.к. по сути Вы обходите закон о долевом участии в строительстве.

Как вариант — по предварительному договору (ст. 429 ГК РФ).

Но в данном случае, при проверке тоже будет выявлено нарушение.

Да, можно продавать места до ввода в эксплуатацию по ДКП. Такая практика существует, поскольку парковочные места законодатель признал объектом недвижимости. Такие соглашения суды трактуют как куплю-продажу будущей недвижимой вещи.

Статья 454 ГК РФ. Договор купли-продажи

1. По договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену)

Да Вы можете начать продавать парковочные места, именно по предварительному договору купли-продажи, так как предварительный договор фактически является договором купли-продажи будущей недвижимой вещи, право собственности на которую у инвестора (дольщика), надлежащим образом исполнившего свои обязательства, возникает с момента государственной регистрации его права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

ГК РФ Статья 429. Предварительный договор

[quote]1. По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

2. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

3. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

4. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

5. В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.

В случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда. Основной договор в этом случае считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда.

6. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Всего Вам наилучшего!

[b]Продавайте — если уверены, что закончите успешно строительство и сдадите объект![/b]

Оформляйте предварительный договор —

ГК РФ Статья 429. Предварительный договор

[quote]1. По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Риски имеются для сторон, разумеется.

[b]Да, можно продавать места до ввода в эксплуатацию.[/b] Такая практика существует, поскольку парковочные места законодатель признал объектом недвижимости. Такие соглашения суды трактуют как куплю-продажу будущей недвижимой вещи.

ФЗ от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Вы вправе продавать парковочные места до завершения строительства и регистрации права собственности. При этом продать Вы сможете их по предварительному договору, оформить задаток и так далее. Основной договор заключить после того, как все необходимые мероприятия по объекту недвижимости будут выполнены, а право собственности оформлено.

[quote]ст.429,454 ГК РФ[/quote]

Здравствуйте! Пока объект незавершенного строительства не сдан в эксплуатацию, его признают единым объектом недвижимости. Пока не завершено строительство, нельзя образовывать другие объекты недвижимости – помещения, части

Иными словами, законсервировать стройку, чтобы продать здание по частям, не получится.

До ввода в эксплуатацию незавершенный объект можно продать только целиком.

Согласно ст. ст. 549, 554 ГК РФ в договоре купли-продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить характеристики имущества, в том числе его расположение. При незавершённом строительстве идентифицировать машино-места вряд ли получится.

Продать можно, то, что прошло государственную регистрацию в регистрируюшем органе и зарегистрировано на праве собственности. У вас же только объект поставлен на государственный учёт, присвоен кадастровый номер.

[b]На основании постановки на кадастровый учёт обьекта незавершенного строительства и документа на основании которого вам перешел этот объект зарегистрируйте ваше право собственности на незавершённое строение и продавайте в соответствии со ст.40

Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 30.12.2021) «О государственной регистрации недвижимости» (с изм. и доп., вступ. В силу с 01.02.2022)[/b] и продавайте

При продаже доли учтите ст.250 ГК РФ о преимущественно покупке долевиков

[u]Статья 40. Особенности осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав в связи с созданием, реконструкцией, прекращением существования здания, сооружения, объекта незавершенного строительства

1. Государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на созданные здание, сооружение (помещения и (или) машино-места в таких здании, сооружении), [b]на объект незавершенного строительства в случае, если в Едином государственном реестре недвижимости не зарегистрировано право заявителя на земельный участок, на котором расположены такие здание, сооружение (помещения и (или) машино-места в таких здании, сооружении),

[b]объект незавершенного строительства, осуществляются одновременно с государственным кадастровым учетом и (или) государственной регистрацией права заявителя на такой земельный [/b]участок[/b],

[u]за исключением случая, предусмотренного частью 10 настоящей статьи, а также случаев, если права на такой земельный участок, ограничения прав или обременения земельного участка не подлежат государственной регистрации в соответствии с законом.[/u]

[quote]2. Государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав на созданные здание, сооружение осуществляются также в случае, если на момент государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на созданные здание, сооружение истек срок действия договора аренды земельного участка, предоставленного для цели строительства указанных объектов недвижимости, или договора безвозмездного пользования таким земельным участком, при этом на момент ввода в эксплуатацию указанных объектов недвижимости срок действия соответствующего договора не истек[/quote]

[quote]10. Государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на созданные здание или сооружение (помещения или машино-места в таких здании, сооружении) осуществляются на основании разрешения на ввод соответствующего объекта недвижимости в эксплуатацию и правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимости[/quote]. [u]Государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на объект незавершенного строительства осуществляются на основании разрешения на строительство такого объекта и правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимости. [/u]Государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на созданные здание или сооружение (помещения или машино-места в таких здании, сооружении), для строительства которых в соответствии с федеральными законами не требуется разрешение на строительство, а также на соответствующий объект незавершенного строительства осуществляются на основании технического плана таких объектов недвижимости и правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположены такие объекты недвижимости, или документа, подтверждающего в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации возможность размещения таких созданных сооружений, а также соответствующих объектов незавершенного строительства без предоставления земельного участка или установления сервитута.

[u]Василий, доброго утра![/u]

[b]Ваш вопрос регулируется ст.4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».[/b]

[u]Исходя из данной нормы права, вы вправе продавать доли в незавершенном строительстве при наличии разрешения на строительство ст. 51 ГрК РФ.[/u]

[b]Вы вправе заключать предварительные ДКП.[/b]

По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Василий, добрый день.

[b]Конечно, имеете полное право продавать парковочные места до завершения строительства и ввода объекта в эксплуатацию, но только заключая со второй стороной предварительный договор купли[/b]-продажи., согласно статьи 429 ГК РФ

[quote]По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.[/quote]

Василий, заключайте предварительные договора.

В соответствии со ст. 429 ГК РФ по предварительному договору продажи недвижимости стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче недвижимости (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора (п. 3 ст. 429 ГК РФ). Следовательно, такой договор должен позволять определить индивидуальные характеристики объекта недвижимого имущества, в отношении которого сторонами будет заключен основной договор. Предмет договора может быть индивидуализирован, например, путем указания таких характеристик объекта недвижимости, как адрес, этажность и площадь здания, место нахождения земельного участка, на котором расположен объект недвижимости и т. д. (см. определение ВС РФ от 12.04.2016 N 18-КГ 16-24).

Следует учитывать, что по смыслу норм ст. 429 ГК РФ условие об определении предмета договора считается выполненным в случае, когда обе договаривающиеся стороны имеют о данном предмете одинаковое представление и могут его определить. Поэтому условие о предмете договора может считаться согласованным не только путем прямого указания в предварительном договоре индивидуальных характеристик объекта недвижимости, но и путем согласования сторонами механизма определения таких характеристик в будущем, при надлежащем исполнении обязательств по предварительному договору.

В предварительном договоре также указывается срок, по истечении которого стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора (п. 4 ст. 429 ГК РФ). При определении срока заключения основного договора должны применяться правила ст. 190 ГК РФ, в соответствии с которыми установленный сделкой срок может определяться календарной датой, истечением периода времени, исчисляемого годами, месяцами, неделями, днями или часами, либо указанием на событие, которое должно неизбежно наступить. Если стороны в качестве срока исполнения обязанности заключить договор купли-продажи недвижимого имущества указывают на событие, не обладающее признаком неизбежности наступления, указание на такое событие не может рассматриваться как установление сторонами срока, а следовательно, в такой ситуации должно применяться правило о годичном сроке заключения основного договора (см., например, постановление АС Западно-Сибирского округа от 06.03.2015 N Ф 04-15889/15).

Для квалификации заключенного сторонами договора как предварительного договора купли-продажи недвижимости необходимо, чтобы в нем содержалось указание на обязательство сторон в будущем заключить договор купли-продажи соответствующего объекта недвижимого имущества. В спорной ситуации определить, заключен ли сторонами именно предварительный договор купли-продажи или иной договор (например, договор инвестирования), может суд исходя из правил ст. 431 ГК РФ о толковании договора (постановление АС Северо-Кавказского округа от 21.11.2016 N Ф 08-7503/16).

Если одна из сторон уклоняется от заключения договора купли-продажи недвижимости, то другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. Такое требование может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению основного договора (п. 5 ст. 429, п. 4 ст. 445 ГК РФ в редакции Закона N 42-ФЗ). Это положение конкретизировано в судебной практике следующим образом: если в пределах срока, установленного для заключения основного договора, сторонами (стороной) совершались действия, направленные на его заключение, однако к окончанию срока обязательство по заключению основного договора не исполнено, то в течение шести месяцев с момента истечения установленного срока спор о понуждении к заключению основного договора может быть передан на рассмотрение суда. При этом то обстоятельство, что стороны вели переговоры, урегулировали разногласия в целях заключения основного договора, не является основанием для изменения момента, с которого начинает течь шестимесячный срок для обращения в суд (п. 27 Постановления N 49).

Обязательство по заключению основного договора, предусмотренное предварительным договором купли-продажи, может быть обеспечено, в частности, неустойкой (п. 1 ст. 307.1, п. 1 ст. 329 ГК РФ). Как отмечают судьи, гражданское законодательство не содержит норм, запрещающих применение сторонами неустойки в целях обеспечения исполнения обязательств, предусмотренных предварительным договором (см., например, постановления Президиума ВАС РФ от 12.02.2013 N 13585/12, АС Западно-Сибирского округа от 05.06.2015 N Ф 04-19821/15, п. 26 Постановления N 49).

Предварительный договор продажи недвижимости должен быть заключен в письменной форме (п. 2 ст. 429 ГК РФ) путем составления одного документа, подписанного сторонами (ст. 550 ГК РФ). Такой договор не подлежит государственной регистрации (см. Обзор законодательства и судебной практики ВС РФ за 3 квартал 2010 года, утв. постановлением Президиума ВС РФ от 08.12.2010) и считается заключенным с момента его подписания (см. также п. 24 Постановления N 49).

Отметим, что предварительный договор сам по себе не предусматривает обязательств какой-либо из сторон по уплате денежных сумм. В то же время гражданское законодательство не содержит запрета на внесение денежных средств по предварительному договору. Более того, закон прямо предусматривает, что по соглашению сторон обязательство по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором, может быть обеспечено задатком, то есть внесением стороной договора в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения (п.п. 1, 4 ст. 380 ГК РФ в редакции Закона N 42-ФЗ).

Однако, если предварительный договор содержит условие предварительной оплаты полной цены (или ее существенной части) недвижимости, которая будет создана или приобретена в последующем, то такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате (п. 8 постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54). Правила ст. 429 ГК РФ к такому договору не применяются (см. п. 23 Постановления N 49).

Предметом предварительного договора является будущий договор по поводу имущества, а не само имущество, поэтому заключение предварительного договора купли-продажи недвижимости не ограничивает собственника в праве распорядиться таким имуществом путем его отчуждения лицу, не являющемуся стороной предварительного договора (ст. 209 ГК РФ). То обстоятельство, что совершение такой сделки приводит к невозможности исполнить основной договор купли-продажи недвижимости, само по себе не является основанием для признания ее недействительной (постановление АС Волго-Вятского округа от 06.10.2015 N Ф 01-3700/15). В этом случае с собственника могут быть истребованы убытки, причиненные другой стороне уклонением от заключения основного договора (п. 5 ст. 429, абзац второй п. 4 ст. 445 ГК РФ). Кроме того, в такой ситуации другая сторона вправе оставить у себя задаток, внесенный собственником имущества в качестве обеспечения исполнения обязательства по заключению основного договора (п. 4 ст. 380, п. 2 ст. 381 ГК РФ).

Источник