Как выбирать квартиру в новостройке от застройщика

Как выбрать квартиру, основываясь на чертежах застройщика. Оптимальный метраж комнат. на что стоит обратить внимание. Возможность перепланировки.

Содержание

Как правильно выбрать новостройку

Подход к покупке квартиры в столичном регионе – вещь весьма и весьма основательная. Различные специалисты постоянно выступают с публикациями о том, как и что необходимо сделать, чтобы безопасно приобрести квартиру, какую квартиру выбирать – вторичную или в новостройке, в Москве или ближайшем Замкадье, а может быть и вообще объекты в самой Московской области. В этом нашем материале, мы полагаем, можно будет найти полезный совет, чем стоит руководствоваться, и как избежать негативных коллизий при покупке жилья.

На сегодняшний день наибольшим спросом пользуются квартиры-новостройки, и тому есть множество причин. Одна из них чрезвычайно обыкновенна и понятна: новое – это всегда новое. Если выбор был верным, квартира прослужит хозяину долгие годы и сможет стать надежной крепостью и уютным домом для всей семьи. Тем более, новостройка – это «чистый лист», объект без предыстории, длинных цепочек отчуждения недвижимого имущества, череды выписанных-прописанных или снятых-поставленных на регистрационный учет по месту жительства лиц.
Итак, как сделать правильный выбор при покупке квартиры в новостройке.

Основные параметры, которые необходимо учесть при выборе новостройки

Покупка квартиры прямо у компании-застройщика, без цепочки посредников – дело, как считают специалисты, наиболее выгодное. Заключив договор о долевом участии в строительстве, вы становитесь одним из инвесторов возведения выбранного вами дома и квартиры – соответственно, получаете законное право на нее по окончании стройки. Важные детали здесь следующие:

  • репутация застройщика;
  • удобство расположения новостройки и транспортная доступность;
  • наличие развитой инфраструктуры;
  • устраивающая фаза строительства;
  • экология места расположения;
  • социальный аспект заселения.

Если объект вызвал интерес, прежде всего необходимо получить максимум информации о застройщике. Потребуется посидеть перед монитором, побывать на форумах, где обсуждают данную компанию, почитать мнения. Зайдите на сайты застройщика, посмотрите на другие объекты, соберите информацию. Очень хорошо посетить объекты компании, поглядеть, как идет строительство. Просмотреть визуальный контент необходимо, и если список главного и акцентного составлен и совпал достаточно, чтобы поинтересоваться – звоните и узнавайте информацию. Проверяйте ее, и если она устроила – поезжайте смотреть.

Этап проверки – чтение проектной декларации, разрешения на строительство, договор на участок, договоры долевого участия. Все эти документы лучше изучить риэлтору или юристу – человек от них далекий может не обратить внимание на важные пункты. Для человека, особо не интересовавшегося в своей жизни риэлторскими вопросами, актуальнее будет, отправив сканы документов своему юристу и риэлтору, ожидать ответа от него, а самому «походить» по покупательским форумам в Сети, зайти на форумы жильцов и собрать информацию. Не мудрят ли со сроками сдачи, не жалуются ли на обман, небрежность, скверное отношение, проявившееся уже после оплаты, манипуляции с доплатами по ходу достройки и отделки? А когда речь уже о деньгах, неплохо бы обрезать сомнения с помощью профессионалов. Да и репутация застройщика о многом говорит. Правда часто их с посредниками путают. Оттого и предупреждаем. Посредник посреднику – рознь. Если объект строится – ехать надо обязательно.

Очень важен и транспортный вопрос. Маршруты городского транспорта, близость к станциям метро, ваши собственные постоянные маршруты необходимо пройти шаг за шагом и засечь время, а если будет использоваться личный транспорт, то важно наличие и состояние дорог, парковочных площадок, возможность использования стоянки или даже покупки места в паркинге. Немаловажно и проехать по маршруту в разное время суток, с целью установить загруженность трафика.

Наличие развитой инфраструктуры, как основной, так и периферийной, может быть краеугольным камнем при покупке жилья. Надо обратить самое пристальное внимание на наличие не только поликлиники, школы, различных магазинов, но и досуговых центров, спортивных комплексов, фитнес-клубов, а также различных детских учреждений, секций, кружков, детских садов, музыкальных школ, госучреждений.

Фаза строительства – немаловажный вопрос. От него часто может зависеть до четверти стоимости объекта недвижимости. Чем больше выстроено, тем дороже объект. Если квартира нужна быстрее, а вопрос цены менее важен, чем сроки, – покупаем практически достроенный объект. Кстати, иногда в домах-новостройках продаются квартиры практически готовые, об этом надо лишь узнать в офисе компании. Иногда бывают обстоятельства, когда другие покупатели хотят продать свою уже почти полученную квартиру. Об этих квартирах всегда известно в офисе застройщика. И чем строительство ближе к завершению, тем, как правило, меньше риски.

Внимательное отношение к экологическому портрету района – залог проживания в здоровом, чистом месте. Наличие захоронений отходов, экологически вредных производств, свалок, различных могильников всякой гадости может сказаться не только на стоимости квартиры при продаже, но и на здоровье семьи жильцов. Будьте осторожны и внимательны. При желании, в Сети можно найти достаточно информации о том районе, где находится новостройка.

В чем основные плюсы и минусы зданий различных типов

Удобство проживания, возможность спокойного существования и высокий уровень комфорта весьма и весьма зависят от конструкции строений, теплозащищенности, качественной звукоизоляции, надежности и прочности стен, обеспечивающих долговечность здания.

Обыкновенно в нашей стране в ходу три основных типа строений:

  • панельные;
  • монолитные и смешанной конструкции, когда нижняя часть здания – монолит, а верхние этажи выполнены из более легкого кирпича;
  • кирпичные здания, на сегодняшний день довольно редкие из-за сложной технологии ручной кладки и невысокой скорости возведения – с этими факторами связана и дороговизна.

Панельные дома создаются из стандартных железобетонных панелей на заводах и затем собираются в нужном месте методами индустриальной типовой застройки, известными еще с шестидесятых годов прошлого столетия. Строятся они быстро – года полтора и, как правило, объект готов.

Монолитные дома, как правило, более мощные и долговечные, почти всегда строятся по индивидуальным и мелкосерийным проектам на массивных железобетонных фундаментах, на которых возводятся монолитно-блочные конструкции. Такие дома могут стоять чуть ли ни полтораста лет.

Кирпичные дома, как мы уже сказали выше, довольно редки. Но являются весьма привлекательными для покупки. Их долговечность, теплый и экологичный материал иногда заставляют строителей комбинировать. Кирпичные дома прочны и надежны, все знают, что самые знаменитые небоскребы Нью- Йорка выстроены из кирпича.

Считается, что в панельных домах холоднее, чем во всех остальных, высок уровень шума, высока вероятность наддува холодного ветра в межпанельные швы, которые иногда не только небрежно изолированы, но и периодически нуждаются в дополнительной обработке.Все это верно, но лишь отчасти.

Тепло- и звукозащищенность домов зависят не только от добросовестности строителя и качества материалов, но часто и от серии дома. Как правило, тщательно выстроенные дома новейших серий лишены или почти лишены этого недостатка. И иной добротный, тщательно выстроенный панельный дом новейших серий теплее и комфортнее небрежно построенного монолита с применением скверных материалов. Но есть и реальные проблемы – большое количество несущих конструкций в панельном доме, делающих невозможной обширную перепланировку.

Монолитные строения слывут более теплыми, надежными и добротно защищенными от шума и холода. Но здесь тоже необходимо понимать, что самое важное – качество строительства и человеческий фактор. Часто строительство ведется неквалифицированной рабочей силой, допускающей недостаточное качество. Поэтому важен визуальный, достаточно взыскательный осмотр. И третий кит – качество материала. Если оно высокое, как правило, дом и теплый, и не шумный. Широкий шаг пролетов и особенности строения дома позволяют проводить обширные перепланировки. Монолит – надежное вложение. Поэтому важна репутация застройщика и мнения жильцов с форумов. Ну и конечно, рекомендация специалиста-риэлтора.

Кирпичные дома бывают замечательно комфортны, в них, как правило, тихо, тепло и уютно. Но с перепланировками тоже все не так просто, конструкция таких домов, как правило, изобилует несущими деталями, не подлежащими сносу и изменению.

Основные виды планировок

Планировки квартир весьма разнообразны, но легко подразделяются на основные типы и виды.

Первый тип – завершенная или закрытая планировка, где все помещения не только изолированы, но часто и окружены несущими стенами и узлами, которые делают изменение конфигурации объемов квартиры мало возможным.

Второй тип – смешанные планировки, где наряду с завершенными закрытыми объемами, присутствуют и смежные объемы, с легко меняющими конфигурацию комнат легкими перегородками, которые можно свободно переставить.

Третий тип – открытые или свободные планировки, где владелец объекта вправе вполне дать волю своей строительной и дизайнерской фантазии.

Перечислим основные виды перепланировок. Планировка по европейским и американским стандартам, образующая либо наличие слабо разграниченных жилых зон, либо совмещающих кухню, столовую и гостиную в одно универсальное жилое пространство, с элементами всех трех перечисленных предназначений.

Фриплэн – свободная планировка с возможностью возводить любые перегородки, стены и т. п. Это удовольствие недешевое, ибо потребует возведения еще дополнительных конструкций, и довольно длительное, но дающее полную свободу творчеству. Уникальные планировки – такие объекты покупают оригиналы и люди, которые любят все необычное.

Пентхаузы, квартиры двух и более уровней, с террасами и обзорными площадками, комнатами-«аквариумами» с панорамным остеклением или выступающими эркерами и французскими балконами.

Некоторые выделяют еще и так называемые хайфлэты – квартиры с высокими, от 4 до шести метров потолками, сводами полукуполами. Такие объекты подходят для совершенно свободных творений дизайнерского искусства, создания жилых полууровней, художественной организации пространства, жилых и вспомогательных объемов квартиры.

Планировки классифицируют также как прямые, двух- и разносторонние, угловые. Многие собственники жилья любят анфиладные, линейные планировки, некоторым нравятся комнаты с видами как во двор, когда хочется отдохнуть, так и на улицу, когда интересно понаблюдать за тем, что там творится. А вот в угловых квартирах обычно холоднее – в старину ставили камины в угловой комнате. Некоторые покупатели подбирают квартиру по функционалу, ища объекты, где можно устроить сауну, гардеробную или кладовые.

Популярные варианты отделки

Предлагающиеся варианты ремонта и отделки квартиры весьма разнообразны и зависят, в основном, от вкусов и размера кошелька клиента.

Перечислим предложения квартир по типу отделки:

  • без нее;
  • с черновой;
  • с предчистовой или white box;
  • c чистовой (финишной);
  • с ремонтом «под ключ»;
  • с ремонтом под заказ;
  • с ремонтом с предварительным приглашением художника-дизайнера и курированием им всего процесса.

Различаются все эти варианты в основном стоимостью и, конечно, сроками возможного заселения, но покупатели, знающие толк в ремонте или имеющие связи в мире строительства и дизайна, могут серьезно сэкономить, купив объект без ремонта или с грубым черновым его вариантом. Распространенная точка зрения – ремонт без участия хозяина априори не бывает высокого качества, хотя есть и исключения.

Варианты расположения квартиры

Если на неудачном расположении экономить не хочется, стоит выбирать удачное. Перечислим параметры:

  • вдали от громыхающей лестнично-лифтовой группы;
  • желательно не угловую;
  • не первый этаж, где зимой возможно переохлаждение, круглый год – шум улицы и транспорта, низкая инсоляция из-за загораживающих объемов (трансформаторных будок, деревьев), также вероятность проникновения в квартиру традиционно выше, чем на других этажах;
  • не последний этаж, где высока вероятность криминальных проникновений (этаж непроходной, низко посещаемый, в рабочее время иногда бывает, что все квартиры пусты), есть риск ветрового выхолаживания квартиры, протечек кровли или установленного на технических этажах современных домов газового водогрейного оборудования, еще и опасного – при ненадлежащем досмотре и обслуживании;
  • квартиры с близким расположением окон других квартир сбоку или напротив – это может создавать дискомфорт.
Читайте также:  Как оформляется покупка квартиры в ипотеку в новостройке пик

Выбираем этаж

В домах большой этажности с 1 по 3 этаж достаточно шумно, а на оживленных улицах еще и пыльно, чувствуются выхлопные газы автомобилей и запахи улицы. Поэтому, несмотря на низкую зависимость от лифтов, они менее популярны. Цены на 1 и 2 этажи существенно ниже, чем на остальных этажах, исключая последний.

Квартиры с 3-4 до 7 этажа – самые популярные: там меньше шума, туда не доходит пыль, дым и неприятные запахи. Все, что выше, – это неудобства при отключенных лифтах и опасность при сильном пожаре. Дым, как известно, поднимается вверх, а бежать вниз далеко. Зато тишина, чудесные виды с высоты и чистый воздух – на любителя.

Рекомендации по безопасности сделки и взаиморасчетам

Проверка чистоты юридического титула квартиры – вещь очень важная, и мы уже упоминали об этом. Поскольку прежних владельцев, а следовательно, и предыстории, у квартиры нет, важно, какой у нас застройщик. Репутация его должна быть безупречна – иначе это рулетка. Рекомендации просты – нужен риэлтор, или, по крайности юрист этой специализации. Надежная риэлторская фирма не может обходиться без таких юристов. Некоторые вещи все-таки должны делаться сугубо профессионалами. Документы должны быть изучены юристом, сформированы в присутствии риэлтора и подписаны при его сопровождении. Так куда надежнее.

Социальный состав обитателей дома – серьезный вопрос для покупателя недвижимости. Это не вторичный рынок, и нельзя просто познакомиться с соседями. А иной покупатель заключает договор на стадии котлована. И поэтому, особенно при покупке недорогого жилья, обязательно разузнайте, нет ли в вашем подъезде (по крайней мере) квартир, которые отданы застройщиком городу, и в которые вселят ренновационных пьющих жильцов пятиэтажек, по крайней мере. Вообще, важно предпринять все возможное, чтобы выяснить подобные подробности. Как правило, с покупателями работают в отделе продаж компании, и вот эти сотрудники могут знать о будущих жильцах больше других.

Взаиморасчеты. Особенность оплаты по договорам долевого участия, так же, как и уступки прав требования по договорам участия, состоит в том, что расчеты возможны только после регистрации самого договора. Однако застройщики и продавцы могут попросить открыть аккредитив перед заключением договора – для того, чтобы обезопасить себя от неплатежей по заключенному договору.

Поступление денежных средств возможно как на расчетный счет застройщика (если девелопер достраивает объект по старым правилам – т. е. без использования счетов эскроу; критерии, по которым объект должен достраиваться по новым правилам, определены правительством РФ), так и на счет эскроу уполномоченного банка. В последнем случае застройщик получит денежные средства только после разрешения на ввод в эксплуатацию возведенного дома.

Риэлтор или юрист могут вам помочь – сказать, когда правомерно производить оплату до регистрации договора, а когда нет; в каких случаях обязательны эскроу-счета, а в каких нет; лучше производить расчеты через аккредитив или в конкретной ситуации можно обойтись без него.

Опытный риэлтор может и подходящую для вас программу ипотеки подобрать, и улучшить технические условия сделки.

При продаже жилья в новостройках применяется множество схем, и есть риск столкнуться с теми, кто пытается обойти закон. В настоящее время жильцы более 400 домов борются в судах за свои права. Именно поэтому схемы оплаты, ипотеки, рассрочки мы настоятельно рекомендуем обсудить как с вашим риэлтором, так и с юристом. Хороший риэлтор знает все тонкости своего ремесла, умеет делать необходимые проверки, знает все перечни документов, имеет «окна» и связи по вопросам оформления и регистрации всех необходимых документов и может, вообще-то, сэкономить кучу времени и решить массу весьма неприятных проблем. К примеру, сам покупатель может иногда не обратить внимание, что у него не вклеена в паспорт новая фотография или, собираясь совершить покупку, покупатель не подумал, что супруг в отпуск уехал, а необходима доверенность от него. Риэлтор все предусмотрит, распишет по минутам и организует сделку быстро и качественно. Но это должен быть профессиональный риэлтор из солидной фирмы с доброй репутацией.

Мы сейчас показали, на что в первую очередь необходимо обратить внимание, собираясь искать себе квартиру в новостройке. Разумеется, эта статья лишь обозначила акцентные направления. Некоторыми тонкими юридическими и финансовыми аспектами мы настоятельно и искренне советуем заниматься только вместе с надежными профессионалами.

Новостройки от надежных застройщиков , проверенные предложения на ЦИАН! · Недвижимость на карте. Актуальные цены и скидки. Проверенные предложения. Свежие объявления · Проектная декларация на сайте https://наш.дом.рф/

Как выбрать квартиру по чертежу и не переплатить

Большая площадь далеко не всегда гарантирует, что квартира в итоге окажется удобной. Куда важнее ее планировка.

Квартиру на вторичном рынке можно осмотреть — оценить вид из окна и проверить, насколько много света в комнатах. В новостройке, особенно на этапе котлована, покупателям предлагают лишь планировки конкретных квартир или план этажа жилого комплекса. Для человека, который впервые покупает недвижимость и ничего не слышал о планировочных решениях, разные варианты будут различаться разве что площадью и количеством комнат.

Я интерьерный журналист и пишу статьи с разборами дизайна и планировок квартир. Владельцы недвижимости делились со мной историями, как выбирали жилье, на что обращали внимание и какие особенности планировки в итоге оказались самыми удобными или неудобными. В этой статье я расскажу, как архитекторы оценивают планировку и из-за чего метров может оказаться меньше, чем вы рассчитывали.

Все планировки делаются по стандартам

Откровенно неудачных планировок на рынке недвижимости крайне мало. Все-таки застройщики обязаны соблюдать снипы и санпины, а в них прописаны строгие требования к жилью. Но планировка может быть более или менее подходящей для конкретного покупателя с определенными запросами.

Кто-то не поймет, почему я считаю планировки, которые рассматриваю в статье, неудачными. Кому-то они вполне подойдут. Я выбрала их в качестве примера только для ситуации, когда у покупателя жестко ограничен бюджет. В этом случае приходится выжимать из имеющейся площади максимум и экономить на каждом квадратном метре.

Как выбрать квартиру на плане этажа

Мало кто из покупателей приглашает архитектора или дизайнера для выбора квартиры. Кажется, что опытный специалист исправит любую планировку потом, уже во время ремонта. Но дизайнер не придумает, как исправить многоугольные комнаты и скошенный фасад здания. Он поставит в комнате кресло и журнальный столик и назовет это зоной отдыха. По факту в 99% случаев эта зона в квартире будет просто пустовать.

Или в процессе оформления интерьера дизайнер разработает по индивидуальному проекту мебель, которую будут делать на заказ. Стоимость квартиры с таким интерьером только увеличится. В общем, лучше изначально выбирать квартиру, в которой не придется ничего исправлять, а можно будет сразу удобно жить.

Допустим, вы выбираете квартиру в новостройке. Вам предлагают план целого этажа, чтобы вы выбрали планировку. Вот на что следует обращать внимание:

  1. Кто и как планирует жить в квартире?
  2. Какой формы комнаты и есть ли непрямые углы между стенами?
  3. Каков метраж каждой комнаты?
  4. Не слишком ли длинные коридоры и холлы, можно ли присоединить их к комнате?
  5. Достаточно ли в квартире света, или есть много темных технических помещений?
  6. Можно ли в квартире сделать перепланировку, если она вам необходима?

Расскажу подробно про каждый пункт этого списка.

Разбираем сложные ситуации с покупкой и продажей жилья, рассказываем о законах, которые касаются владельцев недвижимости

Запросы будущих жильцов

Для начала стоит определиться со сценариями использования квартиры. От того, кто и как будет в ней жить, во многом зависят и требования к планировке. Например, если семья часто принимает гостей, то гостиная должна быть просторной. И наоборот, холостяку или семье интровертов достаточно диванчика на кухне, а гостиную можно превратить в большую спальню с удобной кроватью. Семьи с маленькими детьми часто предпочитают кухни-гостиные, чтобы можно было готовить и следить за ребенком одновременно.

Если в одной квартире живет большая семья с бабушкой и дедушкой, то лучше предусмотреть и несколько санузлов. Такие санузлы еще называют мастер-ванными при спальнях. Кроме того, хорошо, если квартира будет условно разделена на приватную и общественную части. Благодаря этому можно будет принимать гостей или смотреть телевизор, даже если старшие или младшие члены семьи отдыхают. В спальнях не будет слышно шума из гостиной.

Все эти требования к планировке, конечно, необязательные. Но холостяку или паре без детей второй санузел, просторная гостиная или кухня не всегда нужны, поэтому и переплачивать за них не стоит.

Площадь этих двух квартир одинакова, но в первом случае санузла два, а спальни и кухня с гостиной расположены на максимальном удалении друг от друга. Такая планировка подойдет для семьи, живущей с родителями или детьми

Оптимальный метраж комнат

Просторные комнаты нужны далеко не всем, хотя они и смотрятся выигрышнее. Люди, которых я интервьюировала, часто отмечали, что отдали максимальную площадь под кухню-гостиную, потому что планировали проводить там много времени вместе со всей семьей. Спальни и детские получались крошечными. Я встречала даже радикальный вариант — спальню в нише, в которой кровать со всех сторон была огорожена стенами. Это неудобно, но экономично. Такую спальню-нишу можно обустроить даже в типовой однушке площадью 35 м² .

Даже если не впадать в крайности, можно примерно оценить оптимальный метраж каждой комнаты. Например, в спальне по ширине должна встать кровать, пара тумбочек по бокам от нее и шкаф в торцевой части комнаты. По длине встанет кровать, рядом с которой должен остаться хотя бы метр для комфортного прохода. Итого потребуется около 4 м в ширину и 3 м в длину, а оптимальная площадь спальни составит 12 м² . Комната большей площади будет просторнее, и это, конечно, хорошо. Но за ощущение простора придется переплатить.

Гостиные обычно чуть больше спален, хотя все зависит от предпочтений жильцов. Если вы планируете вдвоем смотреть вечерами телевизор на диване, то хватит и 10 м² . А если любите принимать гостей или играть с детьми, то площадь комнаты может увеличиться в два-три раза.

Оптимальной площадью кухни считается 9—10 м² , а для кухни-гостиной — 20—25 м² . Но если хочется расширить маленькую кухню, то иногда ее можно объединить с гостиной. Для этого два помещения должны располагаться рядом, стена между ними должна быть не несущей, а плита — электрической.

Если на кухне планируется только готовить и есть, причем без семейных застолий, то теоретически для этого достаточно 7 м². Из этого и исходили проектировщики хрущевок. Кухня площадью более 10 м² вместит больше мебели, например остров или диванчик. Тогда она даже сможет выполнять функцию гостиной в небольшой квартире

Нужно постараться, чтобы в двадцатиметровой спальне избавиться от ощущения пустоты. Если в комнате планируется только отдыхать, то будет достаточно и 10 м². На них уместится двуспальная кровать, пара тумбочек, бельевой комод с телевизором и шкаф

Важен не только размер, но и конфигурация комнат. Поэтому стоит примерно представить, как встанет в комнате крупный предмет мебели, например кровать в спальне или кухонный гарнитур. Иногда случается, что в комнате большей площади кровать можно установить только в угол, иначе в нее упрется дверь, а в крошечной комнате такой проблемы нет

Квартира площадью 61 м² изначально была двухкомнатной. Но семье с двумя детьми было принципиально важно выделить пусть маленькие, но отдельные спальни. Зато кухня-гостиная занимает треть площади, чтобы вся семья могла проводить время вместе

Возможность перепланировки

Иногда люди опасаются делать перепланировку. Во-первых , демонтаж стен — процесс очень грязный, трудоемкий и дорогой. Во-вторых , потребуется сделать проект перепланировки и согласовать его. Без помощи специалистов тут не обойтись.

Другая крайность — с нуля создать под себя идеальную квартиру. Ради этого покупатели ищут квартиру со свободной планировкой — бетонную коробку без внутренних стен и перегородок. Но на самом деле планировка там все равно не такая уж свободная. На поэтажном плане застройщика комнаты условно разделены, отмечены «мокрые» зоны — кухня и санузлы. Любое отклонение от этого плана будет считаться перепланировкой. Ее нужно согласовывать, а это дополнительные расходы.

Читайте также:  Как оформить квартиру в собственность в новостройке сколько стоит

К тому же при возведении стен владелец квартиры потеряет полезную площадь. В зависимости от количества комнат и толщины стен под ними может остаться от 2 до 5 м² . В готовом жилье суммируется внутренняя площадь комнат, и за стены покупатель не платит. По данным «Яндекс-недвижимости», в 2019 году средняя стоимость квадратного метра в Москве составила 190 000 Р . А значит, на стены придется дополнительно потратить от 380 до 950 тысяч .

Можно выбрать и нечто среднее и оптимизировать пространство под себя. Например, объединить кухню и гостиную, выкроить место для спальни или дополнительной детской. В этом случае принципиально важны несущие стены и колонны, а также их расположение. От них зависит, как пространство будет делиться на комнаты. Снести несущую конструкцию или шахту вентиляции не получится. Эти объекты станут условными границами помещений.

В большинстве панельных домов перепланировка будет минимальной. Например, допускается только присоединить коридор к комнате и перенести дверной проем. В кирпичных домах несущими обычно бывают только внешние стены, а внутри квартиры допустима любая перепланировка. Монолитные дома тоже подходят для перепланировки, но в них могут быть несущие выступы и колонны, которые предстоит обыграть в интерьере.

Иногда выгоднее купить квартиру меньшей площади и сделать перепланировку. Например, в однушке площадью 35—40 м² вполне реально выделить место для спальни, а площадь двушки под те же цели была бы на 10—15 м² больше. Бывает, что гостиную обустраивают даже на месте холла или коридора, присоединив его к кухне. Такая перепланировка тоже позволит купить квартиру с меньшим числом комнат и существенно сэкономить.

На двух планировках изображена одна и та же квартира, но в первом случае — свободной планировки, а во втором — уже после возведения стен. Мы видим, что площадь уменьшилась почти на три квадратных метра. За них покупатель переплачивает в среднем около полумиллиона рублей

В той же самой квартире можно сделать перепланировку: немного уменьшить спальню, обустроить на месте гостиной детскую, а саму гостиную перенести в коридор, предварительно его расширив и объединив с кухней. Но, если возле окон есть несущие выступы, а в коридоре — несущие колонны, такая перепланировка уже недопустима

В типовой однушке площадью 35 м² можно объединить кухню и гостиную, а затем выделить небольшую спальню. Но если стены несущие, то любая перепланировка недопустима. В этом случае владельцам, скорее всего, придется спать на раскладном диване

Комнаты неправильной формы

Самый очевидный недостаток планировки, который будет заметен даже новичку, — неправильная форма комнат или квартиры в целом. Обычно, чем более замысловат фасад здания, тем сложнее будет обставить помещения внутри него.

Например, владельцы квартир в округлых ЖК сталкиваются с такой проблемой: скошенные и полукруглые стены сложно разделить на комнаты и обставить мебелью. Ее приходится делать на заказ, а это дополнительные расходы. Но чаще всего несколько квадратных метров рядом с полукруглыми стенами с окнами просто не используют. За них покупатель переплачивает.

С теми же проблемами столкнутся и владельцы квартир-многоугольников. Все непрямые углы либо будут пустовать, либо для их заполнения придется изготавливать мебель на заказ. Чем просторнее квартира, тем менее ощутима неправильная геометрия. Но в пятиугольной спальне площадью 12 квадратов найти место для кровати и шкафа — уже задачка со звездочкой.

Площадь обеих квартир одинакова — 33 м². Но в первой зону возле окон невозможно использовать, туда не поставить мебель. Эти пять квадратных метров создают ощущение простора, но за них придется переплатить. Во второй квартире даже можно разделить гостиную на две зоны и установить полноценную кровать

В первой квартире почти все помещения пятиугольные, и прямых углов в них мало. Из-за этого будет сложно найти место для крупных предметов мебели: кухонного гарнитура, шкафа в спальне, дивана в гостиной. Не говоря уже о санузлах. Часть мебели наверняка придется делать на заказ. В квартире с такой же площадью — 46 м², — но более традиционной планировкой таких проблем не будет

Коридоры и холлы

Коридоры, холлы и прихожие — технические помещения, без которых не обходится ни одна квартира. Но они могут занимать до четверти всей площади, а использовать их удается далеко не всегда. Сложности возникают, если коридор огромный и ограничен несущими стенами. Тогда его нельзя присоединить ни к одной из комнат. Именно это и стоит проверить на планировке квартиры. В этом случае можно разве что установить в коридоре шкаф, а иногда и просто заплатить за «транзитные» квадратные метры.

Но большой коридор не говорит о том, что планировка неудачная. Cанузел можно расширить только за счет коридора, а кухню перенести только в нежилую часть квартиры. Поэтому те, кто планирует купить квартиру с меньшим количеством комнат и сделать перепланировку, специально ищут варианты с большими коридорами и холлами.

К примеру, можно присоединить коридор к гостиной и перенести в эту зону кухню. Такая перепланировка разрешена. Получится просторная кухня-гостиная и небольшая, но отдельная спальня на том месте, где раньше была кухня. Правда, по документам эта комната должна оставаться нежилой — например, ее можно назвать кабинетом. Площадь квартиры останется неизменной, а комнат станет на одну больше.

Иногда на месте холла или коридора создают гардеробную. Гардеробная рядом со спальней вместит гораздо больше вещей, чем обычный шкаф, и визуально не утяжелит комнату. А в гардеробной рядом с прихожей можно оставлять велосипед или детскую коляску.

В обеих квартирах коридор занимает около четверти всей площади. В первом случае присоединить его к комнатам нельзя из-за несущих стен, во втором — из-за санузла. Конечно, можно установить в холле шкаф во всю стену, но все равно такой размер технического помещения неоправданно велик

Кухню допустимо переносить в пределах нежилой зоны. В этом случае — в коридор, который присоединили к гостиной. Правда, эту часть нужно выделить хотя бы плиткой на полу, а новая комната, которая образовалась на месте кухни, по документам должна быть нежилой, например кабинетом или гардеробной. Но никто не запретит поставить там кровать

Коридор занимает шестую часть квартиры, но это даже на пользу. На его место можно перенести кухню, чтобы выкроить место для дополнительной спальни

Такая перепланировка во многом оказалась возможной потому, что можно было легко перенести двери, которые выходили в коридор

Квартира трехкомнатная и кажется большой, но на самом деле прихожая по площади сравнима с каждой из спален. И исправить такую планировку невозможно, потому что в холл выходит слишком много дверей, которые некуда перенести

Количество окон и темные комнаты

Количество и размер окон в квартире строго регламентированы. Обычно число окон совпадает с количеством помещений в квартире, потому что жилые комнаты и кухни обязательно должны иметь естественное освещение. Но это в теории, а на практике застройщики часто предлагают варианты с кухней-нишей и спальней с фрамугой под потолком или окном в стене между комнатами.

Санузлы, гардеробные и кладовые могут вообще не иметь окон, поэтому обычно их располагают в глубине квартиры. Освещения там не будет хватать даже с учетом окон в стенах между комнатами. Иногда планировка принимает причудливую форму: помещения расширяются по мере удаления от окон. Площадь подсобных помещений в такой квартире больше или равна жилой площади. Поэтому важно оценить, действительно ли они необходимы. Возможно, застройщик просто включил в площадь квартиры часть общего коридора, чтобы увеличить стоимость на несколько сотен тысяч рублей.

Один из важнейших параметров квартиры — уровень инсоляции. Он показывает, как долго в квартиру попадает солнечный свет. Дизайнеры и архитекторы считают лучшими квартиры с окнами, которые выходят на юго-запад. В таких квартирах светло большую часть дня. Ориентация только на север считается худшей: света в квартире будет не хватать. Иногда застройщики заранее продумывают планировку типа «распашонка»: на северную сторону смотрят спальни, а гостиная выходит на противоположную сторону дома — на юг. На функциональность квартиры это не повлияет, но постоянно жить в темной квартире некомфортно.

Чтобы обеспечить комфортный уровень инсоляции, в снипе прописали точные размеры оконных проемов. Их отношение к площади пола должно быть не меньше 1:8 и не больше 1:5,5 . То есть в комнате площадью 15 м² размер окна может быть от 1,88 до 2,73 м² .

Может показаться странным, что в снипе прописан не только минимальный, но и максимальный размер окон. На самом деле слишком большие окна — это тоже проблема. Во-первых, даже с качественными стеклопакетами увеличатся теплопотери — комната с большими окнами будет холоднее. А во-вторых , крупные предметы мебели принято расставлять вдоль стен. В небольшой студии с панорамным остеклением этих самых стен может просто не хватить для шкафа, кровати, дивана и кухонного гарнитура.

В угловых квартирах окон обычно больше, потому что они могут выходить на две стороны. В таком случае большую комнату можно разделить на две изолированные спальни. Конечно, они крошечные, но для семьи с ребенком это выход, если бюджет жестко ограничен

Многие семьи включают балкон в список обязательных требований к квартире. Но если остекленный балкон перекрывает единственное окно, то комната становится темнее. И не стоит думать, что балкон или лоджию удастся каким-то образом присоединить к квартире. Сейчас это запрещено — категорически, без вариантов

Эта планировка кажется нереальной: на 50 м² приходится всего одно окно, а между комнатами полупрозрачные стены. Но такая квартира действительно существует. За время работы интерьерным журналистом ничего хуже я не встречала

Квартиры, которые расширяются по мере удаления от окон, обычно расположены на внутренних углах зданий. Окон в таком жилье мало, и они практически смотрят друг на друга. Из-за этого даже в комнатах с окнами света мало, а в технических помещениях его нет совсем

Квартиры в Опалихе с видом на парк и пруды. Выгода до 500 000 р. Акция на 5 квартир ! · Проектная декларация на сайте https://наш.дом.рф/. Застройщик: ООО Специализированный застройщик "8 КЛЕНОВ"

Как выбрать квартиру в новостройке?

Владимир Ковалевский

Приняли твердое решение приобрести жилье, но не знаете, как выбрать квартиру в новостройке? Первичный рынок недвижимости кажется вам минным полем, где любой неверный шаг – это неминуемый проигрыш? Тогда эта статья – для вас. Вместе мы пройдем весь тернистый путь, который ведет к заветной квартире: определимся с бюджетом и расположением жилого комплекса, найдем способ проверить надежность застройщика и разберемся нюансами выбора недвижимости. Новые знания и полезные советы помогут до конца сформировать представления об идеальном жилье и не остаться у разбитого корыта, когда придет время приемки квартиры и подписания заветного акта приема-передачи.

Рассчитайте бюджет

Перед тем, как начать поиск квартиры, нужно определиться с той суммой, которую вы готовы потратить на ее покупку. Зачем это нужно? Ответ вполне очевиден – так вы сможете адекватно оценить свои финансовые возможности и не залезть в долговую яму, по неосмотрительности выбрав и купив в новостройке квартиру, которая в итоге вам оказалось не по карману.

Оцените свои реальные финансовые возможности. Давно откладываете деньги с зарплаты и в банке накопилась приличная сумма? Отлично, тогда покупка квартиры станет выгодной инвестицией. Если же на единовременную оплату не хватает средств, подумайте о рассрочке или ипотеке. Особенно это актуально для молодых семей, военных, обладателей сертификатов материнского капитала и прочих категорий, которым доступна господдержка. В конечном итоге необходимо четко обозначить предельную сумму, в рамках которой будет подбираться а или иная новостройка и квартира в ней.

Читайте также:  Как разместить объявление на циан о продаже новостройки

При расчете бюджета важно учитывать:

  • класс новостройки;
  • расположение комплекса;
  • площадь квартиры;
  • стоимость отделки.

Традиционно новостройки массового сегмента разделяют на два основных класса: «стандарт» (бывший «эконом») и «комфорт». Соответственно, чем выше категория – тем дороже будет стоить жилье. Также на стоимость квадратного метра влияет местоположение объекта. Обычно более высоко ценятся квартиры в новостройках центральных районов с хорошо развитой транспортной инфраструктурой. И, конечно же, одно из важнейших значений имеет площадь жилья. При этом учтите, что стоимость квадратного метра напрямую зависит от количества комнат. К примеру, студии до 26-33 кв. м обходятся дороже всего, тогда как оптимально оцениваются двух- и трехкомнатные квартиры.

Будьте расчетливы – если вы явно не можете себе позволить приглянувшуюся дорогую квартиру сейчас, будет разумней выбрать новостройку поскромнее и в будущем сменить ее на более подходящую.

Рассчитывая, сколько вы готовы потратить на покупку в новостройке, не забудьте включить в смету расходы на отделку. Основная масса первички сдается в формате пустой «бетонной коробки». Нередко застройщики предлагают купить квартиру с уже готовым ремонтом. Выбрав такую отделку, вы получите жилье, полностью готовое к переезду. Стоимость работ и материалов будет включена в цену квартиры.

Определитесь с районом

Второе, что нужно сделать перед тем, как выбрать конкретную квартиру в новостройке для покупки – это определиться с местоположением жилого комплекса. Здесь все зависит от ваших потребностей. Для частых поездок по городу лучше выбирать районы с развитой транспортной инфраструктурой. Сторонникам уединенного образа жизни, которые хотят найти квартиру на первичке, подойдут новостройки рядом с парками, лесными зонами или водоемами. Молодые семьи с детьми оценят объекты, которые строят рядом с детскими садами и школами.

Выбирая район для покупки квартиры, обратите внимание на:

  • уровень развития инфраструктуры;
  • транспортную доступность;
  • экологическую обстановку.

Недвижимость от застройщиков в обжитых районах, как правило, стоит дороже. Но при этом жильцам не придется ждать открытия магазинов, поликлиник, детсадов и школ, государственных учреждений. Купив квартиру в новостройке на пустыре, вы рискуете остаться в изоляции на годы без права выбора. То же самое касается транспортной обстановки: если вы автомобилист, проверьте загруженность местных дорог в часы пик, если пешеход – оцените расстояние до автобусных остановок, железнодорожных станций, метро и прочих видов общественного транспорта.

Если вы хорошо знакомы с районом, который выбрали для покупки квартиры – это станет вашим преимуществом. Тем, кто оценил расположение только по картам, рассказам менеджеров и фотографиям, будет не лишним отправиться осмотреть окружение собственными глазами. Даже если поездка предстоит не самая короткая, все же лучше удостовериться, что место вам подходит – ведь в выбранной квартире предстоит жить, скорее всего, не один год.

Выбираем застройщика

Можно долго и подробно объяснять, как правильно выбрать квартиру в новостройке, но если ошибиться с застройщиком, все старания будут напрасными, и даже самое роскошное жилье с буклетов во время приемки окажется «пустышкой». Именно поэтому важно с особой тщательностью изучить строительную компанию, которую вы выбрали, до заключения договора – в конце концов, именно ей вы собираетесь отдать свои кровно заработанные на квартиру деньги.

Начать проверку девелопера, или попросту застройщика, стоит с азов – просто найдите официальную страницу компании в интернете, ознакомьтесь со списком других ее проектов. Определите, сколько новостроек уже полностью готовы. Наличие портфолио прибавит уверенности в состоятельности компании как продавца качественных квартир. Кроме того, при желании вы сможете посетить любой из реализованных объектов, лично убедиться в качестве строительства и, возможно, даже выбрать и осмотреть квартиру на предмет дефектов. Также будет полезно найти пару-тройку форумов с отзывами о работе компании: тут главное суметь отличить реальные комментарии от явно «купленных», которых в интернете предостаточно.

Более глубокий анализ застройщика при выборе квартиры предполагает проверку документов. Причем покопаться придется как в бумагах самой компании, так и в проектной документации выбранной новостройки. Помните, что в обязанности застройщика входит предоставление всех этих сведений. Заверенные документы можно запросить в офисе продаж новостройки при выборе квартиры. Нередко менеджеры отправляют электронные копии на почту, в мессенджеры и социальные сети.

Основные документы по компании-застройщику:

  • свидетельство о государственной регистрации;
  • свидетельство о постановке на налоговый учет;
  • годовые отчеты, заключения аудиторов и пр.

Документация по новостройке:

  • разрешение на строительство;
  • вид права застройщика на земельный участок (свидетельство о праве собственности, договор аренды);
  • проектная декларация;
  • образец ДДУ или иного договора.

Какой дом лучше, монолитный или панельный

Извечная проблема, которая мучает практически всех, кто ищет квартиры в новостройках – это выбор между панельными монолитными домами. Традиционно считается, что монолитная технология лучше, но так ли это на самом деле? И стоит ли переплачивать за квартиру в таком доме, когда можно купить аналогичное жилье в панельной новостройке на порядок дешевле? Давайте попробуем разобраться в плюсах и минусах обеих технологий.

Квартиры в панельных домах

Панельные новостройки собирают из заранее изготовленных на заводе бетонных плит. Они же являются опорой всего будущего здания. По сути, это огромный «конструктор» с заранее определенной схемой сборки. Технологию начали применять еще в советское время, поэтому до сих пор к ней сохранилось несколько предвзятое отношение. Тем не менее, разработано много современных индустриальных серий новостроек – ДОММОС, П-44Т/К, ДомРик, ДомНад и другие. При их создании учтены все основные требования к безопасности квартир, энергоэффективности и комфортабельности планировок. Внешне такие дома и вовсе сложно отличить от монолитных корпусов.

Хотя панельное строительство считается морально устаревшим, многие девелоперы до сих пор активно применяют его при возведении новостроек – к примеру, крупных микрорайонов эконом-класса, где требуется сохранять высокие темпы работ. На возведение типового панельного дома уходит 1,5-2 года – совсем немного по строительным меркам. Служит такое здание в среднем 100 лет.

В квартирах чаще всего представлены типовые планировочные решения. Комнаты разделяются стенами из бетонных плит, которые одновременно являются и несущими. Имейте в виду, что данная особенность панели может усложнить перепланировку. Вместе с тем идеально ровные перекрытия практически не нуждаются в черновой отделке – это позволит сэкономить на ремонте. Высота потолков в панельных новостройках составляет 2,6-2,8 м, не больше.

Квартиры в монолитных домах

На смену панельному строительству постепенно пришло монолитное. Сейчас доля подобных новостроек составляет около 80% всего жилого фонда. Основой монолитных домов служит прочный железобетонный каркас. Внешние и межквартирные стены составляют из мелкоштучных каменных материалов – чаще всего газосиликатных блоков. В отличие от заводских панелей, их отливают прямо на объекте в процессе строительства. Основным преимуществом монолита является долговечность. Такие дома служат примерно до 120 лет, но и строятся дольше – на возведение одной высотки понадобится 2-3 года.

Также стоит упомянуть про хорошую теплоизоляцию монолитных новостроек. Бесшовные внешние перекрытия с обязательным дополнительным утеплением создают в квартирах оптимальный микроклимат в любое время года. Но есть у таких построек и недочеты – к примеру, слабая звукоизоляция, потому как бетон плохо поглощает шум.

Новостройки из монолитных корпусов возводят по индивидуальному проекту, что отражается на внешнем виде домов и разнообразии жилого фонда.

Монолитная технология строительства предоставляет архитекторам полную свободу творчества. В таких домах можно найти жилье редких форматов – с высокими потолками до 5-6 м, террасами, окнами в ванной, двухуровневые и пр. Если квартира без отделки, чаще всего в ней реализована свободная планировка, то есть комнаты никак не разделены между собой. Учтите, что это может стать как преимуществом, так и недостатком, так как монтаж стен – дело дорогостоящее.

Расположение квартиры в новостройке

Когда вы уже подыскали подходящую новостройку, остается определиться, какие квартиры выбрать для покупки. При этом важно учитывать не только планировку, но и ее расположение в секции. Несколько нехитрых советов помогут вам избежать покупки неоправданно шумного, темного и холодных жилья.

Помните об уровне инсоляции, или освещенности квартиры – убедитесь, что окна не будут выходить на соседние дома и перекрывать солнце. Оптимальное расстояние между постройками составляет от 15 м. Жилье на верхних этажах подвергается повышенному риску затопления, так как расположено прямо под крышей. Если купить квартиру рядом с лифтовым холлом, велик риск постоянно слушать грохот и шум с площадки.

Угловые квартиры считаются самыми «холодными», так как примыкают к двум внешним стенам здания вместо одной. Жилье на нижних этажах новостроек в большинстве случаев расположено над коммерческими помещениями, поэтому стоит заранее убедиться, что в них не планируют размещать дошкольные группы, кафе и другие шумные заведения. Как вариант, также можно организовать в таких квартирах дополнительную звукоизоляцию.

Какой выбрать этаж

Вертикальный рост городов уже давно отмечается в нашей стране – новостройки становятся выше, в связи с чем немаловажным становится вопрос выбора этажа, на котором размещается квартира. От него зависит, какой у вас будет вид за окном, уровень шума с улицы, и даже ваша собственная безопасность.

Традиционно новостройки разделяют на мало- и среднеэтажные, высотные и небоскребы. При этом лидирующие позиции удерживает высотная застройка. Причина такого выбора очевидна – девелоперы экономят на площади земельных участков. Средняя высота жилого комплекса по стране составляет 18-20 этажей. Так на каком же из них выгодней всего поселиться?

Жилье на нижних этажах стоит дешевле в среднем на 3-5%, но застройщики сбрасывают цену не просто так. Из квартир не будут открываться панорамные виды, а уровень шума с улицы там значительно выше. Но есть и преимущества – жильцы не так сильно зависят от лифтов, могут быстро эвакуироваться в чрезвычайных ситуациях, и, как уже было сказано, имеют возможность сэкономить на стоимости квадратного метра.

Начиная с 5-7 этажа уровень шумов с улицы значительно снижается, даже если рядом расположена дорога. Также гипотетически сокращается концентрация вредных веществ в атмосфере. Также повышается уровень инсоляции, так как основная часть тени остается снизу.

В жилье выше 10 этажа уже практически не слышно посторонних звуков. Такие квартиры уже можно назвать видовыми, их выбирают чаще всего. Однако жильцам будет некомфортно пользоваться лестницами, если лифты сломаются или в доме отключат электричество. Но основная проблема высоких этажей связана с пожарной безопасностью. К примеру, максимальная длина лестницы стандартной пожарной машины равна 30 м – то есть при всем желании спасатели не смогут подняться в квартиру, которая расположена выше 10 этажа. Поэтому в новостройках уделяют так много внимания установке тревожных кнопок, дымоуловителей и оросителей.

Все более популярными становятся жилые небоскребы высотой от 35 этажей и выше. Верхние квартиры в таких новостройках обладают отличными видовыми характеристиками, особенно если жилой комплекс расположен в живописной местности. Вместе с тем особенности конструкции небоскребов в большинстве случаев не позволяют разместить балконы или лоджии. Даже окна в могут быть глухими – все это для повышения устойчивости здания под напором ветра. Вентиляция каждой квартиры осуществляется при помощи централизованной системы.

Резюме

Самостоятельно выбирая квартиру в новостройке, вы как дольщик можете столкнуться не только с этими, но и другими вопросами. Это нормальная ситуация, ведь приобретение недвижимости – это сложный и многогранный процесс. Тем не менее, мы проговорили все первые по степени важности проблемы, с которыми предстоит разобраться – определились с бюджетом, обратили внимание на местоположение комплекса, назвали преимущества и недостатки монолитных и панельных домов, рассмотрели основные советы по расположению квартиры на площадке и на этаже. Вы можете использовать данную информацию по своему усмотрению и выбирать новостройку, основываясь на собственном опыте – в конце концов, именно вам решать, какую квартиру считать «своей».

Актуальная база новостроек от застройщиков , планировками и ценами. · Скидки от застройщика . Квартиры с отделкой. Большой выбор . Актуальные цены. Ипотека. Новостройки на карте · Проектная декларация на сайте https://наш.дом.рф/

Источники
  • https://www.incom.ru/journal/novostroyki/kak-pravilno-vybrat-novostroyku/
  • https://journal.tinkoff.ru/apartment-layout/
  • https://avaho.ru/articles/ns/kak-vybrat-kvartiru-v-novostroyke.html

Рейтинг
Загрузка ...