Накануне очередного строительного сезона мы запускаем цикл статей, которые будут полезны всем тем, кто только задумывается о строительстве собственного дома. Начнем с выбора земельного участка — где искать варианты, на что стоит обратить внимание помимо коммуникаций, грунтов и подъездных дорог, какие могут быть неочевидные нюансы и проблемы. Прежде чем обзавестись заветными сотками, нужно все тщательно продумать.
В отличие от дома земельный участок не перестроишь и не перенесешь. Поэтому к выбору не стоит относиться легкомысленно. Своим опытом с нами поделился строитель Алексей Беликов, который прямо сейчас возводит собственный дом под Минском и ведет видеоблог. Поиск подходящего участка занял у него полтора года.
— Важно понимать: идеальный участок вы вряд ли найдете. Особенно если ограничен бюджет, — сразу предупреждает Алексей. — В моем чек-листе было 17 требований: начиная от расстояния от МКАД и заканчивая соседями. По ходу дела пришлось отказываться от некоторых хотелок. Но есть вещи, на которые точно не стоит закрывать глаза. О них я и хотел бы рассказать.
Как выбрать землю под строительство дома?
Новый участок или «консерва»
Итак, мечта о загородной жизни наконец сподвигла вас на активные поиски участка. С чего начать, где смотреть варианты? Есть две схемы приобретения земли в собственность. Первая — государственный аукцион. Свободные земельные наделы в Минском районе продаются на открытых торгах, организатором которых выступает Минский областной центр инвестиций и приватизации.
Анонсы аукционов со списком лотов публикуются примерно за месяц до их проведения. Там же есть карта с обозначенными границами участков — можно покататься и посмотреть все своими глазами.
Проблема в том, что торги проводятся не так уж часто — 1—2 раза в месяц. А порой на протяжении нескольких месяцев нет ни одного аукциона (как, например, было в конце 2020 года). И вот тут начинаешь смотреть объявления на «вторичке» — выбор большой, но есть нюансы.
— Самое важное — узнать, готов ли участок к продаже, — говорит Алексей. — Если нет, то телефонный разговор лучше не продолжать. Объясню почему. В Беларуси по законодательству нельзя продать землю на «вторичке» — можно либо вместе с введенным в эксплуатацию домом, либо с незавершенным законсервированным строением (как правило, с фундаментом).
Одно время земельные участки в пригороде массово выдавались очередникам и многодетным семьям. Далеко не все смогли потянуть стройку финансово. Причем часто у людей не хватает денег даже на то, чтобы оформить фундамент. Кто-то предлагает: дайте нам авансом $10 000, мы документально оформим консервацию, а потом зачтем эту сумму при продаже участка.
Мы сами чуть было не ввязались в такую схему — очень уж нравился один участок. Но если подумать о рисках, они слишком велики. Что, если продавец передумает, пропадет? Оформление может затянуться, а договор еще не гарантирует возврата денег. Ходи потом по судам… Хотя кто-то так покупает, и все хорошо, но я предпочитаю не рисковать.
Как выбрать участок для строительства дома
Второй нюанс, связанный с покупкой участка на «вторичке», — состояние фундамента.
— Вы понятия не имеете, как он сделан, соблюдена ли технология, какая использовалась марка бетона. Демонтаж и вывоз могут стоить от $1000 до $5000 по курсу. Реконструкция под собственный проект — это тоже финансовые затраты, — подчеркивает специалист.
Расстояние от Минска
Живя в пригороде, придется много кататься и минимум дважды в день преодолевать большие расстояния. Само собой, чем ближе к Минску — тем дороже земля, чем дальше от города — тем дешевле и тише, но это ежедневная потеря времени и денег на дорогу.
— На стадии выбора участка мы с женой определили для себя радиус комфорта — это 20 км от МКАД. Такое расстояние, при котором мы будем тратить на дорогу не более 20 минут, — говорит Алексей. — Впрочем, если рядом с населенным пунктом проходит скоростная трасса, то вполне комфортным может быть расстояние в 25 и даже в 30 км. Каждый решает для себя сам.
Выбор направления
Что здесь важно в первую очередь, так это логистика и экология. Где находится работа, где живут близкие и друзья, где расположены сады и школы, в которые будут ходить дети. Если вы живете и работаете в Малиновке, то вряд ли стоит искать участок в направлении Логойска или Смолевичей.
Найти зеленые зоны с минимальной загрязненностью — не такая простая задача, как может показаться на первый взгляд. Вместе с Алексеем смотрим карту. Могилевское направление — неблагоприятная роза ветров, плюс кожевенный завод в Гатово, иловые отстойники в Синило, вся промзона Шабанов. Слуцкое — шумный военный аэродром в Мачулищах и неудобная трасса. Дзержинское — завод ЖБИ, птицефабрика, мясокомбинат.
— Поскольку сейчас мы живем в Колодищах, для нас оптимальным оказалось северо-восточное направление с его лесами и водохранилищами. Московское — вообще идеальный вариант, но оно заметно дороже всех остальных, что видно по результатам аукционов. Мядельское и витебское — тоже неплохо, к тому же дешевле. Ничего не имеем против гродненского и заславского направлений, но нам они не подходили по логистике. А могилевское, слуцкое и дзержинское не рассматривали в принципе из-за промзон и розы ветров, — поясняет свой выбор строитель.
Лес, поле, вода и комары
Исходя из опыта просмотров, Алексей отмечает, что в радиусе 20 км от Минска найти живописный участок по адекватной цене практически нереально. Редкий случай, когда участок граничит с лесом — гарантированно на такой лот поступит много заявлений и случится ажиотаж.
— Если нужен лес и виды из окна, надо уезжать подальше от цивилизации. В 40 км от МКАД таких участков хватает. Тогда логично рассматривать аукционы не в Минском, а, например, в Логойском или Молодечненском районах. Там конкуренция за землю слабее, а цены ощутимо ниже, — объясняет специалист.
Если участок на высокой позиции, с видом на бескрайние поля — это симпатично. Но приготовьтесь к запахам удобрений. Близость речки, озера или водохранилища — на первый взгляд, безусловный плюс. Но не всегда.
— Однажды вечером мы с женой приехали в Батуринку и были атакованы тучами злобных комаров. Поэтому прежде чем купить участок, стоит побывать там и утром, и вечером. И самому, и с женой. На некоторые вещи без супруги я никогда не обратил бы внимания, — отмечает Алексей.
Будущие соседи
Один из важнейших факторов, который многие недооценивают. Ведь покупка участка — это не только приобретение в собственность земельных соток, но и смена круга общения.
— Мне хотелось видеть рядом дружелюбных, морально адекватных людей с семейными ценностями. С которыми можно посидеть вечерком в бане, пожарить шашлыки. К которым, в конце концов, можно отправить в гости детей, — говорит собеседник. — От нескольких неплохих участков пришлось отказаться как раз из-за сомнительного соседства. В деревне Буденного человек устроил на участке свалку металлолома, в Гончаровке коттедж превратили в усадьбу и сдают на сутки, где-то на определенные мысли уже наводил забор из разноцветных фрагментов металлопрофиля.
Есть коттеджные массивы, где участки массово выделялись очередникам. Не хочу сказать ничего плохого, но, как правило, в таких местах стройки идут медленно, а насущные проблемы вроде сбора денег на подсыпку дороги решаются годами. Я уже не говорю о таких вещах, как строительство общей детской площадки.
В любом случае до покупки участка нельзя упускать возможность поговорить с соседями. Они расскажут много интересного: какие грунты, сколько метров до воды, все ли стабильно с электроэнергией и т. д.
— Общения с одним-двумя соседями будет недостаточно. Бывает так, что эти люди сами заинтересованы в покупке участка для своего сына или дочери. Могут всякого напридумывать. Такие случаи нередки, и важно подумать, приятно ли будет жить с соседом, который, возможно, затаит на тебя обиду за то, что ты перебил его ставку на аукционе. Впрочем, если место подходит и душа лежит к покупке, то этот пункт не должен волновать, — добавляет Алексей.
Ориентация по сторонам света
На самом деле важный пункт, о котором поначалу мало кто задумывается. Не обязательно даже приезжать на участок — достаточно открыть карту и прикинуть, как будет посажен дом и в какие окна по утрам и вечерам будет заглядывать солнце.
Самый плохой вариант — когда подъездная дорога расположена с южной стороны. Тогда солнце заливает входную группу и технические помещения, а задний двор находится в тени. В таком случае гостиная и спальни будут страдать от недостатка света. Конечно, архитектор может разместить гостиную с окнами на юг, но приятно ли будет жильцам любоваться не зеленой лужайкой, а собственным забором?
Подъездные пути
Асфальта не будет в 99% случаев. Как правило, присутствует гравийка или грунтовка. Их качество бывает разным.
— Подъездные пути — это важно! — убежден специалист. — Был у нас объект в деревне Цесино возле Мачулищей. Асфальт заканчивается, а дальше грунтовка в низине, метров 300. Осенью дорогу размывает, во время стройки она разбивается тяжелой техникой, потом ее подсыпают камнями, кирпичами и остатками бетона. Строительство дома далось непросто.
Выгружали блоки на асфальт и возили погрузчиком до участка. От двойной разгрузки и перевозки около 10% блоков лопнуло. Люди, возводившие стены, ежедневно 300 метров грязи преодолевали пешком. Потом нагрянула зима, и стройку пришлось отложить до марта, пока дорога не подсохла.
Как правило, люди не ждут помощи от государства и сами скидываются на подсыпку дорог. Проблема в том, что в деревнях, где участки выделяются нерегулярно, бывает трудно собрать деньги. Кто-то еще не начал строиться, кто-то считает, что крыша важнее, а дорога подождет. В итоге дорога либо вечно разбита, либо ее строят 5 человек из 20 в надежде, что со временем соседи рассчитаются.
Участки «в чистом поле» уже почти не выставляются на аукционы. Как минимум где-то неподалеку будет линия электропередач, реже — газопровод.
— В описании лотов и в объявлениях на «вторичке» указано наличие коммуникаций, но этой информации недостаточно, — обращает внимание Алексей. — Что касается электроэнергии, важно выяснить, какая мощность выделяется на дом. Есть деревни, где выделяют по 4 кВт, — для комфортного проживания этого не хватит даже на бытовые приборы, не говоря уже об отоплении. Если нет газа, то 10 кВт — это минимум, который должен быть.
Не беда, если нет центральной канализации — септик стоит до $2000 по курсу. Своя скважина, исходя из глубины, обойдется в $3000—5000. Газ с подключением и согласованием проекта — порядка $5000 (но бывает и намного дешевле в зависимости от места и условий — прим. Onliner).
Конфигурация участков и рельеф
Бывают ситуации, когда и участок вроде бы недалеко от Минска, и с коммуникациями все в порядке, а на аукционе нет желающих его купить. Возможно, все дело в неровном рельефе и невыгодном расположении относительно соседей. Никто не хочет брать низину. Дренажная система, отведение воды, подсыпка — это большие затраты.
К удорожанию строительных работ приводит и активный рельеф. Работая с большими уклонами, предстоит потратиться на подпорные стены, террасы, более сложный фундамент. Однако некоторые целенаправленно ищут участок с перепадом, чтобы обыграть его поинтереснее. При должном усердии со стороны архитектора может получиться неординарный проект.
Важную роль играет и геометрия участка. Хорошим вариантом будут прямоугольники размером 25×40, 30×40 метров и т. д. Порой же встречаются земельные наделы в виде полосок шириной около 15 метров. Этот параметр неминуемо влияет на посадку дома, его планировку. Строительные нормы никто не отменял.
К примеру, между деревянными строениями противопожарный разрыв должен быть не меньше 15 метров. И если у соседей тоже деревянные дома и они расположены близко к границам участков, то на размещение вашего дома просто не останется места.
— Конечно, грамотный архитектор найдет выход из любой ситуации, поработает с материалами, планировкой. В моей практике был дом шириной 6 и длиной 20 метров. Пожалуй, не очень хороший вариант. Поэтому перед покупкой участка важно понимать, какие есть ограничения и как может располагаться дом. Чтобы потом ни о чем не жалеть, — резюмирует Алексей.
В следующей статье мы расскажем об аукционах по продаже земли в Минском районе. Как принять участие? Что предлагают и по какой цене продают? Назовем самые дорогие и дешевые направления.
Источник: realt.onliner.by
Как выбрать участок для строительства дома – важные критерии оценки
Многие жители городских квартир на определенном этапе начинают задумываться о приобретении дома за городом. Жизнь на свежем воздухе, вдали от проезжей части и большого скопления людей – привлекает. При этом можно купить загородный дом или построить его своими силами.
Второй вариант более привлекателен тем что, у Вас появляется возможность создать дом мечты, с уникальной планировкой и отделкой. На начальном этапе нужно выбрать участок под строительство дома, от которого будет зависеть дальнейший комфорт и возможности. Ответим на главный вопрос – как выбрать участок под строительство дома, какими должны быть его размеры, рельеф, геометрия.
Что учесть при выборе
Перед строительством нужно определить много моментов: форма, габариты, расположение постройки, материалы, система климат-контроля и др. Это важно, но в первую очередь нужно узнать, как выбирать земельный участок под строительство дома.
Для этого, строители рекомендуют обратить внимание на:
- Расположение. Участок может располагаться на севере или на юге от города, вблизи равнин, гор, лесных массивов или рек.
- Есть ли в районе крупные промышленные центры или населенные пункты.
- Подведены ли к участку электросети, газо- и водопровод и другие системы коммуникации.
- Насколько качественной является транспортная развязка, сколько времени нужно потратить чтобы добраться до города, места работы, учебы.
- Особенности физико-геологических характеристик территории, начиная типом грунта, уклоном, заканчивая наличием водоемов, а также уровнем подземных вод.
- В каком юридическом статусе находятся будущие владения.
Внимательно изучите карту. Свяжитесь с собственниками территории, уточните, какие объекты находятся поблизости. Обратите внимание на крупные участки соседей, непонятные постройки. Уточните, для каких целей предусматриваются соседние участки. Если они предназначены под создание промышленного производства, то от идеи покупки территории поблизости с ними лучше отказаться.
Спустя 1-2 года Вашим соседом может стать производственное предприятие, либо автомобильная мойка.
Расстояние до города
Безусловно земельные участки под строительство дома в центре или в зеленой зоне – в цене. Это гарантия минимальной отдаленности от ТРЦ, медицинских центров, образовательных учреждений. Однако между обычным земельным участком и территорией предназначенной под индивидуальное жилое строительство – большая разница. Главный нюанс – цена.
Если условно стоимость 10 соток земли в городе будет равняться 5 млн. рублей, то за городом, за такой же участок придется заплатить в 10 раз меньшую сумму. Поэтому, во многих ситуациях стоимость территории под застройку является решающим фактором. Если деньги позволяют, то лучше приобрести землю в черте города. Чем более богатыми будут Ваши соседи, тем более дорогим будет и Ваша территория.
Геометрия, габариты, рельеф
Каждый из этих параметров играет большую роль при выборе участка под строительство. Рассмотрим подробнее.
Рельеф
В геодезии существуют три типа рельефов под застройку:
- Равнина. Лучшее решение для строительства дома с приусадебным участком. Кроме самой постройки на таких территориях создаются сады, огороды. Строительство на таких участках не имеет никаких ограничений, к ним удобно подвозить стройматериалы. Единственный недостаток – большие ветровые нагрузки, большое солнечное воздействие.
- Холмы. На такой местности дом возводится как под уклоном, так и на ровной территории. Особенность – необходимость создания укрепленного фундамента, так как при сильном ветре, дожде или землетрясении возможно разрушение основания. Из такого дома открывается красивый вид на окрестности, на территории всегда свежий воздух.
- Низина. В таком месте дом и придомовая территория будет меньше продуваться, но за счет повышенного скопления воды, будут плохо выращиваться огородные культуры. На низине бывают заморозки даже летом, часто застаивается воздух, случаются затопления при ливнях.
Размеры
Площадь участка для строительства дома имеет важные размеры, равно как и его форма. Он должен отличаться простой формой и равными пропорциями, быть не слишком узким и длинным. Не стоит выбирать косые или кривые территории. Идеальная форма – квадрат, с соотношением 1 к 10. Для строительства сооружения с площадью 150 квадратных метров подойдет земельный участок 15 соток.
При этом двухэтажный дом 150 квадратных метров сможет поместиться на участке в 4 сотки. Особенности формы и площадь территории – ключевые факторы, которые в дальнейшем повлияют на проектирование и строительство. В Москве можно заметить много двух- и трехэтажных сооружений. Однако люди, которые имеют опыт проживания в одноэтажном и двухэтажном доме заявляют, что в одноэтажном доме жить комфортнее. К тому же, строительство такой постройки на 30% дешевле.
Кроме самого дома, учтите, что на территории может быть гараж, баня, дополнительные пристройки (беседки, мастерская). Поэтому выбирать компактные участки для будущих строительных работ не рекомендуется.
Геометрия
Важно знать, как правильно выбрать участок под строительство дома с учетом геометрии территории. Все геометрические параметры должны быть согласованы с органами надзора. Более комфортны в обслуживании наделы прямоугольной или квадратной формы. Для благоустройства таких территории, а также ограждения, требуется меньше усилий и затрат.
Геологические особенности грунта
Чтобы возводимая постройка прослужила как можно дольше, обязательно нужно провести геологические изыскания. Геология для строительства позволяет узнать:
- Достоверные данные о геоморфологической специфике местности.
- Характеристиках грунта.
- Глубине прохождения водоносного горизонта.
Проведенная геология местности позволит получить технико-экономическое обоснование планируемого строительства, которое лежит в основе проектных документов. При наличии отчета о проведенной геологии, владелец территории или подрядчик сможет подобрать проект, который гарантирует высокую надежность и качество возводимого здания.
Обязательно нужно провести исследование, на какой глубине располагаются пласты грунтовых вод. Чтобы построить надежное сооружение, они должны располагаться ниже 2 метров под землей. Если грунтовые воды находятся выше, то они осушаются или планируется строительство на возвышении. Независимо от того, каким способом будет решаться проблема, для ее устранения потребуются дополнительные расходы.
Где и у кого покупать землю под строительство дома?
Можно приобрести землю у другого владельца – физического лица. Также можно приобрести землю у девелопера нового поселка (при этом сделка может быть проведена в виде покупки у физического лица). Также можно купить землю на торгах – напрямую у муниципалитетов. Про такие сделки часто говорят, что земельный участок приобретается у государства. При покупке у физических лиц существуют определенные риски:
- Угроза некачественной документации.
- Ущемление прав третьей стороны.
При покупке земли в организованном коттеджном поселке (если Вы заключаете сделку на ранней стадии), всегда присутствуют риски недостроя. Также присутствуют риски больших платежей на обслуживание. Зачастую пока поселок находится в стадии строительства, за обслуживание плата не взымается, но после его завершения Вы можете столкнуться с высокими тарифами. Чтобы участвовать на торгах, потребуются определенные навыки, свободные средства, которые нужно будет внести в качестве залога. Также не факт, что торги будут проводиться по тем территориям, которые будут потенциально интересными для Вас.
Можно ли покупать участок зимой?
Покупка территории под застройку зимой рекомендована только если отсутствуют осадки. При выпавшем снеге усложняется объективная оценка состояния грунта, ровности территории, качества фундамента, наличие пней и других элементов, препятствующих строительству. Поэтому, лучше осматривать землю после того как снег сойдет.
Какой участок выбрать для строительства дома — выводы
Начало строительства дома на участке начинается с его выбора. Территория должна соответствовать целевому назначению. Изучите объективную информацию о местности, регионе, природе, геологических особенностях, познакомьтесь с соседями. Если Вы не знаете, где строить дом, то в Москве, равно как и в любом другом регионе можно воспользоваться услугами профессиональных строителей. Важно полностью проанализировать плюсы и минусы территории и принять верное решение о покупке земли, на которой Вам будет комфортно жить.
В среднем покупка земли для застройки коттеджа составляет около 20% от всего бюджета при строительных работах. Зачастую, стоимость земли зависит от приближенности участка к городской черте. Чем ближе он расположен к городу – тем дороже стоимость. Помимо городской близости на стоимость влияет престижность района, геология, коммуникации, инфраструктура.
Источник: building-companion.ru