Как выбрать долевое строительство

Качества грамотного покупателя, вне зависимости от цены и размеров покупки – дотошность и скрупулезность. Тщательно изучайте и проверяйте информацию о товаре.

Как покупать хлеб и колбасу в магазине? Если вы ходите туда с лупой и тщательно изучаете перечень компонентов, срок годности, данные о производителе – ваши покупки будут с удовольствием съедены. При выборе одежды – то же самое. Тщательно анализируем ценник, ярлыки и сопоставляем их друг с другом.

Это мы говорим о не самых дорогих и не самых долгосрочных приобретениях. Покупка квартиры иногда требует накоплений всей жизни. Иногда – не только вашей! К такой покупке надо подходить с полным арсеналом сведений, которые позволят не жалеть о вложениях и радоваться потом в своих законных квадратных метрах. Надо дотошно изучить документы и разрешения, которые получил и составил застройщик.

Что должно быть в портфеле надежного застройщика:

1.Разрешение на строительство

10 ошибок при покупке новостройки с целью заработать на перепродаже. Инвестиции в котлован.

У компании, в которую вы пришли как покупатель, должно быть разрешение на строительство. Эта бумага не просто констатация того, что застройщик умеет строить. Это официальное заключение о том, что проект составлен грамотно и может быть реализован на конкретном участке. В Москве его выдает Комитет государственного строительного надзора.

История обманутых дольщиков насчитывает много грустных примеров, когда дома построили, а потом снесли. Новоселы, уже успевшие сделать ремонт и отметить переезд, оказались на улице без компенсации. Все потому, что земля под домами, в которых они получили квартиры, для жилищного строительства не подходила. Дольщики этого не знали.

В тонкостях земельного и градостроительного кодексов разбираются не все. В школе категории земель, на которых разрешено или категорически запрещено жилищное строительство, не изучают. Такая ситуация недобросовестным застройщикам на руку. В 2013 году в Москве и Подмосковье попали под снос более 100 новостроек, построенных в дачных поселках или на землях ИЖС. Чтобы не стать жертвой подобного обмана, проверяйте у застройщика разрешение на строительство.

Вооружайтесь лупой и внимательно изучайте документы. Обратите внимание, на какой объект выдано разрешение. Собираетесь покупать квартиру в многоквартирном доме – значит, в разрешении должен быть указан именно такой дом. Еще раз с увеличительным стеклом изучите все бумаги. За пару месяцев дом не построить.

В соответствии с пунктом 19 статьи 51 Градостроительного Кодекса разрешение должно быть выдано на весь срок работ.

2. Правоустанавливающие документы на землю

В век, когда космические корабли бороздят просторы вселенной, мы продолжаем строить дома на земле. Любой землевладелец сначала покупает участок, а потом на своей законной территории начинает строить дом. С многоэтажками то же самое. У застройщика должны быть документы, подтверждающие право на участок, где будет происходить строительство. С этими документами нужно ознакомиться.

Покупка квартиры от застройщика: все, что нужно знать

А еще лучше – проверить их в Росреестре.

Просто направьте туда запрос. Эта информация будет платной. Но лишиться пары сотен рублей легче, чем потерять сотни тысяч.

3.Проектная декларация

Стоит досконально изучить проектную декларацию. Здесь важно все. Еще раз обратите внимание на сроки – в разрешении на строительство и в декларации даты должны совпадать. Все данные в рекламных материалах, проектных документах, которые вы получите для ознакомления, и на сайте, который теперь обязан быть у любого застройщика.

Соберите максимум информации о застройщике – в декларации должны быть указаны название юридического лица, ИНН и прочие полезные сведения. Вооружившись ими, смело отправляйтесь на изыскания.

Ищите любую информацию: проекты, которые уже реализованы компанией, отзывы счастливых или недовольных новоселов, история группы компаний, куда входит ваша. С этого года застройщик обязан обеспечить клиентам бесперебойный доступ к перечисленным сведениям. Проект договора долевого участия на сайте компании тоже должен быть.

«Формула успешной покупки»

Три перечисленных пункта в сумме гарантируют ваше спокойствие при заключении ДДУ. Эксперты утверждают – пора совершать покупки. Цены на недвижимость ниже уже не упадут. А число предложений стало сокращаться.

По данным аналитического центра при Правительстве РФ, обеспеченность жильем в России (24 кв.метра) в два раза меньше, чем в Германии и почти в три раза меньше, чем в США (70 кв.метров). За последние десять лет показатель вырос всего на 14%. Строить предстоит еще много. Так что, дольщикам нужно становиться дотошными, а застройщикам – повышать критерии надежности. Это и будет формулой успешной покупки.

Источник: legko.com

Как выбрать застройщика при покупке квартиры: пошаговое руководство

Каждый из вас согласится, что покупка недвижимости сопровождается множеством вопросов, ответы на которые найти непросто. Первое, с чем мы сталкиваемся – с выбором непосредственно новостройки и застройщика. О том, как выбрать квартиру от застройщика читайте тут. А сейчас обратим внимание на застройщика.

Застройщик – именно то лицо, от которого зависит, получите ли вы в срок свою квартиру.

Следующие шаги позволят вам минимизировать риски и выбрать надежного девелопера.

Шаг 1. Ищем и анализируем

На рынке Санкт-Петербурга действует огромное множество крупных и мелких девелоперов. Ознакомиться со всем многообразием можно благодаря тематическим сайтам (на нашем портале это можно сделать тут) или выставкам-ярмаркам недвижимости.

В чью же пользу делать выбор? Наиболее надежный способ – рассмотреть крупных и известных девелоперов, которые успели проявить себя на рынке. Не спешите, воспользуйтесь несколькими источниками информации, чтобы составить мнение о застройщике. Для начала определим направления, по которым следует анализировать девелопера.

Обратите внимание на:

• Историю компании (количество лет на рынке, ключевые партнеры, число сданных объектов). У наиболее опытных компаний больше шансов устоять перед финансовыми проблемами или выжить во время экономического кризиса.
• Источники денежных средств (собственные средства, деньги дольщиков или проектное финансирование). Застройщики, которые строят исключительно на деньги дольщиков рискуют попасть в затруднительное финансовое положение.
• Созданный имидж (награды, качество обслуживания, наличие переносов сроков сдачи, судебных исков). Большое количество претензий и частые переносы сдачи домов – повод не доверять застройщику.
• Прозрачность работы (степень раскрытия информации о строительстве и о самой компании). Тот застройщик, кому нечего скрывать без проблем предоставит вам доступ к любой необходимой информации.

Все эти данные помогут ответить на вопрос, как выбрать застройщика в СПб.

Где найти необходимую информацию? Вы можете воспользоваться официальным сайтом компании, заказать онлайн-выписку из ЕГРЮЛ по ИНН или ОГРН компании (бесплатно), запросить сведения у представителей. Также вам помогут многочисленные форумы дольщиков и тематические порталы.

Шаг 2. Смотрим документы

Официальный сайт – кладезь полезной для потенциального дольщика информации. Главное знать, что искать.

Два раза за 2017 год менялась редакция 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…». Значительно ужесточились требования к застройщикам в части раскрытия информации.

Теперь, заходя на официальный сайт застройщика, вы должны увидеть там следующие документы:

• Разрешения на ввод в эксплуатацию объектов, реализованных девелопером ранее;
• Разрешение на строительство;
• Заключение экспертизы проектной документации;
• Документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок;
• Аудиторское заключение о деятельности компании за последний год, финансовая отчетность за год, а также промежуточная финансовая отчетность за каждый квартал;
• Проектную декларацию объекта;
• Заключение уполномоченного органа о соответствии застройщика и проектной декларации;
• Типовой ДДУ;
• Сведения об уплате взносов в компенсационный фонд;
• Фотографии хода строительства домов.

Нашли? Потратьте полчаса времени на то, чтобы изучить их. Как минимум, проверьте, что во всех указано одно и то же юридическое лицо, а также обратите внимание на сроки.

Если из всего списка в свободном доступе лишь один-два документа, то безопаснее выбрать застройщика, который работает прозрачнее.

Шаг 3. Проверяем застройщика Санкт-Петербурга в Интернете

Чтобы проверить наличие разрешения на строительство, воспользуйтесь сервисом Службы государственного строительного надзора и экспертизы. Интерфейс удобен и понятен, к тому же есть возможность найти «пятно» застройки на карте.

Стоит проверить застройщика в списках проблемных компаний на официальных сайтах правительства города и области.

Существенно поможет поиск информации о строительной компании в различных СМИ. Новости можно найти у профильных изданий или в тематических рубриках крупных газет и информационных агентств. В частности, вы можете воспользоваться нашими рейтингами надежных застройщиков.

Нельзя обойти стороной форумы и группы дольщиков в социальных сетях. Это может стать хорошим подспорьем – всегда есть возможность задать интересующий Вас вопрос уже непосредственным участникам долевки. Остерегайтесь сообществ с заблокированными комментариями, исключительно хвалебными или однотипными сообщениями – велика вероятность того, что они были созданы в рекламных целях, а реальных людей там нет.

Изучите реализованные проекты застройщика. Сравните, что планировалось построить с результатом работ. Благодаря такому анализу вы поймете, выполняет ли девелопер свои обещания, например, организовать парк под окнами или построить детский сад.

Шаг 4. Принимаем окончательное решение

Оцените всю собранную вами информацию. Старайтесь найти подтверждение данным с форумов в официальных источниках. Если возможно, пообщайтесь с представителем застройщика в отделе продаж, чтобы убедиться, что процедура бронирования и покупки квартиры в новостройке вам понятна и прозрачна.

Итак, вы узнали, как правильно выбрать застройщика новостройки. Вышеописанная стратегия позволит максимально обезопасить себя. Однако помните, что 100% гарантии дать никто не может: покупка строящегося жилья всегда связана с риском.

Источник: spbhomes.ru

Как выбирать Застройщика при покупке квартиры в новостройке?

Ответ:

Чтобы остудить головы фанатов первичного рынка, скажем сразу, что абсолютные гарантии дает только Господь Бог, поэтому абсолютно надежных критериев выбора «правильного» Застройщика не существует. Грустно, конечно, но такова жизнь. И что же делать? Оценивать! Так же, как оценивают деловых партнеров в бизнесе.

О гарантиях тут речь не идет, но степень доверия будет сильно отличаться в зависимости от ряда признаков, указывающих на надежность и добросовестность компании Девелопера-Застройщика.

Что это за признаки надежности?

Выбор Застройщика при покупке квартиры в новостройке опирается, прежде всего, на оценку его текущей деятельности и оценку его финансово-административных возможностей. Текущая деятельность демонстрирует факты, составляющие его репутацию, а финансовые и административные возможности указывают на перспективы его развития.

Агрессивная реклама и шумиха в прессе, хоть и привлекают много внимания, но в объективной оценке Застройщика играют слабую роль. Поэтому для того, чтобы правильно выбрать Застройщика, потенциальному покупателю квартиры в новостройке лучше абстрагироваться от его рекламы. А на что тогда надо обращать внимание? Для этого имеется ряд признаков (качественных и количественных – см. ниже), по которым можно с большой долей вероятности предсказать надежность и устойчивость компании в сфере долевого строительства.

Если купил квартиру по ДДУ до брака, а собственность оформил уже в браке, то будет ли квартира общей собственностью супругов?

Критерии выбора Застройщика

Чтобы выбрать надежного Застройщика при покупке квартиры, имеет смысл пройтись по ряду показателей его деятельности. Эти показатели бывают количественные и качественные. В совокупности они дают объективную картину деятельности компании, на основе которой уже можно принимать решение о выборе.

К количественным показателям относятся:

• Финансовое состояние компании-застройщика (с результатами официальных финансовых отчетов);
• Срок работы компании на рынке (точнее – срок ее активной деятельности в качестве Застройщика);
• Масштаб компании (т.е. общий объем ее текущих строительных проектов);
• География работы компании (работать сразу в нескольких регионах может позволить себе только крупная компания с устойчивыми источниками финансирования);
• Количество успешно завершенных строительных проектов, с учетом их типа и масштаба (это один небольшой дом, или это целый жилой микрорайон);
• Адекватная ценовая политика (т.е. соответствие цен Застройщика текущим рыночным ценам, с учетом степени готовности объекта);

Качественные показатели – это:

• Поддержка местной администрации (уменьшает вероятность возникновения административных проблем, связанных с земельными вопросами, подключением к энергосетям, получением согласований, разрешений, и т.п.);
• Партнерство с крупными банками (как предоставляющих проектное финансирование строительства, так и предлагающие ипотечное кредитование дольщикам под проекты конкретного Застройщика);
• Участие крупных инвесторов (в т.ч. фондов и госкорпораций) в акционерном капитале головной структуры Девелопера
• Ключевые подрядчики компании (авторитетные подрядчики прибавляют авторитета самому Застройщику);
• Наличие профессиональных наград и отраслевых рейтингов у компании-застройщика;
• Тип договора, по которому реализуются квартиры в строящемся доме (в соответствии с законом 214-ФЗ, или в обход этого закона);
• Наличие других крупных бизнесов у главного акционера компании-застройщика (это дает потенциальную возможность акционеру оказать финансовую поддержку своей компании за счет своих сторонних ресурсов, в случае необходимости);
• Непрерывный темп ведения строительства (без задержек и замораживания строительства объектов – говорит об отлаженности бизнес-процессов компании);
• Независимые оценки текущей деятельности компании-застройщика, опубликованные на крупных экономических, аналитических и отраслевых порталах (на портале РБК, например). Такие оценки дают представление о репутации компании в профессиональной бизнес-среде;
• Отзывы соинвесторов и дольщиков по проектам строительства (в т.ч. на тематических форумах).

Всю эту информацию можно найти на сайте самого Застройщика, в его проектных декларациях (которые он публикует к каждому своему проекту), в интернете на аналитических порталах строительной отрасли. Можно запросить напрямую у Застройщика некоторые документы, которые он обязан предоставлять потенциальным дольщикам (согласно ФЗ-214) в целях раскрытия информации о своей деятельности. Имея эти данные, уже можно будет осознанно выбирать компанию-застройщика и принимать решение – стоит ли инвестировать средства в конкретный проект, и покупать там квартиру.

Где и как собирать эти сведения о Застройщике – смотри в ИНСТРУКЦИИ, по ссылке в конце статьи.

Способы обеспечения обязательств Застройщика

Отдельно стоит обратить внимание на способы обеспечения исполнения обязательств по договору с Застройщиком. Что это значит?

Закон ФЗ-214 устанавливает для каждой строительной компании, которая привлекает деньги с дольщиков по Договорам долевого участия (ДДУ), обязанность материально обеспечить свою ответственность за принятые деньги. Это значит, что для дольщиков предусматривается возможность материальной компенсации на случай. если Застройщик не исполнит свои обязательства.

Закон предусматривает несколько способов обеспечения обязательств Застройщика перед дольщиками:

• Залог земельного участка и строящегося на нем многоквартирного дома (п.1, ст.13, ФЗ-214);
• Страхование гражданской ответственности Застройщика (с 2014 года, подробнее – по ссылке);
• Отчисления взносов в единый компенсационный фонд (с 2017 года, подробнее – по ссылке);
• Расчеты с дольщиками по ДДУ через специальные эскроу-счета (с 01 июля 2019 года, подробнее – по ссылке).

Залог земли и строящегося объекта применяется ко всем договорам ДДУ, а из оставшихся трех способов обеспечения (страхование, отчисления в фонд, расчеты через эскроу-счета) применяется только один из них. То есть, если применяется счет эскроу, то страхование ответственности и отчисления в фонд уже не нужны.

Где указывается способ обеспечения исполнения обязательств Застройщика по Договору долевого участия (ДДУ)? В самом ДДУ и в Проектной декларации Застройщика.

Изучив по пунктам все перечисленные выше факторы, уже можно принимать обоснованное решение о выборе Застройщика при покупке новостройки.

А зачем все это изучать? Почему бы просто не посмотреть какой-нибудь рейтинг застройщиков?

Что дает рейтинг надежности застройщиков?

Всевозможные рейтинги надежности застройщиков – это всего лишь один из статистических показателей деятельности компании. Он требует проверки и подтверждения другими показателями. Выбирать Застройщика, полагаясь только на его рейтинг не всегда разумно. Причин тому несколько:

1. Во-первых, в разных рейтингах – разные данные (каждый считает, как ему вздумается по своей собственной методике).
2. Во-вторых, многие рейтинги, даже на вполне авторитетных сайтах, безнадежно устарелии не обновляются (в топе некоторых рейтингов, например, висят компании-банкроты).
3. В-третьих, сами рейтинги составляются, как правило, на основе стандартных публичных отчетов компаний за прошлые периоды (сколько кв.м. было построено, сколько кв.м. продано, какая выручка по итогам года, и т.п.). Это показывает масштаб деятельности компании, но мало говорит о ее финансовой устойчивости на текущий момент.

И еще. Периодическая публикация рейтингов на разных порталах предполагает проведение предварительного исследования. Но дело в том, что эти исследования проводят не аудиторы, которые знают всю внутреннюю «кухню» исследуемых компаний (что было бы гораздо интереснее), а обычные маркетологи, которые собирают открытые данные из интернета.

И все же один рейтинг надежности для правильного выбора Застройщика достоин внимания. Это «рейтинг ЕРЗ» (Единого ресурса застройщиков – см. ссылку ниже), который ведется под патронажем Национального объединения застройщиков жилья (НОЗА). Он строится на основе текущих данных о соблюдении сроков ввода жилья в строй и сроков передачи квартир дольшикам. То есть те компании, кто не нарушает заявленных сроков строительства – выше в рейтинге. А это можно считать весомым признаком благонадежности Застройщика.

Дополнительно можно посмотреть подробную информацию о строительной компании и всех ее строительных проектах по жилью в официальной базе данных Минстроя России – Едином реестре застройщиков. Этот реестр вместе с рейтингом ЕРЗ можно найти в СЕРВИСАХ – ЗДЕСЬ.

В этих базах данных есть сведения, которые дают представление обо всех количественных и о некоторых качественных показателях надежности, указанных выше. Эти сведения надо собирать и группировать самостоятельно, не обращая внимания на рекламные акции и привлекательные цены новостроек.

Вывод. Чтобы осознанно выбрать Застройщика, Покупателю новостройки нужно самому уделить время для сбора сведений об этой компании и об ее деятельности. Тогда решение о покупке квартиры у этого Застройщика будет взвешенным, основанным на знаниях, а не на рекламных эмоциях. Как все это делать? Для этого есть специальное руководство.

Порядок и последовательность действий для проверки компании-застройщика, а также перечень документов для ознакомления, представлены на соответствующем шаге нашей ИНСТРУКЦИИ для Покупателя новостройки – «Знакомимся с Застройщиком».

Хочешь иметь под рукой опытного советника при покупке квартиры?
Услуги профильных юристов по недвижимости — ЗДЕСЬ.

Подробный алгоритм действий при покупке и продаже квартиры представлен в интерактивной карте ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).

Источник: kvartira-bez-agenta.ru

Как выбрать застройщика при покупке квартиры в долевое строительство?

Вопросом о том, как выбрать застройщика при покупке квартиры в долевое строительства, крайне актуален в настоящее время. Ведь теперь, в связи с большим количеством спроса и предложения на недвижимое имущество, на рынке появляются новые фирмы, которые могут действовать исключительно в личных интересах и предоставлять нелегальные услуги, тем самым являясь настоящими мошенниками.

Как этого избежать и не остаться при своих интересах, вы можете узнать в материалах данной статьи.

Хочется сразу оговориться, что правильного застройщика не бывает. Это сложно принять, но нужно искать лучшего, чтобы не потерять последние сбережения. Для этого необходимо трезво оценивать ситуацию и правильно подходить к выбору того или иного застройщика.

Выделяют два вида показателей, на которые стоит опираться при выборе хорошего и честного застройщика.

Количественные показатели. Среди них выделяют:

• Финансовое состояние дел в компании – застройщика. Данную информацию вы можете почерпнуть из материалов финансовых отчетов фирмы, которые она размещает на соответствующих интернет-порталах.
• Срок работы фирмы на рынке.
• Масштабность проектов фирмы.
• География работы застройщика (работает он исключительно в вашем регионе, или строит квартиры в других населенных пунктах).
• Процентное отношение удачно завершенных проектов к неудачным.
• Политика цен.

В публикации использованы изображения из открытых источников

Качественные показатели. Среди них называют:

• Получение поддержки от представителей местной администрации.
• Работа в сотрудничестве с крупными финансовыми учреждениями.
• Принятие участия в строительстве крупных инвесторов.
• Наличие наград, премий и пр.
• Отзывы от коллег по работе, покупателей и пр.

Как только вы правильно расставите все приоритеты в работе компании-застройщике, а именно то, что он сотрудничает с крупными банками, имеет поддержку у главы местной администрации, неоднократно награждался и имеет только положительные отзывы, позволяет начать делать вывод о его добросовестности в работе.

Не стоит забывать, что на практике мошенники, любят занижать стоимость квартир, тем самым выставляя их как «лакомый кусочек». Цена на жилое помещение должна быть адекватной и соразмерной тому уровню зарплат, которые поставлены в регионе.

Источник: nedvizhimost.expert