Как выбрать квартиру в новостройке для перепродажи

Как выбрать квартиру в новостройке для перепродажи Вы видите эту страницу, значит что-то пошло не так. IP: 85.174.200.145 BROWSER: Mozilla/5.0 (Windows NT 6.1) AppleWebKit/537.36 (KHTML, like

Можно ли заработать на новостройках?

Можно ли заработать на новостройках? Реально ли, имея меньше 3 миллионов на старте, за 5-10 лет утроить капитал? Что конкретно нужно для этого делать? Какое оно — эконом-жилье, на котором можно заработать? Каковы его параметры? Эти вопросы живут в моей голове и мне их задают клиенты. В качестве ответа расскажу историю своей знакомой Ольги.

Первый опыт. После расставания бывший муж выкупил у Ольги ее долю в совместной подмосковной квартире и отдал девушке 2,5 млн.р. Купить отдельную квартиру в Москве в начале 2012г. на эти деньги было невозможно. Ольга даже подумывала вернуться на малую родину в Ульяновск. Своего жилья в Москве у нее не было, квартиру она снимала. Тем временем правительство уже объявило о грядущем 1 июля 2012г. присоединении к столице территории Новой Москвы. Застройщики начали активно осваивать эти земли. В феврале 2012г. Ольга купила по ДДУ строящуюся 1 комнатную квартиру 34,7 кв.м. в 14 км от МКАД по Калужскому шоссе за 2,34 млн.р. Квартира сдавалась с отделкой, плановая готовность — через год с небольшим. Этот ЖК сейчас хорошо известен, а в то время только начинал строиться. Вопрос первой инвестиции был решен.

Покупка двушки. Через год в апреле 2013г. Ольга въехала в новую квартиру и стала москвичкой. ЖК активно строился, сдавались новые корпуса, застройщик четко соблюдал обещанные сроки. Работа у Ольги была частично удаленной, в офис приходилось ездить раз в неделю, поэтому реконструкция Калужского шоссе и связанные с этим пробки ее мало волновали. Однажды соседка Ольги поделилась с ней идеей: хочу продать свою однокомнатную и купить строящуюся двухкомнатную у того же застройщика, а время до окончания стройки — снимать квартиру здесь же в микрорайоне. Ольга подхватила мысль и предложила соседке на время стройки снимать квартиру вместе. Ольга продала 1 комн. квартиру в апреле 2015г за 5,05 млн.р. и купила строящуюся двухкомнатную 52 кв.м. с отделкой за 5,2 млн.р., добавив на покупку двушки всего лишь 150 т.р.! Соседка также продала жилье. На время стройки девчонки арендовали двухкомнатную квартиру за 25 т.р. на двоих в своем микрорайоне.

Вторая двушка и застой на рынке. В ноябре 2016 года Ольга въехала в двушку. Купила новую машину в кредит за 1 млн.р. И сразу же заявила, что продаст эту двухкомнатную квартиру, купит строящуюся двушку-распашонку (первая двушка была линейной), а разницей в суммах погасит кредит за машину. Риелторы знают, что 3-4 года, примерно с 2015 по середину 2018г на рынке недвижимости был застой, цены падали, квартиры продавались плохо. Весной 2017 года Ольга продала свою двухкомнатную квартиру практически по себестоимости (учитывая мебель в квартире) за 5,5 млн.р. и купила строящуюся двухкомнатную квартиру 56 метров за 4,5 млн.р. Разницей в миллион, как и планировала, погасила кредит за машину. Ольга снова сняла жилье, не выезжая из микрорайона — студию за 20 т.р.

Две квартиры. Летом 2018г. Ольга получила ключи от двушки-распашонки, но не торопилась туда въезжать. У нее уже был новый план. Она собиралась продать готовую двушку и снова купить строящуюся, а на разницу приобрести студию, или однокомнатную (в ипотеку). Построенную квартиру Ольга сдала в аренду на полгода за 28 т.р. в месяц, сама продолжала жить в съемной студии. В январе текущего года Ольга продала двухкомнатную квартиру за 7 млн.р. и купила строящуюся за 5,2 млн.р. Ольга еще не решила, что купит на оставшиеся 1,8 млн.р. Есть большая вероятность, что она приобретет однокомнатную у того же застройщика. Через 2-3 месяца застройщик собирается осваивать новое поле в Новой Москве, а, значит, цены на старте будут минимальными. На следующем шаге она планирует продать готовую двухкомнатную квартиру, снова купить строящуюся двушку, а разницей погасить свой кредит за однокомнатную. Ее ближайшая цель — две квартиры. Проживая в одной квартире, она спокойно сможет продавать, сдавать, менять другую, не испытывая неудобств и не переезжая в съемное жилье.

Итоги: Т.о. за 7 лет капитал Ольги вырос в 3 раза: с 2,34 млн.р. в 2012г до 8 млн.р. в 2019г (квартира за 7 млн. + машина), даже с учетом того, что часть средств она потратила на аренду. Все ольгины покупки недвижимости сделаны у одного застройщика. Заработок Ольги по основному месту работы не позволил бы ей сделать инвестиций.

Вот по каким простым, но важным параметрам Ольга выбирала жилье:

* Цель и план выхода. Уже на этапе покупки Ольга знала, что собирается делать с квартирой, когда она построится. Она прикидывала, сколько готовая квартира будет стоить (смотрела на циан квартиру с похожими параметрами). У нее была цель — она знала, к чему, в принципе, она хочет придти и прикидывала, сколько шагов для этого может понадобится

* Проверенный застройщик. Ольга смотрела отзывы о застройщике, построенные им объекты, проектную декларацию по строящемуся ЖК, обращала внимание, дают ли банки ипотеку на покупку этого объекта и если да, то какие банки (это косвенный критерий, но если банки активно сотрудничают с объектом и не бояться давать на его покупку деньги заемщикам, то и у покупателей уверенности больше).

* Москва лучше, чем область. А Новая Москва — еще лучше. Это тренд, который, видимо, сохранится на ближайшую пятилетку. Вот подзаголовок аналитической статьи циана по итогам прошлого года: «Один из ЖК в Новой Москве «взлетел» в цене на 58%».

(Ссылка на источник: https://www.cian.ru/stati-rynok-moskovskih-novostroek-rost-do-30-289391/?mindbox-click-id=ff4fbffc-dd84-4315-ae42-91d8eb263889&utm_source=didgestRealty&utm_medium=email&utm_term=b2b_b2c&utm_campaign=didgest_06-02-2019)

* Перспектива метро. Если рядом с ЖК планируют метро в обозримом будущем, то это увеличивает привлекательность объекта и его цену. Если метро не планируется, то до метро должно быть удобно и быстро добираться общественным транспортом. Если добираться до ближайшего метро долго и с пересадками, то вы выбрали плохой объект для покупки, пересмотрите свой выбор. Самое масштабное строительство метро до 2025 года запланировано в Новой Москве. (О перспективах Новой Москвы и ее транспортной доступности читайте в статье циана здесь: https://www.cian.ru/stati-zhidkin-bolee-treti-moskvichej-zadumyvajutsja-o-pereezde-v-novuju-moskvu-289643/).

* Инфраструктура. В ЖК, или в шаговой доступности от ЖК должны быть школы, детские сады, магазины, поликлиника, зона отдыха, паркинг. Люди любят, когда удобно. Если вокруг дома, где вы купили квартиру, чистое поле и в магазин нужно ехать на транспорте, то продать такую квартиру вы сможете только, когда в ЖК появится инфраструктура.

* Жилье с отделкой. С ним в разы меньше хлопот: можно сразу въехать и жить, нет расходов на ремонт, отсюда значительная экономия времени и денег

* Бюджет. Ольга выбрала квартиру в самом недорогом ЖК в Новой Москве в пределах 15 км от МКАД. Эта идея оказалась особенно выигрышной в кризис. Все, кому не хватило на жилье в пределах МКАД, рассматривали жилье в Новой Москве: тут и статус москвича с льготами, пенсией и медициной, и перспектива метро.

* Срок строительства. Ольга покупала квартиру в панельных домах, срок сдачи домов был чуть больше года. Сейчас в этом ЖК срок строительства увеличился до 2-х лет, так как в новых домах будет большой подземный паркинг. Срок больше 2-х лет не рассматривался.

Как вы знаете, с 1 июля отменяется продажа квартир по ДДУ в новостройках и вводятся эскроу-счета для расчета по покупкам строящегося жилья. Как это повлияет на продажи жилья в новостройках, сохранится ли разница в стоимости между готовым и строящимся жильем — точно не знает никто. До июля еще есть время.

История Ольги вдохновила наших друзей на решительные действия: ребята (муж и жена) продали свою однокомнатную ипотечную квартиру в Москве за 7,3 млн.р. у метро бульвар Дмитрия Донского, отдали долг банку в 3,3 млн.р. и покупают строящуюся однокомнатную 37 метров без кредита за 4 млн.р. в Новой Москве. Они решили, что лучше снимать жилье на время стройки (2 года максимум), чем до старости (в течение 25 лет!) платить банку по 35 т.р. ежемесячно.

Я намеренно не указываю название ЖК, потому что не хочу, чтобы люди думали, что это единственная работающая стратегия и застройщик, с которыми можно заработать. Надежных застройщиков много. Я лишь хотела вдохновить вас посмотреть на свою ситуацию с жильем свежим взглядом, примерить на себя другие способы решить квартирный и инвестиционный вопросы. Я также не призываю вас расставаться с единственным жильем, это очень опасная стратегия. Отмечу лишь, что нет безвыходных вариантов и даже тот, у кого есть одна квартира в кредит, может улучшить свое положение. Стандартных схем и обстоятельств в вопросах недвижимости не существует, каждая ситуация уникальна и должна решаться индивидуально. Спасибо Ольге за смелость и упорство, с которыми она идет по пути инвестирования, проторяя путь другим. Ее пример заставляет, как минимум, задуматься.

« Для перепродажи лучше всего выбирать квартиры , которые подойдут покупателям из числа участников государственных программ субсидирования ипотеки. В частности, это семейные покупатели, которым нужны двухкомнатные квартиры классического и европейского формата. Имеет смысл также брать квартиры в высокобюджетных сегментах рынка (“бизнес”, а лучше “премиум”), потому что их потенциальные аудитории меньше подвержены влиянию кризиса. … Ответ на вопрос, стоит ли вкладывать деньги в новостройку сейчас, зависит от суммы на руках и ваших ожиданий. Правильно выбрав жильё , вы точно защитите вложения от инфляции.

Как выбрать квартиру в новостройке для перепродажи

Вы видите эту страницу, значит что-то пошло не так.

IP: 85.174.200.145
BROWSER: Mozilla/5.0 (Windows NT 6.1) AppleWebKit/537.36 (KHTML, like Gecko) Chrome/28.0.1468.0 Safari/537.36
HOST: news.ners.ru
REQUEST_URI /kak-vybrat-idealnuyu-kvartiru-dlya-pereprodazhi-sovety-ekspertov.html

Ольга выбрала квартиру в самом недорогом ЖК в Новой Москве в пределах 15 км от МКАД. Эта идея оказалась особенно выигрышной в кризис. Все, кому не хватило на жилье в пределах МКАД, рассматривали жилье в Новой Москве: тут и статус москвича с льготами, пенсией и медициной, и перспектива метро. * Срок строительства. … Как вы знаете, с 1 июля отменяется продажа квартир по ДДУ в новостройках и вводятся эскроу-счета для расчета по покупкам строящегося жилья . Как это повлияет на продажи жилья в новостройках , сохранится ли разница в стоимости между готовым и строящимся жильем — точно не знает никто. До июля еще есть время.

От котлована до продажи: как инвестировать в недвижимость

Предприниматели Артем и Ольга начали инвестировать в строительство квартир в 2015 году. Рынок жилья изменчив, конкуренция на нем высока, но покупка и продажа недвижимости будут востребованы всегда, поэтому без прибыли они не остаются.

Артем и Ольга поделились своими наблюдениями за тем, как отразилось на ценах и прибыли введение счетов эскроу для застройщиков, появление льготной ипотеки, изменение правил уплаты налогов. По их мнению, даже смена сезонов и погода влияют на цены и активность покупателей.

Если вы до сих пор на распутье, то подумайте о господдержке. Может быть, вы подходите под одну из программ? Приобретать жилплощадь с финансовой поддержкой государства – это надежно и стабильно.

С чего начать: как выбрать объект и когда покупать

Инвестиции в строительство квартир – не первый бизнес Артема и Ольги, у них был небольшой продуктовый магазин, опыт риелторской работы, навыки строительства и ремонта. Накопления от собственного дела они решили вложить в строительство жилья на этапе котлована.

Выбор жилья для инвестиций

В качестве первого объекта они выбрали однокомнатную квартиру в спальном районе – это недорогие, но самые востребованные на рынке лоты.

На что обращали внимание супруги при выборе объекта инвестирования:

• этажность – средние этажи всегда пользуются спросом, жилье на первом и последнем этажах сложнее продать;
• стандартная планировка – ее легче ремонтировать, обставлять, люди охотнее покупают квартиру с квадратной или широкой прямоугольный комнатой;
• район с развитой инфраструктурой, транспортным сообщением;
• наличие лоджии или балкона.

От слишком больших и совсем маленьких помещений, элитных и супер экономных вариантов (например, студий 17м² с ванной на кухне), предприниматели отказались сразу. Нестандартная недвижимость сложнее и дольше продается.

Совет Ольги: если вы хотите начать инвестировать в жилье с минимальными расходами, можно купить квартиру-студию или комнату в общежитии (готовую, не на этапе застройки) – это самые дешевые виды недвижимости. Только нужно понимать, что вы должны согласовать оборудование комнат в общежитии санузлом с управляющей компанией, а также получить разрешение от соседей на ее продажу.

Подбор застройщика

Один из самых важных факторов – выбор надежного застройщика. На что обратить внимание:

• наличие сданных проектов в вашем регионе – дома должны быть сданы в срок или с отставанием от графика не больше квартала;
• период работы на рынке – новичкам доверия меньше, поэтому лучше, если компания уже давно и стабильно работает – 7-9 лет;
• работа от имени застройщика или дочерних предприятий (вкладывать в стройку самого застройщика надежнее, дочерние компании легче обанкротить или заморозить их строительство);
• проверка информации о застройщике на сайте «наш.дом.рф», в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве (ЕФРСБ), на сайте арбитражных судов, налоговой, ФССП;
• изучение региональных сервисов – обычно они содержат информацию о компании, описание новостройки, списки сданных домов и тех, что находятся на разных этапах завершения: «Мск-гуру», «Спб-гуру», «Этажи» (Новосибирск), «Новостройка 116» (Казань).

По мнению Артема, вложить в строительство квартиры можно собственные средства или взять ипотеку. Второй вариант окупается только в том случае, если удается быстро продать квартиру, а иначе заемщик платит ежемесячные взносы в банк, в первый год это в основном проценты по кредиту и страховые платежи. Значит, после продажи квартиры ему придется заплатить почти столько же, сколько он взял у банка, и выплаты первого года полностью пойдут в издержки.

Когда покупать

Смысл раннего инвестирования в недвижимость – выиграть на разнице между суммой первоначальных вложений и стоимостью продажи минус расходы, которые возникают в процессе.

По опыту наших героев есть три оптимальных варианта покупки-продажи строящейся жилплощади:

1. купить на раннем этапе – как только застройщик открывает продажи, и продать после сдачи объекта и ремонта;
2. купить на раннем этапе и продать за 6 месяцев до планируемой сдачи объекта по договору переуступки;
3. приобрести за 6 месяцев до сдачи объекта, сделать ремонт и продать по максимально возможной цене.

Выгодно ли инвестировать в недвижимость после перехода на эскроу-счета

Когда Артем и Ольга только начали инвестировать в жилье в 2015 году, работу с эскроу-счетами еще не сделали обязательной, риски инвесторов были выше, а цены на жилье на раннем этапе строительства – ниже. Разница раньше составляла в среднем 25%, а сейчас – 15%.

Дело в том, что раньше продажи на раннем этапе даже по низкой цене были выгодны для застройщика – он получал деньги здесь и сейчас, мог вложить их в эту стройку или следующий проект.

Сейчас же застройщик получает деньги дольщиков только после сдачи дома, а значит продавать дешево нет смысла: инфляция и так съест часть прибыли, а капиталом на полный цикл строительства нужно располагать заблаговременно.

За весь строительный цикл новостройка становится дороже на 25%, а за год – на 10-15%. При этом удорожание может быть неравномерным по разным позициям: однушки вырастут в цене сильнее, до 30%, трехкомнатные – только на 10%.

По мнению предпринимателей, эскроу-счета, конечно, сделали рынок менее рискованным, но затянуть сроки строительства могут и самые надежные застройщики. А вот рост цен напрямую связан с тем, что деньги на счетах не растут, пока строится дом, а сами строительные компании платят банкам проценты по кредитам, которые вкладывают в строительные работы.

Налоги и издержки

Все граждане России платят налог с доходов от продажи недвижимости, для физлиц он составляет 13%.

Кого освобождают от налогов на имущество:

• если вы продаете недвижимость, которой владеете более 5 лет;
• если вы получили жилье в наследство, в подарок от близкого родственника (оформленного по договору дарения);
• если вы получили право собственности по договору пожизненной ренты или приватизировали имущество.

Артем и Ольга за период с 2015 года купили и продали несколько квартир, поэтому открыли ИП. Налоги с продажи они платили как индивидуальные предприниматели.

Хорошая новость для дольщиков – с 2021 года срок владения жильем начинается с момента полной оплаты договора долевого участия. То есть те, кто покупает квартиру на этапе строительства или по договору переуступки, а также участники жилищно-строительных кооперативов (ЖСК), могут раньше продать недвижимость без уплаты НДФЛ.

Иногда предприниматели используют фиксированный вычет, он равен 1 млн рублей. Так, Артем и Ольга продали квартиру за 3,7 млн рублей, они имеют право снизить доход от продажи на 1 млн и уже от этого дохода платить 13%.

Бывает выгоднее уменьшить доход от продажи жилья на фактические расходы, связанные с ее приобретением, если вы можете их документально подтвердить. Например, квитанции к приходным ордерам, банковские выписки о перечислении средств покупателя продавцу, товарные, кассовые чеки, акты о закупке материалов у частных лиц.

К издержкам относятся также расходы предпринимателей на ремонт. Для супругов существенным подспорьем было то, что они имели опыт организации ремонтных работ, могли заранее просчитать расходы, знали надежных исполнителей.

Стоимость квартиры с ремонтом выше, чем квартира с черновой или предчистовой отделкой, поэтому предпринимателям выгодно сделать ремонт перед продажей, подтвердить расходы в налоговой и уменьшить сумму дохода

Рассмотрим возможные издержки. Предположим, Артем и Ольга купили квартиру за 1,3 млн на старте строительства, по плану они продадут ее за 1,9 млн рублей через год.

Расходы:

• если вы используете ипотеку, то вычитайте сумму платежей за тот период, пока вы платили ипотеку;
• если дом сдали, начали приходить платежки за квартплату, то их сумму за весь период тоже заносите в графу «расходы»;
• стоимость ремонта, оплату услуг уборщиков также нужно вычесть при подсчете рентабельности;
• если вы хотите зафиксировать цену выбранной недвижимости, например, до одобрения ипотеки, запросите услугу платного бронирования, тогда цена не вырастет, пока вы будете искать средства;
• из дополнительных расходов может потребоваться регистрация договора в долевом участии. Стоимость услуги у нотариуса – 2 000 рублей.

Артем и Ольга продали квартиру через 3 месяца после сдачи жилого комплекса. Это быстро, их доход составил 330 тысяч рублей после вычета всех расходов на ремонт, квартплату и оформление документов.

Ремонт в уже сданной квартире увеличивает срок инвестиций и требует дополнительных расходов, но позволяет увеличить доходы

Предприниматели отмечают, что инвестиции в недвижимость требуют временных вложений и стартового капитала, потому что нестабильность на рынке жилья иногда приводит к застою, а проценты по кредиту могут «съесть» весь доход от вложений. Например, в 2021 году летом активность покупателей была низкой (возможно, сказалось жаркое лето), а ближе к концу года спрос вырос, льготная ипотека «раздула» рынок, цены выросли, предложение оказалось ниже спроса.

Но спрогнозировать ситуацию рядовому инвестору, который вкладывает все деньги в один проект, сложно. Оптимальный вариант – свои и заемные деньги вложены в разные строящиеся объекты, если возникают задержки на этапе сдачи дома или жилье не продается, вы сможете закрыть кредит из собственных средств и сократить расходы.

Покупка квартиры в новостройке выгодна с точки зрения долгосрочной перспективы. Среди плюсов для арендодателя — новые коммуникации, которые с меньшей вероятностью потребуют ремонта, отсутствие сформировавшегося коллектива соседей, которым может не понравится, что вы сдаете квартиру , эстетичные входные группы и подъезды. … Чтобы выбрать наиболее выгодную для сдачи в аренду недвижимость, стоит посчитать и сравнить годовые проценты. Для этого чистую годовую прибыль от аренды делим на стоимость квартиры . … Купить квартиру для перепродажи . Выбрать квартиру . Рассылка журнала Домклик.