Как выкупают землю при строительстве

Выкуп земельного участка под объектом недвижимости, согласно статье 39.20 Земельного кодекса России, возможен после того как на нем будет возведен и оформлен в собственность объект недвижимости, для строительства которого и выделялся данный земельный участок. При этом цена выкупа такого участка не только не соответствует рыночным ценам (то есть не проводится аукцион), но и даже официальной кадастровой стоимости. Например для Новосибирской области цена установлена в размере 15 процентов от этой стоимости. Такая процедура порождает множество злоупотреблений, с которыми государство в последнее время начало активно бороться, заводя уголовные дела и давая реальные сроки махинаторам, правда не всем.

Зачастую такие участки предназначены для благих целей, которые как правило, не интересны настоящим бизнесменам, например строительство пансионата для престарелых. Тогда участок передается в аренду, часто за символическую плату.

По закону, как уже было отмечено выше, если будет возведен объект он будет оформлен в собственность, а за собственностью на объект можно и оформить собственность на землю.

Выкуп земли из АРЕНДЫ В СОБСТВЕННОСТЬ

Собственность на землю позволяет уже в значительно более широких пределах планировать строительство объектов на ней. Проблема для «предпринимателей» в том, что если реально построить объект, сдать и затем демонтировать, то итоговая цела за такой участок окажется даже выше рыночных цен.

Тогда используются различные незаконные схемы, основа которых состоит в том, чтобы тем или иным способом получить в собственность объект, который по площади и , следовательно, по стоимости возведения, будет в десятки, а то и сотни и тысячи раз дешевле того объекта, который «предприниматели» обязали построить, получая землю в аренду.

Десять лет назад можно было получить свидетельство о собственности на незавершенный объект недвижимости, когда просто приводнись на участок фундаментные блоки и называлось это фундаментом будущего здания.

Сейчас практикуется другой способ. Строительства объекта разбивается на очереди, каждая из которых отдельно вводится в эксплуатацию и на которую получается отдельно свидетельство на собственность. Законом это разрешено. Надо ли говорить что часто первой очередью оказывается деревянная будка охраны?

Росреестр при оформлении собственности не имеет полномочий по проверки представленных документов (акта вводу в эксплуатацию) на предмет их соответствия реальным объектам.

Муниципальные власти также не имеют полномочий по проверки документов из Росреестра, да и не должны они подвергать сомнению официальные государственные документы, при отсутствии сомнений в их подлинности.

Например сейчас правоохранительные органы проверяют информацию о строительстве «бумажного» пансионата, когда по документам здание было полностью построено, введено в эксплуатацию и затем снесено. По всей видимости при строительстве использовались новейшие стелс технологии, так как никто из живущих по соседству не видел этого здания.

Как оформить гос.землю в собственность.Три законных способа#ижс #лпх

Как видно государство пытается навести здесь порядок, прежде всего потому, что в результате таких действий наносится серьезный урон бюджету. Некоторые эксперты оценивают потери бюджета только одной Новосибирской области в 2 000 000 000 рублей только за последние три года. Если экстраполировать эти цифры на всю страну, то получится 60 000 000 000 рублей ежегодно! Цифра очень существенная, когда власти испытывают серьезный недостаток для финансирования социальной сферы государства.

В рамках борьбы с этим видом мошенничества, только в новосибирской области получили реальные сроки лишения свободы несколько «бизнесменов». Вот только не понятно, они что подделали документы? Ведь акт ввода подписывал конкретный чиновник. А вот о чиновниках, хотя бы под следствием ничего не сообщается. Хотя некоторые из них лишились своих должностей.

Источник: prosadidom.ru

Выкуп земельного участка у собственника под многоэтажную застройку

Добрый день форумчане! Нужна любая информация по этой теме. Помогите разобраться и как правильно поступить. В ноябре 2018 года мы — семья из 4 человек (муж, жена и двое детей, один из которых совершеннолетний) купили на вторчермете-керамике дом с земельным участком в 4.5 сотки. (пер. Малахитовый-ул. Ляпустина).

Купили в ипотеку, часть которой погасили материнским капиталом. Дом старенький. требует много вложений. Нашим земельным участком и соответственно соседними участками заинтересовался застройщик. В списке планового сноса наших домов мы не значимая. Это не город хочет нас снести, а частный застройщик. Мы для него лакомый кусочек.

Пока они ходят по домам и спрашивают, за какую цену мы бы продали, за деньги или хотим получить компенсацию квартирой. Кое-кто из соседей согласны продать, а кто-то не согласен. Мы только, грубо говоря, заехали..года еще нет. поменяли окна, провели воду в дом и канализацию. Утепляем пристрой. Развели хозяйство (куры, бройлеры, индюки), пользуемся огородом. и тут на тебе такая новость.

Дом купили за 3 млн. Но уже в него вложили 1 млн. руб., в т.ч. кредитные средства. Соседи говорят, что застройщики (эти же) делали обход по домам 1.5 года назад и предлагали выкупить за 600 000 руб за сотку. На дурака видимо решили сыграть. Это очень мало и все отказались. Какую цену можно сказать застройщику? Ведь это им надо.. это не плановый снос по распоряжению Администрации.

Нам наш дом нравится. Солнцестояние целый день. Соседи только с одной стороны. Месторасположение удачное. Транспортная развязка хорошая. Трамвайная линия рядом, что это было приоритетом при покупке дома.. Школа примерно в 60 метрах от дома.

Магазины, аптека, больницы. все рядом. Я понимаю, что мы вынуждены будем рано или поздно продать этот участок или жить вплотную с многоэтажным домом, т.к. за нашим забором есть стоянка (на фото выделена желтым цветом, она расположена между нашими домами и входом в школу). Ее разрешенное использование под застройку многоэтажного дома высотой 100 метров. Стоянка 32 сотки.

Кадастровая стоимость этих соток около 29 млн рублей. Даже если застройщик предложит 1 млн за сотку. этого мало, тк 1.5 млн мы вернем банку и остается то, с чего мы начинали. Плюс мы еще 13% заплатим налог с продажи (т.к. в собственности менее 5 лет). что тоже нам в минус. Сколько можно будет попросить у застройщика? Какова реальная продажная цена за какую бы мог выкупить застройщик.

Для нас важны деньги. Квартира не интересует (почувствовали прелести своего дома). Но на керамике боле менее приличные дома стоят от 6 мл. Хотим именно этот район. Напишите, может у кого знакомые были в такой ситуации. Повторюсь, это не плановый снос и принудительно снести нас не должны.

Заранее всем благодарна. Р/s. Наш дом с цифрой 6. То что желтым выделено, это как раз земля под застройку.

Вот со всеми финансовыми расчетами своими и пойдете к застройщику.Покажите договор купли продажи, чеки на материал, налог рассчитаете, добавите плюсом свой моральный ущерб от переезда, ну и затраты на сам переезд.

Вещи собирайте. И документы подтверждающую ту цену, которую вы хотите получить, а то по суду вообще копейки можете по экспертизе за свой хлам получить.

Источник: www.u-mama.ru

Выкуп земельного участка из аренды в собственность

Не у всех граждан получается сразу приобрести требующийся им земельный участок в собственность, особенно если речь идет о представителе среднего класса. Альтернативой для многих является оформление аренды. Таким образом, землю можно использовать как для постройки жилья, так и для начала собственного бизнеса. А впоследствии, при определенных условиях, арендатор может даже выкупить земельный участок из аренды в собственность. Однако у этой процедуры есть ряд особенностей, которые лучше изучить заранее.

Кто может выкупить землю из аренды в собственность?

В случае земельных участков, срок аренды может исчисляться годами, и все это время арендатор будет исправно выплачивать положенную сумму. Но, если он не откажется от идеи владения этой землей, рано или поздно идея выкупа станет актуальной. Но кто может рассчитывать на возможность выкупить земельный участок из аренды в собственность?

В целом, это могут сделать и частные лица, и организации, владеющие недвижимостью на арендуемом у государства (муниципалитета) участке. Во втором случае основной причиной может быть желание вести коммерческую деятельность на должным образом зарегистрированной территории и без дополнительных выплат в государственный бюджет.

Проще всего это сделать тем гражданам РФ, у которых имеются собственные постройки на данной территории. Причем это могут быть и жилые дома, которые еще находятся на этапе закладывания фундамента или установки стен. В этом случае нужно просто зарегистрировать объект как незавершенное строительство, и можно подавать заявление на выкуп земли из аренды в собственность.

Право можно реализовать и без объектов недвижимости на территории земельного участка. Если владелец территории — частное лицо или фирма, то значительных отличий от предыдущего варианта не будет. Но в случае, если владелец — государство, все усложняется. Участок, после одобрения запроса на его выкуп, выставляется на аукцион, что может привести к значительному росту цены земли, если есть другие претенденты.

Условия выкупа земельного участка

Чтобы получить возможность выкупить земельный участок, нужно учесть ряд условий. Это касается как самой земли, так и текущего арендатора.

Перечень условий для получения возможности выкупить земельный участок:

• Основание для использования земли — это пожизненное наследственное владение.
• Территория находится в постоянном бессрочном пользовании.
• Есть действующий арендный договор.

Но эти условия являются только дополнительными. Основное, благодаря которому можно получить право выкупить земельный участок и стать его полноправным владельцем — наличие на данной территории какого-либо строения (что уже упоминалось выше). Причем этап процедуры роли не играет. Даже если здания как такового нет, а есть только фундамент, землю под ним можно оформить в собственность.

Пошаговая инструкция оформления участка

Относительно недавно процедура выкупа участка была настолько трудной, что большинство признавали ее невозможной. Но благодаря изменениям в Земельном Кодексе, процесс упростился, хотя и по-прежнему остается весьма длительным и трудоемким.

Процедура выкупа земельного участка из аренды:

1. Обращение к владельцу земельного участка с заявлением о выкупе территории. В этом документе указывается не только намерение на осуществление процедуры. Арендатор должен также сослаться на первоначальный договор или приложение к нему, дающие такое право.
2. Проведение кадастровой оценки участка. Эту процедуру проводит вызванный кадастровый инженер. Факторы, которые влияют на общую стоимость — площадь, географическое расположение, наличие на территории построек или насаждений и др.
3. Постановка участка на кадастровый учет. Начинается почти одновременно с предыдущим пунктом, но затем участники соглашения аренды должны явиться в органы кадастрового учета с планом территории, результатом оценки и заявлением на внесение надела в реестр (если он там уже не числился).
4. Заключение с владельцем договора купли-продажи, если он одобрил первоначальное заявление на осуществление данной процедуры.
5. Осуществление регистрации по вновь открытому праву собственности.

Документы, необходимые для выкупа

Пакет документов, необходимых для проведения процедуры выкупа земли из аренды в собственность, может меняться в зависимости от ситуации. Многое зависит от наличия на данной территории построек, общей площади надела, правового статуса арендатора и арендодателя, и ряда других факторов.

Базовый пакет документации, которая требуется чтобы выкупить землю из аренды в собственность:

• Заявление к владельцу земельного участка о возможности выкупа участка. В тексте данного документа арендатор должен указать физические и кадастровые характеристики участка, основания для выкупа, а также сумма, которая будет выплачена в качестве аванса. Последнее обязательно для того, чтобы гарантировать сам факт осуществления всей процедуры.
• Первоначальный договор аренды земельного участка со всеми приложениями. Это может включать дополнительное соглашение, в котором указывается возможность выкупить территорию в собственность (наличие данного документа значительно упростит всю процедуру).
• Кадастровый паспорт участка.
• Ксерокопия кадастрового плана, заверенная у нотариуса.
• Документы, подтверждающие возможность осуществления данной сделки. Это может быть:

• Постановление главы местной администрации о возможности совершения купли-продажи территории.
• Предварительное соглашение с собственником земли, если территория выкупается у частного лица.

Дополнительный пакет документации, который может использоваться для подтверждения права выкупа земли из аренды:

• Правоустанавливающие документы, которые были выданы собственнику участка. Это может быть договор купли-продажи, свидетельство о вступлении в наследство или дарственная.
• Согласие со стороны супруга/супруги на совершение сделки. Требуется только лицам, состоящим в законном браке.
• Документы, подтверждающие согласие со стороны органов опеки и попечительства, если в результате заключения сделки будут затронуты интересы несовершеннолетних членов семьи.
• Документы, которые подтверждают отсутствие задолженностей и обременений на данном земельном участке. В качестве препятствий для процедуры могут выступить налоговые задолженности, ограничения на эксплуатацию земли или на ее оборот, включая процедуру купли-продажи.

На основании вышеперечисленной документации и составляется соглашение о выкупе земельного участка.

Содержание договора должно включать следующую информацию:

• Наименование сторон-участниц.
• Сведения о представителях и документах, которые дают право на заключение настоящего соглашения.
• Предмет соглашения. В данном случае это передача права собственности на земельный участок, а также сама территория. Следовательно, в этом разделе указываются все кадастровые сведения на землю.
• Основание для заключения соглашения. Здесь достаточно сослаться на первоначальный договор аренды или дополнительное соглашение к этому документу. В соглашении должна быть зафиксирована возможность выкупа конкретного земельного надела из аренды в собственность.
• Цена покупки. Этот раздел не должен состоять только из суммы, которую покупатель (арендатор) должен выплатить продавцу (арендодателю). Кроме этого пункт должен включать порядок взаиморасчетов за покупку и возможность внесения авансовой предоплаты.
• Права и обязанности сторон соглашения. Этот раздел включает взаимные обязательства продавца и покупателя в отношении заключаемой сделки.
• Форс-мажорные обстоятельства и их влияние на порядок заключения сделки. Этот раздел включает все случаи, когда сделка будет признана недействительной. Важно учитывать, что включать могут только те ситуации, которые никак не зависят от сторон соглашения, и на которые они никак не могут повлиять.
• Реквизиты сторон-участниц соглашения. Для физических лиц это включает все паспортные данные, а для юридических — фактический и юридический адрес фирмы, банковские реквизиты, данные из ЕГРЮЛ и т.д.
• Подписи сторон-участниц соглашения и дата составления документа.

Кроме этой документации, в зависимости от ситуации, могут потребоваться и другие справки и свидетельства. От супругов может потребоваться предоставление свидетельства о браке, а если у них есть ребенок — возможно, надо будет предоставить его свидетельство о рождении и разрешение от органов опеки и попечительства на сделку.

Стоимость земельного участка при выкупе

Цена земельного участка, который арендатор намерен выкупить, зачастую является одним из определяющих факторов, которые повлияют на тот факт, будет сделка заключена, или нет. Для того, чтобы заранее оценить свои возможности, нужно знать, как рассчитать стоимость выкупа земельного участка, находящегося в аренде.

Для оценки стоимости подобного имущества на территории РФ разработаны два механизма:

1. Посредством расчета процента от кадастровой стоимости земли.
2. Посредством анализа данного рынка и расчета стоимости для конкретного участка, используя полученные данные.

В обоих случаях, стоимость формируется на основании рынка земельных участков. То есть, кадастровая стоимость равна средней цене для одного квадратного метра недвижимости с поправкой на физические особенности конкретной группы участков в определенном регионе.

Когда могут отказать?

Перевод земли в собственность из аренды — трудоемкая и длительная процедура, к которой нужно подходить с максимальной ответственностью. И почти гарантированно, гражданин столкнется с рядом проблем которые, потенциально, могут привести к отказу.

Наиболее трудно выкупить землю у местной администрации по кадастровой стоимости. В этом случае участок будет выставлен на торги, и арендатор должен будет предоставить наибольшую стоимость на аукционе. Единственное преимущество у него в этом случае — он узнает о проводимых торгах первым. Но если арендатору не удастся предложить наибольшую цену за землю, ему откажут в праве ее выкупа, и у территории появится новый владелец. Потенциально, ее потом можно будет выкупить уже у него, но тут возможны свои сложности.

Также отказ на перевод земли в собственность из аренды возможен в том случае, если кадастровые документы на участок заполнены неправильно. Это случается иногда даже не по вине арендатора, а из-за некомпетентности кадастрового инженера, или трудностей при его работе на участке (например, из-за «оползания» границ в овраг или их нарушения недобросовестными соседями).

Еще одна причина отказа на оформление земли в собственность основана на сложностях в согласовании перехода права на владение. Причем противодействие чаще возникает не со стороны арендодателя, а от государственных органов. Например, если сделка, по мнению органов опеки и попечительства, задевает интересы несовершеннолетнего, то они могут воспрепятствовать ее осуществлению.

Также часто отказывают, если у заявителя нет полного пакета необходимой документации. Этот момент большинством считается одним из самых сложных для реализации, но оформить земельный участок в собственность, если нет документов, невозможно.

Источник: zakon.temaretik.com

Выкуп земли под госнужды: как не дать себя обмануть

В Севастополе грядет первое и, пожалуй, самое масштабное изъятие частных земель под общественные нужды: десятки участков попали в зону расширения Казачинского шоссе и новой дороги на Фиолент. И так совпало, что кадастровая стоимость в этом районе за после

Проекты межевания и планировки территории линейного объекта «Строительство и реконструкция региональной автомобильной дороги «Севастополь – порт Камышовая бухта – бухта Казачья» были утверждены правительством Севастополя в сентябре 2018 года (№583-ПП от 10.09.2018).

Они затрагивают более 300 земельных участков: 49 из них изымут полностью, 67 – частично, на 76 — наложат сервитуты на время строительства.

Тогда же, в сентябре 2018, экс-глава Севархитектуры Марина Ракова заявляла, что строительство затронет имущественные права 166 собственников. Однако позже чиновница поправилась: в частной собственности находятся лишь 54 из них. В любом случае, чтобы узнать, затронут ли вашу землю, лучше ознакомиться с уже утвержденными проектами.

О том, что дорогу в Казачью бухту будут расширять, а по дачным кооперативам – строить новый проезд из микрорайона на мыс Фиолент, изымая прилегающие частные участки, в Севастополе заговорили еще в октябре 2017 года. По этому вопросу прошло несколько публичных слушаний и встреч чиновников с собственниками. Но среди владельцев земли до сих пор находятся те, кто слышит об этом впервые.

Один из них, Александр К., о грядущем выкупе узнал случайно, от соседей. Мужчина обратился в Севархитектуру, потом в департамент развития транспортной инфраструктуры. Там подтвердили: да, от участка отрежут около 40%, еще на 2,5 сотки на время строительства будет наложен сервитут.

Пока подрядчик строительства, который, судя по всему, и будет производить выкуп в пользу государства (на это в смете работ заложат отдельные средства) не определен, передает Сергей услышанное в департаментах. Но как только он будет найден, начнется работа с собственниками по согласованию цены участков.

Мужчина в замешательстве. «Мне не хотелось бы им вообще ничего отдавать, — говорит он.

– Чтобы узнать, какие у меня шансы избежать выкупа, я обратился к юристу, и тут выяснилось: за год кадастровая стоимость моего участка снизилась вдвое. У меня есть выписка, где моя земля стоит 3,5 млн рублей, а сейчас – на кадастровой карте это видно – уже 1,7 млн».

Владелец боится, что, снизив кадастровую стоимость, чиновники смогут сэкономить на выкупе. «Моя земля подешевела в два раза, значит, и мне заплатят меньше?», — задается вопросом он.

Такие страхи терзают многих севастопольцев, живущих на пути запланированных к строительству дорог. О выкупе говорят с октября 2017 года, но пока никто не знает, как эта процедура будет выглядеть.

«Строительство планируют начать в конце 2019 года, а закончить — в 2020-м, — рассказывает мужчина. – Говорят, что перед этим будет выкуп земли по предварительной оценке. Оценщик будет мониторить сайты по продаже недвижимости за последний год, вынесет среднюю цену, ее мне и предложат».

Особенно беспокоятся те, кто уже успел построить на участках добротные дома, заборы, провести озеленение. И те, кто у кого объекты еще строятся: если дом не введен в эксплуатацию, за него вообще будут возмещать? Но главное — как повлияет на окончательную сумму снижение кадастровой стоимости, если оценку обещают произвести по рынку?

Что по закону?

Изъятие земли под государственные и муниципальные нужды осуществляется в исключительных случаях, гласит статья 49 Земельного кодекса РФ — и строительство дорог к таковым относится. Но в федеральном списке указаны не все объекты:

местный закон «Об особенностях регулирования имущественных и земельных отношений на территории города Севастополя» говорит, что изымать землю можно также под школы, больницы и другие объекты образования и здравоохранения

(соответствующие изменения внесены законом №234-ЗС от 15.03.2016).

Согласно пункту 1 статьи 279 Гражданского кодекса РФ изъятие земельного участка возможно исключительно путем выкупа.

Не позднее, чем за год до предстоящего изъятия, орган, принявший решение об изъятии, письменно уведомляет об этом собственника. Выкуп земельного участка до истечения 2 года со дня получения уведомления возможен только с согласия собственника. (п. 3 ст. 279 ГК РФ).

Решение соответствующего органа об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд подлежит государственной регистрации в Росреестре. Собственник земельного участка должен быть извещен о произведенной регистрации с указанием ее даты (п. 4 ст. 279 ГК РФ).

Кроме того, обязательной государственной регистрации подлежат ограничения (обременения) права на недвижимое имущество (п. 1 ст. 131 ГК РФ).

С момента госрегистрации решения об изъятии участка до достижения соглашения о выкупе, собственник земельного участка, подлежащего изъятию для госнужд, может владеть, пользоваться и распоряжаться им по своему усмотрению, производить необходимые затраты, обеспечивающие использование участка в соответствии с его целевым назначением (ст. 280 ГК РФ).

Плата за земельный участок, изымаемый для государственных или муниципальных нужд (выкупная цена), сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником участка. В соглашение входит обязательство уплатить выкупную цену за изымаемый участок (ст. 281 ГК РФ).

При определении выкупной цены в нее включаются: рыночная стоимость земельного участка и находящегося на нем недвижимого имущества; все убытки, причиненные собственнику изъятием земельного участка, включая убытки, которые он несет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

По соглашению с собственником ему может быть предоставлен другой земельный участок с зачетом его стоимости в выкупную цену. Правда, для Севастополя эта норма вряд ли будет работать, ведь чиновники не перестают утверждать, что свободной земли в городе нет.

Если собственник не согласен с решением об изъятии у него земельного участка для государственных или муниципальных нужд либо с ним не достигнуто соглашение о выкупной цене или других условиях выкупа, государственный орган, принявший такое решение, может обратиться с иском о принудительном выкупе земельного участка в суд (ст. 282 ГК РФ). Иск может быть предъявлен в течение трех лет с момента направления собственнику участка уведомления об изъятии.

Неприятным моментом для собственника, помимо принудительного выкупа, будет является и то, что налоговая признает это сделкой, подлежащей налогообложению по общим правилам.

При изъятии земельного участка путем его выкупа для государственных и муниципальных нужд у налогоплательщика возникает доход от реализации, который учитывается при формировании налогооблагаемой прибыли в случае, если выкупная цена земельного участка превышает расходы, связанные с приобретением данного имущества (ст. 41 и 268 Налогового кодекса РФ).

Помните, что согласно ст. 35 Конституции РФ никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.

Процедура изъятия земли досконально расписана в VII главе Земельного кодекса РФ – статьи 56.2-56.12. Всем, кому предстоит отдать свою землю государству, необходимо распечатать текст этих статей и досконально его изучить.

Что на практике?

Чтобы получить ответы на самые часто задаваемые вопросы, «Примечания» обратились к специалисту-землеустроителю, который в прошлом имел опыт выкупа земель под олимпийские объекты в Сочи.

Указанные выше статьи Земельного кодекса дают исчерпывающие ответы на все вопросы, но изучить столь большой массив юридического текста человеку без специальной подготовки будет трудно. «Однако, если это сделать, собственника практически невозможно будет обмануть», — считает наш консультант.

Повлияет ли снизившаяся кадастровая стоимость на цену выкупа?

Кадастровая стоимость участков к выкупной цене отношения не имеет, уверяет землеустроитель. Оценщики при определении стоимости недвижимости пользуются различными методиками, в которых кадастровая стоимость может упоминаться в отдельных формулах, но решающую роль она, в любом случае, не играет.

«Кадастровая стоимость используется для исчисления земельного налога, — поясняет эксперт. – Поэтому, когда в Севастополе было массовое определение кадастровой стоимости – одновременно для более чем 60 тысяч объектов, многие столкнулись с завышенными цифрами. Это вызвало протесты: люди требовали снизить стоимость – в правительство были поданы тысячи таких заявлений. Возможно, кадастровую стоимость в Казачьей снизили как раз после таких обращений».

Кто и как будет проводить оценку?

Исходя из заявлений чиновников, в данном случае выкупом земли будет заниматься подрядчик строительства. Он сам проведет оценку и заключит соглашения, сам рассчитается с собственниками. Когда дорога будет построена и сдана, он передаст ее в собственность государства вместе с выкупленной землей.

Оценщиков нанимает тот, кто выкупает. Скорее всего, при оценке они будут пользоваться либо методом сравнительных продаж (для пустых участков), либо затратным методом (для участков, где есть объекты недвижимости). Хотя возможно применение и других способов.

Сравнительные продажи – это как раз то, о чем говорят в правительстве: оценщики сравнивают объявления о продаже аналогичных участков в сети Интернет и печати и определяют среднюю стоимость.

Затратный метод предполагает оценку по понесенным расходам. В этом случае оценщик будет рассматривать степень готовности объекта недвижимости, материалы, которые использовались при его строительстве. Все отделяемые части – например, люстры – в оценку не входят. Те отделяемые, которые нельзя демонтировать без ущерба для их функционала и внешнего вида – например, встроенную мебель, изготовленную для конкретного помещения – в стоимость внесут, полностью или частично.

Что с недостроями – за них заплатят?

Обязательно, уверяет эксперт, при оценке будут учитываться и объекты с незавершенными работами. Введен ли построенный на участке объект в эксплуатацию при выкупе для госнужд роли не играет.

В пункте 2 статьи 56.6 Земельного кодекса есть одна оговорка, которую некоторые юристы, не имеющие опыта в земельных вопросах, трактуют так: за объекты незавершенного строительства платить никто не будет. Но это неверно. В законе сказано:

«Решение об изъятии принимается в отношении всех объектов недвижимого имущества, расположенных на земельных участках, подлежащих изъятию, за исключением сооружений (в том числе сооружений, строительство которых не завершено), размещение которых на изымаемых для государственных или муниципальных нужд земельных участках не противоречит цели изъятия».

Как это понимать?

«Простым языком можно объяснить так: если землю хотят изъять, к примеру, под строительство дороги и автозаправки у дороги, а у вас там, допустим, уже стоит заправка, то землю у вас могут выкупить, а заправку оставить – она будет по-прежнему принадлежать вам, и вы будете ее эксплуатировать. Но это казуистика, в реальной практике я с такими случаями не встречался», — комментирует специалист.

Можно ли оспорить решение об изъятии через суд?

Судебная практика по изъятию однозначна: отказаться от выкупа нельзя.

В крайнем случае, если собственник и город не договорятся о цене, правительство обратиться с иском о принудительном выкупе. И в этом случае возможны сюрпризы.

«Вот тут как раз возможно, что суд примет решение о выкупе участка по кадастровой стоимости, — говорит специалист. – Тем более, по закону о кадастре она должна соответствовать рыночной, отклоняясь в меньшую сторону не более, чем на 30%. Но это маловероятно: скорее всего суд примет некую среднерыночную сумму».

Единственное, что можно оспорить в суде – это сумму выкупа. Но сначала лучше попробовать договориться в досудебном порядке. Как это делается – прописано в Земельном кодексе.

Можно ли в досудебных разбирательствах предъявить свою, альтернативную оценку?

Нет, ее попросту не учтут. Все альтернативные экспертизы – только в рамках суда.

Поэтому не спешите тратить деньги на оценщиков – позже, уже в процессе, судья может отказаться учитывать мнению людей, которых вы решили нанять, и назначить своих экспертов.

Можно ли сделать так, чтобы город изменил сам проект?

В данном случае практически невозможно, он прошел все согласования.

«На моей памяти был лишь один случай изменения проекта, — говорит наш консультант. – Власти Кубани изменили трассировку объекта, который чуть ли не целиком ложился на участок одного собственника. Проще было перенести объект, чем договариваться».

Есть вероятность, что власти не проявят должного рвения для поиска собственника участка. Что тогда?

Все тонкости этой ситуации описаны в статье 56.5 Земельного кодекса РФ: целый набор шагов для выявления конечного владельца. Но даже если они ни к чему не приведут, в п. 11 этой статьи прописано, что владелец, объявившийся после изъятия, в любом случае имеет право на возмещение. Вернуть участок только на том основании, что «я не знал», не получится.

Пока длится суд по сумме выкупа, могут ли изъять мою землю?

Нет, если правильно составить иск и попросить установить обеспечительные меры на участок. Тогда и соглашение об изъятии, и само физическое изъятие состоится только после вступления в силу решения суда.

Что насчет сервитутов – временного использования частных участков или их частей под нужды строительства?

Летом 2018 года Госдума внесла поправки в Земельный кодекс и другие законодательные акты (03.08.2018 № 341-ФЗ), предусматривающие сервитуты для прокладки линейных объектов. Эта мера позволяет значительно ускорить строительство, ведь подрядчикам таких объектов не придется, как раньше, изымать земли и оформлять землеотводы под каждую линию ЛЭП или газопровод. Для владельцев участков сервитут тоже выгоден по сравнению с перспективой изъятия части земли.

Сервитут тоже подлежит компенсации — кроме случаев, перечисленных в статье 39.37 Земельного кодекса, куда входит и строительство дорог.

Тем, по чьим участкам будет ездить строительная техника КОС «Южные» повезло больше – им сервитут оплатят.

Наш эксперт уверяет, что в других регионах РФ люди не только не боятся выкупа под госнужды, но и считают сделки с государством выгодными.

«Наоборот, едва прознав, что где-то что-то будет строить, люди стремятся купить себе там участок, чтобы получить компенсацию от государства», — говорит он.

Тогда почему столько шума было вокруг сочинской земли, когда строили объекты Олимпиады?

«Недовольны выкупом в Сочи были только те, кто имел участки в Имеретинской долине, — рассказывает наш консультант. – Там болотистая местность, осушить которую своими силами было невозможно. Поэтому люди свои дачи побросали – у них там были максимум курятники. И получили возмещение только за землю. Те же, у кого были объекты недвижимости, получили очень щедрое возмещение. Единственные, с кем не удалось договориться, это староверы: им построили новое жилье и оставили кладбище предков прямо посреди Олимпийской деревни».

Однако опыт учителей из села Мазанка Симферопольского района, у которых изъяли землю под строительство трассы «Таврида» говорит об обратном. В случае, когда речь идет о деньгах, расслабляться не стоит.

Источник: primechaniya.ru