Выкуп земельного участка под объектом недвижимости
Выкуп земельного участка под объектом недвижимости, согласно статье 39.20 Земельного кодекса России, возможен после того как на нем будет возведен и оформлен в собственность объект недвижимости, для строительства которого и выделялся данный земельный участок. При этом цена выкупа такого участка не только не соответствует рыночным ценам (то есть не проводится аукцион), но и даже официальной кадастровой стоимости. Например для Новосибирской области цена установлена в размере 15 процентов от этой стоимости. Такая процедура порождает множество злоупотреблений, с которыми государство в последнее время начало активно бороться, заводя уголовные дела и давая реальные сроки махинаторам, правда не всем.
Зачастую такие участки предназначены для благих целей, которые как правило, не интересны настоящим бизнесменам, например строительство пансионата для престарелых. Тогда участок передается в аренду, часто за символическую плату.
Как выкупить Земельный участок!
По закону, как уже было отмечено выше, если будет возведен объект он будет оформлен в собственность, а за собственностью на объект можно и оформить собственность на землю.
Собственность на землю позволяет уже в значительно более широких пределах планировать строительство объектов на ней. Проблема для «предпринимателей» в том, что если реально построить объект, сдать и затем демонтировать, то итоговая цела за такой участок окажется даже выше рыночных цен.
Тогда используются различные незаконные схемы, основа которых состоит в том, чтобы тем или иным способом получить в собственность объект, который по площади и , следовательно, по стоимости возведения, будет в десятки, а то и сотни и тысячи раз дешевле того объекта, который «предприниматели» обязали построить, получая землю в аренду.
Десять лет назад можно было получить свидетельство о собственности на незавершенный объект недвижимости, когда просто приводнись на участок фундаментные блоки и называлось это фундаментом будущего здания.
Сейчас практикуется другой способ. Строительства объекта разбивается на очереди, каждая из которых отдельно вводится в эксплуатацию и на которую получается отдельно свидетельство на собственность. Законом это разрешено. Надо ли говорить что часто первой очередью оказывается деревянная будка охраны?
Росреестр при оформлении собственности не имеет полномочий по проверки представленных документов (акта вводу в эксплуатацию) на предмет их соответствия реальным объектам.
Муниципальные власти также не имеют полномочий по проверки документов из Росреестра, да и не должны они подвергать сомнению официальные государственные документы, при отсутствии сомнений в их подлинности.
Например сейчас правоохранительные органы проверяют информацию о строительстве «бумажного» пансионата, когда по документам здание было полностью построено, введено в эксплуатацию и затем снесено. По всей видимости при строительстве использовались новейшие стелс технологии, так как никто из живущих по соседству не видел этого здания.
Как получить землю от государства?
Как видно государство пытается навести здесь порядок, прежде всего потому, что в результате таких действий наносится серьезный урон бюджету. Некоторые эксперты оценивают потери бюджета только одной Новосибирской области в 2 000 000 000 рублей только за последние три года. Если экстраполировать эти цифры на всю страну, то получится 60 000 000 000 рублей ежегодно! Цифра очень существенная, когда власти испытывают серьезный недостаток для финансирования социальной сферы государства.
В рамках борьбы с этим видом мошенничества, только в новосибирской области получили реальные сроки лишения свободы несколько «бизнесменов». Вот только не понятно, они что подделали документы? Ведь акт ввода подписывал конкретный чиновник. А вот о чиновниках, хотя бы под следствием ничего не сообщается. Хотя некоторые из них лишились своих должностей.
ИсточникРАЗЪЯСНЕНИЯ ООО «КОНАКОВСКИЙ ЖИЛФОНД» ПО ВОПРОСУ ОПЛАТЫ ЗА ЭЛЕКТРОЭНЕРГИЮ В ЧАСТИ ОДН ПО СЧЕТАМ ОП «ТВЕРЬАТОМЭНЕРГОСБЫТ » ( дополнено 21.10.2014г, 22.10.2014г, 27.01.2015, 01.06.2015г, 02.07.2015, 14.07.2017, 16.07.2015,30.07.15, 10.08.15г, 05.10.15, 19.01.2016г, 17.02.16 (. ))
ВНИМАНИЕ: ПРОСИМ ПОТРЕБИТЕЛЕЙ ПЕРЕДАВАТЬ ПОКАЗАНИЯ ПРИБОРОВ УЧЕТА ЧЕРЕЗ НАШ САЙТ не позднее 25-го числа текущего месяца (за июнь — до 25 июня и т.д.) — чтобы перейти к разделу передачи показаний ИПУ, нажмите на выделенный синим цветом фрагмент
Выкупить госземлю под недостроем можно не всегда (Постановление Президиума ВАС РФ от 10 апреля 2012 г. N 15874/11)
Выкупить госземлю под недостроем можно не всегда (Постановление Президиума ВАС РФ от 10 апреля 2012 г. N 15874/11)
Суд оставил без изменения постановление кассационной инстанции, которым отказано в признании недействительным отказа в предоставлении в собственность общества земельного участка, поскольку общество не доказало возможность эксплуатации объектов по назначению, а также наличие исключительных случаев, предусматривающих выкуп земельного участка под объектами незавершенного строительства
Поводом для обращения компании в суд послужил отказ в выкупе федеральной земли под приобретенной недостроенной недвижимостью.
Президиум ВАС РФ счел отказ правомерным и пояснил следующее.
Спорные объекты недвижимости были выкуплены у фирмы, которая, в свою очередь, приобрела их по результатам торгов. Землю под ними она получила в аренду.
В силу ЗК РФ исключительное право на выкуп земли, находящейся в государственной или муниципальной собственности, предоставлено собственникам зданий, строений, сооружений на ней.
Собственники недвижимости, не являющейся самовольной постройкой и расположенной на таком участке, обязаны либо взять его в аренду, либо приобрести в собственность, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Вместе с тем ссылка на то, что эти положения могут применяться как основание выкупа земли под объектами незавершенного строительства, несостоятельна.
Подобный выкуп названной земли под объектами незавершенного строительства возможен только в случаях, прямо указанных в законе.
К таким случаям, в частности, относится приватизация объектов незавершенного строительства.
Между тем в данном деле компания приобрела недостроенные объекты не в процессе приватизации, а по договору купли-продажи, заключенному с фирмой.
С учетом этого порядок выкупа земли, предусмотренный Законом о приватизации, к данным отношениям неприменим.
Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 10 апреля 2012 г. N 15874/11 Суд оставил без изменения постановление кассационной инстанции, которым отказано в признании недействительным отказа в предоставлении в собственность общества земельного участка, поскольку общество не доказало возможность эксплуатации объектов по назначению, а также наличие исключительных случаев, предусматривающих выкуп земельного участка под объектами незавершенного строительства
Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в составе:
председательствующего — Председателя Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации Иванова А.А.;
членов Президиума: Андреевой Т.К., Бациева В.В., Витрянского В.В., Дедова Д.И., Завьяловой Т.В., Козловой О.А., Моисеевой Е.М., Першутова А.Г., Сарбаша С.В., Слесарева В.Л., Юхнея М.Ф. —
рассмотрел заявление общества с ограниченной ответственностью «ХОРСТ» о пересмотре в порядке надзора постановления Федерального арбитражного суда Московского округа от 21.09.2011 по делу Арбитражного суда города Москвы № А40-31112/10-94-132.
В заседании приняли участие представители:
от заявителя — общества с ограниченной ответственностью «ХОРСТ» — Василенко Н.В., Вепринцева Е.В.;
от Федерального агентства по управлению государственным имуществом — Кулешова А.Г.;
от Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Московской области — Полежаева О.И., Смирнова А.И.;
от общества с ограниченной ответственностью «Внешпроект» (третьего лица) — Федоров Е.С.
Заслушав и обсудив доклад судьи Моисеевой Е.М., а также объяснения присутствующих в заседании представителей участвующих в деле лиц, Президиум установил следующее.
Общество с ограниченной ответственностью «ХОРСТ» (далее — общество «ХОРСТ», общество) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с заявлением о признании недействительным отказа, содержащегося в письме Федерального агентства по управлению государственным имуществом от 26.01.2010 № ПП-10/1416, в предоставлении в собственность общества земельного участка площадью 48 530 кв. метра с кадастровым номером 50:12:0101001:76, расположенного по адресу: Московская обл., Мытищинский р-н, городское поселение Мытищи, г. Мытищи, пер. 2-й Рупасовский; о признании за обществом исключительного права на выкуп данного земельного участка; об обязании Росимущества произвести расчет цены выкупа земельного участка, исходя из двух с половиной процентов его кадастровой стоимости; об обязании Росимущества, Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Московской области (далее — управление) в двухнедельный срок со дня вступления судебного акта в законную силу принять решение о предоставлении обществу в собственность указанного земельного участка; об обязании Росимущества и управления в двухнедельный срок со дня принятия решения о предоставлении заявителю в собственность земельного участка направить в адрес общества договор купли-продажи земельного участка.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью «Внешпроект» (далее — общество «Внешпроект»).
Решением Арбитражного суда города Москвы от 24.05.2010 заявленные требования удовлетворены.
Федеральный арбитражный суд Московского округа постановлением от 05.10.2010 решение суда первой инстанции отменил, дело передал на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 07.02.2011 заявленные требования удовлетворены.
Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 14.06.2011 решение от 07.02.2011 оставлено без изменения.
Федеральный арбитражный суд Московского округа постановлением от 21.09.2011 решение от 07.02.2011 и постановление от 14.06.2011 отменил, в удовлетворении требований общества отказал.
В заявлении, поданном в Высший Арбитражный Суд Российской Федерации, о пересмотре постановления Федерального арбитражного суда Московского округа от 21.09.2011 в порядке надзора общество «ХОРСТ» просит его отменить, ссылаясь на нарушение единообразия в толковании и применении арбитражными судами статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации (далее — Земельный кодекс), пункта 3 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» (далее — Закон о приватизации), решение суда первой инстанции от 07.02.2011 и постановление суда апелляционной инстанции от 14.06.2011 оставить в силе.
В отзывах на заявление Росимущество и управление просят оставить оспариваемый судебный акт без изменения.
В отзыве на заявление общество «Внешпроект» просит постановление суда кассационной инстанции от 21.09.2011 отменить, решение суда первой инстанции от 07.02.2011 и постановление суда апелляционной инстанции от 14.06.2011 оставить без изменения.
Проверив обоснованность доводов, изложенных в заявлении, отзывах на него и выступлениях присутствующих в заседании представителей участвующих в деле лиц, Президиум считает, что заявление общества «ХОРСТ» не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как усматривается из материалов дела, общество «Внешпроект» по результатам аукциона по продаже высвобождаемого недвижимого военного имущества на основании договора купли-продажи от 24.05.2004 № 24-3/776 (далее — договор от 24.05.2004), заключенного со специализированным государственным учреждением при Правительстве Российской Федерации «Российский фонд федерального имущества», приобрело из государственной собственности здания, строительство которых не завершено.
Названный договор заключен на основании Закона о приватизации, Указа Президента Российской Федерации от 23.07.1997 № 775 «Об изменении порядка реализации высвобождаемого недвижимого военного имущества, акционирования и приватизации предприятий военной торговли», постановления Правительства Российской Федерации от 24.06.1998 № 623 «О порядке высвобождения недвижимого военного имущества внутренних войск Министерства внутренних дел Российской Федерации, воинских формирований и органов», распоряжений Министерства имущественных отношений Российской Федерации от 27.12.2000 № 1444-р, от 03.07.2003 № 2927-р, Плана продажи не завершенных строительством зданий и сооружений (шифр 12/4), протокола от 21.05.2004 № 2/4 заседания Комиссии по проведению торгов по продаже объектов высвобождаемого недвижимого имущества.
В соответствии с пунктом 1.3 договора от 24.05.2004 земельный участок размером 5,09 гектара передается победителю торгов в аренду в соответствии с законодательством Российской Федерации.
С 2005 по 2008 год общество «Внешпроект» осуществляло формирование земельного участка и постановку его на кадастровый учет, но права на земельный участок под приобретенным имуществом оформлены не были. Комплекс объектов незавершенного строительства 21.03.2008 был продан обществу «ХОРСТ». Права собственности общества «ХОРСТ» на 13 объектов незавершенного строительства были зарегистрированы в установленном порядке, о чем выданы свидетельства от 18.04.2008.
Земельный участок площадью 48 530 кв. метра с кадастровым номером 50:12:0101001:76, на котором находятся названные объекты, принадлежит на праве собственности Российской Федерации, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 26.02.2009 серия 50-НВ № 232300, выданным Управлением Федеральной регистрационной службы по Московской области.
Общество «ХОРСТ» 09.04.2009 обратилось в управление с заявкой на выкуп принадлежащего на праве собственности Российской Федерации земельного участка (разрешенное использование: для производственной деятельности) под купленными объектами незавершенного строительства, ссылаясь на положения пункта 1 статьи 36 Земельного кодекса, статью 552 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — Гражданский кодекс), а также статью 28 Закона о приватизации.
Письмом от 11.03.2010 № ЕМ/04-2194, подготовленным на основании письма Росимущества от 26.01.2010 № ПП-10/1416, управление отказало обществу в предоставлении в собственность спорного земельного участка в связи с отсутствием в документах кадастрового паспорта земельного участка, а также с невозможностью выкупа обществом земельного участка под объектами незавершенного строительства, поскольку данные объекты не могут быть использованы в соответствии с их назначением до завершения строительства и ввода их в эксплуатацию, что исключает применение положений статьи 36 Земельного кодекса.
Не согласившись с этим отказом, общество «ХОРСТ» обратилось в арбитражный суд с настоящими требованиями.
Суд первой инстанции установил, что кадастровый паспорт на земельный участок, на отсутствие которого ссылалось Росимущество, был представлен управлению для рассмотрения к пакету документов, что подтверждается сопроводительным письмом от 02.11.2009 с отметкой о принятии.
Суд счел, что данный отказ принят вопреки требованиям статьи 36 Земельного кодекса и пункта 3 статьи 28 Закона о приватизации, в связи с чем, руководствуясь частью 1 статьи 198 и частью 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, вынес решение о признании его незаконным.
Руководствуясь абзацами вторым и восьмым пункта 1 статьи 2 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», в соответствии с которыми продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, коммерческим организациям, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, сооружений, строений, если эти здания, сооружения, строения были отчуждены из государственной или муниципальной собственности, осуществляется в пределах двух с половиной процентов кадастровой стоимости земельного участка, признав за обществом «ХОРСТ» исключительное право на выкуп земельного участка, суд обязал Росимущество произвести расчет выкупа земельного участка, исходя из двух с половиной процентов его кадастровой стоимости.
Суд кассационной инстанции не согласился с выводом суда первой инстанции, поддержанным судом апелляционной инстанции, о наличии у заявителя исключительного права на выкуп спорного земельного участка под объектами незавершенного строительства, со ссылкой на несоблюдение баланса публичных и частных интересов при возведении объектов капитального строительства.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд кассационной инстанции указал, что при предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства применение положений статьи 36 Земельного кодекса к объектам незавершенного строительства исключается, поскольку, в отличие от зданий, строений и сооружений, они не могут быть использованы в соответствии с их целевым назначением до завершения строительства и ввода их в эксплуатацию.
Довод заявителя о том, что до приобретения им в собственность объектов незавершенного строительства это имущество было приватизировано, а следовательно, у общества возникло право на выкуп земельного участка в силу пункта 3 статьи 28 Закона о приватизации, был признан судом кассационной инстанции необоснованным, поскольку общество «ХОРСТ» не доказало возможность эксплуатации объектов по назначению, что строительство объектов, расположенных на спорном земельном участке, завершено, а также наличие иных исключительных случаев, предусматривающих выкуп земельного участка под объектами незавершенного строительства.
Ссылка судов первой и апелляционной инстанций на пункт 3 статьи 28 Закона о приватизации как на основание выкупа земельного участка под объектами незавершенного строительства неправомерна.
В соответствии с пунктом 3 статьи 28 Закона о приватизации собственники объектов недвижимости, не являющихся самовольными постройками и расположенных на земельных участках, относящихся к государственной или муниципальной собственности, обязаны либо взять в аренду, либо приобрести у государства или муниципального образования указанные земельные участки, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Общество «ХОРСТ», приобретая у общества «Внешпроект» в собственность названные объекты, в силу пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса и пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса одновременно приобрело право требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение. Права на земельный участок обществом «Внешпроект» не были оформлены, тогда как согласно пункту 1.3 договора от 24.05.2004 земельный участок передавался победителю торгов в аренду.
В соответствии с правовой позицией, изложенной в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 № 8985/08, от 01.03.2011 № 14880/10, применение порядка выкупа земельных участков под объектами незавершенного строительства возможно в случаях, прямо указанных в законе. К таким случаям, в частности, относится приватизация объектов незавершенного строительства на основании положений пункта 3 статьи 28 Закона о приватизации.
Поскольку общество «ХОРСТ» приобрело упомянутые объекты незавершенного строительства не в процессе приватизации, а в результате совершения сделки купли-продажи, то порядок выкупа земельных участков, предусмотренный пунктом 3 статьи 28 Закона о приватизации, к данным отношениям неприменим.
При названных обстоятельствах обжалуемый судебный акт не нарушает единообразия в толковании и применении арбитражными судами норм права и отмене не подлежит.
Вступившие в законную силу судебные акты арбитражных судов по делам со схожими фактическими обстоятельствами, принятые на основании нормы права в истолковании, расходящемся с содержащимся в настоящем постановлении толкованием, могут быть пересмотрены на основании пункта 5 части 3 статьи 311 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, если для этого нет других препятствий.
Учитывая изложенное и руководствуясь статьей 303, пунктом 1 части 1 статьи 305, статьей 306 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации постановил:
постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 21.09.2011 по делу № А40-31112/10-94-132 Арбитражного суда города Москвы оставить без изменения.
Заявление общества с ограниченной ответственностью «ХОРСТ» оставить без удовлетворения.
| Председательствующий | А.А. Иванов |
Как выкупить землю под недвижимостью всего за 5% от кадастровой стоимости
Земельный кодекс РФ предоставляет исключительное право приобретения в собственность земельных участков собственникам недвижимости, расположенной на данном земельном участке. Это значит, что если вы являетесь собственником жилого дома, никто кроме вас приобрести право собственности на земельный участок, на котором расположен этот дом, не может.
В случаи если права на объекты недвижимости расположенные на земельном участке были зарегистрированы до 18 апреля 2014 года, речь о бесплатной приватизации земельного участка также уже не пойдет – землю придется выкупать.
Собственники частных или садовых домов имеют право выкупить землю под недвижимостью всего за 5% от кадастровой стоимости. (Постановление Правительства Севастополя от 08.07.2019 г, №465-ПП). Раньше это можно было сделать только по достаточно высокой рыночной цене, которую определяли по результатам независимой оценки.
Порядок выкупа земельного участка под жилым домом
В настоящее время предоставлением земельных участков, находящихся в государственной собственности города, занимается департамент по имущественным и земельным отношениям Севастополя.
В департамент по имущественным и земельным отношениям в случаи, если земельный участок ранее не был сформирован, необходимо подать заявление о предварительном согласовании предоставления земельного участка под жилым домом, с приложением четырех схем расположения земельного участка на кадастровом плане территории, документов, подтверждающих право собственности на здание или строение, расположенное на этом земельном участке.
После рассмотрения департаментом заявления и получения распоряжения о предварительном согласовании предоставления земельного участка, в Управление государственной регистрации права и кадастра необходимо подать заявление о постановке на кадастровый учет земельного участка, основанием послужит распоряжение департамента по имущественным и земельным отношениям, межевой план, подготовленный кадастровым инженером.
По итогу рассмотрения заявления Управлением, заявитель получает кадастровую выписку на земельный участок, в которой будет указана кадастровая стоимость земельного участка.
Далее подается заявление о предоставлении земельного участка, находящегося в государственной собственности города федерального значения Севастополь, в собственность без проведения торгов за плату, в департамент по имущественным и земельным отношениям. К заявлению прикладывается кадастровая выписка на земельный участок, документы, подтверждающие право собственности на здание или строение.
При наличии всех необходимых документов принимается решение о предоставлении земельного участка, заключается соответствующий договор купли-продажи.
После подписания и оплаты стоимости участка, подается заявление на регистрацию перехода права собственности на земельный участок в Управлении государственной регистрации права и кадастра Севастополя.
Данный договор и будет являться основанием для государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок.
Ограничения на выкуп:
1. Не подлежат выкупу земельные участки общего пользования, занятые проездами, автомобильными дорогами, а также которые в данный момент ещё к ним не относятся, но планируются генпланом отнести к участкам такого назначения. И даже если сейчас правила землепользования и застройки разрешают использовать участок под ваше здание, также не имеет значения, так как они должны соответствовать генплану.
2. Если нет согласия подать совместное заявление у всех сособственников здания, то обязанности продать участок не возникает.
3. Выкупить под объект незавершенного строительства не получится.
4. Собственник разрушенного объекта недвижимости вправе требовать предоставления участка, занятого этим объектом, только после восстановления объекта.
Источник