Как взимается налог с продажи квартиры в новостройке

Например, вы продаете квартиру. Или дом. Или гараж. Или только одну комнату. Какой налог придется заплатить с продажи? В разных случаях и налог будет разным, или его не будет вообще — давайте разбираться.Если вы решили продать свою квартиру, которой владеете больше минимального предельного срока — то налог платить не нужно. Минимальный предельный срок владения объектом

Что изменилось в налогах на доходы от продажи новостроек. Рассказывает юрист

В середине ноября Госдумой принят закон, вносящий изменения в Налоговый кодекс РФ (НК РФ). В частности, внесены поправки, которые напрямую касаются граждан – участников долевого строительства. Теперь продавцы жилья, приобретенного на первичном рынке, смогут сэкономить на налогах.

Если вы купили квартиру в строящемся доме, а потом решили по каким-то причинам от нее избавиться, то будете обязаны уплатить налог в размере 13% от полученного вами дохода. Однако если этот объект недвижимости находился в собственности в течение минимального предельного срока владения, то доходы от его продажи освобождаются от налогообложения. На сегодняшний день действуют такие нормы: если жилье единственное – этот период составляет три года (пп. 4 п. 3 ст. 217.1 НК РФ), для двух и более объектов в собственности – пять лет (п. 4 ст. 217 НК РФ).

Как исчислять срок владения по новым правилам, чтобы не платить налог?

Хорошая новость в том, что новым законом* внесены изменения в исчисление минимального периода владения в случае продажи жилого помещения или доли (долей) в нем, приобретаемых по договору участия в долевом строительстве (по договору инвестирования долевого строительства или по другому договору, связанному с долевым строительством или участием в жилищно-строительном кооперативе).

Согласно п. 15 ст. 2 закона, исчисление срока владения начинается с даты выплаты полной стоимости жилого помещения или долей в нем в соответствии с договором долевого участия (ДДУ) или его аналогов.

Если человек решит продать свою квартиру или доли в ней, приобретенные по договору уступки прав требований (ДУПТ), который был образован из ДДУ, минимальный предельный срок владения исчисляется с даты полной оплаты прав требования согласно ДУПТ.

* Закон № 374-ФЗ «О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации». Данный закон вносит дополнение в п. 2 ст. 217.1 НК РФ.

Почему это важно?

До вступления закона в силу срок владения жилым помещением или долями в нем считался только с момента государственной регистрации права собственности. Вышеприведенные изменения в закон исчисляют срок владения со дня полной оплаты ДДУ или его аналогов, в том числе ДУПТ.

Предположим, вы заключили ДДУ на старте продаж, средний срок введения дома в эксплуатацию– три года. Раньше без уплаты налога вы смогли бы продать единственную квартиру только после истечения трех лет с момента регистрации права собственности, то есть с момента заключения ДДУ прошло бы ориентировочно шесть лет.

По новым правилам, вы сможете продать квартиру, приобретенную по ДДУ и оплаченную полностью на старте продаж, без налога уже к моменту регистрации права собственности на жилье, то есть тот средний срок, за который возводится дом (три года), уже будет учитываться как срок владения.

Это всё хорошо. Какие нюансы?

Законодатель исчисляет сроки владения жилым помещением или долями в нем с момента полной оплаты ДДУ, а в случае ДУПТ – с даты полной оплаты прав требований, а не с момента заключения ДДУ или ДУПТ. Это значит: заплатив за недвижимость живыми деньгами или использовав ипотеку, вы становитесь владельцем сразу же. Однако у девелоперов встречается рассрочка – и для человека, вносящего сумму по ДДУ не всю разом, а частями в течение длительного периода, срок владения отсчитывается со дня полного гашения рассрочки.

Данный закон рассчитан на первичный рынок – жилье на вторичном рынке закон не затрагивает. Подробно нюансы налогообложения я уже рассматривал в статье «Узнайте, надо ли вам платить налог при продаже квартиры!»

Когда закон вступает в силу?

Согласно п. 1 ст. 9, закон вступает с силу со дня официального опубликования (опубликован 23.11.2020).

На сделки какой давности распространяется закон?

Согласно п. 8 ст. 9, закон распространяется на доходы физических лиц, полученные начиная с налогового периода 2019 года.

Квартира, деньги и иск в суд. Как (не) попасть в руки недобросовестных риэлторов: разбор судебного дела

Муж выгоняет из дома. Стоит ли пытаться отсудить часть его недвижимости?

Юрист рассказал, как составить завещание, чтобы гарантировать близкому человеку право проживания в квартире

Отвечаем на вопросы о продаже долевой собственности

Как гражданской жене получить долю в квартире? Отвечаем

Текст: Партнерский материал Фото: ru.freepik.com

Нажимая «подписаться» вы подтверждаете, что согласны с Договором Оферты и Политикой конфиденциальности.

Подтвердите подписку!
Мы отправили вам письмо со ссылкой подтверждения.
Если в течение 15 минут вы не получили письмо:
– Посмотрите, пожалуйста, в папке «Спам».
– Проверьте, правильно ли вы написали свой адрес

МАТЕРИАЛЫ ПО ТЕМЕ: «Консультация эксперта»

Квартира, деньги и иск в суд. Как (не) попасть в руки недобросовестных риэлторов: разбор судебного дела

Юрист рассказал, как составить завещание, чтобы гарантировать близкому человеку право проживания в квартире

Теперь продавцы жилья , приобретенного на первичном рынке, смогут сэкономить на налогах . Если вы купили квартиру в строящемся доме, а потом решили по каким-то причинам от нее избавиться, то будете обязаны уплатить налог в размере 13% от полученного вами дохода. Однако если этот объект недвижимости находился в собственности в течение минимального предельного срока владения, то доходы от его продажи освобождаются от налогообложения. На сегодняшний день действуют такие нормы: если жилье единственное – этот период составляет три года (пп. 4 п. 3 ст. 217.1 НК РФ), для двух и более объектов в собственности – пять лет (п. 4 ст. 217 НК РФ). Как исчислять срок владения по новым правилам, чтобы не платить налог ?

Объясняем, какой налог вы заплатите при продаже недвижимости при разных условиях

Например, вы продаете квартиру. Или дом. Или гараж. Или только одну комнату. Какой налог придется заплатить с продажи? В разных случаях и налог будет разным, или его не будет вообще — давайте разбираться.

Если вы решили продать свою квартиру, которой владеете больше минимального предельного срока — то налог платить не нужно. Минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества, приобретенного с 01 января 2016 года, составляет 5 лет. Это регламентировано Налоговым кодексом РФ (ч. 4 ст. 217.1.)

На недвижимость, купленную до 01 января 2016 года, минимальный период владения имуществом составляет 3 года (3 ст. 217.1 НК РФ).

Однако и тут есть исключения.

Минимальный 3-х летний срок владения недвижимостью устанавливается только для имущества, которое соответствует хотя бы одному из этих условий.

1) Право собственности получено гражданином в порядке наследования или по договору дарения от члена семьи или близкого родственника. Согласно ст. 14 СК РФ, близкими родственниками являются: родители, дети, дедушки, бабушки, внуки, полнородные и неполнородные братья и сестры).

2) Право собственности получено налогоплательщиком в результате приватизации.

3) Право получено гражданином — плательщиком ренты после передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением.

Например: мама подарила вам квартиру, а вы решили ее продать. Но она находится у вас в собственности менее 3-х лет — поэтому продажа будет облагаться налогом. А вот если вы владеете квартирой больше 3-х лет, то сделка от налога освобождается.

С какой суммы все-таки уплачивается налог?

При продаже недвижимости (жилых домов, квартир, комнат, дач, садовых домиков, земельных участков или долей в одном из таких объектов), которая находится у вас в собственности меньше минимальных сроков владения — налогом не облагается сумма в 1 000 000. Остаток суммы от стоимости квартиры будет уже облагаться налогом в 13% (ч. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ).

Например: вы продаете квартиру за 2 200 000 рублей. Вы купили ее в 2017 году, и она находится у вас в собственности всего 2 года. То есть, меньше минимального предельного срока владения. В этом случае не облагаться налогом будет только 1 000 000 рублей от общей стоимости квартиры. А все, что свыше — а именно 1 200 000 рублей — будет облагаться налогом по ставке 13%. Сумма налога на эту сумму составит 156 000 руб.

От продажи другой недвижимости, которой вы владеете меньше минимального предельного срока владения, налогом не облагается сумма в 250 000 рублей.

Например: вы продаете гараж, и он не относится к тому списку недвижимости, который мы указали выше. Поэтому вся остаточная стоимость гаража, которая превышает порог в 250 000 рублей, будет облагаться налогом в 13%.

Важно! Если за один налоговый период (1 календарный год) вы продаете несколько объектов недвижимости, которые находятся у вас в собственности меньше максимального предельного срока, то освобожденные от налога части стоимости не суммируются.

Пример: вы продали квартиру и гараж за один календарный год. Необлагаемая налогом сумма будет составлять всего 1000 000 рублей, а не 1250 000 рублей. Если Вы продали 2 гаража — то 250 000 рублей, а не 500 000.

Зато можно уменьшить сумму своих доходов, облагаемых налогом. Для этого нужно документально подтвердить расходы, которые связаны с приобретением имущества (ч2 п. 2 ст. 220 НК РФ ).

Например: вы приобрели квартиру за 2 200 000 рублей и продаете ее по этой же стоимости. Если есть нужные документы об оплате — сделка не будет облагаться налогом.

Если вы продаете квартиру, которая находится в строящемся жилом доме и которую вы приобрели по договору долевого участия, то вы также имеете право уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов (с помощью документально подтвержденных расходов на квартиру).

Однако с 01 января 2016 года при продаже недвижимости, которую вы приобрели уже после этой даты, нужно обращать внимание еще и на кадастровую стоимость объекта. И вот, почему.

Вы продаете квартиру. При этом вы получили с продажи доход, и его сумма меньше кадастровой стоимости квартиры, умноженной на 0,7. В этом случае налогооблагаемая база при продаже квартиры будет рассчитываться из кадастровой стоимости, умноженной на 0,7. Это правило действует, если стоимость вашей квартиры меньше кадастровой стоимости на начало того года, в течение которого вы продали квартиру (ч. 5 ст. 217.1 НК РФ).

В случае, если кадастровая стоимость не определена в начале того года, когда вы продали квартиру — это правило не применяется.

Например: вы продали квартиру за 2 500 000 рублей, а кадастровая стоимость объекта на 1 января года совершения сделки составляла 4 000 000 руб. Вот, как рассчитывается налог:

4000000*0,7=2 800 000
2 800 000 руб. – налоговая база 13%
(2800 000-1000 000)*13%=234 000 руб.
В данном случае 1 000 000 – это необлагаемая сумма налога (в соответствии с ч. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ)
Итоговая сумма налога: 234000 руб.

Еще пример: вы купили квартиру за 2 000 000 рублей и продали за столько же. Кадастровая стоимость — 5 000 000.руб. Несмотря на то, что вы продал иквартиру за столько же, за сколько и купили, для налогообложения доходом от продажи будет считаться 0,7 от кадастровой стоимости.

5000000*0,7=3 500 000
3500000 — 2000000 (затраты на покупку) = 1 500 000
1500000 х 13% = 195 000
Итоговая сумма налога: 195000 руб.

А вот если цена объекта больше кадастровой стоимости, умноженной на 0,7, то налогооблагаемый доход исчисляется только из суммы, указанной в договоре. В этом случае кадастровая стоимость ни на что не влияет.

Например: вы купили квартиру за 3 000 000 руб., кадастровая стоимость – 3000 000 руб. Вы продаете квартиру за 4 000 000 руб. Налогооблагаемый доход будет рассчитываться исходя из цены, указанной в договоре:

4000000 – 3000000 (цена покупки) = 1000 000*13% = 130 000 руб.

Кадастровую стоимость на ваш объект недвижимости можно узнать в режиме онлайн https://rosreestr.ru/wps/portal/online_request.

В этой статье мы разобрали только ту недвижимость, которая находится в собственности менее предельного максимального срока владения имуществом.

Я продаю 3 Х комнатную квартиру и покупаю в новостройке по ипотеке 1 комнатную. Нужно ли мне платить налог с продаже квартиры , если эта единственная моя собственность? Читать 1 ответ юристов. Ольга. 21.12.2020, 03:48. … Скажите пожалуйста, сколько мне придется заплатить налог с продажи моей квартиры если я в один год продам квартиру за 4500000 рублей и куплю в этом же году за 3000000 рублей и как будет рассчитываться этот налог ? Квартира в собственности с сентября 2018 года, имущественным вычетом не пользовалась, временно не работаю, удержания налога нет. Квартира была приобретена в результате переуступки ( новостройка ), а предыдущая куплена за 2700 000 рублей.

Налог с продажи недвижимости: как и сколько платить в 2021 году

По российским законам граждане обязаны платить налог 13% с любой сделки, которая принесла доход. Продажа недвижимости — не исключение. Но почему тогда одни отдают налог, а других освобождают от уплаты взноса? Ответим на вопрос и разберемся с нюансами в статье.

Правила уплаты налога с продажи недвижимости

В 2021 году у ФНС появились новые правила. При расчете величины налога с продажи недвижимости учитывают кадастровую стоимость объекта. Узнать данный показатель можно на официальном сайте Росреестра. Зайдите на портал, проверьте цену своей квартиры или дома, умножьте величину на коэффициент 0,7. Теперь сравните получившуюся цифру с той, которая указана в договоре купли-продажи. НДФЛ возьмут с большей суммы.

Продали квартиру в 2021 году? Отправьте в ИФНС декларацию 3-НДФЛ до 30 апреля и оплатите взнос до 15 июля 2022 года.

Кого освобождают от подачи декларации и уплаты налога

Не платите налог с продажи квартиры , если владеете объектом дольше трех или пяти лет. Срок в три года действует в следующих случаях:

• это ваше единственное жилье и в собственности больше нет недвижимости;
• квартиру приватизировали больше трех лет назад;
• квадратные метры получены по наследству или в дар от близкого родственника;
• квартира досталась в обмен на соглашение пожизненного содержания с иждивением.
• жилье куплено по договору долевого участия, и с момента подписания документа прошло три года (раньше этот период отсчитывали с даты регистрации права собственности в Росреестре).

В остальных ситуациях минимальный срок владения — 5 лет.

Есть еще два условия, при которых владельцев освобождают от уплаты НДФЛ. Первое — цена объекта недвижимости менее 1 млн рублей. Второе — квартира продана дешевле, чем была куплена в свое время. Чтобы не отдавать деньги в казну, некоторые проводят сделку с нарушениями: специально занижают стоимость квартиры в договоре купли-продажи. Не соглашайтесь на подобные уловки! Подозрительная сделка способна привлечь внимание налоговой. Кроме того, если в процессе эксплуатации жилья у вас возникнут претензии ко второй стороне, вы не сможете доказать в суде, сколько заплатили на самом деле.

Можно ли уменьшить сумму налога

Продаете квартиру, хотя минимальный срок владения еще не истек? Для вас предусмотрены льготы. НДФЛ возьмут не со всей суммы, а лишь с разницы между ценами (учитывают, за сколько вы покупали жилье и почем сейчас продали). Когда доход не превышает 1 млн рублей, 13% тоже платить не нужно. Речь идет о налоговом вычете от государства. Сколько бы выручки ни было получено от сделки, сумму уменьшают на 1 млн рублей и с получившегося результата взимают 13%.

ПРИМЕР:

Алексей в 2019 году приобрел «двушку» за 4 млн рублей. В 2020 году мужчина решил переехать в другой город и выставил жилье на продажу за 5,5 млн рублей. Сделка состоялась. В 2021 году Алексей подал декларацию в ИФНС, указал сумму, приложил два договора купли-продажи (свой предыдущий и нынешний). НДФЛ пришлось заплатить лишь с 500 тыс. рублей, так как 1 миллион от прибыли попал под действие налогового вычета. Сумма взноса в итоге составила 65 тыс. рублей.

Льготы разрешено использовать только раз в год. Продали несколько объектов недвижимости? Скидку на НДФЛ сделают лишь по одному из них. Не подали декларацию в срок? Вас оштрафуют. За каждый месяц просрочки будут начислять по 5% от суммы подлежащего уплате взноса.

Когда можно не платить НДФЛ при продаже квартиры в новостройке . Согласно Налоговому кодексу РФ, при продаже квартиры бывший собственник обязан уплатить налог на доходы физических лиц (НДФЛ), который берется по ставке 13%. Однако это правило распространяется не на всех. Об этом говорится в статье 217.1. Если недвижимость находится в собственности более 5 лет, то налог не взимается . Если же продается единственное имеющееся в собственности жилье , срок владения, после которого налог платить не требуется, снижется до 3 лет. Главная проблема – момент, с которого начинается отсчет этих сроков, привязан к дате получения права собственности.

Налог с продажи новостройки

Переуступку прав нельзя сравнивать с покупкой или продажей недвижимости, так как для такого способа потребуется иметь готовую квартиру вместе со свидетельством о собственности на неё. Такого у продавца явно не имеется, но, однако, он делает предложение покупателю на право требования жилой площади в уже указанные сроки у строительной компании. Покупатель охотно примет такое предложение, потому как оно является очень выгодным при покупке квартиры, так как позволит сэкономить немало денежных средств.

В чём заключается особенность сделки по переуступке прав требования?

Сама особенность сделки будет проявлять себя в порядке оформления договора, который будет зависеть от того, в каких рамках были выплачены денежные средства продавцом за недвижимость, частично или полностью. Если он оплатил сумму в полном её объеме, которая указана в ДДУ, то в таком случае не будет требоваться согласия строительной компании в письменном виде на передачу прав и обязанностей другому лицу. Если рассматривать то, что касается извещения застройщика о заключении договора по поводу переуступки, то тогда следует знать, что в соответствии с Федеральным Законом по №214, вступившего в силу от 2004 года, это делать не требуется. Но тем не менее большая часть строительных компаний подразумевают данный пункт в соглашении. Именно поэтому рекомендуется перед самим началом процедуры в обязательном порядке подать уведомление в письменной форме, при всём этом также рекомендуется сохранить доказательства отправления уведомления.

Если ситуация обернётся так, что покупатель не смог внести по какой-то причине сумму за объект, тогда в договоре переуступка у второго покупателя станет обязательство перед закройщиком о том, что тот должен выплачивать средства, которые будут установлены в определённые условные сроки. Важным моментом является то, что в данной возникшей ситуации возникает необходимость о получении соглашения на проведение процедуры от застройщика.

Как оформить договор переуступке прав требования?

В самую первую очередь, что следует делать для того, чтобы организовать сделку по заключению договора переуступки , вам будет нужно найти покупателя. Для его поиска можно приложить свои силы, либо воспользоваться специальными услугами посредника, для примера можно использовать риелтерское агентство «Капитал недвижимость», которое успешно занимается продажей новостроек много лет. После чего, в обязательном порядке появится необходимость в том, чтобы получить разрешение в письменном виде от строительной компании, либо просто её уведомить. После того, как вы получите разрешение, следующим шагом будет обращение в банковскую организацию, это касается только того случая, если в ней была оформлена ипотека для того, чтобы вносить средства за квартиру.

Особенности заключения договора переуступки прав

Теперь речь пойдет о заключении самого договора. Согласно правилам, большая часть его положений будет выполнена в соответствии с пунктами, которые указаны в ДДУ. В дополнение ко всему, в нём перечислены все права и обязанности, которые должны быть выполнены тремя сторонами (покупателем, продавцом и застройщиком). Для того, чтобы правильно и грамотно составить документ, есть рекомендация о том, чтобы воспользоваться помощью со стороны профессионального юриста . Это является очень важным решением для того, чтобы избежать правовых ошибок, которые впоследствии могут и, вероятнее всего, станут причиной для того, чтобы признать соглашение недействительным документом.

Какие документы понадобятся для заключения договора переуступки прав?

Для того, чтобы зарегистрировать договор переуступки и признать его действительным, будет требоваться в обязательном порядке приложить несколько видов документов:

1. Первоначальный договор ДДУ.

2. Соглашение и все дополнения к договору ДДУ.

3. Квитанции, которые будут подтверждением внесённой оплаты.

4. Договор переуступки.

продажи новостройки менее 5 лет в собственности . А покупатель будет выплачивать налог на собственность только после того, как получит квартиру и на этом все обязанности, стоящие перед налоговой службой, будут закончены.Платить налог при покупке квартиры в новостройке покупатель не должен.

Налог в 2017 при продаже новостройке

Продавцы обязаны оплатить налог в полной сумме при переуступке прав на собственность, который составляет 13% для самих граждан Российской Федерации, что касаемо иностранцев, то налог для них составляет 30%. Также стоит упомянут о том, что существует несколько способов, которые способствуют возможности снизить размер налога.

1. Получение налогового вычета в 2017 году.

2. При наличии самого договора ДДУ

У продавца есть возможность получить вычет, сумма его будет ограничена в определённых пределах, а именно в 1.000.000 рублей. Для того, чтобы его получить, нужно подать заявление, к которому следует прикрепить подтверждающие документы.

При переуступке прав до ДДУ продавец обязан будет выплатить налог, составляющий 13%. Если он собирается снизить его, тогда он может использовать имущественный вычет, либо снизить сумму дохода от продажи принадлежащего ему права. Снизить сумму налога можно путем снижения разницы в цене приобретения квартиры по ДДУ и цены продажи этой квартиры, т.к. налог оплачивается с разницы этих сумм. В то время, как покупатель не будет выплачивать налог, потому как он освобождённое лицо от действующего законодательства.

Заполните форму ниже, и мы свяжемся с вами
и ответим на любые ваши вопросы

Платить налог с продажи недвжимости требуется не всегда. В 2020 году в закон внесли правки, согласно которым теперь учитывается срок владения, единственное жилье или нет. Если купили квартиру до 2016 года, платить налог не нужно. Читайте подробно в статье обо всех условиях налога . … Не важно, как вы стали собственником — получили квартиру в наследство или купили. Не будете платить , если купили недвижимость после января 2016 года, и прошло уже более пяти лет с момента покупки. Если купили квартиру до января 2016 года и владеете ею более трех лет.