Как взять землю под строительство дома у администрации с последующим выкупом

Аренда земли под ИЖС может стать основанием для последующего оформления этого надела в собственность арендатора. Такая возможность предусмотрена нормами Земельного кодекса РФ (ЗК). Индивидуальное жилищное строительство считается самым распространенным поводом для получения земельное участка во временное владение и пользование. Чтобы возвести личное домовладение, физлицо может арендовать надел у муниципалитета или государства. Чтобы выкупить арендованный участок, гражданин должен обеспечить соблюдение конкретных условий и реализовать нужную процедуру.

Можно ли построить частный жилой дом на арендованном наделе земли

Земельный надел можно арендовать, что оговорено статьей 22 ЗК, а также статьей 607 Гражданского кодекса РФ (ГК). Землей вправе пользоваться не только российские граждане, но и граждане других государств, а также субъекты, вообще не имеющие какого-либо гражданства. Однако арендатор может только временно использовать полученный участок, не являясь его законным собственником, что оговорено статьей 606 ГК. При этом эксплуатация арендованной земли осуществляется в строгом соответствии с её целевым назначением и требованиями заключенного договора (пункт 1 статьи 615 ГК).

Выкуп муниципальной земли в собственность | Как правильно выкупить земельный участок

Стороны сделки определяют целевое назначение используемого надела, четко фиксируя этот параметр в арендном соглашении. Чтобы возвести частный дом на земле, предоставленной во временное пользование, нужно заблаговременно позаботиться о соответствии этого намерения целевому назначению участка. Если такого соответствия нет, условия арендной сделки надлежащим образом корректируются. Зачастую такие поправки оформляются дополнительным соглашением к базовому договору аренды.

Помимо этого, можно построить частное домовладение с последующим выкупом у администрации муниципалитета соответствующего земельного надела. Данную опцию рекомендуется заранее оговорить в заключаемом арендном соглашении.

Как установлено статьей 608 ГК, арендодателем выступает законный собственник земельного надела. Таким образом, чтобы на условиях аренды получить надел под ИЖС, нужно обеспечить соблюдение следующих требований:

1. Заручиться письменным разрешением арендодателя, то есть законного хозяина этой территории.
2. Сама земля при этом не должна относиться к территориям, запрещенным для аренды и ИЖС. Например, законодательством не разрешается строительство частного дома на землях, оборотоспособность которых имеет ограничения в соответствии со статьей 27 ЗК. В отношении аренды таких наделов также существуют ограничения и запреты. Речь идет о санитарных, промышленных или заповедных зонах, территориях лесного и водного фонда, а также других участках, не предназначенных для аренды и застройки.
3. Для надела, арендуемого с целью ИЖС, должно быть проведено межевание с разработкой межевого плана (статья 22 закона № 218-ФЗ от 13.07.2015). Его необходимо осуществить до оформления надлежащего арендного соглашения. Таким образом, стороны должны заранее позаботиться о наличии кадастрового плана данной территории. При этом границы арендованного участка должны быть четко определены.
4. На территории, арендованной физлицом с целью ИЖС, разрешается строить исключительно частное домовладение. При этом возведенный объект должен быть обособленным, то есть представлять собой отдельную конструкцию. В нём может проживать только одна семья, состоящая из лиц, связанных друг с другом узами родства или брака. Построенный дом должен быть пригодным для проживания людей.
5. Высота индивидуального жилого строения – максимум 3 этажа, но не более 20 метров (с учетом цокольных, мансардных этажей, находящихся выше уровня земли), что оговорено пунктом 39 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ (ГрК).

Можно ли выкупить арендованную землю

Ещё один нюанс – возможность выкупа земельного надела, пребывающего в аренде. Такая опция регламентирована и подразумевается статьей 624 Гражданского кодекса РФ (ГК):

1. Выкуп земли арендатором может предусматриваться арендным соглашением или конкретным законом.
2. Арендатор может стать собственником полученного надела как до завершения срока аренды, так и по факту истечения этого срока, если полностью внесет оговоренную выкупную цену.
3. Соответствующее условие должно быть прописано в арендном договоре. Если данное условие отсутствует, стороны вправе оформить его дополнительным соглашением. При этом ранее уплаченная арендная плата может быть зачтена в назначенную выкупную цену.
4. В некоторых случаях может устанавливаться законодательный запрет на выкуп земли арендатором.

Чтобы законно перевести в свою личную собственность надел, арендованный у муниципалитета или государства, землепользователь должен учитывать основания, определенные главой 5.1 ЗК (статьи 39.1 – 39.20).

Как арендовать земельный надел под возведение частного жилого дома

Чтобы взять земельный участок в аренду под ИЖС, нужно руководствоваться положениями статьи 22 ЗК. Договор аренды такого надела составляется и исполняется сторонами в соответствии с требованиями статей 606-625 ГК.

Помимо личного обращения физлица к собственнику надела, альтернативными вариантами получения муниципальной (государственной) земли в аренду с целью ИЖС являются

• участие и победа заявителя в аукционных торгах, проводимых соответствующей администрацией;
• судебный способ оформления арендного соглашения.

Личное обращение физлица к собственнику надела

Подпунктом 15 пункта 2 статьи 39.6 ЗК оговорено, что участок, пребывающий в собственности муниципалитета (государства), предоставляется гражданину в аренду под ИЖС без проведения торгов. При этом обязательно учитываются все нюансы, определенные статьями 39.17 и 39.18 ЗК.

Физлицом в этом случае реализуется такой порядок действий:

1. Выбор подходящего надела.
2. Составление межевого плана данной территории. Этим занимается кадастровый инженер на платной основе.
3. Для данного участка можно запросить ЕГРН-выписку. Этот документ содержит кадастровую цену надела, его кадастровый номер, вид использования, адрес, категорию, общую площадь.
4. Обращение к собственнику земли (муниципалитету, госоргану) с надлежащим заявлением. Оно содержит просьбу о предоставлении физлицу-заявителю конкретного участка в аренду с целью ИЖС, а также сведения о заявителе, наделе, адресате заявления (органе власти). Оформляется самостоятельно или по шаблону.
5. На протяжении 30 дней со дня получения соответствующего заявления орган власти либо отказывает заявителю (основания предусмотрены ст. 39.16 ЗК), либо оформляет соответствующие документы для получения этого надела в аренду под ИЖС.
6. Физлицо-заявитель подписывает арендное соглашение и представляет его органу власти. Это нужно сделать на протяжении 30 дней с момента получения бумаг. Таким образом, заявитель становится полноправным арендатором надела.

Земельный аукцион

Правила подготовки и организации такого аукциона оговорены статьей 39.11 ЗК. Чтобы получить нужную землю, физлицо подает её собственнику надлежащее заявление, уплачивает первичный взнос, собирает и представляет необходимые документы, а затем выигрывает данный аукцион.

Заявление участника торгов оформляется по установленному шаблону. В нем нужно указать:

• наименование организатора аукциона;
• сведения о заявителе;
• данные о наделе (кадастровый номер, площадь, адрес);
• цель участия (оформление аренды для ИЖС);
• намеченный срок эксплуатации участка;
• прочая информация (ходатайство о допуске к торгам, способ оповещения об итогах, согласие физлица на обработку личных сведений).
• подпись, дата.

Из бумаг нужно представить только паспорт физлица-участника, квитанцию об уплате первичного взноса. Победитель определяется в порядке аукциона. Выигрывает тот, кто предложит наибольшую цену (арендную плату). Итоги торгов оформляются протоколом. После этого гражданин-победитель заключает с муниципалитетом – законным собственником земли – надлежащее арендное соглашение, регистрируемое через Росреестр.

Судебный способ оформления аренды

Заявитель вправе действовать через суд в следующих типичных ситуациях:

• физлицо считает, что его ходатайство о предоставлении земли в аренду неправомерно отклонили (при личном обращении к собственнику).
• гражданин полагает, что местная администрация нарушила законодательные нормы при проведении земельных торгов (аукциона).

При данных обстоятельствах заявитель, желающий арендовать у муниципалитета (государства) конкретный надел с целью ИЖС, подает в суд исковое заявление. Ответчиком выступает соответствующая местная администрация – собственник данного надела.

Исковое заявление содержит такие данные:

1. Название, адрес органа судопроизводства.
2. Сведения об истце.
3. Сведения об ответчике.
4. Информация о наделе земли (назначение, площадь, местоположение).
5. Реализованный способ получения земли в аренду. Это может быть либо личное обращение физлица к собственнику (без торгов), либо участие заявителя в аукционе.
6. Нужно указать, как именно были нарушены права заявителя (истца), в чем это выражалось.
7. Меры досудебного решения проблемы, итоги их реализации.
8. Требование по иску – предоставить надел истцу на условиях аренды. Дополнительное требование – возмещение заявителю ущерба.
9. Список документальных приложений.
10. Подпись заявителя, дата составления.

К прилагаемой документации относятся паспорт заявителя, план данного надела, корреспонденция физлица с собственником земли, а также копия искового заявления, предназначенная ответчику. Истец платит госпошлину – 300 рублей (подпункт 3 пункта 1 статьи 333.19 Налогового кодекса). Такое дело рассматривается судом на протяжении 2 месяцев. По итогам разбирательства выносится мотивированный вердикт, который обязателен для исполнения.

Госрегистрация арендного соглашения

Госрегистрация заключенного арендного соглашения выполняется согласно закону № 218‑ФЗ от 13.07.2015 через подразделение Росреестра. Для этой цели заявитель – арендатор надела – передает регистратору такую документацию:

• личный паспорт физлица;
• регистрируемое арендное соглашение (оно передается в трех экземплярах, при этом один остается у регистратора, второй возвращается заявителю с нужной пометкой, а третий – для арендодателя);
• акт передачи-приема арендованного надела;
• вердикт властного органа о предоставлении заявителю надела в аренду;
• квитанция о госпошлине (350 рублей, как установлено подпунктом 24 пункта 1 статьи 333.33 НК РФ);
• кадастровая документация на землю;
• надлежащее заявление.

Выкуп арендованного надела

Чтобы выкупить арендованную территорию у муниципалитета (государства), физлицо-арендатор совершает следующие действия:

1. Возведение частного жилого дома с соблюдением необходимых требований законодательства.
2. Подача муниципальному органу (госоргану) – законному собственнику надела – соответствующего заявления, содержащего просьбу о выкупе. Нужно указать сведения о физлице-заявителе, выкупаемом участке, а также основание для его выкупа без торгов (ИЖС – согласно подпункту 10 пункта 2 статьи 39.3 ЗК). Приводится список документальных приложений (паспорт физлица, ЕГРН-выписка на землю, арендное соглашение, межевой план).
3. Если возражений нет, оформляется соглашение купли-продажи, содержащее все существенные параметры (стороны, объект, цена, прочие условия). Его не нужно удостоверять у нотариуса. На протяжении 30 дней арендатор должен его подписать.
4. Гражданин оплачивает приобретение, как это оговорено соглашением.
5. Стороны оформляют передачу-прием участка (составляется акт).

Выкупленный надел переоформляется на нового хозяина (собственника) через Росреестр. Реализуется стандартная процедура госрегистрации права. Новому хозяину земли предоставляется ЕГРН-выписка. Она подтверждает его собственность на выкупленный участок.

Источник: walaw.ru

Что нужно для аренды земельного участка с последующим выкупом у администрации?

Оформление аренды с последующим выкупом у администрации является выгодным способом приобретения земли в собственность.

В течение всего срока аренды происходит выплата стоимости участка, который к окончанию этого времени можно оформить в собственность.

Из нашей статьи вы узнаете, что нужно для аренды земельного участка с последующим выкупом у администрации.

Какие законы регулируют процедуру найма наделов?

Аренда земель регулируется Земельным и Гражданским кодексами. Данные законы устанавливают равенство всех к доступу земли.

Имеются и льготные категории, которые могут получить государственные земли на особых условиях. Их перечень указан в статье 39.6 ЗК.

Условия получения земли во временное пользование

Арендовать государственный участок земли возможно при следующих условиях:

• Земля предоставляется на определенный срок в зависимости от целевого назначения (статья 39.10 ЗК). Максимальный срок аренды устанавливается 49 лет, минимальный – 1 год.
• Запрещается использование земли, если оно не соответствует ее категории и назначению.
• Получение земли возможно только при участии в торгах для обеспечения равных условий для всех. Без торгов надел предоставляется только льготным категориям.

Особенности процесса

Выбор территории

Требуется выяснить какому государственному органу принадлежит выбранная территория. Возможны два варианта:

• участок прошел межевание и ему присвоен кадастровый номер;
• земельный надел еще не оформлен в государственных органах.

Справка. Если участок поставлен на кадастровый учет, то его арендовать возможно только при прохождении через аукционные торги.

Что для этого нужно:

1. Следует подать предварительное заявление на согласование в администрацию местной власти. При положительном ответе администрация в 30-дневный срок передает решение о предварительном согласовании.
2. На основании принятого решения о предоставлении земли в аренду необходимо провести аукцион. Для этого за месяц до его начала происходит прием заявок от участников торгов.
3. Проведение аукциона (статья 39.11 ЗК). Победителем считается тот заявитель, который предложит наибольшую цену.
4. Фиксирование результатов торгов в протоколе. Если на участие в торгах поступила только одна заявка, то администрация вправе предоставить землю без аукциона единственному претенденту.

• Скачать бланк заявления на аренду земельного участка
• Скачать бланк заявки на участие в аукционных торгах на право аренды земли

Если земельный надел не имеет государственной регистрации, то арендовать его можно по другим правилам, которые указаны в статье 39.14 ЗК:

1. Подготовка схемы, где на кадастровом плане будут указаны границы интересующей территории.
2. Подача заявления на предварительное согласование аренды. В заявке должны быть указаны:

• данные потенциального арендатора;
• цель получения земельного надела;
• возможность его предоставления без торгов.

Проводят ее специалисты из кадастровой службы. По результатам работ они оформляют документы на участок. Требуется обратиться в ЕГРН со следующими бумагами:

• постановление районной власти о выделении участка в аренду; ;
• технический план;
• заявление о постановке на кадастровый учет;
• документы заявителя;
• квитанция об оплате госпошлины: ее стоимость составляет 200 рублей.

• Скачать образец заявления на предварительное согласование аренды земельного участка
• Скачать образец заявления о постановке на кадастровый учет
• Скачать образец заявления в администрацию о получении земли в аренду

Заключение соглашения с правом приобретения

Об особенностях составления такого документа указано в статье 39.8 ЗК. В него должны быть включены следующие пункты:

• стороны арендных отношений: арендодатель – администрация, арендатор – физическое или юридическое лицо;
• предмет сделки: данные об участке – кадастровый номер, точный адрес расположения, площадь, категория земли и ее целевое использование;
• арендная плата: размер, сроки и способы ее внесения;
• срок: должны быть соблюдены сроки предоставления земель в зависимости от ее назначения по статье 39.8 ЗК: до 20 лет под ИЖС или ЛПХ, от 3 до 5 лет для дачного строительства, не более 3 лет для сенокошения, выпаса скота и огородничества;
• права, обязанности и ответственность сторон;
• возможность досрочного расторжения договора;
• обязательным пунктом такого документа является указание условий выкупа: стоимость земли на момент его покупки, порядок выплат, срок, в течение которого может произойти покупка.

Внимание! Договор заключается в письменной форме, подписывается сторонами арендных отношений. Необходимо его составить в 3 экземплярах.

• Скачать бланк договора аренды участка с правом последующего выкупа
• Скачать образец договора аренды участка с правом последующего выкупа

Регистрация договора

Договор, заключенный на срок более 1 года, должен быть поставлен на государственный учет. Для этого потребуется предоставить в ЕГРН следующие документы:

земельного участка;
• постановление администрации о предоставлении аренды; ;
• паспорт арендатора;
• квитанция об оплате госпошлины: если договор заключается физическим лицом, то она составит 2000 рублей, юридическим лицом – 22000 рублей.

О различиях в договоре аренды земельного участка между физическими и юридическими лицами можно узнайть здесь

Постановка на государственный учет арендного договора происходит в трехдневный срок.

Инструкция по покупке участка

Согласно статье 624 ГК, выкуп арендованной земли может произойти либо по окончании срока, либо при внесении всей требуемой суммы ранее этого срока.

Статья 624 ГК РФ. Выкуп арендованного имущества

1. В законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.
2. Если условие о выкупе арендованного имущества не предусмотрено в договоре аренды, оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон, которые при этом вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену.
3. Законом могут быть установлены случаи запрещения выкупа арендованного имущества.

Данное условие должно быть включено в арендный договор. Если это не было сделано, то требуется составление дополнительного соглашения с администрацией:

Составление заявления в администрацию на выкуп участка, который арендуется.

Помимо заявления требуется предоставить следующие документы:

• арендный договор с указанием возможности выкупа; ;
• технический паспорт на строения, находящиеся на участке;
• свидетельство на право владения строением;
• документ арендатора.

Справка. Если арендатор за время аренды на данном земельном участке построил дом и зарегистрировал на него права, то он имеет приоритетное право на выкуп этой земли.

• использование возможности разовой бесплатной приватизации;
• наличие в собственности строения на данном участке;
• если данное условие было прописано при заключении договора аренды.

• паспорт арендатора; ;
• договор купли-продажи или разрешение администрации на приватизацию;
• технический документ на строение;
• квитанция с оплатой госпошлины, которая для физического лица составляет 2000 рублей.

Купить земельный участок достаточно дорого. Лучше сначала оформить его в аренду с правом выкупа. Денежные средства за участок будут вноситься в течение всего арендного срока. К его завершению следует получить разрешение на выкуп и оформить договор купли-продажи с администрацией.

хочу взять у города землю в аренду с последующим выкупом для строительства магазина.какова последовательность моих действии? можно ли взять землю без аукциона?

здраствуйте,мы с женой хотели бы взять земельный участок в аренду у государства с последующим выкупом в городе белокуриха. Это возможно?

Олег. добрый день!
Да, это вполне может быть возможным. Вы можете взять в аренду землю на три года и потом оформить ее в собственность. Но уточнить этот вопрос следует в администрации того города, где вы хотите получить землю.

Ваш вопрос не вполне корректно сформулирован — вы вправе взять в аренду земельный участок, находящийся в муниципальной собственности, в государственной — это совсем иной уровень взаимоотношений, не связанный, как правило, с физическими лицами. Обратитесь по вашему вопросу к местным властям, что они вам могут предложить.

Добрый день, возможен выкуп арендованного земельного участка у КУГИ если незавершенное строительство оформленно не на арендатора? Спасибо

Здравствуйте, Артемий. Если участок в настоящее время находится в аренде, условия договора аренды никто не нарушает, то выкуп данного участка невозможен.

Артемий, добрый день!
А на кого оформлено это строительство , можете уточнить? Вообще, конечно возможно выкупить, если в аренде земли уже не нуждаются.

Здравствуйте, подскажите пожалуйста можно ли взять в аренду с последующим выкупом земельный участок у сельскохозяйственного предприятия?

Влада, добрый день.
Любой земельный участок можно взять в аренду, с последующим ее выкупом и оформлением под свою собственность.

Влада, да, можно взять в аренду земельный участок с последующим выкупом. Выкуп арендованной земли можно произвести либо по окончании срока договора аренды, либо ранее этого срока при внесении всей требуемой суммы.

есть ли возможность при приобретении земли в аренду, в дальнейшем построить дом и выкупить землю со скидкой?

Ростислав, добрый вечер.
Есть такая возможность. Как правило, если у вас находится земля в аренде более трех лет, то вы сможете ее оформить в свою собственность.

Здравствуйте Ростислав. В юриспруденции возможно всё, что не запрещено и немножко того, что не разрешено:). Есть в гражданском законодательстве такой подвид договора аренды как аренда имущества с последующим выкупом. Иначе его называют «Лизинг».

Если арендодателем является физическое и, в некоторых случаях юридическое лицо частной формы собственности (без доли государства в Уставном фонде юр.лица), то не вижу никаких проблем, кроме переговоров по условиям, срокам и сумме договора. Если же собственник — государство, то может возникнуть масса сложностей и препятствий. В любом случае, возможность заключения договора аренды земельного участка с его последующим выкупом нужно вести с собственником земли или его законным представителем.

Здравствуйте. Хочу взять участок в городе, в аренду, с последующим выкупом. ЗУ не стоит на кадастровом учёте. Планируется на участке вести коммерческую деятельность.ПЗЗ позволяет. План действий,как я вижу следующий:
-создаю СРЗУ участка и с заявлением о предварительном согласовании сдаю в МФЦ или администрацию;
-при положительном решении,делаю межевание и т.д
Вопросы следующие:
могу ли я получить участок в аренду с последующим выкупом, или мне надо выкупать его, или мне вообще его не дадут?

Здравствуйте. Оба , описанных вами, варианта приобретения земли возможны и закон это предусматривает. Вот только процедура в этих случаях разная. Предположим вы решили взять землю в аренду с последующим выкупом. Тогда земля пойдет в обязательном порядке через аукцион. И сами понимаете ее стоимость может быть вырасти в разы и не факт что вы ее получите. И другой вариант.

В просто арендуете эту землю строите на недвижимость и затем подаете документы на покупку. В данном случае при аренде земля дет через объявление и если претендентов на ее не будет она вам достанется в аренду по номинальной стоимости. Затем построив на ней хотя бы сарай, вы имеет приоритетное право на покупку данной земли. Надеюсь я ответил на ваш вопрос.

Валерий, добрый день.
Вы можете взять в аренду земельный участок под ваши нужды. Если вы решите выкупить участок, то просто оформите его на себя и сможете распоряжаться им, как угодно без рисков, так как будете собственником земли.

д.д. подскажите, пожалуйста, как быстро после посторойки дома я могу подать заявление на выкуп арендованного участка. к примеру: участоквзят в аренду в сентябре 2017 года, через четыре месяца будет посторен дом, я сразу после этого могу подать заявление на выкуп участкаили только через один год после начала аренды участка? Договор аренды должен быть обязательно оформлен как договор аренды с последующим выкупои или же это не обязательно, можно оформлять договор просто на аренду участка?

Клим, добрый день.
Да, вы сразу можете подать заявление на выкуп зем.участка, после того, как построите и зарегистрируете новый дом. Договор аренды не обязательно должен быть с последующим выкупом.

а если есть льгота,стоим на очереди, то можно бесплатно оформить на себя

Тогда вам должны выдать бесплатно землю от государства, а не давать землю в аренду. Ждите своей очереди, вам сообщат.

Все зависит от размера земельного участка и его назначения. Право на бесплатное приобретение земельного участка предоставляется не только льготникам.
Наличие льготы дает право на внеочередное приобретение земельных участков.

соёлма, добрый день.
Какая льгота у вас имеется? Если в семьей вас есть инвалид или вы являетесь многодетной семьей, тогда можете встать в очередь.

малоимущие, многодетные. на очереди стоим. как правильно оформить аренду земли?

Соёлма вы имеете право на получение земли по льготам, порядок же получения участков во всех регионах страны разный. Поэтому здесь вам лучше ознакомится с местными законодательными актами. И для начала вам наверное везде придётся через соц защиту подтвердить ваш статус.Затем обращаетесь в местную организацию и встаёте на учёт. и после проверки предоставленных документов будет принято решение о выдаче вам участка.

Здравствуйте, Клим. После постройки и регистрации нового дома вы можете сразу же подавать заявление на выкуп земельного участка у государства. Необязательно, чтобы договор аренды был с последующим выкупом.

Источник: urexpert.online

Можно ли взять участок в аренду с последующим выкупом

Приобретение земельного надела может быть довольно затратным мероприятием. Хорошая земля стоит приличных денег, и иногда ее рыночная стоимость существенно превышает кадастровую. Стоимость и условия аренды у частного владельца, тоже не всегда приносит предполагаемый результат. А вот аренда земли с правом выкупа у государства, как вариант представляется наиболее предпочтительным потому, что в принципе не обязывает покупать землю, но даёт такую возможность.

Если деятельность, ради которой участок оформлялся, оправдает себя, то возможно будет таким правом воспользоваться. Если нет, то договорные отношения будут прекращены в соответствии с условиями сделки.

Что такое арена с правом выкупа?

Законодатель наделил собственника широкими возможностями. Участок, который принадлежит на правах собственности лицу, может быть продан, подарен, заложен, передан в аренду и так далее. Но при этом не запрещается заключение смешанных договоров, предполагающих различные права и обязанности сторон.

Аренда с правом выкупа предполагает, что собственник передаёт во временное пользование земельный надел (или другой объект), на коммерческой основе, то есть за оговоренную плату, но помимо этого арендатор получает возможность выкупить землю у собственника.

Договор при этом может предусматривать разные условия:

• объект может быть выкуплен в любой момент или по окончании оговоренного срока;
• арендная плата может идти зачётом в стоимость объекта или нет;
• расторжение договора может быть реализовано на различных условиях.

В целом, сделка ничем не отличается от обычной аренды, за исключением одного момента – земля в итоге может быть выкуплена у собственника арендатором.

С кем может быть заключен договор?

Любой собственник может распоряжаться своим имуществом по собственной воле. Такой договор может быть заключен как с физическим лицом или организацией, так и с государственными или муниципальными органами.

На практике договора часто заключаются с государством. Такие участки предоставляются через торги, а в некоторых случаях и напрямую. По истечении оговоренного срока арендатор получает возможность выкупа, чаще всего – по кадастровой стоимости.

Правовое регулирование

Заключение договоров регулируется отечественным законодательством, в первую очередь, нормами ГК РФ. Так, в статьях 606 и 624 даётся понятие договора аренды, его особенностей, правил последующего выкупа и так далее.

Любые земельные отношения также регулируются нормами Земельного кодекса РФ. Так, например, аренда регулируется статьёй 22.

Цели аренды земли с правом выкупа

Законодатель предусматривает, что аренда может быть заключена как посредством торгов, так и напрямую. По сути, торги представляют собой процедуру, в результате которой договор заключается с лицом, предложившим наибольшую цену.

Может предполагаться применение земли как в соответствии с назначением участка, так и для нецелевого использования.

Если договор заключается без проведения торгов, то лицо ограничивается оговоренными государством целями:

• взять в аренду земли сельхозназначения можно для последующей застройки в виде сельскохозяйственного поселения или организации фермерского хозяйства;
• построить многоэтажный дом возможно на землях, напрямую предназначенных для этого. Государство даёт компаниям, имеющим разрешительные документы на такой вид деятельности, участки в аренду, но впоследствии они должны быть выкуплены;
• арендовать под социальную застройку, например, строительство школы или больницы.

В данных случаях организациям или частным лицам нужно будет обратиться в муниципальную администрацию с заявлением о предоставлении земельного участка без проведения торгов, указать, какой именно участок заявитель планирует получить и дождаться разработки проекта договора. Арендная плата определяется в соответствии с законодательством и напрямую зависит от кадастровой стоимости.

Торги не будут проводиться, если в тридцатидневный срок не появятся иные претенденты. Если они объявятся, то участок будет предоставляться по аукциону.

Когда допускается выкуп участка?

Земельный кодекс РФ определяет, что граждане, а также юридические лица, которые имеют в собственности строения, располагающиеся на участках, находящихся у них в аренде, вправе выкупить земли у государства или муниципалитета.

Если постройки будут отсутствовать, то будут организованы торги. Чтобы избежать данной процедуры, рекомендуется возвести на законных основаниях какое-либо строение.

Выкупная цена в таком случае не будет превышать кадастровую стоимость. При этом не имеет значения, кто является собственником: государство или муниципальное образование.

Без строительства объекта на участке можно выкупить сельскохозяйственные земли. Сделать это дозволено через три года после заключения договора и только в том случае, если земля используется по своему прямому назначению.

Порядок заключения договора аренды с правом выкупа

Процедура начинается с выбора муниципалитета, на территории которого располагается нужный земельный участок или государственного органа, если земля является федеральной собственностью. Так, порядок действий будет следующим:

1. Обращение в соответствующий орган с заявлением о заключении договора аренды на земельный участок. При этом заранее нужно будет получить кадастровую выписку на такой надел.
2. Прием заявления и передача документов в Росреестр, который займётся оценкой участка, если его кадастровая стоимость не была определена ранее. В процессе придётся осуществить межевание и согласование границ с соседями.
3. Заключение договора аренды с соответствующим органом.
4. По истечении определённого периода или достижении оговоренных условий подается в муниципалитет заявление о предоставлении участка в собственность через выкуп.

Договор регистрируется в Росреестре, так как его срок будет составлять более одного года. Выкуп также будет регистрироваться через Росреестр, после выполнения всех оговоренных условий.

Стоимость выкупа

Цена, за которую земельный надел будет выкупаться у собственника, практически всегда зависит от кадастровой стоимости:

• если участок изначально передавался в аренду от муниципалитета, а арендатор построил на нём объект, стоимость составит 60 процентов от кадастровой;
• если в итоге назначение участка меняется, стоимость увеличивается до 80 процентов;
• в некоторых случаях, если любые преобразования на участке будут отсутствовать, цена может составлять 20 процентов.

Заявление о выкупе земельного участка должно быть подано до того, как срок аренды закончится. В противном случае договор может быть расторгнут, и лицо лишится своего преимущественного права.

Возможные практические трудности

Отказ в выкупе участка возможен по следующим причинам:

• заявление не соответствует форме или не поданы все установленные муниципалитетом документы для выкупа. Перечень и бланк можно получить заранее, в администрации;
• в поданных документах указана неверная информация;
• заявитель находится в стадии банкротства;
• конкретный участок не может быть передан в собственность из-за установленного ранее запрета;
• покупателем выступает нерезидент РФ. Это не обязательно должен быть гражданин России, но лицо должно иметь определённые права и статус.

Если имеется хоть одно из оснований, собственник может отказать не только в выкупе, но и в заключении договора аренды.

Если собственником участка выступает частное лицо, то договор может быть заключен только тогда, когда собственник сам этого желает. Договорные отношения во многом зависят от воли сторон, а принуждение к заключению сделки не допускается.

Подведем итоги

Законодатель разрешает такую форму договора, как аренда с правом выкупа. Сделка может быть заключена с любым собственником, будь то государство или муниципалитет, а также физическое или юридическое лицо. Ограничения могут касаться изначального назначения участка и его особенностей. Например, не могут быть арендованы и выкуплены земли заповедников или особых зон.

Если хозяином выступает муниципалитет или государство, необходимо строгое соблюдение установленного порядка передачи земли в аренду, а затем и в собственность. Земля может быть выкуплена даже в том случае, когда изначально речь шла о простой аренде. При ведении правоотношений с частным лицом всё зависит лишь от первоначального текста сделки и воли сторон.

Источник: urpomosh03.ru