Иногда строительным организациям приходится приостанавливать работы и консервировать объекты, причиной тому может послужить нехватка денежных средств, несоответствие строящегося объекта современным требованиям, банкротство инвестора и так далее.
Решение о консервации строящегося объекта принимает заказчик. Это решение он оформляет приказом или распоряжением, где должны быть указаны сроки, в которые будет:
· разработана документация, необходимая для консервации объекта;
· проведена инвентаризация недостроенного объекта строительства.
Заказчик, после принятия решение о консервации, обязан уведомить об этом подрядчика, оплатить подрядчику все выполненные работы и возместить ему расходы, вызванные консервацией.
На практике, как правило, все работы связанные с консервацией, выполняет подрядчик. Поэтому заказчику необходимо согласовать с ним смету на строительно-монтажные, ремонтные и восстановительные работы, а также на охрану объекта.
Перед тем как начать консервацию недостроенного объекта, необходимо провести инвентаризацию. В состав комиссии по проведению инвентаризации входят представители генподрядчика, субподрядчиков, а также проектной организации. Комиссия составляет инвентаризационные описи с указанием наименования объекта, объема выполненных работ по всему объекту и по каждому отдельному виду работ, конструктивным элементам и оборудованию.
Как ввести в эксплуатацию незавершенный объект капитального характера
Инвентаризационная комиссия должна проверить:
· в каком состоянии находятся строительные объекты, которые должны быть законсервированы;
· нет ли оборудования, которое было передано в монтаж, но так и осталось не смонтированным.
Иногда комиссия выявляет завышение или занижение стоимости работ, причины которого могут быть различными, например:
· неправильно применены сметные нормы и расценки, поправочные коэффициенты пересчета сметной стоимости в уровень текущих цен и другие нормативы, из которых складывается договорная цена строительной продукции;
· в стоимость выполненных работ вошли расходы, не относящиеся к строительству (например, затраты на покупку оборудования, устранение дефектов оборудования, на пусконаладочные работы и так далее);
· в расчетных документах искажены данные об объемах СМР.
После инвентаризации описи передают в бухгалтерию заказчика и подрядной строительной организации, чтобы в учет были внесены необходимые исправления.
Заказчик и подрядчик должны документально оформить решение законсервировать строящийся объект. В течение месяца со дня принятия такого решения им следует подписать Акт о приостановлении строительства, который составляется по форме №КС-17, утвержденной Постановлением Госкомстата Российской Федерации от 11 ноября 1999 года №100 «Об утверждении унифицированных форм первичной учетной документации по учету работ в капитальном строительстве и ремонтно-строительных работ», в двух экземплярах: первый передается подрядчику, второй заказчику (застройщику). В акте указывают:
Незавершенное строительство на земельном участке
· наименование и назначение объекта, строительство которого приостановлено;
· дата начало строительства;
· договорную (сметную) стоимость работ;
· сметную стоимость работ, которая выполнена на данный момент;
· расходы, которые понес застройщик к моменту, как были приостановлены работы;
· затраты, необходимые для консервации и охраны строительства.
Для получения необходимой информации о затратах заказчик, подрядчик и проектная организация составляют специальный перечень работ и затрат, согласно которому проектная организация разрабатывает смету консервации и охрану строительного объекта.
На основании сметы подрядчик будет выполнять СМР, которые будут оговорены в дополнительном соглашении к генеральному договору подряда на капитальное строительство. Дополнительным соглашением устанавливают сроки выполнения работ и сдачи заказчику законсервированных объектов, оборудования и материалов, указывают сроки, в которые подрядной организации возместят убытки.
В ПБУ по учету долгосрочных инвестиций, сказано, что затраты на консервацию не включаются в стоимость строящегося объекта. Как правило, их не предусматривают в сводных сметных расчетах. ПБУ по учету долгосрочных инвестиций рекомендует заказчику вести учет таких затрат на отдельном субсчете «Затраты, не увеличивающие стоимость основных средств», открываемому к счету 08 «Вложения во внеоборотные активы».
План счетов бухгалтерского учета рекомендует отражать затраты на консервацию объекта, признавая их прочими расходами, на счете 91 «Прочие доходы и расходы».
По мнению авторов настоящей книги, в данной ситуации лучше руководствоваться Планом счетов бухгалтерского учета и использовать счет 91 «Прочие доходы и расходы».
Пример 1.
В мае предыдущего года ООО «А» (заказчик) заключило с ООО «Б» (подрядчиком) договор на строительство офиса. Однако в январе текущего года из-за нехватки денежных средств заказчик вынужден был приостановить строительство и законсервировать объект. ООО «А» заказало проектной организации документацию, необходимую для консервации офиса. За услуги проектной организации было оплачено 11 800 рублей (в том числе НДС 1 800 рублей).
Источник: www.audit-it.ru
Консультация юриста: как достроить недострой
Руководитель отдела земельно-имущественных отношений консалтинговой компании HEADS Роман Ляпунов продолжает юридический практикум на страницах «РБК-Недвижимости». На этот раз эксперт адресовал свою колонку девелоперам, которые по тем или иным причинам столкнулись с «объектом незавершенного строительства».
В современных условиях строительство далеко не всегда удается закончить в запланированные сроки. Причины на то могут быть различные — от непредвиденных технических сложностей и форс-мажорных обстоятельств до банальной нехватки средств.
В результате возникает так называемый «объект незавершенного строительства». Если подобный объект возводился на государственной или муниципальной земле, то зачастую становится невозможным повторно получить разрешения на продление сроков строительства и переоформление земли. Нередко государственные органы вынуждают «счастливого» обладателя недостроя снести уже возведенный им объект и освободить земельный участок.
Хорошей новостью, однако, является то, что последние поправки в земельное законодательство кардинально изменили эту ситуацию, существенно улучшив положение собственников объектов незавершенного строительства.
Суть проблемы
Как известно, собственник здания, строения, сооружения имеет исключительное право на приобретение в собственность либо в аренду земельного участка, на котором эти объекты расположены.
Недостроенные объекты при условии регистрации на них права собственности в ЕГРП могут быть предметом сделок (залог, купля-продажа и др.), но исключительных прав на оформление земли, тем не менее, не обеспечивают.
При заключении государственными или муниципальными органами с коммерческими организациями договоров аренды земельных участков для строительных целей жестко фиксируется срок окончания работ, в который возведение капитальных объектов должно быть завершено. При этом как законом, так и, зачастую, самим договором предусматривается право арендодателя на расторжение соглашения в случае несоблюдения сроков строительства.
Как показывает практика, арендодатели спешат воспользоваться указанными правами даже в тех случаях, когда причиной срыва сроков строительства и несвоевременного освоения участка являются действия тех или иных государственных органов, в том числе и в лице самих же арендодателей. Исключение могут составлять социально значимые для государства объекты жилья, детские сады, больницы и др.
Освободившиеся таким образом земельные участки в дальнейшем используются под государственные нужды либо повторно выставляются на аукцион.
Некоторую защиту застройщиков от подобных ситуаций предоставляет Федеральный закон «О введении в действие Земельного кодекса РФ». Согласно ему, особые преимущества предоставляются собственнику объекта незавершенного строительства, права которого зарегистрированы в ЕГРП до 1 января 2012г. В этом случае собственник вправе требовать заключения нового договора аренды земельного участка на бесконкурсной основе в целях завершения строительных работ.
Однако эта норма никак не защищает интересы многочисленных собственников недостроя, не зарегистрировавших свои права в ЕГРП до 1 января 2012г. Кроме того, в действующей редакции федерального закона не определен новый срок, на который должен предоставляться земельный участок. Остается также неясным и вопрос о том, может ли этот земельный участок выделяться неоднократно в том случае, если его застройщик вновь не уложится в установленный срок завершения строительства объекта.
Государственные органы нередко злоупотребляют образовавшимся пробелом в законодательстве и предоставляют обладателям недостроя земельные участки на срок менее одного года. За столь короткое время в большинстве случаев застройщики так и не успевают завершить строительные работы и снова сталкиваются с теми же трудностями.
С учетом этих недостатков в земельное законодательство были внесены соответствующие поправки, вступающие в силу с 1 апреля 2015г.
Дословно новая редакция закона звучит следующим образом «в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов» (п. 21 ст. 3 ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ»).
Итак, с 1 апреля 2015г. у обладателей объектов незавершенного строительства наконец-то появится возможность эффективной защиты от некорректного поведения арендодателей .
Примеры из практики
Вот несколько примеров, попадающих под указанные законодательные нововведения (при условии, что речь идет о землях, находящихся в государственной или муниципальной собственности).
Случай 1. Физическое или юридическое лицо приобрело на вторичном рынке объект незавершенного строительства, право собственности на который зарегистрировано в ЕГРП до 1 марта 2015г.
Случай 2. Получив до 1 марта 2015г. право аренды земельного участка в целях осуществления строительства, Застройщик, приступив к строительным работам, не смог уложиться в сроки, отведенные на них договором.
Случай 3. Договор аренды Земельного участка расторгнут по требованию арендодателя, однако Застройщик до расторжения договора и не позднее 1 марта 2015г. зарегистрировал в ЕГРП право собственности на объект незавершенного строительства.
Случай 4. Договор аренды Земельного участка расторгнут по требованию арендодателя до 1 марта 2015г., однако после расторжения договора застройщик признал право собственности на объект незавершенного строительства в судебном порядке.
Во всех перечисленных примерах обладатели недостроя с 1 апреля 2015г. вправе требовать от государственных и муниципальных органов заключения нового договора аренды земельного участка сроком на три года для завершения строительства капитальных объектов.
С учетом сказанного я бы рекомендовал всем, кто в настоящее время осуществляет строительство капитальных объектов на земельных участках, находящихся в государственной и муниципальной собственности, или владеет объектами незавершенного строительства, воспользоваться этой уникальной возможностью защитить свои инвестиции и обязательно зарегистрировать в ЕГРП право собственности на недострой до 1 марта 2015г.
Руководитель отдела земельно-имущественных отношений консалтинговой компании HEADS Роман Ляпунов специально для «РБК-Недвижимости»
Роман Ляпунов HEADS
Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Мнения», может не совпадать с мнением редакции.
Источник: realty.rbc.ru
Как продлить договор аренды земельного участка для завершения строительства
ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон №171-ФЗ), действующий с 1 марта 2015 года привнес изменения в российское законодательство. В частности в сферу управления и распоряжения земельными участками и их вовлечения в хозяйственный оборот.
Закон вводит также новую статью 239.1 ГК РФ, в которой обозначено, что в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов. Это распространяется на объекты, находящегося в государственной или муниципальной собственности, земельный участок для которых предоставленного путем аукциона.
Краткий анализ законодательной номы:
- прекращение действия договора аренды земельного участка, находящегося в собственности публично-правового образования, может послужить основанием изъятия такого объекта у собственника. Отметим, что срок обращения уполномоченного органа в суд с требованием о принудительном изъятии объекта незавершенного строительства ограничен 6-ю месяцами с момента истечения срока договора аренды земельного участка.
- принудительное изъятие может быть осуществлено только на основании вступившего в законную силу решения суда.
- изымаемый земельный участок, на котором расположен объект незавершенного строительства, должен быть первоначально предоставлен на аукционе.
- правила применяются к объектам незавершенного строительства, расположенным на земельных участках, предоставленных после вступления в силу Закона № 171-ФЗ.
Правила этой статьи также применяются в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта, при условии, что строительство этого объекта не было завершено.
Указанная норма устанавливает правило, согласно которому юридическая возможность изъятия объекта незавершенного строительства привязана к прекращению действия договора аренды земельного участка, находящегося в собственности публично-правовых образований вне зависимости от того, является ли договор аренды земельного участка первичным либо заключенным для завершения строительства.
Эта норма, также устанавливает однократную возможность заключения договора аренды земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, после прекращения первоначального договора аренды.
Обращаем ваше внимание, что в силу пункта 21 статьи 3 Вводного закона реализация положений ГК РФ в части продажи объекта незавершенного строительства по решению суда возможна не ранее 1 марта 2018 года, если собственник объекта незавершенного строительства воспользовался правом на заключение договора аренды земельного участка для завершения его строительства, предусмотренным указанной нормой.
В целом Верховный Суд РФ сподвигает арендаторов публичных земель к тому, чтобы после истечения срока аренды они для продолжения строительства использовали процедуры получения прав на землю, предусмотренные Законом №171-ФЗ. В частности, получали от государства землю в аренду без торгов для завершения строительства. Если арендатор не успеет завершить строительство в течение срока аренды после получения им земли по указанным процедурам, то последующее предоставление земли осуществляется только на торгах.
Учитывая действия закона во времени особенности предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, под объектами незавершенного строительства, можно условно разделить:
- если право собственности на объект незавершенного строительства зарегистрировано до 1 марта 2015 года или земельный участок, на котором расположен объект незавершенного строительства, предоставлен для целей строительства до 1 марта 2015 года (ранее возникшие правоотношения);
- если земельный участок предоставлен для целей строительства после 1 марта 2015 года (правоотношения, возникшие после вступления в силу Закона N 171-ФЗ), при этом правовой механизм регулирования таких правоотношений аналогичен;
Договоры аренды публичных земель для строительства, заключенные до 1 марта 2015 года, по истечении их срока автоматически без проведения торгов продлеваются на неопределенный срок, если ни одна из сторон не заявит о прекращении договора. Арендатор земель может по истечении срока аренды и после 1 марта 2015 года продолжать/начинать строительство на соответствующем участке, не продлевая срок аренды на торгах, но при условии, что арендодатель не прекратит такой договор аренды в одностороннем порядке. Это означает, что арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
2 точки зрения Верховного суда РФ:
- 1. В Определении Верховного Суда РФ от 8 февраля 2017 года по делу № А46-6835/2015 указано, что арендатор, получивший в аренду, принадлежащий администрации города, земельный участок для целей строительства без проведения торгов в соответствии с положениями ст. 39.6 ЗК РФ, не успевший построить здание до окончания срока договора аренды, но принявший в этот срок меры к началу строительства вправе претендовать на продление с ним договора аренды на новый срок без проведения торгов. Отказ администрации города, выдавшей арендатору разрешение на строительство незадолго до окончания срока аренды, от продления с таким арендатором договора может рассматриваться как злоупотребление администрацией правом в связи с нарушением разумных ожиданий арендатора.
- 2. В Определении Верховного суда РФ от 27 июня 2017 года по делу № А41-13398/2016 указано было обратное, а именно, что реализация предоставленного законом арендодателю права на отказ от договора аренды, возобновленного на неопределенный срок, не ставится в зависимость от каких-либо специальных ограничений, а также наличия, либо отсутствия на земельном участке, объекта недвижимого имущества; арендодателя нельзя ограничить в реализации им права на отказ от договора и установить бессрочный режим аренды. Такое право подлежит реализации как в отношении незастроенного земельного участка, так и участка, на котором находятся объекты недвижимости или объекты, строительство которых не завершено.
Итоги: в случае, когда государство предоставило в аренду участок для строительства до 1 марта 2015 года, по истечении срока аренды арендатор может получить тот же самый участок в аренду на три года без торгов, при условии что на участке в период действия аренды на основании разрешительной документации создан объект незавершенного строительства. Это не зависит от регистрации собственности на такой объект и момента регистрации.
Вместе с тем, если государство предоставило в аренду участок после 1 марта 2015 года и строительство не завершено в течение срока аренды, то орган власти может продать объект незавершенного строительства на торгах в судебном порядке в течение шести месяцев с момента истечения срока аренды. При этом арендатор может однократно потребовать предоставления ему в аренду участка для завершения строительства.
Источник: okgru.com
Как завершить незавершенное строительство
Для того, чтобы произвести консервацию незавершенного строительством жилого дома, дачи не достотачно приостановить выполнение строительных работ, уведомив при этом заинтересованные органы. Консервация незавершенного строительством жилого дома является сложной и многоступенчатой административной процедурой, до совершения которой необходимо выполнить ряд работ по благоустройству земельного участка и обеспечению сохранности возведенных конструкцивных элементов.
Основания для консервации незавершенного строительством жилого дома, дачи
По общему правилу строительство жилого дома, дачи на земельных участках, предоставленных для строительства указанных объектов, должно быть завершено гражданином в течение трех лет с даты осуществления государственной регистрации права частной собственности, пожизненного наследуемого владения или аренды на такие земельные участки. Законодательство предусматривает возможность продлить срок строительства еще на два года, т.е. максимальный срок строительства – пять лет.
Нормативный срок строительства жилого дома на первый взгляд кажется достаточным для возведения дома, но в реальности строительный сезон ограничен весенне-осенним периодом, а сам процесс стройки может осложняться различного рода проблемами – это могут быть и финансовые трудности, проблемы со здоровьем, недобросовестность подрядчиков (строителей), отсутствие подъездных путей к участку, неблагоприятные погодные условия, особенности грунта участка и т.д.
Единственным способом приостановить течение срока строительства индивидуального жилого дома или дачи является консервация.
Возможность произвести консервацию строительства предусмотрена положениями Указа Президента Республики Беларусь от 07 февраля 2006 г. № 87 «О некоторых мерах по сокращению не завершенных строительством незаконсервированных жилых домов, дач».
Согласно приведенному нормативному правовому акту реализовать право на консервацию незавершенного строительством жилого дома, дачи возможно только один раз, а срок такой консервации не может превышать трех лет.
Следует отметить, что произвести консервацию незавершенного строительством жилого дома, дачи возможно только в период не истекших сроков строительства . Должным образом данное правило в нормативных правовых актах не прописано, но по такому пути идет судебная правоприменительная практика.
Выдержка из определения судебной коллегии по гражданским делам областного суда:
Порядок проведения консервации незавершенного строительством жилого дома, дачи
Порядок осуществления консервации регламентирован Положением о порядке консервации гражданами не завершенных строительством жилых домов, дач, осуществления благоустройства земельных участков, на которых проведена консервация таких домов, дач, утв. пост. Совета Министров Республики Беларусь от 13.04.2006 № 506.
Консервация объекта осуществляется по решению гражданина при наличии причин невозможности окончания строительства (например, отсутствие инфраструктуры, средств для дальнейшего финансирования строительства объекта, выявление дефектов в проектной документации и т.д.).
Независимо от способа строительства гражданином должны быть приняты меры по обеспечению сохранности от разрушения конструктивных элементов и результатов выполненных строительно-монтажных работ, сохранности неиспользованных строительных материалов, изделий, конструкций и оборудования, приобретенных для строительства жилого дома, дачи, благоустройства земельного участка, на котором проведена консервация жилого дома, дачи.
Конкретный перечень работ, который должен быть проведен гражданином при осуществлении консервации, определяется в соответствии с техническими нормативными правовыми актами Министерства архитектуры и строительства Республики Беларусь.
В настоящее время таким актом законодательства является ТКП 45-1.03-165-2009 «Консервация строящихся объектов. Правила проведения».
Например, при консервации блочных ленточных (столбчатых) фундаментов (такой тип фундаментов наиболее распространен при строительстве частных домов), фундаментные плиты должны быть засыпаны грунтом до уровня их верха.
После того, как все работы по консервации будут завершены, гражданину надлежит обратиться в местный исполнительный и распорядительный орган с заявлением о выдаче акта проверки осуществления консервации незавершенного строительством жилого дома, дачи, а также благоустройства земельного участка, на котором проведена консервация такого дома, дачи.
Консервация незавершенного строительства представляет собой многоступенчатую сложную административную процедуру, срок исполнения которой определен до 1 (одного) месяца.
По результатам проверк и осуществления консервации исполкомом выдается соответствующий акт, который подписывается специальной комиссией исполкома и гражданином.
Если существует необходимость отчуждения земельного участка с незавершенным строительством, то необходимо в территориальной организации по недвижимому имуществу и земельному кадастру («БРТИ») произвести государственную регистрацию создания незавершенного законсервированного капитального строения. Одним из условий совершения такой процедуры является наличие вышеупомянутого акта проверки консервации.
Виду того, что в последнее время активно ведется изъятие земельных участков по причинам неосвоения или незавершения в установленные сроки строительства жилых домов, дач, местные исполнительные и распорядительные органы осуществляют мониторинг соблюдения законодательства о земле также и в отношении участков с законсервированными «незавершенками».
В практике возникают спорные ситуации относительно правомерности выдачи актов проверки консервации, в частности, соблюдения перечня работ, которые должны были быть выполнены заявителем до совершения данной административной процедуры.
Пример из моей адвокатской практики:
Ко мне за юридической помощью обратился гражданин К., которому в Минской области в частную собственность был предоставлен участок для строительства жилого дома. Согласно предоставленным гражданином К. документам следовало, что районный исполнительный комитет вынес решение, которым отменил акт проверки консервации незавершенного строительством жилого дома, выданный гражданину К. в 2017 г., по причине несоответствия акта законодательству. Из пояснений гражданина К. следовало, что представители исполкома полагают, что возведенный фундамент дома таковым не является, представляет собой груду строительных материалов, а при обращении за выдачей акта консервации заявителем не был выполнен необходимый перечень работ. Ввиду отмены акта консервации над гражданином К. нависла угроза изъятия земельного участка.
Гражданину К. до подачи жалобы в суд было рекомендовано обратиться за заключением к специалистам, имеющим право на производство работ по обследованию зданий, сооружений и их конструктивных элементов. Согласно заключению незавершенное строительство представляло собой ленточный фундамент, пригодный для продолжения строительства жилого дома. В последующем при судебном разбирательстве было исследовано данное заключение, которым, по-сути, были опровергнуты доводы райисполкома о том, что законсервированное строительство не является конструктивным элементом. При обосновании поданной жалобы также были приведены доводы о том, что райисполкомом нарушена процедура отмены административного решения (которым является акт консервации), принятым решением (актом консервации) не ущемляются интересы исполкома и третьих лиц, при обращении гражданином К. за совершением административной процедуры не было совершено противоправных действий, которые могли бы повлечь неправомерную выдачу акта консервации. В прениях сторон внимание суда и лица, чьи действия обжалуются, также было обращено на то обстоятельство, что в отдельном производстве требование о признании акта консервации недействительным райисполкомом не заявлялось, вследствие чего суд не может выйти за пределы судебного разбирательства и согласиться с доводом исполкома о недействительности акта консервации.
4 января 2019 г. районный суд принял решение, согласно которому жалоба гражданина К. признана обоснованной, решение райисполкома об отмене акта консервации признано недействительным, понесенные судебные издержки (госпошлина при подаче жалобы, помощь адвоката по ведению дела в суде) взысканы с райисполкома в полном объеме.
Указанное решение сторонами не обжаловалось и вступило в законную силу.
По указанному гражданскому делу мной оказывалась следующая помощь: было проведено консультирование обратившегося гражданина, в процессе беседы был выработан план последовательных действий для осуществления защиты нарушенных прав — сбор дополнительных доказательств, подготовка и направление жалоб в вышестоящий исполком и районный суд. В последующем мной были представлены интересы заявителя в суде первой инстанции.
При необходимости получить юридическую консультацию по обозначенной тематике у адвоката в г. Минске обращайтесь лично, предварительная запись обязательна, производится запись по телефону + 375 33 629 57 24. Стоимость консультации уточняйте по телефону.
Источник: kovaleva.by