Какая нужна земля для строительства гостиницы

Подскажите, какое целое назначение и категория земли нужна под следующие цели:
— строительство домиков под сдачу в аренду (мини-гостиница)
— фермерское хозяйство
— строительство дома для владельца с семьей под постоянное проживание (прописка не обязательна)

Это все планируем делать на одном участке.

В соответствии с ПРИКАЗ
Минэкономразвитияот 1 сентября 2014 года N 540

»
Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков»

Категория земли — земли населенных пунктов. Основной ВРИ — жилая застройка.

Тот же классификатор ВРИ определил, что на участке жилой застройки можно заниматься:

Для гостиницы оформляете Вспомогательный виды разрешённого использования земельных участков

Источник: justiva.ru

Нюансы сделок по покупке и продаже земель под строительство базы отдыха и гостиницы

Гостиницы и базы отдыха – это неплохое решение для бизнеса. Но одно дело – это облагородить территорию и / или соорудить здание, другое – правильно выбрать и оформить участок земли, этим обезопасив себя и свой бизнес, чтобы в дальнейшем третье лицо или государство не предъявили на них свои права. Земли под эту деятельность могут находиться как на территории городских, так и сельских поселений в муниципальной или частной собственности.

КОМПАНИЯ ВЫБИРАЕТ МЕСТО ДЛЯ СТРОИТЕЛЬСТВА

Важно правильно разобраться в категории земли и ограничениях, которые накладывает этот статус, потом уже к переводу их в другую категорию (если есть надобность и возможность), и занятию процедурой покупки и оформления в собственность.

Что это за территории?

Рекреационные земли — это земли, предназначенные и используемые для организации:

• отдыха;
• туризма;
• физкультурно-оздоровительной и спортивной деятельности граждан.

В их состав входят также парки, скверы, лесополоса за городом и в городской черте.

На землях, имеющих такой статус обычно строятся:

• дома отдыха;
• пансионаты;
• объекты физической культуры и спорта;
• туристические базы;
• размещаются стационарные и палаточные туристско-оздоровительные лагеря;
• детские туристические станции;
• туристские парки;
• учебно-туристические тропы, трассы;
• детские и спортивные лагеря;
• другие аналогичные объекты.

Строить на этих землях можно в том числе и гостиницы, и парковки для постояльцев. Лишь с тем условием, что юридически в названии будут звучать слова «отдых, оздоровление» и т.д.

Как и любая земельная недвижимость, она также потребует уплаты налога за право владения и пользования ей. Например, налог за землю для физических лиц и организаций в границах сельских населенных пунктов в целях, не отвечающих ведению личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества, животноводства, сенокошения и выпаса скота начисляется по ставке 25,92 копейки за один квадратный метр.

Выбор земельного участка для строительства гостиницы

Органы местного самоуправления имеют право увеличивать ставку налога за такие участки, но не более чем в два раза. В черте города эта ставка меняется в 5 раз в сторону увеличения. (т.к. в первом случае ставка – 0,3%, во втором – 1,5%).

Какие законы регулируют сделки с ними?

Операции с рекреационными землями и их защиту осуществляет Земельный кодекс РФ, Водный кодекс РФ, Федеральные законы, региональные законы, а также Лесной кодекс РФ.

Особенности и подводные камни

Покупателю необходимо обратить пристальное внимание на такие детали:

• Назначение земли. Если земельный участок носит статус сельскохозяйственного, это обстоятельство может лишить права на получение налогового вычета.
• Данные размеров участка по ДКП должны совпадать с данными кадастрового паспорта и числиться настоящим числом.
• Продавец не может предоставить покупателю документы на собственность без кадастрового номера.
• Данные выписки из ЕГРН не могут противоречить сведениям из других документов на участок.

Больше информации о том, на что нужно обратить внимание перед покупкой участка, вы найдете в отдельной статье.

Но обычно владеет и содержит эту категорию земель местная власть в регионах. Для того, чтобы купить у них землю под базу отдыха или гостиницу необходимо участвовать в открытых торгах, которые они же и проводят (как купить государственную землю без торгов?). В том случае, если участок не выставляется, то потенциальный покупатель должен прийти и написать заявление в местную администрацию, указав в нём:

• Для физ.лица: Ф.И.О., адрес проживания, номер, серию паспорта.
• Для юр.лица: наименование согласно Учредительному документу организации, её адрес.
• Номер ЕГРЮЛ или ИНН.
• Кадастровый номер участка.
• Целевое назначение земельного участка.
• Личный номер телефона, название электронного п/а и т.д.

• Скачать бланк заявки на участие в аукционе по продаже земли
• Скачать образец заявки на участие в аукционе по продаже земли под строительство базы отдыха

В Приложении к заявлению необходимо прикрепить документы:

• Схему территории, если нет проекта межевания (можно ли продать землю без межевания?).
• Подтверждение права потенциального покупателя на получение участка без проведения торгов.
• Доверенность от заявителя, если его интересы представляет доверенное лицо.
• Заверенный перевод документов на русский язык, если заявление подается от имени иностранного юр.лица.

Обработка заявления длится от 10 до 30 дней по закону, после чего заявителя уведомляют о положительном или отрицательном решении, с объяснением всех причин отказа (в последнем случае).

По итогам составляется договор купли-продажи, аренды или безвозмездного пользования в трёх экземплярах, и отправляется на подписание заявителю, который должен изучить и завизировать их в течение 30 дней.

Определение стоимости

В ЗК РФ указаны два вида стоимости земли (не только рекреационной) – кадастровая и рыночная.

Определение кадастровой стоимости осуществляется бюджетным учреждением, созданным субъектом Российской Федерации, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

Кадастровая оценка рекреационных земель — это суммарный показатель ценности ландшафта для обывателя (живописность, нетронутость «ногой человека», дикость, экологическая чистота, историко – культурное, археологическое значение,состав и плодородие почв).

Для сравнения участков по степени такой «качественности» ,и на основе полученных данных, определения его кадастровой стоимости используется система ГИС. Она позволяет оптимизировать труд и время кадастрового инженера на выполнение такой деятельности.

Условиями, влияющими на кадастровую оценку стоимости участка являются: установленный органами государственной власти вид разрешенного использования земли, его площадь и расположение.

Рыночная стоимость может быть в разы выше кадастровой. Зависит это от многих факторов:

• развитие района в котором расположен земельный участок;
• транспортная доступность;
• нахождение участка близко к городу и перспективы по включению в городскую черту;
• наличие обременений и притязаний других лиц, например, наличие арендаторов, которое ограничит свободу в использовании участка на обозначенный договором аренды срок — так называемый частный сервитут (о том, можно ли осуществить куплю-продажу земельного участка, находящегося в аренде, написано тут).

О том, что такое кадастровая стоимость и можно ли продать участок ниже нее, мы писали в этой статье.

Продажа и покупка земель для строительства гостиниц и прочих мест рекреации

Обычно сделка по земле проходит стандартные этапы:

1. Заключение соглашения о намерениях. Иногда может вноситься аванс по условиям предварительного договора.
2. Сбор необходимых документов продавцом земельного участка.
3. Составление и подписание договора купли-продажи в 3 – х экземплярах.
4. Подача документов в регистрационную палату для возникновения нового права собственности.
5. Получение готовых документов.

Детальную инструкцию по купле-продаже земельных участков вы найдете в нашем материале.

С чего начинать?

Как правило, владельцами такого вида земель являются муниципалитеты. Поэтому следует начать с подготовки к торгам, если имеется только один заявитель, то земля будет продана этому лицу. Покупатель должен получить от продавца следующую информацию:

• Можно ли осуществлять строительство на территории участка.
• О влиянии соседних участков на использование рекреации.
• Задать вопросы о характеристиках и возможных перспективах земельного участка.

Какие документы должны предоставить обе стороны?

• текст прежнего ДКП у продавца;
• кадастровый паспорт;
• паспорта и удостоверения личности участников;
• доверенности представителей (при необходимости);
• свидетельство о праве собственности;
• акт передачи объекта;
• три экземпляра договора.

Как составляется и заключается договор?

Договор купли-продажи составляется типовой, такой же, как и на любое недвижимое имущество.

В нём должны обязательно быть указаны паспортные данные продавца и покупателя, все подробные данные о предмете продажи (кадастровый номер участка, расположение, площадь, вид разрешенного использования.

Обязательно присутствуют ссылки на правоустанавливающий документ на владение землей: кем, когда и кому выдан документ, на основании чего, указывается номер регистрационной записи в государственном реестре.

Цена указывается цифрой и прописью. Если на земельном участке есть строения, то такие условия приобретения должны быть чётко прописаны в договоре.

• Скачать бланк договора купли-продажи земельного участка
• Скачать образец договора купли-продажи земельного участка

ДКП не нуждается в государственной регистрации. Покупателю нужно только зарегистрировать в ЕГРН переход права собственности. Если расчёт по договору не единовременный, то к документу прикладывается график производства платежей. Но обычно покупатель вносит на счёт продавца или передаёт через банковскую ячейку всю сумму одновременно.

Регистрация прав собственности

На основе подписанного сторонами ДКП можно оформить переход права собственности в отделении Росреестра. Необходимо подготовить, в частности, следующие документы:

1. Заявление на регистрацию перехода права собственности и регистрацию права собственности за покупателем (заполняется непосредственно в отделении Росреестра перед подачей документов).
2. ДКП земельного участка, как правило, в трех экземплярах.
3. Документ, удостоверяющий личность обеих сторон (как правило, паспорт, все страницы). Для представителя – нотариальная доверенность с перечнем полномочий.
4. Нотариально заверенное согласие супруга (супруги) продавца на продажу участка (если участок приобретался в период брака).
5. Правоподтверждающие документы продавца на земельный участок (например, свидетельство о государственной регистрации, выданное до 15.07.2016, договор купли-продажи, мены, дарения и т.д.).
6. Акт приема-передачи.

О том, как оформить сделку купли-продажи через Росреестр и МФЦ, подробно рассказано в отдельной статье.

Сроки и расходы

Уплата государственной пошлины покупателем (около 2 тысяч рублей) обязательна, при её отсутствии соискателю возвращается назад заявление и весь остальной собранный пакет документов.

В течение 7 рабочих дней с даты поступления в Росреестр заявления и документов, а в случае подачи документов через МФЦ — в течение 9 рабочих дней происходит регистрация нового права собственности.

Налогообложение

Ставка налога на сделку купли-продажи для физических и юр.лиц, как и везде-13%. Для иностранцев-30%. Возвратом средств покупателю ведает налоговая инспекция. Предел вычета строго лимитирован – 2 млн.рублей. Лица, владеющие рекреационным участком 5 лет и более освобождаются от уплаты такого налога.

Для возвращения суммы от сделки необходимо подготовить пакет документов:

• правоустанавливающие документы на земельный участок;
• договор купли-продажи и передаточный акт;
• документы, подтверждающие факт уплаты суммы по договору купли-продажи;
• справку о полученных доходах с места работы 2НДФЛ;
• паспорт собственника;
• заявление на возврат налога с указанием счета и банка-получателя;
• декларация 3 НДФЛ в количестве листов для имущественного вычета.

Купля и продажа земель рекреации под гостиницу или базу отдыха не отличается какими-то особенными чертами или требованиями к проведению сделки. Обычный объект недвижимости – земля, которая меняет владельца за оговоренное вознаграждение.

В дальнейшем можно заниматься строительством или приведением в порядок строений, которые на ней имеются с целью организации бизнеса. В любом случае все особенности продажи участка должны быть чётко прописаны в ДКП, во избежание в ближайшем будущем проблем для законного покупателя.

Источник: urexpert.online

Строительство гостиницы на ИЖС, возможно или нет!?

Гостиница – неплохое капиталовложение. Если, конечно, для его строительства соблюдены определенные условия, к примеру, построена она там, где много приезжих, командировочных или отдыхающих. Или просто проезжающих мимо. Если построить гостиный двор где-нибудь на отшибе цивилизации, где можно встретить только раз в неделю одинокого грибника, то вряд ли она принесет хоть какой-то доход. Впрочем, некоторые гостиницы строятся с совсем иными целями, как, например, «Мотель Бейтса», но их рассматривают уже криминологи.

А можно ли на ИЖС построить гостиницу? Прежде, чем приступить к разбору этого момента, выясним, что же это за таинственной аббревиатурой. ИЖС – это индивидуальное жилищное строительство. Под этой аббревиатурой скрывается назначения земельного участка, который расположен на землях населенных пунктов.

Здесь разрешено строить только отдельно (на индивидуальном фундаменте) стоящие дома, не превышающие 3-х этажей в высоту (или четырехэтажное, если четвертый этаж является мансардой). Такие дома служат для того, чтобы в них жила и вела быт одна семья.

Что это значит? А значит это то, что использовать даже участок под ИЖС на свое усмотрение нельзя. Есть четко оговоренные способы, нарушителям же грозят штрафные санкции вплоть до потери самого участка. Таких способов насчитывается более трех тысяч, и в кучу они собраны в особом классификаторе.

Казалось бы – собрали в кучу, и прекрасно. Но, как это чаще всего и бывает, собранные в одно целое сведения не всегда облегчают жизнь, если написаны казенным юридическим языков. Так и в этом случае. Понятно, по сути, только то, что на землях населенных пунктов можно строить много всякого разного, но и много всякого строить нельзя.

Чтобы не углубляться в ненужное копание в документах, кратко отметим, какие виды разрешенного использования актуальны. Земельный кодекс, Градостроительный кодекс и упомянутый ранее классификатор выделяют несколько различные территориальные зоны или же, как они еще называются, категории земель.

Далеко не все из перечисленных категорий актуальны в случае ИЖС. В соответствии со статьей 85 Земельного кодекса (в редакции от 1 июля 2018 года), землями населенных пунктов являются участки для жилых, общественно-деловых, производственных и иных целей. Нас, к слову, интересуют больше первые два типа.

Согласно части 5 упомянутой статьи, участки в жилых зонах можно использовать для индивидуального жилого строительства, строительства многоэтажек до средних, а также для строительства зданий культурного или бытового типов.

Гостиница не упоминается в законах как какое-то особое жилое строение. То есть, в целом оно является малоэтажным домом (если она, конечно, малоэтажная), который можно построить на землях ИЖС. С тем лишь условием, что одна семья (или семья из одного человека, к примеру) должна проживать здесь постоянно, но про остальных жильцов (временных), которые могут проживать без соответствующей регистрации, не упоминается.

Конечно, для строительства гостиницы, да и любого другого дома, потребуется получить разрешения на строительство. Едва ли у кого-то возникнут вопросы, почему каждая комната, к примеру, на втором и третьем этажах снабжена собственным санузлом. А даже если и зададутся вопросом, всегда можно ответить, что каждый член семьи предпочитает мыться в собственной ванне.

Закон утверждает, что гостиница является не жилым домом, а коммерческим объектом, а значит, и требования санитарные и технические к ней должны быть соответствующие. Однако, если посмотреть на предыдущий абзац, становится понятно, что далеко не всегда подобные ограничения действуют. По сути, вы сдаете в собственном доме два этажа «по комнатам», получается эдакий доходный дом. Главное, чтобы он соответствовал требованиям для участков ИЖС.

Если же необходимо именно открыть гостиницу, соответствующую всем требованиям, да и к тому же планируется получить статус трех- или четырехзвездочного отеля, то идти придется несколько иной тропой – изменить целевое назначение участка, чтобы его можно было использовать «под коммерцию».

Нужно подать заявление в местную администрацию. Пройдут общественные слушания (ну а вдруг соседи ваши против того, чтобы рядом строилась гостиница), а также экспертиза поданных вами документов, в частности кадастрового паспорта и плана, выписки из реестра и пр.

Безусловно, сама процедура перевода участка не бесплатна. Придется заплатить, в частности, стоимость публикации объявления о будущих слушаниях в местной газете; стоимость публикации результатов слушаний; стоимость обращения к главному архитектору, дабы он провел экспертизу и пр.

Следует отметить, что изменение назначения участка влечет изменение его кадастровой стоимости, и, соответственно, налога. Обычно – в сторону возрастания. Затем настанет время обычных хлопот вроде заказа проекта гостиницы в организации, которая на таких объектах специализируется, его согласование в соответствующих инстанциях и так далее.

Резюмируем: отель, в принципе, реально построить на землях ИЖС, главное, чтобы он отвечал требованиям для домов, разрешенных для строительства на подобных участках. Или же, как вариант, можно добиться того, чтобы приобретенный вами участок можно было использовать в коммерческих целях, а потом уже строить гостиницу. Но в любом случае важно помнить, что о том, как хорошо или как плохо жить в номере вашей гостиницы узнают все – достаточно покопаться в Интернете, а потому она должна соответствовать требованиям. Иначе окажется, что на вашем участке построена гостиница, пустующая 365 дней в году.

Источник: rubim-dom.ru