Какие документы нужно проверять при покупке новостройки

Проверяем надежность компании. Какие документы должны присутствовать у застройщика? К кому обращаться за помощью? Покупка квартиры на первичном рынке имеет массу плюсов. Это и стоимость, и новые коммуникации, и планировка, и современные строительные материалы. В конце концов, у такой недвижимости нет истории, что также является положительным моментом. Радость от покупки новостройки может омрачить только низкое качество работ или нарушение сроков сдачи дома. В самом "пиковом" случае стройка может заглохнуть надолго, а то и навсегда. Именно опасения повторить судьбу обманутых дольщиков удерживают многих граждан от покупки квартир в новостройках. Как проверить надежность компании? Но осторожность, пусть и обоснованная, — не повод отказываться от мечты. Главное – правильный подход к выбору застройщика. Идеалом инвестора является надежная, ответственная компания с хорошей репутацией и солидной производственной базой, действующая строго в рамках федерального законодательства. Чтобы найти т

Жилье в любимом городе: покупка и продажа квартир в новостройках от собственников

Покупка своей первой квартиры — это мечта многих, особенно молодых семей.

Покупка квартиры в новостройке может проводиться оформлением договора долевого участия (ДДУ), если строительство ещё не завершено. В этот же период допустимо заключать договора переуступки с дольщиками.

По готовности здания приобретение квартир допустимо только составлением договора купли продажи (ДКП).

Когда возможна купля-продажа жилья от собственника?

Жильё в новостройке начинает предлагаться гражданам с момента получения пакета документации на начало строительства.

Это закономерно, так как финансирование строительства объекта происходит за счёт инвесторов – дольщиков. Дольщики могут вложить деньги на стадии котлована и передать право долевого участия по договору цессии или переуступки.

Порядок приобретения квартиры от собственника имеет мало общего с куплей продажей. Он регулируется нормами Федерального закона № 214-ФЗ от 30.12.04 г., в то время как сделки купли продажи регулируются нормами § 7 главы 30 ГК РФ.

Купить квартиру от собственника можно с того момента, когда дольщик или застройщик получает право собственности на объект.

Для этого требуется:

1. Официальная сдача готовности вновь возведённого здания актом госприёмки.
2. Составление протокола учредителя о распределении жилых и нежилых помещений дольщикам.
3. Регистрация права собственности в Росреестре.
4. Обеспечение объекта техническим паспортом, при постановке такового на учёт в БТИ.

На этом основании продавцом может выступить как дольщик, вступивший в права собственности, так и застройщик – в части не переданных по ДДУ квартир (о том, что такое ДДУ при покупке квартиры и каковы особенности сделок при долевом участии, читайте тут). После сдачи объекта по госприёмке оформление ДДУ и договоров цессии недопустимо.

О том, как выгодно купить квартиру от подрядчика, читайте в нашем материале.

На что обращать пристальное внимание?

Разберемся, на что обратить внимание в такой ситуации, ведь как любая сделка с недвижимостью, данная процедура имеет свои риски (о том, какую квартиру лучше купить: вторичку или новостройку, читайте здесь). В первую очередь они связаны с надлежащим оформлением документации и соблюдением алгоритма проведения сделки. Пристального внимания требуют следующие нюансы:

1. Застройщик обязан сдать новостройку актом госприёмки (о том, как купить готовую квартиру в новостройке от застройщика, можно узнать здесь). Этот акт должен подписываться уполномоченной комиссией и удостоверяться согласно предъявляемым требованиям.
2. На представляемую квартиру ранее не должны были оформляться ДДУ, во избежание двойных продаж.
3. Застройщик обязан представить разрешение на сделку от учредителей (соучредителей).
4. Если продавец бывший дольщик – им должна быть получена выписка из ЕГРН о праве собственности.
5. Оплата по ДДУ должна быть произведена в соразмерном объёме, в наличии должны быть все квитанции об оплате.
6. Если ранее ДДУ передавался по переуступке – должны быть в наличии все экземпляры договоров цессии.
7. На участок придомовой территории должны быть оформлены договор аренды или право собственности.
8. Качество выполненных работ.

Если пакет документации не готов, здание не сдано – покупатель взваливает риски, связанные с его сдачей на себя. Оформляя предварительный ДКП (ПДКП) до момента завершения госприёмки и уплачивая по такому документы деньги за жильё – лицо не получает никаких юридических гарантий. Он попадает в полную зависимость от добросовестности продавца и иных сопутствующих обстоятельств.

Продавцом в сделке может быть только собственник. Если посредником выступает риэлтерская компания, договор сделки всё равно составляется от имени законного владельца недвижимости.

О том, что нужно знать при покупке жилья в новостройке, чтобы покупка квартиры не обернулась неприятностями, мы рассказывали в нашем материале.

Как проверить помещение перед приобретением?

При проверке квартиры на готовность к сделке нужно:

1. проверить наличие документации;
2. стабильность компании, участвующей в сделке;
3. сверить качество проведённых работ со СНИП и иными требованиями;
4. убедиться в соответствии площадей техплану;
5. выяснить отсутствие трещин в стенах и отсутствие перекосов;
6. при наличии ремонта удостовериться в его качестве.

Кроме перечисленного, нужно в целом рассмотреть местоположение здания, район застройки и специфику инфраструктуры. Если окружающий контекст не вызывает удовлетворения, нужно ещё раз взвесить решение о переезде в этот дом.

Пошаговая инструкция и порядок действий

Процедура сделки имеет свой алгоритм, которому нужно следовать при её проведении. Разберемся, с чего же начать.

Основные этапы сделки:

1. внимательное изучение технического состояния объекта;
2. изучение пакета документации на здание и квартиру;
3. оформление договора купли продажи с застройщиком;
4. или оформление сделки с бывшим дольщиком;
5. оформление акта приёма-передачи помещения;
6. регистрация сделки и вступление в права собственности;
7. получить ключи и квартиру по акту приема-передачи;
8. оформить квартиру в собственность и прописаться.

При планировании такой сделки целесообразно обратиться к юристу или иному компетентному лицу для сопровождения сделки или получения консультаций.

Документы от продавца

Сделка оформляется гражданско-правовым договором. Для его оформления понадобится пакет документов от продавца:

• гражданский паспорт законного представителя;
• учредительную документацию – при покупке от юридического лица;
• разрешение учредителей на сделку;
• договор участия в долевом строительстве – при покупке у физ. лица;
• приложения к ДДУ, если таковые заключались;
• разрешение от супруга – при покупке у физ. лица, состоящего в браке;
• договор аренды с муниципалитетом на землю;
• проектную декларацию;
• или свидетельство о собственности на участок земли под строением;
• кадастровый план – оригинал;
• техплан с указанием адреса, этажности, количества помещений;
• разрешение на строительство.

Какие документы надо проверять при сделке?

Если собственник – организация, то проверяется её учредительная и правоустанавливающая документация. Все правоустанавливающие документы должны подписываться:

• главой местного исполкома или начальником департамента;
• отделом по строительству и архитектуре.

На момент совершения сделки лицензия на соответствующий вид деятельности должна быть не просрочена. В документах не должно быть помарок и исправлений, а так же – порчи текста или удостоверяющих подписей и печатей.

Из учредительной документации должно следовать:

• продавец внесён в реестр юридических лиц;
• он наделён полномочиями на проведение сделки;
• соучредители согласны на продажу квартиры.

Пакет бумаг от покупателя

В зависимости от специфики оформления, покупатель представляет:

• гражданский паспорт;
• паспорта супругов – при оформлении совместной собственности;
• свидетельство о рождении (паспорт) ребёнка – при оформлении сделки на него;
• договор кредитования – при оформлении ипотеки;
• для представителей – доверенности.

Схема действий по доверенности

Продавец вправе заключать сделку только от имени генерального директора. В остальных случаях в интересах компании действуют уполномоченные представители.

Представителей могут привлекать также покупатели, согласно нормам статьи 182 ГК РФ. Поверенные могут оформлять сделку, но не являться её сторонами, не вступая в право собственности на недвижимость, оформленную на доверителя. Они должны представить для исполнения доверительного поручения:

1. гражданский паспорт;
2. нотариально удостоверенную доверенность.

• Скачать образец доверенности на продажу квартиры от имени юридического лица
• Скачать бланк доверенности на покупку квартиры
• Скачать образец доверенности на покупку квартиры

Составление и подписание договора

Процедура проводится сторонами сделки, которыми могут быть:

1. Покупатель.
2. Продавец: застройщик или лицо, приобретшее квартиру по ДДУ.
3. От одной или обеих сторон могут быть представлены доверенные лица, выступающие исполнителями.

В назначенное для составления и подписания договора время, стороны собираются у юриста или риэлтора, сопровождающего сделку, где им предлагается подготовленный заранее типовой договор. В нём должны быть представлены пункты и положения:

1. Реквизиты документа.
2. Вводная часть с определением сторон сделки.
3. Предмет договора, с указанием точного адреса, кадастровых и технических параметров объекта.
4. Условия и сроки оплаты сделки, стоимость квартиры, представленная к оплате.
5. Условия и сроки передачи квартиры.
6. Права и обязанности сторон, связанные с передачей объекта и получением денег.
7. Ответственность сторон.
8. Положение о расторжении сделки.
9. Заключительные положения.

Договор составляется в трёх экземплярах. Каждая сторона подписывает все три экземпляра. Юридическое лицо вносит свои реквизиты, а физическое – данные паспорта. Этот договор согласно нормам статьи 549 ГК РФ приобретает свойства правоустанавливающего документа, по которому происходит передача права собственности на квартиру.

Нормы п. 1 статьи 551 и п.2 статьи 558 ГК РФ оглашают обязательную регистрацию сделки в Росреестре, с отметкой о регистрации в договоре.

Регистрация

Стороны обращаются в МФЦ или отделение Росреестра, где пишут заявление о регистрации перехода права собственности и подают необходимые документы.

• Скачать бланк заявления о государственной регистрации прав на недвижимое имущество
• Скачать образец заявления о государственной регистрации прав на недвижимое имущество

Для регистрации сделки необходимы документы:

1. Гражданские паспорта, свидетельства несовершеннолетних покупателей, представители – доверенности.
2. Договора купли продажи 2 экземпляра, с приложением акта приёмки.
3. Правоустанавливающий документ. Застройщик должен зарегистрировать право собственности заведомо, поэтому документация им не представляется. Бывшие дольщики представляют ДДУ или договор цессии.
4. Право удостоверяющий документ – выписку из ЕГРН о регистрации собственности.
5. Технический план квартиры.
6. Кредитный договор – при оформлении ипотеки и договор залога с банком.
7. Пакет учредительной документации и разрешение от соучредителей – при сделке с застройщиком.
8. Квитанция об уплате пошлины в размере 2 тысячи рублей за регистрацию и 350 рублей за кадастровый паспорт (если он не получен собственником).

Расходы и сроки

Регистратор принимает документы под расписку.

Регистрация длится, в зависимости от сопутствующих обстоятельств. Если представитель компании подходит вместе со своим экземпляром одновременно с покупателем, процедура длится 10 дней.

Если стороны обращаются отдельно – 21 рабочий день. Кроме оплаты госпошлины, других расходов не предусмотрено. Договор составляется компанией безвозмездно.

Оформление сделки

После регистрации покупатель приходит на повторный приём и получает:

• ДКП с отметкой о регистрации;
• выписку из ЕГРН;
• кадастровый паспорт квартиры.

Технический план на своё имя ему потребуется оформить в МФЦ или БТИ. Далее в этой квартире можно прописаться и использовать её по целевому назначению.

Что делать после заключения договора: нужно ли приватизировать купленное жилье?

Купленную квартиру приватизировать не нужно, потому что правоспособность договора купли продажи распространяется только на находящиеся в собственности продавца объекты.

При заключении сделки, по договору купчей переходит фактический объект и право собственности на него, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости, полученной после регистрации. Кадастровый учет, возникновение и переход права на объекты недвижимости подтверждаются выпиской из ЕГРН.

Как продать без налога?

Недвижимость, находившаяся в собственности менее трёх лет, подлежит налогообложению, исчисляемому из стоимости объекта свыше миллиона.

Рассчитывается от цены, указанной в купчей. Эта сумма извлекается при регистрации из положения ДКП о стоимости квартиры и передаётся в налоговую инспекцию. Налог взимается с продавца в том объёме, в котором он уплачивает налог с прибыли.

Варианты оплаты связаны с особенностями регистрации юр.лица в налоговом органе. Если продажа инициирована физическим лицом – всегда взимается 13% стоимости жилья свыше миллиона. Обойти эту процедуру напрямую нельзя. Однако налоговый орган допускает взаимозачёт, если в текущем налоговом периоде была приобретена квартира взамен проданной. А для компании – в счёт трат, вложенных в новое строительство.

Покупатель может оформить налоговый вычет за покупку квартиры, если он ранее не использовал лимит данной льготы.

? . ? Пошаговая инструкция.

Заключение

Покупка квартиры у собственника в новостройке отличается от оформления ДДУ или переуступки. Договор оформляется как при стандартной имущественной сделке, но в данном случае следует учитывать ряд нюансов, проистекающих из специфики оформления квартир в новостройке. ДКП составляется и подписывается сторонами и регистрируется.

Какие документы нужны от будущего хозяина? Полный пакет документации от продавца Возможно ли оформление по доверенности? Заключение и регистрация договора. … Покупка квартиры в новостройке совершается по определённому алгоритму, состоящему из нескольких шагов: Поиск, выбор и осмотр объекта. Проверка застройщика.

Какие документы проверить у застройщика при покупке квартиры?

Покупка квартиры на первичном рынке имеет массу плюсов. Это и стоимость, и новые коммуникации, и планировка, и современные строительные материалы. В конце концов, у такой недвижимости нет истории, что также является положительным моментом. Радость от покупки новостройки может омрачить только низкое качество работ или нарушение сроков сдачи дома. В самом «пиковом» случае стройка может заглохнуть надолго, а то и навсегда. Именно опасения повторить судьбу обманутых дольщиков удерживают многих граждан от покупки квартир в новостройках.

Как проверить надежность компании?

Но осторожность, пусть и обоснованная, — не повод отказываться от мечты. Главное – правильный подход к выбору застройщика . Идеалом инвестора является надежная, ответственная компания с хорошей репутацией и солидной производственной базой, действующая строго в рамках федерального законодательства.

Чтобы найти такого девелопера, лучше всего обратиться за помощью к открытым источникам . Информацию можно черпать из аналитических статей и отзывов, которые в большом количестве имеются в интернете. В Сети есть множество сайтов, посвященных недвижимости, и форумов дольщиков, которые помогут отсеять нечистоплотных и просто безответственных застройщиков.

Если после предварительного фильтра вы остановили свой выбор на каком-либо привлекательном объекте, нужно окончательно убедиться в том, что этот застройщик достоин вашего доверия. Для этого нужно внимательно изучить документацию, касающуюся как самого застройщика, так и жилого комплекса, в котором планируется покупка квартиры.

Какие документы требовать у застройщика?

Поскольку любое строительство обременено большим количеством бумаг, нужно сразу же составить список, имеющий особую важность для инвестора. Потенциальный дольщик должен получить доступ к следующим документам:

• учредительной документации;
• лицензии застройщика;
• разрешению на строительство;
• проектной документации;
• правоустанавливающим документам на земельный участок;
• финансовым документам.

В офисе рекомендуется вести себя со спокойной уверенностью. Согласно статьям 19,20 и 21 Федерального закона №214-ФЗ, потенциальный дольщик имеет право запросить у застройщика все необходимые документы (оригиналы или заверенные копии). Теоретически бумаги должны быть предоставлены по первому требованию, но на практике бывает и наоборот. Если сотрудник офиса отказался показать испрашиваемые документы – это повод навсегда распрощаться с компанией.

Если вы не имеете достаточного опыта для работы с бумагами, пригласите специалиста, имеющего дело с новостройками, — компетентного риелтора или юриста. Он изучит документы и даст им экспертную оценку.

Учредительные документы – чтобы все было по закону

К учредительным документам застройщика относятся:

• Устав компании;
• Свидетельство ИНН;
• Свидетельство ОГРН;
• Свидетельство о регистрации в едином государственном реестре юридических лиц.

Обратите внимание на правильность написания фирменного наименования компании, на совпадение ее фактического и юридического адреса. Нелишним будет поинтересоваться данными учредителей и совладельцев фирмы, а также распределением голосов в управляющих органах. Очень важна информация об объектах, которые компания реализовала в течение последних трех лет, и их адреса. Обязательно узнайте, насколько сроки сдачи каждого жилого комплекса соответствовали запланированным.

Если какие-то сведения покажутся вам недостоверными, или обнаружатся отличия между данными в документах и на официальном сайте застройщика, лучше проявить осторожность и перепроверить информацию еще раз.

Лицензия застройщика и разрешение на строительство – уточняем сроки действия

Лицензия застройщика – еще один документ, который следует изучить потенциальному дольщику. Он дает компании право на деятельность, связанную со строительством. Прежде всего следует проверить данные, имеющие значение для покупателя, — дату получения, вид и номер лицензии, орган, выдавший документ.

Первое, в чем нужно убедиться, — это в том, что срок действия лицензии не истек. Обязательно просите у сотрудников офиса показать оригинал документа. Наличие у застройщика действующей лицензии очень важно, так как она легитимизирует деятельность компании.

Второй важный документ – разрешение на строительство. Компания может одновременно возводить нескольких проектов, поэтому удостоверьтесь, что оно оформлено именно на тот из них, в котором вы хотите приобрести жилье. Нередки случаи, когда застройщик делает документы на один объект, а строит параллельно несколько жилых комплексов. Кроме того, уточните дату выдачи разрешения, так как может оказаться, что оно просрочено.

Что нам стоит дом построить?

Если с разрешением на строительство и лицензией все в порядке, то можно переходить к изучению проектной декларации. В ней содержатся все сведения о будущем доме, поэтому важность этого документа трудно переоценить.

Застройщик должен выложить декларацию в открытый доступ, чтобы все потенциальные инвесторы могли с ним ознакомиться. Она проходит Государственную строительную экспертизу, которая выносит заключение о соответствии документа техническим регламентам и установленным нормативам, принятым в РФ.

Сведения, указанные в проектной декларации, включают:

• цель, сроки и этапы строительства;
• адрес проекта;
• разрешение на землю и начало строительства;
• количество и технические характеристики квартир;
• состав имущества, которое будет передано в общее владение жителей дома;
• функции и назначение помещений, которые не будут включены в долевую собственность жильцов;
• ожидаемый срок ввода дома в эксплуатацию и наименование организации, ответственной за это;
• финансовые риски и их страхование;
• предполагаемую стоимость проекта;
• список подрядных организаций, ответственных за выполнение отдельных этапов работ;
• информацию о дополнительных инвестициях в строительство;
• способ, которым будет обеспечено выполнение застройщиком своих обязательств.

Аренда или собственность: проверяем документы на землю

Помимо документов, удостоверяющих легитимность компании и ее строительных проектов, не менее важное значение имеет земельный участок, на котором возводится здание. Если документы на землю не в порядке, готовый дом может годами дожидаться введения в эксплуатацию, а вместе с ним – и дольщики, которым не повезло связаться с компанией, не оформившей должным образом земельные отношения.

Застройщик может вести строительство жилого здания на участке, который находится в долгосрочной аренде или является ее собственностью. Если между компанией и собственником земли заключен договор аренды, нужно проверить, не истечет ли его срок до запланированного окончания строительства. Если же застройщик владеет землей на основании свидетельства о праве собственности, то надо убедиться в том, что сведения в учредительных документах и свидетельстве полностью совпадают.

Особое внимание обращайте на реквизиты, указанные в правоустанавливающих документах, и прежде всего – на адрес и площадь участка, его кадастровый номер. Если участок находится в аренде, не помешает уточнить данные его собственника.

Нелишним будет напомнить, что ожидаемые и реальные сроки окончания строительства редко совпадают. Проект становится официально признанным долгостроем, если сроки ввода отстают от запланированных на три года. Поэтому важно, чтобы договор аренды предусматривал достаточный запас времени.

Финансовая устойчивость и ее важность для ведения бизнеса

Финансовое положение компании – важнейший фактор, от которого во многом зависит качество и сроки строительства. О нем можно составить представление на основе бухгалтерского баланса и годовых отчетов. Если вы не обладаете достаточной квалификацией, чтобы разобраться в этом самостоятельно, привлеките специалиста – юриста или риелтора.

Начав проверку состояния дел в компании, которой вы собираетесь доверить строительство вашего жилища, проделайте это со всей возможной тщательностью. Помните, что от этого может зависеть ваше душевное спокойствие и будущее благополучие.

Какие документы нужны при покупке квартиры в новостройке . Если дом построен и сдан в эксплуатацию, то у вас уже есть некоторые гарантии и ситуация более понятна. Чтобы оформление документов на собственность соответствовало законам РФ, следуйте основным правилам: Проверьте наличие вышеуказанной документации у компании. Свидетельство на право собственности или договор долгосрочной аренды земельного участка, на котором находится многоэтажный дом. План всего жилого здания по этажам. Выписка из ЕГРЮЛ.

Инструкция по сбору и проверке документов при покупке квартиры от застройщика в новостройке

Покупка квартиры в строящемся доме сопровождается определенными рисками для покупателя. Однако, если все детали сделки будут тщательно проверены – покупатель сможет приобрести желаемую квартиру на 30% дешевле, чем на вторичном рынке. Особое внимание следует уделить проверке и сбору необходимых документов.

Виды договоров

При покупке квартиры в строящемся доме могут быть оформлены следующие виды соглашений:

Договор долевого участия. Этот тип соглашения является наиболее безопасным и популярным. Содержание ДДУ в полной мере соответствует положениям ФЗ «Об участии в долевом строительстве», который защищает интересы и покупателей, и застройщиков.

Перечень бумаг

Что нужно проверить и какие должны быть при продаже?

• Свидетельство о государственной регистрации компании.
• Актуальная выписка из Единого государственного реестра юридических лиц (ЕГРЮЛ).
• Устав организации.
• Разрешение на строительные работы, оформленное на конкретный объект недвижимости. Обратить внимание также стоит на сроки действия документа.
• Правоустанавливающие документы на землю.
• Приложения к инвестиционному контракту.
• Действующая лицензия.
• Проект договора долевого участия.
• Паспорт представителя компании застройщика с которым будет подписан договор.
• Документы, подтверждающие права представителя застройщика на заключение ДДУ.
• Сведения о компании, ФИО директора, часы и график работы.
• Список акционеров.
• Информация о членстве в СРО.
• Финансовый отчет за прошлый год.
• Перечень осуществляемых проектов.
• Проектная декларация.

Какие нужны покупателю?

Список для долевого участия

• Заполненное заявления о включении в реестр ДДУ. Представляется обеими сторонами.
• Оплаченная государственная пошлина – для застройщика – 2000 руб., для покупателя – 1000 руб.
• ДДУ в 3 экземплярах.
• Разрешение на строительство дома.
• Проектная декларация.
• Документы подтверждающие права застройщика на земельный участок.
• Страховой договор, защищающий стороны при неисполнении условий.
• Паспорт покупателя.
• Документы строительной компании: свидетельство о регистрации юр. лица, устав, ИНН, приказ о назначении директора, выписка из ЕГРЮЛ.

Перечень для готового жилья

• Заявление о государственной регистрации сделки.
• Квитанция об оплате гос. пошлины.
• Договор купли-продажи в 3 экземплярах.
• Кадастровые документы на землю где возведен дом.
• Паспорт покупателя.
• Документы строительной компании: свидетельство о регистрации юр. лица, устав, ИНН, приказ о назначении директора, выписка из ЕГРЮЛ.
• Результаты государственной комиссии.
• Поэтажный план возведенного дома из БТИ.

Для тех, кто собрался взять ипотечный кредит

• Договор долевого участия в 4 экземплярах.
• Проектная декларация (предоставляется застройщиком).
• Правоустанавливающие документы на земельный участок.
• Паспорта участников сделки.
• Заявления участников сделки.
• Кадастровый план.
• План дома с указанием точного адреса, количеством этажей и помещений.
• Разрешение на строительство.
• Агентский договор (если есть).
• Кредитный договор.
• Оформленная закладная.

Для получения налогового вычета

При покупке квартиры в новостройке официально трудоустроенные граждане, отчисляющие со своих доходов 13% в гос. бюджет, могут рассчитывать на возврат подоходного налога.

Сумма налогового вычета исчисляется в зависимости от суммы, указанной в договоре. Какие же документы нужны для возврата 13% при покупке квартиры в новостройке?

• Заявление на возврат подоходного налога.
• Копия гражданского паспорта.
• Справка по форме 2НДФЛ.
• Налоговая декларация по форме 3НДФЛ в 2 экземплярах.
• Договор купли-продажи объекта недвижимости.
• Документы свидетельствующие о выплате указанной в договоре суммы.
• Передаточный акт.
• Свидетельство о государственной регистрации собственности или выписка из ЕГРН.

Особенности составления и подписания договора

При заключении договора с застройщиком особое внимание следует обратить на следующие пункты:

• Объект долевого строительства, подлежащий последующей передаче покупателю, должен быть описан максимально подробно, а формулировки не должны трактоваться двояко.
• Стоимость квартиры и порядок расчетов.
• Срок передачи объекта застройщиком.
• Информация о гарантии строительной компании на объект.
• Права и обязанности сторон.

Если какой-либо из этих пунктов отсутствует в тексте договора – соглашение будет признано недействительным.

Советы юриста

Придерживайтесь следующих правил:

1. Настаивайте на государственной регистрации договора в Росреестре. Не стоит соглашаться на оформление тех соглашений, регистрация которых не требуется.
2. Все расчеты с застройщиком лучше всего проводить электронно. В том случае, если другой участник сделки настаивает на наличных расчетах – требуйте кассовый чек и квитанцию к приходному кассовому ордеру.
3. Не подписывайте соглашение о продлении сроков. Если этот документ будет оформлен, вы не сможете рассчитывать на выплату компенсации за срыв сроков от строительной компании.
4. Тщательно проверьте квартиру перед подписанием Передаточного акта. Все обнаруженные дефекты квартиры обнаруженные в процессе осмотра застройщик обязан устранить за свой счет.
5. Проверьте приобретаемую квартиру. Указанные в договоре технические характеристики должны соответствовать таковым и на практике.

Покупка квартиры в новостройке – хорошая возможность сэкономить и получить при этом квартиру с нужным метражом и планировкой. Однако, такие сделки более рискованны. Минимизировать риски покупателя поможет полная и тщательная проверка документов.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Важно знать при покупке квартиры в новостройке : какие документы нужны от застройщика и что подготовить лично? Для решения вашей проблемы ПРЯМО СЕЙЧАС получите бесплатную ЮРИДИЧЕСКУЮ консультацию: +7800302-31-12Звонок по России бесплатный. Чтобы осуществить покупку квартиру в новостройке , от продавца и покупателя требуется внушительный перечень документов – не только договор купли-продажи. Сделка будет считаться закрытой после регистрации нового права собственности в Росреестре.

Какие документы необходимо проверять при покупке квартиры?

Документы при покупке квартиры условно можно разделить на правоустанавливающие и сведения, которые подтверждают факт регистрации собственности. Для покупки квартиры актуальны сведения о техническом состоянии жилплощади, справки об отсутствии долгов и обременений.

Вопрос, какие документы потребуются для приобретения собственных «квадратных метров», интересует любого покупателя. Перечень зависит от того, реализуется ли жилье на вторичном рынке, в строящемся доме или в новостройке, готовой, но полностью либо вовсе не заселённой. Для покупки квартиры нужно требовать у продавца предоставить все юридически значимые сведения о жилье, независимо от срока эксплуатации дома.

Документы при покупке квартиры в новостройке

Алгоритм проверки и список сведений зависит от того, находится дом на стадии строительства или уже сдан в эксплуатацию. Покупателя недвижимости в новостройке должна интересовать не только конкретная квартира, но данные о застройщике, земельном участке; сведения о наличии обременений на многоэтажный дом.

Квартиры в недостроенных домах подлежат оформлению по сделке долевого участия, реже на основании предварительной купли-продажи.

Покупка жилья по соглашению о долевом участии

Будущим дольщикам желательно убедиться в том, что у компании-застройщика безупречно оформление следующих документов:

• инвестиционный договор – обозначает сведения о количестве квартир, их приобретателях, характеризует реальных вкладчиков в строительство недвижимости;
• проектная декларация, с планом расположения квартир в новостройке и сопутствующей инфраструктуры;
• техническая документация, с указанием достоверной информации о состоянии дома: его фундамента, инженерных коммуникаций;
• допуск на строительство – стоит удостовериться в том, что он предоставлен конкретному застройщику.

Согласно ст. 15.2 ФЗ № 214 от 2004 г. застройщику нужно обязательно страховать свою ответственность. Целесообразно поинтересоваться о наличии гарантии надёжного банка. Она предусмотрена для полного исполнения перед дольщиками всех обязательств.

При покупке квартиры в ещё не готовом доме важно своевременно заинтересоваться учредительными документами застройщика. Специалисты обращают внимание на наличие у организации устава, свидетельства о государственной регистрации юридического лица; доверенности представителя на оформление договоров с покупателями.

Рекомендуется взять выписку из ЕГРЮЛ — не позднее месяца со времени принятия решения о покупки недвижимости. Будет правильным решением покупать жилье в новостройке в порядке долевого участия. Заключение предварительного договора чревато последствиями. Застройщик может отказаться продать квартиру и оформлять покупку придётся через суд.

Документы на квартиру в готовой новостройке

Выяснить, какие документы важны при покупке квартиры в уже построенном и сданном в эксплуатацию доме проще. Покупателю рекомендуется проверить весь список документов. Он включает:

• свидетельство о собственности на землю или договор аренды;
• поэтажный план здания и экспликация;
• договор продажи квартиры в новостройке, оформленный согласно правилам ст. 551-558 ГК РФ;
• выписку ЕГРЮЛ – для удостоверения олномочий застройщика;
  документ приема-передачи недвижимости.

После оформления сделки покупатель обращается в Росреестр и получает свидетельство о собственности на новую жилплощадь. За регистрационные действия следует заплатить госпошлину – в размере 1000 руб.

При покупке квартиры желательно удостовериться в наличии акта сдачи дома в эксплуатацию и государственной экспертизы качества жилья в новостройке. Надлежащее оформление такого документа не исключает важности личной проверки качества покупаемой жилплощади.

Документы для покупки квартиры на вторичном рынке

В отличие от жилья в новостройке, вторичный рынок более непредсказуем. Проверять придётся не застройщика, а, документы гражданина либо компании-продавца. Владельцы б/у недвижимости могут вносить в конструкцию помещений самостоятельные и не всегда узаконенные изменения. Риск возможных притязаний на жилплощадь со стороны третьих лиц тоже выше.

Список документов для проверки при приобретении недвижимости на «вторичке» будет следующим:

• свидетельство о собственности на квартиру (с обозначением серии, номера, информации о владельце квартиры, возможных обременений – обычного залога, ареста, ипотеки);
• технический и кадастровый паспорт на «вторичку», с отсутствием незаконных перепланировок;
• расширенная выписка из ЕГРП о состоянии недвижимости, где указывается информация о прошлых собственниках, основания перехода к ним квартиры;
• документ, который зафиксирует сделку отчуждения недвижимости и передачу денег – договор продажи, дарения, ренты с постоянным иждивением. В качестве основания продавец также может предъявить решения суда об установлении собственности, свидетельство о наследовании, договор приватизации; (от супруги, органов опеки). Его оформление обязательно, когда квартира на момент реализации остаётся общей. Исключение может быть сделано в случае, если между мужем и женой есть брачный договор и жилье принадлежит одному из супругов.

Оформление разрешения – необходимое условие, когда недвижимость куплена по возмездным сделкам – продажи, мены, ренты. Нотариально подписанное разрешение требуется при переходе квартиры к супругу — как законного наследства или подарка.

Список документов следует дополнить разрешением органов опеки, если собственник продаваемой квартиры — несовершеннолетний. Такое согласие подписывают за месяц до фактической продажи квартиры.

В список документов включают сведения, которые предъявляются по требованию покупателя: справку об отсутствии долгов за коммунальные платежи, копию лицевого счета продавца, документ из налоговой службы. Покупка завершается выдачей свидетельства о собственности на жилплощадь — после подачи заявления в Росреестре и оплаты государственной пошлины.

Другие нюансы

Какие документы необходимы для покупки недвижимости – вопрос, который требует не только формального наличия свидетельств и справок. Важно вовремя проверить надёжность самого продавца.

Может понадобиться оформление справки из психоневрологического диспансера, при наличии оснований в адекватности продавца. Если выяснится, что договор подписан с человеком, лишённым дееспособности, то сделка признается несостоявшейся и придётся вернуть квартиру по правилам, обозначенным в ГК РФ – ст. 171.

Прежде чем выяснить: какие документы следует предъявить для приобретения недвижимости, надо убедиться в отсутствии на жилплощади прописанных лиц. Это можно сделать, запросив выписку из домовой книги. Возможно, что люди, у которых есть право бессрочного проживания, временно выпишутся из жилья и позже, уже через суд, потребуют прописки к уже новому собственнику.

Встречаются ситуации, когда лицо временно выписывается – уходит в армию, направляется по решению суда в МЛС, либо попадает в психиатрическую лечебницу, а потом возвращается и пытается снова зарегистрироваться на жилплощади – тогда конфликты с новым собственником неизбежны.

Важно удостовериться, что нет претензий на приобретаемую недвижимость со стороны возможных, но не «состоявшихся» наследников продавца – путём подписания ими отказа от наследства у нотариуса.

Проверкой «юридической чистоты» жилья, нового или на «вторичке», обычно занимается компетентный специалист, но и покупателю следует внимательно изучать всю документацию, чтобы быть уверенным в выгоде сделки и её успешном завершении.

На что нужно обращать внимание при покупке квартиры в новостройке и какие документы должны быть у застройщика? В современное время на рынке недвижимости появляются новые и новые объекты. Многие города уже полностью застроены, а где-то стройка во всю идет, поэтому при покупке квартиры встает большой выбор жилья. … Преимущества покупки квартиры у застройщика. На что нужно обращать внимание? Что нужно знать при покупке , чтобы снизить вероятность обмана? Какие вопросы задать застройщику? Какие документы нужно проверить ? Составление договора с застройщиком. Как составить договор купли-продажи от застройщика? Образец.