Какие документы нужны для долевого строительства квартиры

Покупка квартиры в строящихся домах на сегодняшний день набирает популярность. Однако рынок строящихся домов имеет множество компаний, которые осуществляют свою деятельность недобросовестно.
Для того чтобы не стать жертвой таких компаний необходимо обратить внимание на правила сделки, а также знать, как можно проверить застройщика.

Как купить квартиру у застройщика: правила сделки

Правоотношения, возникающие между застройщиком и лицом, которое приобретает в строящемся доме жилое помещение, регулируются с помощью Федерального закона от 30.12.2004 № 214.

На основании норм этого документа в правоотношении участвуют два субъекта:

1. Застройщик – юридическое лицо, которое привлекает средства для возведения на участке земли жилого многоквартирного дома;
2. Дольщик — лицо, предоставляющее средства, для осуществления строительства.

Участвовать в заключение сделки может только тот застройщик, который:

• Имеет разрешение, полученное в установленном законом порядке на строительства многоквартирного дома;
• Представило свою проектную декларацию;
• На участок земли, который используется под строительство, застройщик имеет право собственности, арендует его или участок находится у него на основании договора субаренды.

Перед заключением сделки рекомендуется потребовать для ознакомления следующие документы:

Изменение площади квартиры при долевом строительстве.

1. Документы об учреждении;
2. Документ о регистрации застройщика;
3. Документы о регистрации в налоговом органе;
4. Бухгалтерскую отчетность и сметы за последние три года осуществления предпринимательской деятельности;
5. Заключения аудитора о деятельности, которая был осуществлена юридическим лицом в предыдущем году.

При составлении договора необходимо обратить внимание на наличие в документе следующих данных:

1. О строящемся объекте (необходимо чтобы указанные данные точно определяли объект);
2. О периоде времени в течение, которого объект должен быть передан;
3. О стоимости объекта, а так же способе внесения денежных средств и сроке их внесения;
4. Срок гарантии на построенный объект.

Обратите внимание, что подобный договор должен быть зарегистрирован в Росреестре.

Помните, что денежные средства, в соответствии с законом должны быть переданы только после того, как документ будет зарегистрирован в уполномоченном органе.

Покупка квартиры в новостройке пошаговая инструкция

Прежде чем обращаться к юридическому лицу, осуществляющему строительство домов необходимо узнать каков порядок действий при приобретении квартиры в строящемся доме.

Выделяют следующие этапы покупки квартиры в новостройке:

1. В первую очередь необходимо ознакомится с информацией о застройщиках, которые возводят жилы многоквартирные дома в понравившемся районе.
2. Если компания, оказывающая услуги не запятнала свою репутацию в прошлом, то далее необходимо изучить сведения о доме. Помните, что квартира, которая еще даже не начала строится (этапы котлована) будет примерно на 30 % дешевле, чем дом, который уже возведен. С другой стороны существует вероятность заморозки строительства.
3. Если выбранный жилой объект полностью подходит будущему собственнику, то следует оформить договор. На этом этапе рекомендуется привлечь юриста. Существуют три варианта соглашения, оформляемого при покупке квартиры в новостройке:

• Договор об уступке права. Данное соглашение может быть заключено в случае приобретения квартиры у соинвестора застройщика или собственника этой квартиры, который решил её продать. Обратите внимание на то, что поскольку процедура заключения такого соглашения регулируется несколькими правовыми актами, у сторон могут возникать много спорных моментов;
• Договор долевого участия. Такое соглашение заключается с компанией, осуществляющей строительство. Обратите внимание, что предварительное соглашение не заключается. В случае, когда такой договор предлагается застройщиком, рекомендуется от сделки отказаться;
• Договор с жилищно – строительным кооперативом. Приобретение жилого помещения осуществляется путем внесения пая. Договор не регистрируется в уполномоченном органе.

1. После того, как соглашение подписано, и дом сдан в эксплуатацию, перед тем как пописывать акт – приема передачи необходимо тщательно осмотреть представленное жилое помещение. В случае обнаружения строительных дефектов застройщик их должен исправить.
2. После подписания акта, необходимо зарегистрировать свое право на этот недвижимый объект. Только после того, как владелец получи документ, свидетельствующий о его прав собственности на этот объект можно переезжать в жилое помещение и осуществлять в нем ремонт.

В случае ипотечного кредита на покупку в новостройке

Существует следующая пошаговая инструкция, когда покупка квартиры в новостройке осуществляется с помощью ипотечного займа:

Документы при покупке квартиры и Договор Долевого Участия ➤➤на что обратить внимание ❓❗ 🔷 АСК

1. Необходимо выбрать компанию – застройщика и проверить его надежность.
2. Далее у самого застройщика необходимо осведомится о банках, в которых он прошел аккредитацию. Допускается первоначальное обращение в банк, который в последующем представит список организаций, прошедших банковскую аккредитацию.
3. После того, как с банковской организацией и застройщиком лицо определилось, ответственный сотрудник банка, на основании представленных документов готовит договор о долевом участии в строительстве. После чего соглашение выдается на руки для подписи и назначается день, подписания договора о выдачи ипотечного займа.
4. После подписания ипотечного договора, необходимо зарегистрировать договор в Россреестре. Для этого вместе с представителем застройщика следует посетить территориальное отделение и представить данные обеих сторон.
5. По истечению 10 дней, в течение которых данные будут внесены в реестр регистрирующим органом, с зарегистрированным договором следует обратится в кредитное учреждение для того, что бы денежные средства были перечислены на счет компании, осуществляющей строительство.

Покупка квартиры по ДДУ

Итак, что нужно знать в случае приобретения квартиры в строящемся многоквартирном доме?

В первую очередь, как ранее было отмечено, необходимо тщательно изучить компанию, которая осуществляет строительство. Если и компания и объект, который в последствие будет возведен, отвечает всем требованиям заинтересованного лица то необходимо изучить компанию, которая после строительство будет производить коммунальное обслуживание многоквартирного дома.

Если данные о коммунальной компании не вызывают вопросов, то следует переходить к заключению соглашения.

Покупка квартиры по ДДУ обязывает стороны составить соглашение только в письменном виде. Такой документ в обязательном случае должен быть зарегистрирован в Россреестре.

Помните, заключение предварительного договора противоречит требованиям, установленным законом.

Необходимые документы

Документы при покупке квартиры в новом доме для заключения соглашения должны быть представлены как со стороны покупателя, так и со стороны компании.

Для покупателя установлен следующий необходимый пакет документов:

• Документ, подтверждающий личность лица;
• Соглашение о предоставлении ипотеки;
• В случае, когда лицо выступающее стороной в сделке находится в официально зарегистрированных брачных отношениях, то необходимо согласие супруга на осуществление подписания соглашения.

Организация, осуществляющее строительство должна представить следующие сведения:

1. Документы об учреждении;
2. Документы о том, что организация зарегистрирована в налоговом органе;
3. Данные о регистрации организации;
4. Бухгалтерские документы за три года, предшествующих сделки;
5. Данные о банковских реквизитах для внесения денежных средств.

О налогах

При покупке строящегося жилого помещения, будущий собственник получает право на возмещение своих понесенных затрат, путем выплаты ему налогового вычета.

Данный вычет не может превышать 13 % от стоимости объекта и не может быть более 260 000 рублей. В тех случаях, когда объект стоит менее 2 000 000 рублей, покупатель может в последующем еще раз реализовать свое право на налоговую льготу. Пока сумма всех полученных выплат не будет равна максимальной сумме выплаты.

Допускается включение в расходы на оплату жилого помещения последующие денежные траты собственника на его отделку в том случае, когда соглашением между и лицом и застройщиком предусмотрена передача объекта без его отделки.

Получение средств возможно только после передачи помещения собственнику.

Действия для получения налогового вычета

Для получения налоговой льготы, лицо может обратиться либо по месту своей трудовой деятельности, либо в налоговую службу по месту жительства с соответствующим заявлением.

Помимо заявления необходимо представить:

• Национальный паспорт;
• ИНН;
• Соглашение об участии в строительстве;
• Документы, подтверждающие оплату заключенного соглашения;
• Акт приема – передачи квартиры;
• Квитанции, подтверждающие расходы лица;
• Форму 3 НДФЛ;
• Документ с данными о доходах лица за последний предшествующий обращению год.

Риски, как проверить застройщика при покупке квартиры

Покупка квартиры у застройщика имеет некоторые подводные камни:

1. Главный риск – заморозка строительства дома;
2. Случается так, что юридическое лицо может второй раз продать недвижимый объект, права на который уже получили другие лица;
3. Строительство объекта в срок, который в несколько раз превысил период времени, закрепленный соглашением;
4. Недвижимый объект построен из материалов низкого качества;
5. Составленный и подписанный договор не содержит обязательств юридического лица, осуществляющего постройку;
6. Построенный объект имеет другую площадь и планировку.

Для того, что бы избежать указанных рисков, купить квартиру у застройщика можно только после того, как будет получена вся информация о юридическом лице.

Существует несколько способов, как проверить застройщика при покупке квартиры:

1. Официальный сайт застройщика. На нем можно ознакомиться с проектной декларацией и другими документами, которые касаются строительства и разрешения на него;
2. С помощью сети интернет можно найти отзывы других владельцев квартир, которые были переданы этим застройщиком;
3. У самого застройщика можно потребовать следующие документы:

• Документы – основания использования участка земли под домом;
• Проекты на возведение многоэтажного дома;
• Документы о том, что проектная документация прошла государственную экспертизу;
• Бухгалтерские документы.

Документы при покупке новостройки от застройщика

Рекомендуется проверить не только данные об организации, но и его документы при покупке новостройки от застройщика.

В обязательном порядке по требованию заинтересованного лица, организацией должны быть представлены:

1. Документы об учреждении юридического лица;
2. Документы, свидетельствующие о том, что компания после создания была поставлена на учет в налоговых органах;
3. Документы, свидетельствующие о том, что организации разрешено заниматься строительной деятельностью;
4. Документы, позволяющие использовать участок земли под домом.

В представленных документах следует проверить данные, сроки действие, а также подписи и печати.

Для того, чтобы удостовериться в том, что документы легальные допускается обратиться в налоговый орган, за данными о юридическом лице, поставленном на учет, а также можно заказать выписку из ЕГРЮЛ.

Заключение

Итак, к процедуре покупки квартиры у застройщика необходимо подойти очень внимательно. Рекомендуется до заключения договора обратиться к специалисту, который проверит всю документацию застройщика, а также осуществит сопровождение сделки.

Источник: zakondoma.ru

Договор долевого участия при покупке квартиры

Заключая договор долевого участия, человек, собирающийся приобрести жилплощадь, фактически превращается в соинвестора возведения дома. При этом необходимо отметить, что данный тип юридического соглашения является единственным, прописанным в законодательстве.

Получается, что вкладывающий свои средства человек, рассчитывающий в итоге получить квартиру в строящемся многоквартирном многоэтажном доме, должен получить именно то жилье, за которое он фактически отдал свои деньги.

Обязательные условия

Данное соглашение предусматривает ряд условий, среди которых бывают обязательные и дополнительные. Без соблюдения обязательных условий договор считается недействительным.

Дополнительных условий может и не быть, однако эти пункты бывают весьма важными для покупателя.

К обязательным относятся следующие пункты:

1. В договоре в обязательном порядке максимально подробно описывается строящееся здание и, что самое главное, характеристики приобретаемой квартиры (количество и расположение комнат, адрес дома, количество этажей, этаж, на котором находится квартира, наличие лифта, площадь, высота потолков и так далее);
2. Также этот документ содержит дату, когда строительство должно быть окончательно завершено. Эти сведения должны быть одинаковыми для всех людей, которые решат принять участие в долевом строительстве. Если же сроки будут нарушены, то за это взимается неустойка. Согласно действующему законодательству, за каждый день просрочки строительная фирма выплачивает покупателю, если он является физическим лицом, 1/150 часть от ставки рефинансирования центрального банка;
3. Общая стоимость квартиры, а также порядок внесения денежных средств. Стороны должны прописать в соглашении – может ли меняться стоимость жилплощади после подписания договора. Обязательно указывают условия, при которых это будет возможным;
4. Обязательным условием является гарантийный срок на строение, на технические средства, находящиеся в нем. Минимальный срок гарантии должен составлять пять лет. Технологическая и инженерная составляющая гарантированно должна меняться в случае неисправности в течение минимум трех лет. https://www.youtube.com/watch?v=7UTDZs5DAT8

Дополнительные условия

В качестве дополнительных условий обычно указываются права и обязанности каждой из сторон, ряд других немаловажных моментов, которые должны защитить как покупателя квартиры, так и строительную фирму, занимающуюся возведением дома.

Желательно подробно прописать в соглашении – на каких условиях его можно будет так или иначе изменить. Покупателю не повредит согласовать стоимость жилплощади, чтобы в дальнейшем не выяснилось, что квартира получилась больше по количеству квадратных метров.

Даже если подобный момент и произойдет, покупателю не нужно будет отдавать лишние деньги, так как этот факт был прописан в договоре.

Если же площадь жилья получилась меньше расчетной, то в этом случае участник долевого строительства имеет полное право на проведение перерасчета. Иногда в соглашении указывается, в каком случае перерасчет производиться не будет, например, если отклонение по квадратным метрам не превышает 5% от заявленной площади. Однако данный момент покупатель имеет право оспорить в судебном порядке, так как он нарушает его права в качестве потребителя.

Какие документы нужны для оформления ДДУ?

В этом случае нюансов вполне достаточно. Важную роль играет тот факт – впервые покупатель заключает данное соглашение либо у него уже имеется опыт работы с аналогичными бумагами.

Если договор заключается впервые, то пакет документов, которые нужно будет предоставить нотариусу, будет следующим:

1. Оригинал и копия разрешения на проведение строительных работ, направленных на возведение конкретного жилого дома;
2. Проектная декларация (тоже придется взять оригинал и копию), куда в обязательном порядке прикладывается план строящегося здания;
3. Оригинал и заверенная копия кадастрового плана;
4. Бумаги, подтверждающие право компании на выполнение строительных работ на данном участке земли.

В случае, если в качестве покупателя выступает физическое лицо, то для того, чтобы договор о долевом участии был подписан, необходимо в придачу к указанным бумагам приложить еще и следующие:

1. Непосредственно сам договор, свидетельствующий о вступлении в долевое строительство;
2. Написанное покупателем соответствующее заявление;
3. Бумага, которая должна подтвердить, что приобретаемый объект недвижимости расположен именно в данном здании. Здесь же в обязательном порядке указываются площади.

Если же в роли покупателя будет юридическое лицо, то пакет документов здесь становится значительно шире:

1. Заявление;
2. Договор о долевом строительстве;
3. Выписки из реестров налоговых органов;
4. Документ, подтверждающий, что квартира расположена именно в этом здании;
5. Ксерокопия ИНН;
6. Документы, подтверждающие полномочия человека, заключающего сделку;
7. Выписка из протокола юридического лица, где дается согласие на подписание данного договора.

Покупка квартиры по ДДУ – пошаговая инструкция

Приобретение жилья в рамках использования долевого строительства подразумевает, что его придется регистрировать в специальных государственных органах. Это позволяет закрепить право покупателя на конкретную квартиру, а также не допускает неоднократной продажи одной и той же жилплощади разным людям.

На первом этапе производится сбор всех необходимых документов, без которых юрист или риелтор вовсе не имеет право даже составлять подобный договор. Представитель каждой из сторон в обязательном порядке подписывает это соглашение, надо сразу же условиться относительно передачи денег за квартиру. https://www.youtube.com/watch?v=JBolPdlsBmM

Сразу после подписание соглашение регистрируется в государственных органах, поэтому вступившим в силу данный договор является только после того, как он пройдет процедуру регистрации.

На что обратить внимание?

Прежде чем приступить к подписанию договора желательно разузнать о застройщике все, что возможно. Для этого можно обратиться к специальным строительным форумам. Там, как правило, общаются покупатели, которые так или иначе имели дело с аналогичным типом договора.

Следят за объектами, уже сданными в эксплуатацию – проверяют статистические данные: вовремя ли их ввели в эксплуатацию, не было ли задержки, какой внешний вид был у жилых помещений, приходилось ли покупателям еще вкладывать деньги.

Не лишним будет отправиться в органы Росреестра и запросить кадастровый номер земельного участка, где возводится дом. Если же подписание аналогичных договоров уже началось, то обязательно должны иметься сведения, которые это будут подтверждать.

От застройщика можно попросить предъявить следующий пакет документов, который должен находиться в открытом доступе;

1. Ксерокопия или электронный вид свидетельства, говорящего, что предприятие находится на учете в налоговой;
2. Финансовая и бухгалтерская отчетность компании в течение последних трех лет;
3. Аудиторские сведения относительно последнего периода действия, например, года или двух лет.

Налоговый вычет при покупке квартиры по ДДУ

При оформлении договора долевого участия налоговый вычет гражданам предоставляется точно по таким же принципам, как и при приобретении квартиры обычным способом. Однако здесь можно оформить данный вычет значительно раньше.

Чтобы все было сделано юридически грамотно, необходимо перед началом оформления соблюсти два немаловажных условия:

1. Оплата по договору была произведена в полном объеме;
2. На руках имеется акт сдачи-приемки объекта недвижимости.

Как видно из этого, не нужно будет сначала оформлять квартиру в собственность, так как это обычно сопряжено с большим количеством самых разных бюрократических проволочек.

Покупка квартиры по ДДУ – риски

Долевое участие, хоть и является одним из наиболее распространенных способов приобретения жилплощади, вплоть до сегодняшнего дня связано с определенным количеством рисков, наиболее широко распространенными среди которых являются следующие:

1. Недостройка всего здания или же замораживание работ на неопределенно долгий срок вследствие действия различных причин;
2. Двойная регистрация – довольно неприятный момент, когда квартира продается сразу двум людям. Это может быть осуществлено в течение того времени, пока договор еще не успел пройти процедуру государственного оформления;
3. Изменение проектной документации – чтобы такого не допустить, это должно быть четко прописано в заключаемом договоре долевого участия. https://www.youtube.com/watch?v=sr6WBSPw9Ho

Как себя обезопасить?

Чтобы с договором долевого участия не возникло никаких проблем, еще на этапе подписания следует тщательно проверить – правильно ли указаны все данные покупателя, лишний раз просматривают поэтажный план здания.

Физическому лицу нужно обязательно подписать каждый из экземпляров соглашения. Компания-застройщик принимает на себя определенную ответственность, когда ее представитель подписывает данное соглашение и закрепляет его своей печатью.

Когда все это произведено, специалист, занимающийся оформлением такого соглашения, должен в обязательном порядке все проверить.

В частности, очень важным является момент, связанный с неоднократной продажей квартиры разным покупателям. Чтобы не возникало лишних вопросов, свой экземпляр договора покупатель должен сохранить вплоть до тех пор, пока дом официально не будет сдан, иначе в дальнейшем доказать свою правоту будет довольно таки проблематично.

Источник: property911.ru