Согласно Федеральному закону №214-ФЗ каждая строительная компания, работающая в сегменте долевого строительства, обязана не только иметь всю необходимую и законно оформленную документацию, но и предоставлять ее по требованиям дольщиков. Дольщики, в свою очередь, имеют право требовать от застройщика предоставления указанных документов.
Какие же именно документы должен предоставлять застройщик? Их можно условно разделить на несколько категорий. Во-первых, это документы необходимые на этапе оценки и выбора застройщика с хорошим финансовых положением и репутацией. Во-вторых, это документация, использующаяся при подготовке, согласовании и заключении договора долевого участия. И, в-третьих, это документы, появляющиеся у застройщика на этапе строительства многоквартирных домов вплоть до сдачи их в эксплуатацию.
Подтверждения прававого статуса застройщика
Право на осуществление строительства на условиях договоров долевого участия имеют только застройщики, получившие официальный правовой статус. Юридические лица (застройщики) могут осуществлять свою строительную деятельность только в соответствии с текущим законодательством РФ, а правоспособность компании наступает с момента регистрации в налоговом государственном органе. Застройщики, как и все другие организации, регистрируются Федеральной налоговой службой (ФНС). Информация о прошедшем обязательную регистрацию застройщике вносится в ЕГРЮЛ (единый госреестр всех российских юридических лиц).
Как найти деньги на строительство многоэтажного многоквартирного дома (Часть 1)
У застройщика должны быть документы:
- Свидетельство о государственной регистрации
- Выписка из ЕГРЮЛ
- Свидетельство о присвоении ИНН
- Учредительные документы (устав в последней редакции, учредительный договор, приказ об учреждении юридического лица, приказ о назначении генерального директора и главного бухгалтера)
Доказательство законности строительства
Строительство по договорам долевого участия возможно только при наличии соответствующих разрешений. К разрешительным документам относятся:
- Лицензия со всеми реквизитами: номером, видом документа и датой его выдачи, наименованием выдававшего органа и сроками действия
- Разрешение на осуществление строительства многоквартирного дома (выдается уполномоченным государственным органом)
- Заключение государственной экспертизы, подтверждающее проверку проектной документации по объекту строительства
- Проектная декларация с данными о застройщике, объектах долевого строительства, ежеквартальных результатах финансовой деятельности
Документы и строительство
Какие документы нужны для законного осуществления строительства застройщиком? Вот они:
- договор долевого участия, в котором должны быть указаны полное описание объекта, перечень оказываемых застройщиком услуг (например, черновая или чистовая отделка), сроки сдачи, стоимость, обязанности и права участников сделки
- инвестиционный контракт с приложениями – соглашение, заключенное застройщиком с инвестором, выделившим финансы на строительство
- технико-экономическое обоснование проекта строительства дома
- договор, заключенный застройщиком со страховой компанией или с поручителем (подтверждает дополнительную ответственность строительной фирмы перед дольщиками)
- проектная декларация с данными о проекте, описанием объекта ведущегося строительства, вносимыми изменениями и отчетами, этапами работ, расположением дома, стоимостью объекта, планируемыми сроками ввода в эксплуатацию и иной информацией
- бумаги на земельный участок, на котором ведется строительство: свидетельство о праве собственности на земельный участок либо договор аренды
Документация о финансовом состоянии застройщика
Важно контролировать финансовое состояние застройщика, ведь при его ухудшении сроки строительства могут быть нарушены и стройка не завершена.
Перечень документов, с которыми должен ознакомиться каждый дольщик:
- Годовой отчет о финансовых результатах общества за последний отчетный год
- Бухгалтерский баланс за последний отчетный год
- Аудиторское заключение (последнее)
Документы в прцессе ведения строительства
Дольщик может и должен заботиться о текущем контроле за ходом строительства с помощью следующих мер, которые можно принимать самостоятельно:
- будет отражено на поэтажном плане.
- Если сооружение не стоит на кадастровом учёте, технический план может быть получен на квартиру, либо же нежилое помещение.
Данный документ выдается исключительно на диске, то есть в цифровом формате. Если же требуется письменная версия документа, необходимо отметить это в договоре. Если технический план был подготовлен в соответствии с законодательством, то учёт дома, а также помещений не вызовет особенных сложностей. Ниже вы сможете посмотреть образец исполнения технического плана для Росреестра:
Обращение в Росреестр
Объект устанавливается на кадастровый учёт застройщиком или представителем владельцев с помощью росреестра. Отдельную квартиру, или нежилое помещение можно поставить на учёт отдельно, или же в тот момент, когда подаются документы на многоквартирный дом. Имееются основные правила, по которым исполняет работу регистрация Росреестра:
- Одновременно может проводиться учет и регистрация многоквартирного жилого дома (это указывается в заявлении).
- Сдать документы можно в подразделение Росреестра или в МФЦ (от этого зависит срок процедуры).
- В ходе учетных и регистрационных действий сведения о недвижимости будут внесены в ЕГРН.
Срок постановки новостройки на кадастровый учет законом не определен. Обычно это происходит сходу после ввода в эксплуатацию, потому что собственник сам заинтересован в прохождении процедуры. Пока данных о недвижимости нет в ЕГРН, объектом невозможно распоряжаться.
Период, в который новостройка будет поставлена на кадастровый учёт, не определены законом. Чаще всего это происходит сходу после того, как объект вводят в эксплуатацию, так как хозяину нужно пройти данную процедуру. Пока информации о недвижимости нет в ЕГРН, этот объект нельзя использовать.
Выписка ЕГРН
Государственный кадастровый учёт сооружений сопровождается выдачей этого документа, как выписка ЕГРН. Начиная с 2016 г. документ является важным правоподтверждающим, он необходим владельцу. В данной выписке можно найти следующую информацию:
- Дата и основание постановки на учет.
- Основные сведения и характеристики объекта (адрес, этажность, площадь и т. д. ).
- Кадастровый номер (присваивается по итогам учета, сохраняется на весь период существования объекта).
- Сведения о правах на объект.
Кадастровый учёт квартиры, которая находится в многоквартирном доме должен сопровождаться присвоением уникального кадастрового номера. Это обозначает, что свой кадастровый номер будет у многоквартирного дома, а также для каждого помещения, которые в нём находятся. В тот момент, когда квартира ещё не поставлена на кадастровый учет в Росреестре, сведения ЕГРН на неё будет отсутствовать.
Мнение специалиста. Необходимо ли ставить дом на кадастровый учёт в том случае, если все помещения МКД уже есть в ЕГРН? В разных случаях это должны решать собственники квартир, а также нежилых помещений. Для того, чтобы сдать часть жилых помещений в аренду, а также зарегистрировать договор, они должны быть установлены на учёт.
Выписка ЕГРН, которая выдается после кадастрового учёта, а также регистрации, подтверждает то, что в реестр была внесена информация о данном объекте.
Постановка на учёт квартиры в многоквартирном доме
Квартиры, размещеные в новостройке, могут быть приобретены по договору купли-продажи, при использовании приватизации, по наследству, также по дарению. В случае, если во время совершения сделки жилое помещение уже было учтено в Росреестре, снова проводить такую процедуру не надо. Если же учёта не было, квартиры могут пройти данную процедуру при помощи вот таких способов:
- Приватизированную квартиру ставят на кадастровый учёт одновременно с регистрации прав на граждан.
- Если это квартира, которая находится во вновь построенном здании, учёт проводит застройщик, либо в тот момент, когда регистрируется право на дольщиков или покупателя.
- В старых домах, которые были построены до 2013 г. , продажа квартиры до кадастрового учёта запрещается, однако, данная процедура может быть проведена в сделке.
Во время проведения дальнейших работ вновь оформлять учет не надо. Но это надо в тот момент, когда проводятся перепланировочные работы, переустройство. В тот момент, когда изменяют параментры квартиры, либо же нежилого помещения, вся информация должна быть внесена в соответствующие органы. Для этого нужен заказ технического плана, обращение в Росреестр, либо МФЦ.
Как поставить квартиру на учёт в БТИ и нужно ли это делать
Поставить многоквартирный дом, или квартиру на кадастровый учёт можно только с использованием Росреестра. Учреждения могут не проводить эту функцию, но на многоквартирный дом дополнительно обязан быть оформлен техпаспорт. для этого сотрудники должны провести первичную инвентаризацию, приготовить паспорта, поэтажные планы, а также ведомости помещения. Дальше необходимо внести изменения в техпаспорт в том случае, если проводили перепланировку квартиры либо дома.
Какие документы нужны для кадастрового учёта дома и квартиры
Объекты капитального строительства, либо же помещения устанавливается на учёт по вот этой документации:
- Заявление.
- Технический план.
- Право подтверждающий документ.
- Уведомление (для домов ИЖС).
- Паспорт гражданина или регистрационные документы организации.
Кадастровый учет участков под многоквартирными домами в обязательном порядке должны проходить на основании межевого плана. Допускается внесения в ЕГРН сведений с помощью судебного акта. К примеру, тогда, когда застройщик обанкротился, можно добиться регистрации прав при помощи суда. Основная документация, которая требуется для обращения в Росреестр, находится ниже в таблице.
Источник gzmkad.ru