Какие документы нужны проверить при покупке квартиры в новостройке

Даже купив квартиру, вы можете в какой-то момент ее лишиться. Объявится предыдущий хозяин, возникнут нежданные наследники или несовершеннолетние собственники. Чтобы такого не произошло, необходимо учитывать все нюансы при проверке владельца и оформлении жилья. Редакция Novostroy разбиралась в вопросе. 25 апреля 2022.

Проверка квартиры на чистоту сделки в новостройке. Обзор юристов по проверке новостройки, документов, собственника, застройщика.

Квартиры в новостройках – один из вариантов выгодной покупки жилья. Но, тем не менее, здесь также нужна тщательная проверка всей документации и самой сделки в целом. Узнайте из нашей статьи, какие документы проверить перед заключением договора, на что обратить в них внимание и как минимизировать риск встречи с мошенниками.

○ Что включает в себя проверка квартиры на чистоту при покупке?

Если вы не хотите тратиться на юристов и риэлторов, нужно самостоятельно провести проверку предполагаемой покупки. Вам нужно убедиться в двух вещах:

• Что застройщик является в достаточной степени надежным и можно не бояться остановки строительства.
• Что дом будет построен из качественных материалов и будет соответствовать всем нормам.

Оба фактора проверяются при помощи изучения документов и небольшого исследования рынка недвижимости.
Сначала узнайте, как давно застройщик на ней работает, сколько объектов успел сдать, как о нем отзываются клиенты, и нет ли судебных разбирательств по результатам строительства. Если результаты такой неформальной проверки оказались положительными, переходите на второй этап – тщательное изучение документации как застройщика так и здания. Проверяя документы, важно требовать только оригиналы с печатью и подписью соответствующих органов.

○ Пакет документов на приобретаемый объект недвижимости.

При заключении договора застройщик должен представить вам:

• Свои учредительные документы.
• Разрешение на строительство.
• Договор долгосрочной аренды либо правоустанавливающие документы на землю.
• Инвестиционный контракт.
• Выписку из реестра на здание.
• Проектную документацию.
• Форму договора, по которому продается квартира.

При проверке документов обратите внимание на описание недвижимости. Нельзя исключать, что продавец будет демонстрировать вам документы на одно здание, а заключать договор на другое.
Также обратите внимание на реквизиты застройщика, важно, чтобы они были идентичными на всех документах. Любое несоответствие между данными строительной компании или описанием дома/квартиры должно вас насторожить.

○ Свидетельство о праве собственности.

Это важнейший документ, от которого зависит действительность сделки.

Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом (ст. 209 ГК РФ).

Как видно из настоящего закона, только собственник может распоряжаться имуществом, поэтому именно он и должен выступать в роли продавца. Затребуйте у него свидетельство о праве собственности, но лучше также дополнительно самостоятельно заказать выписку из ЕГРП. Так вы дополнительно обезопасите себя от мошенничества.
В документе обратите внимание на пункты:

1. Объект права, в котором дается описание жилплощади. Сверьте все указанные характеристики с фактическими (адрес, техническое описание).
2. Субъект права, где указывается владелец квартиры. Здесь сверьте все реквизиты с предоставленными продавцом и убедитесь, что нигде нет расхождений.

○ Перечень документов, которые следует истребовать у продавца?

Купить квартиру в новостройке можно не только у самого застройщика, но и у физического лица. В этом случае продавцу нужно представить:

• Свидетельство о праве собственности
• Документ, подтверждающий право перехода собственности (по какому договору была произведена первичная сделка).
• Согласие от второго супруга.
• Справку о составе семьи.
• Согласие застройщика на продажу (если речь идет о переуступке права требования).
• Документы на дом от застройщика (проект, разрешение на строительство, право на землю).

○ Проверка качества приобретаемого жилого помещения.

Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям (п.1 ст.7 ФЗ «Об участии в долевом строительстве» от 30.12 2004 №214-ФЗ).

Принимать готовое жилье нужно по акту приема-передачи, где должно быть зафиксировано фактическое качество передаваемой квартиры. В договоре с застройщиком (независимо от его вида) должно быть зафиксировано, какие материалы будут использоваться при строительстве и гарантии, которые предоставляет компания. А по акту приема-передачи вы сможете сверить обещанное качество и предоставленным. Если оно вас не устраивает, подписывать документ не нужно. У застройщика будет 45 дней на устранение выявленных недостатков.

○ Права третьих лиц.

Если вы приобретаете квартиру у физического лица, нужно предусмотреть возможность наличия прав третьих лиц. Это необходимо независимо от того, на вторичном рынке вы покупаете жилье, или в новостройке.
Возникновение подобного права возможно, если продавец:

• Состоит в законном браке и не получил согласия второго супруга на продажу.
• Имеет несовершеннолетнего ребенка.
• Содержит иждивенца (это недееспособный гражданин, в роли которого может выступать престарелый родитель или супруг, имеющий инвалидность).

Чтобы после покупки к вам не предъявлялись претензии, нужно проверить справку о составе семьи. В ней будут перечислены все зарегистрированные на жилплощади лица и указаны даты их рождения и степень родства с продавцом. Путем несложных вычислений вы можете проверить возможность возникновения прав третьих лиц и еще раз подумать, заключать эту сделку или нет.

○ Обременение.

Обременение предполагает ограничение на операции с недвижимостью, в частности, ее продажу.
Если квартира, которую вы собираетесь покупать, находится в новом доме, это еще не гарантия отсутствия обременения на нее. Препятствием к заключению сделки может стать:

• Ипотека — если первичная покупка осуществлялась с использованием заемных средств, это требует обязательного участия банка в продаже.
• Материнский капитал – если квартира куплена с участием подобных средств, необходимо привлечение органов опеки и попечительства, которые должны одобрить продажу недвижимости.

Также могут обнаружиться сюрпризы и со стороны застройщика. Например, если на землю, на которой построено здание, наложен сервитут, это также относится к обременениям.

Государственная регистрация сервитута, предусматривающего право ограниченного пользования частью земельного участка, осуществляется в отношении части земельного участка, учтенной в Едином государственном реестре недвижимости, или одновременно с государственным кадастровым учетом такой части. Государственный кадастровый учет части земельного участка осуществляется одновременно с государственной регистрацией сервитута, которым предусмотрено право ограниченного пользования такой частью без соответствующего заявления (п.4 ст. 44 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 №218-ФЗ).

Чтобы исключить подобные риски, закажите выписку из ЕГРП. В ней, помимо сведений о владельце жилплощади, будут указаны все обременения, которые наложены на квартиру.

○ Стоит ли прибегать к услугам риэлторов для проверки чистоты квартиры.

Привлечение агента по недвижимости увеличивает шанс удачной покупки квартиры. В этом случае все проверки по недвижимости и продавцу ложатся на его плечи. Однако важно зафиксировать подобные обязательства в договоре. Потому что нести юридическую ответственность за чистоту сделки риэлтор будет только в том случае, если это прописано в тексте соглашения. В противном случае это будет только вопрос его совести.
Таким образом, чтобы купить квартиру, которая в будущем не принесет неприятных сюрпризов, важно тщательно проверять все этапы сделки.

○ Советы юриста:

✔ Дать совет, как можно гарантированно обезопасить себя.

Чтобы быть спокойным за судьбу покупаемой квартиры, нужно сразу подумать о ее страховании. Помимо стандартного страхования от повреждения и уничтожения, рекомендуется также застраховать потерю права собственности. Так, если после покупки продавец решит оспорить ее либо появятся лица, имеющие преимущественное право покупки, вы можете быть уверены в том, что получите назад свои деньги.

✔ Признаки недобросовестного продавца или агента.

Следует насторожиться, если:

• Вам предлагают заниженную цену на жилье или риэлтерские услуги.
• Продавец предоставляет неполный пакет документов.
• Риэлтор не показывает квартиру тогда, когда хотите вы, не дает детально рассмотреть ее, препятствует ознакомлению с документацией.
• Вас торопят с заключением сделки.

Специалист Носов Максим расскажет как проверить юридическую чистоту квартиры в новостройке.

Опубликовал : Вадим Калюжный, специалист портала ТопЮрист.РУ

Покупка квартиры в новостройке может проводиться оформлением договора долевого участия (ДДУ), если строительство ещё не завершено. В этот же период допустимо заключать договора переуступки с дольщиками. По готовности здания приобретение квартир допустимо только составлением договора купли продажи (ДКП). … О том, что нужно знать при покупке жилья в новостройке , чтобы покупка квартиры не обернулась неприятностями, мы рассказывали в нашем материале. Как проверить помещение перед приобретением ? … Какие документы надо проверять при сделке? Если собственник – организация, то проверяется её учредительная и правоустанавливающая документация.

Документы при покупке квартиры: собираем полный пакет

Даже купив квартиру, вы можете в какой-то момент ее лишиться. Объявится предыдущий хозяин, возникнут нежданные наследники или несовершеннолетние собственники. Чтобы такого не произошло, необходимо учитывать все нюансы при проверке владельца и оформлении жилья. Редакция Novostroy разбиралась в вопросе.

Даже купив квартиру, вы можете в какой-то момент ее лишиться. Объявится предыдущий хозяин, возникнут нежданные наследники или несовершеннолетние собственники. Чтобы такого не произошло, необходимо учитывать все нюансы при проверке владельца и оформлении жилья. Редакция Novostroy разбиралась в вопросе.

Документы при покупке квартиры: собираем полный пакет

• Как проверить собственника
• Как проверить квартиру
• Какие документы нужны для покупки квартиры

Как проверить собственника

Перед заключением сделки вам нужно убедиться, что:

• вы действительно имеете дело с собственником — для этого сравните данные в документах, удостоверяющих личность, с информацией в бумагах на квартиру; кроме того, подлинность предоставленного паспорта можно проверить на сайте МВД России;
• у него нет долгов за ЖКХ — достаточно запросить квитанции за услуги ЖКХ и чеки к ним; для надежности можно получить в УК справку об отсутствии долгов;
• он дееспособен — с этим поможет справка из ПНД, которая подтвердит, что гражданин не состоит на учете в учреждении; более того, вы можете договориться о проведении освидетельствования прямо на сделке;
• не является банкротом и должником — произведите поиск на сайтах Арбитражного суда и Службы судебных приставов, а также воспользуйтесь ресурсом ЕФРСБ;
• не находится под следствием и не имеет судимостей — подобные сведения можно найти на сайтах судов;
• дано согласие второго супруга на продажу — оно обязательно должно быть заверено у нотариуса.

Как проверить квартиру

Для проверки понравившегося варианта нужно сделать 3 вещи:

• заказать выписку из ЕГРН;
• запросить выписку из домовой книги или ЕЖД;
• затребовать технический паспорт квартиры.

Выписка из ЕГРН позволит узнать, сколько у квартиры на самом деле собственников и какой именно документ подтверждает их право собственности. Кроме этого, в ней содержатся важные характеристики жилья — адрес, точная площадь и кадастровая стоимость. Также при помощи данной бумаги вы сможете узнать о наличии обременений — о нахождении квартиры в залоге или под арестом.

Важный нюанс. Внимательно изучите список собственников. Присутствие в нем несовершеннолетних заставит столкнуться с дополнительными хлопотами: придется согласовывать сделку с органами опеки.

Выписка из домовой книги (или ЕЖД) предоставит сведения о зарегистрированных в квартире гражданах. Если собственник имеет право распоряжаться своими «квадратами», то зарегистрированный имеет все основания на них жить. Поэтому лучше озаботиться вопросом снятия с регистрации до заключения сделки, иначе в последующем придется к этому процессу подключать суд.

Технический паспорт позволяет обнаружить неузаконенные перепланировки. Помните, что все недочеты придется устранять за свой счет. А наличие незарегистрированных «переделок» обеспечит вам трудности с дальнейшей продажей.

Какие документы нужны для покупки квартиры

Итак, подведем итоги. Продавец недвижимости перед заключением сделки обязан предоставить следующие бумаги:

• паспорт;
• выписку из ЕГРН;
• документ, на основании которого он владеет квартирой (этот же документ должен быть указан в выписке из ЕГРН);
• справку, подтверждающую отсутствие задолженностей по оплате ЖКУ;
• техпаспорт жилья;
• согласие супруга/и на сделку, заверенное у нотариуса;
• выписку из домовой книги (или ЕЖД);
• справку из ПНД.

Покупатель же должен иметь при себе паспорт и необходимую для оплаты сумму. Если квартира приобретается в ипотеку, то потребуются документы об одобренном кредите. Также перед подписанием договора рекомендуется проверить продавца на предмет банкротства, наличия долгов и нахождение под следствием.

Каждый месяц в вашем почтовом ящике появляются свежие квитки. Обширный список услуг впечатляет. Но анализ указанных там цифр многие откладывают на потом. Novostroy.ru предлагает вместе разобраться, за что именно мы платим, как это рассчитывается и на сколько сумма увеличится в 2022 году.

Полный список: какие нужны документы при покупке квартиры в новостройке и как они оформляются? Документы при приобретении жилой недвижимости можно поделить на правоустанавливающие и информационные, подтверждающие собственность. Для покупки жилья потребуется информация о техническом состоянии жилого помещения. От продавца следует требовать все сведения, имеющие юридическую значимость. … О том, какие документы нужно проверить у продавца и какие вопросы задать, рассказано тут, а о том, что нужно знать, чтобы вас не обманули, говорится в отдельной статье. Другие документы . При покупке новостройки по договору о долевом участии потребуются и другие бумаги

Инструкция по сбору и проверке документов при покупке квартиры от застройщика в новостройке

Покупка квартиры в строящемся доме сопровождается определенными рисками для покупателя. Однако, если все детали сделки будут тщательно проверены – покупатель сможет приобрести желаемую квартиру на 30% дешевле, чем на вторичном рынке. Особое внимание следует уделить проверке и сбору необходимых документов.

Виды договоров

При покупке квартиры в строящемся доме могут быть оформлены следующие виды соглашений:

Договор долевого участия. Этот тип соглашения является наиболее безопасным и популярным. Содержание ДДУ в полной мере соответствует положениям ФЗ «Об участии в долевом строительстве», который защищает интересы и покупателей, и застройщиков.

Перечень бумаг

Что нужно проверить и какие должны быть при продаже?

• Свидетельство о государственной регистрации компании.
• Актуальная выписка из Единого государственного реестра юридических лиц (ЕГРЮЛ).
• Устав организации.
• Разрешение на строительные работы, оформленное на конкретный объект недвижимости. Обратить внимание также стоит на сроки действия документа.
• Правоустанавливающие документы на землю.
• Приложения к инвестиционному контракту.
• Действующая лицензия.
• Проект договора долевого участия.
• Паспорт представителя компании застройщика с которым будет подписан договор.
• Документы, подтверждающие права представителя застройщика на заключение ДДУ.
• Сведения о компании, ФИО директора, часы и график работы.
• Список акционеров.
• Информация о членстве в СРО.
• Финансовый отчет за прошлый год.
• Перечень осуществляемых проектов.
• Проектная декларация.

Какие нужны покупателю?

Список для долевого участия

• Заполненное заявления о включении в реестр ДДУ. Представляется обеими сторонами.
• Оплаченная государственная пошлина – для застройщика – 2000 руб., для покупателя – 1000 руб.
• ДДУ в 3 экземплярах.
• Разрешение на строительство дома.
• Проектная декларация.
• Документы подтверждающие права застройщика на земельный участок.
• Страховой договор, защищающий стороны при неисполнении условий.
• Паспорт покупателя.
• Документы строительной компании: свидетельство о регистрации юр. лица, устав, ИНН, приказ о назначении директора, выписка из ЕГРЮЛ.

Перечень для готового жилья

• Заявление о государственной регистрации сделки.
• Квитанция об оплате гос. пошлины.
• Договор купли-продажи в 3 экземплярах.
• Кадастровые документы на землю где возведен дом.
• Паспорт покупателя.
• Документы строительной компании: свидетельство о регистрации юр. лица, устав, ИНН, приказ о назначении директора, выписка из ЕГРЮЛ.
• Результаты государственной комиссии.
• Поэтажный план возведенного дома из БТИ.

Для тех, кто собрался взять ипотечный кредит

• Договор долевого участия в 4 экземплярах.
• Проектная декларация (предоставляется застройщиком).
• Правоустанавливающие документы на земельный участок.
• Паспорта участников сделки.
• Заявления участников сделки.
• Кадастровый план.
• План дома с указанием точного адреса, количеством этажей и помещений.
• Разрешение на строительство.
• Агентский договор (если есть).
• Кредитный договор.
• Оформленная закладная.

Для получения налогового вычета

При покупке квартиры в новостройке официально трудоустроенные граждане, отчисляющие со своих доходов 13% в гос. бюджет, могут рассчитывать на возврат подоходного налога.

Сумма налогового вычета исчисляется в зависимости от суммы, указанной в договоре. Какие же документы нужны для возврата 13% при покупке квартиры в новостройке?

• Заявление на возврат подоходного налога.
• Копия гражданского паспорта.
• Справка по форме 2НДФЛ.
• Налоговая декларация по форме 3НДФЛ в 2 экземплярах.
• Договор купли-продажи объекта недвижимости.
• Документы свидетельствующие о выплате указанной в договоре суммы.
• Передаточный акт.
• Свидетельство о государственной регистрации собственности или выписка из ЕГРН.

Особенности составления и подписания договора

При заключении договора с застройщиком особое внимание следует обратить на следующие пункты:

• Объект долевого строительства, подлежащий последующей передаче покупателю, должен быть описан максимально подробно, а формулировки не должны трактоваться двояко.
• Стоимость квартиры и порядок расчетов.
• Срок передачи объекта застройщиком.
• Информация о гарантии строительной компании на объект.
• Права и обязанности сторон.

Если какой-либо из этих пунктов отсутствует в тексте договора – соглашение будет признано недействительным.

Советы юриста

Придерживайтесь следующих правил:

1. Настаивайте на государственной регистрации договора в Росреестре. Не стоит соглашаться на оформление тех соглашений, регистрация которых не требуется.
2. Все расчеты с застройщиком лучше всего проводить электронно. В том случае, если другой участник сделки настаивает на наличных расчетах – требуйте кассовый чек и квитанцию к приходному кассовому ордеру.
3. Не подписывайте соглашение о продлении сроков. Если этот документ будет оформлен, вы не сможете рассчитывать на выплату компенсации за срыв сроков от строительной компании.
4. Тщательно проверьте квартиру перед подписанием Передаточного акта. Все обнаруженные дефекты квартиры обнаруженные в процессе осмотра застройщик обязан устранить за свой счет.
5. Проверьте приобретаемую квартиру. Указанные в договоре технические характеристики должны соответствовать таковым и на практике.

Покупка квартиры в новостройке – хорошая возможность сэкономить и получить при этом квартиру с нужным метражом и планировкой. Однако, такие сделки более рискованны. Минимизировать риски покупателя поможет полная и тщательная проверка документов.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Какие документы нужны при покупке квартиры в новостройке . Если дом построен и сдан в эксплуатацию, то у вас уже есть некоторые гарантии и ситуация более понятна. Чтобы оформление документов на собственность соответствовало законам РФ, следуйте основным правилам … Обычно, продавец и покупатель вместе обращаются во все необходимые инстанции. Сейчас в МФЦ процедура вступления в собственность проводится в течение 18-20 дней. Если вы покупаете квартиру в недостроенной новостройке , то собственником можете стать через два этапа: зарегистрировав договор долевого участия; оформив квартиру на себя.