Какие этапы строительства объекта

Какие этапы строительства объекта

Основание для разработки проекта строительства

Планирование строительства любого объекта, независимо от его назначения и масштаба, это всегда финансовые вложения. Учитывая основные составляющие, стоимость проекта может составлять 2-5% от общей цены объекта. Это серьезные вложения, требующие ответственного изучения всех факторов, которые могут повлиять на рентабельность. Для минимизации потерь инвесторов необходимо тщательно прорабатывать каждый этап проекта. Но не менее важно привлечь к этому процессу команду профессионалов, которые смогут объективно оценить все риски, свести к минимуму потери, исключить влияние неблагоприятных факторов, предусмотреть все возможные «подводные камни», грамотно составить проектную документацию и получить все разрешения в соответствующих органах государственной власти.

Основанием для разработки проекта является проведение экспресс-оценки будущего объекта, а также его дальнейшая комплексная проверка. Каждое проектирование предусматривает составление предварительной концепции, включающей:

• изучение всех факторов, которые могут в будущем повлиять на проект;
• исследование технических и градостроительных регламентов, специфики использования данной территории под застройку;
• определение правоустанавливающего положения объекта;
• предварительное исследование геологии участка, экологии территории, обеспечения района инженерными, транспортными сетями, социально-бытовыми объектами;
• изучение спроса.

На основании этой информации создается общая схема реализации проекта и график для его каждого отдельного этапа. Оцениваются риски, составляется экономика проекта. Так, в современном градостроительстве выделяют 5 этапов разработки и реализации проекта:

1. Предварительный (предпроекетный).
2. Проектный этап.
3. Обеспечение проектной документацией.
4. Организация строительства.
5. Ввод объекта в эксплуатацию.

Предпроектная подготовка и планирование строительства

Это подготовительный период, на котором происходит сбор нужной информации относительно будущего объекта. Он является самым важным и ответственным, полностью определяющим успех будущего проекта. Предусматривает изучение функционального назначения, юридических и нормативных ограничений, градостроительной специфики. Также на этом этапе происходит разработка предпроектного предложения и выбор концепции, составление предпроектного бизнес-плана.

Начало разработки проекта: юридическое оформление земельного участка или недвижимости, оплата прав собственности.

Итог этапа: выпуск ГПЗУ.

Условно, данный этап можно поделить на три подэтапа:

1. Организационно-техническая подготовка. Включает сбор всех важных технических условий будущего объекта, подготовку всех необходимых данных и документов для выпуска градостроительного плана земельного участка (ГПЗУ).
2. Составление эскизного проекта. Поиск концепции строительства будущего здания, выбор его ориентации на площади, расчет базовых технических и экономических характеристик объекта.
3. Инженерно-технические изыскания. Разработка проекта включает обязательное исследование особенностей почвы, проведение геологических и топологических работ. Если планируется реконструкция или снос существующих зданий, проводится их инженерное обследование.

На этом этапе определяется много перспективных расчетов:

• объемы финансирования предпроектного и проектного этапов;
• бюджет проекта и общая схема его развития;
• маркетинговые исследования;
• эффективность проекта;
• средняя цена строительства и динамика ее изменения;
• получение согласований, технических условий и заключений;
• формируется общая стратегия развития проекта;
• регистрируются договорные отношения;
• создается ведомость затрат.

В итоге такого планирования выпускается важный документ – ГПЗУ. Только на основании него можно начинать осуществление строительства. Дополнительно выпускается распорядительная документация администрации, которая включает перечень прав и обязанностей всех участников проектной деятельности.

Проектный этап строительства

Итак, если разработка и реализация проекта начинается с выпуска ГПЗУ, то строительные работы могут начаться только после получения разрешения на строительство. Это является главной целью проектного этапа. Он предусматривает:

• решение вопросов инвестирования в проект, поиск источников его дальнейшего финансирования;
• уточнение сетевого графика, экономики, бюджета, общей стратегии развития проекта;
• планирование стадии «П»;
• проектирование стадии «РД», получение госэкспертизы, разрешений на ведение строительных работ;
• детализация ССР (сводного сметного расчета);
• планирование основных монтажных и строительных работ, составление генерального плана, календарного плана, графика потребности в строительной технике, механизмах, конструкциях, рабочих кадрах и пр.;
• создание технической документации, поиск и привлечение подрядчиков для выполнения работ;
• разработка договоров, необходимых для разрешения на строительство объекта;
• привлечение подрядчиков;
• получение официального заключения, подтверждающего, что проект прошел государственную экспертизу;
• получение официального разрешения на начало строительных работ;
• привлечение инвесторов;
• начало продаж, если это необходимо, пиар-кампании, задействование риелторов.

Обеспечение проектной документацией

Все основные этапы разработки проекта предусматривают подготовку определенного типа документации, начиная от Технического задания, заканчивая получением разрешений экспертной комиссии. Итак, проектная документация предусматривает:

Организация строительства

Если основные фазы разработки проекта были выполнены правильно, строительство переходит на этап непосредственной реализации проекта. Заканчивается данная стадия вводом в эксплуатацию объекта с последующим оформлением прав собственности. Процесс выполнения работ предусматривает такие направления деятельности:

• завершение всех работ стадии «РД»;
• создание 12 глав итогового ССР;
• детализация и уточнение нескольких важных моментов (бюджета, экономики, сетевого графика, перспектив развития проекта);
• заключаются необходимые договора для выполнения строительных работ, указывают сроки и сметы;
• производится технический контроль качества выполнения всех видов работ, использования обозначенных ресурсов, следования срокам, лимитов затрат по всем статьям и пр.

Все этапы разработки и внедрения проекта предусматривают четкое составление сметы по всем статьям расходов. И как раз на данном этапе важно проконтролировать, насколько удалось вложиться в выделенные лимиты. Поэтому здесь ключевое внимание должно быть уделено балансу строительной и коммерческой части, чтобы все фактические данные соответствовали заложенному в проектной документации бюджету. Негативно повлиять на данный процесс могут разные факторы. Например, перебои с поставками строительного материала или задержки инвесторов, простои, потери по причине индексации, штрафы, увеличение стоимости аренды техники и механизмов и пр.

Как только процесс строительства завершится, происходит приемка готового объекта. Если все успешно – подписывается КС-11 (Акт законченного строительством объекта). Здание вводится в эксплуатацию, постепенно происходит процесс оформления прав собственности.

Приемка в эксплуатацию завершенного строительством объекта

Основной результат стадии разработки проекта – это ввод готового объекта в эксплуатацию. Это означает, что все работы являются законченными, ресурсы распределены правильно, работы осуществлены на должном уровне, цель проекта достигнута. На этой стадии предполагается выполнение следующих видов работ:

• подписание договоров на принятие в обслуживание объекта недвижимости и предоставление услуг в сфере обслуживания инженерных сетей и обеспечение энергоресурсов;
• поддержание структуры недвижимости в соответствии с нормами действующих регламентов;
• планирование профилактических мероприятий, текущего обслуживания и ремонта объекта;
• распределение бюджета в соответствии с планируемыми расходами, необходимыми для содержания объекта.

Также достигается ключевая задача планирования и строительства – это сдача готового объекта недвижимости в эксплуатацию инвестору с передачей полного пакета сопроводительных документов.

КТБ ЖБ: проектирование самых сложных объектов Москвы на высоком профессиональном уровне!

Полный комплекс услуг по проектированию зданий и сооружений оказывает наша инжиниринговая компания КТБ ЖБ. У нас работают лучшие научные умы отрасли, способные справиться с объектами любой сложности. Наши сотрудники принимали участие в разработке сложных проектов Москвы, перечень которых вы найдете на нашем сайте. Гарантируем четкое следование последовательности этапов разработки проекта, срокам и действующему законодательству.

Источник

Этапы строительства частного дома, или как заполучить жилье своей мечты

Жители прогрессивных мегаполисов, уставшие от регулярного шума и суеты, задумываются о поиске загородного дома. Уютное семейное гнездо на собственном участке непременно должно соответствовать всем требованиям и не уступать городским апартаментам по уровню комфорта. Можно выбрать готовый шаблонный коттедж в одном из новомодных поселков. Но лучше построить собственный уникальных частный дом с ноля, учитывая личные пожелания и предпочтения. Разнообразие материалов и технологий позволяет относительно быстро возвести загородную виллу в любом стилистическом направлении. Но прежде стоит ознакомиться с правилами подбора территории, этапами строительства частного дома и тонкостями его оформления.

Выбор подходящего участка и оформление документации

Неопытные застройщики совершают свои первые ошибки на этапе подбора территории. Одни не учитывают целевое назначение и квадратуру будущей постройки. Другие забывают проверить право собственности, наличие/отсутствие арестов и т.д. Чтобы в ходе возведения и дальнейшего оформления загородного дома не возникало непредвиденных ситуаций, рекомендует выбирать участок, ориентируясь на следующие критерии:

• Размеры территории. Оптимальное соотношение между габаритами участка и постройки – 10:1. То есть, для возведения дома площадью в 80 кв.м. понадобится +/- 8 соток земли.
• Месторасположение. Самые желанные квадратные метры для жителей мегаполисов – расположенные в чертах города или удаленные на малое расстояние. Популярный вариант – пригород в 10-15 минутах езды.
• Транспортная система. Владельцам собственных авто до момента покупки места под застройку стоит убедиться в наличии комплекса дорог (мостов, тоннелей), а также в их адекватном состоянии. Идеальный вариант – развязка на разных уровнях. Если же приватного транспорта нет, обратите внимание на близлежащие остановки общественного транспорта (автобусов, поездов и т.д.).
• Инфраструктура. В повседневной жизни на новом месте понадобятся школы, больницы, детские сады, магазины, салоны, аптеки, почтовые отделения и культурно-развлекательные центры. А значит, участки с шаговой доступностью к основным единицам инфраструктуры всегда будут в приоритете.
• Геодезия территории. При устройстве водоснабжения и выборе фундамента будущего загородного дома важны геодезические условия – наличие уклона и его угол, тип грунта, глубина залегания грунтовых вод и прочее.
• Коммуникации. Максимально удачный вариант – участок с возможностью подсоединения к централизованному отоплению, канализации, электро-, водо- и газоснабжению. При отсутствии хотя бы одного из факторов расходы на стройку существенно увеличатся за счет самостоятельного проведения инженерных сетей.
• Экологический фактор. Любые промышленные объекты (добывающие, обрабатывающие, производственные и т.д.) в округе могут стать причиной ухудшения экологического состояния среды. В то время как обильные зеленые насаждения и природные водоемы станут фактором в пользу покупки земли.

Оформление документации до начала строительства загородного дома

Для возведение частного дома подойдет участок, не предназначенный для госнужд, выделенные под индивидуальное строительство. У владельца должно быть право собственности на землю, а квадратура территория — полностью соответствовать заявленной в кадастровом паспорте. Важно до момента покупки выяснить, нет ли судебных тяжб и не наложен ли арест на участок. И только после этого заключать договор купли-продажи с дальнейшей регистрацией в земельном кадастре.

Начало строительства частного дома стартует только после получения пакета необходимых разрешительных документов. В их числе:

1. разрешение на подключение к центральным сетям;
2. технические условия подключения к нужным коммуникациям;
3. разрешения на разработку проекта;
4. разрешение на строительство после согласования проекта и т.д.

При отсутствии любого документа из обязательного перечня на застройщика могут наложить внушительный штраф или снести сооружение, независимо от того, какие этапы строительства загородного дома уже пройдены.

Составление сметы на строительство

Вопрос финансирования обычно решается до начала первых работ. От возможностей застройщика в первую очередь зависит квадратура будущего частного дома, применяемые техники и используемые материалы. Бюджет на возведение среднестатистической жилой постройки состоит из нескольких главных статей расходов. К ним относятся:

1. рытье котлована и укладка фундамента – 15-30%;
2. выгонка коробки (стропильная система, внутренние и внешние стены, крыша) – 35%;
3. утепление постройки, окна и двери – 15%;
4. инженерные работы (проводка, отопление, оборудование и приборы, коммуникации) – 15%;
5. внутренняя отделка загородного дома – 20%.

Учитывая этапы строительства частного дома и ряд присущих им факторов, бюджет может изменяться в ту или иную сторону. Так, уменьшить стоимость поможет простая форма конструкции, наличие большого количества окон и малого количества внутренних стен, замена второго этажа мансардным помещением, отсутствие сложного внешнего декора, типовые проекты загородных домов вместо индивидуальных.

В то же время существует множество факторов, вызывающих превышение сметы. То есть:

1. разработка профессионалами персонального проекта;
2. наличия в проекте лоджий, подвалов, балконов;
3. чрезмерно высокие потолки;
4. обилие маленьких комнат в планировке;
5. сложная форма фасадов и необычная конфигурация крыши;
6. отделка домов под ключ.

Имейте в виду! Самостоятельное возведение постройки при наличии опыта и знаний – залог экономии бюджета. Оплата услуги ремонтно-строительных работ добавит не менее 30% к сумме.

Проектирование, как этап строительства

Проектирование – важный этап строительства загородного дома. Именно в это время производится разбивка участка с определением мест для будущих объектов, решается квадратура, количество этажей, планировка и внешний вид частного дома. Для удачного создания или выбора проекта важно знать несколько ключевых принципов:

• Для комфортного проживания семьи в загородном доме на одного члена должно припадать не менее 30 кв.м. пространства.
• В планировку стоит включать две зоны: дневную (кухню, столовую, прихожую, гостиную) – ближе к выходу из дома, ночную (спальню, детскую и прочее) – подальше от выхода или на втором этаже. Дневная зона традиционно масштабнее и просторнее ночной.
• Удобный и практичный вариант для небольшой семьи – квадратный одноэтажный дом площадью 90-120 кв.м. Для увеличения квадратуры не стоит жертвовать метрами участка, лучше выгнать мансарду или второй этаж.
• Часть подсобных помещений рекомендуется опускать в подвал (на цокольный этаж). Но лишь в том случае, когда глубина залегания грунтовых вод позволяет производить подобную манипуляцию.
• На втором этаже лучше располагать комнаты, которые редко посещаются и обеспечивают относительную тишину. В большинстве случаев – спальни и кабинеты.

На стадии проектирования также выбирают технологии и материалы, просчитывают смету. Проделать такую работу самостоятельно может только опытный застройщик с крепкой теоретической и практической базой. Чтобы грамотно построить загородный дом мечты, лучше доверить составление проекта квалифицированным специалистам. А поскольку разработка индивидуального проекта – дорогостоящее удовольствие, всегда можно купить готовый типовой образец.

Подбор материалов для стен дома

Все этапы строительства частного дома важны, но от выбора материалов и методики возведения коробки зависит прочность и долговечность жилья, а также итоговая стоимость объекта. Определяясь с материалом стоит учитывать следующее:

• Предполагаемая скорость и удобство возведения. Стены из пено- и газоблоков строятся достаточно быстро. В сравнении с ними, кирпичная кладка – длительное и кропотливое дело. Немного времени займет выгонка коробки из профилированного бруса. Дольше придеться повозится с натуральным срубом. Рекордсмен – монолитные бетонные стены, для которых закладывают опалубку во весь рост. Ее же и заливают раствором.
• Циклы проживания. Если семья планирует обитать в загородном доме круглогодично, рекомендуется выбирать «теплый» материал с высокими прочностными характеристиками и достаточным уровнем теплоизоляции. Если же домик нужен для сезонного проживания, можно остановиться на СИП-панелях.
• Вес постройки. От выбора материала для стен зависит решение о фундаменте. Тяжелую коробку из кирпича выдержит только основательный капитальный фундамент. В то время, как газоблоковое строение можно выгнать на простом ленточном.
• Экологический показатель. Наиболее безопасные сегодня – деревянные дома из оцинкованного или профилированного бруса. При качественной внешней и внутренней обработке постройка простоит десятки лет без изменений. Более дешевый заменитель – каркасный загородный дом. Но и срок эксплуатации у такового соответственно короче.
• Стоимость. Разные материалы будут стоить застройщику совершенно разных денег. Если камень и кирпич – серьезные финансовые вложения. То ячеистые бетоны – более бюджетный вариант ресурсов.

Имейте в виду! Чаще всего стоимость материала для стен пропорциональна длительности беспроблемной эксплуатации частного дома. Решение сэкономить на коробке может послужить застройщику плохим уроком. А на каком этапе строительства дома можно урезать бюджет, читайте дальше.

Расчистка территории и порядок строительства частного дома

Основные этапы строительства загородного дома начинаются с разбивки участка соответственно проекту и проведения земельных работ. Застройщик определяет территорию под возведение дома, а также места хозпостроек, септика, скважины и т.д. Там же разграничивают зону отдыха и сад, обозначают расположение клумб, садовых дорожек, парковки для авто. Участок выравнивают, освобождают от пней и крупных растений, отводят место (желательно под навесом) для стройматериалов.

Земляные работы включают в себя такие этапы строительства частного дома:

1. бурение скважины;
2. устройство септика;
3. рытье траншеи или котлована;
4. подземные коммуникации;
5. прокладка очистительной и дренажной системы;
6. залив фундамента

Подходящий тип фундамента обычно определяется рядом факторов: глубиной подземных вод, наличием подвала, свойствами почвы, весом будущего частного дома. Чем тяжелее объект, тем прочнее и основательнее должен быть фундамент. Для небольшого одноэтажного коттеджа из панелей подойдет столбчатый или ленточный. Для массивного дома на плывущей почве придется выбрать заливной монолитный. Стоимость второго существенно превышает расходы на первый, но при этом позволяет сэкономить в дальнейшем. Так как монолитный фундамент может стать отличным черновым полом первого этажа.

На каком этапе строительства дома можно дополнительно позаботится о прочности и долговечности? Конечно же, на этапе монтажа фундамента. Для этого основание заливают сразу же по завершению земляных работ на 20 см подушку и укрепляют металлической арматурой.

Стены, крыша, отделка

Согласно требованиям техники безопасности фундамент должен выстояться без нагрузки минимум 1 год. И только после этого можно приступать к возведению стен. Чтобы исключить возможность попадания влаги извне, между основанием и стеной укладывают слой гидроизоляции. Для обеспечения комфортного проживания в загородном доме снаружи настилают звуко-, тепло- и пароизоляцию. При этом толщина наружных стен также должна быть достаточной, а на внутренних перегородках можно немного сэкономить.

На следующем этапе переходят к монтажу крыши:

1. устанавливают стропильную систему;
2. выполняют тепло-, гидро- и пароизоляцию;
3. монтируют обрешетку;
4. кроют крышу выбранным материалом (ондулином, черепицей, металлочерепицей, шифером и т.д.).

Когда коробка полностью отстроена, монтажники начинают вставлять окна и двери. Внутренняя отделка частного дома может быть полностью натуральной (дорогой), или синтетической (более бюджетной). Выбор продиктован вкусовыми предпочтениями владельца и его финансовыми возможностями. В перечень внутренних работ входит: отделка стен и потолка, устройства полов и монтаж напольного покрытия. Попутно производят подключение приборов и коммуникаций, проверку всех систем, расстановку мебели и завершение благоустройства отдельными интерьерными элементами.

Сдача дома в эксплуатацию

Каким бы ни был порядок строительства частного дома, завершающая фаза всегда одинаковая – сдача постройки в эксплуатацию. Для этого застройщику необходимо своевременно обратится в органы, обеспечивающие контролирующую комиссию. Последняя в свою очередь тщательно изучает и осматривает объект, подписывает акт и выдает застройщику свидетельство о праве собственности.

Если у вас достаточно знаний и опыта в возведении жилых построек, можете смело приступать к делу. Если же вы сомневаетесь в своих силах, рекомендует заказать ремонт коттеджа под ключ. А честная и квалифицированная компания «КСУ Нордвест» всегда вам поможет в осуществлении жилищных планов.

Источник