Какие изменения в строительстве

Проблемы с участием в долевом строительстве жилья существуют не первый день. Однако именно в последнее время все чаще в качестве оптимального решения этих проблем представители власти предлагают полностью запретить привлечение денежных средств граждан для финансирования строительства многоквартирных домов в рамках договора долевого участия. И хотя столь радикальных изменений в законодательстве пока что не было, в целом регулирование рынка долевого участия в строительстве ужесточается — застройщиков ставят в рамки, соответствовать которым смогут далеко не все из них. Подробнее о ближайших изменениях в правовом регулировании долевого строительства — в материале «ЭЖ».

В этом году Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон об участии в долевом строительстве) претерпел масштабные изменения в связи с принятием Федерального закона от 29.07.2017 № 218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан — участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон № 218-ФЗ).

Новый кодекс о земле: какие изменения в нем? Панорама

Принятые законодателем меры направлены на совершенствование действующего регулирования, обеспечение усиления защиты прав дольщиков, снижение градуса социальной напряженности, возникшей в сфере участия в долевом строительстве жилых объектов. Как известно, спектр проблем в данной сфере широк: от просрочки сдачи застройщиком объекта долевого строительства, претензий дольщиков к качеству построенного объекта до уклонения застройщиков от завершения строительства и возврата дольщикам уплаченных денежных средств. Причем проблемы эти имеют место практически во всех регионах страны.

Как прямо следует из названия Закона № 218-ФЗ, а также содержания ст. 1, данный закон в первую очередь определяет порядок создания, цели деятельности, функции и порядок управления деятельностью публично-правовой компании по защите прав граждан — участников долевого строительства. Тем не менее положениями Закона № 218-ФЗ также были внесены изменения в значительное число норм, регулирующих долевое строительство. Рассмотрим поправки, имеющие существенное значение для участников данного рынка.

Новые требования к застройщику

► В первую очередь изменено само понятие «застройщик». Так, с 1 июля 2018 г. застройщиком, по общему правилу, сможет выступать только хозяйственное общество, наименование которого должно содержать слова «специализированный застройщик» и которое (или основное общество которого либо любое из дочерних хозяйственных обществ основного общества) имеет не менее чем трехлетний опыт участия в строительстве (создании) многоквартирных домов общей площадью не менее 10 000 квадратных метров в совокупности, при наличии полученных в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, разрешений на ввод в эксплуатацию таких многоквартирных домов в качестве застройщика и (или) технического заказчика и (или) генерального подрядчика в соответствии с договором строительного подряда.

Ценообразование в строительстве в 2023 году. Серия 1

Отметим, что ранее застройщиком могло выступать юридическое лицо любой организационно-правовой формы, в том числе все предусмотренные законом некоммерческие организации. Теперь же некоммерческая организация может признаваться застройщиком только в том случае, если данная организация создана в соответствии с Законом РФ от 15.04.93 № 4802-I «О статусе столицы Российской Федерации».

► Кроме того, законодателем введен принцип «один застройщик — одно разрешение на строительство». Это означает, что застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства одного или нескольких многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых входят объекты долевого строительства, при условии, что строительство (создание) указанных многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости осуществляется в пределах одного разрешения на строительство. Таким образом, с 1 июля 2018 г. застройщик будет не вправе осуществлять строительство (создание) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости одновременно по нескольким разрешениям на строительство.

► Требование о минимальном размере уставного капитала застройщика в зависимости от максимальной площади объектов долевого строительства застройщика, ранее предусмотренное подп. 1 п. 2 ст. 3 Закона об участии в долевом строительстве, теперь отменено. Вместо него Законом № 218-ФЗ введено требование о наличии у застройщика собственных средств, размер которых должен составлять не менее 10% от планируемой проектной стоимости строительства. На дату направления проектной декларации в уполномоченный орган исполнительной власти субъекта РФ, осуществляющий государственный контроль (надзор) в области долевого строительства, собственные средства застройщика в размере не менее установленного Законом должны быть в наличии на его банковском счете.

► Также Законом № 218-ФЗ введены новые требования к участникам и органам управления застройщика. Эти требования предъявляются к единоличному исполнительному органу (руководителю застройщика), коллегиальному исполнительному органу или управляющей компании, если она осуществляет функции руководителя застройщика, главному бухгалтеру, а также к кандидатам на указанные должности.

Так, с 1 января 2018 г. руководителем или главным бухгалтером застройщика не может являться лицо, имеющее неснятую или непогашенную судимость за преступления в сфере экономической деятельности или преступления против государственной власти; лицо, в отношении которого не истек срок, в течение которого оно считается подвергнутым административному наказанию в виде дисквалификации; лицо, которое было привлечено к субсидиарной ответственности по обязательствам юридического лица в связи с его банкротством и (или) ответственности в виде взыскания убытков с юридического лица, если со дня исполнения лицом обязанности, установленной судебным актом, прошло менее трех лет; лицо, в течение трех лет, предшествовавших дате направления проектной декларации в порядке п. 2 ст. 19 Закона об участии в долевом строительстве, осуществлявшее функции единоличного исполнительного органа юридического лица, которое было признано арбитражным судом несостоятельным (банкротом); лицо, которое прямо или косвенно (через третьих лиц) осуществляло владение в течение трех лет, предшествовавших дате направления проектной декларации, более 25% акций (долей) застройщика, который был признан арбитражным судом несостоятельным (банкротом).

О принятия решений о прекращении полномочий руководителя застройщика, об избрании (назначении) нового руководителя застройщика, об образовании временного единоличного исполнительного органа в течение трех рабочих дней застройщик обязан уведомить уполномоченный орган исполнительной власти субъекта РФ, осуществляющий государственный контроль (надзор) в области долевого строительства, с предоставлением информации о соответствии указанных лиц приведенным выше требованиям.

Кроме того, физическое лицо, которое в конечном счете прямо или косвенно (через третьих лиц) владеет (имеет в капитале преобладающее участие более чем 25%) корпоративным юридическим лицом — застройщиком (то есть учредитель и/или участник застройщика), также должно соответствовать новым требованиям.

Ужесточение законодателем требований, предъявляемых к органам управления и участникам застройщика, очевидно, имеет целью исключить доступ лиц, ранее проявивших себя отрицательно при осуществлении экономической деятельности, к денежным средствам дольщиков и деятельности, имеющей социальную значимость.

► С 1 июля 2018 г. застройщик вправе иметь только один расчетный счет в уполномоченном банке, через который должны осуществляться все расчеты по ведению строительства долевого объекта (расчетный счет застройщика).

Кроме того, технический заказчик, выполняющий работы в соответствии с договором, заключенным с застройщиком, и генеральный подрядчик, выполняющий работы в соответствии с договором строительного подряда, заключенным с застройщиком, также обязаны открыть банковский счет в этом же уполномоченном банке и осуществлять расчеты между собой только с использованием указанных счетов.

При этом на банки возложены специальные функции по осуществлению контроля за операциями на указанных счетах.

Застройщик обязан предоставлять в уполномоченный банк документы (их копии), являющиеся основаниями для совершения платежей, в том числе договоры и акты сдачи-приемки выполненных работ, оказанных услуг, акты приема-передачи товара, товарно-транспортные накладные, счета, счета-фактуры, иные документы, подтверждающие исполнение получателем средств своих обязательств по договору.

Банк осуществляет проверку соответствия назначения и размера платежа содержанию документов, представленных застройщиком, и в случае выявления несоответствия обязан уведомить уполномоченный орган исполнительной власти субъекта РФ, осуществляющий государственный контроль (надзор) в области долевого строительств.

С учетом количества платежных операций, которыми обычно сопровождается строительство долевых объектов, дополнительная нагрузка, которая ляжет как на застройщиков, так и на банки, в связи с введением нового порядка, представляется весьма существенной.

► Кроме того, Законом № 218-ФЗ существенно ограничены возможности застройщика по осуществлению хозяйственной деятельности (правосубъектность застройщика). Так, с 1 июля 2018 г. застройщик не вправе осуществлять какую-либо иную деятельность, за исключением деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства; не вправе привлекать средства в форме кредитов, займов, ссуд, за исключением целевых кредитов на строительство; не вправе использовать принадлежащее ему имущество для обеспечения исполнения обязательств третьих лиц, а также для обеспечения исполнения собственных обязательств застройщика перед третьими лицами, не связанных с привлечением денежных средств участников долевого строительства и со строительством многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в пределах одного разрешения на строительство; не вправе принимать на себя обязательства по обеспечению исполнения обязательств третьих лиц; выпускать или выдавать ценные бумаги, за исключением акций; не вправе предоставлять займы и ссуды, приобретать ценные бумаги, создавать коммерческие и некоммерческие организации, участвовать в уставных капиталах хозяйственных обществ, имуществе иных коммерческих и некоммерческих организаций, совершать иные сделки, не связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства и со строительством (созданием) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в пределах одного разрешения на строительство или с обеспечением деятельности застройщика.

► Также положениями Закона № 218-ФЗ конкретизирован порядок распределения застройщиком денежных средств дольщиков, привлеченных для осуществления строительства, расширен перечень статей расходов, на покрытие которых такие денежные средства могут быть направлены застройщиком.

При этом отдельные статьи расходов ограничены. Например, расходы на рекламу, коммунальные услуги, услуги связи, затраты, связанные с арендой нежилого помещения в целях обеспечения деятельности застройщика, включая размещение органов управления и работников застройщика, а также их рабочих мест и оргтехники, не могут составлять более 10% от проектной стоимости строительства. А совокупный размер авансовых платежей в целях строительства объекта долевого участия, подготовки проектной документации и выполнения инженерных изысканий, проведения экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий, строительства инженерных сетей, подготовки документации по планировке территории, строительства инфраструктуры не должен превышать 30% от проектной стоимости строительства.

Компенсационный фонд

Как уже отмечалось выше, Закон № 218-ФЗ предусматривает прежде всего создание Российской Федерацией публично-правовой компании «Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства» (далее — Фонд защиты прав дольщиков).

Указанный фонд создается путем преобразования некоммерческой организации «Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства», учрежденной Российской Федерацией в соответствии с постановлением Правительства РФ от 07.12.2016 № 1310 «О защите прав граждан — участников долевого строительства», в целях реализации государственной жилищной политики, направленной на повышение гарантий защиты прав и законных интересов граждан — участников долевого строительства.

В рамках осуществления деятельности Фонда защиты прав дольщиков для достижения целей его создания, предполагается формирование компенсационного фонда за счет обязательных отчислений застройщиков, привлекающих денежные средства граждан в соответствии с положениями Закона об участии в долевом строительстве. Размер таких обязательных отчислений застройщиков составляет 1,2% от согласованной сторонами цены каждого договора участия в долевом строительстве, предусматривающего передачу жилого помещения.

Установленная величина взноса может быть изменена федеральным законом не чаще одного раза в год, при этом перерасчет и корректировка взносов, ранее внесенных застройщиками, производиться не будут. В то же время в случае увеличения цены договора долевого участия, предусматривающего передачу жилого помещения, застройщик обязан внести в компенсационный фонд дополнительные отчисления пропорционально увеличению цены.

Взнос подлежит внесению застройщиком на счет Фонда защиты прав дольщиков не менее чем за три рабочих дня до даты представления документов на государственную регистрацию договора долевого участия в установленном законом порядке. Если на дату рассмотрения документов о регистрации договора у Росреестра будут отсутствовать сведения о перечислении застройщиком взноса в компенсационный фонд, в регистрации договора будет отказано (уплаченная государственная пошлина при этом не возвращается).

В случае последующего расторжения договора долевого участия после его государственной регистрации в установленном порядке, возврат застройщику уплаченного взноса в компенсационный фонд не производится.

Обязанность по отчислению взносов в компенсационный фонд возникает у застройщика, осуществляющего строительство многоквартирного жилого дома, жилого дома блокированной застройки, если первый договор долевого участия, заключенный в отношении жилого помещения в указанном доме, представлен на государственную регистрацию после государственной регистрации Фонда защиты прав дольщиков, которая была завершена 20.10.2017 (постановление Правительства РФ от 07.10.2017 № 1231 «О публично-правовой компании „Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства“», сайт Фонда: https://фонд214. рф/).

Если договор участия в долевом строительстве заключен с первым участником долевого строительства до даты регистрации Фонда защиты прав дольщиков, к правоотношениям по привлечению денежных средств участников долевого строительства применяются положения статей Закона об участии в долевом строительстве без учета изменений, внесенных Законом № 218-ФЗ. В таком случае исполнение обязательств застройщика по передаче жилого помещения участникам долевого строительства обеспечивается по выбору застройщика поручительством банка или страхованием гражданской ответственности.

Помимо рассмотренных выше изменений, Закон № 218-ФЗ содержит целый блок норм, регулирующих особенности банкротства застройщика. Эти нормы вступают в силу с 1 января 2018 г.

В силу прямого указания п. 3 ст. 25 Закона № 218-ФЗ новые законодательные требования, в том числе запрет на осуществление строительства одновременно по нескольким разрешениям на строительство, проведение расчетов с использованием одного банковского счета, ограничение хозяйственной деятельности застройщика не будут применяться к разрешениям на строительство, полученным застройщиками до 1 июля 2018 г. (за исключением требований к участникам и органам управления застройщика, подлежащим применению с 1 января 2018 г.).

Из анализа рассмотренных законодательных нововведений становится очевидным, что с 2018 г. осуществлять деятельность застройщика станет сложнее. Причем сложности, ожидающие застройщиков, носят как организационный, так и экономический характер.

Можно прогнозировать, что определенная часть застройщиков, особенно некрупных, уйдет с рынка. Однако, полагаем, что большинство, скорее всего, успеют перестроиться на работу в соответствии с новыми правилами и должным образом организовать необходимые процессы.

На наш взгляд, ожидать от законодательных новелл существенного усиления защиты прав дольщиков вряд ли стоит. При этом с высокой долей вероятности дополнительные расходы застройщиков на соблюдение нового порядка будут заложены в цены на строящиеся «метры».

Надо отметить, что на текущий момент наблюдается всплеск активности застройщиков, которые пытаются получить разрешения на строительство новых объектов до 1 июля 2018 г. для того, чтобы осуществлять строительство по старым правилам.

Необходимо также учитывать данные на самом высоком федеральном уровне указания в течение трех лет полностью отказаться от концепции долевого участия в строительстве и перейти на проектное финансирование. В связи с этими тенденциями можно предположить, что в ближайшее время рынок долевого участия в строительстве ожидают новые законодательные инициативы, притом что участники еще не успели освоиться с уже принятыми и вступившими в силу. Такая активность законодателя в данной сфере, безусловно, приводит к тому, что рынок на сегодняшний день несколько «лихорадит», и это явно не служит интересам ни застройщиков, ни дольщиков, ни стабильности гражданского оборота в целом.

Источник: www.eg-online.ru

Какие изменения в строительстве

Минстрой России приказами № 961/пр и № 962/пр от 20 декабря 2021 года утвердил девятые изменения и дополнения в федеральную сметную нормативную базу 2020, вступающие в действие с 1 февраля 2022 года.

Последние дополнения и изменения № 9 к ФСНБ-2020 предусматривают утверждение 170 новых и актуализированных сметных норм, из них 145 новых, и 146 сметных цен строительных ресурсов. Таким образом, с учетом этих дополнений в ФСНБ-2020 включено более 5900 новых и актуализированных сметных норм и расценок (из них более 3600 новых), а также более 2800 сметных цен строительных ресурсов.

Изменения и дополнения в ФСНБ-2020 содержат нормы, разработанные инициаторами и Главгосэкспертизой России в соответствии с Планом разработки (актуализации) сметных нормативов на 2021 год, изменения и дополнения, подготовленные в рамках реализации Плана мероприятий по взаимодействию Минстроя России, Главгосэкспертизы России и Правительства Москвы (в лице Комитета города Москвы по ценовой политике в строительстве и государственной экспертизе проектов — Москомэкспертизы), а также изменения, внесенные на основании обращений организаций и выполненные в рамках информационно-разъяснительной работы.

Обращаем внимание, что для разработчиков сметных программных комплексов на сайте федеральной государственной информационной системы ценообразования в строительстве (ФГИС ЦС) размещена ФСНБ-2020 с учетом девятого дополнения в формате открытых данных
.
Приказ Минстроя России от 20 декабря 2021 г. № 961/пр

Приказ Минстроя России от 20 декабря 2021 г. № 962/пр

Ознакомиться с приказами Минстроя России от 20 декабря 2021 года № 961/пр и № 962/пр и скачать их можно на официальных сайтах Минстроя России и федеральной государственной информационной системы ценообразования в строительстве (ФГИС ЦС).

Вам может быть интересно:

Новая ФСНБ-2022 утверждена Минстроем России

Минстрой России приказом № 1046/пр от 30 декабря 2021 года утвердил новую федеральную сметную нормативную базу ФСНБ-2022, вступающую в действие 30 июня 2022 года.

Ознакомиться с приказом Минстроя России от 30 декабря 2021 года № 1046/пр и скачать его можно на официальных сайтах Минстроя России и ФГИС ЦС.

Федеральная сметная нормативная база ФСНБ-2022
(вступает в действие с 30 июня 2022 года)

• Сметные нормы на строительные работы ГЭСН (приложение № 1 к приказу Минстроя России от 30 декабря 2021 г. № 1046/пр)
• Сметные нормы на монтаж оборудования ГЭСНм (приложение № 2 к приказу Минстроя России от 30 декабря 2021 г. № 1046/пр)
• Сметные нормы на капитальный ремонт оборудования ГЭСНмр (приложение № 3 к приказу Минстроя России от 30 декабря 2021 г. № 1046/пр)
• Сметные нормы на пусконаладочные работы ГЭСНп (приложение № 4 к приказу Минстроя России от 30 декабря 2021 г. № 1046/пр)
• Сметные нормы на ремонтно-строительные работы ГЭСНр (приложение № 5 к приказу Минстроя России от 30 декабря 2021 г. № 1046/пр)
• Сметные цены на материалы, изделия, конструкции и оборудование, применяемые в строительстве, в базисном уровне цен по состоянию на 1 января 2022 года ФСБЦ (приложение № 6 к приказу Минстроя России от 30 декабря 2021 г. № 1046/пр)
• Сметные цены на эксплуатацию машин и механизмов в базисном уровне цен по состоянию на 1 января 2022 года ФСЭМ (приложение № 7 к приказу Минстроя России от 30 декабря 2021 г. № 1046/пр)

Расчет текущих сметных цен строительных ресурсов и индексов изменения сметной стоимости

Предлагаем комплекс услуг по расчету текущих сметных цен строительных ресурсов и индексов изменения сметной стоимости, включая разработку индивидуальных индексов пересчета в текущий уровень цен на объекты строительства, реконструкции, капитального ремонта на основе данных сметной документации по объектам-представителям с формированием расчетных ресурсных моделей.

Зачем это нужно?
Существующие способы определения сметной стоимости строительства в текущем уровне цен не обеспечивают достаточную точность цены стройки? Подрядчики отказываются от работ, сметная стоимость которых рассчитана с применением федеральных индексов? Не устраивают существующие значения индексов пересчета? Разработайте свои индивидуальные (отраслевые, фирменные, корпоративные) индексы, которые учтут специфику Ваших работ, ресурсоемкость тех или иных строительных материалов и технологий. Такие индексы в дальнейшем можно применять для быстрого определения стоимости инвестиций по объектам, учитывающим специализацию Вашего вида строительства, реконструкции или ремонта, а сформированная ресурсная модель позволит легко актуализировать эти индексы при периодическом мониторинге.

Группа компаний «РИК»
http://www.smetarik.ru
Адрес центрального офиса: 109652, г. Москва,
ул. Люблинская, 179/1, 1-й этаж, офис

Программный комплекс «РИК» для разработки сметно-нормативных баз, индексов пересчета, текущих цен строительных ресурсов и нормативов цены строительства (НЦС)
ПК «РИК» является уникальным программным комплексом, функционал которого позволяет создавать и редактировать нормативы, формировать элементные сметные нормы и единичные расценки (в т.ч. укрупненные) по разным методикам; рассчитывать индексы пересчета и текущие цены строительных ресурсов; выпускать всё разнообразие документов по сметно-нормативным базам, включая такие специфические как НЦС.

Редактор нормативных баз (РНБ) ПК РИК для работы со сметно-нормативными базами представлен двумя версиями:

• Редактор нормативных баз для разработки и редактирования СНБ, включая расчет и выпуск индексов пересчета и текущих цен строительных ресурсов (полнофункциональный режим);
• Редактор нормативных баз для расчета и выпуска индексов пересчета и текущих цен строительных ресурсов (режим ограниченного функционала).

Редактор нормативных баз ПК РИК (полнофункциональный режим) помимо непосредственно возможности формирования СНБ и редактирования любых атрибутов нормативов обладает рядом уникальных решений:подробнее

Источник: www.xn--e1aggfyi9a.xn--p1ai

Долевое строительство: изменения с 2022 года

Планируете недорого приобрести жилье в новостройке через долевое строительство – узнайте, какие изменения приняты в закон, регламентирующем отношения инвестора и застройщика и как правильно оформить свое участие в возведении жилого дома в 2022 году.

Долевое строительство

Квартира на этапе строительства, а тем более проекта, может стоить гораздо дешевле, чем готовое жилье. Будущие жильцы заранее оплачивают свои квадратные метры — и таким образом вносят свою лепту в финансирование стройки. Это и называется долевым строительством.

Законы долевого строительства

Вопросы долевого строительства в России регулирует закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 №214-ФЗ. В него неоднократно вносили изменения.

28.06.2021 вступил в силу п. 6.1 ст. 15.4 данного закона, обязующий застройщика размещать проектную декларацию в единой информационной системе жилищного строительства еще до заключения договора с первым участником долевого строительства.

Важно! В 2022 году руководствоваться следует последней действующей редакцией (на текущий момент это 30.12.2021), ведь обновленная редакция закона существенно укрепила права дольщиков и обязанности застройщиков.

В закон №214-ФЗ, внесли следующие дополнения:

1. Создание реестра застройщиков. Таким образом, покупателю квартиры достаточно будет проверить, есть ли застройщик в реестре, как долго он на рынке и какая у него вообще репутация. Фирмы-однодневки, которые проводили махинации, отпадают. Кстати, это же улучшает положение пайщиков, где фактор мошенничества особенно распространен.
2. Обязанность застройщика размещать в сети информацию о проекте – каждый интересующийся гражданин может свободно просмотреть всю информацию не только о застройщике, но и самом объекте.
3. Привлекать средства граждан для строительства теперь имеют право только компании с полностью внесенным уставным капиталом, размер которого должен быть не меньше 150 миллионов;.
4. Цена покупаемого объекта теперь формируется как производная стоимость.
5. В банках появляются эскроу-счета. А это значит, что компания-застройщик сможет снять средства дольщиков только после того, как сдаст объект, а дольщики его примут.
6. Подрядчик несет теперь финансовую ответственность за отказ исправить дефекты и недочеты. Кроме того, оплата будет осуществляться, исходя из Закона о защите прав потребителей. Сумма больше, и за каждый день просрочки платежа начисляется штраф.
7. Организован «компенсационный фонд» — застройщики, которые внесены в реестр, обязаны вносить в него по 1% от строящегося объекта. Средства из фонда будут расходоваться на те случаи, когда компания-участник будет признана банкротом для выплат неустойки дольщикам.

Также граждан-участников долевого строительства защищает Федеральный закон №218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан — участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Фонд развития территорий

Важно! С 10 января 2022 года в силу вступил закон об объединении фондов ЖКХ и защиты прав дольщиков. Фонд защиты прав дольщиков и Фонд ЖКХ будут преобразованы в новую публично-правовую компанию «Фонд развития территорий».

Фонд будет реализовывать действующие функции Фонда защиты прав дольщиков и Фонда ЖКХ и новые полномочия, определенные статусом единого института развития. Это, например:

• содействие модернизации ЖКХ и сокращение непригодного для проживания жилищного фонда. Также речь идет о финансовой поддержке граждан, переселяющихся из аварийного жилья. Субъекты РФ будут получать целевые средства на безвозмездной и безвозвратной основе на комплексное развитие территории, капитальный ремонт многоквартирных домов и модернизацию коммунальной инфраструктуры;
• предоставление займов юрлицам для строительства, реконструкции и модернизации объектов инфраструктуры, а также для строительства наемных домов. Прочие цели таких займов будет определять Правительство РФ;
• устойчивое развитие территорий и создание комфортных и благоприятных условий проживания граждан; взаимодействие с органами государственной власти и местного самоуправления. В некоторых случаях фонд и сам будет выступать в роли застройщика;
• защита прав участников долевого строительства. В частности, это формирование компенсационного фонда за счет отчислений застройщиков и выплата возмещения обманутым дольщикам. Фонд также будет финансировать завершение строительства проблемных домов и объектов инфраструктуры.

Каждый застройщик, заключающий договор участия в долевом строительстве (ДДУ) жилого помещения, обязан сделать взнос в компенсационный фонд в размере 1,2 % от суммы сделки. Так установлено законом. Ставка взноса одинакова для всех застройщиков.

Однако есть те, кто не должен вкладываться в компенсационный фонд, — это те, кто не привлекает деньги граждан для строительства, а строит на свои средства или работает со счетами эскроу. Взносы также не перечисляют застройщики при продаже нежилых помещений.

Счета эскроу

Важно! С 1 июля 2019 года застройщики могут возводить жилье только на банковские кредиты (это называется проектное финансирование), или на собственные средства, если они есть. Деньги граждан в стройку вкладывать больше нельзя.

Как же тогда купить новостройку? Это по-прежнему можно сделать хоть на этапе котлована. Но ваши деньги застройщик взять себе не может, а обязан положить на специальный счет в банке — эскроу. Там они будут находиться до тех пор, пока компания полностью не получит разрешения на ввод дома в эксплуатацию.

Деньги покупателя в этом случае выступают как бы и его страховкой. Не будет дома — хотя бы вернут деньги. Но такое маловероятно. Поскольку есть еще вторая часть уравнения: застройщик с не очень устойчивым финансовым положением вряд ли получит банковское проектное финансирование, и, соответственно, вряд ли сможет начать стройку.

Долевое строительство — это риски. Все понимают, что стройка — дело затратное, большие сроки. Стопроцентной гарантии не даст ни один застройщик, банк и страховая. Однако у дольщиков есть возможность вернуть деньги, если что-то пойдет не так. Раньше возврат средств проходил с большими трудностями и далеко не всем удавалось получить обратно всю сумму, — объясняет юрист.

Возможные риски при банкротстве застройщика

Тут перспективы зависят от того, по каким правилам работал застройщик и что служит гарантией ваших прав в случае его банкротства.

Вариант №1 – Ваши деньги, уплаченные застройщику, лежат на счету эскроу.

Тут все просто: если обанкротится застройщик, вам вернут всю эту сумму.

Если же вдруг обанкротится банк, в котором открыт эскроу-счет, или у него отнимут лицензию, деньги тоже вернут. Но в размере не более 10 млн рублей. Расплачиваться в такой ситуации с вами будет Агентство по страхованию вкладов. Как и в случае с обычными банковскими вкладами.

Вариант №2 – Счетов эскроу не было, но был заключен старый договор долевого участия. Но застройщик уплачивал взносы в Фонд защиты прав дольщиков.

Хотя это еще старая схема, она достаточно неплохо защищает дольщиков. Возможны два варианта: либо стройка будет завершена за счет отчислений в фонд, либо из этих средств дольщики получат денежную компенсацию. Что выбрать, должно решить собрание дольщиков (обычно выбирают достройку).

Важно! При такой схеме застройщик должен был делать отчисления в фонд именно по вашему дому (определенный процент от суммы каждого договора долевого участия). Грубо говоря, эти отчисления служат вашей персональной страховкой.

Вариант №3 – Схема старая, но отчисления в Фонд дольщиков не делались, ответственность застройщика была застрахована как-то еще.

Наиболее проблемный вариант, поскольку, как многократно было доказано на практике, со страховыми компаниями, где была застрахована ответственность обанкротившегося застройщика, почему-то тоже почти всегда что-то случается.

Впрочем, как показал опыт подмосковной Urban Group, если «грохнулся» крупный застройщик, власти стараются через Фонд дольщиков помочь всем обманутым клиентам — и тем, по договорам которых отчисления в фонд делались, и по которым не делались. Недостающие деньги выделяются из федерального и регионального бюджета.

Но надеяться на это лучше все-таки не надо — вариант №3 самый ненадежный.

«Новая» или «старая» схема?

Почему, несмотря на все изменения и в 2022 году встречается долевое участие в строительстве «по старой схеме»?

Если строительство объекта было начато после 1 июля 2019 года, то долевое участие может быть оформлено только по новым. То есть застройщик должен открывать для всех своих покупателей счета эскроу.

Важно! Если он этого не делает и в 2022 году принимает деньги напрямую или вообще использует какие-то серые схемы — это нарушение законодательства.

Если стройка на 1 июля была уже в процессе, возможны варианты. С вами могут заключить и обычный старый договор долевого участия, без открытия счета эскроу, но только до середины 2022 года. Федеральный Закон №175 предусматривает обязательное использование эскроу с середины 2022 года.

Размер машино-мест с 2022 года

Если вас интересует долевое строительство с приобретением не только квартиры, а и паркоместа, полезным будет знать изменения, которые коснутся в 2022 данного вопроса. Так в этом году вступает в силу закон, согласно которому в России изменятся размеры машино-мест. Документом отменяется максимально допустимый размер парковочного места и определяется минимально допустимый размер, который теперь составит 5,3 на 2,5 м. Закон отменяет максимально допустимый размер машино-места, который ранее составлял 6,2 на 3,6 м.

Документ разработали из-за разнообразия транспорта, в отношения которого размеры парковочных мест не установлены, в частности сельскохозяйственной техники, транспортных и технических средств для инвалидов. Новые требования относительно размера машино-мест должны будут соблюдать в том числе российские девелоперы при проектировании зданий.

Что ждет рынок дальше

Дальнейшее развитие проектного финансирования застройщиков будет зависеть от темпов жилищного строительства в России. Президент Владимир Путин в послании Федеральному собранию поставил задачу ежегодно строить 120 млн кв. м жилья и улучшать жилищные условия для 5 млн семей ежегодно. Такой показатель стал целевым в национальном проекте «Жилье и городская среда» с достижением к 2024 г. В апреле этого года планы скорректировали из-за пандемии: теперь такие объемы строительства предполагается достичь к 2030 г. Число квартир, строящихся по ДДУ с использованием эскроу-счетов, должно составить более 1 млн к 2024 г.

По данным аналитики жилищного строительства, размещенным на платформе единой информационной системы, на конец января 2022 года имеем такие показатели:

Источник: 2022-god.com