Какие могут быть проблемы при покупке квартиры в новостройке

ЦИАН — блоги риэлторов — Главные ошибки при покупке квартиры в новостройке

Семь ловушек, в которые можно попасть при покупке новостройки

С переходом на эскроу-счета вероятность обмана покупателей новостроек снизилась. Даже если застройщик не достроит дом, дольщик сможет вернуть вложенные деньги, которые хранятся в банке до завершения строительства.

Несмотря на это, существуют уловки, на которые идут недобросовестные застройщики, вводя в заблуждение дольщиков. Вместе с юристами рассказываем о них.

1. Заключение предварительного договора

Одна из подобных уловок связана с самим видом договора, который заключается с покупателем новостройки. Федеральный закон о долевом участии (214-ФЗ) защищает права покупателя при подписании им именно договора долевого участия. Но на практике недобросовестный продавец может предложить подписать предварительный договор купли-продажи (ПДКП) с оговоркой, что многоквартирный дом находится на этапе строительства. В этом случае покупатель не приобретает статуса участника долевого строительства и его права не будут защищены данным законом, рассказывает управляющий партнер юридическойя фирмы Howard Russia Евгений Нехаев.

При заключении ПДКП денежные средства поступают сразу в распоряжение застройщика или близких к нему фирм. Если строительная фирма обанкротится, то могут появиться новые обманутые дольщики. Хотя и такой договор можно будет оспорить в суде, на это уйдет время. «Нам удавалось доказать, что намерением покупателя было заключение именно ДДУ, однако это непростой и длительный процесс», — отметил Евгений Нехаев. Поэтому при покупке жилья на стадии строительства нужно обязательно заключать именно ДДУ.

Пример из практики

Денис Хузиахметов, руководитель юридической коллегии «Белая сова»:

— Недавно обратился клиент с просьбой провести правовой анализ предложенного застройщиком к заключению договора, на деле оказавшимся как раз предварительным договором на квартиру, которой еще нет. Дом не то что не сдан в эксплуатацию, он даже не возведен. При этом застройщик — крупная и известная фирма, работающая на рынке Санкт-Петербурга. Пришлось настоятельно отговорить клиента от заключения договора и подыскать застройщика, работающего «в белую».

2. Менять условия в одностороннем порядке

Еще одна возможная уловка — это включение в ДДУ пункта о праве застройщика менять условия в одностороннем порядке. «Застройщик при заключении договора долевого участия в строительстве может вносить оспоримые условия о возможности одностороненнего расторжения договора по своей инициативе, об одностороннем изменении площади квартиры или цены. Все эти условия требуют детального изучения и корректировки», — рассказал глава юридической коллегии «Белая сова».

Наличие таких пунктов даст застройщику право уменьшить площадь квартиры без изменения цены или увеличить цену в случае изменения конъюнктуры рынка. «Такие примеры на практике встречаются все реже. Как правило, они признаются судом недействительными, ухудшающими права потребителя», — добавил юрист.

3. Доплата за метры

Застройщики иногда включают в договор пункт о возможных финансовых взаиморасчетах при приемке квартиры в случае отличия реальной площади квартиры от проектной (оплаченной), говорит адвокат, кандидат юридических наук Анастасия Поликыржа. При сдаче квартиры часто обнаруживаются отклонения проектных площадей от фактических. Если фактическая площадь больше, то дольщик обязан будет доплатить за дополнительные квадратные метры.

В этом случае для проверки предоставленных данных следует провести замеры самостоятельно или пригласить на приемку профильную компанию, что позволит исключить переплату за недостоверные данные, рекомендует ведущий юрист адвокатского бюро «Юрлов и Партнеры» Анастасия Шеверева. Следует помнить, что по закону в площадь квартиры не включаются балкон, лоджия и терраса.

«Для вашей защиты нужно, чтобы застройщик указал конкретные цифры, в пределах которых может колебаться площадь квартиры и при этом не будет изменяться конечная стоимость. Необходимость данного условия в договоре долевого участия в июле 2021 года еще раз подтвердил Верховный Суд РФ», — добавила Анастасия Поликыржа.

Принять квартиру в новостройке . Шаг 2: контроль качества. Как выявить и исправить недочеты в вашей новой квартире . … Если такая проблема есть , дверь вместе с коробкой вынимают из проема и переустанавливают ровно. Стяжка у порога должна быть ровной и не крошиться, а стыки стен и двери скреплены монтажной пеной. … Попробуйте перед приемкой выяснить у застройщика, какую штукатурку он использует, чтобы знать, за какие неровности можно предъявить. Эту информацию хранят в рабочей документации, в разделе «Архитектурные решения». … Как сэкономить при покупке квартиры в новостройке 29.01.2016. Сколько я заработала на перепродаже квартиры в новостройке 18.12.2019.

Главные ошибки при покупке квартиры в новостройке

Ко мне часто обращаются люди, кто хочет избежать рисков при покупке квартиры. Поэтому я решил рассказать об основных ошибках и рисках при покупке квартиры в новостройках. Кто не хочет читать, смотрите видео:

Меня зовут Георгий Патанин — я эксперт по недвижимости бизнес класса в г. Санкт-Петербурге. Помогаю выбрать квартиру людям из других городов, стран сэкономив деньги, время и нервы. Мой хэштеги — #ГеоргийПатанин #Экспертпонедвижимости

И так поехали, какие же самые частые ошибки совершают покупатели новостроек:

1) Не всегда правильно оценивают риски

Перед покупкой обязательно необходимо проверить всю разрешительную документацию застройщика, а также репутацию выбранного объекта. Сюда отдельным пунктом стоит добавить — не читать заключаемые договора. Чтобы свое сэкономить время обращайтесь за консультацией ко мне, я оцениваю все возможные риски как в ближайшей так и дальней перспективе. Кто хочет самостоятельно проверить надежность застройщика в описании я приложил ссылку на инструкцию — “Как проверить надежность застройщика”, скачивайте и сможете исключить основные риски.

2) Чем больше метров и ниже цена, тем лучше

Определите для себя критерии поиска, исходя из Ваших потребностей и ищите квартиру, которая будет удовлетворять их большинство. Так Вы получите именно то, что будете называть “домом” с удовольствием. Если выбирать согласно стоимости, то в итоге можете получить площадь которую не сможете эффективно использовать в ущерб удобству инфраструктуры или качеству проекта. Очень часто люди, которые обращаются ко мне знают чего хотят, но нет времени искать самостоятельно. Мы определяем критерии и в течение 24 часов все клиенты получают 3 варианта, максимально подходящих под потребности и пожелания.

3) А что еще есть? + Ждать снижения цены или акции

По-настоящему ликвидные квартиры в новостройках продаются довольно быстро и цены на них застройщики поднимают раз в 1-2 месяца на 1-5%. Чем дольше будете ждать или ходить искать более выгодные предложения, тем выше шанс, что вырастет цена. Самое главное, что квартира которая Вам подходила по всем параметрам уже может быть продана, придется снова искать или соглашаться на новые компромиссы.

4) Поверить рекламе и на 100% доверять застройщику

Основная функция рекламы застройщиков получить звонок и далее уже продать клиенту квартиру в своем комплексе. Менеджер отдела продаж любого застройщика заинтересован продать квартиры только в их комплексах. Врядли Вы узнаете достоверную о минусах, подводных камнях способных повлиять на решение о покупке.

5) Выбирать квартиру без визита на стройку

Обязательно стоит убедиться, что темпы строительства совпадают с заявленным сроками сдачи. В отделе продаж застройщика могут обещать сдать до конца года, а по факту на стройке нет рабочих и сдача задержится на год.

Визит на стройку также даст понять, как выглядит или будет выглядеть Ваша квартира. Не всегда можно представить площадь и пространство, оценить вид из окна, расположение на этаже итп.

Как поступать, чтобы избежать проблем при покупке квартиры в новостройке?

Определиться со своими возможностями. Рассчитайте сумму на покупку квартиры, так чтобы не нанести ущерба привычной жизни. Отлично если хватает средств на покупку сразу, в случае если потребуются кредитные средства — стоит определится с первым взносом и одобрить ипотеку до поисков. Так Вы будете понимать на какую сумму кредита рассчитывать, с учетом комфортного для Вашей семьи ежемесячного платежа. Собственникам бизнеса удобно оплачивать в рассрочку, также стоит рассчитать сумму на первый взнос, чаще всего рассрочку дают до конца строительства с ежеквартальными платежами.

Правильно осознать свои потребности и пожелания. Ответьте сами себе на такие вопросы:

что самое важное, без чего никак не обойтись

что хотелось бы видеть дополнительно?

для чего планируете использовать?

Выбор квартиры ответственный процесс и чтобы быть уверенным в своем выборе, обращайтесь к профессионалу. Учитывая, что услуги риелторов на рынке новостроек бесплатны, Вы только выиграете от сервиса и надежности

Чтобы не попасть в печальную историю с покупкой квартиры в новостройке , лучше заранее знать все подводные камни и учиться на чужих ошибках. Ошибка №1. Спешить. Если вы покупаете квартиру , в которой ваша семья будет жить ещё много лет после сделки, нельзя спешить. Никакой суеты и непродуманных решений. Когда речь идёт о дорогостоящих покупках нельзя принимать эмоциональные решения. … Банк всё уже проверил. Вы можете быть уверены, что застройщик соблюдает 214 ФЗ, который гарантирует защиту интересов и прав покупателей квартир в новостройке . Если вы хотите подробнее узнать об аккредитации, посмотрите требования банка к застройщикам и список документов, которые проверяет банк .

Юрист назвала риски покупки новой квартиры, о которых мало кто знает

Любая сделка по купле-продаже недвижимости сопряжена с определенными рисками. При этом опасность может поджидать не только при покупке квартиры на вторичном рынке, где есть шанс столкнуться с банкротством продавца, его недееспособностью и так далее, но и в случае приобретения квартиры в новостройке. Первичный рынок недвижимости также наполнен рисками, и многие из них связаны с особенностью статуса земли, которая находится под строящимся домом. О некоторых рискованных моментах покупатели даже не догадываются.

Как напоминает адвокат Ирина Зуй, в России подавляющая часть земли принадлежит государству в лице органов государственной власти и муниципальных образований. «Для тех территорий, на которых осуществляется строительство новостроек, это особенно актуально, поскольку сегодня застройщики предпочитают не выкупать земли, находящиеся в частной собственности, а строить на пустующих участках бывших предприятий, учреждений, полигонов и так далее. Земля в данном случае берется застройщиком в аренду у государства», — отмечает адвокат. Таким образом получается, что дом и жилье в нем будут на арендованной земле. Могут ли выселить жильцов из таких квартир?

«На самом деле земля будет переходить дольщику в собственность на праве составной части общего имущества, обладание ей неразрывно связано с правом собственности на квартиру. Строго говоря, большая часть многоквартирных домов строилась точно так же, но никто не беспокоится по поводу права собственности на квартиры. Вид права застройщика на землю указан в свидетельстве о государственной регистрации права. В этом свидетельстве указывается и кадастровый номер участка, при этом правоустанавливающие документы на земельный участок обязательно предоставляются вместе с заявлением на получение разрешения на строительство. При выдаче этого заявления проверяется право арендодателя на заключение договора субаренды, право на застройку земельного участка.

Поэтому самое важное — обращать внимание на условия договора. Например, если застройщик арендовал земли под деловую застройку, а строит жилой многоквартирный дом, то это является нарушением и может создать большие неприятности для покупателей квартир. Еще чаще встречается строительство жилых домов на участках сельскохозяйственного и промышленного назначения.

Таким образом, риски при покупке квартиры в доме, построенном или строящемся на арендованном участке, определяются условиями конкретного договора аренды. От этого и надо отталкиваться. Также стоит отметить, что распространены ситуации, когда застройщики не выполняют условий инвестиционного договора, заключённого между застройщиком и собственником земли в части расчетов с последним. Часто застройщики обязуются по инвестиционному договору передать часть квартир собственнику земли, и не делают этого, а просто продают на рынке гражданам все 100% квартир, включая те, которые необходимо отдать собственнику земли.

Такая ситуация однозначно влечёт судебный спор, но практика судов пока что складывается не в пользу граждан: суды передают квартиры, уже оплаченные гражданами, собственникам земли», — рассказала Ирина Зуй.

Как этого избежать? Необходимо до покупки квартиры просить застройщика предъявить доказательства того, что он исполнил условия инвестиционного контракта перед собственником земли. Нет доказательств — лучше не покупать квартиру у этого застройщика.

Оптимальный вариант — перед началом процедуры покупки квартиры ознакомиться с договором аренды земельного участка застройщиком, с инвестиционным контрактом, привлекая к ознакомлению юриста, специализирующегося на жилищном и земельном праве. Ведь в некоторых ситуациях рядовой покупатель, не имеющий юридического образования и опыта работы с подобными договорами, не сможет определить потенциальные риски и выстроить соответствующую им грамотную стратегию.

«И напоминаем, что покупать квартиру на «первичке» можно только по договору долевого участия в строительстве (ДДУ), все прочие схемы — через предварительный договор купли-продажи, через покупку векселей и другие являются незаконными», — добавила Ирина Зуй.

Спешка и невнимательность при покупке жилья в новостройке могут привести к штрафам, некомфортной жизни в квартире и трудностям с её последующей продажей. Рассказываем, о каких ошибках сожалеют покупатели жилья в новостройке и как их избежать. … На момент моей сделки уже ходили слухи, что у компании могут быть проблемы . Правда, в офисе продаж уверяли, что это слухи, при этом дом рос, и рабочих на площадке было много. Однако спустя несколько месяцев работы на объекте практически прекратились, застройщика признали проблемным. Мне повезло: дом, где я купил квартиру , успели достроить.