Государственные льготы направлены в основном на поддержку спроса в новостройках. Специальных ипотечных программ для желающих купить вторичное жилье не так много, но они есть, и ставки по ним бывают ниже, чем по льготной ипотеке под 6,5%
Что лучше: вторичка или новостройка в ипотеку
Наша команда стремится помочь вам принимать более взвешенные финансовые решения. Мы придерживаемся строгой редакционной политики. Данная статья может содержать ссылки на финансовые продукты наших партнеров. Мы открыто говорим о том, как мы зарабатываем деньги. —>
- В. э. образование.
- Работал в банке и МФО.
- Финансовый аналитик.
- Независимый эксперт. .
- Что дешевле: вторичка или новостройка в 2022 году
- Что выгоднее в ипотеку: новостройка или вторичка в 2022 году (расчет)
- Сравниваются процентные ставки
- Дополнительные расходы
- Итог: что лучше — вторичка или новостройка в ипотеку
- Действие программы распространяется почти на все населенные пункты с населением не более 30 тыс., кроме городских округов и муниципальных образований Москвы, Санкт-Петербурга и Московской области.
- Ставка по ипотеке не может превышать 3%, а иногда составляет и 0,1%.
- Максимальная сумма займа для Дальнего Востока и Ленинградской области — 5 млн руб., для остальных регионов — 3 млн руб.
- Взять ссуду можно на срок до 25 лет.
- Первоначальный взнос — от 10%, можно использовать маткапитал.
- Максимальная сумма кредита — 12 млн руб. для Москвы, Московской области, Санкт-Петербурга и Ленинградской области.
- 6 млн руб. для других регионов России.
- Ставка — 5%.
- Первоначальный взнос — от 15%.
- Срок кредита — до 30 лет.
- Ипотечный кредит под 2%.
- Срок кредита — до 20 лет.
- Максимальная сумма — 6 млн руб.
- Первоначальный взнос — от 15%.
- Программа действует до 31 декабря 2024 года.
- https://brobank.ru/chto-luchshe-vtorichka-ili-novostrojka-v-ipoteku/
- https://realty.rbc.ru/news/5f9fab009a794730361e24ca
- https://www.banki.ru/news/daytheme/?id=10957629
Первый вопрос, который возникает перед покупкой жилья: какой вариант выбрать – новое или уже готовое. Причем в случае с использованием займа для его приобретения дополнительно приходится оценивать условия кредитов на оба типа недвижимости. Чтобы понять, какой из них будет экономнее. Сервис Brobank.ru проанализировал это направление с целью ответить на вопрос: что выгоднее и что лучше — вторичка или новостройка в ипотеку в 2022 году. Сравнение будет касаться как процентных ставок, так и общей переплаты за использование заемных средств. В том числе рассчитанной на основе средней цены квартир.
Что дешевле: вторичка или новостройка в 2022 году
Стоимость ремонта учитываться не будет. Она может быть самой разнообразной. Причем относительно обоих вариантов. В то же время важно учитывать, что на вторичном рынке недвижимости есть вероятность приобрести квартиру уже пригодную для проживания. Пусть и без высококачественной отделки, но все же с возможностью поселиться в ней сразу.
Цена квартир будет опираться на официальную статистику Росстата. Взяты последние доступные данные – I квартал 2022 года. Важно сразу отметить, что рынок недвижимости постоянно трансформируется. Стоимость жилья меняется. Причем с разными темпами для каждого отдельно взятого региона. Поэтому цифры будут усредненные. В целом по России.
| Тин недвижимости | Типовые квартиры (рублей за кв.м.) | Цена улучшенного качества (рублей за кв.м.) |
| Новостройка | 110 652 | 99 633 |
| Вторичка | 83 237 | 97 483 |
Если опираться на эти цифры, то новостройка стоит дороже. Причем при сравнении хоть типовых квартир, хоть улучшенного качества. В то же время такая ситуация проецируется не на всю страну. В 27 субъектах РФ наблюдается обратная статистика, если говорить о среднем качестве жилья. Причем вторичка дороже даже в двух федеральных округах – Северо-Кавказском и Уральском.
Что касается улучшенного качества недвижимости, то здесь еще больше регионов, где дешевле покупать новостройку. Примечательно, что к двум вышеуказанным федеральным округам в эту группу входит и Центральный.
Исходя из этого, можно констатировать, что в большинстве случаев дешевле купить вторичное жилье. Правда, встречаются места, где меньше затрат будет на приобретение новостройки. Поэтому важно учитывать массу нюансов. Например, регион, в котором планируется покупка недвижимости, а также отдельно взятый населенный пункт и район. Каждый случай будет индивидуален.
Что выгоднее в ипотеку: новостройка или вторичка в 2022 году (расчет)
Важно понимать, что обслуживание целевого займа на покупку жилья включает в себя не только процентную ставку. Здесь есть сопутствующие траты. В частности на оформление сделки и страховку. Соответственно, оценивать расходы необходимо комплексно, но все же с отдельным расчетом каждого направления.
Сравниваются процентные ставки
Ипотека на вторичную квартиру является стандартной. Подобное предложение в каждом банке одно. Если говорить о новостройке, то здесь куда большее разнообразия. Помимо общедоступного варианта, присутствуют программы с субсидированием. Можно выделить три наиболее популярных:
Изначально стоит сравнить ставки по стандартным программам. Для этого будут взяты три крупнейших банка России. Во всех случаях – минимальные уровни. Важно сразу оговориться, что лучшие условия предлагаются не всем. В основном, получающим зарплату через выбранную кредитную организацию, приобретающим комплексную страховку, использующим дистанционные каналы обращения и оформления сделки, и т.д.
| Банк | Новостройка (% годовых) | Вторичка (% годовых) |
| Сбербанк | 10,9 | 10,9 |
| ВТБ | 10,9 | 10,9 |
| Газпромбанк | 10,8 | 10,8 |
* Отчетная дата – 10 июня 2022 года
Как видно из представленных данных, выбрать что лучше — вторичка или новостройка в ипотеку фактически невозможно. Уровни процентных ставок идентичны. В то же время строящееся жилье будет выгоднее, если использовать узкопрофильные программы. Например, с господдержкой. Здесь минимальные ставки на момент сбора информации находятся в районе 8,7% годовых. Что провоцирует заметную экономию. Особенно в разрезе длительной выплаты займа.
Для расчета будет куплено жилье площадью 60 кв.м. 20% стоимости типовой квартиры выплачивается в виде первоначального взноса. Договор оформляется на 180 месяцев. Аннуитетные платежи вносятся без просрочки и досрочного погашения. Для новостройки используется госпрограмма со ставкой 8,7% годовых. Вторичка приобретается по стандартным условиям – 10,9% годовых. Цены квартир и суммы займов округлены.
| Недвижимость | Стоимость (рублей) | Сумма ипотеки (рублей) | Итоговая переплата (рублей) |
| Новостройка | 6 639 000 | 5 300 000 | 4 206 592 |
| Вторичка | 4 996 000 | 3 990 000 | 4 127 998 |
Ипотека на новостройку дороже на 78 594 рубля. Или на 1,9%. Сама же недвижимость стоит на треть больше. Если говорить точнее – на 32,89%. То есть по итогу, хоть переплата в случае с новым жильем немного и больше, но все же выгоднее брать займ именно на него.
Дополнительные расходы
Здесь можно выделить две основные статьи расходов – на оформление сделки и дальнейшее обслуживание займа. Второй пункт включает в себя страховку недвижимости и комиссии за перевод денег, которых может и не быть. Сразу можно отметить, что отличаются эти траты только в связи с разной суммой займов. Приблизительно страховка составит 1% от остатка задолженности на каждый год.
| Недвижимость | Траты на страховку при выплате ипотеки (рублей) |
| Новостройка | 45 033 |
| Вторичка | 35 367 |
Относительно трат на заключение сделки. Существенная разница между двумя типами займов будет заключаться в трех пунктах. Во-первых, фактической стоимости страховки. Здесь так же играет роль сумма ипотеки. Во-вторых, необходимости оценки вторичного жилья. В-третьих, покупка титульного страхования при заключении сделки с продавцом-физлицом.
| Недвижимость | Страховка недвижимости (рублей) | Титульное страхование (рублей) | Оценка квартиры (рублей) |
| Новостройка | 5300 | 0 | 0 |
| Вторичка | 3990 | 44 964 | 5000 |
По итогу разница по сумме дополнительных расходов отображает, что по этому пункту новостройка выгоднее. Оформить и обслуживать вторичку на 38 988 рублей дороже. Здесь не учитывалась регистрация сделки, так как эти траты будут сопоставимы.
Итог: что лучше — вторичка или новостройка в ипотеку
Если опираться только на цифры, то новостройка в целом более выгодная. Соответственно, и выбирать лучше ее. Так, общие затраты по ипотеке на такую квартиру будут больше на 39 606 рублей. То есть разница составляет всего 0,6% от купленной квартиры. В то же время она будет более значимым активом. Ведь ее цена на 32,89% больше, чем у вторички.
Параллельно с этим, нельзя забывать об индивидуальных нюансах. В первую очередь у многих людей есть собственные приоритеты. Некоторым, например, больше импонирует уже готовое жилье. Также нельзя исключать фактор возможности въехать в него сразу после покупки без проведения ремонта.
Помимо этого, важным нюансом является расположение объекта. Новостройка может не располагать достаточной для человека инфраструктурой. Либо находиться слишком далеко от работы. Или вообще отсутствовать в месте проживания. Например, если речь идет о небольшом населенном пункте. Поэтому выбор стоит делать всегда индивидуально.
Ставки по ипотеке на готовое и строящееся жилье . Главное, что нужно учесть — самые популярные льготные ипотечные программы не распространяются на вторичное жилье . Так, купить новостройку в ипотеку можно: по программе господдержки для семей с детьми по ставке от 1,2% годовых, по программе ипотеки на новостройки до 1 июля 2021 года по ставке от 5%, по стандартной программе на строящееся жилье по ставке от 7%. Покупку вторичного жилья банке кредитуют: в среднем по ставке от 8% годовых, по программе «Дальневосточная ипотека » по ставке от 1,7%, но только для объектов недвижимости на территории ДФО. Отметим, что выбор программ на новостройки шире, чем на покупку вторичного жилья .
Льготная ипотека для вторички: реально ли взять кредит дешевле 6,5%?
Государственные льготы направлены в основном на поддержку спроса в новостройках. Специальных ипотечных программ для желающих купить вторичное жилье не так много, но они есть, и ставки по ним бывают ниже, чем по льготной ипотеке под 6,5%
В отличие от покупателей квартир в новостройках, желающим приобрести жилье на вторичном рынке не приходится надеяться на массовые льготы по ипотеке. Тем не менее такие программы есть — они позволяют взять кредит по сниженной ставке и иногда даже дешевле, чем под 6,5% годовых.
Ипотечные ставки, включая вторичный рынок, снизились до рекордного уровня. В сентябре 2020 года среднее значение составило 7,3%, в том числе для первичного рынка — 5,9%, а для вторичного — чуть более 8%.
Рассказываем, какие ипотечные программы позволяют снизить ставки по ипотеке на покупку вторичного жилья.
Сельская ипотека
Сельская ипотека — единственная госпрограмма, которая не ограничивает покупку жилья на вторичке. Ставка не превышает 3%. «Программа разрешает приобретение на вторичном рынке недвижимости в ипотеку по льготной ставке 3%, все прочие госпрограммы направлены только на первичный рынок», — подтвердили в пресс-службе Сбербанка.
По сельской ипотеке можно купить квартиру в новостройке или на вторичном рынке, частный дом, а также использовать деньги на его строительство по договору подряда. Но жилье должно быть строго в сельской местности. Также сельскую ипотеку можно использовать для погашения кредитов, выданных российскими банками до 1 января 2020 года, уточнили в Минсельхозе. Воспользоваться программой можно раз в жизни.
Семейная ипотека
Изначально программа распространялась только на покупку жилья на первичном рынке. Исключение сделали для Дальневосточного федерального округа (ДФО) — там можно купить жилье на вторичном рынке, если речь идет о сельских поселениях. Ставка по программе ниже, чем по льготной ипотеке на новостройки, — 5% (при страховке). Правда, придется предоставить экспертизу банку, что объект недвижимости в удовлетворительном состоянии и имеет все необходимые коммуникации.
В апреле 2019 года в программу внесли изменения — например, появилась возможность рефинансировать ранее купленное жилье (даже на вторичном рынке) по льготной ставке. Снижение ставок по ипотеке позволяет заемщикам улучшить условия по ранее взятым кредитам. Программа помогает сэкономить на процентах, уменьшив срок займа или сумму ежемесячного платежа. По данным Банка России, более 40% операций в рамках программы «Семейная ипотека» в первом полугодии 2020 года приходилось на рефинансирование.
Дальневосточная ипотека
В декабре 2019 года стартовала программа «Дальневосточная ипотека». Она доступна для молодых семей из любых регионов при покупке жилья или строительстве дома в ДФО. В сельской местности можно приобрести жилье как в новостройке, так и на вторичном рынке, в городе — только в новостройке.
В конце сентября 2020 года ВТБ и «Дом.РФ» расширили условия «Дальневосточной ипотеки» на покупку жилья на вторичке. Теперь приобрести недвижимость — квартиры, таунхаусы или дома — у юридического и физического лица можно в любом муниципальном образования Магаданской области и Чукотского АО. Кредитный договор необходимо заключить до конца 2021 года.
Выгодна ли сегодня ипотека на вторичку?
Сейчас брать ипотеку на вторичное жилье выгодно, если покупать квартиру для проживания, без цели заработать на ней деньги, считает управляющий директор сети офисов «Миэль» Ирина Пешич. По ее мнению, минимальная ипотечная ставка в 7,3% на вторичном рынке в российских банках — это очень хорошие условия.
Ипотечные ставки для вторичного рынка сейчас доступны — по основным продуктам в крупнейших банках они не превышают 8%, что практически равно ипотечным ставкам на новостройку, если не рассматривать ипотеку с господдержкой под 6,5%, отмечает директор офиса продаж вторичной недвижимости риелторской компании Est-a-Tet Юлия Дымова. Но льготная программа обязывает покупателя приобретать продукт только у застройщика и имеет ограничения по сумме кредита. Поэтому, по мнению Дымовой, ипотечные ставки, которые распространяются сегодня на вторичное жилье, тоже вполне привлекательные.
Ставку можно снизить при достаточно большом первоначальном взносе. В некоторых банках при первоначальном взносе 50% и более можно получить ипотеку на вторичную квартиру даже под 7,4%, отмечает Дымова.
Новая вторичка
После окончания строительства дома у застройщиков нередко остаются в продаже квартиры. На первичном рынке Москвы доля квартир в введенных в эксплуатацию новостройках занимает около 20%. В такие квартиры можно сразу заехать и приступить к ремонту, ждать не надо. К тому же эти дома подпадают под госпрограмму льготной ипотеки под 6,5%.
«Для покупки вторичного жилья можно воспользоваться программой «Молодая семья» и ипотекой с господдержкой, но только на квартиры, которые находятся в собственности у застройщика. Они считаются новым вторичным жильем и подпадают под государственные субсидии. Достаточно выгодные ставки предлагает Сбербанк, но при увеличенном первоначальном взносе», — поясняет управляющий директор сети офисов «Миэль» Ирина Пешич.
Материнский капитал
Материнский капитал позволяет вложить деньги в покупку квартиры или частного дома на первичном и вторичном рынках жилья. Эти средства можно потратить на первоначальный взнос по ипотеке или погасить ими долг с процентами по кредиту.
Семейный капитал могут получить семьи, в которых первый ребенок родился после 1 января 2020 года. Или второй и последующий — начиная с 2007 года. В 2020 году на первого ребенка выдают 466,6 тыс. руб., при рождении второго — еще 150 тыс. руб. Если первый ребенок родился до 2020 года, а второй — в 2020 году, маткапитал на второго составит 616,6 руб. (если не получали за первого). Если второй ребенок родился до 2020 года — 466,6 тыс. руб.
Что выбрать — новостройку или « вторичку » Плюсы и минусы новостроек Как найти квартиру Как оформить ипотеку в СберБанке. … Первым делом Мария нашла статистику по новому и вторичному жилью за 2018 год. В каждом регионе она своя, например, в Самаре в среднем новостройки стоят на 7 000 ₽ дешевле, а в Москве — на 7 000 ₽ дороже. Обычная однушка занимает 40 кв. м. Считаем для Самары: 7000 ₽ × 40 = 280 000 ₽. Настолько квартира в новостройке выгоднее вторичного жилья . Иван с Марией снимают квартиру за 17 000 ₽, получается 204 000 ₽ в год. Если они заедут в квартиру в новостройке на следующий год, то останутся в плюсе на 76 000 ₽.
Ипотека на «первичку» или «вторичку»: что выбрать?
«Первичка» или «вторичка»? Решить этот вопрос лучше еще до подачи заявки на ипотеку. Дело в том, что программы кредитования на новостройки и готовое жилье сильно различаются. Поэтому погнаться за двумя зайцами не удастся. Банк просто не примет заявки и на «первичку», и на «вторичку», придется выбрать что-то одно.
Второй вариант — обращаться к разным кредиторам: у одного просить ипотеку на возводимую квартиру, у другого — на уже построенную. Правда, не исключено, что из-за этого вам прилетит два отказа. Обращения за ипотекой фиксируются в бюро кредитных историй. Поэтому, когда банк сделает запрос и увидит, что деньги вы пытаетесь взять не только у него, чтобы исключить риск выдачи двойной ипотеки, он вашу заявку от греха подальше просто отклонит. Из-за аналогичных опасений так же может поступить и другой банк.
Гораздо больше шансов взять ипотеку, если все-таки идти к одному кредитору и обращаться к другому, только если первый откажет. Кроме того, никто не запрещает даже при уже одобренной заявке отказаться от нее и подать новую — на другую ипотечную программу. Также можно попробовать договориться, чтобы вашу согласованную заявку на «вторичку» переформатировали на «первичку», или наоборот. Некоторые банки идут на подобные рокировки, но здесь все решается индивидуально.
Так что, чтобы зря не терять время, оптимальный вариант — еще на берегу определиться, какая конкретно ипотека вам нужна.
В чем разница?
Лимиты по срокам и суммам по кредитам на «первичку» и «вторичку» в банках, как правило, одинаковые. И на новостройку, и на готовое жилье вам дадут деньги максимум на 30 лет. Предельный размер кредита тоже будет зависеть не от категории покупаемого жилья, а исключительно от оценки вашей платежеспособности.
Самые популярные предложения на ипотеку для вторичного рынка
А вот что отличается кардинально, так это ставки. Проценты по «первичке» могут быть в разы меньше, чем по «вторичке». Практически все компании-застройщики сейчас продают квартиры в партнерстве с банками. По таким совместным проектам ставки могут быть очень низкими. Бывают акции, когда застройщики даже дают скидку на квартиру на сумму процентов, которые придется заплатить за первый год ипотеки. Кроме того, именно на новостройки действуют госпрограммы льготной ипотеки со ставкой в 7% и семейной ипотеки под 6%.
Самые популярные предложения на ипотеку в новостройках
Ипотека на «вторичку» может быть выгоднее «первички» только при условии, если нет никаких новостроечных преференций. В базовом варианте ставки на готовое жилье могут быть ниже, в среднем где-то на 1—2%, чем на еще только возводимые квадратные метры.
Первоначальный взнос
По стартовому взносу ипотека на «первичку» тоже может обыгрывать «вторичку». Помогают в этом всё те же застройщики. Чтобы побыстрее продать квартиры, они могут договариваться с банками о снижении размера первоначального платежа. Редко, но все-таки бывает, что по отдельным проектам ипотека выдается вообще без авансового взноса.
Для кредитов на «вторичку» такой вариант сейчас просто исключен.
Если же не брать в расчет совместные программы банков и застройщиков, то требования к первоначальному взносу по обоим видам ипотеки предъявляются одинаковые. Сейчас, как правило, необходимо вносить не менее 20% от стоимости жилья, как «первичного», так и «вторичного».
Согласование жилья
В большинстве банков не делают никаких различий в перечне документов, необходимых для рассмотрения заявок на «первичную» и «вторичную» ипотеку. Бумажки придется предоставлять одни и те же: копию трудовой книжки, справку о доходах и т. п.
Всё изменится, когда дело дойдет до согласования конкретного варианта покупки жилья. По новостройке весь процесс может пройти быстрее и проще. Правда, только в случае, если квартиру вы будете приобретать в доме, который уже прошел аккредитацию в банке. Когда дом уже одобрен, схема взаимодействия между застройщиком и банком отработана. Уже сформированы типовые документы, которыми продавец и снабдит вас для передачи в банк. Не придется бегать собирать какие-то все новые и новые справки или проходить дополнительные квартирные проверки. Всё это вам грозит при попытке приобрести новостройку в неаккредитованном объекте. Обычно банки просто не дают на них кредиты, но есть и те, кто формально не отказывает. Просто выставляют такой список различных документов на квартиру, на дом, на землю под ним, на застройщика, что самостоятельно собрать их практически нереально. Причем в любой момент банк может что-то не устроить и он захочет потребовать какие-то новые бумажки.
Такой риск существует и при рассмотрении квартиры на вторичном рынке. Поскольку приобретается готовое жилье, у которого уже был как минимум один владелец, банку важно убедится, что в дальнейшем сделку никто не сможет оспорить. Поэтому при малейших сомнениях банк будет требовать предоставлять какие-нибудь новые подтверждающие документы. Процесс согласования может сильно затянуться и в итоге привести к отказу в кредитовании сомнительной квартиры. Приведенный пример, конечно, из разряда чрезвычайных, но при ипотеке на «вторичку» он намного более вероятен, чем в случае с аккредитованной новостройкой.
Дополнительные расходы
При оформлении ипотеки всегда приходится дополнительно раскошелиться. Базовые траты одинаковы и при «первичке», и при «вторичке». Придется платить за страхование объекта залога, то есть приобретаемой квартиры, и за личный полис. Это главные статьи сопутствующих расходов. Непредвиденные денежные пункты могут возникнуть в случае с неаккредитованными новостройками и б/у жильем. Как уже отмечалось, при согласовании квартиры банк может потребовать какие-то незапланированные документы, и доставать их придется, конечно, за свой счет. Не исключено, что придется оплачивать услуги юристов, нотариусов, различных госорганов и кого угодно еще. При займе на аккредитованную новостройку подобные траты практически исключены, так как фактически все уже проверено банком. Не будь банк уверен в застройщике и возводимом им доме, он просто не выдавал бы на него ипотеку.
Так «первичка» или «вторичка»?
Если вы выбираете не жилье, а именно ипотечную программу, то выгоднее и проще, конечно, брать кредит на новостройку. Другое дело, что здесь возникают риски долгостроя или вообще перспектива оказаться в рядах обманутых дольщиков. Да, и вопрос стоимости квартиры никто не отменял. К тому же, пока дом строится, надо где-то жить. Хорошо, если у вас уже есть квартира, а иначе придется платить и за ипотеку, и за съемную жилплощадь.
При покупке готовой квартиры всего этого можно избежать, но и кредит будет подороже, и согласование жилья посложнее.
В общем, универсального ответа нет: определяться с «первичкой» или «вторичкой» нужно исходя исключительно из личных обстоятельств. Плюсы и минусы обеих ипотечных программ мы расписали.
n nttt nttt ntt nt»,»content»:»tt
ntttu0412u044b u043du0435 u0430u0432u0442u043eu0440u0438u0437u043eu0432u0430u043du044b u043du0430 u0441u0430u0439u0442u0435.ntt ntt
Действие льготной ипотеки (особенно в первом полугодии), выход большого количества дорогих новых проектов, повышенный спрос на доступное жилье , более высокое качество продукта на первичном рынке — всё это привело к значительному увеличению цен (в среднем +34%). « Вторичка » дорожала вслед за новостройками , но сдержаннее (+29%). Наибольший разрыв в цене между «первичкой» и « вторичкой » — в Сочи (1 кв. м в новостройках на 128 тыс. рублей, или на 49%, дороже, чем в готовом жилье ). Также значительно дороже «первичка» в Томске, Омске и Ярославле (примерно на 30 тыс. рублей за «квадрат»). … «В 2021 году цены на жилье и на первичном, и на вторичном рынке значительно возросли.