Сегодня уже многое сказано и написано об изменениях в 214 ФЗ, вступивших в действие с начала 2017 года, которые намного усложнили жизнь застройщикам. Не секрет, что многие строительные фирмы не смогут пережить кардинальные нововведения в законодательстве и просто уйдут с рынка долевого строительства.
Гражданам это на руку, поскольку всегда лучше иметь дело с крупной и надежной компанией, которая дорожит своей репутацией. Что касается дольщиков, то их положение заметно упрочилось, но риски долевого участия в строительстве все-таки остаются, хотя их стало заметно меньше, чем раньше. С чем могут столкнуться граждане, решившие купить недорогое жилье в новостройке, и как избежать рисков? Давайте в этом разберемся.
- Какие риски для дольщика скрываются в условиях договора
- Требование необоснованной доплаты
- Неисполнения обязательств застройщиком
- Неплатежеспособность дольщика
- Будущие дополнительные расходы
- Банкротство застройщика
Какие риски для дольщика скрываются в условиях договора
Эксперты сходятся во мнении, что нововведения в законе в целом позитивны и, безусловно, способствуют улучшению ситуации в долевом строительстве, которое в последние годы стало менее рискованным. Соглашаясь с оценками компетентных специалистов, юристы нашей организации провели мониторинг и выявили основные факторы риска, с которыми может столкнуться дольщик, участвуя в долевом проекте.
Как избежать рисков при строительстве дома
О 214 ФЗ слышали уже многие и практически все потенциальные дольщики знают, что заключать с застройщиком нужно только ДДУ. Поэтому они уверены, что подписав договор долевого участия, риски им уже не страшны, так как они находятся под защитой закона. Однако это не совсем так.
Условия договора таят в себе много скрытых моментов, на которые граждане, в силу незнания законодательства, не обращают внимания. На это и рассчитывают застройщики, включая в документ пункты, невыгодные, а подчас напрямую противоречащие интересам участникам. Подробный анализ договора опытным юристом поможет раскрыть глаза дольщику и позволит не подвергнуть себя очередному риску.
Требование необоснованной доплаты
214 ФЗ позволяет застройщикам изменять первоначальную цену договора, но с оговоркой: такая возможность должна быть прописана в документе, и вопрос требует согласования с дольщиком. Застройщики активно пользуются своим правом. Практически в каждом ДДУ есть пункт о доплате за лишнюю площадь. Доплата может зависеть также от удорожания стройматериалов, поднятия налоговых ставок, индекса потребительских цен и т.д.
Большинство застройщиков обязывают участников оплачивать коммунальные платежи до подписания акта, что само по себе незаконно. В результате доплат цена квартиры может возрасти на несколько сотен тысяч рублей, поэтому лучше не соглашаться на заключение договора на таких условиях.
При приемке квартиры очень часто обнаруживается несоответствие по площади. Фактическая квадратура квартиры, полученная в результате обмеров БТИ, как правило, отличается от указанной в ДДУ, и к этому надо быть готовым. Требование о доплате за лишние метры вполне законны, но только тогда, когда изменения не превышают 5 % от всей площади. По новым правилам, если проектная площадь жилья отличается от фактически полученной более чем на 5 %, дольщик может аннулировать договор, а также взыскать с застройщика компенсацию за весь период действия договора.
Дом у воды! Риски при строительстве дома на берегу водоема. Какие могут быть подводные камни?
Источник: h-cons.ru
Чем рискует владелец самостроя
Вначале хотим указать, в каких случаях не требуется получать разрешение на строительство.
К данным случаям относят:
- Возведение на участке гаража. При этом земельный участок предоставлен физическому лицу для целей, которые не связаны с осуществлением предпринимательской деятельности. Либо же земельный участок предоставлен для ведения дачного хозяйства, садоводства (редакция Федерал. закона №210-ФЗ от 31.12.2005).
- Строительство, реконструкция объекта, который не является объектом капитального строительства (навес, киоск и т.п.).
- Строительство на участке сооружения вспомогательного использования (статья №51 Градостроительного Кодекса РФ).
Только суд вправе признать такого рода постройки незаконными. Про это говорится в ст.222 Гражданского Кодекса РФ: « Право собственности на какую либо незаконную постройку может признать суд». Кроме того, ст.35 Конституции РФ четко говорит о том, что никого нельзя лишать своего имущества кроме как по решению суда.
Каков же риск владельца самостроя?
Все правила и положения говорят о том, что лицо, которое самовольно построило определенный объект недвижимости, его собственником не является.
Таким образом, он не может им распоряжаться:
- продавать,
- сдавать в аренду,
- дарить,
- совершать иные сделки.
Одновременно с этим право собственности на такой объект суд может признать за тем, кто его на этом участке и возвел, однако при этом участок лицу не принадлежит. Однако здесь есть одно условие: этот земельный участок потом будет предоставлен вышеуказанному лицу под уже возведенный объект в установленном порядке.
Тем не менее, существуют и такие случаи, когда собственником самовольно возведенного объекта может быть признан тот, кто и претендует на него. Так, если к примеру, сохранение определенной постройки нарушает интересы либо права третьих лиц либо представляет угрозу здоровью, жизни окружающих. Объект самостроя может служить только препятствием для реализации права собственности, что никак не связано с отказом собственнику в праве владения уже принадлежащим ему имуществом.
В вопросах наследования данная проблема самовольных построек также стоит очень остро. Ведь свидетельство о праве на наследство выдают лишь на те объекты, которые указаны в справке БТИ. Относительно же остальных, возведенных позднее построек (бани, сарая, туалета и т.п.), то их считают самовольно возведенными, следовательно свидетельство о праве на их наследование выдать не могут. Таким образом, когда официально оформленного права наследователя не существует, такие постройки считают самовольными. В результате их в общую наследственную массу не включают.
В случае, когда вы все-таки являетесь владельцем участка земли и что-либо на нем построили, то вы свои права смело можете отстаивать в суде. Речь идет о том, что вам отказали в регистрации, и выдали документы, где присутствует пометка о самострое, не включив данные объекты в наследственную массу. Помните, что на принадлежащем вам участке возведение туалетов, бань, гаражей, сараев и т.п. абсолютно законно.
Источник: www.gvozdem.ru