Какие риски при долевом строительстве

Заключил договор долевого участия с ООО. Срок передачи ключей 01.04.2015, но на данный момент строительство остановлено на стадии кирпичной кладки. Застройщик не укладывается в сроки. Хочу расторгнуть договор 01.07.2015 года в одностороннем порядке. Какие риски я могу понести в случае расторжения?

Очень интересует момент, когда застройщик может задерживать выплату денег в связи с отсутствием и подать на банкротство. Может ли возникнуть такая ситуация и какие могут быть последствия?

В
соответствии со ст. 310 Гражданского кодекса РФ односторонний отказ от
исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются,
за исключением случаев, предусмотренных законом. Следует отметить, что
положения ст. 9 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об
участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов
недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской
Федерации» Закона предусматривают

Риски при заключении предварительного договора долевого строительства

два варианта способа расторжения для дольщика ДДУ – в одностороннем порядке
(внесудебном, с уведомлением другой стороны) и путем обращения в суд соответствующим
заявлением. Указанная вами причина расторжения договора существенна в связи,
с чем полагаю, у вас есть основания для
обращения, как к застройщику, так и в суд. Участник долевого
строительства вправе обратиться в суд с требованием расторгнуть договор в
случае (ч. 1.1 ст. 9 Закона) в том числе в случае: прекращения или приостановления строительства
многоквартирного дома при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о
том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не
будет передан участнику долевого строительства;

Важно учесть, что в соответствии с п. 60 постановления Пленума Верховного Суда Российской
Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 6/8 от
01.07.1996 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой
Гражданского кодекса Российской Федерации» спор об изменении или расторжении
договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления
истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с
ответчиком, предусмотренных п. 2 ст. 452 ГК РФ.

Вам необходимо: направить уведомление об
одностороннем отказе от исполнения договора. Указанный документ должен быть
выслан по почте – заказным письмом с описью вложения. Договор считается
расторгнутым со дня направления уведомления. В случае обращения в суд договор
будет расторгнут с момента вступления решения суда в законную силу. Далее
застройщик обязан вернуть дольщику уплаченные им денежные средства: в случае
одностороннего расторжения – в течение 20 рабочих дней со дня расторжения
договора, а в случае наличия вступившего в законную силу судебного решения – в
течение 10 рабочих дней. Также он обязан уплатить дольщику проценты за
пользование чужими денежными средствами в размере 1/300 ставки рефинансирования
Центрального Банка РФ (если дольщик является гражданином – в двойном размере от
указанного). Проценты начисляются со дня внесения участником долевого
строительства средств в счет цены договора и до дня их фактического возврата. Если
покупатель не обращается за своими деньгами в течение 20 рабочих дней после
расторжения договора, застройщик не позднее дня, следующего за рабочим днем
после истечения указанного срока, обязан зачислить все денежные средства и
проценты на депозит нотариуса (по месту нахождения застройщика), о чем
сообщается участнику долевого строительства. С момента зачисления денежных
средств на депозит обязательство по возврату денежных средств считается
застройщиком исполненным, начисление процентов прекращается.

Следует помнить о том, что в силу положений ч. 1 ст. 333 ГК
РФ суд вправе снижать размер подлежащей взысканию неустойки.

Процедура же банкротства весьма долгая. в связи с чем рекомендую вам не откладывать решение вашего спора в долгий ящик. В противном случае вам. также будет необходимо обратиться в
арбитражный суд с требованием вернуть, уплаченные деньги по договору, руководствуясь
Законом о банкротстве .

Источник: pravoved.ru

Риски покупки квартиры ДДУ

Покупка квартиры по ДДУ имеет риски для дольщика, приобретающего жилье в новостройке у застройщика, перечислим опасности, особенности и нюансы заключения сделки, в т.ч. по переуступке.

Договор долевого участия выступает основным инструментов приобретения жилой недвижимости на этапе строительства объекта. Несмотря на его достаточно глубокую проработку, подобные сделки несут в себе для приобретателя определенную долю рисков.

Перечень рисков покупки квартиры по ДДУ

Основными среди них необходимо признать:

Предварительный ДДУ

Данный вид договора не рассматривается в качестве средства приобретения прав на указанный объект недвижимости, а также не запрещает застройщику оформлять несколько подобных договоров на одну квартиру. Права покупателя оказываются условными, так как государственная регистрация ПДДУ не предусматривается.

Договор в интересах застройщика

В настоящее время не существует единых форм ДДУ, поэтому каждая компания вправе вносить в него определенные пункты, исходя из собственных предпочтений. Именно поэтому по возможности подписание договора должно проходить в присутствии юриста, способно выявить пункты, например, направленные на уход застройщика от ответственности в случае невыполнения своих обязательств.

Недействительный ДДУ

В случае, если в договор включены нормы, противоречащие требованиям российского законодательства, он автоматически признается недействительным. В такой ситуации покупателю будет крайне срочно требовать обратно собственные средства, даже в судебном порядке. Поэтому изучению договора необходимо уделить самое пристальное внимание.

Корректировка проектной декларации

Зачастую уже по ходу строительных работ в первоначальный проект могут быть внесены корректировки, связанные с изменением статусом помещений, планировками и так далее. При этом за дольщиком остается право требования расторжения ДДУ и возврата вложенных средств, но на практике этот процесс значительно растянется, так как застройщик будет тянуть с возвращением денег.

Источник: www.habrealty.ru

Страхование долевого участия в строительстве

Приобретение жилой недвижимости от застройщика по договору ДДУ является хоть и более выгодным, но рисковым способом покупки квартиры. Чтобы повысить безопасность подобных сделок, правительство РФ на законодательном уровне обязало застройщиков страховать вложения дольщиков на случай наступления страховых рисков. Страхование ДДУ – это обязательное условие, без выполнения которого договор долевого участия не может быть зарегистрирован в ЕГРН, а соответственно обрести юридическую силу.

Застройщик при заключении соглашения об участии в долевом строительстве оформляет договор страхования с одной из страховых компаний. Он страхует свою ответственность перед дольщиками. Это значит, что в случае наступления обстоятельств, предусмотренных условиями страховки, страховая компания в полном объеме компенсирует их потери – сумму, вложенную в строительство жилого дома.

Страхованием в долевом строительстве занимаются:

1. Банковские учреждения.

1. Страховые компании.
2. Общество взаимного страхования застройщиков (ОВСЗ). .

Вопросы страхования ответственности застройщика в долевом строительстве регулируются российским законодательством:

«Об участии в долевом строительстве…».
1. Федеральным Законом №218 «О публично-правовой компании по защите прав граждан…» (от 29.07.2017 г.).

Последний законодательный акт был принят только в середине 2017 года. Целью разработки и принятия его являлось кардинальное изменение отечественной системы страхования. Согласно этому закону страхованием договоров ДДУ должен заниматься исключительно созданный Минстроем Фонда защиты прав граждан. Но в этом же нормативно-правовом акте идет речь о том, что оформить страховку в Фонде можно только тем застройщикам, которые заключили свой первый договор долевого участия и зарегистрировали его в 2017 году.

Выходит, что новый закон №218 применим только к недавно созданным компаниям-застройщикам. Для фирм, работающих на рынке долевого строительства уже много лет, все еще действуют нормы закона №214, согласно которому страховать свою ответственность перед дольщиками застройщики могут в банке, страховой организации и в ОВСЗ.

Где можно оформить страховку

Страхование ответственности застройщика при долевом строительстве можно осуществить:

• в любой страховой компании, которая отвечает определенным требованиям, установленных законодательством РФ и занимающейся этим видом страхования;
• в любом банковском учреждении, занимающемся страхованием таких договоров (оформляется поручительство).

Страховать ДДУ могут те страховые фирмы, которые отвечают ряду требований, перечисленных в пунктах 26-50 статьи 25 218-ФЗ, а именно:

• заниматься страховой деятельностью дольше пяти лет;
• иметь собственные средства на счетах на сумму не меньшую, чем 1 млрд. руб.;
• не иметь предпосылок для ближайшего наступления банкротства застройщика др.

Согласно этому законодательному акту застройщик обязан поставить в известность участников долевого строительства о том, в какой компании был оформлен договор страхования.

О банковском поручительстве и требованиях к его оформлению подробно расписано в пунктах 17-25 статьи 25 этого же закона. Среди основных требований к банкам-поручителям стоит выделить:

• обязательное наличие лицензии на осуществление банковской деятельности и оказание банковских услуг;
• осуществление кредитно-финансовой деятельности дольше пяти лет;
• уставной капитал банковского учреждения должен превышать сумму в 200 млн. рублей;
• наличие собственных средств у банка в размере не меньше одного миллиарда рублей;
• быть включенным в реестр банковских учреждений и состоять на учете в системе страхования вкладов и др.

Независимо от того, кто застраховал ДДУ – банк или страховая компания, при наступлении страхового случая для получения страховой выплаты дольщикам необходимо обратиться в суд. Только по решению суда дольщики будут внесены в реестр требований кредиторов, на основании чего страховщик выплатит страховку участникам долевого строительства.

Несмотря на то что большинство застройщиков предпочитают страховать долевое строительство именно в страховых компаниях, а не в банках, на практике им приходится сталкиваться с определенными сложностями. Они заключаются в отсутствии выбора страховщика. Это связанно со следующими факторами:

1. Масштабами страховой организации. Только компании-гиганты, имеющие огромный собственный капитал и многочисленный штат высококвалифицированных сотрудников в состоянии взвалить на себя столь огромную ответственность как возмещение ущерба дольщикам. Более того заблаговременно оценить все возможные риски в долевом строительстве физически невозможно.
2. Соответствием компании требованиям российского законодательства. В новом законе №218 «О публично-правовой компании по защите прав граждан…», а именно в пункте 26 статьи 25 данного нормативно-правового акта перечислены все требования к страховым компаниям, которые могут страховать участие в долевом строительстве. Требования достаточно жесткие, поэтому данный вид страхования под силу лишь некоторым ведущим страховым организациям.

Чтобы минимизировать свои риски, страховые компании практикуют страхование каждой квартиры отдельно, а не целого объекта (многоквартирного дома). Таким образом, застройщики получают «зеленый свет» для государственной регистрации ДДУ. Страховщики в случае наступления страхового случая относительно конкретной квартиры или нескольких жилых помещений существенно снижают размер страховых выплат, а соответственно и свои статьи расходов.

Данная статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь к нашему консультанту совершенно БЕСПЛАТНО!

При страховании каждой отдельной квартиры в многоквартирном доме между страховщиком и застройщиком заключается договор страхования по каждому объекту. В основном срок действия страховки превышает дату введения дома в эксплуатацию. За это время дольщики имеют право обратиться за страховой выплатой, если они понесли убытки в результате наступления одного из оговоренных в соглашении страховых случаев. Получение страховой выплаты участником долевого строительства влечет за собой утрату ним права на получение жилья после завершения строительства и сдачи дома в эксплуатацию.

Какие риски страхуются

Предугадать и просчитать все возможные риски, которые могут возникнуть при долевом строительстве, нереально. Поэтому страховщики, пытаясь снизить свою ответственность перед дольщиками, стараются прописывать в страховом соглашении полный перечень рисков, которые относятся к страховым случаям. Этот список составляется индивидуально в каждом конкретном случае с учетом всех особенностей, но стоит выделить наиболее распространенные страховые случаи, наступление которых является основанием для осуществления страховых выплат:

• срыв застройщиком оговоренных в ДДУ сроков сдачи дома в эксплуатацию;
• двойная продажа (когда застройщик продал одну квартиру сразу нескольким дольщикам);
• признание строительной компании-застройщика в судебном порядке банкротом;
• уничтожение всего многоквартирного дома или квартиры (если страховщик оформлял страховку на каждую квартиру отдельно);
• наличие серьезных препятствий для государственной регистрации права собственности на жилье в новостройке (к примеру, «замороженное» строительство или невыполнение застройщиком ряда обязательных для начала регистрации условий);
• подорожание квадратных метров или увеличение общей площади квартиры, что повлекло за собой необходимость осуществления доплаты за жилище.

Страховой полис позволяет обезопасить покупку квартиры по ДДУ. Он гарантирует либо получение жилья в готовом доме, либо возврат вложенных дольщиками средств. Но существует ряд существенных рисков, которые страховщики отказываются страховать и рассчитывать дольщикам на возмещение ущерба в случае их наступления не стоит. К нестрахуемым рискам относят:

• осуществление деятельности застройщиком на незаконных основаниях (лицензия или разрешение на строительство/землю было получено не совсем законным путем или вовсе отсутствует);
• срыв сроков сдачи дома в эксплуатацию сверх предусмотренных страховым договором отклонений;
• право собственности (или аренда) застройщика на земельный участок, на котором возводится многоквартирный дом, оспаривается третьими лицами в судебном порядке;
• имело место нарушение одной из сторон (или обеими) условий ДДУ, норм законодательства РФ, уклонение от выполнения обязательств, что стало причиной признания соглашения недействительным по решению суда;
• принято решение (постановление) контролирующих государственных органов о прекращении (временной остановке) строительных работ и др.

Необходимые документы для страхования

Чтобы заключить страховое соглашение и застраховать долевое строительство, застройщику необходимо обратиться к страховщику и иметь при себе следующие бумаги:

• лицензию на осуществление деятельности;
• разрешение уполномоченных органов на строительство;
• документ, подтверждающий право пользования земельным участком (о праве собственности или договор аренды);
• учредительные документы компании;
• проектную документацию на будущую новостройку;
• техническое и экономическое обоснования предстоящих работ;
• перечень кредиторов (дольщиков);
• финансовая документация;
• справки, подтверждающие отсутствие задолженностей у застройщика перед государством и финансово-кредитными организациями;
• договора долевого участия на каждого дольщика, указанного в перечне кредиторов.

Список документов может изменяться в зависимости от некоторых факторов. О необходимости представить дополнительные документы сообщит сотрудник страховой компании или менеджер банка в зависимости от того, где застройщик будет оформлять страховой полис.

Сколько стоит страховка долевого участия

Цена страхового полиса и тарифы на услуги страховых компаний при страховании долевого строительства определяются следующими факторами:

• состоятельность и репутация компании-застройщика – чем надежнее и известнее фирма, тем ниже цена (меньше риски для страховщика);
• месторасположение участка, на котором будет возводиться жилой многоквартирный дом – чем ближе к центру, тем дешевле, поскольку квартиры будут пользоваться огромным спросом;
• отсутствие «грехов» у застройщика в прошлом – наличие судебных тяжб, факты просрочек сдачи дома, невыполнения условий ДДУ существенно повышают риски страховой компании, а соответственно и стоимость страховки.

Стандартная стоимость страховки составляет в среднем 1% от стоимости объекта (или цены сделки, если речь идет о конкретной квартире или определенной доле в многоквартирном доме). Но при наличии негативных факторов (плохая деловая репутация, отдаленность участка для строительства, неизвестность застройщика) являются основанием для увеличения стоимости страхования в несколько раз.

Страхование долевого строительства повышает шансы дольщиков на получение новой квартиры в новостройке и в оговоренный в ДДУ срок. В случае невыполнения застройщиком своих прямых обязанностей, участники долевого строительства могут рассчитывать на страховые выплаты, которые покроют их финансовые потери.

Но не стоит забывать, что страховщики возместят убытки только в исключительных случаях, которые четко прописаны в договоре страхования. Во всех других ситуациях рассчитывать на компенсацию потерь не стоит. Поэтому нужно быть предельно осторожными и внимательными при выборе фирмы-застройщика, с которой планируется заключение ДДУ.

Источник: sdelka.guru

Особенности покупки квартиры по договору долевого участия

При рассмотрении варианта приобретения жилья по договору долевого участия (ДДУ) потенциальному «покупателю» следует учесть разницу, что данная сделка не будет являться купли-продажей как таковой.

Главное различие заключается в том, что по ДДУ приобретается не сама квартира, а право требования на нее в дальнейшем, в то время как предметом договора купли-продажи является недвижимое имущество — квартира.

Если при купли-продаже приобретаемое жилье передается покупателю сразу по факту заключения сделки, то при ДДУ необходимо дождаться окончания строительства, ввода дома в эксплуатацию и передачи объекта застройщиком. Только после совершения указанных этапов, «покупатель» будет вправе зарегистрировать свое право собственности на приобретенное жилье.

С 2021 года все застройщики обязаны перейти на работу со специальными банковскими эскроу-счетами. В связи с чем он не сможет использовать ДДУ в качестве основания для покупки квартиры. Застройщик не имеет права пользоваться средствами дольщиков до тех пор, пока дом не будет введен в эксплуатацию.

Понятие ДДУ

ДДУ расшифровывается как договор долевого участия и означает соглашение между дольщиком и застройщиком. Дольщик по этому договору покупает квартиру на этапе строительства дома. Чем раньше он вступает в эти отношения, тем дешевле ему обойдётся квартира.

За собранные с дольщиков деньги застройщик и возводит многоэтажное строение. Полноправным владельцем своего жилья дольщик становится только после ввода дома в эксплуатацию и регистрации на него права собственности.

Регулируется ДДУ ФЗ № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов».

ДДУ оформляется:

• в письменной форме без нотариального заверения;
• обязательно регистрируется в Росреестре.

В договоре должна содержаться информация о квартире, ее размерах, точной стоимости, дате введения дома в эксплуатацию, гарантии на жилье и его техническое оснащение.

В связи с тем, что в стране остро встала проблема «обманутых дольщиков», было принято решение кардинально переработать действующий закон.

Многие граждане за последние несколько лет были обмануты недобросовестными застройщиками и лишились своих денег и квартир. Застройщики часто просто прекращают строительство дома и исчезают с украденными деньгами граждан.

В 2021 президент страны рекомендовал переработай закон о долевом участии настолько, чтобы полностью избавиться от долевых отношения. Так, с 1 июля 2021 года в долевые отношения будет введена третья сторона – банк, в котором будет открыт эскроу-счёт для хранения денежных средств дольщиков.

Доступ к таким счетам застройщик получит только после ввода в эксплуатацию дома. Фактически застройщикам теперь придётся возводить строения за свои деньги.

Таким образом дольщики будут защищены от рисков прекращения строительства. Банк, в свою очередь, будет выступать в сделке посредником и защищать свои интересы, работая только с аккредитованными застройщиками.

Преимущества ДДУ и подводные камни

Безусловно, договор долевого участия – это всегда выгодно. Разница в стоимости квартир в строящемся и уже готовом доме может достигать 50%.

Еще лучше таким способом осуществлять инвестирование свободных денежных средств. Покупается квартира за недорого, продаётся по рыночной цене квартир готового многоквартирного дома. Инвестор в таком случае получает хорошую прибыль.

Кроме того внесение изменений в ФЗ, касающихся эскроу-счетов, значительно уменьшает риски недостроя дома и потери денег. Так покупка квартиры по ДДУ становится еще более привлекательной и выгодной.

Также застройщик по договору ДДУ не сможет в одностороннем порядке изменить стоимость жилья. За неисполнение условий договора застройщиком дольщик может получить с него компенсацию или неустойку.

Однако в ДДУ все еще имеются существенные риски:

1. Риск затягивания сроков сдачи дома в эксплуатацию.
2. Риск долгого оформления права собственности на жилье.
3. Риск получения квартиры низкого качества.
4. Риск срыва сроков или полного прекращения строительства.

У застройщика может не хватить собственных средств на то, чтобы вовремя возвести жилое строение. Тем самым он нарушит условия договора, но никак не сможет завладеть деньгами дольщиков. Ведь фактически оплата по ДДУ по новым правилам будет происходить только после ввода дома в эксплуатацию.

При таких нарушениях дольщик вправе совершать следующие действия:

1. Требовать неустойку по ст. 6 ФЗ-214.
2. Расторгнуть договор, если строительство затянулось на более чем 2 месяца или полностью прекратилось.

Передача квартиры по ДДУ осуществляется на основании акта приема-передачи недвижимости.

Если застройщик пытается выдать Вам квартиру ненадлежащего качества, просто не нужно подписывать акт приема-передачи. Следует высказать свои недовольства и попросить устранить их в короткий срок.

На что обратить внимание?

Тщательно изучите застройщика перед заключением договора и само соглашение на его соответствие требованиям Закона № 214-ФЗ. Если вы не являетесь юристом, лучше доверить эту работу профессионалам.

Специалисты найдут отклонения от норм законодательства и дадут рекомендации по их устранению. Если застройщик откажется вносить изменения в свой типовой договор, юрист проанализирует возможные риски и даст рекомендации по его заключению или отказу от сделки. При нарушении ваших прав адвокат присоединится к делу и будет отстаивать ваши интересы всеми допустимыми законом способами. Первоначальную консультацию опытных юристов нашего сайта можно получить в режиме онлайн.

Если вы уже попали в трудную ситуацию, не стоит отказываться от привлечения к делу квалифицированного юриста. Он составит обоснованную претензию застройщику, укажет ваши требования, рассчитает неустойку, составит иск в суд и выступит от вашего имени в ходе разбирательства.

Пошаговая инструкция: как купить жилье по ДДУ

Поговорим о том, что нужно делать для покупки квартиры по договору долевого участия, и на что обратить внимание при этом, чтобы не остаться без жилья.

Чтобы заключить ДДУ, нужно иметь при себе паспорт и деньги. Обычно со вторым у многих есть проблемы, отчего они обращаются за помощью к банкам. Тогда ДДУ может заключаться непосредственно вместе с оформлением кредита.

Алгоритм приобретения квартиры выглядит следующим образом:

1. Нужно изучить застройщика. Для этого следует осведомиться о том, был ли застройщик участником судебных споров. В компании следует запросить проектную документацию, учредительные документы, проверить финансовую отчетность застройщика за прошлый год, изучить проект строительства.
2. Внимательно прочесть текст ДДУ. Обычно договор составляется по типовой форме, но лучше проверить его на юридически правильную форму. Неверно составленный договор потом в суде может быть признан недействительным.
3. Выбрать банк для кредита. Лучше всего сотрудничать с партнерами застройщика. Так можно получить сниженный размер ставки по ипотеке и сократить риски, связанные с недостроем. Ведь банки сотрудничают с тщательно проверенными застройщиками.
4. Предоставить документы. Список документов по ДДУ минимальный. Для подписания самого договора нужно предоставить паспорт и согласие супруга. Если оба супруга будут иметь право собственности на квартиру, они оба должны присутствовать при заключении соглашения. Чтобы оформить ипотеку понадобиться заполнить анкету заемщика, предоставить справку о доходах, копию трудовой книжки. В разных банках пакет документов может различаться, лучше заранее узнать эту информацию.
5. Заключить ДДУ. Для этого договор подписывается дольщиками, застройщиком и банком. Застройщик обязан поставить на нем свою печать. У каждой стороны должен оставаться на руках экземпляр соглашения.
6. Регистрация договора долевого участия в Росреестре. Срок регистрации определён 5 днями. Лучше после этого проверить действительно ли договор зарегистрирован. После регистрации можно оплачивать квартиру.
7. Оплата договора полностью или в рассрочку.
8. Подписание акта-приема передачи квартиры после введения дома в эксплуатацию. Не нужно подписывать акт, если выявлены дефекты.
9. Регистрация права собственности на квартиру в Росреестре.

После того, как гражданин становится полноправным владельцем квартиры, он может вместе с другими жильцами осуществить выбор обслуживающей дом организации. Принимаются такие решения на общих собраниях соседей.

Как проверить регистрацию договора ДДУ в Росреестре?

Нужно обязательно проверить, что ДДУ действительно зарегистрирован в Росреестре. Для этого нужно запросить выписку из ЕГРН в самом Росреестре или отделении МФЦ.

Чтобы удостовериться, нужно внимательно посмотреть на сам договор. На его лицевой стороне должны стоять подпись и печать регистратора. На оборотной стороне последней страницы тоже должна стоять отметка регистрационного штампа.

Заказать выписку из ЕГРН можно следующим образом:

• подается заявление в письменной или электронной форме;
• платится госпошлина в размере 200 рублей;
• предоставляется паспорт и ДДУ.

Если делать все это через сайт Росреестр — , нужно внизу окна открыть графу «Электронные .

Там нужно будет ввести номер ДДУ и дату его заключения, после чего нажать кнопку «Сформировать запрос». После этого появляется перечень зарегистрированных договоров, в котором может быть и Ваш документ.

Там внизу списка должна быть отмечена дата обновления документа. Возможно, что Ваш ДДУ еще не зарегистрирован, или информация о нем еще не внесена в базу сайта.

Какие договоры считаются «серыми схемами»?

Так называемые «серые схемы» – это договоры, которые адаптированы под недобросовестные или заведомо корыстные действия застройщика, с намерением:

• скрыть часть доходов от налогообложения;
• получить инвестиции до начала разрешения строительства;
• обмануть дольщиков.

Наиболее опасны и распространены следующие моменты:

1. Для заключения договоров формируется подставная фирма, которая выступает контрагентом для дольщиков, заключая с ними договора переуступки прав.
2. После получения инвестиций посредническая компания цессионарий оформляет банкротство, а учредитель, не заключавший с инвесторами никаких формальных сделок, не несёт ответственности за предоставление таковым квартир.
3. Поэтому договор, заключённый с подставной фирмой, а не непосредственно с компанией застройщика может оказаться «серой схемой».

Кроме этого распространены сделки по ПДДУ, подменяющие заключение ДДУ, в внесением первого взноса, а иногда – полной стоимости жилого помещения. Не допускающие регистрации договора ПДДУ не защищены законодательством и могут привести к последствиям:

• замораживание строительства;
• банкротство;
• продажа одной квартиры нескольким дольщикам.

«Серой схемой» может оказаться заключение договора на оформление жилищного сертификата, выданного компанией, и обещающего получение квартиры в новостройке. По преимуществу такие договора взимают сразу полную стоимость недвижимости без регистрации в Росреестре, а соответственно – без каких-либо гарантий. В этом случае достаточно легко потерять вложенные в ценную бумагу средства.

ВНИМАНИЕ: В случае обнаружения мошенничества со стороны застройщика, следует обратиться в Роспотребнадзор, прокуратуру или – районный суд по месту регистрации учредителя.

Налоговый вычет при покупке квартиры при ДДУ

Никаких ограничений на строящиеся квартиры нет. По них также можно вернуть часть уплаченных средств в виде налогового вычета.

Чтобы вернуть налоговый вычет, нужно последние 3 года официально отчислять НДФЛ в бюджет страны.

Налоговый вычет – это фактически уменьшение налоговой базы по НДФЛ на сумму покупки квартиры, а сам возврат налогов – это часть ранее уплаченной им сами суммы налоговых отчислений.

Чтобы оформить налоговый вычет, необходимо иметь на руках акт приема-передачи жилья.

Налоговый вычет при этом ограничен 2 миллионами рублей. Из этих денег можно вернуть 13% — не более 260 тысяч рублей. Возврат происходит не единовременно.

В год можно вернуть только не больше той суммы, что была уплачена в счёт налогов. Остальную часть можно вернуть в следующие отчетные периоды.

Если гражданин купил квартиру по ДДУ в ипотеку, он будет иметь право вернуть и часть процентов, в частности:

1. Вернуть только уже уплаченные проценты, без учета тех, что еще предстоит уплатить по графику платежей.
2. Максимальный возврат из бюджета по процентам составляет 390 тысяч рублей.

Для возврата процентов каждый год придётся запрашиваться в банке справку о размере уплаченных процентов по ипотеке.

Чтобы получить вычет можно обратиться в налоговую службу или попросить своего работодателя прекратить удерживать НДФЛ до полного погашения размера вычета.

Для оформления вычета нужно предоставить паспорт, документы на квартиру, чеки по оплате квартиры, декларацию, справку 2-НДФЛ и само заявление определенной формы. Рассматривать заявление налоговая служба может в течение 3 месяцев.

Приобретение квартиры по договору долевого участия – выгодный вариант инвестирования своих или заемных средств.

Несмотря на высокие риски заморозки или прекращения строительства, государственная поддержка дольщиков сегодня позволяет им не рисковать собственными деньгами и взаимодействовать только с аккредитованными и надежными застройщиками.

Кто уплачивает налоги?

Согласно статье 220 НК РФ, компания исполнителя услуг уплачивает земельный и имущественный налог до момента ввода объекта в эксплуатацию. С этого момента налоговая ответственность передаётся жильцам. На основании этой же статьи, новый собственник вправе подать заявление в налоговую инспекцию, о возврате НДФЛ с суммы, уплаченной в качестве взносов по ДДУ.

Образец заполнения заявления о возврате суммы излишне уплаченного налога можно посмотреть на фото:

ВАЖНО: Право воспользоваться имущественным налоговым возвратом при покупке недвижимости предоставляется только один раз в жизни.

Контролируем строителей

Закон №214-ФЗ предусматривает передачу квадратных метров покупателю в состоянии и сроки, установленные договором. В ином случае участник долевого строительства имеет право требовать устранение выявленных недостатков, пропорциональное уменьшение стоимости, возмещение собственных затрат на ремонт, уплату штрафных санкций. Кстати, действие Закона №214-ФЗ не распространяется на общее имущество многоквартирного дома, так что привлечь строительную компанию к ответственности за трещины в стенах подъезда будет непросто.

На практике не все так однозначно. Параметры отличаются от предусмотренных при покупке размеров? Покупатели соглашаются на все только бы быстрее получить собственную квартиру. Качество строительства оставляет желать лучшего? Удержать компенсацию со строителей будет достаточно непросто.

Задерживаются сроки на 2-10 лет? Покупатели ждут, ведь купить за эти деньги аналогичное жилье вряд ли удастся. Цены на квадратные метры не стоят на месте. Остается лишь надеяться на порядочность строителей.

Письменные обещания и достижение компромисса

Очень важно все обещания и гарантии юристов застройщика или представителей отдела продаж фиксировать сразу в договоре. Никаких устных заверений! Иначе это время можно будет считать потраченным зря. Знайте: то, что не описано в договоре – обычно не выполняется.

После удачных (на ваш взгляд) переговоров, необходимо еще раз тщательно все прочитать и изучить договор в новой редакции. Проверьте:

• внесены ли все изменения, которые вы обсуждали;
• точная ли формулировка (без подсмысла и дополнительных нюансов);
• нет ли других добавленных в ДДУ без вашего ведома пунктов, которые нейтрализуют согласованные с вами изменения.

Если выявили нарушения, которые противоречат закону о защите прав потребителей – смело можете их оспорить.

Источник: xn--d1aiaaajfxetma1hvb.xn--p1ai

Риски в долевом строительстве

Решив осуществить инвестирование в строящуюся недвижимость, дольщику неизменно придется столкнуться с рядом рисков и опасностей , связанных с долевым строительством жилья. Кроме того, нужно будет взвесить и оценить некоторые объективные минусы, связанные с вложением денег в «долевку».

В частности, к недостаткам долевого строительства жилья мы можем отнести следующие:

— деньги сейчас — квартира потом . Значительный промежуток по времени между заключением договора долевого участия и получением квартиры по акту, в течение которого много чего может произойти.

Есть риск того, за это время застройщик обанкротится и не сможет передать квартиру, а участник долевого строительства станет обманутым дольщиком.

Причиной банкротства застройщика могут быть самые разные факторы:
1) и непрофессионализм девелопера, которые не смог должным образом просчитать экономику проекта;
2) и мошеннические действия руководства застройщика, которые решили присвоить деньги дольщиков;
3) и кризисные явления к экономике, удорожание материалов и строительных работ.

Тут дольщику можно только посоветовать либо приобретать жилье у надежного застройщика , который, как правило, продает чуть подороже . Либо покупать квартиры в домах с высокой степенью готовности (под высокой степенью готовности мы понимает практически полное возведение дома, включая отделку фасадов и остекление), которые также дороже квартир «на фундаменте».

— Необходимость оценить застройщика . Дольщику нужно как-то оценить ряд важных факторов , определяющих надежность вложения инвестиций:
1) надежность и финансовая устойчивость застройщика: нет ли долгов по налогам, какие финансовые обороты, прибыль
2) правоустанавливающие документы на земельный участок: имеет ли право застройщик строить на этом земельном участке
3) разрешительная и градостроительная документация: можно ли в принципе на данном участке, в соответствии с градостроительными нормативами и регламентами, строить дом
4) подключение к сетям инженерно-технического обеспечения: не останется ли дом без воды света тепла и газа?

— Квартиры еще нет , ее не посмотреть, не пощупать, не оценить качество и прочие потребительские характеристики , не примерить на себя, не выглянуть из окон и так далее. Не то, чтобы Вы покупаете «кота в мешке», но чем-то на это похоже.

В офисе застройщика Вам дадут красочные буклеты с яркими иллюстрациями, но — это только картинка. А в реальности построенный объект может очень сильно отличаться от этих рекламных брошюр.

Есть риск того, что построенная квартира будет отклоняться от тех характеристик , которые указаны в договоре долевого участия. В частности, будут ниже потолок, чем было обещано, либо балкон или лоджия будет меньших размеров, чем планировалось, либо в квартире нерационально и (или) неэстетично будут проведены инженерные коммуникации, к примеру, трубы водоснабжения под потолком или по центру комнаты.

Да, в некоторых из этих ситуаций можно предъявить застройщику претензии относительно качества квартиры, и уменьшить на какую-то сумму долевой взнос. Но квартира при этом все равно останется в таком виде, в котором ее построил застройщик.

— Квартиру нужно ждать . Вы платите сейчас , однако вселиться еще не можете. В зависимости от той стадии дома, на которой Вы приобретете жилье (старт продаж на этапе котлована или вообще строительного забора, либо высокая готовность в преддверии получения Разрешения на ввод объекта в эксплуатацию), Вам придется ждать долгожданных ключей от трех лет до нескольких месяцев.

— как правило, квартиры в новостройках сдаются без отделки, или с отделкой под чистовую . Это означает, что Вам еще предстоит тратить немалые временные и финансовые ресурсы по финишную отделку квартиры, чтобы привести ее в состояние, когда она будет пригодна для проживания .

К слову скажем, что сейчас все больше и больше застройщиков стараются сдавать квартиры с чистовой отделкой, причем порой довольно качественной, а иногда и даже с мебелью и техникой, и это является их существенным преимуществом по сравнению с теми застройщиками, которые сдают квартиры без отделки.

Дольщику выгодно заказывать отделку у застройщика (в составе квартиры), поскольку:
во-первых , это дешевле, так как застройщик приобретает отделочные работы оптом, по сниженной цене;
во-вторых , отделку также можно взять условно в ипотеку, вместе с квартирой, а не оплачивать отдельно (поскольку отделка включена в стоимость квартиры);
в-третьих , отделочные работы под руководством застройщика будут выполнены быстрее, чем если самому заниматься этим вопросом, поскольку у застройщика есть крайний срок передачи квартиры, закрепленный в ДДУ, по истечении которого к нему применяется неустойка за просрочку.

В настоящий момент деятельность застройщиков активно контролируется государством, и переда началом продаж квартир и помещений в каждом новом объекте, застройщик должен получить в уполномоченном контролирующем органе субъекта РФ Заключение о соответствии застройщика и его проектной декларации требованиям Федерального закона № 214-ФЗ .

Это мероприятие является дополнительной проверкой благонадежности застройщика со стороны региональных властей. Застройщик, который эту проверку не прошел, никогда не зарегистрирует ДДУ в Росреестре.

Да, Заключение о соответствии не является панацеей, но тем не менее его значение не стоит недооценивать.

Учитывая вышеизложенное, как мы ранее и сказали, наиболее безопасным вариантом приобретения строящейся недвижимости является заключение ДДУ либо с надежным застройщиком с положительной репутацией на рынке, либо в отношении квартиры в доме на высокой стадии готовности . Да, такой вариант окажется подороже, но зато Вы будете в большей степени уверены в том, чтобы в итоге получите именно желаемую квартиру, а не просрочку передачи, низкое качество недвижимости, или, что хуже всего, статус обманутого дольщика.

Источник: urist-dolevoe.ru