Какие вопросы можно задать менеджеру по продажам квартир в новостройках

Что спрашивать в офисе продаж новостройки? Какие вопросы задать в первую очередь? Что должны знать и показывать представители застройщика и продавца?

Какие вопросы можно задать менеджеру по продажам квартир в новостройках

Покупка квартиры в новостройке — выгодное и практичное решение. Цена такой квартиры обычно ниже, чем на вторичное жилье, а последние изменения в федеральном законодательстве (ФЗ) значительно снизили риски покупателей. Тем не менее, когда речь идет о крупной сумме денег, залог успеха — ответственный подход. Когда покупатель знает свои права и у него есть список критериев для покупки, его сделка будет безопасной и выгодной.

Рассказываем, как распознать недобросовестного застройщика и сэкономить деньги при покупке квартиры в новостройке.

Проверяем застройщика

Проблемные застройщики определяются на ранних этапах сбора информации. Если вы хотите получить квартиру в обещанный срок и не потерять все деньги, важно оценить репутацию и статус застройщика. По закону он обязан публиковать информацию в открытых источниках, поэтому откровенных мошенников легко определить с помощью доступных ресурсов.

Несмотря на все новшества в законах, проблема обманутых дольщиков существует до сих пор. Обманутый дольщик — это участник долевого строительства, в отношении которого застройщик не выполнил своих обязательств. Финансовые махинации обычно строятся на том, что деньги новых дольщиков идут на достройку ЖК предыдущих клиентов застройщика. Поправки в ФЗ частично регулируют этот процесс, но все же проверяйте репутацию застройщика в интернете и не забывайте про форумы дольщиков.

Полезные ресурсы

Прежде, чем выйти на контакт с застройщиком, воспользуйтесь этими ресурсами :

• « Наш.дом.рф ». Здесь можно найти всю необходимую информацию о строительстве домов в соответствии с Законом о долевом строительстве. Кроме того, на сайте есть бесплатный сервис поддержки по любым жилищным вопросам.
• « Единый ресурс застройщиков ». Этот сайт позволяет определить надежность застройщика с помощью рейтинга, который выстраивается на основе сроков сдачи предыдущих объектов.
• « Единый реестр проблемных объектов ». Настроенный фильтр позволяет отследить проекты, строительство по которым было остановлено.
• Проверить наличие судебных дел в отношении застройщика можно через сайты Федеральных арбитражных судов , Федеральной налоговой службы и Единый федеральный реестр сведений о банкротстве .

С помощью этих ресурсов вы сможете заранее проверить всю информацию, которая может понадобиться в дальнейшем. Обратите также внимание на портфолио застройщика — какие объекты сдавались и в какой срок. Почитайте отзывы предыдущих покупателей, а также посмотрите на список банков, которые выдают ипотеку на квартиры в новостройках компании — крупные финансовые организации не будут связываться с проблемными проектами.

Эскроу-счет — это трехсторонний договор, который заключается между покупателем, застройщиком и эскроу-агентом, в роли которого обычно выступает банк. Он служит для расчета между первыми двумя, при этом банк контролирует законность сделки и не позволяет дольщику быть обманутым.

Как это работает: плательщик вносит деньги в банк, после чего они замораживаются и выплачиваются застройщику только после того, как тот сдаст дом и выполнит свои обязательства перед покупателем. Таким образом, деньги не переходят напрямую застройщику сразу в момент покупки. Третье лицо обеспечивает безопасность — ведь проблема обманутых дольщиков до принятия поправки в Федеральный закон была в России очень актуальной. Лучше заключить эскроу-договор, чем потерять все деньги и не получить долгожданные квадратные метры.

Если застройщик не указывает информацию о продаже через эскроу-счет, спросите у него следующее:

• Где будут храниться деньги? (имеется в виду эскроу-счет или какой-то альтернативный вариант).
• С какими банками сотрудничал застройщик в предыдущих проектах и с какими сотрудничает сейчас?
• Какие существуют возможные способы оплаты?
• Стоит ли ожидать возвращения залога в том случае, если вы решите отказаться от покупки?

Проверьте информацию об объекте

Эффективный и быстрый способ проверки — личная поездка на объект, чтобы узнать, на каком этапе строительства он находится на самом деле.

На запущенное состояние объекта может указывать низкая активность на стройплощадке: посмотрите, много ли рабочих, сколько там техники и стройматериалов.

Внимательно изучите сайт, на котором публикуется информация об объекте, посмотрите фотографии и обратите внимание на даты публикации. Если между обновлениями большие промежутки времени или девелопер публикует только фотографии с одного ракурса, то есть основания для опасений.

Застройщик обязан регулярно публиковать отчеты о процессе строительства. Если долгое время на сайте объекта не появляется свежая информация о ходе работ, отсутствуют новые фотографии, то, вероятно, у компании возникли серьезные проблемы.

Обязательно сравните сведения об объекте с информацией о предыдущих проектах застройщика. Изучайте отзывы, посмотрите, соотносятся ли даты строительства с теми, что заявлены в текущем проекте. Поищите локальные форумы и сайты, где публикуются детальные отзывы о других объектах. По тому, на что обращают внимание покупатели, которые уже въехали в новые квартиры, можно понять, насколько будущий объект соответствует вашим требованиям.

Когда вы получили всю необходимую информацию из доступных источников, спросите у застройщика:

• Как ознакомиться с документами на землю?
• Какие материалы используются в строительстве?
• Какие технологии применяются при строительстве?
• Какие действия будут предприниматься застройщиком в случае непредвиденной задержки строительства?
• Сколько времени может пройти между сдачей дома и выдачей ключей от квартиры?

Оцените потенциал пространства

Перед покупкой квартиры важно узнать не только о будущем доме, но и о том, что будет происходить вокруг него. Например, будут ли строиться поблизости новые ЖК или корпуса. Стройка рядом грозит шумом и высоким уровнем пыли на многие месяцы. Кроме того, высотные дома напротив могут испортить вид из вашей квартиры и нарушить приватность внутри помещения, ведь соседи смогут видеть то, что происходит в комнате.

Прогуляйтесь по окрестностям. Узнайте, есть ли поблизости магазины, аптеки, детский площадки, школы и зеленые зоны для отдыха, или уточните эту информацию у застройщика. Изучите дорожные развилки на картах в интернете. Если не пользуетесь личным транспортом, проверьте, есть ли в пешей доступности остановки автобусов или станции метро. Лучше всего попробовать добрать туда и обратно своим ходом: так вы узнаете загруженность общественного транспорта в вашем направлении и оцените благополучность района.

Узнайте, есть ли поблизости круглосуточные магазины и аптеки. Не полагайтесь на доставку: в критические моменты важно иметь ключевые объекты инфраструктуры в пешей доступности.

Вопросы, которые можно задать застройщику на этом этапе:

• Планируется ли постройка других домов или ЖК рядом и когда?
• Есть ли поблизости магазины, аптеки, зеленые зоны для отдыха, детские площадки и школы?
• Как обстоит ситуация с транспортом? Часто ли бывают пробки?
• Какие ближайшие остановки общественного транспорта и где они находятся? Насколько велика их загруженность?
• Есть ли поблизости круглосуточные магазины и аптеки?

Соберите нужные документы

В большинстве случаев застройщик выкладывает всю правовую информацию на сайте строящегося ЖК. Согласно ст.ст. 20-21 Закона о ДДУ 214-ФЗ, он обязан предоставлять всю необходимую информацию об объекте. Поэтому, чаще всего, необходимую документацию можно найти в интернете. Тем не менее, так бывает не всегда.

Вот перечень документов, с которыми нужно ознакомиться перед покупкой квартиры у застройщика:

• учредительная документация;
• бухгалтерская отчетность за последние три года;
• аудиторское заключение за последний год;
• проектная документация;
• инвестиционный контракт (при наличии);
• лицензии, участие в СРО;
• разрешение на строительство;
• документы на землю;
• договор страхования;
• информация о подрядных организациях.

Внимательно проследите, чтобы вам попали в руки именно подлинники документов, либо же их заверенные копии. Все остальное, согласно закону, не имеет юридической силы и не сможет использоваться в суде в случае разбирательства.

Вопросы, которые можно задать застройщику на этом этапе:

• Можете ли он предъявить всю положенную по закону к ознакомлению документацию?
• Предоставленные документы — это подлинники или заверенные копии? Если нет, сможет ли он их предоставить?

Итак, вот главные вопросы, которые стоит задать застройщику:

1. Где будут храниться деньги? (имеется в виду эскроу-счет или альтернативный вариант)
2. Как ознакомиться с документами на землю?
3. Сколько времени может пройти между сдачей дома и выдачей ключей от квартиры?
4. Планируется ли постройка других домов или ЖК рядом и когда?
5. Есть ли поблизости магазины, аптеки, зеленые зоны для отдыха, детские площадки и школы?

Обязательно проверяйте всю доступную информацию о застройщике. Даже если вас убеждают, что рядом с ЖК есть (или будут) детские сады и зеленые зоны, нужно провести самостоятельную проверку с помощью онлайн-карт и форумов жильцов. Убедитесь в том, что жить в новом доме будет комфортно, и только затем заключайте договор с застройщиком.

Сколько квартир на этаже, расположение мусоропровода и лифта. Спросите про инсоляцию квартиры ( можно запросить расчет нормы инсоляции). Материалы стен и межкомнатных перегородок. Строители могут использовать кирпич, силикатные блоки, вспененные блоки. … Последний вопрос , который обязательно следует задать : Что будет рядом с новостройкой через несколько лет? Потому как в настоящий момент, по соседству со стройкой могут быть гаражи, пром.зоны, которые к моменты завершения строительсва просто исчезнут. И вас будет радовать прекрасный вид из окна. Может показаться, что просто невозможно самостоятельно купить квартиру , без привлечения специалистов.

Какие вопросы задавать застройщику

Покупка квартиры в новостройке — ответственное решение, ориентированное на годы вперед. При таком дальнем прицеле следует учесть массу нюансов, но проблема в том, что потенциальный покупатель чаще всего не располагает собственным опытом, поскольку люди покупают квартиры далеко не каждый день. Какие вопросы следует задать представителям застройщика при посещении офиса продаж? На что обратить внимание, посетив новостройку? О том, как узнать о новостройке по описанию, мы уже говорили. Переходим к следующей стадии знакомства с объектом.

Посещение офиса продаж в новостройке

Визит в офис продаж застройщика следует подготовить заранее. Просто посмотреть на стройку и поговорить с менеджерами продаж — это потеря времени и риск принять ошибочное решение. Вопросы к застройщику стоит включить в план, чтобы действовать рационально.

Что можно узнать, посещая офис продаж при новостройке?

Требования законодательства к сайтам жилых комплексов достаточно жесткие, застройщики обязан выложить информацию и документы, которые дают представление о новом объекте. Но эта информация требует проверки и подтверждения, поскольку она рекламная и вполне может изменяться. Рекомендуем ехать в офис на объекте, тщательно изучив официальный сайт и распечатав документы с него. Для чего? Вот список вопросов и действий, которые помогут вам составить более полное представление.

Попросите менеджеров показать вам актуальные (последние) версии проектной документации. Сравните их с теми, что распечатали на сайте. Это проектные декларации интересующих вас корпусов и этапов, заключения экспертизы проектной документации, разрешения на строительство.

Уточните, представитель какой компании ведет с вами разговор — часто застройщик передает эти функции третьим сторонам, оговаривая их право информировать посетителя, но не наделяя правом производить заключение сделок. Если с вами разговаривает менеджер уполномоченной компании, попросите договор, в котором указано, кому поручено оказание услуг информирования покупателей.

Попросите показать вам распечатанный договор (ДДУ или купли-продажи) для подписания — в нем должен фигурировать продавец, застройщик, который указан в проектной документации.

Если в ЖК предлагаются квартиры с отделкой, проверьте все варианты договоров — разные виды отделки квартир в новостройках имеют разную итоговую стоимость и должны оформляться с подробным описанием всех условий в договоре.

При наличии свободных планировок обязательно требуйте показать утвержденные поэтажные планы — если на них размечены перегородки, а в документации есть упоминания трассировки, то это никакая не свободная планировка, а перекладывание затрат на возведение внутренних стен на покупателя.

Запросите генплан. Выложенные на официальных сайтах трехмерные схемы часто не отражают реального положения дел, например, на них квартал может быть показан в окружении деревьев, а реально там промзона и сортировочная станция. Утвержденный генплан указывает не только на расположение строений. На нем есть «красные линии» и границы застройки, есть и намеченные к проектированию объекты инфраструктуры.

Это первый этап знакомства, дающий возможность убедиться, что сайт новостройки и реальность не расходятся, что продавец уполномочен застройщиком разговаривать с вами, давать информацию, показывать документы.

Итоги разговоров с представителем застройщика

Теперь стоит поговорить о тонкостях посещения офиса продаж. Очевидные вопросы мы осветили, переходим к вариантам, позволяющим снять часть сомнений и вскрыть подводные камни проекта. Есть несколько характеристик, существенно влияющих на стоимость квартир в новых ЖК и комфорт при проживании. Вас интересует:

итоговая полная стоимость покупки, в которую включается не только заявленная в договоре цена, но и затраты на регистрацию собственности, возможные проценты за использование рассрочек, оплата услуг по оформлению перепланировок (внимание! — «свободные планировки»), стоимость регистрации договора, цена страхования;

итоговый, указанный в договоре срок завершения строительства, сдачи объекта в эксплуатацию и передачи вам квартиры по акту (плюс два месяца при незначительных задержках);

качество строений, в котором учитывается и конструкция, и материалы, и вероятность изменения проекта в части удешевления за счет стен или отделки;

перспектива развития инфраструктуры и транспортной доступности — если вас привезли на объектом бесплатным «шаттлом» от метро, то стоит узнать, почему застройщик не полагается на местный транспорт;

гарантии при просрочках, страхование при срыве договорных условий, механизм улаживания споров с застройщиком, способ истребования компенсаций за просрочку и возврата денег.

Обратите внимание на возможность посещения строительной площадки и получения реальной информации. Это мы опишем под отдельным заголовком.

Посещение строительной площадки и шоурума в новостройке

Заранее уточните время своего визита в офис продаж, чтобы попасть в день и час, когда возможно посещение строительной площадки. Обычно такие показы требуют соблюдения мер безопасности, поэтому крайне редко проводятся спонтанно и для одного интересующегося. Посещать стройплощадку на стадии котлована или подготовки территории стоит со специалистом, предварительно изучившим заключение экспертизы проектной документации. Если дом уже строится, вышел за пределы нулевого уровня, то стоит действовать так:

посетить шоурум в офисе, сравнить его состояние с тем, что обещано застройщиком в описании квартир, особенно с с отделкой;

выйти на стройплощадку с заключением экспертизы проектной документации и хотя бы на вид оценить соответствие по материалам стен, видимым деталям конструкции;

сравнить картину с отчетами на сайте застройщика, учитывая, что дом в 15-17 этажей можно построить примерно за 2-2,5 года;

присмотреться к тому, как складированы материалы, как ведут себя рабочие, какое в целом производит впечатление процесс строительства.

Простой пример — в документации описано, из каких материалов будут сделаны наружные стены корпусов.

Не так сложно присмотреться, чтобы понять, какой вариант использован в заинтересовавшем вас корпусе. На более поздних этапах можно уделить внимание особенностям отделки. Из того же документа можно выяснить, например, как застройщик намерен реализовать планы по паркингам, куда придется ставить машину до их ввода в строй. И попросить показать эти места.

Итог: все, что вы узнали о проекте, используя официальный сайт, следует проверить на месте, предварительно убедившись, что с вами разговаривает уполномоченный продавцом представитель.

Можно узнать, подобрана ли альтернатива или деньги с продажи поступят на счета этих детей. Если опека не пройдена, а альтернатива не найдена, сделка затянется. Когда-то что-то выплатили? … Если квартира приобретается в ипотеку, и при этом продавец продает квартиру , купленную в ипотеку, за которую кредит еще не выплачен (что часто встречается в новостройках ), то лучше выяснить, что за банк давал этот кредит и позволяет ли договор с этим банком продать квартиру , сколько будет стоить переуступка прав и есть ли обязательство полностью гасить ипотеку перед продажей (в итоге может выясниться

Какие вопросы можно задать менеджеру по продажам квартир в новостройках

Недавно начала работу над новым проектом. 3 комнатная квартира с большой кухней-гостиной, двумя санузлами и остекленной лоджией в новом высотном доме. Площадь почти 100квадратных метров. На днях была приемка квартиры у застройщика. Результат увиденного заставил впасть ненадолго в оцепенение. Поэтому захотелось написать о том, на что надо обязательно обращать внимание еще на этапе выбора и покупки квартиры, особенно в стоящемся доме, чтобы потом не пришлось отказываться от запланированных решений и не сожалеть о своем выборе. Речь пойдет именно о физических параметрах, технологических и технических аспектах, которые влияют на выбор эстетического,планировочного и функционального решения вашей будущей квартиры. Не рассматриваются параметры экономики, расположения, инфраструктуры.
При выборе квартиры необходимо заранее определиться в приоритетах действий, которые вы будете совершать в квартире. Например, кому-то принципиально наличие ванны, у кого-то есть животные на уличном выгуле и нужен душевой поддон, кто-то в серьез занимается велоспортом и нужно место для хранения, кто-то любит готовить и очень нуждается в правильно расставленной кухонной мебели и т.д. То есть сначала надо составить список приоритетов и каждую потенциально подходящую квартиру анализировать по этому списку. Но тут есть проблема!

На сайтах разнообразных жилых комплексов в основном представлены красивые, вкусно оформленные демонстрационные материалы, но часто нет конкретных цифр и данных, которые очень сильно могут повлиять на выбор квартиры. Потенциальный покупатель обращается в отдел продаж, где часто сидят люди, которые не компетентны в вопросах строительства, у них стоит задача продать. В ход пускаются все возможные стратегии маркетинга, при этом порой очень важные аспекты упускаются из виду покупателей, порой намеренно.

Я составила примерный список вопросов с расшифровкой их сути, которые лучше задать в отделе продаж. Вопросы для отдела продаж неудобные, скорее всего на них будут отвечать уклончиво, пуская в силу все чары и обаяние. Не ведитесь на это, добивайтесь конкретных ответов ,если их нет,а вам эта информация принципиальна, то лучше поискать другие варианты. Итак, вопросы:

1. Ориентация дома относительно сторон света.
   От того, куда выходят окна вашей квартиры, будет зависеть, будете ли вы видеть солнечные лучи в своих комнатах или нет. Все чаще мне попадаются квартиры, окна которых выходят почти на север. Это будет означать, что солнце никогда не проникнет к вам в квартиру. Информацию, полученную от застройщика, лучше проверить хотя бы через яндекс карты (север всегда направлен вверх в картах), сталкивалась с тем, что застройщики дают неверную информацию. Если есть возможность, то лучше съездить в солнечный день и посмотреть самим местоположение, оценить, куда светит солнце.
2. Какие планы по развитию окружающей территории?
   Может получиться так, что даже выходящие на юг окна не пропустят в вашу квартиру солнечный свет, если напротив возникнет очередной гигантский жилой комплекс.
3. Что находится под квартирой?
   Касается покупателей квартир на 2 и 3 этажах, когда под ними расположены коммерческие помещения. Тут важно смотреть на звукоизоляцию между квартирой и коммерческим помещением. Еще смотрите на форму нижележащего этажа. Если коммерческий этаж западает внутрь, а ваша квартира нависает над ним, то обязательно просите план системы отопления (см. вопрос про стояки отопления ниже)), т.к. велика вероятность того, что ваша квартира будет опутана трубами отопления.
4. Какие размеры окон?
   На красивых картинках на сайтах застройщика такой информации нет. Но надо спрашивать. Сталкивалась со случаями, когда вместо окна в комнате была узкая балконная дверь с глухим низом.
5. Материал и дизайн остекленной лоджии.
   Остекленные лоджии сейчас делают повсеместно. Тут важно понимать, как решено остекление и ограждение. Бывает, что прозрачный витраж идет от пола до потолка и это хороший вариант, т.к. не будет затенения комнаты. Но чаще идет глухой низ из кирпича и только потом стеклянная часть. Мне встречались варианты, когда высота глухой части ограждения была 1,3м. Если лоджия при этом еще и глубокая, то солнце вообще может к вам в комнату не попасть. Солнцу будет мешать глухая часть ограждения и падающая тень от вышележащей лоджии. Поэтому, если наличие солнечного света в квартире является для вас приоритетным, уточняйте материал ограждения лоджии, тип остекления и глубину лоджии.
6. Какая высота подоконников?
   Важный параметр, если вы мечтаете задействовать подоконник как рабочую плоскость для кухни или рабочего кабинета. Стандартная высота кухонной столешницы 90-92см, высота рабочей поверхности письменного стола 72-74см. Если высота подоконника у вас низкая, реализация кухонной идеи становится трудновыполнимой (сложно будет открывать и мыть окно), а идея с рабочим столом потребует определенного технического решения.
7. Способ подключения радиаторов отопления.
   Очень важный параметр, который может повлиять на выбор квартиры. Именно получения этой информации советую настоятельно добиваться от менеджера по продажам!! Если вам этой информации не дают, то стоит серьезно подумать о том, чтобы поискать другой вариант. Система отопления в многоквартирном доме — довольно затратная статься для застройщика, многие на этом экономят. Способ подводки труб отопления к радиаторам может быть разным. Важно, чтобы вы знали до покупки, какой именно у вас способ.
   Сравните, подводка труб в напольной стяжке. Такой способ является лучшим с точки зрения эстетики и возможностей расстановки мебели. Трубы не мешают полету фантазии.

Резюмируя все вышесказанное, могу дать совет: обратитесь к профессионалам (архитекторам или к экспертам по недвижимости, которые понимают тонкости проектирования и строительства) при выборе квартиры. Они подскажут вам, какие вопросы задать менеджеру по продажам квартиры, помогут выйти на нужных людей (инженер застройщика или проектировщики), расскажут вам о плюсах и минусах выбранного решения, уберегут от покупки неудобной, нефункциональной квартиры, которая потребует дополнительных вложений. Квартиры стоят миллионы рублей. Небольшая сумма денег, потраченная на консультацию специалиста, сможет сберечь вам время и деньги, нервы, а главное поможет выбрать наиболее оптимальный вариант квартиры, в которой вам и вашей семье будет наиболее комфортно.

Они подскажут вам, какие вопросы задать менеджеру по продажам квартиры , помогут выйти на нужных людей (инженер застройщика или проектировщики), расскажут вам о плюсах и минусах выбранного решения, уберегут от покупки неудобной, нефункциональной квартиры , которая потребует дополнительных вложений. Квартиры стоят миллионы рублей.