Какие вопросы нужно задавать риэлтору при покупке новостройки

ЦИАН — статья о недвижимости от 2020-03-18 — Что спросить об объекте перед выездом на просмотр?

Какие вопросы нужно задавать риэлтору при покупке новостройки

Покупка квартиры в новостройке — выгодное и практичное решение. Цена такой квартиры обычно ниже, чем на вторичное жилье, а последние изменения в федеральном законодательстве (ФЗ) значительно снизили риски покупателей. Тем не менее, когда речь идет о крупной сумме денег, залог успеха — ответственный подход. Когда покупатель знает свои права и у него есть список критериев для покупки, его сделка будет безопасной и выгодной.

Рассказываем, как распознать недобросовестного застройщика и сэкономить деньги при покупке квартиры в новостройке.

Проверяем застройщика

Проблемные застройщики определяются на ранних этапах сбора информации. Если вы хотите получить квартиру в обещанный срок и не потерять все деньги, важно оценить репутацию и статус застройщика. По закону он обязан публиковать информацию в открытых источниках, поэтому откровенных мошенников легко определить с помощью доступных ресурсов.

Несмотря на все новшества в законах, проблема обманутых дольщиков существует до сих пор. Обманутый дольщик — это участник долевого строительства, в отношении которого застройщик не выполнил своих обязательств. Финансовые махинации обычно строятся на том, что деньги новых дольщиков идут на достройку ЖК предыдущих клиентов застройщика. Поправки в ФЗ частично регулируют этот процесс, но все же проверяйте репутацию застройщика в интернете и не забывайте про форумы дольщиков.

Полезные ресурсы

Прежде, чем выйти на контакт с застройщиком, воспользуйтесь этими ресурсами :

• « Наш.дом.рф ». Здесь можно найти всю необходимую информацию о строительстве домов в соответствии с Законом о долевом строительстве. Кроме того, на сайте есть бесплатный сервис поддержки по любым жилищным вопросам.
• « Единый ресурс застройщиков ». Этот сайт позволяет определить надежность застройщика с помощью рейтинга, который выстраивается на основе сроков сдачи предыдущих объектов.
• « Единый реестр проблемных объектов ». Настроенный фильтр позволяет отследить проекты, строительство по которым было остановлено.
• Проверить наличие судебных дел в отношении застройщика можно через сайты Федеральных арбитражных судов , Федеральной налоговой службы и Единый федеральный реестр сведений о банкротстве .

С помощью этих ресурсов вы сможете заранее проверить всю информацию, которая может понадобиться в дальнейшем. Обратите также внимание на портфолио застройщика — какие объекты сдавались и в какой срок. Почитайте отзывы предыдущих покупателей, а также посмотрите на список банков, которые выдают ипотеку на квартиры в новостройках компании — крупные финансовые организации не будут связываться с проблемными проектами.

Эскроу-счет — это трехсторонний договор, который заключается между покупателем, застройщиком и эскроу-агентом, в роли которого обычно выступает банк. Он служит для расчета между первыми двумя, при этом банк контролирует законность сделки и не позволяет дольщику быть обманутым.

Как это работает: плательщик вносит деньги в банк, после чего они замораживаются и выплачиваются застройщику только после того, как тот сдаст дом и выполнит свои обязательства перед покупателем. Таким образом, деньги не переходят напрямую застройщику сразу в момент покупки. Третье лицо обеспечивает безопасность — ведь проблема обманутых дольщиков до принятия поправки в Федеральный закон была в России очень актуальной. Лучше заключить эскроу-договор, чем потерять все деньги и не получить долгожданные квадратные метры.

Если застройщик не указывает информацию о продаже через эскроу-счет, спросите у него следующее:

• Где будут храниться деньги? (имеется в виду эскроу-счет или какой-то альтернативный вариант).
• С какими банками сотрудничал застройщик в предыдущих проектах и с какими сотрудничает сейчас?
• Какие существуют возможные способы оплаты?
• Стоит ли ожидать возвращения залога в том случае, если вы решите отказаться от покупки?

Проверьте информацию об объекте

Эффективный и быстрый способ проверки — личная поездка на объект, чтобы узнать, на каком этапе строительства он находится на самом деле.

На запущенное состояние объекта может указывать низкая активность на стройплощадке: посмотрите, много ли рабочих, сколько там техники и стройматериалов.

Внимательно изучите сайт, на котором публикуется информация об объекте, посмотрите фотографии и обратите внимание на даты публикации. Если между обновлениями большие промежутки времени или девелопер публикует только фотографии с одного ракурса, то есть основания для опасений.

Застройщик обязан регулярно публиковать отчеты о процессе строительства. Если долгое время на сайте объекта не появляется свежая информация о ходе работ, отсутствуют новые фотографии, то, вероятно, у компании возникли серьезные проблемы.

Обязательно сравните сведения об объекте с информацией о предыдущих проектах застройщика. Изучайте отзывы, посмотрите, соотносятся ли даты строительства с теми, что заявлены в текущем проекте. Поищите локальные форумы и сайты, где публикуются детальные отзывы о других объектах. По тому, на что обращают внимание покупатели, которые уже въехали в новые квартиры, можно понять, насколько будущий объект соответствует вашим требованиям.

Когда вы получили всю необходимую информацию из доступных источников, спросите у застройщика:

• Как ознакомиться с документами на землю?
• Какие материалы используются в строительстве?
• Какие технологии применяются при строительстве?
• Какие действия будут предприниматься застройщиком в случае непредвиденной задержки строительства?
• Сколько времени может пройти между сдачей дома и выдачей ключей от квартиры?

Оцените потенциал пространства

Перед покупкой квартиры важно узнать не только о будущем доме, но и о том, что будет происходить вокруг него. Например, будут ли строиться поблизости новые ЖК или корпуса. Стройка рядом грозит шумом и высоким уровнем пыли на многие месяцы. Кроме того, высотные дома напротив могут испортить вид из вашей квартиры и нарушить приватность внутри помещения, ведь соседи смогут видеть то, что происходит в комнате.

Прогуляйтесь по окрестностям. Узнайте, есть ли поблизости магазины, аптеки, детский площадки, школы и зеленые зоны для отдыха, или уточните эту информацию у застройщика. Изучите дорожные развилки на картах в интернете. Если не пользуетесь личным транспортом, проверьте, есть ли в пешей доступности остановки автобусов или станции метро. Лучше всего попробовать добрать туда и обратно своим ходом: так вы узнаете загруженность общественного транспорта в вашем направлении и оцените благополучность района.

Узнайте, есть ли поблизости круглосуточные магазины и аптеки. Не полагайтесь на доставку: в критические моменты важно иметь ключевые объекты инфраструктуры в пешей доступности.

Вопросы, которые можно задать застройщику на этом этапе:

• Планируется ли постройка других домов или ЖК рядом и когда?
• Есть ли поблизости магазины, аптеки, зеленые зоны для отдыха, детские площадки и школы?
• Как обстоит ситуация с транспортом? Часто ли бывают пробки?
• Какие ближайшие остановки общественного транспорта и где они находятся? Насколько велика их загруженность?
• Есть ли поблизости круглосуточные магазины и аптеки?

Соберите нужные документы

В большинстве случаев застройщик выкладывает всю правовую информацию на сайте строящегося ЖК. Согласно ст.ст. 20-21 Закона о ДДУ 214-ФЗ, он обязан предоставлять всю необходимую информацию об объекте. Поэтому, чаще всего, необходимую документацию можно найти в интернете. Тем не менее, так бывает не всегда.

Вот перечень документов, с которыми нужно ознакомиться перед покупкой квартиры у застройщика:

• учредительная документация;
• бухгалтерская отчетность за последние три года;
• аудиторское заключение за последний год;
• проектная документация;
• инвестиционный контракт (при наличии);
• лицензии, участие в СРО;
• разрешение на строительство;
• документы на землю;
• договор страхования;
• информация о подрядных организациях.

Внимательно проследите, чтобы вам попали в руки именно подлинники документов, либо же их заверенные копии. Все остальное, согласно закону, не имеет юридической силы и не сможет использоваться в суде в случае разбирательства.

Вопросы, которые можно задать застройщику на этом этапе:

• Можете ли он предъявить всю положенную по закону к ознакомлению документацию?
• Предоставленные документы — это подлинники или заверенные копии? Если нет, сможет ли он их предоставить?

Итак, вот главные вопросы, которые стоит задать застройщику:

1. Где будут храниться деньги? (имеется в виду эскроу-счет или альтернативный вариант)
2. Как ознакомиться с документами на землю?
3. Сколько времени может пройти между сдачей дома и выдачей ключей от квартиры?
4. Планируется ли постройка других домов или ЖК рядом и когда?
5. Есть ли поблизости магазины, аптеки, зеленые зоны для отдыха, детские площадки и школы?

Обязательно проверяйте всю доступную информацию о застройщике. Даже если вас убеждают, что рядом с ЖК есть (или будут) детские сады и зеленые зоны, нужно провести самостоятельную проверку с помощью онлайн-карт и форумов жильцов. Убедитесь в том, что жить в новом доме будет комфортно, и только затем заключайте договор с застройщиком.

Какие вопросы нужно задать продавцу квартиры, чтобы снизить риск расторжения договора купли-продажи? По каким причинам сделка может быть расторгнута? … При покупке квартиры на компенсацию ущерба такой суммы может и не хватить — придется требовать деньги в обычном порядке через суд. Если сомневаетесь в страховке агента, можно оформить титульную страховку — она страхует риск утраты права собственности на квартиру, дом или участок. … Риэлтор — это тот же самый вчерашний обыватель, которого сначала прикрепили к более опытному сотруднику, который покажет новичку, где и что запросить. А потом он уже и сам приобретает опыт на похожих действиях.

Что спросить об объекте перед выездом на просмотр?

В большинстве случаев опубликованные в интернете объявления умалчивают о чем-то важном. Эксперты рынка помогли Циан.Журналу составить список вопросов, которые необходимо задать собственнику, прежде чем выезжать на просмотр.

Приведенные ниже рекомендации — это очень поверхностный список вопросов, ответы на которые не дают гарантий, что с квартирой действительно всё хорошо. Впрочем, первичный кастинг полученная информация пройти поможет.

А был ли объект?

Начинать стоит с проверки «искренности намерений». В Циан мощная служба модерации, которая ежедневно «просеивает» сотни объявлений на предмет их актуальности. И в Москве и Петербурге доля фейковых объявлений низка, но, как признался в интервью «Коммерсанту» гендиректор Циан Максим Мельников, «если говорить о других городах, например о Сочи, то этот рынок славится тем, что при просмотре сложно не попасть на фейковые объявления». Таким образом, поясняет Максим Мельников, недобросовестные агенты пытаются завлечь клиентов на тяжело продающиеся или сдающиеся объекты.

Обычно звонки по фейковым объявлениям заканчиваются страдальческим предложением посмотреть другой «очень похожий вариант». Таким образом, необходимо в первую очередь выяснить точный адрес квартиры и узнать, тот ли это объект, что вы присмотрели в базе объявлений.

Прощайтесь сразу, если на том конце провода вам пообещают «подобрать кое-что получше», попросят оплатить задаток перед просмотром (обычно это около 10 тыс. рублей) или будут юлить с указанной в объявлении ценой. Все это свидетельствует о том, что квартиры, которую вы присмотрели и уже почти полюбили, вообще не существует.

Если вам попалось такое фейковое объявление и недобросовестный продавец, надо обязательно пожаловаться в службу модерации Циан. На каждом объявлении внизу справа есть кнопочка «Пожаловаться».

Не доверяешь — проверяй!

Риэлтор Камилла Озерова из агентства «Алмаз-Юг» объясняет, что, как правило, покупатель начинает искать себе будущий объект самостоятельно по двум причинам: из экономии или из-за недоверия к своему агенту при работе со столь важным вопросом, как выбор идеального жилья.

Начинать телефонные переговоры эксперт рекомендует с вопроса о наличии у продавца своего агента. Это необходимо для понимания, кто будет вести переговоры, грамотно составлять сопутствующие документы и склеивать сделку с каждой стороны (желательно, чтобы у покупателя к моменту выбранных им объектов агент тоже все-таки появился). В случае с альтернативной сделкой без грамотного специалиста будет непросто разобраться, уверена собеседница Циан.Журнала.

С ней согласен и эксперт по недвижимости федеральной компании «Этажи» в Санкт-Петербурге Илья Паршиков, который напоминает, что при звонке по объявлению следует узнать о стоимости вознаграждения риэлтора, включена ли она в цену, а если нет, то во сколько обойдутся его услуги и кто будет их оплачивать.

Не забудьте узнать у продавца, какая сумма будет указана в договоре купли-продажи. Опыт Озеровой говорит, что некоторые продавцы хотят указать неполную сумму, но не все покупатели готовы на такой риск — значит, есть шанс потратить время впустую.

Важным моментом эксперт считает согласие всех собственников на сделку. Выяснить это можно также по телефону еще перед просмотром.

«А еще уточните, продается ли объект с мебелью и что в квартире вообще останется после передачи ключей. Случается, что бывшие собственники отбивают плитку в ванной и снимают проводку. Ответ на этот вопрос позволит оценить адекватность установленной продавцами цены — правда, для этого важно довольно хорошо ориентироваться на рынке и в ценообразовании», — продолжает риэлтор.

Кроме того, надо узнать, есть ли перепланировки и узаконены ли они, говорит Илья Паршиков: «Если планируется использовать ипотеку при покупке, согласовать объединение кухни с комнатой либо объединение санузла будет проблематично, хотя это зависит от банка — некоторые смотрят очень лояльно и одобряют такие перепланировки».

Если же собственники как-то затронули или снесли несущие конструкции, согласовать это нереально. Дело в том, что критичные перепланировки, такие как перенос «мокрой» зоны, дома с деревянными перекрытиями или снос несущих конструкций, напрямую влияют на объект недвижимости, потому что означают для него определенные риски. Пока клиент платит ипотеку, банк предпочитает иметь в залоге ликвидный актив, который в случае чего удастся реализовать.

У меня к тебе три вопроса…

Риэлтор Валентина Чалова говорит, что в профессиональной среде есть три вопроса, которые необходимо задать по объявлению перед встречей:

1. документы основания права собственности;
2. кто является собственником;
3. как скоро продавец готов выйти на сделку (будет ли она альтернативной или свободной).

Если документ основания — договор купли-продажи, надо узнать срок владения: если он менее года, придется быть вдвойне внимательным. Если это наследство, то выясните, по завещанию ли оно оформлено или по закону, а также от кого к кому.

Если речь идет о приватизированной квартире, узнайте, сколько в ней зарегистрировано людей, сколько собственников и сохранилось ли вообще заявление о подаче на приватизацию: есть ли за кем-то право пользования и были ли те, кто от этого права отказался.

Если собственник один, то спросите, сколько ему лет: если он возрастной, надо будет внимательно изучить медицинскую карту. Спросите также, сам ли собственник будет подписывать договор или сделка будет происходить по доверенности.

Если в семье двое и более детей, надо узнать, использовался ли материнский капитал (это вполне вероятно, если квартира была куплена не более пяти лет назад) и нет ли среди этих детей собственников.

Если собственники — дети, надо выяснить, есть ли документ из службы опеки о том, что права несовершеннолетних при сделке не нарушаются. Можно узнать, подобрана ли альтернатива или деньги с продажи поступят на счета этих детей. Если опека не пройдена, а альтернатива не найдена, сделка затянется.

Когда-то что-то выплатили?

Если вы присмотрели квартиру, которая когда-то приобреталась через жилищно-строительный кооператив, стоит поинтересоваться справкой о выплаченном пае, продолжает Валентина Чалова.

Если квартира приобретается в ипотеку, и при этом продавец продает квартиру, купленную в ипотеку, за которую кредит еще не выплачен (что часто встречается в новостройках), то лучше выяснить, что за банк давал этот кредит и позволяет ли договор с этим банком продать квартиру, сколько будет стоить переуступка прав и есть ли обязательство полностью гасить ипотеку перед продажей (в итоге может выясниться, что сделка окажется крайне невыгодной).

Риэлтор Анна Ремизова добавляет, что также необходимо выяснить все детали по схеме сделки. «Например, если у покупателя оформлена ипотека в одном банке, а у продавца — в другом, без риэлторов сделка практически исключена. Многое будет зависеть от условий банков, и не факт, что сделка вообще окажется возможной: тогда ради чего ехать?»

Резюмировать список мы попросили эксперта по безопасности сделок с недвижимостью Сергея Вишнякова.

«Чек-листы, естественно, должны быть, но ответы на вопросы нужно правильно интерпретировать: ведь любой ответ важно рассматривать в совокупности с остальными. Если действовать иначе, на рынке появится множество людей, которые будут звонить по объявлениям и отказываться от просмотра в самых простых случаях».

Риэлтор Валентина Чалова говорит, что в профессиональной среде есть три вопроса , которые необходимо задать по объявлению перед встречей: документы основания права собственности ; кто является собственником … Риэлтор Анна Ремизова добавляет, что также необходимо выяснить все детали по схеме сделки. «Например, если у покупателя оформлена ипотека в одном банке, а у продавца — в другом, без риэлторов сделка практически исключена . Многое будет зависеть от условий банков, и не факт, что сделка вообще окажется возможной: тогда ради чего ехать?» Резюмировать список мы попросили эксперта по безопасности сделок с недвижимостью Сергея Вишнякова.

Какие вопросы задавать при покупке квартиры в новостройке и на вторичном рынке?

Как не купить «кота в мешке», выбирая квартиру? Ловкий продавец может без труда запудрить мозги незадачливому покупателю, который, в результате, будет вынужден разгребать ворох «дорогостоящих» проблем или вовсе потеряет свои деньги. На этапе, когда подходящий вариант, кажется, найден, крайне важно не забыться от радости и перед тем, как делать шаги к заключению сделки, задать продавцу правильные вопросы.

Итак, давайте же разберемся – о чем нужно спросить у продавца и что следует выяснить о квартире до покупки, чтобы избежать мучительных потерь.

Вопросы по телефону: определяем целесообразность просмотра квартиры

Первый разговор с владельцем жилья, скорее всего, будет телефонным. Прежде всего, необходимо выяснить, действительно ли вы имеете дело с хозяином квартиры или за указанием «без посредников» маскируется обычный начинающий риелтор.

Далее важно еще раз уточнить параметры квартиры и обязательно – цену.

Можно задать несколько вопросов о состоянии жилья, его планировке, поинтересоваться, уместен ли торг, а также выяснить какие-то индивидуальные нюансы, которые у каждого покупателя могут быть свои. Если после получения ответа просмотр, в целом, имеет смысл, стоит сразу же договариваться о визите на объект.

Лучше назначить встречу в дневное время, чтобы рассмотреть жилье при естественном освещении.

Минимум «юридических» рисков: покупка квартиры в новостройке

Абсолютным мифом является то, что покупка жилья в строящемся доме намного более рискованное предприятие, чем приобретение жилья на вторичном рынке (если, конечно, говорить о формате долевого участия).

В этом случае история квартиры начинается с первого собственника, так что здесь нельзя говорить о нарушении прав третьих лиц при продаже недвижимости.

Закон о долевом строительстве в текущей редакции делает покупателей несколько более защищенными, нежели с этим справляются законы, регулирующие переход собственности на “вторичке”. На случай «долгостроя» или банкротства застройщика в законе предусмотрены соответствующие меры, так что при возникновении проблем есть вероятность, что жилье, все-таки, будет достроено или, в крайнем случае, деньги дольщику вернут.

Перед приобретением жилья в новостройке необходимо понять, соблюдает ли застройщик ФЗ-214 , имеет ли разрешительные документы, в какие сроки планирует сдать дом в эксплуатацию. Необходимо детально изучить информацию на официальном сайте строительной компании – закон обязывает девелоперов обнародовать всю базовую документацию вплоть до бухгалтерских отчетов.

Но все же есть несколько вопросов, которые стоит пояснить в офисе продаж застройщика. Прежде всего, стоит еще раз спросить, все ли в порядке с разрешениями и законностью использования земельного участка, каковы точные сроки завершения строительства, уточнить цену.

Убедившись в том, что с юридической точки зрения все чисто, стоит поинтересоваться:

• технологиями и строительными материалами (ответы “продажника”, кстати, должны быть подтверждены соответствующими пунктами в проектной декларации и ДДУ);
• особенностями внутренней отделки с уточнением того, что именно входит в «полный комплект»;
• оформлением зон общего пользования;
• возможностями перепланировки квартиры;
• особенностями парковки;
• планами по развитию инфраструктуры.

Необходимо внимательно ознакомиться с типовым договором, предлагаемым застройщиком, и прояснить все интересующие нюансы.

Вторичный рынок: стратегия коммуникации с продавцом

Разговор с продавцом во время просмотра квартиры должен быть деловым, однако желательно расположить к себе собственника , от этого напрямую зависит размер возможной скидки, или вероятность каких-либо прочих уступок со стороны продавца.

Перед тем, как подписывать договор, и тем более, перед тем, как выражать согласие на оформление предоплаты, продавцу следует задать как минимум девять важных вопросов:

Кто собственники квартиры, сколько их, и есть ли среди них несовершеннолетние дети?

Важно иметь дело именно с владельцами жилья, а не с их родственниками или посторонними помощниками. Если от имени собственника действуют доверенные лица, необходимо, во-первых, попросить нотариальную доверенность, а во-вторых, попросить контакты собственника жилья, но при наличии выбора лучше все-таки покупать квартиру напрямую у владельцев. Когда собственников несколько, надо спросить, будет ли согласие от всех. При наличии несовершеннолетних, зарегистрированных в квартире, стоит выяснить, согласован ли вопрос продажи со службой опеки.

В идеале, уже на момент размещения объявления о продаже все собственники, и, что еще важнее, не собственники, имеющие право проживания, должны быть сняты с регистрационного учета (это должна подтверждать выписка ЕГРН). Кроме того, должны быть в наличии документы, нотариально подтверждающие согласие всех собственников на продажу.

Как именно было получено право владения жильем?

Это нужно проверить, так как, например, квартира, полученная по наследству, может впоследствии преподнести неприятные сюрпризы (могут появиться наследники, которые в суде докажут, что их права были нарушены). Идеальный вариант – договор купли-продажи (или, что еще лучше, ДДУ).

Кто зарегистрирован в квартире, сколько человек, все ли готовы выписаться в ближайшее время?

В частности, готовность выписаться должна быть подтверждена документально (особенно по зарегистрированным не собственникам). Важно, чтобы все регистрационные процедуры были абсолютно прозрачными и не вызывали подозрений.

Могут ли какие-то третьи лица впоследствии заявить права на квартиру?

Это может быть не закрытая ипотека, не погашенный кредит под залог недвижимости, наличие каких-либо судебных тяжб, связанных с правом собственности, оформленное завещание, иные обременения.

Вне зависимости от ответа продавца, эту информацию нужно проверить лично (ЕГРН – наличие обременений, реестр завещаний – наличие наследников).

Вряд ли продавец раскроет всю информацию по этому поводу, если захочет ввести в заблуждения покупателя. Кроме того, он может и сам не догадываться о такой вероятности в силу правовой безграмотности или незнания каких-то обстоятельств. Особенно внимательно надо относиться к этому вопросу при покупке жилья, совсем недавно полученного по наследству.

Долго ли квартира пребывает в собственности продавца?

Идеально, если этот период более трех лет. Стоит понимать, что чем этот срок больше, тем меньше вероятность того, что кто-то неожиданно заявит на нее свои права. Тем более, что есть такое понятие, как срок исковой давности, который исключает риски возникновения проблем в случае, если чьи-то права при продаже действительно были нарушены.

Имеются ли на руках все документы, связанные с продажей, или их сбор только предстоит?

Необходимость получения, например, технического паспорта, разных справок и выписок может существенно отдалить процесс завершения сделки.

Какие скрытые дефекты есть в квартире?

Вопрос кажется лишним, поскольку ни один продавец не станет без насущной потребности сразу же показывать неприглядную «изнанку» товара. Но невербально часто взгляд может быть направлен именно на проблемную зону.

Поспешный ответ или, наоборот, значительная пауза должны стать сигналом к тому, что надо проявить бдительность.

Была ли перепланировка и узаконена ли она?

Изменения границ помещений и прочие радикальные преобразования должны быть согласованы в установленном порядке. Если купить квартиру с неузаконенной перепланировкой, потом можно понести существенные расходы на приведение в порядок документов.

Кто непосредственные соседи?

Увы, многие из тех, кто не озаботились этим вопросом, впоследствии очень пожалели об этом – семья алкоголиков может часто устраивать концерты в ночное время, а поведение слишком активных детей в соседней квартире может помешать отдыху.

Можно задать продавцу общие вопросы относительно развития инфраструктуры, но по району стоит прогуляться самостоятельно, оценив, насколько близко находятся наиболее значимые объекты.

Важно также выяснить, какая организация отвечает за обслуживание дома и окрестной территории, и насколько качественно она выполняет свою работу.

Стоит не стесняться записывать наиболее важные сведения, чтобы потом еще раз составить себе общую картину, проверить информацию и принять окончательное решение.

Важные дополнительные вопросы

Если осмотр жилья для покупки проводится в летнее время, стоит поинтересоваться, тепло ли в квартире зимой. Не стоит, однако, довольствоваться только ответами владельцев, можно аккуратно провести дополнительный «опрос» соседей. При осмотре самой квартиры и подъезда стоит поинтересоваться толщиной стен и перекрытий, а также материалами, из которых они сделаны (а лучше – заглянуть в техпаспорт квартиры).

Будет полезно знать, что стены в панельных домах, очень давно построенных, в большинстве случаев имеют высокую теплопроводность, именно поэтому в них холодно зимой и жарко летом. Кирпич и современные панельные материалы держат тепло гораздо лучше.

Если стены в угловой квартире не были утеплены, возможно, вам впоследствии придется заняться этим вопросом. Не лишним будет также задать вопрос о звукоизоляции, поскольку если в квартире слышно, о чем разговаривают соседи, жить будет очень дискомфортно.

Если, на первый взгляд, в квартире все понравилось, стоит задать весьма провокационный вопрос о том, будет ли продавец готов вернуть задаток, если сделка не состоится в силу сложившихся у него обстоятельств.

Впрочем, и себе стоит ответить на вопрос о том, готовы ли вы оставить задаток у владельца квартиры, если вдруг передумаете ее покупать. Все условия, связанные с получением и суммой предоплаты, а также порядком компенсационных обязательств, стоит подробно обсудить, после чего зафиксировать в договоре.

Степень «проблемности»: когда от покупки лучше отказаться?

Если есть несколько вариантов для выбора квартиры, стоит останавливать внимание на квартирах «наименее проблемных». С опаской надо отнестись к ситуациям, когда:

• выяснилось, что квартира была куплена совсем недавно и быстро выставлена на продажу, либо за последние несколько лет перепродавалась много раз;
• квартира продается на основании доверенности, даже нотариально заверенной;
• продавец намерен использовать альтернативную сделку, но имеет уж слишком нереалистичные планы на покупку нового жилья;
• квартира была получена в наследство недавно;
• сам продавец не является благонадежным (например, фигурирует в судебных процессах или может быть признан лицом, которое не всегда отдает себе отчет в своих действиях);
• квартира находится под обременением или является объектом судебного спора;
• жилье без явных существенных недостатков предлагается по явно заниженной цене, намного уступающей рыночной стоимости.

Конечно, названные риски не несут в себе прямого запрета на покупку именно этой квартиры. Но тщательно проанализировать документы и прояснить подозрительные моменты надо обязательно. Если же есть выбор, лучше отказаться от проблемного варианта в пользу квартиры с более простой и понятной историей.

Заключение

На современном рынке представлено достаточно много разноплановых квартир, а значит, у покупателя всегда есть шанс сделать правильный выбор. Даже если покупка является срочной, на этапе уточнения всех нюансов и проверки документов все же стоит остановиться, и изучить все максимально подробно. В противном случае спешка в стремлении заключить выгодную сделку приведет к потерям, которые иногда могут достигать суммы, равной стоимости жилья.

Надеемся, что приведенные в статье рекомендации помогут сэкономить много времени и сберечь деньги.

Покупка квартиры в новостройке . Есть несколько важных шагов при покупке квартиры, которые все проходят. Чтобы не было путаницы — разберем их. Оплата стоимости квартиры. … При приеме квартиры в новостройке нужно сравнить объект с проектной документацией, в которой указаны все его характеристики. При обнаружении нарушений у застройщика есть 45 дней, чтобы их исправить. Затем проводится повторный осмотр, и если все в порядке, подписывается акт приема-передачи квартиры. … Подробную инструкцию подготовила специалист по вопросам недвижимости, федеральной компании «Полезные люди» Ольга Брагина. Семь этапов регистрация права собственности через МФЦ.

Какие вопросы нужно задавать застройщикам при покупке квартиры?

Каждому покупателю хочется выбрать лучшую, идеально отвечающую его требованиям квартиру. Каждый стремится наиболее рационально использовать имеющиеся накопления и не допустить ошибок. Однако опыта в этом вопросе зачастую нет, поскольку приобретать недвижимость приходится нечасто.

Давайте разберемся, как же грамотно построить разговор с застройщиком, что нужно обязательно прояснить и на что обратить внимание.

Предварительный сбор информации

Прежде всего, к разговору требуется подготовиться: собрать информацию о доме, квартире и самом застройщике. Интересуетесь ЖК «Преображение»? Гуглите и яндексите не только «жк преображение отзывы», но и «жк преображение проблемы», «жк преображение минусы», «жк преображение недостатки». И даже — «инград отзывы», «инград проблемы».

Репутация строительной компании – первое, что нужно выяснить при покупке жилья, если вы хотите получить качественную квартиру в оговоренный срок и не волноваться, что застройщик сбежит с вашими деньгами.

Кстати, если это первый дом застройщика, трудно гарантировать, что он будет завершен успешно.

Если же компания работает в строительном бизнесе достаточно давно, пользуется заслуженной репутацией, регулярно сдает дом за домом, а жильцы не высказывают нареканий, тогда застройщику можно доверять.

Собрать информацию в наши дни не сложно, ответы на многие вопросы можно найти с помощью интернет-ресурсов. Проектная декларация, разрешительная документация, планировка, условия рассрочки или ипотеки обычно выкладываются на официальной странице проекта. На многочисленных форумах можно просмотреть мнения о застройщиках, публикуется и рейтинг строительных компаний.

Таким образом, когда покупатель обращается к застройщику, у него должно быть уже сформировано мнение о доме и компании и составлен список вопросов, которые необходимо прояснить.

Предъявите документы

Начать стоит с вопроса о наличии документов на осуществление строительства. У добросовестного застройщика в порядке будут все разрешительные документы.

Прежде всего, это документы на землю, на которой осуществляется застройка. Отметим, что земля может находиться в аренде, субаренде или в собственности. Важно, чтобы назначение земельного участка не конфликтовало с характером проводимых работ: если земля отдана под индивидуальную застройку, на ней не может быть построен многоквартирный дом.

Важно спросить и разрешение на строительство. Если компания-застройщик его не имеет, она не может вести строительные работы. Если дом построен без оформления этого документа, Госстройнадзор не примет постройку. Следует помнить, что разрешение должно быть действующим и оформленным на имя застройщика, который в дальнейшем понесет ответственность перед покупателем.

Следует спросить и о наличии договоров с газовщиками и энергетиками. Подключение коммуникаций – процедура долгая и дорогостоящая. Будет обидно, если некоторых технических удобств в новой квартире не видать по причине нехватки выделенной энергетической мощности. Замечательно, когда уже на начальном этапе компания сможет предоставить технические условия на все коммуникации. Тогда можно не сомневаться, что газ, свет и вода у жильцов будет сразу после заселения.

Не лишним будет также спросить, кто подводит коммуникации, и найти сведения о них и отзывы в интернете.

Не менее важно поинтересоваться типом договора – ЖСК, ДДУ и т.д. Каждый договор характеризуется своими особенностями приобретения жилья, которые обязательно следует учитывать при его подписании.

Прозрачность финансовой ситуации

Чтобы оценить финансовую надежность застройщика, потенциальному покупателю стоит спросить, кто осуществляет инвестиции в строительство дома, привлекает ли компания банковские кредиты, и что выступает в качестве залога в случае их привлечения.

Чем меньше долговая нагрузка застройщика, тем вероятнее, что он справится со строительством даже в случае кризиса. Отметим, что лучше, если застройщик возводит здание на собственном участке. Если земля используется по инвестиционному договору, стоит выяснить, не имеет ли застройщик задолженностей перед городским бюджетом по этому участку.

Нужно обсудить, какой будет стоимость вашей квартиры при различных вариантах оплаты (полная предоплата, рассрочка, ипотека), наличие акций. Сразу лучше осведомиться об условиях расторжения договора, в том числе и по переуступке.

Стоит также помнить, что застройщик может включить в договор дополнительные расходы: пени, регистрацию документов и ипотеки, переобмер квартир, оплату домофона, камеры, коммунальные платежи вперед и прочие траты.

Технические вопросы

Если вы покупаете жилье на начальной стадии строительства, поинтересуйтесь типом строящегося дома. Под внешней отделкой их иногда трудно отличить.

Дома из кирпича доказали свою надёжность с годами. Сейчас таким способом возводят дома малой этажности и элитные дома, их стоимость высока, а времени на строительство требуется больше.

Панели дают возможность в сжатые сроки возводить прочные и теплые многоэтажные дома. Их недостатки: плохая шумоизоляция и невозможность перепланировки.

Каркасно-монолитные постройки сочетают достоинства двух предыдущих. Этот тип возведения зданий представляется сейчас наиболее перспективным. Несущая нагрузка ложится на железобетонный каркас дома, что дает возможность планировать расположение комнат так, как захочется будущему владельцу, и каждая стена может быть снесена.

Далее следует выяснить, из какого материала будет осуществлен монтаж стен и межкомнатных перегородок.

Здесь может быть использован кирпич или блоки различных видов. Кирпич — лучший материал: теплый, прочный, легко вкрутить шурупы. Силикатные блоки экологичны. Блоки, производимые методом вспенивания, имеют некоторые особенности: они не испытаны во времени и в них трудно забить гвоздь.

Относительно отделки квартиры тоже лучше спросить заранее. Тут возможны три варианта. Если в квартире нет отделки, покупатель получит бетонный пол, невыровненные стены и самое простое остекление, электросчетчик и провода.

При черновой отделке стены выровнены, пол предполагает цементную стяжку, выключатели и розетки установлены, стеклопакеты двойные, откосы оформлены, подоконники есть.

Полная отделка означает, что в такой квартире есть все необходимое, чтобы заселиться.

Немаловажно выяснить, сколько квартир будет на площадке, какие лифты установят, сколько их и где они будут находиться. И поинтересоваться относительно мест расположения мусоропроводов. Звуки лифта и грохот крышки мусоропровода могут доставить немало неудобств, особенно в ночное время.

Территория вокруг дома

Не лишним будет спросить о возведении объектов социальной структуры и поинтересоваться о перспективе: какая застройка планируется через несколько лет, а также, есть ли недалеко от дома экологически вредные предприятия, железнодорожные пути, свалки и кладбища.

Если вы собираетесь купить квартиру в жилищном комплексе и ваш дом построен одним из первых, нужно приготовиться в ближайшие годы дышать цементом и терпеть грохот самосвалов и тракторов. Отметим, что 17-этажный дом не построится ранее, чем за полтора года, поэтому сроки застройки комплекса тоже следует уточнить.

Владельцы автомобилей наверняка захотят знать, предусмотрена ли парковка около дома, сколько машиномест запланировано на одну квартиру.

При покупке жилья в новом районе задайте застройщику вопрос, планируется ли строить школу, детский сад и когда будет произведено озеленение.

Стоит учесть и экологическую обстановку. Можно задать вопрос застройщику или посмотреть в интернете экологические карты местности, на которых обозначены все вредные факторы.

Заключение

На первый взгляд может показаться, что приобретение собственной квартиры невозможно без посторонней помощи. Однако если вы воспользуетесь нашими советами, то без труда преодолеете этот путь. Главное помнить, что спешка в этом вопросе может обернуться неприятными сюрпризами в будущем. Поэтому проявлять особое внимание необходимо на всех этапах сделки. Также не стоит забывать про специалистов, которые сделают всю работу за вас, но в этом случае следует обращаться только в проверенные агентства, которые дорожат своей репутацией.

Поэтому важно знать, какие вопросы нужно задать продавцу квартиры, чтобы убедиться, что объект не находится в зоне повышенного риска. Начиная поиск квартиры для клиента, риелтор обзванивает много собственников. Важно подготовить список вопросов заранее, чтобы ничего не забыть. … Лучше перечислим, что спросить у продавца при покупке квартиры, чтобы максимально снизить возможные риски для покупателя. Собственники. Спросите , кто является собственником продаваемой недвижимости. Если владельцев двое или больше, то удостоверьтесь, что все они в курсе предстоящей сделки. В идеале необходимо пообщаться с каждым из них.