Какие вопросы задать менеджеру при покупке новостройки

О чем спросить продавца перед покупкой недвижимости: вопросы о недвижимости, документах, потребностях продавца ✔️ Юридические советы ✔️ Советы экспертов

Какие вопросы задавать застройщику

Покупка квартиры в новостройке — ответственное решение, ориентированное на годы вперед. При таком дальнем прицеле следует учесть массу нюансов, но проблема в том, что потенциальный покупатель чаще всего не располагает собственным опытом, поскольку люди покупают квартиры далеко не каждый день. Какие вопросы следует задать представителям застройщика при посещении офиса продаж? На что обратить внимание, посетив новостройку? О том, как узнать о новостройке по описанию, мы уже говорили. Переходим к следующей стадии знакомства с объектом.

Посещение офиса продаж в новостройке

Визит в офис продаж застройщика следует подготовить заранее. Просто посмотреть на стройку и поговорить с менеджерами продаж — это потеря времени и риск принять ошибочное решение. Вопросы к застройщику стоит включить в план, чтобы действовать рационально.

Что можно узнать, посещая офис продаж при новостройке?

Требования законодательства к сайтам жилых комплексов достаточно жесткие, застройщики обязан выложить информацию и документы, которые дают представление о новом объекте. Но эта информация требует проверки и подтверждения, поскольку она рекламная и вполне может изменяться. Рекомендуем ехать в офис на объекте, тщательно изучив официальный сайт и распечатав документы с него. Для чего? Вот список вопросов и действий, которые помогут вам составить более полное представление.

Попросите менеджеров показать вам актуальные (последние) версии проектной документации. Сравните их с теми, что распечатали на сайте. Это проектные декларации интересующих вас корпусов и этапов, заключения экспертизы проектной документации, разрешения на строительство.

Уточните, представитель какой компании ведет с вами разговор — часто застройщик передает эти функции третьим сторонам, оговаривая их право информировать посетителя, но не наделяя правом производить заключение сделок. Если с вами разговаривает менеджер уполномоченной компании, попросите договор, в котором указано, кому поручено оказание услуг информирования покупателей.

Попросите показать вам распечатанный договор (ДДУ или купли-продажи) для подписания — в нем должен фигурировать продавец, застройщик, который указан в проектной документации.

Если в ЖК предлагаются квартиры с отделкой, проверьте все варианты договоров — разные виды отделки квартир в новостройках имеют разную итоговую стоимость и должны оформляться с подробным описанием всех условий в договоре.

При наличии свободных планировок обязательно требуйте показать утвержденные поэтажные планы — если на них размечены перегородки, а в документации есть упоминания трассировки, то это никакая не свободная планировка, а перекладывание затрат на возведение внутренних стен на покупателя.

Запросите генплан. Выложенные на официальных сайтах трехмерные схемы часто не отражают реального положения дел, например, на них квартал может быть показан в окружении деревьев, а реально там промзона и сортировочная станция. Утвержденный генплан указывает не только на расположение строений. На нем есть «красные линии» и границы застройки, есть и намеченные к проектированию объекты инфраструктуры.

Это первый этап знакомства, дающий возможность убедиться, что сайт новостройки и реальность не расходятся, что продавец уполномочен застройщиком разговаривать с вами, давать информацию, показывать документы.

Итоги разговоров с представителем застройщика

Теперь стоит поговорить о тонкостях посещения офиса продаж. Очевидные вопросы мы осветили, переходим к вариантам, позволяющим снять часть сомнений и вскрыть подводные камни проекта. Есть несколько характеристик, существенно влияющих на стоимость квартир в новых ЖК и комфорт при проживании. Вас интересует:

итоговая полная стоимость покупки, в которую включается не только заявленная в договоре цена, но и затраты на регистрацию собственности, возможные проценты за использование рассрочек, оплата услуг по оформлению перепланировок (внимание! — «свободные планировки»), стоимость регистрации договора, цена страхования;

итоговый, указанный в договоре срок завершения строительства, сдачи объекта в эксплуатацию и передачи вам квартиры по акту (плюс два месяца при незначительных задержках);

качество строений, в котором учитывается и конструкция, и материалы, и вероятность изменения проекта в части удешевления за счет стен или отделки;

перспектива развития инфраструктуры и транспортной доступности — если вас привезли на объектом бесплатным «шаттлом» от метро, то стоит узнать, почему застройщик не полагается на местный транспорт;

гарантии при просрочках, страхование при срыве договорных условий, механизм улаживания споров с застройщиком, способ истребования компенсаций за просрочку и возврата денег.

Обратите внимание на возможность посещения строительной площадки и получения реальной информации. Это мы опишем под отдельным заголовком.

Посещение строительной площадки и шоурума в новостройке

Заранее уточните время своего визита в офис продаж, чтобы попасть в день и час, когда возможно посещение строительной площадки. Обычно такие показы требуют соблюдения мер безопасности, поэтому крайне редко проводятся спонтанно и для одного интересующегося. Посещать стройплощадку на стадии котлована или подготовки территории стоит со специалистом, предварительно изучившим заключение экспертизы проектной документации. Если дом уже строится, вышел за пределы нулевого уровня, то стоит действовать так:

посетить шоурум в офисе, сравнить его состояние с тем, что обещано застройщиком в описании квартир, особенно с с отделкой;

выйти на стройплощадку с заключением экспертизы проектной документации и хотя бы на вид оценить соответствие по материалам стен, видимым деталям конструкции;

сравнить картину с отчетами на сайте застройщика, учитывая, что дом в 15-17 этажей можно построить примерно за 2-2,5 года;

присмотреться к тому, как складированы материалы, как ведут себя рабочие, какое в целом производит впечатление процесс строительства.

Простой пример — в документации описано, из каких материалов будут сделаны наружные стены корпусов.

Не так сложно присмотреться, чтобы понять, какой вариант использован в заинтересовавшем вас корпусе. На более поздних этапах можно уделить внимание особенностям отделки. Из того же документа можно выяснить, например, как застройщик намерен реализовать планы по паркингам, куда придется ставить машину до их ввода в строй. И попросить показать эти места.

Итог: все, что вы узнали о проекте, используя официальный сайт, следует проверить на месте, предварительно убедившись, что с вами разговаривает уполномоченный продавцом представитель.

У покупки квартиры в новостройке есть свои преимущества и недостатки по сравнению со сделками на вторичном рынке. Один из главных плюсов — прозрачность процесса долевого строительства. Доверяй, но проверяй. За годы борьбы с проблемой обманутых дольщиков правительство всё же выработало действенный механизм защиты покупателей. … Так что при выборе строительной компании, стоит задавать вопросы не столько менеджерам по продажам, сколько самому себе. Чем больше информации вы соберете, тем меньше шанс нарваться на недобросовестного застройщика. Надёжность застройщика.

Какие вопросы задать продавцу недвижимости перед покупкой

В статье расскажем, какие вопросы задать продавцу квартиры или дома перед покупкой — выясняли вместе с экспертом по недвижимости Феликсом Альбертом.

Почему важно задавать вопросы продавцу недвижимости

Покупка квартиры или дома для большинства людей — это серьезная сделка на сумму в несколько миллионов рублей. Мало кто из обычных людей часто покупает и продает недвижимость, для многих такие сделки являются редкостью.

Именно поэтому перед покупкой очень важно задать продавцу правильные вопросы. Все вопросы продавцу недвижимости можно условно разбить на три группы.

Вопросы о недвижимости

Цель этих вопросов — выяснить все важные характеристики недвижимости и решить, подходит ли она вам как будущему владельцу. Есть ли у нее критические недостатки? Ответ на этот вопрос поможет вам понять, сколько денег и времени понадобится вложить в недвижимость и найти причины для торга.

Феликс Альберт, эксперт по недвижимости

• Какая площадь недвижимости?
• В каком году и из каких материалов построен дом?
• Какая проводка: медная или алюминиевая? Как давно ее меняли?
  Алюминиевая менее долговечная и склонна к нагреванию при перегрузках.
• Была ли замена труб и соединений подвода воды и отопления?
  Попросите осмотреть на наличие визуальных проблем.
• Что за плитка на полу? Какой класс стойкости ламината?
• Что готовы оставить после продажи?
• Кто производитель кухонной мебели? Действует ли еще на нее гарантия?
• Кто живет по соседству?
• Были ли протечки воды, в том числе от соседей? Если да, можно ли посмотреть сегодняшнее состояние коммуникаций соседей?
• Какая ситуация с парковкой в вечернее время? Есть ли платные парковки и как далеко?
• Какое расстояние до ближайшей остановки, магазина, аптеки?
  Рассчитывайте, что 1 км — это примерно 15 минут прогулочным шагом.

Вопросы о документах

Вторая группа вопросов — это вопросы про документы. Важно понимать, есть ли риски оспаривания прав собственности и, если они есть, как их устранить. Также следует помнить, что эти риски являются серьезным основанием для торга.

• Какое основание возникновения собственности?
• Существуют ли какие-то ограничения на сделку?
• Находится ли квартира в залоге у банка?
• Если недвижимость в наследстве, то все ли наследники участвовали в наследовании?
• Если недвижимость приватизирована, то кто был прописан в квартире на момент приватизации?
• Сколько собственников у недвижимости и есть ли среди них несовершеннолетние?
• Использовался ли материнский капитал при покупке недвижимости?
• Есть ли перепланировка и узаконена ли она? Если нет, ее возможно узаконить?
• Есть ли в квартире или доме арендаторы и за какое время их нужно уведомить об освобождении недвижимости?

Проверьте недвижимость перед покупкой с помощью сервиса « Юридическая проверка недвижимости »

Вопросы о потребностях продавца

Это очень важная группа вопросов. Ведь если у продавца нет потребности продать недвижимость (такое действительно встречается), то первые две группы вопросов теряют всякий смысл.

• Почему вы решили продать эту квартиру?
• Есть ли согласие всех собственников на продажу квартиры?
• Как быстро вы сможете освободить квартиру?
• Вы уже подобрали себе квартиру, в которую хотите переехать?
• Вы уже получили разрешение от опеки, если оно понадобится?
• Выбрали ли вы банк, в котором будете проводить сделку?
• У вас уже готова финансовая и юридическая схемы сделки?
• У вас есть другая недвижимость, куда вы сможете встать на регистрационный учет после продажи этой недвижимости?
• Как быстро вы сможете встать на регистрационный учет?

Быстро и безопасно выбрать недвижимость для покупки можно на Домклик . Помимо уже готовых квартир и квартир в новостройках, на сайте можно найти объявления о продаже земельных участков и домов. Недвижимость при этом можно купить как за свои деньги, так и с использованием ипотеки.

Именно поэтому перед покупкой очень важно задать продавцу правильные вопросы . Все вопросы продавцу недвижимости можно условно разбить на три группы. Вопросы о недвижимости. Цель этих вопросов — выяснить все важные характеристики недвижимости и решить, подходит ли она вам как будущему владельцу. … Помимо уже готовых квартир и квартир в новостройках , на сайте можно найти объявления о продаже земельных участков и домов. Недвижимость при этом можно купить как за свои деньги, так и с использованием ипотеки. Выбрать квартиру. Почему важно задавать вопросы продавцу недвижимости. Вопросы о недвижимости. Вопросы о документах.

Какие вопросы задавать при покупке квартиры в новостройке и на вторичном рынке?

Как не купить «кота в мешке», выбирая квартиру? Ловкий продавец может без труда запудрить мозги незадачливому покупателю, который, в результате, будет вынужден разгребать ворох «дорогостоящих» проблем или вовсе потеряет свои деньги. На этапе, когда подходящий вариант, кажется, найден, крайне важно не забыться от радости и перед тем, как делать шаги к заключению сделки, задать продавцу правильные вопросы.

Итак, давайте же разберемся – о чем нужно спросить у продавца и что следует выяснить о квартире до покупки, чтобы избежать мучительных потерь.

Вопросы по телефону: определяем целесообразность просмотра квартиры

Первый разговор с владельцем жилья, скорее всего, будет телефонным. Прежде всего, необходимо выяснить, действительно ли вы имеете дело с хозяином квартиры или за указанием «без посредников» маскируется обычный начинающий риелтор.

Далее важно еще раз уточнить параметры квартиры и обязательно – цену.

Можно задать несколько вопросов о состоянии жилья, его планировке, поинтересоваться, уместен ли торг, а также выяснить какие-то индивидуальные нюансы, которые у каждого покупателя могут быть свои. Если после получения ответа просмотр, в целом, имеет смысл, стоит сразу же договариваться о визите на объект.

Лучше назначить встречу в дневное время, чтобы рассмотреть жилье при естественном освещении.

Минимум «юридических» рисков: покупка квартиры в новостройке

Абсолютным мифом является то, что покупка жилья в строящемся доме намного более рискованное предприятие, чем приобретение жилья на вторичном рынке (если, конечно, говорить о формате долевого участия).

В этом случае история квартиры начинается с первого собственника, так что здесь нельзя говорить о нарушении прав третьих лиц при продаже недвижимости.

Закон о долевом строительстве в текущей редакции делает покупателей несколько более защищенными, нежели с этим справляются законы, регулирующие переход собственности на “вторичке”. На случай «долгостроя» или банкротства застройщика в законе предусмотрены соответствующие меры, так что при возникновении проблем есть вероятность, что жилье, все-таки, будет достроено или, в крайнем случае, деньги дольщику вернут.

Перед приобретением жилья в новостройке необходимо понять, соблюдает ли застройщик ФЗ-214 , имеет ли разрешительные документы, в какие сроки планирует сдать дом в эксплуатацию. Необходимо детально изучить информацию на официальном сайте строительной компании – закон обязывает девелоперов обнародовать всю базовую документацию вплоть до бухгалтерских отчетов.

Но все же есть несколько вопросов, которые стоит пояснить в офисе продаж застройщика. Прежде всего, стоит еще раз спросить, все ли в порядке с разрешениями и законностью использования земельного участка, каковы точные сроки завершения строительства, уточнить цену.

Убедившись в том, что с юридической точки зрения все чисто, стоит поинтересоваться:

• технологиями и строительными материалами (ответы “продажника”, кстати, должны быть подтверждены соответствующими пунктами в проектной декларации и ДДУ);
• особенностями внутренней отделки с уточнением того, что именно входит в «полный комплект»;
• оформлением зон общего пользования;
• возможностями перепланировки квартиры;
• особенностями парковки;
• планами по развитию инфраструктуры.

Необходимо внимательно ознакомиться с типовым договором, предлагаемым застройщиком, и прояснить все интересующие нюансы.

Вторичный рынок: стратегия коммуникации с продавцом

Разговор с продавцом во время просмотра квартиры должен быть деловым, однако желательно расположить к себе собственника , от этого напрямую зависит размер возможной скидки, или вероятность каких-либо прочих уступок со стороны продавца.

Перед тем, как подписывать договор, и тем более, перед тем, как выражать согласие на оформление предоплаты, продавцу следует задать как минимум девять важных вопросов:

Кто собственники квартиры, сколько их, и есть ли среди них несовершеннолетние дети?

Важно иметь дело именно с владельцами жилья, а не с их родственниками или посторонними помощниками. Если от имени собственника действуют доверенные лица, необходимо, во-первых, попросить нотариальную доверенность, а во-вторых, попросить контакты собственника жилья, но при наличии выбора лучше все-таки покупать квартиру напрямую у владельцев. Когда собственников несколько, надо спросить, будет ли согласие от всех. При наличии несовершеннолетних, зарегистрированных в квартире, стоит выяснить, согласован ли вопрос продажи со службой опеки.

В идеале, уже на момент размещения объявления о продаже все собственники, и, что еще важнее, не собственники, имеющие право проживания, должны быть сняты с регистрационного учета (это должна подтверждать выписка ЕГРН). Кроме того, должны быть в наличии документы, нотариально подтверждающие согласие всех собственников на продажу.

Как именно было получено право владения жильем?

Это нужно проверить, так как, например, квартира, полученная по наследству, может впоследствии преподнести неприятные сюрпризы (могут появиться наследники, которые в суде докажут, что их права были нарушены). Идеальный вариант – договор купли-продажи (или, что еще лучше, ДДУ).

Кто зарегистрирован в квартире, сколько человек, все ли готовы выписаться в ближайшее время?

В частности, готовность выписаться должна быть подтверждена документально (особенно по зарегистрированным не собственникам). Важно, чтобы все регистрационные процедуры были абсолютно прозрачными и не вызывали подозрений.

Могут ли какие-то третьи лица впоследствии заявить права на квартиру?

Это может быть не закрытая ипотека, не погашенный кредит под залог недвижимости, наличие каких-либо судебных тяжб, связанных с правом собственности, оформленное завещание, иные обременения.

Вне зависимости от ответа продавца, эту информацию нужно проверить лично (ЕГРН – наличие обременений, реестр завещаний – наличие наследников).

Вряд ли продавец раскроет всю информацию по этому поводу, если захочет ввести в заблуждения покупателя. Кроме того, он может и сам не догадываться о такой вероятности в силу правовой безграмотности или незнания каких-то обстоятельств. Особенно внимательно надо относиться к этому вопросу при покупке жилья, совсем недавно полученного по наследству.

Долго ли квартира пребывает в собственности продавца?

Идеально, если этот период более трех лет. Стоит понимать, что чем этот срок больше, тем меньше вероятность того, что кто-то неожиданно заявит на нее свои права. Тем более, что есть такое понятие, как срок исковой давности, который исключает риски возникновения проблем в случае, если чьи-то права при продаже действительно были нарушены.

Имеются ли на руках все документы, связанные с продажей, или их сбор только предстоит?

Необходимость получения, например, технического паспорта, разных справок и выписок может существенно отдалить процесс завершения сделки.

Какие скрытые дефекты есть в квартире?

Вопрос кажется лишним, поскольку ни один продавец не станет без насущной потребности сразу же показывать неприглядную «изнанку» товара. Но невербально часто взгляд может быть направлен именно на проблемную зону.

Поспешный ответ или, наоборот, значительная пауза должны стать сигналом к тому, что надо проявить бдительность.

Была ли перепланировка и узаконена ли она?

Изменения границ помещений и прочие радикальные преобразования должны быть согласованы в установленном порядке. Если купить квартиру с неузаконенной перепланировкой, потом можно понести существенные расходы на приведение в порядок документов.

Кто непосредственные соседи?

Увы, многие из тех, кто не озаботились этим вопросом, впоследствии очень пожалели об этом – семья алкоголиков может часто устраивать концерты в ночное время, а поведение слишком активных детей в соседней квартире может помешать отдыху.

Можно задать продавцу общие вопросы относительно развития инфраструктуры, но по району стоит прогуляться самостоятельно, оценив, насколько близко находятся наиболее значимые объекты.

Важно также выяснить, какая организация отвечает за обслуживание дома и окрестной территории, и насколько качественно она выполняет свою работу.

Стоит не стесняться записывать наиболее важные сведения, чтобы потом еще раз составить себе общую картину, проверить информацию и принять окончательное решение.

Важные дополнительные вопросы

Если осмотр жилья для покупки проводится в летнее время, стоит поинтересоваться, тепло ли в квартире зимой. Не стоит, однако, довольствоваться только ответами владельцев, можно аккуратно провести дополнительный «опрос» соседей. При осмотре самой квартиры и подъезда стоит поинтересоваться толщиной стен и перекрытий, а также материалами, из которых они сделаны (а лучше – заглянуть в техпаспорт квартиры).

Будет полезно знать, что стены в панельных домах, очень давно построенных, в большинстве случаев имеют высокую теплопроводность, именно поэтому в них холодно зимой и жарко летом. Кирпич и современные панельные материалы держат тепло гораздо лучше.

Если стены в угловой квартире не были утеплены, возможно, вам впоследствии придется заняться этим вопросом. Не лишним будет также задать вопрос о звукоизоляции, поскольку если в квартире слышно, о чем разговаривают соседи, жить будет очень дискомфортно.

Если, на первый взгляд, в квартире все понравилось, стоит задать весьма провокационный вопрос о том, будет ли продавец готов вернуть задаток, если сделка не состоится в силу сложившихся у него обстоятельств.

Впрочем, и себе стоит ответить на вопрос о том, готовы ли вы оставить задаток у владельца квартиры, если вдруг передумаете ее покупать. Все условия, связанные с получением и суммой предоплаты, а также порядком компенсационных обязательств, стоит подробно обсудить, после чего зафиксировать в договоре.

Степень «проблемности»: когда от покупки лучше отказаться?

Если есть несколько вариантов для выбора квартиры, стоит останавливать внимание на квартирах «наименее проблемных». С опаской надо отнестись к ситуациям, когда:

• выяснилось, что квартира была куплена совсем недавно и быстро выставлена на продажу, либо за последние несколько лет перепродавалась много раз;
• квартира продается на основании доверенности, даже нотариально заверенной;
• продавец намерен использовать альтернативную сделку, но имеет уж слишком нереалистичные планы на покупку нового жилья;
• квартира была получена в наследство недавно;
• сам продавец не является благонадежным (например, фигурирует в судебных процессах или может быть признан лицом, которое не всегда отдает себе отчет в своих действиях);
• квартира находится под обременением или является объектом судебного спора;
• жилье без явных существенных недостатков предлагается по явно заниженной цене, намного уступающей рыночной стоимости.

Конечно, названные риски не несут в себе прямого запрета на покупку именно этой квартиры. Но тщательно проанализировать документы и прояснить подозрительные моменты надо обязательно. Если же есть выбор, лучше отказаться от проблемного варианта в пользу квартиры с более простой и понятной историей.

Заключение

На современном рынке представлено достаточно много разноплановых квартир, а значит, у покупателя всегда есть шанс сделать правильный выбор. Даже если покупка является срочной, на этапе уточнения всех нюансов и проверки документов все же стоит остановиться, и изучить все максимально подробно. В противном случае спешка в стремлении заключить выгодную сделку приведет к потерям, которые иногда могут достигать суммы, равной стоимости жилья.

Надеемся, что приведенные в статье рекомендации помогут сэкономить много времени и сберечь деньги.

Процедура покупки новостройки у застройщика по ДДУ. Особенности процедуры покупки квартиры в ипотеку от застройщика. Оцените свои риски перед покупкой недвижимости по ДДУ и получите советы юриста по долевому строительства. … Задать вопрос специалисту. Нажимая на кнопку "Отправить", я соглашаюсь на обработку персональных данных в соответствии с условиями и содержанием политики конфиденциальности . Есть вопрос или проблема?