Какие вопросы задать застройщику при покупке квартиры в новостройке в ипотеку

ЦИАН — статья о недвижимости от 2016-12-06 — Правильные вопросы к застройщику

Чек-лист вопросов к застройщику при покупке новостройки

Для того чтобы покупка квартиры в новостройке не была «‎котом в мешке»‎, в этой статье расскажу о вопросах, которые следует задавать застройщику при выборе недвижимости.

1. Выбор местоположения

Этот этап первый и самый важный. Необходимо выяснить, что было на месте постройки дома: пустошь, завод или что-то еще. Вопрос экологии обостряется с каждым годом и будет неприятно узнать, что на месте возведенного дома есть факторы, которые негативно влияют на здоровье жителей. Информацию про геопозицию дома лучше искать самостоятельно, а не доверять словам застройщика.

2. Взгляд в будущее

Важно место не только строящегося дома, но и вокруг него. Что будет построено вблизи через несколько лет? Информация о будущей застройке размещается в генплане развития города и правилах землепользования и застройки.

Если рядом с возводимым домом есть старый жилой фонд, то не исключено, что скоро эти дома пойдут под снос. План реновации пятиэтажек на сайте https://fr.mos.ru подскажет, придется ли жить рядом со стройкой в ближайшем будущем.

3. Информация о застройщике

Когда подходящее место для дома определено, следует проверить застройщика, например, через отзывы в интернете. Они не могут быть только положительными. Если среди комментариев встречаются исключительно «‎5 звезд»‎, то, вероятней всего, отзывы не настоящие. Помимо отзывов покупателей, изучите рейтинг застройщиков от независимых оценочных компаний, например, на сайте https://erzrf.ru

Проверьте, сколько компания существует на рынке, какие объекты возведены и как долго они строились. Были ли судебные разбирательства и задержки в сдаче проектов.

4. Правовые документы

Перечень документов, которые застройщик должен предоставить по вашему запросу:

• учредительные документы;
• лицензия и разрешение на ведение строительства;
• проектная декларация;
• свидетельство о праве собственности на земельный участок или договор аренды;
• документы о финансовом состоянии компании.

Если при запросе вышеупомянутых документов у представителей компании возникают заминки, то это сигнал для того, чтоб их изучить еще пристальней. Например, если земельный участок под строительство в аренде, то необходимо, чтобы аренда не оканчивалась в день плановой сдачи дома. В строительстве часто происходят задержки и будет лучше, если аренда превышает даты сдачи на полгода и более.

5. Виды расчетов

С июля 2019 года для новостроек ввели эскроу-счета, то есть застройщик не использует денежные средства покупателей на строительство недвижимости. Все деньги лежат на специальном счете в банке до тех пор, пока дом не введут в эксплуатацию. Если выбранный застройщик не использует эскроу, то это повод выбрать другую компанию, поскольку эскроу-счет — это гарантия для покупателя — если дом не построится, то пострадавшая сторона вернет все денежные средства за купленную квартиру.

Перед оформлением сделки уточните у застройщика варианты расчетов по приобретению недвижимости:

• Если у покупателя есть все необходимые денежные средства на покупку жилья, это не означает, что квартиру следует выкупать сразу. Например, вы можете воспользоваться беспроцентной рассрочкой от застройщика, а сумму, которой планировалось сразу заплатить за квартиру, разместить на банковский счет под процент, тем самым обеспечив дополнительную прибыль.
• У компании застройщика должно быть несколько банков, которые выдают ипотеку на приобретение квартир. Чем больше их будет, тем для покупателя лучше. Во-первых, это возможность подобрать для себя наилучшие условия по ипотеке, а во-вторых, это дополнительная проверка со стороны банка. Аккредитацию получают только застройщики, подтвердившие свою добросовестность и надежную репутацию.

6. Материалы, используемые при строительстве

Дом могут возводить по нескольким технологиям: кирпич, панель, монолит-каркас. Все материалы современны и сохраняют тепло. Однако, панельным домам недостает шумоизоляции. Преимущество последнего материала — это возможность сносить стены в квартире, создавая желаемую планировку.

Если приобретаемая квартира покупается с отделкой, то необходимо уточнить и о материалах, используемых в ремонте, их надежность, экологичность и износостойкость. Все лицензии и стандарты качества должны быть на руках застройщика.

7. Ценообразование покупаемой квартиры

Многие застройщики, помимо цены за квадратный метр, учитывают в стоимость жилья на каком этаже располагается квартира и вид из окна. Если эти условия сильно влияют на стоимость, то следует эти пункты прописать в договоре долевого участия. Как будет компенсироваться вид из окна, например, на дымовую трубу, когда вам обещали «‎озеро с лебедями»‎.

8. Инфраструктура района

Если недвижимость приобретается в новом микрорайоне, то следует обговорить с застройщиком, как будет облагораживаться территория. Будут ли школы, детские сады, поликлиника и в какие сроки их построят.

Также заранее следует поинтересоваться о расходах, которые ожидают будущих собственников квартир на услуги ЖКХ и обслуживание придомовой территории.

Выводы. Как найти подходящее жилье в новостройке?

Изучая рынок недвижимости, многие покупатели осознают, что предложений от застройщиков очень много. Каждое из них пестрит яркими слоганами о светлом будущем в прекрасном жилье. И для того, чтобы найти подходящий вариант, придется потратить много времени и усилий.

Есть другой путь решения данной задачи — обратиться к риелтору. Он эксперт этой области и постоянно работает на рынке недвижимости, знает все плюсы и недостатки жилых районов. Делает предварительные обзоры ЖК и подскажет, где стоящие варианты, а где те, что стоит обходить стороной.

Агент по недвижимости не берет комиссию за подбор новостройки, поэтому эта услуга для покупателя — лучшая возможность найти квартиру мечты.

Татьяна Агеева
CEO в Ageeva Estate
Эксперт по недвижимости, риэлтор
Приглашенный эксперт
Grand International Development Awards
1 TV МИР 24
Комсомольская Правда
Pronovostroy.ru
Директор департамента коммерческой недвижимости Международной Ассоциации Фондов Жилищного Строительства и Ипотечного Кредитования

Если раньше в Москве можно было шуметь с 9.00 до 23 часов, то теперь — с 9 до 19. Чтобы человек, придя домой с работы, мог спокойно отдохнуть, а не слушать, как сосед долбит, штробит и всячески обустраивает свое жилище. … В течение 1,5 лет с момента сдачи дома ремонт в них можно проводить в любое время. Представьте, какая «красота», если в одной секции есть квартиры с отделкой и без отделки! А если кто-то сделал ремонт за полгода, а другой сверлит-долбит все 1,5 года? … Но по закону одного желания отгородить тамбур недостаточно. Неважно, что остальным жильцам всё равно — есть у вас эта дверь или нет. Эта территория тоже является совместным имуществом.

Правильные вопросы к застройщику

Как правильно «читать» рекламу новостройки, о чем спрашивать застройщика, на что обратить внимание на стройплощадке и при посещении отдела продаж –экономим время при выборе объекта и снижаем риски при покупке жилья

Как правильно «читать» рекламу новостройки, о чем спрашивать застройщика, на что обратить внимание на стройплощадке и при посещении отдела продаж –экономим время при выборе объекта и снижаем риски при покупке жилья.

Поможем узнать реальные ставки и получить решение по ипотеке, не выходя из дома!

Казалось бы, у покупателей жилья в новостройках сегодня есть вполне приличный выбор. И хотя откровенно недобросовестных застройщиков в наше время в Москве и Подмосковье уже практически не осталось, следует помнить, что сейчас сложное для строительной отрасли время, риски растут для всех игроков, поэтому важно выбирать не просто хорошее по потребительским характеристикам жилье, но и обращать внимание на надежность проекта и девелопера. Конечно, 100%-ной гарантии, что у компании все будет безоблачно с бизнесом, не может дать никто, даже сотрудники этой самой компании. Но есть некоторые прямые и косвенные признаки, по которым уже в начале поисков можно отличить хороший проект от более рискованного.

Участники рынка недвижимости рассказали, какие факты должны стать стоп-сигналом для потенциального покупателя.

Ольга Павлова, директор Департамента продаж риэлторской компании «Магистрат» (входит в ГК «ИНТЕКО»):

– Любая реклама – неважно, в газете, на сайте или на уличном щите – обязательно должна четко указывать название компании-застройщика и адрес его сайта. Это позволит еще до прихода в офис продаж выяснить важную информацию о самом застройщике и его опыте, почитать форумы дольщиков или жильцов уже построенных им объектов. Правда, если уже из рекламы вам не понятно, что это за объект и кто его строит, на дальнейшие изыскания можно не тратить времени.

На сайте застройщика должно быть размещено большинство нужных вам данных. Например, о кредитующих проект крупных государственных банках-партнерах и аккредитации в них самого объекта по ипотеке. Это дает дополнительную гарантию, что объект будет достроен в любом случае. На сайте обязательно должна быть размещена проектная декларация комплекса – если этого нет, лучше с таким объектом не связываться.

Кроме того, здесь должна находиться основная информация о проекте: его этажности, количестве квартир на этаже, технологиях строительства, оформлении входных групп, инженерном оснащении, наличии внутренней инфраструктуры, охране и т.д. Далее следует изучить особенности ближайшего окружения комплекса: наличие вокруг парков, детских садов, школ, поликлиник, магазинов и прочее. Посмотрите планировки квартир – на сайте надежного проекта они, как правило, тоже должны быть. На некоторых сайтах (в том числе и на наших) можно даже в режиме реального времени отслеживать процесс строительства. Ну и, конечно, здесь обязаны находиться четкие и правильные контактные данные – адрес офиса продаж, телефоны, почта.

Если к этому моменту у вас сложилось благоприятное впечатление о застройщике и самом проекте – можно позвонить в офис продаж для уточнения деталей, которые для вас важны, но остались неясными. Позвонив, уточните, есть ли в продаже квартира с интересующими вас характеристиками (площадь, количество комнат, стоимость, наличие отделки и т.д.). Если таких в продаже осталось немного или они попадают под какую-нибудь акцию, лучше забронировать квартиру прямо по телефону и договориться о времени вашего визита. Кстати, об акциях – реклама часто несет в себе информацию о специальных ценах или скидках. Уточните по телефону, правильно ли вы поняли условия акции.

Придя в офис, задавайте как можно больше вопросов. Прежде всего советую очень внимательно изучить правовую базу проекта: договор аренды земельного участка или свидетельство о собственности на него, разрешение на строительство, инвестиционный контракт и прочие документы, проясняющие обязательства застройщика перед городом. А заодно и продавца: тут главное – проверить грамотность оформления и сроки действия агентского договора риэлтора – он подтверждает право продавать квартиры. Отсутствие таких документов – явный повод задуматься.

Следующий важный этап – изучение договора приобретения жилья. Оптимальной правовой схемой на этапе строительства является продажа в соответствии с ФЗ-214. Обязательно попросите менеджера подробно описать вам процесс приобретения жилья – от момента внесения денег до получения ключей. Причем со сроками: когда построят, введут в эксплуатацию, когда будут выданы ключи, оформлена собственность. Обязательно возьмите контакты сотрудников, которые будут вас сопровождать в течение всего этого процесса и отвечать на возникающие у вас вопросы. Помните, вы можете в любой момент потребовать деньги назад, но и это лучше обговорить «на берегу».

Обязательно поинтересуйтесь возможными схемами покупки: ипотекой, рассрочками и т.п. Даже если изначально вы были настроены на полную оплату квартиры, все же попросите специалистов рассказать вам и об альтернативных вариантах, возможно, какой-то из них окажется выгодным.

Не стесняйтесь расспрашивать обо всем: о транспортной ситуации в районе, стоимости коммунальных услуг, наличии услуг по подготовке и согласованию проекта перепланировки и по отделке помещений. Спросите про материал стен, отделки фасадов, мест общего пользования, разводке инженерных коммуникаций в квартире, изготовителя окон. Рассказывать вам всё должны четко и понятно.

Ирина Доброхотова, председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой»:

– По красочному буклету трудно представить себе масштаб будущего дома и его расположение относительно каких-либо уже существующих объектов. Поэтому есть опасность выбрать квартиру, которая по представлениям клиента должна выходить «вот на ту церковь», а по факту, когда дом будет построен, ее окна окажутся прямо напротив трубы ТЭЦ.

Чтобы этого не случилось, попросите менеджера сориентировать вас по макету дома, уточните, куда будут выходить окна именно вашей квартиры, а также постарайтесь выяснить, каковы планы освоения данной локации, кстати, эти сведения можно получить и в районной администрации.

При звонке в офис застройщика или продавца обязательно нужно узнать, в порядке ли разрешительные документы на строительство, особенно проектная декларация и документ, подтверждающий права застройщика на земельный участок. Все эти документы должны быть размещены на сайте проекта и/или застройщика, а в офисе вам по первому же требованию должны показать их копии. Если с этим возникает заминка, не торопитесь подписывать договор.

И, наконец, находясь уже непосредственно в офисе продаж, следует задать более подробные вопросы по инфраструктуре – что предполагается построить, в какие сроки, есть ли уже проекты на эти объекты. Также не забудьте выяснить, в каком виде будет сдаваться квартира – с отделкой или нет, как будет решаться вопрос в случае, если после сдачи дома возникнут расхождения по площади квартиры. Кроме того, есть резон уточнить условия оплаты, возможность оформления рассрочки (если она вас интересует) и, конечно, посмотреть, есть ли активность на площадке.

Георгий Новиков, руководитель департамента аналитики и консалтинга компании «МИЭЛЬ-Новостройки»:

– Если реклама сделана застройщиком слишком просто, без применения современных технологий, 3D-визуализации и прочих привычных уже покупателю эффектов, то это говорит о том, что застройщик не вложил средства в стоящую рекламу или что он не следит за последними технологиями в области маркетинга. Это все косвенные факторы, которые не должны останавливать от покупки, но в принципе могут насторожить покупателя. Вообще реклама низкого уровня исполнения присуща для застройщиков комплексов, которые сильно удалены от Москвы.

Сейчас на рынке уже не встречается реклама, которая откровенно содержит ложную информацию или вводит клиентов в заблуждение. Да, в рекламе постоянно встречается информация «5 минут до метро» или «10 минут до МКАД», уже сами покупатели привыкли, что в реальности время до указанного пункта назначения будет в два раза больше.

Насторожиться покупатель должен в том случае, если сложно дозвониться до компании-застройщика, если там вовсе некоторое время никто не берет трубку. В минус застройщику будут непрофессиональные ответы менеджера, грубые формы взаимодействия или отсутствие справочной информации по проекту. Клиент вправе уже по телефону узнать если не конкретную цену, то хотя бы диапазон цен на интересующий вид квартир. В том случае, если вместо конкретного ответа потенциальному покупателю предлагают подъехать в офис продаж, где он получит подробную информацию, также должно насторожить. Сейчас, когда покупательский спрос снижен, застройщики клиентоориентированы и борются за каждого покупателя, поэтому вышеуказанные ситуации точно должны вызвать вопросы. А вот стоп-сигналом к покупке может послужить уклончивый отчет или вовсе отказ менеджера сообщить, по какой схеме осуществляется реализация квартир в проекте. Если продажи идут не по 214-ФЗ, в крайнем случае, не по договору ЖСК, такая покупка выглядит рискованной.

При посещении отдела продаж и стройплощадки может насторожить плохая организация стройки, то есть строительные материалы неорганизованно лежат на стройке, особенно если без защиты, под дождем. Также должна соблюдаться техника безопасности.

Стоит присмотреться к проекту подольше, понаблюдать за динамикой строительства или отказаться от покупки квартиры в комплексе, если при визите строительной площадки потенциальный клиент не видит работы строителей и строительной техники. К тому же нужно учесть, что одновременно должно вестись несколько видов работ.

Поможем узнать реальные ставки и получить решение по ипотеке, не выходя из дома!

Гарантийные обязательства застройщика после сдачи дома . Когда и в каких случаях можно предъявлять претензии к застройщику по устранению дефектов в новостройке ? Юлия Меркулова Автор статьи Практикующий юрист с 2012 года. … В законе написано, что дефекты должны быть устранены в разумный срок, конкретное количество дней при этом не указано. Период напрямую зависит от характера дефектов, но, как правило, не превышает 30-45 дней. … При покупке квартиры в новостройке необходимо пройти ряд обязательных процедур, одной из которых является подписание акта приема-передачи.