Какие вопросы задавать менеджеру при покупке квартиры в новостройке

Покупка квартиры — крайне ответственная сделка, ведь цена ошибки измеряется миллионами рублей. Вот почему так важно досконально проверить продавца недвижимости. И поможет в этом чек-лист с вопросами к застройщику от портала Novostroy. 1 апреля 2022.

Какие вопросы задать менеджеру при покупке квартиры?

Покупка жилья – серьезный процесс, который не приемлет спешки и быстрого решения. Некоторые потребители могут урегулировать это очень быстро и успешно. Они – просто везунчики или специально преувеличивают свою удачу. Специалисты по недвижимости утверждают, что риски с покупкой квартиры могут настигнуть клиента при приобретении апартаментов как на первичном, так и на вторичном рынке. Первичный рынок предлагает новые апартаменты, которых еще нет в наличии. Вторичное жилье можно рассмотреть, оценить.

Преимущества покупки жилища на вторичном рынке.

Несмотря на процветание новостроек в пригороде, многие люди мечтают о покупке квартирки в обжитом месте. Жилье, бывшее в эксплуатации, привлекает потребителей:

• отлаженной конструкцией систем водоснабжения, канализации, отопления;

• возможностью создать уникальное дизайнерское оформление без боязни за усадку дома;

• шансом для знакомства с проживающими соседями, их способом жизни;

• относительно невысокой ценой.

Но, прежде чем заплатить предоплату, нужно уточнить вопросы по многим юридическим и практическим сторонам сделки.

Что нужно знать при покупке жилища на вторичном рынке?

При поиске вариантов для покупки квартиры нужно знать, с кем вы разговариваете, прямым хозяином, соседом или специальным представителем. Обычно квартиру покупают через менеджера, являющегося представителем одной из риэлтерских фирм. Нельзя быть на 100% уверенным в его честных ответах на поставленные вопросы. Но их нужно задать агенту, знакомясь с новым предложением. Главными вопросами, которые задают менеджеру при начальном разговоре при поиске квартиры, считаются сведения о:

• количестве жилых комнат;

• приватизации жилья, количестве собственников и их месте проживания;

• уровне обустройства и ремонта в помещении;

• этаже и этажности дома;

• основном материале (монолит, кирпич, панели);

• размере кухни, коридора, прихожей;

• застеклённом балконе или лоджии;

• смене окон, дверей;

• жилой и общей площади;

• состоянии и характере санузла;

• юридической чистоте (числе прописанных и проживающих людей, наличии прописанных несовершеннолетних детей, открытости сделки);

• возможности для снижения цены;

• дате возможного переселения;

• уровне оплаты за полученные коммунальные услуги;

• состоянии окон и их выходе на северную или южную сторону, угловых квартирах;

• отличительных свойствах и особенностях дома.

Потенциальному клиенту нужно получить ответы на эти вопросы и более детально ознакомиться с состоянием квартиры и с ее документальным оформлением.

Осмотр жилья

На осмотр квартиры для покупки нужно приходить с перечнем вопросов и не в одиночестве. Обычно продавцы ставят на первый план все достоинства жилища, умалчивая о недостатках и скрытых технических недостатках или других «темных» сторонах. При осмотре жилья будущим хозяевам не нужно стесняться, рассматривая стены, потолки, полы, коммуникации, санузел, балкон. Если квартира вам понравилась, потребуется доскональное исследование ее технического состояния и документации. Это не обязательно выполнять сразу же, все может измениться. Однако и откладывать долго также не стоит. Хорошую квартиру могут быстро купить другие люди.

Как быстро можно давать залог?

Залог – это гарантия того, что потребитель действительно хочет приобрести квартиру, не упустить ее. Однако здесь нужно быть рассудительным, чтобы не расстаться со своими деньгами попусту.

1. Если у продавца полностью приготовленные документы для продажи, нет никаких долгов и обременений – самый оптимальный вариант. Но он встречается не так часто. После осмотра паспорта владельца, разрешительной документации можно внести предоплату, оформив сделку через нотариуса или в присутствии 2-х свидетелей.

2. Если продавец жилого помещения не имеет денег для переоформления квартиры, ищется компромисс. Один из вариантов состоит в том, что документы будут оформлены за счет полученной от будущего покупателя предоплаты. Такое состояние дел не гарантирует быстрого решения квартирного вопроса и может оказаться проигрышным. Продавец, на первый взгляд кажущийся порядочным человеком, может потратить деньги очень быстро на другие нужды. У него просто не будет финансов для изготовления требующегося технического паспорта и свидетельства на право собственности. Придется обращаться в суд, увеличивая свои расходы за счет судебных издержек. Суд примет решение в пользу истца. Но вернуть залог получится не так быстро. На это могут уйти никак не месяцы, а годы.

Какие встречаются проблемы при покупке жилья?

На практике встречается много случаев, о которых покупатель даже не мог предположить.

1. Неприятности могут прийти за счет долговых обременений или ограничений, неоформленной перепланировки, прописки несовершеннолетних детей, быстрой и неоднократной перепродажи в течении года. При оформлении недвижимости у нотариуса жилье проверяется на наличие некоторых этих рисков. Но еще встречаются исключения от правил. Долговые обязательства могут оставить нового хозяина без жилья. Если в квартире прописаны несовершеннолетние дети, такое жилье нельзя продать без решения их жилищных проблем. Неоформленная перепланировка может привести к несчастным случаям или к тому, что вам придется решать все проблемы, оплачивая услуги специальных организаций. За быстрой и сравнительно недорогой продажей могут скрываться ошибки и неточности при первичной сделке. Особенное опасение вызывает жилье, полученное в наследство. В любой момент могут появиться прямые наследники, которые ничего не знали о случившихся событиях. Также имеют место истории с покупкой жилья у недееспособных особ.

2. В некоторых старых домах имеются проблемы с крышей. Хотя покупается квартира на 3-м этаже пятиэтажного здания, в сезон дождей вода может доходить до 3-го этажа по стыкам панельного строения. Часто неприятности исходят от протекания крыши в районе лестничной площадки. Вода может «заливать» лестницу, попадать на электрические щитки освещения. Это чревато быстрым износом электропроводки, водой в подъезде, отсутствием освещения на площадке или в жилом помещении.

3. Неприемлемым вариантом считаются шумные соседи. Они могут устраивать постоянные пьянки, гулянки, стук в любое время суток. Музыканты и певцы – также не лучший вариант. Нужно обратить внимание на соседей сверху. Они должны быть аккуратными и ответственными, чтобы не затопить вашу квартирку с новеньким ремонтом.

Что выбрать?

Покупка квартиры на вторичном рынке дает простор для проведения любого вида ремонта. Можно устанавливать подвесные потолки, наклеивать кафель, обои, осуществлять другие виды работ, не боясь, что ремонтные работы пойдут «на смарку» из-за усадки нового дома. В квартире вторичного рынка все налажено за много лет эксплуатации: установлены подъездные двери с домофоном, ведется уборка в подъезде, регулярно поступает вода, отлажена система канализации, отопления, освещения.

Но многие клиенты не желают проживать в том доме, где кто-то уже жил до этого, а может быть даже умер. Считается, что в квартире вторичного рынка наблюдается атмосфера бывших жильцов. Кроме того, некоторые элементы не приемлемы для покупателей: чересчур маленькая кухня, отсутствие балкона, комнаты трамвайчиком, неудачная перепланировка. Лучше купить место обитания в новостройке.

Покупка квартиры в новостройке

Новые жилые дома чаще всего возводятся в отдельных районах в пригороде. Это считается для некоторых людей преимуществом, а для других — минусом. Покупая квадратные метры в новостройке, жильцы выбирают современную планировку, жилище из новых материалов, надежду на комфортную жизнь и благоустроенность в экологически чистом районе.

Цена зависит от уровня строительства

Жилые помещения в новом доме приобретают на разных уровнях строительства:

• при расчистке территории и закладке фундамента;

• при возведении нижних этажей;

• на стадии 50-80% готовности;

• перед сдачей новостройки;

Цена за квадратный метр отличается на разных строительных этапах. Самым выгодным, но и рисковым, считается вариант на начальных стадиях строительства, при закладывании фундамента. Но тогда придется долго ожидать и расстраиваться, сдадут ли дом вовремя. Многие люди не желают рисковать, покупая апартаменты в готовом новом доме.

Кого выбрать: застройщика или агента?

Рынок жилого фонда ежегодно пополняется за счет сданных в эксплуатацию новых домов. Квартиры в них продаются как через самого девелопера, так и через агентства недвижимости. На первый взгляд может показаться, что у агентов цена выше. Но это не всегда так. Иногда Агентства приобретают ряд квартир на ранних стадиях, а затем продают их. Девелопер, который не желает держать штат своих сотрудников-реализаторов, также может работать через агентства. Нынешние реалии говорят о том, что часто застройщик и агенты работают сообща. Только у риэлтора имеется больше предложений. Ведь он сотрудничает не с одним инвестором.

Что нужно спросить у менеджера, приобретая квартиру в новом доме?

При покупке жилья в новостройке у риэлтора нужно узнать:

• район застройки, жилмассив;

• цену квадратного метра;

• уровень готовности дома;

• количество свободных квартир;

• предполагаемую дату сдачи новостройки;

• цену риэлтерских услуг.

Квартира в новостройке — комфортное жилье с улучшенными проектами. Только оно в большинстве случаев сдается с «черновой отделкой». Это значит, что все коммуникационные и отделочные работы должен проводить покупатель самостоятельно или за свой счет. Это – немалое вложение, поиск добросовестной ремонтной бригады, постоянный грохот и шум от соседей. Также нет гарантии того, что застройщик вовремя выполнит все условия договора. И жильцы долго будут спотыкаться на кочках возле подъезда и ждать своего автобуса на необустроенной остановке. Все неприятности со временем уходят, а у вас будет новое современное жилье европейского уровня.

Покупка квартиры в новостройке — выгодное и практичное решение. Цена такой квартиры обычно ниже, чем на вторичное жилье , а последние изменения в федеральном законодательстве (ФЗ) значительно снизили риски покупателей. Тем не менее, когда речь идет о крупной сумме денег, залог успеха — ответственный подход. Когда покупатель знает свои права и у него есть список критериев для покупки , его сделка будет безопасной и выгодной. Рассказываем, как распознать недобросовестного застройщика и сэкономить деньги при покупке квартиры в новостройке . Проверяем застройщика. Проблемные застройщики определяются на ранних этапах сбора информации.

50+ вопросов при покупке квартиры в новостройке: о чём спрашивать застройщика

Покупка квартиры — крайне ответственная сделка, ведь цена ошибки измеряется миллионами рублей. Вот почему так важно досконально проверить продавца недвижимости. И поможет в этом чек-лист с вопросами к застройщику от портала Novostroy.

Покупка квартиры — крайне ответственная сделка, ведь цена ошибки измеряется миллионами рублей. Вот почему так важно досконально проверить продавца недвижимости. И поможет в этом чек-лист с вопросами к застройщику от портала Novostroy.

50+ вопросов при покупке квартиры в новостройке

У покупки квартиры в новостройке есть свои преимущества и недостатки по сравнению со сделками на вторичном рынке. Один из главных плюсов — прозрачность процесса долевого строительства.

Доверяй, но проверяй

За годы борьбы с проблемой обманутых дольщиков правительство всё же выработало действенный механизм защиты покупателей. Сегодня большинство многоэтажных домов возводятся в рамках 214-ФЗ, а для покупки квартир используются эскроу-счета.

Это обязывает застройщиков к открытости. Все важные для дольщиков документы должны быть в публичном доступе. А это значит, что застройщика можно не только спрашивать, но и перепроверять ответы в документации.

Где проверять застройщика? Вот список полезных ресурсов:

• Наш.дом.рф. Покупателю пригодятся вкладки «единый реестр застройщиков» и «каталог новостроек».
• Сервисы проверки юрлиц (контрагентов).Там можно найти информацию об открытых судебных разбирательствах и финансовом состоянии компании.
• Порталы о недвижимости. На многих ресурсах можно найти подробную информацию о девелоперах и отзывы их клиентов. К примеру, на нашем ресурсе есть экспертный рейтинг застройщиков.

Так что при выборе строительной компании, стоит задавать вопросы не столько менеджерам по продажам, сколько самому себе. Чем больше информации вы соберете, тем меньше шанс нарваться на недобросовестного застройщика.

Надёжность застройщика

Вот те моменты, которые нужно обязательно прояснить, чтобы оценить надёжность девелопера.

1. Сколько лет компания на рынке?

2. Сколько домов построено?

3. Были ли в истории компании долгострои?

4. Есть ли задержки по актуальным проектам? Если компания новая или неизвестная, то не является ли она «дочкой» крупного девелопера?

5. Есть ли застройщик в Едином реестре застройщиков на дом.рф?

6. Какой уставной капитал компании?

7. Есть ли информация о финансовых трудностях или возможном банкротстве?

8. Есть ли открытые судебные тяжбы и на какие суммы иски?

9. Нет ли судимостей у гендиректора застройщика?

10. Не связано ли руководство с другими компаниями сомнительной репутации?

11. Можно ли посмотреть финансовую отчётность компании?

12. Какие отзывы о застройщике на независимых площадках?

13. Обновляется ли официальный сайт и социальные сети компании?

Всё это довольно просто проверить. А ответы на вопросы вкупе позволяют довольно точно оценить надёжность компании и текущее состояние дел. Да, многолетний опыт строительства и сотни сданных объектов, ещё не говорят о том, что вы получите свою квартиру в срок и без замечаний к застройщику. Но это лучше, чем довериться фирме-новичку на рынке без единой законченной стройки.

Но стоит учитывать, что идеальных застройщиков не бывает. Даже у самых надёжных компаний бывают переносы сроков сдачи, негативные отзывы от клиентов и т. п. Подробнее о том, какие сигналы должны насторожить дольщиков, читайте в нашей статье: «Как оценить надёжность застройщика? Руководство к действию».

Проверка объекта

Не менее тщательной должна быть и проверка самого объекта строительства. Причём оценивать свой будущий дом нужно со всех сторон: сам проект в целом, документацию, строительную площадку. В идеале самому съездить, чтобы взглянуть на стройку и прилегающую территорию.

А вот какие моменты нужно выяснить:

14. Есть ли разрешение на строительство?

15. Нет ли этого ЖК в реестре проблемных объектов на дом.рф?

16. Строительство ведётся по 214-ФЗ?

17. Есть ли заключение о соответствии требованиям 214-ФЗ?

18. Может ли застройщик предоставить документы на землю?

19. Опубликована ли проектная документация?

20. Были ли переносы сроков сдачи объекта?

21. Какая используется технология строительства?

22. Какой класс энергоэффективности здания?

23. Регулярно ли публикуются фото хода строительства?

24. Когда точно застройщик обязуется передать ключи от квартиры (т.к. от сдачи дома до передачи ключей может пройти долгий срок)?

К сожалению, в рамках одной статьи мы не сможем разобрать все нюансы, которые могут насторожить при проверке объекта строительства. Но вы сможете найти подходящие статьи по узким вопросам в разделах «выбираем жильё», «база знаний» и «214-ФЗ». А чтобы разобраться в технологиях строительства, стоит прочитать материал «Типы и серии домов».

Несколько лет власти упорно борются с нелегальным строительством. Успехи есть. Жесткие меры вынудили бизнесменов-мошенников уйти с рынка, однако нет-нет, да и встречаются ушлые строители, которые никакого права на стройку не имеют.

Проверка квартиры

При покупке жилья в строящемся доме сложно оценить, что же получишь в итоге. Да, застройщик будет показывать красивые картинки и расхваливать качество отделки. Так ли это окажется на деле, покажет только время. Однако, уточнить некоторые детали стоит сразу.

25. Сколько квартир будет на этаже?

26. Много ли запроектировано в доме студий (которые часто сдают в аренду)?

27. Будет ли отделка в квартире?

28. Что входит в отделку от застройщика?

29. Есть ли рендеры с отделкой или 3D модели?

30. Обустроен ли шоу-рум для показов примеров отделки?

31. Можно ли заказать меблировку от застройщика и что в неё входит?

32. Каково точное расположение дома на местности и куда будут выходить окна вашей квартиры?

Если же застройщик нарушит свои обещания, то у вас будет возможность потребовать привести квартиру в надлежащий вид на приёмке квартиры.

Остановить свой выбор на конкретной квартире в новостройке бывает трудно из-за того, что на момент заключения договора её еще нет. Дом строится и посмотреть, что собой представляет жилище, можно будет только через один-два, а то и три года.

Окружающее пространство

Итак, мы убедились в надёжности застройщика, законности строительства и качестве будущей квартиры. Но и этого ещё мало. Хорошо бы, чтобы новостройка находилась в благополучном районе во всех смыслах этого слова. С точки зрения транспорта, инфраструктуры, экологии.

Нелишним будет прогуляться по окрестностям новостройки и расспросить девелопера, что планируется сделать с придомовой территорией.

33. Что будут строить рядом в ближайшие годы?

34. Будут ли обустроены детские и спортивные площадки?

35. Запланировано ли строительство школ и детских садов?

36. Будет ли метро поблизости?

37. Есть ли рядом остановки общественного транспорта?

38. Как будет охраняться территория ЖК?

39. Построят ли паркинг?

40. Как будет управляться дом?

41. Есть ли поблизости место для прогулок?

42. Как обстоит дело с экологией в этом районе?

43. Загружены ли дороги около ЖК? Часто ли бывают пробки?

Вопросы о придомовой территории относятся непосредственно к ответственности застройщика. А вот с замечаниями к району в целом, он сделать ничего не может. Но так как покупателю здесь жить, то выяснить это нужно обязательно.

Иначе можно неожиданно узнать о том, что до ближайшего метро, которое будет только построено через несколько лет, надо идти пару километров через кладбище.

Строительство новостроек опережает появление новых квартир. Петербург испытывает дефицит в детских садах и школах несмотря на миллиардные бюджетные вливания. Расскажем, сколько стоит детское место, и кто должен за него платить.

Как будет проходить сделка

Довольны своим новым районом и планами застройщика на придомовую территорию? Тогда можно подумать и о заключении сделки. Но торопиться не стоит. Проверка не помешает и здесь. Случаи мошенничества при покупке на первичном рынке случаются гораздо реже, чем на «вторичке». Но всё же нужно держать ухо востро.

44. Договор заключается с основной компанией или дочерней?

45. Деньги будут храниться на эскроу-счетах?

46. Есть ли у строящегося ЖК аккредитация банков?

47. Можно ли будет использовать сервис безопасных расчётов?

48. Какие способы оплаты существуют?

49. Возвращается ли сумма залога за бронирование в том случае, если вы решили отказаться от покупки?

А ещё неплохо было бы сторговать лучшую цену. У застройщика могут быть текущие спецпредложения и скидки. Ещё у многих компаний есть дисконт за единовременную оплату или для компенсации дороги иногородним клиентам.

Откуда плюс?

Конечно, это далеко не все моменты, которые стоит прояснить покупателю квартиры в новостройке. Скорее всего, во время изучения информации и разговора с представителями застройщика, у вас будут возникать ещё десятки вопросов.

Но все возможные нюансы просто нельзя описать в рамках одной статьи. Здесь же мы отметили лишь основные параметры, на которые нужно обратить внимание. Надеемся, что они помогут вам сделать правильный выбор и купить квартиру своей мечты.

Договор купли продажи в 2019 году как составить и не попасть на мошенников.

Сделки с недвижимостью вызывают у многих опасение, ведь речь идет о крупных суммах и больших рисках. Существует четкая схема оформления договора купли-продажи квартиры, дома или нежилого объекта, которая защищает интересы обеих сторон – продавца и покупателя. О чем следует помнить, продавая или покупая квадратные метры?

Почему важно задавать вопросы продавцу недвижимости. Покупка квартиры или дома для большинства людей — это серьезная сделка на сумму в несколько миллионов рублей. Мало кто из обычных людей часто покупает и продает недвижимость, для многих такие сделки являются редкостью. Именно поэтому перед покупкой очень важно задать продавцу правильные вопросы . Все вопросы продавцу недвижимости можно условно разбить на три группы. … Помимо уже готовых квартир и квартир в новостройках , на сайте можно найти объявления о продаже земельных участков и домов. Недвижимость при этом можно купить как за свои деньги, так и с использованием ипотеки. Выбрать квартиру .

Как принять квартиру от застройщика, — чтобы потом не бегать по судам

Как принять квартиру от застройщика, — чтобы потом не бегать по судам

В 2016 году я купила квартиру в новостройке. Дом строили 1.5 года. Когда меня пригласили на приемку, я была счастлива, что вот-вот перееду в свою квартиру. Однако на осмотре квартиры оказалось, что в ней есть дефекты. Расскажу на собственном опыте, на что обращать внимание, когда принимаешь квартиру у застройщика.

Анна Пискун

сама приняла квартиру
в новостройке

Это моя новостройка. Еще до ввода в эксплуатацию я иногда приходила смотреть, как идет строительство

Что нужно знать, чтобы закон был на вашей стороне

Когда застройщик получает разрешение на ввод в эксплуатацию дома, то отправляет будущим жильцам приглашение прийти на приемку квартиры.

Я узнала об окончании строительства, когда получила извещение о заказном письме. В письме была опись вложенных документов и уведомление о вручении.

Так выглядело письмо, которое я получила на почте. В нем говорилось об окончании строительства дома

После получения извещения мне нужно было записаться на осмотр квартиры. По закону это нужно сделать за 7 рабочих дней, еще этот срок был указан в моем ДДУ. Записаться можно по телефону или в офисе строительной компании.

После записи закон дает 2 месяца на то, чтобы прийти на осмотр квартиры, получить ключи или договориться о доработке или ремонте. Пришли позже, — застройщик имеет право подписать акт-приема передачи в одностороннем порядке и ничего потом не переделывать.

Мне было удобнее позвонить. По телефону договорилась с представителем застройщика о дате и времени просмотра.

В назначенный день я пришла в отдел передачи квартир, который находился в другом подъезде моей новостройки. Менеджер сверила мои данные в паспорте и ДДУ со своими записями. После этого пришел другой специалист с ключами от моей квартиры и пригласил на осмотр.

В отдел передачи квартир я приходила трижды. Два раза с менеджером ходила на осмотр квартиры и потом — для выдачи ключей

Я думала, что менеджер будет участвовать в осмотре и указывать на недостатки. Но он никак не помогал, а скорее отвлекал и подгонял: говорил, что на осмотр у меня есть только час. Еще говорил, что осматривать можно поверхностно, поскольку в договоре прописаны гарантийные обязательства: если что-то в квартире будет не так, позже все поправят.

Я решила не доверять таким комментариям и тщательно проверяла каждый угол в квартире. Я знала, что могу проводить осмотр хоть весь день, потому что длительность законом не ограничена.

я осматривала свою квартиру
в новостройке

На приемку квартиры лучше идти со своим экспертом

До покупки квартиры я не знала, как правильно принять квартиру, на что смотреть, — чтобы потом взять ключи, въехать и сразу жить.

Еще до осмотра начала искать информацию в интернете: мне хотелось узнать как проходит приемка квартиры, какие у меня есть права, и с какими проблемами сталкивались жильцы в домах от моего застройщика.

Я начала поиски с отзывов о своем ЖК. Так, совершенно случайно нашла группу своего дома ВКонтакте, которую организовали другие жильцы моей новостройки.

В группе было много фотографий и информации о ходе строительства дома с официального сайта, отчеты о вылазках соседей на стройку, советы по приемке — и еще отзывы о производителях кухонь, мастеров ремонта. Там же соседи рассказывали о дефектах, которые находили в своих квартирах во время приемки.

Так выглядит группа моего дома. Соседи делятся здесь информацией, сообщают новости

Через группу я узнала, что квартиру не обязательно принимать самостоятельно. Можно пригласить эксперта: чаще всего это строительный мастер, который знает строительные нормативы, разбирается в законах, знает права и обязанности как застройщика, так и дольщика.

Эксперта нанимают, чтобы профессионально оценить квартиру

С помощью инструментов мастер определяет кривизну стен, ищет трещины на штукатурке и пустоты под ней, проверяет исправность вентиляции, сантехники и проводки, наличие тока в розетках.

Мастер не просто находит неисправность, но еще объясняет, к каким последствиям она может привести: например, из-за трещины в стене начнется промерзание стены, с каждым годом в квартире будет все холодней. Как строитель, мастер определяет, сколько времени нужно на устранение такой неисправности.

Еще эксперт проверяет, насколько прописанные в ДДУ материалы и работы соответствуют сделанному в квартире. Например, в договоре указали стальную ванну, размером 170*70 см, а поставили акриловую, 140*50 см.

Специалист может не только обследовать квартиру на дефекты, измерить метраж и сверить материалы по документам. Если нужно, помещение обследуют тепловизором, чтобы найти щели в стыках между плитами и места продувания, еще определят уровень радиоактивного или электромагнитного излучения.

После осмотра мастер составляет в 2 экземплярах смотровой лист, куда заносит все недочеты. Один экземпляр передает хозяину квартиры, другой — представителю застройщика.

Документы имеют юридическую силу: если разбираться с застройщиком придется через суд, смотровой лист приложат к исковому заявлению.

По закону и по ДДУ устранить дефекты в квартире должен застройщик

Некоторые застройщики не разрешают приходить со своим экспертом. Это незаконно

Представитель застройщика может ссылаться на договор долевого участия, где указано, что на строительном объекте имеет право присутствовать только дольщик и его ближайшие родственники.

Родство просят подтвердить в офисе застройщика, в противном случае могут не пустить.

Решить этот вопрос можно несколькими способами:

• Мирно договориться с застройщиком: объяснить, что знаете свои права и по закону собственник квартиры решает, кого приводить на осмотр квартиры.
• Написать доверенность на специалиста-строителя, — если застройщик стоит на своем и не пускает эксперта.
• Написать письменную претензию девелоперу. Еще можно подать жалобу в Прокуратуру и Роспотребнадзор, приложив обращение к застройщику.

Осмотр квартиры проводят строительные фирмы и частные мастера

Строительная фирма возьмет за услугу дороже, чем частный мастер. Но в случае судебного разбирательства фирма сможет провести независимую экспертизу.

В сети много объявлений от строительных компаний по приемке квартир

Стоимость услуг специалиста зависит от общей площади квартиры. В Санкт-Петербурге за осмотр квартиры с отделкой возьмут минимум 45 руб/м2.

от 45 руб/м2

возьмет специалист за осмотр
квартиры в Санкт-Петербурге

Примерная стоимость услуг на осмотр моей питерской двушки, площадью 59 м2

Стоимость на осмотр двухкомнатной квартиры с тепловизором примерно одинаковая

Частные специалисты публикуют рекламу об осмотре квартиры на досках объявлений или интернет-сервисах, например, Авито или Профи.ру

Частный специалист может не только проверить квартиру. Часто этих специалистов потом нанимают, чтобы сделать ремонт.

Карточка с услугами специалиста по приемке квартиры. Здесь можно посмотреть опыт, отзывы и цены

Когда я искала специалиста на Профи.ру, то прежде всего смотрела на отзывы. Мне было важно найти специалиста с опытом работы и средним чеком. Мастеров без отзывов и c парой комментариев не смотрела.

Многие мастера не указывают на страницах цены. Вместо этого пишут, что стоимость определяют по договоренности. На деле цена начинающего строителя будет от 4000 рублей, а опытного — до 7000.

Многие строители-отделочники предлагают бесплатно сделать осмотр квартиры, чтобы потом получить заказ на ремонт.

Мои знакомые пригласили на осмотр строителя, который потом делал ремонт в квартире. Мастер оформил для застройщика смотровой лист со списком неисправностей, также просчитал смету и срок ремонта: сделал замеры комнат, рассчитал количество материалов.

В общедомовой группе нашего дома висело рекламное объявление от фирмы, которая специализируется на приемке квартир. Соседи хорошо отзывались об их специалистах, я решила обратиться к ним за помощью.

стоят на Профи.ру услуги
частного мастера по приемке
квартиры в Санкт-Петербурге

Отзывы соседей вызвали во мне доверие

За обследование моей двушки в 59 м2 просили 1500 рублей. За проверку тепловизором — еще 2000. Мне показалось, что это дорого и можно обойтись без эксперта.

Я приемку квартиры делала сама

Накануне собрала сумку с тем, что возьму с собой.

Список вещей для приемки составляла в телефоне

Вечером перечитала ДДУ, чтобы освежить в памяти информацию об отделке, производителе дверей и окон, материалах стен, пола в квартире и местах общего пользования: в холлах и на черной лестнице.

В ДДУ прописано, из каких материалов выполнена отделка

Присматриваете квартиру в новостройке?

Задайте нам вопрос. «Этажи» подберут варианты, оформят документы, помогут со сделкой и банками:

Заказать консультацию эксперта по недвижимости

Проверять нужно не только квартиру, но и состояние двора

Придомовую территорию я осматривала, пока шла до квартиры. Все выглядело красиво.

Уже везде был асфальт и бордюры, дорожки оборудовали разметкой для слепых. Около дома росла трава, посадили несколько кустов и деревья. Во дворе были размечены места для парковки и установлены знаки.

Рядом с домом стояла детская площадка с качелью для малышей, горкой и песочницей, правда, без песка. Детская площадка была покрыта резиновым безопасным покрытием.

На момент осмотра двор уже был благоустроен: посеяна трава, оборудованы пешеходные дорожки

Рядом стояла спортивная площадка, окруженная защитной сеткой, внутри повесили кольцо для баскетбола и поставили ворота для футбола.

Везде было чисто, строительный мусор убрали.

Во дворе дома стояли скамейки с навесами

Подъезд должен быть очищен от строительного мусора

Проблемы начались с подъезда. При входе стояла металлическая дверь и домофон. Домофон не работал, входить можно было только по временному коду. Его мне сразу сообщил менеджер.

Домофон в парадную не работал, любой мог зайти и свободно ходить по этажам

В день приемки входная дверь вообще не закрывалась. Менеджер объяснил, что застройщик вот-вот заключит договор с подрядной организацией, и домофон подключат.

В каждом подъезде сделали пандус для колясок

Холл и лифтовую зону оштукатурили в светло-желтом тоне. Мне понравился цвет: приятный и не раздражает.

На этаже зону лифта отделили от квартирного холла металлической дверью. На моем этаже был свет. Пожарные краны были закрыты, но не опечатаны.

Штукатурка у лифта была повреждена. Я это заметила и указала менеджеру. Он внес это в лист осмотра

Кабина лифта внутри была все еще закрыта листами ДСП. Защиту сняли только через год после заселения дома

Входная дверь в квартиру должна легко открываться

Издалека дверь моей квартиры казалась надежной. На деле — оказалась хлипкой, фанера изнутри была вздутой.

Менеджер сказал, что дверь лучше поменять, потому что ее очень легко вскрыть. Он рассказал, что в других домах были случаи, когда двери от застройщика взламывали до заселения жильцов и выносили из квартиры строительные материалы, часть завезенной мебели.

Я сразу же осмотрела дверную коробку: дверь стояла ровно, уплотнители шли по всему периметру. Ручку слабо закрепили, она заметно отходила от фанеры на несколько миллиметров. Замок легко открывался и закрывался, звонок работал.

В приквартирном холле еще вели работы, проводили электрику, надевали плафоны

Общая площадь должна быть как в договоре

По договору площадь квартиры может отличаться от заявленной в ДДУ на 1 м². Если расхождение больше, застройщик должен вернуть разницу. Этот пункт в ДДУ работает и в обратную сторону: за лишние метры нужно доплачивать.

Проверить площадь квартиры с прописанной в ДДУ получится по копии плана: внутри указан метраж каждого помещения.

Чтобы высчитать площадь, я перемеряла рулеткой длину и ширину каждой комнаты. Это заняло пол часа.

В моей квартире не хватало меньше 1м². По договору это допустимое отклонение, застройщик не обязан его компенсировать

Отделка должна быть аккуратной, а стены и потолок ровными

Застройщик продавал квартиры с чистовой отделкой. Это значит, что стены в квартире уже выровнены и оштукатурены, обои поклеены, сантехника установлена, а на полу лежит линолеум или ламинат.

После приемки квартиры можно было сразу переезжать, завозить мебель и технику.
Конечно, ремонт от застройщика был некрасивым: мне не нравился цвет обоев и линолеум на полу.

На момент осмотра в квартире были наклеены бумажные обои внахлест: листы находили друг на друга на 1-2 мм, это выглядело некрасиво. Фактура напоминала обои моей бабушки: такое клеили еще в Советском союзе, когда ничего было не достать.

В одной из комнат у дверного проема обои были порваны, а на кухне я заметила образовавшуюся складку. Все дефекты на обоях отмечала бумажным скотчем.

Складки на обоях портили впечатление от квартиры

На кухне обои были порваны

Я не считала дефекты на обоях большой проблемой, так как планировала делать ремонт и все переклеивать.

Но дефекты не закончились на обоях. На стыке стены и потолка в кухне был перепад. Четкой геометрии между потолком и стеной не было: казалось, будто потолок задран вверх.

На полу от застройщика лежал линолеум. В одной из комнат линолеум был меньше площади комнаты и не доходил до стены на несколько сантиметров. Также были щели между плинтусом и стеной.

Кривизна линолеума и плинтуса была видна без инструментов и приборов

Межкомнатные двери должны быть ровными

В моей квартире было 5 межкомнатных дверей, каждая стояла ровно. Я осматривала дверное полотно с обеих сторон, чтобы найти царапины и сколы, открывала и закрывала замки, чтобы проверить как они работают.

Цвет и качество дверей мне не понравились. Дверь сделали из тонкой и легкой фанеры.

Я обратила внимание менеджера на зазоры между наличниками и стеной, и попросила внести эти недостатки в акт осмотра квартиры. Менеджер сказал, что это не недостаток, и на такое не стоит обращать внимание: мол, в других квартирах есть дефекты посерьезнее. Я настояла на своем, и менеджер нехотя внес дефект в акт.

Двери были упакованы в полиэтилен. Но мне удалось все в них проверить

Окна и балконы не должны протекать

В моей квартире одно окно и два оконных блока с дверью. Я осмотрела, есть ли царапины и окалины на стеклах или сколы на подоконнике, но ничего не обнаружила.
Откосы сделали хорошо. Фурнитура, запорные устройства и петли тоже были в норме.

При осмотре я открывала окна нараспашку и на проветривание, чтобы убедиться, что все механизмы работают без скрипа, а створки не провисают.

Одна откидная створка плохо открывалась на проветривание.

Несмотря на все дефекты, на осмотре я мысленно планировала как буду расставлять мебель

Зажженной свечой провела рядом с подоконником и по периметру окон, чтобы проверить оконные пакеты, не дует ли от них.

Потом проверила уплотнитель на целостность и герметичность. Для этого смочила ладонь водой и медленно прошлась вдоль соединения створок. Если есть продувание, это почувствуется по температурному скачку.

Пока я проверяла, не сифонят ли окна, менеджер сказал, что при необходимости можно вызвать оконного мастера для отладки системы. Я не обнаружила продувания и сквозняков, поэтому мастера пока решила не вызывать.

Чтобы исследовать окна, я взяла с собой небольшую стремянку.

Я специально купила невысокую стремянку для осмотра квартиры. Сейчас использую ее, когда мою окна или когда нужно достать вещи с верхней полки в шкафу

В моей квартире есть балкон и лоджия. Оба порожка некачественно зацементировали, местами цемента вообще не было, как будто у строителей закончился материал. Еще у входа на балконы, — на откосах порогов, — не было уголков, поэтому по краям линолеум задирался.

Один балкон был завален мусором, второй протекал

На мусор и остатки кирпича на балконе я не обратила внимание. А вот когда увидела, что по балконным рамам струятся ручейки воды, расстроилась. Квартиру я принимала в октябре, поэтому на полу была приличная лужа.

Каждую вентшахту нужно проверить

Моя квартира находится на 18 этаже, вентиляционные короба сделали больше, чем было отмечено в плане квартиры. На каждой вентиляции стояли решетки.

Вентиляция в квартире работала хорошо

Чтобы проверить работу вентиляции, я поднесла к шахте горящую свечу. Огонь наклонился к решетке: значит, все в порядке.

На осмотре отопление не всегда работает

Батареи в моей квартире были холодными. Менеджер застройщика обещал, что отопление включат на днях. На всякий случай я добавила в акт осмотра замечание об отсутствии тепла.

На каждой батарее стоит счетчик учета тепла

Я осмотрела каждую батарею, чтобы убедиться, что на них нет трещин, сколов и вмятин. Батареи установили ровно и крепко на кронштейнах, в один уровень с подоконником.

Электрика в квартире должна быть подключена

Электрощиток мне установили в коридоре, при входе в квартиру. Щиток плотно прилегал к стене, повреждений на нем не было.

Электрощиток установили хорошо

Позже, когда щиток переносили на соседнюю стену, электрик сказал, что провода в квартиру провели неправильно, с нарушениями.

При осмотре квартиры провода не получится проверить на глаз. Проблема вылезает во время ремонта — или после короткого замыкания.

При переносе щитка электрик пытался понять, как исправить маршрут неправильно проложенных проводов

Потом я проверила все розетки. Для этого специально взяла из дома телефонную зарядку, поочередно включала ее в каждую розетку.

Пока я проверяла розетки менеджер с недовольным и скучающим лицом стоял поодаль. Но его мнение и настроение меня не интересовало.

Свет проверяла с помощью лампочки, поочередно вкручивала ее в патрон. Так выяснила, что в ванной комнате нет света. Не знаю, было ли дело в выключателе или электрики забыли скрепить провода, но я указала на это менеджеру, и на втором осмотре квартиры свет был.

Кабель под плиту и духовой шкаф вывели наружу. Тогда мне показалось это неудобным: лучше бы установили розетку. Но электрик, который у меня потом работал, сказал, что выведенный кабель — лучше. Так можно удлинить провод, поставить духовку и плиту в удобное место. Еще под такой кабель нужна специальная розетка

Розетки в ванной защитили специальными крышками от попадания влаги.

В ванной комнате и туалете не должно быть протечек

В моей квартире раздельный санузел. В ванной комнате стояла раковина, смеситель и сама ванная.

Ванная комната мне понравилась, внутри было очень просторно. Но фактический метраж здесь оказался меньше: при застройке убрали нишу, в которую я планировала поставить стиральную машинку. Это обстоятельство меня немного опечалило.

В углу ванны был большой скол, который бросался в глаза. Менеджер сразу же сказал, что ванну однозначно заменят.

В ванной не было света, поэтому осмотр я проводила с фонариком

Я включила воду: напор был хорошим, но шланг и душевая лейка протекали. Еще на смесителе перепутали краны холодной и горячей воды.

Потом я заглянула под ванну, чтобы проверить заземления.

Ванну позже заменили из-за большого скола

На глаз показалось, что стыки труб установили герметично, луж на полу ванной не было. А вот счетчики расхода воды установили вверх ногами. Первое время, когда оплачивала коммуналку, приходилось делать фото, чтобы снять верные показатели. Позже сантехник переставил счетчики на воду правильно.

В туалете на счетчике воды протекала соединительная пайка. Рядом с унитазом на полу была лужа. Еще не работала кнопка слива. Унитаз был прикручен к полу и не шатался.

Все эти недочеты я просила внести в акт осмотра.

Если в квартире есть дефекты, квартиру можно не принимать

Меня не смутили такие мелкие проблемы, как рваные обои. Еще я бы закрыла глаза на размер линолеума и незакрепленный плинтус, — даже на щели между стеной и наличниками не обратила бы внимание. Я все равно планировала делать ремонт и все менять.

Соседи рассказывали, что мелкие ремонтные дефекты, как регулировка окон, часто исправляют прямо на осмотре квартиры. Менеджер вызывает мастера из офиса, и тот сразу же все исправляет.

В моей квартире было много серьезных дефектов, поэтому я не подписывала акт приема-передачи. Вместо этого подписала акт осмотра, куда менеджер вносил все недочеты.

Акт осмотра квартиры занял 3 страницы

По закону застройщик должен устранить недостатки в течение следующих 45 дней. Менеджер застройщика сказал, что после исправлений мне позвонят и снова пригласят на осмотр.

Через 45 дней застройщик не перезвонил. Я подождала еще две недели и позвонила сама в отдел передачи квартир.
Менеджер толком не ответила, устранили ли дефекты и просто записала меня на повторный осмотр.

В итоге застройщик 2.5 месяца устранял основные недочеты в моей квартире. Так, ванну и входную дверь заменили на новые. Кривые стены, рваные обои, неплотно прилегающий плинтус и другие мелкие дефекты так и не устранили.

Я больше не могла ждать исправления недостатков от застройщика, поэтому смирилась с ними. Тем более в договоре написано, что устраняются те недостатки, которые непригодны для проживания. Рваные обои к этим недостаткам не относятся, их устраняются по желанию застройщика.

Мой сосед на этаже принимал квартиру около 5 месяцев. Каждый раз он требовал исправить все недостатки в квартире и грозил застройщику судом. Ремонт нужен был максимально качественным, потому что он собирался перепродавать жилье.

Так как я планировала делать ремонт, то на втором осмотре решила не прописывать в акт осмотра мелкие недостатки и просто приняла квартиру.

К тому же в ДДУ прописано, что застройщик гарантирует устранение недостатков в течение 5 лет. Это относится не только к квартире, но и в целом по дому. Например, если в квартире под обоями обнаружили трещину или в подъезде перестал работать лифт, такие недостатки должен устранять застройщик.

Для этого нужно написать претензию застройщику или в УК и приложить фотографии. Оценить проблему придет мастер, составит акт и скажет, в течение какого срока проблему устранят.

Покупка квартиры в новостройке — ответственное решение, ориентированное на годы вперед. При таком дальнем прицеле следует учесть массу нюансов, но проблема в том, что потенциальный покупатель чаще всего не располагает собственным опытом, поскольку люди покупают квартиры далеко не каждый день. Какие вопросы следует задать представителям застройщика при посещении офиса продаж? На что обратить внимание, посетив новостройку ? О том, как узнать о новостройке по описанию, мы уже говорили. … Если с вами разговаривает менеджер уполномоченной компании, попросите договор, в котором указано, кому поручено оказание услуг информирования покупателей.