У застройщика есть гарантийные обязательства по качеству объекта, который он обязался построить. Объем гарантийных обязательств не зависит от того, что является объектом долевого строительства — квартира или нежилое помещение, а также кто является дольщиком.
Договор участия в долевом строительстве должен предусматривать гарантийный срок, в течение которого дольщик может предъявить требования по качеству, и он не должен быть короче срока, предусмотренного законом. Однако и за рамками гарантийного срока в некоторых случаях есть право предъявить требование застройщику.
Законом предусмотрены случаи, когда, несмотря на обнаружение недостатка в гарантийный срок, застройщик не отвечает за него.
1. На что распространяется гарантия застройщика и как она исчисляется
Гарантия касается качества объекта, которое должно соответствовать условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям. Гарантийный срок — существенное условие договора участия в долевом строительстве, а условие об освобождении застройщика от ответственности за недостатки объекта ничтожно (п.
Гарантийный срок по ДДУ
1 ст. 432 ГК РФ, п. 4 ч. 4 ст. 4, ч. 1, 4 ст. 7 Закона об участии в долевом строительстве).
Гарантия застройщика распространяется (ч. 5, 5.1 ст. 7 Закона об участии в долевом строительстве):
на объект долевого строительства. Она указывается в договоре и не может быть менее 5 лет. Этот срок отсчитывается со дня передачи объекта участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором;
технологическое и инженерное оборудование, которое входит в состав объекта долевого строительства. В этом случае гарантийный срок также должен быть предусмотрен договором и составлять не менее 3 лет. Он отсчитывается со дня подписания первого передаточного акта или иного документа о передаче объекта.
В отношении чистовой отделки (если застройщик обязался ее выполнить) гарантийный срок отдельно законом не установлен. Поскольку отделка является неотъемлемой частью объекта долевого строительства, полагаем, что на нее распространяется срок, предусмотренный ч. 5 ст. 7 Закона об участии в долевом строительстве, то есть минимум 5 лет.
В судебной практике встречается позиция, когда суд посчитал применимой указанную норму, несмотря на указание в договоре более короткого гарантийного срока на внутренние отделочные работы (Определение Первого кассационного суда общей юрисдикции N 88-1237/2021, 88-30033/2020).
2. Какие недостатки не покрываются гарантией застройщика
Застройщик не отвечает за недостатки объекта долевого строительства, обнаруженные во время гарантии, если докажет, что они произошли вследствие (ч. 7 ст. 7 Закона об участии в долевом строительстве):
нормального износа объекта или его элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий;
нарушения требований технических регламентов, градостроительных регламентов, иных обязательных требований к процессу эксплуатации объекта или его элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий;
Гарантии застройщика по ДДУ ✓на что распространяются ✓срок гарантии АСК -квартиры от застройщика
ненадлежащего ремонта объекта и указанных выше элементов, систем, изделий, проведенного самим дольщиком или привлеченными им третьими лицами;
нарушения предусмотренных предоставленной дольщику инструкцией по эксплуатации объекта правил и условий эффективного и безопасного использования объекта, его элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий. Эту инструкцию застройщик должен передавать участнику долевого строительства (ч. 1.1 ст. 7 Закона об участии в долевом строительстве).
3. В каких случаях и какие требования по гарантии можно предъявить к застройщику
Требования к застройщику можно предъявить, если он построил объект с отступлениями от условий договора и (или) обязательных требований, ухудшивших качество, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для согласованного использования (ч. 2 ст. 7 Закона об участии в долевом строительстве).
В таких случаях дольщик, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика (ч. 2 ст. 7 Закона об участии в долевом строительстве):
безвозмездно устранить недостатки в разумный срок;
соразмерно уменьшить цену договора;
возместить свои расходы на устранение недостатков.
Обратите внимание, что дольщик не вправе требовать заменить объект долевого строительства, который он должен получить, на равнозначный (п. 5 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ N 4 (2016)).
В некоторых случаях дольщик-гражданин вправе предъявить еще и требования по законодательству о защите прав потребителей (ч. 9 ст. 4 Закона об участии в долевом строительстве).
Дольщик вправе отказаться от исполнения договора и потребовать возврата денег с процентами, если застройщик:
существенно нарушил требования к качеству объекта (ч. 3 ст. 7, п. 3 ч. 1 ст. 9 Закона об участии в долевом строительстве). Например, встречается позиция, когда существенным признали нарушение, выразившееся в недостаточной теплоэффективности фасадных стен.
А именно — стена дома не соответствовала проектному решению и строительным нормам. Проживание в подобной квартире представляло угрозу для здоровья. Кроме того, данный недостаток можно было устранить только при выполнении комплексного ремонта всего жилого дома, что было связано с существенными финансовыми затратами (Апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда от 17.06.2020 N 33-11299/2020);
не исполнил требования дольщика по недостаткам, в частности не устранил их в установленный дольщиком разумный срок (ч. 3 ст. 7, п. 2 ч. 1 ст. 9 Закона об участии в долевом строительстве).
4. Можно ли предъявить требования по качеству после истечения гарантийного срока
В Законе об участии в долевом строительстве указано, что требования по качеству можно предъявить, если недостатки выявлены в течение гарантийного срока (ч. 6 ст. 7 Закона об участии в долевом строительстве).
Однако в судебной практике встречается позиция, когда отказ удовлетворить эти требования за пределами гарантии признавался неправомерным. Например, Верховный Суд РФ в одном из дел указал, что нужно учитывать нормы Гражданского кодекса РФ о купле-продаже. Если недостатки обнаружены после истечения гарантии, то предполагается, что продавец за них не отвечает, если не доказано обратное. При этом суд не исключил возможность удовлетворения требований по истечении гарантийного срока (Определение Верховного Суда РФ от 17.07.2020 N 305-ЭС19-20516(5)). Также встречается позиция, когда суд признает неверным вывод о том, что истечение гарантийного срока освобождает застройщика от ответственности за недостатки (Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 01.12.2021 N Ф04-6438/2021).
Если дольщиком является потребитель, то суд может применить десятилетний срок предъявления требований, который установлен п. 6 ст. 29 Закона о защите прав потребителей. Такая позиция встречается в судебной практике (Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 12.07.2019 N Ф01-2782/2019).
Материал статьи взят из открытых источников
Остались вопросы к адвокату по данной тематике?
Задайте их прямо сейчас здесь, или позвоните нам по телефонам в Москве +7 (499) 288-34-32 или в Самаре +7 (846) 212-99-71 (круглосуточно), или приходите к нам в офис на консультацию (по предварительной записи)!
Источник: pravo163.ru
Как добиться исполнения гарантийных обязательств по новостройкам
Въехав в квартиру в новостройке, хозяева часто обнаруживают скрытые дефекты, которые могут усложнить жизнь: заледенение окон и образования плесени, протечки, неправильная работа инженерных коммуникаций.
Застройщик несет гарантийные обязательства перед жильцами и обязан устранить эти проблемы. Портал недвижимости superrielt.ru расскажет Вам, что входит в гарантию, а также как дольщику реализовать свое право на исполнение обязательств со стороны строительной компании.
Начинать с акта
Передать дольщику квартиру надлежащего качества входит в обязанности девелопера. После передачи жилья обе стороны подписывают акт приемки-передачи. Директор департамента жилой недвижимости GORN Development Михаил Бузулуцкий рекомендует дольщику убедиться в том, что квартира и всё её оборудование соответствует требованиям, заявленным в проектной документации, нормам и регламенту, а лишь затем подписывать документ.
Директор департамента правового сопровождения сделок Tekta Group Юлия Симановская отмечает, что вместе с квартирой застройщик должен предоставить дольщику инструкцию по безопасной и правильной эксплуатации жилья со сроками службы и списком объектов, которые передает вместе с ним. В документе должно быть определено, какие дефекты и поломки оборудования подпадают под гарантию, говорит эксперт.
Застройщик должен выдать инструкцию по эксплуатации как самого жилья, так и всего оборудования, которое в нем находится – например, окон и радиаторов. Как заявил на V Всероссийском совещании по развитию жилищного строительства Александр Сидоренко, заместитель генерального директора «Института развития строительной отрасли», как правило, к подготовке таких документов застройщики подходят формально – делают их в последний момент, а зачастую просто распечатывают стандартные, которые нашли в интернете. Однако именно по инструкции по эксплуатации определяются гарантийные обязательства девелопера: если квартира или оборудование эксплуатировалось не в соответствии с документом, жильцу откажут в гарантийном ремонте. Таким образом, несмотря на формальность таких инструкций, необходимо их тщательно изучить.
Разный срок
Согласно ФЗ-214, гарантийный срок на объект долевого строительства составляет пять лет. Это распространяется на несущие конструкции, целостность стен, фасада, стеклопакеты, кровлю и прочее. Что касается инженерного и технологического оборудования, срок гарантии составляет три года. К ним относятся системы отопления, вентиляции, электро-, водо- и газоснабжения, лифты, мусоропроводы и прочее. По желанию застройщики могут увеличить этот срок, но обычно они этого не делают.
Михаил Бузулуцкий сетует, что даже IKEA дает большую гарантию на приобретенный диван, чем застройщики – на строящееся из бетона и камня жилье. Многие эксперты уверены, что гарантийный срок на квартиры должен быть на порядок больше.
Важно отметить, что отсчет гарантийного срока начинается не со дня ввода дома в эксплуатацию, а с момента подписания сторонами акта приема-передачи. Таким образом, срок гарантии для разных жителей одного и того же дома будет истекать в разное время, если даты подписания актов не совпадают.
Что входит в гарантийные обязательства
В январе этого года на рассмотрение Госдумы подали проект изменений в ФЗ-214, дополняющий список объектов, на которые распространяется гарантия, элементами благоустройства и внутренней отделки. Правда, в документе не уточнялось, что конкретно подразумевали новые пункты, к тому же, застройщики утверждали, что перечисленные объекты подпадали под гарантийное обслуживание и прежде.
Михаил Бузулуцкий отмечает, что под гарантию подпадают все элементы и конструкции новостройки и купленной в ней квартиры, даже если это не отражено в договоре. По словам директора департамента правового сопровождения сделок Tekta Group Юлии Симановской, гарантийные обязательства девелопера распространяются на дефекты, которые связаны с качеством переданного дольщику жилья. К примеру, трещины стен, протекающая кровля, образование плесени, заледенение окон, поломки инженерного оборудования и прочее.
В законодательстве указаны случаи, не подпадающие под гарантийный ремонт. Это несоблюдение правил эксплуатации со стороны жильцов, естественный износ, неправильная установка и использование бытовых приборов и сантехники. Также гарантия не распространяется на вышедшие из строя элементы конструкции и оборудование, если дольщик принял их по акту без претензий.
Однако этот пункт касается только видимых изначально дефектов. То есть если при подписании акта дольщика устроили стеклопакеты, но потом выяснилось, что окна промерзают, он может требовать от застройщика гарантийный ремонт. Также под гарантию не подпадают аварийные ситуации с инженерным оборудованием (водопровод, канализация, отопление и другие), которые возникли по вине жильцов.
Как добиться правды
Михаил Бузулуцкий говорит, что основной объем претензионной работы и рекламаций приходится на первый год после сдачи дома в эксплуатацию. В основном дольщики обнаруживают дефекты во внутренней части жилья, но активные и юридически грамотные жильцы жалуются не только на качество приобретенной квартиры, но и в случае ненадлежащего состояния придомовой территории или мест общего пользования.
По словам юриста девелоперской группы «Сити-XXI век» Василия Шарапова, выявив в квартире скрытые дефекты до истечения гарантийного срока, дольщик вправе направить застройщику претензию либо требовать устранения недостатков в судебном порядке. Обращаться в суд следует, если после получения претензии застройщик не устранит дефекты добровольно и за свой счет. Также у жильцов есть право обратиться с жалобой в Роспотребнадзор.
Девелоперы могут ссылаться на то, что дефекты возникли по вине управляющей компании (УК), которая не выполняла требования к эксплуатации. Поэтому специалисты советуют сначала подать заявку в УК, чтобы та собрала комиссию, обследовала жилье и провела экспертизу. Как говорит Павел Брызгалов, директор по стратегическому развитию ФСК «Лидер», обычно в состав комиссии входят представители УК, генерального подрядчика и технического заказчика. Если комиссия придет к заключению, что дефект подпадает под гарантийный случай, застройщик будет обязан его устранить. Эксперт рекомендует составить претензию к застройщику в двух экземплярах: один вручить под роспись представителей компании (либо отправить заказным письмом с описью вложения), а второй держать у себя.
По словам Натальи Шаталиной, гендиректора компании «МИЭЛЬ-Недвижимость», как правило, застройщики устраняют недостатки достаточно быстро. Однако эксперт помнит и случаи судебных тяжб с привлечением экспертной комиссии. Как говорит Мария Кошеверская, гендиректор Фонда развития механизмов гражданского контроля, в большинстве случаев сторонам удается договориться в досудебном порядке.
Так или иначе, претензии необходимо оформлять в письменной форме, так как устные переговоры оказываются неэффективными. Приведем реальный пример. Покупательница квартиры в петербургском ЖК «Шлиссельбург» после заселения обнаружила существенные дефекты: продувание стеклопакетов и промерзание углов.
Женщина обратилась в товарищество собственников жилья и к застройщику, квартиру даже осмотрел главный инженер и прораб. Но реальных действий никто не предпринимал. Затем жительница отправила письменную претензию, и в течение 10 дней застройщик устранил недостатки – провел изоляцию углов и во время летнего сезона заменил стеклопакеты.
Как правило, самостоятельные действия оказываются более эффективными. Часто жильцы новостроек общаются на форумах, обнаруживают общие недостатки и составляют коллективные претензии. К примеру, в 2013 году так поступили жильцы микрорайона Катюшки в Лобне. Один из них на форуме начал опрашивать соседей о найденных дефектах.
Оказалось, что у многих промерзают окна, появляются щели в балконных дверях, мокнут и протекают углы. Жильцы пытались самостоятельно устранить эти недостатки, а также обращались в УК. Но удалось добиться лишь приезда мастера, который сверлил в углах отверстия и заполнял их пеной, добавляя, что это вполне нормально и «у других тоже так». Эффективность такого ремонта длилась максимум до наступления следующих холодов.
В итоге жители создали инициативную группу, чтобы вести переговоры с застройщиком и УК. Им посоветовали направить претензию в УК, чтобы та в свою очередь разобралась со строительной компанией. Жильцы обращались индивидуально, по испробованной стандартной схеме. В итоге многим починили окна, а некоторым даже заменили стеклопакеты, кроме того, альпинисты сделали изоляцию стен снаружи.
В большинстве случаев судебные споры решаются в пользу жильцов, поэтому застройщикам невыгодно доводить дело до суда. По этой причине официальные претензии оказываются эффективными. Однако часто застройщик создается под реализацию конкретного проекта. Как говорит Мария Кошеверская, таким способом стремятся избежать гарантийных обязательств.
После ввода дома в эксплуатацию такая компания может прекратить свою деятельность. Последние поправки в ФЗ-214 призваны бороться с этим, прежде всего, за счет увеличения минимальной суммы уставного капитала, который на сегодняшний день составляет 2,5 миллиона рублей (для строительства объектов площадью не более 1,5 тысячи кв.м.). Максимальный размер уставного капитала равен 1,5 миллиарда рублей, если площадь проекта превышает 500 тысяч «квадратов». Когда речь идет о таких суммах, создавать фирмы-однодневки становится невыгодно.
Источник: superrielt.ru