Какой орган выдает разрешение на строительство

Объясняем нюансы земельного законодательства простым языком: особенности купли-продажи, аренды участков, перевода земель из одной категории в другую, выдела доли, межевания и многое другое. Поможем избежать финансовых потерь и объясним порядок оформления документов.

Осуществление строительных работ возможно только на основании разрешительной документации. Земельным кодексом (ЗК) РФ (ст. 40 и 41) закреплено право возведения объектов недвижимости: сооружений, жилых и нежилых зданий для всех собственников, пользователей земли и арендаторов земельных участков.

Разрешение на строительство – это административный документ, дающий застройщику право на осуществление строительства или реконструкции объектов, а также подтверждающий соответствие проекта требованиям градостроительного плана для земельного участка. Его необходимо получать в большинстве случаев, за исключением тех, которые предусмотрены Градостроительным кодексом (ГрК) РФ.

Начиная с 01.01.2010 г. разрешение на строительство на всех земельных участков, для которых действуют нормы градостроительных регламентов, не может быть выдано без учета положений Правил застройки и землепользования. Вопросы, относящиеся к регулированию строительной деятельности, регламентируются Гражданским кодексом (ГК) РФ, ФЗ «Об архитектурной деятельности в РФ» и другими нормативно-правовыми актами.

В ГК РФ, в ст. 263, п. 1 отмечается, что собственник участка земли может возводить на нем, перестраивать или сносить здания и сооружения, а также разрешать другим лицам проводить указанные работы на принадлежащем ему участке. строительство на своем участке другим лицам. Реализовать эти права можно с учетом всех строительных и градостроительных правил и норм, в соответствии с назначением конкретного земельного участка.

Кем выдается разрешение на застройку?

Если на земельный участок не распространено действие градостроительных регламентов, разрешение на строительство в зависимости от уровня компетенции может выдаваться:

• федеральным органом исполнительной власти;
• территориальным органом исполнительной власти соответствующего субъекта РФ (АР, АО, края, области);
• местным органом самоуправления.

При осуществлении строительства на территории морского порта разрешение выдается капитаном порта, основываясь на ст. 76 Кодекса торгового мореплавания РФ.

Во всех остальных случаях получать данный документ нужно в территориальном органе архитектуры и градостроительства либо в отделе или ином подразделении архитектуры и градостроительства органа местного самоуправления, к которому относится земельный участок. Статьей 8 ГрК РФ определяется, что разрешение на строительство на территории городского округа либо поселения выдается органами самоуправления на местах, а на межселенных территориях – местными органами самоуправления муниципального района.

Предусмотрено исключение для выдачи разрешения для объектов федерального, регионального либо местного значения, в процессе размещения которых возможно изъятие земельных участков, в частности, с помощью выкупа. К таким объектам относят:

Получение разрешения на строительство ИЖС

• объекты федеральных, а также региональных энергетических систем;
• атомной энергетики;
• безопасности и обороны;
• федерального и регионального транспорта, связи и информатики;
• космической деятельности;
• объекты, обеспечивающие охрану Государственной границы;
• линейные объекты, необходимые для обеспечения деятельности естественных монополий;
• муниципальные объекты газо-, водо-, электро- и теплоснабжения;
• мосты, автодороги и другие транспортные инженерные сооружения.

Для этих объектов разрешение также выдается органами, относящимися к соответствующему уровню компетенции (федеральными, региональными либо местными).

Порядок получения разрешения

Строение, возведенное на участке, не предусматривающем застройку, созданное без необходимых разрешений либо с нарушениями строительных, а также градостроительных правил и норм, считается самовольной постройкой, которой нельзя распоряжаться, в том числе и сдавать в аренду. И поэтому перед началом строительства нужно обязательно получить разрешение.

Для этого застройщик (заказчик) должен совершить следующие процедуры:

• подать в орган архитектуры и градостроительства заявку на выдачу архитектурно-планировочного задания с приложением к ней правоустанавливающего документа на участок земли либо разрешения собственника земельного участка на осуществление проектирования на данном участке;
• получить подготовленное архитектурно-планировочное задание, содержащее требования градостроительной документации, противопожарные, санитарно-гигиенические, экологические требования к объекту, требования в отношении охраны историко-культурных памятников, при необходимости – указание на особые условия осуществления строительства, требования по соблюдению прав физических и юридических лиц, которые могут быть затронуты в результате строительства;
• заказать архитектурный проект в соответствии с архитектурно-планировочным заданием (согласно ст. 3 п. 1 ФЗ об архитектурной деятельности);
• получить разрешение в органе архитектуры и градостроительства (либо в территориальном органе Госархстройнадзора) на выполнение строительно-монтажных работ (СМР). Такие разрешения могут быть двух видов:

1. на осуществление всех видов СМР по данному объекту;
2. на выполнение отдельных СМР (подготовительные, земляные работы, прокладка коммуникаций, возведение фундамента, и т.п.).

Срок действия разрешения устанавливается с учетом времени, требуемого для строительства или выполнения отдельных видов СМР. При необходимости оно может быть продлено в недельный срок с момента истечения предыдущего срока.

При передаче разрешения на СМР другому лицу или иных изменениях в договоре подряда на строительство эти изменения нужно перерегистрировать в инспекции Госархстройнадзора в течение 3-х недель.

Перечень документов для получения разрешения на строительство

ГрК РФ устанавливает такой перечень документов:

1. правоустанавливающий документ на участок земли, где будет осуществляться строительство;
2. градостроительный план данного участка;
3. проектная документация;
4. в установленных ГрК РФ случаях — положительное заключение по результатам государственной экспертизы либо государственной экологической экспертизы проектной документации;
5. при наличии отклонений от предельных параметров в разрешении – соответствующее разрешение;
6. согласие всех собственников (правообладателей) реконструируемого объекта — при проведении реконструкции.

В случае строительства индивидуального жилого дома застройщик прилагает к заявлению только документы на участок земли, градостроительный план участка и схему планировочной организации, где обозначено размещение строительного объекта.

Отказ в выдаче разрешения

В ГрК предусмотрен перечень оснований для возможного отказа в выдаче запрошенного документа:

• при отсутствии всех необходимых документов;
• несоответствие документов требованиям градостроительного плана или требованиям в отношении отклонения от предельных параметров строительства либо реконструкции, а для объекта индивидуального жилищного строительства проверяется на соответствие градостроительному плану схема планировочной организации участка.

Кроме того, застройщик может получить отказ в выдаче разрешения на введение готовой постройки в эксплуатацию, если он не предоставит в течение 10 дней органу, выдавшему разрешение на строительство, документы, нужные для размещения в государственной информационной системе обеспечения градостроительной деятельности сведений о земельных участках, которые подлежат застройке или застроены.

Случаи, не требующие разрешение на строительство:

1. строительство гаража на земельном участке, не связанное с последующим осуществлением предпринимательской деятельности;
2. строительство на участке необходимых сооружений для дачного хозяйства или садоводства;
3. объектов, не относящихся к объектам капстроительства (навесы, киоски);
4. вспомогательных сооружений и строений (теплицы, парники, бани, сараи и др.);
5. изменения строительных объектов либо их частей, не влияющие на их конструктивные параметры, характеристики надежности и безопасности.

Субъекты РФ дополнительно могут устанавливать и иные объекты, для которых разрешение на осуществление строительства не требуется.

Источник landatlas.ru

Получение разрешения на строительство

Готовитесь к возведению дома? Позаботьтесь о получении разрешения на строительство. Даже если участок в собственности, нужно согласовывать застройку территории. В противном случае застройщику грозят неприятности: снос, штрафы, реконструкция, запрет любых сделок с жильем. Этапы возведения домов контролируют надзорные органы государства.

Прежде чем приступать к строительству, нужно собрать документы и оформить разрешительный акт. Согласование подтвердит, что проект отвечает нормам СНиП, а участок можно использовать под застройку. Недавно были внесены изменения в правила получения разрешений на строительство. О том, где и как его правильно сделать – читайте далее.

✅ Что изменилось в 2019 году?

Новые правила пришлись на лето 2018 года. Именно тогда был введен упрощенный порядок получения разрешений. Он затронул возведение домов в частном секторе. Вместо разрешений на строительство на землях ИЖС, ЛПХ и садовых товариществах ввели уведомительный порядок. Основное отличие в меньшем количестве документов.

Стало проще и зарегистрировать уже возведенный объект недвижимости по «дачной амнистии».

Однако ранее выдаваемые разрешения не исчезли. Их по-прежнему нужно заказывать для:

• многоквартирного и многоэтажного дома;
• блокированного жилого дома (таунхауса) – на двоих и более собственников;
• нежилого объекта – промышленного здания, делового или торгового центра, автозаправки, склада и прочих объектов (см. схожую статью “Разрешение на реконструкцию нежилого здания“).

Регламент выдачи разрешений закреплен в ст. 51 ГрК РФ. Процесс сложнее, чем обычные уведомления о планируемом строительстве. Нужно следовать каждому пункту по порядку и не ошибаться.

Разрешение, как и уведомление о строительстве – это официальное одобрение планируемой стройки со стороны властей. Документ подтверждает, что архитектурный план здания не имеет отклонений, соответствует строительным нормам и правилам застройки земельных участков. Если вам выдали разрешение, значит проект согласован. Содержание документа дает понять, что объект не угрожает безопасности, не наносит вреда окружающей среде, не заходит на инженерные участки, а также не создает препятствий для соседних территорий.

✅ Кому и кто выдает разрешение на строительство?

Первым делом нужно разобраться, где можно взять разрешение на строительство? По регламенту согласование происходит с органом исполнительной власти. Например, в Москве этим занимается Московский государственный строительный надзор.

Согласно п. 12 ст. 51 ГрК РФ, иногда разрешение выдается при участии других органов:

• отдел управления Министерства природных ресурсов и экологии;
• Федеральная служба по экологическому, технологическому и атомному надзору (Росатом);
• отделения Роскосмоса;
• отдел по охране природных ресурсов и окружающей среды.

Выдача разрешений входит в полномочия того органа или образования, на чьей земле планируется застройка. Согласование – процесс длительный и непростой.

Юридическое лицо, получающее разрешение на строительство, называется застройщиком. Его задача подать документы и поставить в известность о грядущих работах.

Разрешение на строительство выдается:

• собственнику или застройщику – в большинстве случаев это разные лица;
• заказчику или подрядчику;
• арендатору земельного участка;
• доверенному лицу собственника.

На основании выданного акта можно начинать процесс строительства. Требования будут зависеть от характера постройки. Одно дело, если это садовый домик в СНТ, и совсем другое – склад горючих материалов. Первый случай – уведомительная процедура властей, а второй – полноценное разрешение на строительство.

✅ Порядок и процедура получения

Каждый застройщик должен иметь представление о правилах получения разрешений на строительство. Следование нехитрому алгоритму позволить быстро согласовать возведение дома.

Через МФЦ и администрацию

Этапы получения разрешения в 2022 году:

1. Уточнить границы земельного участка. При необходимости – выполнить межевание.
2. Провести инженерные изыскания. Геодезические, геологические и экологические исследования местности позволят определить состав почвы, удаленность воды, характер воздуха и прочие факторы места застройки. Анализ позволит сформировать проектную документацию. Если обойтись без исследований, велик риск неприятностей при строительстве. Например, оседание грунта, трещины на стенах и т.д.
3. Подготовить градостроительный план. Документ заказывается не позднее, чем за 3 года до начала работ.
4. Согласовать ограничения на землю и подключение коммуникаций. Для этого нужно посетить газовиков, электриков и Горводоканал. Если объект капитального строительства будет на территории культурного наследия, нужно согласование с органом исполнительной власти.
5. Составить проект строительства здания (заправки, МКД, склада, павильона).
6. Передать документацию на экспертизу.
7. Загрузить проект в Информационные системы обеспечения градостроительной деятельности (ИСОГД) для изучения на соответствие параметрам. Направить заявление на выдачу разрешения на строительство. Для бумажного варианта подойдет обращение через МФЦ, а для электронного – портал Госуслуги.
8. Дождаться обработки запроса.
9. Получить разрешительный акт в МФЦ «Мои документы» – это бесплатно.

Основные сложности на первых этапах. Застройщику или заказчику придется обследовать местность и заручиться согласием государственных органов. Если они откажут – стройка запрещена. Придется искать другое место или продолжать согласование.

Через Госуслуги

Последовательность действий:

Обращаем внимание, что выдача разрешений на строительство через Госуслуги действует не везде. Услуга оказывается в развитых регионах, а также в Москве и Санкт-Петербурге. Остальным юрлицам придется идти за оформлением в МФЦ или отделы архитектуры.

Заявление о выдаче разрешения на строительство (образец)

Чистый бланк заявления можно взять в Многофункциональном центре или в местной администрации. Обычно их вывешивают на стенде для обозрения. Однако лучше заранее ознакомиться с образцом заявления о выдаче разрешения на строительство, чтобы знать о его содержании и нюансах заполнения.

Особенности оформления:

• наименование органа, куда адресуется заявление, например – Мосгорстройнадзор;
• ФИО заявителя и контакты, если им выступает индивидуальный предприниматель (ИП);
• реквизиты и наименование юридического лица – если застройщиком является фирма; также нужно указать юридический адрес, ОГРН и ИНН компании;
• место нахождения земельного участка, его площадь и кадастровый номер;
• информация о праве собственности – каким документом оно подтверждается (например, акт бессрочного пользования или договор аренды земли);
• описание будущего объекта капитального строительства – что это за здание, его назначение, параметры, материал изготовления, уровень безопасности и т.д.
• наименование проектной организации, которая готовила проект возведения объекта;
• данные экспертной оценки проекта, если они требуются для дальнейшего согласования изменений;
• перечень документов;
• дата подачи заявления;
• подпись заявителя;
• место для печати.

Необходимые документы

Если застройщик занимается всем самостоятельно, ему предстоит подготовить внушительный список документов. Список того, что нужно для оформления разрешений отмечен в п. 7 ст. 51 ГрК РФ.

Комплект документов включает:

• заполненное заявление (см. выше);
• документы о праве собственности или владения земельным участком;
• градостроительный план земельного участка – выдается в течение 30 дней, но необходимо предоставить ГПЗУ трехлетнего срока давности; – формируется лицом или органом, входящим в состав СРО;
• одобрение проекта со стороны экспертной компании;
• согласия соседей – если строительство захватит часть их территории, и они дают разрешение на такое несоблюдение правил;

Если застройщик заказывал экспертизу в негосударственной организации, нужно предоставить копию лицензии данной компании. Государственная проверка соответствия проектно-сметной документации не требует дополнительных документов к имеющемуся пакету. Также могут потребоваться согласования с иными органами, например – в случае строительства объекта в зоне культурного наследия. Иногда уместно договориться о смене вида разрешенного использования (ВРИ) земли. Тогда понадобится акт государственного органа о такой смене.

Срок действия

Эксперты проверяют документы юридического лица, параметры застройки, ВРИ земельного участка, а также наличие прав на использование территории. На рассмотрение заявления о выдаче разрешения на строительство отводится 7 дней (п. 11 ст. 51 ГрК РФ).

Срок действия разрешения указывается в ответном письме. Период нужно соблюдать. Иначе придется заново подавать заявление и просить новое разрешение.

Существует вариант продлить срок действия выданного акта на возведение объекта. Для этого подается новое заявление с соответствующей просьбой. Срок – не позднее чем за 10 дней до завершения периода разрешения. Если муниципалитет одобрит заявку, можно продолжать строительные работы.

✅ Что делать дальше?

После получения разрешения на строительство можно возводить объект недвижимости. Иногда вместе с ответом приходит список тех, с кем нужно согласовать будущую стройку. Например, аэродромы, культурное наследие, природоохранные организации и т.д.

Бывает, что застройщик отправил заявление/уведомление, но ответного письма не дождался. Означает ли это, что строительство согласовано? Не всегда.

Закон разрешает производить работы, но на практике отсутствие ответа может означать совсем иное. Например, заявление еще не обработано или вынесен отказ в строительстве. Прежде чем приступать к возведению дома или нежилого объекта, нужно убедиться, что ваше обращение изучено. Позвоните в уполномоченный орган или посетите его лично.

Так вы узнаете о решении по своему вопросу, и, если оно отрицательное – можно исправить документы или подать жалобу. После оформления проверяйте срок действия разрешения на строительство, во избежание его просрочки или отзыва.

✅ Могут ли отказать в выдаче?

Ответ администрации зависит от того, что указано в заявлении, проекте и других документах. Отказ выдается в форме уведомления о несоответствии указанных в уведомлении о планируемом строительстве параметров и/или недопустимости размещения объекта на земельном участке. Это значит, строить нельзя.

Причиной отказа могут быть:

• ошибки, опечатки, помарки в заявлении на выдачу разрешения;
• запрет строиться на участке, например – при несоответствии вида допустимого использования;
• несоответствие правил землепользования и застройки (ПЗЗ);
• отсутствие согласования с одним из органов, например – Росатомом;
• истечения срока действия документов юридического лица.

Отказ может быть и по другим причинам. Застройщик должен действовать по обстоятельствам.

Вариант решить проблему с отказом:

1. Исправить ошибки и нарушения (если такое возможно).
2. Подать жалобу вышестоящему начальству с обоснованием своих требований и доказательством правоты.
3. Направить исковое заявление о признании прав на самострой.

Не пытайтесь хитрить и строить в обход закона. Если разрешение не выдали, значит на то имелись веские основания. Не исключено, что инспекторы администрации повторно проверят объект. И если выяснится, что застройщик начал возведение дома без разрешения – можно нарваться на ответные санкции.

Штраф за незаконное строительство для юридических лиц – от 500 тысяч рублей до миллиона, либо приостановление деятельности в период до трёх месяцев (п. 1 ст. 9.5 КоАП РФ).

✅ Как получить разрешение на строительство если дом уже построен?

Бытует мнение, если дом построен без уведомления/разрешения – его обязательно снесут как самострой. Так ли это? Не совсем.

Выделяют две ситуации:

1. Разрешение на строительство сделано, но до 4 августа 2018 года – в таком случае застройщик имеет право не запрашивать новое. Достаточно направить уведомление с техпланом о том, что стройка завершена и ждать одобрения по вводу в эксплуатацию (второе уведомление).
2. Разрешение на строительство вообще не получено – остается вариант с узакониванием объекта в судебном порядке. Многое зависит от характера постройки. Если она соответствует нормам СНиП, не нарушает прав соседей, находится на земле с допустимым видом использования – скорее всего суд встанет на сторону истца. При условии, что застройщик пытался легализовать самострой в административном порядке, но получил отказ. Также придется заплатить штраф за самовольную застройку.

Лучше не доводить дело до судебных разбирательств. Тяжбы обойдутся гораздо дороже, чем стандартное оформление объекта недвижимости. Хотя, в ряде случаев без обращения в суд не обойтись.

Итак, различают два вида согласования строительства. Первый относится к возведению домов на землях ИЖС, ЛПХ и в СНТ. Застройщик или собственник должен подать уведомление о планируемых работах. Если строится нежилой объект, промышленное здание или торговый центр – требуется оформлять разрешение. Его выдают в местной администрации по заявлению ИП или юридического лица.

Перечень документов представлен проектом, документами на землю и согласованиями с разными органами. Без разрешения, если оно обязательно, строить нельзя. Максимальное наказание – штраф до 1 млн рублей и снос самовольной постройки.

Получение разрешений на стройку сопровождается множеством неприятных моментов. Обычным явлением становятся манипуляции чиновников. Вам говорят «принесите такую-то бумажку», хотя ее нет в списке обязательных документов. Приходится бегать по инстанциям и терять время. Нередко застройщик обращается не в тот орган или собирает неполный комплект документов.

Очень часто чиновники присылают отказы (отписки). Даже если с проектом все в порядке, согласование может затянуться на долгие месяцы отнюдь не по вашей вине.

Чтобы решить эти проблемы, нужны знания и опыт в таких делах. Если у вас есть вопросы, задайте их нашим юристам. Они дадут подробную консультацию и объяснят, как быстро и правильно сделать разрешение на строительство. Учтите, что новые правила и законы меняют ход процедуры – что было в 2017 году уже не действует в 2020 году. Юрист разъяснит спорные моменты и даст актуальный порядок действий.

Источник law-divorce.ru

Разрешительная документация на строительство: от теории к практике

Возведение объектов недвижимости само по себе дело долгосрочное и требующее больших финансовых вливаний. Но кроме этого застройщик сталкивается с необходимостью общения с бюрократической машиной, требующей оформления и представления огромного количества документов. Сегодня мы поговорим о том, какие документы компания обязана получить на всех стадиях строительства, а также расскажем, чем чревато для застройщика небрежное отношение к соблюдению установленного законом порядка строительства и введения в гражданский оборот объектов недвижимости.

Получаем разрешение на строительство

После подготовки проектной документации и получения положительного результата по итогам проведения государственной экспертизы девелопер вправе обратиться за получением разрешения на строительство. Именно этот документ дает застройщику право осуществлять строительство, а также реконструкцию объекта капитального строительства (ст. 51 ГрК РФ).

Разрешение на строительство подтверждает соответствие проектной документации требованиям, установленным градостроительным регламентом, проектом планировки территории и проектом ее межевания, или требованиям, установленным проектом планировки территории и проектом межевания территории. Оно также подтверждает допустимость размещения объекта капитального строительства на земельном участке в соответствии с разрешенным использованием такого земельного участка и ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством РФ.

Пакет документов: перечень закрыт

Формы разрешения на строительство, а также разрешения на ввод объекта в эксплуатацию утверждены приказом Минстроя России от 19.02.2015 № 117/пр «Об утверждении формы разрешения на строительство и формы разрешения на ввод объекта в эксплуатацию». В столице указанные разрешения выдает Комитет государственного строительного надзора г. Москвы в соответствии с постановлением Правительства Москвы от 17.04.2012 № 145-ПП «Об утверждении административных регламентов предоставления государственных услуг города Москвы «Выдача разрешения на строительство» и «Выдача разрешения на ввод объекта в эксплуатацию»».

Для получения разрешения на строительство застройщик обращается в уполномоченный орган напрямую или через многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг с соответствующим заявлением и прилагаемым к нему пакетом документов. В него входят, в частности, правоустанавливающие документы на земельный участок, его градостроительный план, выданный не ранее трех лет до дня обращения за выдачей разрешения на строительство, проектная документация и положительное экспертное заключение на нее, а также иные документы, предусмотренные п. 7 ст. 51 ГрК РФ. Ряд документов (например, градостроительный план земельного участка, разрешение на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции, если оно было предоставлено застройщику) уполномоченный орган получает от государственных органов путем направления межведомственных запросов.

Для отдельных случаев законом предусмотрены дополнительные требования к составу документов, представляемых заявителем для получения разрешения на строительство. Так, например, в целях строительства, реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства застройщик направляет схему планировочной организации земельного участка с обозначением места размещения такого объекта, а также описание его внешнего облика (п. 9 ст. 51 ГрК РФ).

Если требуют дополнительные документы

Установленный законом перечень документов для выдачи разрешения на строительство является исчерпывающим, поэтому уполномоченный орган не вправе требовать от заявителя представления каких-либо дополнительных документов, при этом отказ в выдаче разрешения на строительство может быть оспорен в судебном порядке (п. 10, 14 ст. 51 ГрК РФ).

Если, скажем, в составе пакета документов, представленных заявителем на получение разрешения на строительство, будет отсутствовать проектная документация или она будет не соответствовать градостроительному плану земельного участка, то в выдаче разрешения ему будет отказано правомерно на основании п. 13 ст. 51 ГрК РФ (постановления АС Восточно-Сибирского округа от 13.03.2018 № Ф02-138/2018, Ф02-773/2018, от 15.02.2018 по делу № А33-7633/2017). Если же такого рода нарушений им не будет допущено, а имеющиеся недостатки окажутся несущественными (например, неправильное оформление пояснительной записки к проектной документации и др.), то оснований для отказа в выдаче разрешения на строительство не имеется (постановление АС Московского округа от 24.03.2017 по делу № Ф05-2580/2017).

Как мы уже сказали, перечень документов для получения разрешения на строительство является исчерпывающим. Но несмотря на это на практике многие заявители с целью ускорения процесса получения разрешения выполняют дополнительные требования уполномоченного органа, не основанные на законе. Вместе с тем и такая покладистость не всегда гарантирует положительный результат.

В результате заявитель все равно обращается в суд за защитой своих прав. Уполномоченный орган при этом в ходе судебного разбирательства не вправе ссылаться на добровольное исполнение заявителем таких дополнительных требований. Сам по себе данный факт правового значения для разрешения спора не имеет и о законности принятого решения об отказе в выдаче разрешения на строительство не свидетельствует (постановление АС Центрального округа от 26.06.2017 по делу № А09-12903/2016).

Вносим в разрешение изменения

Закон не предусматривает необходимость получения нового разрешения на строительство в случае перехода прав на земельный участок от одного застройщика к другому или образования одного земельного участка из нескольких. В таких случаях новый правообладатель земельного участка вправе осуществлять строительство на основании первоначально выданного разрешения. При этом он обязан уведомить уполномоченный орган о возникновении у него соответствующих прав. А последний вносит в ранее выданное разрешение необходимые изменения (ст. 21.5—21.7, 21.10 и 21.14 ГрК РФ).

Данная процедура не может быть использована заявителем в том случае, когда фактически под предлогом внесения изменений в выданное ему разрешение на строительство фактически речь идет о возведении иного объекта недвижимости, отличающегося по своим параметрам от того, что был изначально согласован.

Например, в одном деле заявитель просил внести изменения в разрешение на строительство, ссылаясь на то, что в процессе строительства выявились неблагоприятные для застройки факторы, связанные с проведением инженерно-геологических изысканий. Между тем, как следовало из материалов дела, фактически заявитель добивался согласования возможности вместо двух многоквартирных домов построить сразу три, причем большей этажности. Однако такая возможность могла быть им реализована исключительно в рамках процедуры получения нового разрешения на строительство с согласованием измененных параметров, а не путем переоформления ранее выданного разрешения (постановление АС Северо-Кавказского округа от 31.07.2017 по делу № А32-32410/2016).

Действие разрешения во времени

Срок действия выданного разрешения на строительство может быть продлен при условии, если до его истечения застройщиком начаты строительные работы и при этом он обратился за продлением не менее чем за 60 дней до его окончания. В судебной практике нарушение такого срока не признается существенным. Считается, что единственным основанием для отказа в продлении срока действия разрешения на строительство может являться только то, что заявитель не приступил к началу строительства объекта недвижимости (постановление АС Восточно-Сибирского округа от 07.03.2017 № Ф02-99/2017).

Так, в постановлении АС Северо-Кавказского округа от 20.03.2018 по делу № А63-8660/2017 арбитры прямо указали, что незначительный пропуск срока на обращение с заявлением о продлении срока действия разрешения на строительство не может являться достаточным основанием для отказа в таком продлении, поскольку все остальные требования заявителем при подаче такого заявления были надлежащим образом выполнены. Заявитель достраивал многоквартирный дом на земельном участке, строительство которого не смог выполнить до конца первоначальный застройщик, попавший в процедуру банкротства. У заявителя были корректно оформлены арендные отношения по земельному участку и иные документы, связанные с реализацией девелоперского проекта.

Однако в любом случае с таким обращением лучше не тянуть, поскольку нельзя исключить, что подход судов может измениться в сторону ужесточения требований к заявителю.

Действие разрешения на строительство может быть прекращено досрочно в таких исключительных случаях, как изъятие земельного участка, на котором ведется строительство, для государственных и муниципальных нужд, расторжение договора аренды участка или отказ от права собственности или иных прав на него (ст. 20 и 21.1 ГрК РФ). Следует учитывать, что расторжение договора аренды является основанием для прекращения выданного разрешения на строительство, а не причиной для отказа в его выдаче. Поэтому если при оспаривании отказа выяснится, что на момент обращения заявителя в уполномоченный орган имеющийся у него договор аренды земельного участка являлся действующим, такой отказ будет считаться незаконным, даже если на момент судебного разбирательства договор аренды будет прекращен (постановление АС Западно-Сибирского округа от 15.05.2017 № Ф04-955/2017).

Когда без разрешения можно обойтись

В ряде случаев законом не установлена обязанность застройщика получать разрешение на строительство. К их числу относятся, например, возведение и реконструкция объектов некапитального строительства (киоски, навесы и др.), изменение объектов капитального строительства и (или) их частей, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом.

Не нужно получать указанное разрешение на строительство сооружения, которое по своим функциональным характеристикам выполняет вспомогательные и обслуживающие функции по отношению к земельному участку, на котором оно размещено. Например, различные бетонные замощения, асфальтовые покрытия, берегоукрепления и иные сооружения, которые, по сути, представляют собой улучшения земельного участка, могут быть возведены на нем без получения разрешения на строительства. Соответственно, предприниматель не вправе настаивать на выдаче такого документа, а орган местного самоуправления, который его все-таки выдал, в дальнейшем вправе его отменить, поскольку изначально у него не было законных оснований для его выдачи (постановление АС Дальневосточного округа от 28.12.2017 № Ф03-5015/2017).

В столице в настоящее время действует постановление Правительства Москвы от 27.08.2012 № 432-ПП «О перечне случаев, при которых получение разрешения на строительство не требуется», в котором указаны работы по объекту капитального строительства, не требующие получения указанного документа. Например, по многоквартирным домам к таким работам относятся переустройство, перепланировка жилых и нежилых помещений, замена инженерных систем, лифтового оборудования, отдельных панелей самонесущих наружных стен с проведением мероприятий по обеспечению устойчивости положения вышележащих панелей и др.

Следует отметить, что осуществление строительства, реконструкции и капитального ремонта тех или иных объектов капитального строительства вправе осуществлять застройщик или привлеченные им подрядчики при условии, если они состоят в саморегулируемой организации в соответствующей области. При этом подрядчики в свою очередь для выполнения отдельных строительных и иных работ могут привлекать других лиц (ст.

52 ГрК РФ). При осуществлении строительства, реконструкции и капитального ремонта объектов капитального строительства с целью оценки соответствия выполняемых работ и применяемых строительных материалов требованиям проектной документации заказчик осуществляет строительный контроль. Помимо строительного контроля за строительством, реконструкцией и капитальным ремонтом также осуществляется государственный строительный надзор (ст. 53—54 ГрК РФ) в порядке, предусмотренном постановлением Правительства РФ от 01.02.2006 № 54 «О государственном строительном надзоре в Российской Федерации».

Разрешение на строительство готово: что дальше?

Застройщик после получения разрешения на строительство обязан представить в уполномоченный орган сведения о площади, высоте и количестве этажей планируемого объекта капитального строительства, о сетях инженерно-технического обеспечения. Он также обязан представить один экземпляр копии результатов инженерных изысканий и по одному экземпляру копий ряда разделов проектной документации. Речь идет о схеме планировочной организации земельного участка, перечне мероприятий по охране окружающей среды, по обеспечению пожарной безопасности, соблюдению требований энергетической эффективности и требований оснащенности зданий, строений, сооружений приборами учета используемых энергетических ресурсов и доступа инвалидов к объектам (п. 18 ст. 51 ГрК РФ).

Стройка закончена: получаем разрешение на ввод объекта в эксплуатацию

По завершении строительства или реконструкции объекта в полном объеме застройщик получает разрешение на его ввод в эксплуатацию. Этот документ подтверждает соответствие построенного объекта установленным требованиям.

Для получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию застройщик обращается с заявлением в уполномоченный орган, к которому прикладывает ряд сопроводительных документов. К их числу относятся градостроительный план земельного участка, разрешение на строительство, акт приемки построенного объекта, его технический план, заключение органа государственного строительного надзора, а также иные документы, предусмотренные п. 3 ст. 55 ГрК РФ, перечень которых является исчерпывающим. Отказ в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию может быть оспорен в судебном порядке.

Заявитель должен учитывать, что состав и порядок представления документов на получение разрешений на строительство и на ввод объекта в эксплуатацию императивно определены нормами ГрК РФ, что исключает возможность какой-либо свободы усмотрения с его стороны. Непредставление таких документов или их представление не в полном объеме влечет отказ в выдаче соответствующего разрешения, и такой отказ будет считаться правомерным.

Так, в одном деле заявитель в нарушение п. 3 ст. 55 ГрК РФ не представил в уполномоченный орган заключение о соответствии построенного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов и проектной документации, в связи с чем ему было отказано в выдаче разрешения на ввод такого объекта в эксплуатацию. В иске о признании решения об отказе незаконным заявитель сослался на то, что уполномоченный орган был вправе самостоятельно провести проверку построенного объекта. Отклоняя данный довод как несостоятельный, суд отметил, что такие действия уполномоченного органа, которые он не лишен возможности осуществить, не могут подменять собой заключение компетентного учреждения, представление которого для целей рассмотрения вопроса о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию является обязательным.

Заявитель в составе пакета документов не представил необходимое заключение о соответствии построенного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов и проектной документации, равно как и доказательств того, что такое заключение находится в распоряжении какого-либо государственного или муниципального органа, у которого оно могло быть истребовано в рамках межведомственного взаимодействия. При таких обстоятельствах суд признал отказ в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию законным (постановление АС Западно-Сибирского округа от 14.07.2017 по делу № А75-11415/2016).

Предварительный договор аренды

На практике многие девелоперы еще на стадии завершения строительства коммерческой недвижимости заключают предварительные договоры с будущими арендаторами, получая от них обеспечительные взносы, задатки и авансовые платежи, чтобы начать генерировать доход, не дожидаясь ввода объекта в эксплуатацию. Если задержка или отказ в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию произошли по вине уполномоченного органа, то у заявителя возникает право на взыскание с него упущенной выгоды в размере доходов, которые он мог бы получить, если бы его право не было нарушено (п. 2 ст. 15 ГК РФ).

При этом, даже если заявитель фактически мог сдавать помещения в достроенном, но не сданным в эксплуатацию объекте недвижимости, само по себе данное обстоятельство не свидетельствует о неправомерности его требования. В такой ситуации заявитель все равно лишен возможности полноценно использовать свой актив для извлечения прибыли, поэтому у него имеется право на возмещение своих убытков с учетом прогнозируемых доходов за вычетом затрат и тех сумм, что он имеет возможность фактически получать (постановление АС Уральского округа от 24.07.2017 № Ф09-8829/16).

Самовольная постройка

Заявитель не сможет обойти установленные законом требования путем обращения в суд с иском о признании права собственности на построенный объект недвижимости как на самовольную постройку. Это связано с тем, что суд в любом случае при разрешении такого спора устанавливает, предпринимал ли заявитель, создавший самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности, к получению разрешений на строительство/ввод в эксплуатацию, а также правомерно ли ему было отказано уполномоченным органом в выдаче необходимых разрешений. Если заявитель обратился за получением разрешения на строительство, и получил отказ, тогда он вправе требовать признания права собственности на самовольную постройку (постановление АС Дальневосточного округа от 11.07.2017 № Ф03-2413/2017).

Признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права. Такое средство правовой защиты может применяться только в случае, если истец по какой-либо независящей от него причине был лишен возможности получить правоустанавливающие документы на вновь созданный или реконструированный объект недвижимости в установленном законом порядке. Рассматриваемый иск не может быть использован для упрощения регистрации прав на вновь созданный объект недвижимости с целью обхода норм специального законодательства, предусматривающего разрешительный порядок создания и ввода в гражданский оборот новых недвижимых вещей (Апелляционное определение Омского областного суда от 26.07.2017 по делу № 33а-5099/2017).

Если никаких мер заявителем со своей стороны не предпринималось и он использует судебный порядок для упрощения оформления своего права собственности на построенный объект, в иске ему должно быть отказано. Такой подход соответствует разъяснениям, изложенным в п. 26 постановления Пленума Верховного суда РФ и Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав». Аналогичная правовая позиция приведена в Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденном Президиумом Верховного суда РФ 19.03.2014.

Поскольку заявитель вправе приступить к строительству своего объекта только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, выполнение им строительных работ до этого момента считается существенным нарушением, которое исключает возможность получения данного разрешения. Аналогичный подход применяется также к ситуации, когда заявитель фактически приступает к реконструкции своего объекта недвижимости до получения разрешения на строительство, что не соответствует закону (постановление АС Дальневосточного округа от 16.05.2017 № Ф03-1546/2017).

Помимо этого суд также принимает во внимание состояние возведенного объекта недвижимости и его соответствие установленным требованиям. При наличии каких-либо нарушений суд использует это как дополнительный аргумент для оставления в силе решений уполномоченного органа об отказе в выдаче разрешения на строительство или о об отказе в продлении срока его действия (постановление АС Поволжского округа от 02.08.2017 № Ф06-21713/2017).

В таком случае при завершении строительства объекта недвижимости и обращении заявителя в суд с иском о признании права собственности на самовольную постройку существует высокая вероятность отказа в его удовлетворении, поскольку должных мер к оформлению разрешительной документации он не предпринимал, и отказ в выдаче разрешения на строительство является законным. В данной ситуации ему следует снести свой начатый строительством объект и заново начинать строительство только после получения соответствующего разрешения. В случае истечения срока действия разрешения на строительства и запуска процедуры его продления застройщик должен приостановить ведение строительства в порядке, предусмотренном Правилами проведения консервации объекта капитального строительства, утвержденными постановление Правительства РФ от 30.09.2011 № 802.

При окончании срока действия разрешения на строительство заявитель не вправе до продления срока его действия самовольно продолжать те или иные строительные работы, поскольку это может послужить основанием для отказа в его продлении. Действующее законодательство РФ не предусматривает возможность выдачи разрешения на строительство или продление срока его действия в ситуации, когда заявителем самовольно ведутся какие-либо строительные работы до получения разрешительной документации (Определение Верховного суда РФ от 16.12.2016 № 310-КГ16-11365).

В одном деле застройщик получил разрешение на строительство трехэтажного жилого дома, однако фактически возвел семиэтажный дом и стал ответчиком по иску городской администрации о сносе самовольной постройки. Суды первых трех инстанций поддержали истца, и только Судебная коллегия Верховного суда РФ отправила дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции с указанием на допущенные нарушения норм материального права. Они выразились в том, что застройщик и владельцы жилых помещений в построенном доме обратились со встречным иском о признании права собственности на объект самовольного строительства, но суды не проверили обстоятельства, входящие в предмет доказывания по делу, в полном объеме.

Так, ими не были оценены доводы истцов по встречному иску о том, что многоквартирный дом соответствовал целевому назначению и разрешенному использованию земельного участка, на котором он был возведен, правилам землепользования и застройки, градостроительным, пожарным, санитарным и иным нормам и правилам, не нарушал права и законные интересы третьих лиц.

Кроме того, разрешение на строительство было выдано застройщику на возведение трех этажей, и суд первой инстанции не поставил на обсуждение вопрос о наличии технической возможности частичного демонтажа верхних этажей, а суд апелляционной инстанции это нарушение не устранил (Определение Верховного суда РФ от 29.08.2017 № 18-КГ17-95). Приведенное дело наглядно показывает, какими серьезными рисками для застройщика чревато небрежное отношение к соблюдению установленного законом порядка строительства и введения в гражданский оборот объектов недвижимости.

Участники гражданского оборота при осуществлении своей деятельности должны проявлять необходимую добросовестность и учитывать, что такого рода существенное нарушение, как самовольное строительство и игнорирование установленного порядка получения разрешительной документации, не может остаться без адекватного ответа со стороны уполномоченного органа. Помимо негативных последствий в виде отказа в выдаче разрешения на строительство, в продлении срока его действия девелопер может быть также привлечен к административной ответственности по основаниям, предусмотренным ст. 9.5 КоАП РФ.

Отказ в выдаче разрешения на строительство или в продлении срока его действия в таком случае не может считаться нарушающим права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской деятельности, поскольку он изначально сам действовал недобросовестно, а именно его неосмотрительные и противоправные действия привели к такому отрицательному результату. В связи с этим его неправомерный интерес не подлежит судебной защите.

Отметим также, что не принятие владельцем самовольной постройки мер к ее легализации на практике также учитывается судом при разрешении споров между ним и кредиторами, претендующими на удовлетворение своих требований за счет ее стоимости. Например, залогодатель не вправе ссылаться на ничтожность договора об ипотеке объекта недвижимости, отвечающего признакам самовольной постройки, как противоречащий требованиям п. 2 ст.

222 ГК РФ о запрете распоряжения самовольной постройкой. При наступлении оснований для обращения на самовольную постройку взыскания по долгам залогодателя или третьего лица, в счет исполнения обязательств которого он передал свое имущество в ипотеку, заявление подобного возражения суд отклоняет как не имеющее правового значения в силу требований ст. 10 и п. 5 ст. 166 ГК РФ.

Недобросовестность действий залогодателя, оспаривающего договор ипотеки по данному основанию с целью ухода от ответственности сохранения своего имущества, тем более очевидна в случае, если он не предпринимает никаких мер к легализации самовольной постройки или к ее сносу. Фактически под предлогом несоответствия данной сделки закону залогодатель пытается снять залоговое обременение со своего актива и извлечь тем самым для себя необоснованные преимущества вопреки принципу добросовестного исполнения обязательства, закрепленного в ст. 309—310 ГК РФ (Определение Верховного суда РФ от 04.08.2017 № 305-ЭС17-5571).

Источник www.eg-online.ru