Какой порядок оплаты не предусмотрен договором о долевом участии в строительстве ответ на тестовое

Несмотря на мораторий на неустойки, некоторые компенсации можно получить уже сейчас.

В марте 2022 года государство решило поддержать застройщиков, разрешив им не платить неустойки до 2023 года. Тогда это послабление строительным компаниям сбило с толку многих дольщиков — выплаты неустоек заморозили даже по тем случаям, где суд выигран и застройщика обязали заплатить.

Я специализируюсь на спорах с застройщиками и рекомендую обращаться побыстрее в суд, — ведь кое-как их компенсаций все же можно добиться. Расскажу о вступивших в силу изменениях и пошагово разберу алгоритм, как получить компенсацию через суд в 2022 году.

О чем расскажу в статье

Главные материалы обо всем, что влияет на ваши деньги и жизнь, — в вашей почте по средам и субботам. Бесплатно

О какой компенсации вообще идет речь

Представим, что вы приобрели квартиру в строящемся доме. Тогда у вас с компанией-застройщиком заключен договор долевого участия в строительстве — ДДУ.

В новостройках можно купить жилье не только на этапе строительства по ДДУ, но также и готовые объекты. В этом случае заключается договор купли-продажи, и там действуют другие нормы, но компенсацию также можно получить. Все, что я буду рассказывать дальше об обращении в суд, справедливо и для этого случая.

Как заполнять налоговые платежки тремя разными способами и добиться правильного сальдо на ЕНС

По закону для участников долевого строительства есть разные гарантии, а одна из основных — право получить неустойку, когда застройщик нарушает свою часть договора.

Чаще всего это такие ситуации:

1. Застройщик нарушил сроки строительства, то есть передает квартиру позже даты по договору.
2. Застройщик сдает квартиру плохого качества — например, есть трещины на стене, проблемы с электрикой, а из-под окна сквозит.
3. Уменьшился метраж квартиры.
4. Застройщик затягивает гарантийные работы, связанные с недостатками квартиры, которые выявили уже во время проживания.

В моей практике зачастую происходит первый случай — задержка сроков. Поэтому дальше в статье я буду рассматривать его для примера.

Какие компенсации предусмотрены законом

Неустойка за задержку сдачи объекта обычно прописана в ДДУ, и это не единственная выплата, на которую можно рассчитывать. Если проблему с застройщиком не получилось урегулировать мирно, то спор перетекает в суд. А там кроме самой неустойки можно взыскать еще компенсацию морального вреда и судебных расходов, а также штраф — 50% от присужденной суммы. Это приятный бонус для участников долевого строительства и мотивация для застройщика своевременно выполнять обязательства.

Василий получил квартиру на три месяца позже установленного срока. Согласно договору, за время просрочки набежали пени 200 000 Р . Так как дело дошло до суда, последний, помимо выплаты пени, может обязать застройщика компенсировать моральный вред, скажем, 15 000 Р и затраты на юриста — 35 000 Р .

Также суд может присудить штраф 50% от общей суммы компенсации, которая в этом случае: 200 000 + 15 000 + 35 000 = 250 000 Р . То есть штраф — 125 000 Р , а всего Василий взыщет с застройщика: 250 000 + 125 000 = 375 000 Р .

Формы оплаты договора долевого участия

Еще можно рассчитывать на компенсацию убытков. Это те затраты, которые дольщик понес из-за задержки: расходы на аренду временного жилья или затраты на различные технические экспертизы по делу, которые оплачены из своего кармана.

Здесь понадобится полный комплект подтверждающих документов: договор найма арендной квартиры с актом приема-передачи и доказательства ее оплаты — справка из банка или расписки получателя денег. Просто договора будет недостаточно.

Затраты на юриста, технические экспертизы и другие издержки, связанные с судебной тяжбой, также нужно подтвердить документально.

Таким образом, всего можно взыскать четыре компенсации:

1. Неустойка за задержку сдачи объекта.
2. Компенсация морального вреда.
3. Компенсация судебных расходов.
4. Компенсация понесенных убытков.

Мораторий на выплаты неустоек в 2022 году

В марте 2022 года из-за сложной экономической ситуации правительство решило поддержать застройщиков. С 29 марта вступило в силу постановление правительства № 479 о моратории. Вот что оно изменило:

1. До 31 декабря 2022 года застройщикам дали отсрочку по уплате неустойки, штрафов, компенсации убытков и так далее. Эти выплаты перенесли на начало 2023 года.
2. Нельзя получить компенсацию за период с 29 марта 2022 года по 31 декабря 2022 года, независимо от причин срыва сроков строительства.

Расскажу, что это означает для участников долевого строительства:

Допустим, квартиру по договору должны были передать 31 октября 2021 года, но затянули сдачу до 1 июня 2022 года — на 7 месяцев. Раньше можно было получить неустойку за весь этот период. Теперь при расчете мы исключаем время с 29 марта 2022 года по 31 декабря 2022 года. То есть неустойку можно получить только за 5 месяцев — с 1 ноября 2021 года до 29 марта 2022 года — даты начала моратория.

После выхода постановления многие дольщики, у которых возникло право на неустойку, приуныли и отложили обращение в суд до 2023 года. Смущало то, что выплаты приостановлены до конца года, да и схема расчета мутная. Но ниже я приведу несколько причин, почему действовать надо уже сейчас.

Какие компенсации можно получить в 2022 году

Постановление о моратории предоставляет отсрочку по выплате неустойки, штрафа 50% и компенсации убытков. Но в нем ничего не говорится об отсрочке в части компенсации морального вреда и судебных расходов. Суды и большинство банков тоже считают, что эти два вида выплат на следующий год не переносятся.

Поэтому есть три причины, чтобы ускориться.

Формирование очереди требований. Имеет значение, когда вы отнесете исполнительный лист в банк. Исполнительный лист — это документ на официальном бланке, согласно которому банк списывает с застройщика в вашу пользу указанные суммы.

Банк ставит все такие обращения в очередь, поэтому чем раньше это сделать, тем быстрее компенсация пройдет в 2023 году после того, как возобновят выплаты.

Часть выплат можно получить уже в 2022 году. Компенсацию морального вреда и понесенных судебных расходов можно получить уже сейчас. Как правило, банк зачисляет эти деньги на счет в течение 3—10 дней после того, как получил исполнительный лист.

То есть в 2022 году можно взыскать два вида компенсации из четырех возможных:

1. Компенсация морального вреда — ✅
2. Компенсация судебных расходов — ✅
3. Неустойка за задержку сдачи объекта — ❌
4. Компенсация понесенных убытков — ❌

Долгая процедура. В среднем процесс взыскания неустойки занимает от четырех месяцев до года. Срок затягивается, если застройщик обжалует решение. По сути, дольщику предстоит пройти квест из множества этапов, и на каждом нужно активно действовать.

Но большая часть времени все-таки уйдет на ожидание: направили претензию застройщику — и ждем ответа. Подали исковое заявление — и ждем назначения судебного заседания. Суд вынес решение — ждем, когда нам выдадут исполнительный лист. А получив его, относим в банк и снова ждем. Правда, в этот раз ожидание уже приятное, ведь совсем скоро на счет поступят деньги.

Как видно, процедура муторная. И так много шагов, что к финишу приходит быстрее тот, кто раньше начал этот путь.

Приведу ниже пошаговую инструкцию, как самостоятельно обратиться в суд.

Перед судебной тяжбой нужно направить застройщику претензию — будь то выплата неустойки согласно договору, устранение недостатков квартиры, гарантийный ремонт и так далее. Возможно, застройщик пойдет на мировое соглашение и урегулирует вопрос в досудебном порядке.

Направить претензию лучше ценным письмом с описью вложений и уведомлением. Другой вариант — вручить лично в приемной застройщика, но убедиться, чтобы вам выдали копию принятой претензии, на которой указана дата и подпись сотрудника, принявшего документ.

Обычно у застройщика есть 10 дней, чтобы дать официальный ответ. Молчание и игнорирование — тоже ответ, который подходит для обращения в суд. Задача дольщика показать, что он сделал все, что в его силах, чтобы урегулировать спор без суда. Это не только покажет добросовестность, но и поможет получить штраф 50% от присужденной судом суммы.

Суд не назначит штраф, если не отправить претензию застройщику и не попытаться урегулировать досудебно. Если же отправить, то вероятность получить 50% большая вне зависимости от того, что ответил застройщик, если только не удовлетворил просьбу. А если проигнорировал — почти наверняка ему присудят штраф.

Как рассчитать неустойку за просрочку сдачи квартиры. Размер неустойки установлен законом — 1/150 от ключевой ставки за каждый день просрочки исполнения обязательства. Для юридических лиц, которые выступают участниками долевого строительства, — 1/300.

Формула для расчета следующая: Неустойка = Цена квартиры × Количество дней просрочки × 1/150 × Ключевая ставка ЦБ, действовавшая в последний день срока сдачи объекта.

Посмотреть текущее и архивные значения ставки можно на сайте ЦБ. Однако в период с 25 февраля по 28 марта 2022 года для начисления неустойки используется ключевая ставка не выше 9,5%.

Застройщик просрочил сдачу квартиры стоимостью 8 млн рублей. Срок по договору был 1 января 2021 года, а дело затянулось до 1 марта — на 58 дней. В этот период действовала ключевая ставка — 4,25%. Тогда формула для расчета неустойки: 8 000 000 × 58 × 1/150 × 4,25% = 131 466,67 Р .

Также в интернете есть калькуляторы, которые автоматически посчитают и количество дней, и учтут правильную ключевую ставку.

Как составить претензию застройщику. Подробную инструкцию можно прочитать в статье «Как составить претензию застройщику». Также можно скачать шаблон претензии и подставить свои данные.

Образец претензии о нарушении сроков застройщикомDOCX, 8 КБ

Если срок ответа на претензию прошел либо застройщик отказался добровольно удовлетворить требования, можно собрать комплект документов. Его следует приложить к исковому заявлению.

Список необходимых документов:

1. Копия претензии застройщику, которую направляли, и доказательства ее отправки.
2. Иск в суд. О том, как его составить, я расскажу чуть ниже.
3. Подтверждающий документ, что ответчик уведомлен об иске. Для этого ему нужно направить копию иска. Обычно копию иска отправляют ценным письмом с описью вложений и уведомлением — тогда к иску прикладывается почтовая квитанция, опись вложений и уведомление о получении.
4. Копия договора долевого участия.
5. Копия передаточного акта, а если квартиру застройщик еще не передал, то этого документа просто нет.
6. Копия акта сверки расчетов в случае, если квартира сдается с большей или меньшей площадью — этот документ обычно составляется в день передачи квартиры, и в нем решается вопрос о компенсации за изменение площади.
7. Расчет взыскиваемой суммы — в свободной форме. Документ нужно заверить от руки, поставив дату и подпись.
8. Доказательства расходов на оплату услуг юриста: договор оказания юридических услуг и подтверждение оплаты, например справка из банка о переводе или расписка о получении денег при наличном расчете.

В случае если дольщиков несколько, то претензию, иск и прилагающийся к нему расчет взыскиваемой суммы подписывает либо каждый участник, либо юрист, действующий по доверенности. При этом в шапке документов указываются данные всех дольщиков.

Пример документа с расчетом взыскиваемой суммы. Несмотря на то что расчет есть в тексте иска, его лучше предоставить отдельным документом. Иначе у судей появляется формальное основание приостановить ход дела. Форма документа свободная, главное — поставить дату и подпись

Подать исковое заявление можно как по месту жительства или пребывания дольщика, так и по юридическому адресу застройщика. Но, конечно, удобнее подавать ближе к дому.

Каждый адрес территориально закреплен за определенным судом. Если сумма требований меньше 100 000 Р , что редко бывает в случае с просрочкой квартиры, иск нужно подавать в мировой суд. Если больше — в районный.

Если сомневаетесь в выборе между несколькими судами, можно изучить особенности их работы. Дело в том, что размер присуждаемой неустойки и сроки рассмотрения дел у судов могут различаться.

Получить представление о примерных суммах компенсации для московских судов можно на их официальном сайте в разделе «поиск по судебным делам». В графе «Стороны» укажите наименование застройщика и суд, куда планируете обратиться. Поиск покажет информацию обо всех судебных делах, в которых участвовал застройщик.

Когда будете переходить в карточку конкретного дела, в разделе «судебные акты» можно ознакомиться с решением по иску. Последние часто публикуют без конкретной информации: в обезличенной форме, без фамилий и сумм взыскания. Но если хорошо покопаться, обязательно найдутся дела с заполненными судебными актами. Что касается сумм, которые присуждает суд, лучше ориентироваться на «свежие» решения.

Укажите конкретный районный суд и застройщика, и поиск выдаст информацию. Здесь для примера я указала ООО «А101». Источник: mos-gorsud.ru

Прилагаю образец иска, его можно скачать и подставить свои данные. В шапке заявления указываем наименование суда, в который подается иск, информацию об истце и ответчике.

Исковое заявление о взыскании неустойки, штрафа, компенсации морального вредаDOCX, 301 КБ

В тексте нужно описать факты: что произошло в хронологической последовательности. И сослаться на закон, который нарушил застройщик — в нашем случае это ФЗ № 214 и закон о защите прав потребителей.

Если речь идет о неустойке за нарушение сроков сдачи, то ссылаемся на статьи 6, 10 ФЗ № 214 и статьи 13, 15 закона «О защите прав потребителей». Если застройщик задерживает устранение недостатков, указываем статью 7 ФЗ № 214 и статьи 20, 23 закона «О защите прав потребителей».

Затем в просительной части иска, то есть после слова «Прошу», формулируем требования: обязать застройщика выплатить неустойку согласно выполненному расчету, также взыскать компенсацию морального вреда, судебные расходы и 50% штрафа от присужденной судом суммы.

В самом конце обязательно указываем список приложенных документов, ставим дату подачи иска и подпись.

Есть несколько способов это сделать.

Подать онлайн через систему ГАС «Правосудие». Для последнего нужна подтвержденная запись на портале госуслуг.

Отправить по почте. Лучше сделать это ценным письмом с описью вложений и уведомлением о получении, чтобы можно было подтвердить, что отправили именно иск, а не поздравительную открытку.

Подать через канцелярию. Для этого его следует распечатать в двух экземплярах — для себя и для суда. На одном экземпляре сотрудник канцелярии поставит отметку о принятии, этот экземпляр нужно сохранить.

Приятный бонус: для исков с требованиями до 1 млн рублей, а это большинство случаев, не нужно платить госпошлину. В противном случае госпошлина рассчитывается по специальной формуле. Есть калькуляторы госпошлины, которые позволяют сделать это, но тут важно учесть еще льготы, которые предоставляются по делам о защите прав потребителей, и по факту госпошлина выходит копеечная.

После подачи иска можно отслеживать информацию по делу на сайте суда. Там укажут, кто судья и когда будут рассматривать дело. Еще суд может направить документы по делу почтой. Периодически стоит проверять почтовый ящик, чтобы не упустить ничего важного.

Более подробно о подаче иска можете прочитать также в инструкции в Тинькофф Журнале о том, как подать в суд.

Когда суд вынесет решение, дольщику и застройщику дается 30 дней, чтобы его обжаловать. Здесь два возможных сценария:

1. Если никто не обжалует решение, оно вступит в законную силу через 30 дней.
2. Если кто-то все же подаст апелляцию, решение вступит в силу только после того, как вышестоящий суд рассмотрит дело. Но и на него можно подавать жалобу, тогда дело передается в суд кассационной инстанции, но принципиального значения это уже не имеет, потому что исполнительный лист можно получать сразу же после апелляционного решения.

После того как решение вступило в законную силу, нужно подать в суд заявление о выдаче исполнительного листа. И в нем попросить выдать исполнительный лист на основании решения суда от такой-то даты по такому-то делу. Заявление можно направить по почте, подать в электронном виде или сдать в канцелярию суда. Лучше всего распечатать заявление в двух экземплярах и подать через канцелярию, получив на своем экземпляре отметку о принятии.

После получения исполнительного листа можно идти в банк — тот, где открыт расчетный счет застройщика. Реквизиты счета застройщика можно посмотреть в договоре в разделе «Реквизиты сторон». Дальше дело за малым: дождаться смс о зачислении денег.

На основании исполнительного листа с застройщика взыскивают деньги. В 2022 году банк, скорее всего, переведет вам компенсацию морального вреда и судебных расходов сразу, а по остальным неустойкам поставит вас в очередь на 2023 год

В заключение несколько нюансов:

1. В 80% случаев застройщик сдает квартиру, пока длится судебная тяжба. В этом случае итоговую сумму неустойки можно скорректировать в рамках судебного процесса, отталкиваясь от даты передачи квартиры.
2. Бывает, что суд закончился, а застройщик все еще тянет со сдачей. То есть дольщик продолжает нести расходы и получать моральный вред. В этом случае подается второй иск на остаток суммы. И повторно отправляем застройщика по путевке «все включено»: неустойка, моральный вред, судебные расходы, штраф.
3. Есть минусы по части индексации неустойки, а именно ключевой ставки, которую применяют суды. Зачастую они учитывают не ставку на момент судебного разбирательства, а ту, что действовала в последний день срока сдачи объекта согласно договору — такова позиция Верховного суда. К примеру, если в июне 2022 года ставка 9,5%, а передать квартиру должны были при ставке 4,25%, то суд берет вторую. Но временами это играет в пользу участника долевого строительства, если ставка на указанную в договоре дату была выше, а потом снизилась.

Запомнить

1. Не стоит откладывать на следующий год то, что можно сделать сейчас. Чем раньше начнете процедуру, тем быстрее получите компенсацию. По части морального вреда и судебных расходов — в 2022 году, остальные в 2023 году, если не последует новых распоряжений правительства.
2. В суде можно получить не только неустойку, но и компенсацию морального вреда, понесенных судебных расходов, и штраф — 50% от присужденной суммы.
3. Процедура длительная и муторная. Запаситесь терпением и обзаведитесь опытным юристом. Можно все сделать и самому — если следовать приведенной пошаговой инструкции и чуть глубже изучить информацию.

Станьте героем Т—Ж. Покупали недвижимость? Расскажите, как все прошло и что купили

Источник journal.tinkoff.ru

Последние новости

Привлечение денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства жилых домов и других объектов недвижимости, а также возникновение у участников процесса права собственности на такие объекты регулируются специальным федеральным законом № 214. В нем также установлены гарантии защиты прав, законных интересов и имущества соинвесторов.

Гарантии закона распространяются на тех дольщиков, которые заключили договоры участия в долевом строительстве (ДДУ).

Таких гарантий несколько:

• Исключение возможности мошенничества, при котором с граждан собирают деньги на строительство несуществующих объектов. Для этого статьей 3 закона № 214-ФЗ застройщику запрещено заключать с гражданами ДДУ до:
• получения разрешения на строительство,
• опубликования, размещения и/или представления проектной декларации,
• государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предназначенный для строительства объекта (или договора аренды, субаренды этого участка).
• Исключение возможности «двойной» продажи квартир. Ст. 4 закона № 214-ФЗ предусматривает заключение ДДУ в письменной форме. Такой договор подлежит государственной регистрации и только с момента такой регистрации считается заключенным.
• В случае банкротства (преднамеренного банкротства) застройщик не сможет оставить соинвесторов ни с чем. Согласно ст. 13 закона № 214-ФЗ у всех участников долевого строительства с момента государственной регистрации ДДУ считаются находящимися в залоге:
• земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности (или право аренды, субаренды этого участка),
• и строящиеся на этом участке многоквартирный дом и/или иной объект недвижимости.

Деятельность застройщиков при привлечении денежных средств граждан по ДДУ подлежит государственному контролю со стороны уполномоченных органов субъектов Российской Федерации. В Москве эти функции возложены на структуру Комплекса градостроительной политики и строительства — Москомстройинвест.

Заключая договор долевого участия, дольщик конкретизирует объект, в строительство которого он вкладывает деньги (т.е. в договоре прописывается номер дома, этаж, номер квартиры, метраж, количество комнат и др.).

Решение о распределении квартир принимается на общих собраниях правления ЖСК. При этом нередки случаи, когда в строящемся доме квартир планируется в разы меньше, чем самих пайщиков, профинансировавших эту стройку, и те пайщики, которые вступили в кооператив последние, могут получить квартиру в числе первых.

Привлечение денежных средств граждан для строительства в рамках жилищно-строительных кооперативов (ЖСК) и жилищно-накопительных кооперативов (ЖНК) гарантированной защиты прав их членов как участников долевого строительства не предусматривает. Деятельность ЖСК и ЖНК регулируется положениями Жилищного кодекса РФ и 215-ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах» соответственно.

Источник stroi.mos.ru

Договор участия в долевом строительстве как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи. Способы оплаты по ДДУ

До 2004 г. гражданское законодательство РФ не имело специальных норм, регулирующих участие граждан в долевом строительстве жилья. Фирмы, организующие строительство жилых домов, и граждане, желающие получить в них квартиры, вынуждены были заключать договоры при практически полном отсутствии правового регулирования в этой сфере. Как следствие, между гражданами и застройщиками стали возникать различные споры, ставшие основой для неоднозначной судебной практики.

Чтобы упорядочить правовые отношения и защитить граждан от недобросовестных действий на рынке строящегося жилья, в конце 2004 г. и был принят Федеральный закон N 214-ФЗ , который вступил в силу с 1 апреля 2005 г. (Напомним, действие этого Закона распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств для строительства МКД или иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после его вступления в силу.)

С принятием Закона сразу же возникли вопросы. Первый вопрос, казалось бы, касался лишь узких специалистов и теоретиков права: появился ли в гражданском обороте новый вид договора, именуемый теперь «договор участия в долевом строительстве», или перечень договоров по-прежнему ограничивается поименованными в ГК РФ.

Второй вопрос (а точнее — комплекс вопросов) был сугубо прикладным, гораздо обширнее первого и, как казалось обычным людям, с первым никак не связан. Как будет работать новый Закон? Как нужно оформлять договоры по этому Закону? Как платить деньги? Как защищать свои права?

Ответы на эти вопросы интересуют не только граждан, спорящих в суде с застройщиками, но и самих застройщиков, отстаивающих свои права в спорах с теми же дольщиками (как физическими, так и юридическими лицами) и контролирующими органами, включая налоговые инспекции.

Постараемся найти ответы на эти вопросы, опираясь на судебные решения последних лет.

Как следует из п. 11 Постановления Пленума ВАС РФ N 54 , положения Федерального закона N 214-ФЗ являются специальными по отношению к положениям ГК РФ о купле-продаже будущей вещи. Как понимать эту фразу?

Некоторые специалисты решили, что понимать ее нужно так: нормы ГК РФ о купле-продаже в отношении ДДУ не применяются, так как в случае наличия специальной нормы права применению подлежит эта специальная норма (Федеральный закон N 214-ФЗ), тем более что она принята позже. В подтверждение своего мнения они приводили другой абзац этого же пункта Постановления Пленума ВАС РФ N 54, где говорится буквально следующее: разъяснения, содержащиеся в настоящем Постановлении (за исключением абз. 2 п. 4), не подлежат применению при рассмотрении споров, связанных с созданием недвижимого имущества по Закону о долевом участии в строительстве.

Другие специалисты утверждали: смысл п. 11 Постановления Пленума ВАС РФ N 54 заключается в том, что ДДУ следует расценивать как разновидность договора купли-продажи будущей недвижимой вещи. В обоснование своей точки зрения они говорили, что разъяснения Пленума ВАС не применяются к спорам по Федеральному закону N 214-ФЗ, но за исключением абз. 2 п. 4 Постановления N 54, в котором прописано: если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи.

Скажем сразу: последующая арбитражная практика показала, что арбитражные суды классифицируют договор участия в долевом строительстве в качестве договора купли-продажи будущей недвижимости, ссылаясь при этом на Постановление Пленума ВАС РФ N 54. Приведем примеры некоторых судебных решений, не вдаваясь в подробности заявленных исковых требований, ведь в нашем случае важно то, как суды классифицируют договоры, из которых эти требования возникли.

Рассмотрим Постановление ФАС УО от 19.11.2012 N Ф09-9685/12 по делу N А07-2680/2012. Спор между коммерческим обществом и потребительским кооперативом возник из договора, по которому общество осуществляло финансирование работ по проектированию, строительству, вводу в эксплуатацию и передаче на баланс жилого дома со встроенно-пристроенными помещениями, а кооператив осуществлял долевое финансирование строительства объекта в объеме своей доли, указанной в договоре.

Оценив сложившиеся между сторонами правоотношения в ходе строительства жилого дома, в том числе возникшие между кооперативом и его членами (пайщиками) в рамках заключенных кооперативом с физическими лицами договоров паенакопления, суды квалифицировали данные отношения:

— как возникшие из договора об участии в долевом строительстве;

— и вследствие этого — со ссылкой на Постановление Пленума ВАС РФ N 54 — как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи.

Причем кооператив возражал против применения судами к спорным правоотношениям положений Федерального закона N 214-ФЗ, однако ФАС УО не согласился с его мнением.

Интересно также Постановление ФАС СЗО от 03.09.2012 по делу N А56-31702/2011, где представлен спор между заводом и акционерным обществом. В рамках этого спора рассматривались договорные отношения, когда один гражданин (дольщик) сначала заключил с акционерным обществом (застройщиком) договор участия в долевом строительстве, а затем после полной оплаты договора переуступил свои права по нему заводу. А завод уже обратился в суд с иском о признании за собой права собственности на помещение, которое было предметом договора участия в долевом строительстве.

Суды, рассматривая данное дело, также квалифицировали договор о долевом участии в строительстве жилого многофункционального комплекса как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи.

Примечательно и Постановление ФАС ЗСО от 26.04.2012 по делу N А70-11206/2011, где изложен спор между двумя коммерческими обществами. По данному делу истец (ООО «Газпром межрегионгаз») заявлял, что ответчиком во исполнение условий договоров долевого участия в строительстве жилого дома переданы нежилые помещения меньшей площадью, чем предусмотрено договорами, в результате чего у ответчика возникло неосновательное обогащение.

Суд, рассматривая спор, установил, что между истцом и ответчиком были заключены договоры долевого участия в строительстве. При этом ФАС ЗСО согласился с выводом апелляционного суда о том, что указанные договоры на участие в долевом строительстве следует оценивать как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи.

Обратите внимание! Истец, проиграв этот суд, обжаловал его результат в ВАС. По мнению общества, суды неправильно определили правовую природу договоров долевого строительства как договоров купли-продажи будущей вещи, поскольку спорные договоры являются договорами подряда. Однако ВАС не нашел оснований для переоценки выводов нижестоящих судов, отметив, что позиция судов соответствует нормам действующего законодательства (Определение ВАС РФ от 27.08.2012 N ВАС-10566/12 по делу N А70-11206/2011).

В Постановлении ФАС МО от 12.04.2012 по делу N А40-100759/10-37-812 суд, рассматривая спор между компанией и обществом, тоже классифицировал заключенный между сторонами договор долевого участия в инвестировании строительства объекта недвижимости в качестве договора купли-продажи будущей недвижимости, сославшись на Постановление Пленума ВАС РФ N 54. При рассмотрении данного дела судами было установлено, что между обществом (инвестор) и компанией (соинвестор) в 2003 г. был заключен договор долевого участия в инвестировании строительства жилого дома. Дом строился на основании Постановления Правительства Москвы и инвестиционного контракта, заключенного между Правительством Москвы и обществом (инвестором).

Заметим, суд отклонил ссылку истца на Постановление Президиума ВАС РФ от 08.02.2011 N 13970/10, где была изложена иная правовая позиция, мотивируя это в том числе и тем, что это Постановление было принято до выхода Постановления Пленума ВАС РФ N 54.

Из приведенных примеров следует, что арбитражные суды разных округов, опираясь на Постановление Пленума ВАС РФ N 54, единообразно и последовательно классифицируют договоры долевого участия в строительстве как договоры купли-продажи будущей недвижимости.

Классификация договоров долевого участия в строительстве в качестве договоров купли-продажи будущей недвижимой вещи означает, что к ним применяются разъяснения, содержащиеся в других пунктах Постановления Пленума ВАС РФ N 54, относящиеся к купле-продаже.

Проиллюстрируем это судебными решениями, которые были использованы нами ранее в качестве примеров по квалификации договоров долевого участия. Так, Постановление ФАС СЗО от 03.09.2012 по делу N А56-31702/2011 подтверждает вывод, что право собственности сначала возникает у застройщика и только после этого переходит к дольщику. Дело в том, что для государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю продавец должен обладать правом собственности на него. Также согласно ст. 25 Федерального закона N 122-ФЗ право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество (здание или сооружение) возникает у лица, имеющего в собственности либо на ином праве земельный участок, на котором оно возведено.

Применим к договорам долевого участия и вывод, представленный в п. 5 Постановления Пленума ВАС РФ N 54: если у продавца отсутствует недвижимое имущество, которое он должен передать в собственность покупателя (например, недвижимое имущество не создано или создано, но передано другому лицу), либо право собственности продавца на это имущество не зарегистрировано в ЕГРП, покупатель вправе потребовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты процентов на нее. В частности, ФАС МО в Постановлении от 12.04.2012 по делу N А40-100759/10-37-812 отказал истцу в удовлетворении заявленных требований, так как право собственности ответчика на спорное имущество не было зарегистрировано. Судьи указали, что надлежащим способом защиты прав истца является обращение в суд с требованием о возврате уплаченной продавцу денежной суммы и уплате процентов на нее, а также возмещении причиненных ему убытков.

Как мы выяснили, договор долевого участия в строительстве следует расценивать как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи. Значит, имеют место отношения по продаже товаров. А при продаже товаров на территории РФ всеми организациями и индивидуальными предпринимателями в обязательном порядке применяется контрольно-кассовая техника (п. 1 ст. 2 Федерального закона N 54-ФЗ ).

К сведению. В названном Законе есть исключения, когда разрешается не использовать ККТ (см. ст. 2). Но в нашем случае эти исключения неприменимы.

Следовательно, при оплате наличными или кредитной картой по договору долевого участия в строительстве применение ККТ и, соответственно, пробитие чека является обязательным условием. Такого же мнения придерживаются и контролирующие органы. В Письме УФНС по г. Москве от 11.11.2010 N 17-15-118100 указано, что организация-застройщик при осуществлении наличных денежных расчетов с участниками долевого строительства обязана руководствоваться нормами Федерального закона N 54-ФЗ и применять контрольно-кассовую технику. При этом приходный кассовый ордер не может являться основанием для получения наличных денег без использования ККТ.

Арбитражные суды придерживаются аналогичного мнения (Определение ВАС РФ от 28.11.2007 N 15504/07 по делу N А31-144/2007-16, Постановления ФАС ЗСО от 03.02.2009 N Ф04-607/2009(20686-А70-3) по делу N А70-3354/15-2008, ФАС ЦО от 16.12.2010 по делу N А35-6398/2010, 13-го ААС от 09.10.2012 по делу N А56-26659/2012, 11-го ААС от 22.08.2012 по делу N А55-16184/2012).

В соответствии с ч. 3 ст. 5 Федерального закона N 214-ФЗ цена договора долевого участия в строительстве уплачивается путем внесения платежей единовременно или в установленный договором период, исчисляемый годами, месяцами или неделями. Нормы данного Закона не содержат положений, устанавливающих запрет на рассрочку уплаты денежных средств по договору. Поэтому застройщик и дольщик вправе самостоятельно устанавливать сроки и порядок уплаты цены договора.

Также Федеральным законом N 214-ФЗ не определена форма расчетов по договору, следовательно, при оплате договора участия в долевом строительстве применимы общие нормы гражданского законодательства. Так, в Постановлении 11-го ААС от 06.12.2011 по делу N А55-13776/2011 указано: в связи с тем что форма расчетов Федеральным законом N 214-ФЗ не определена, стороны в соответствии с п. 2 ст. 862 ГК РФ вправе избрать и установить в договоре любую из форм расчетов, указанных в п. 1 этой статьи, а именно: расчеты платежными поручениями, по аккредитиву, чеками, по инкассо, а также расчеты в иных формах, предусмотренных законом, установленными в соответствии с ним банковскими правилами и применяемыми в банковской практике обычаями делового оборота. Исходя из этого положения договора о расчетах посредством передачи застройщику векселей были признаны судом соответствующими нормам законодательства.

А в Постановлении 19-го ААС от 27.09.2012 по делу N А48-1319/2010(63) судьи отметили, что нормами Федерального закона N 214-ФЗ денежная форма расчетов не определена в качестве существенного условия договора долевого участия, а также не предусмотрено, что условие договора долевого участия о применении неденежной формы расчетов незаконно. С учетом специфики отношений долевого участия, позволяющей сочетать в себе элементы подрядных отношений, возмездного оказания услуг, купли-продажи и др., к данным отношениям применимы также нормы Гражданского кодекса, регулирующие данные отношения.

Указанные нормы не содержат запрета на осуществление расчетов в неденежной форме и проведение зачета встречных однородных требований. В ст. 5 Федерального закона N 214-ФЗ определено только понятие цены договора; ст. 18 указанного Закона указывает на использование денежных средств, уплачиваемых, то есть внесенных дольщиками. Однако в указанных статьях Закона запрет на зачет встречных однородных требований между сторонами договора долевого строительства жилья отсутствует.

Привлекать денежные средства по договорам долевого участия в строительстве застройщики вправе только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) предоставления проектной декларации и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства многоквартирного дома, или договора аренды такого земельного участка (ч. 1 и 2 ст.

3 Федерального закона N 214-ФЗ). Оплата по договору долевого участия в строительстве допускается только после того, как договор пройдет обязательную государственную регистрацию (ч. 3 ст. 4 этого Закона).

Обратите внимание! В Постановлении Президиума ВАС РФ от 23.03.2010 N 13863/09 по делу N А47-3050/2009 подчеркнуто: обязательным условием для получения застройщиком права на привлечение денежных средств граждан является соблюдение им не только требований, указанных в ч. 1 ст. 3 Закона об участии в долевом строительстве (получение разрешения на строительство, опубликование проектной декларации, государственная регистрация права на земельный участок), но и требований ч. 2 ст. 3 и ч. 3 ст. 4 этого Закона (наличие договора, заключенного в письменной форме и прошедшего государственную регистрацию).

Согласно ч. 1 ст. 14.28 КоАП РФ за привлечение денежных средств граждан для целей строительства лицом, не имеющим на это права, налагается административный штраф (на должностных лиц в размере от 20 тыс. до 50 тыс. руб., на юридических лиц — от 500 тыс. до 1 млн руб.). Причем ответственность наступает в отношении каждого случая неправомерного привлечения денежных средств гражданина в отдельности (см. примечание к названной статье). Таким образом, состав административного правонарушения образуется в момент каждого получения денежных средств в отсутствие заключенного и зарегистрированного в установленном порядке договора долевого участия.

Правомерно ли привлечение денежных средств граждан путем заключения предварительных договоров купли-продажи квартир или договоров намерения? Нет, неправомерно, поскольку противоречит вышеуказанным нормам Федерального закона N 214-ФЗ, а именно ч. 1 и 2 ст. 3 и ч. 3 ст. 4. Подтвердим сказанное примерами из судебной практики.

Так, в Постановлении 13-го ААС от 26.10.2011 по делу N А56-27031/2011 указано, что обязательным условием для получения застройщиком права на привлечение денежных средств граждан является в том числе наличие договора участия в долевом строительстве, заключенного в письменной форме и прошедшего государственную регистрацию. В связи с тем что общество привлекало от гражданки денежные средства на основании предварительного договора, то есть без заключения в установленном порядке договора участия в долевом строительстве, суд решил: организация нарушила требования Федерального закона N 214-ФЗ и поэтому правомерно привлечена к ответственности по ст. 14.28 КоАП РФ.

Обратите внимание! Постановлением ФАС СЗО от 15.02.2012 по делу N А56-27031/2011 решение суда оставлено без изменения, а Определением ВАС РФ от 29.05.2012 N ВАС-6404/12 отказано в передаче этого дела в Президиум ВАС для пересмотра в порядке надзора данного Постановления.

Аналогичные выводы содержат Постановления ФАС СЗО от 19.06.2012 по делу N А56-53188/2011 и от 28.05.2012 по делу N А56-53187/2011. Причем в обоих случаях ВАС не нашел оснований для пересмотра дела (Определения от 06.09.2012 N ВАС-10948/12 и от 06.09.2012 N ВАС-10947/12).

Отметим, что в п. 11 Постановления Пленума ВАС РФ N 54 указано: привлечение средств граждан для строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости возможно только способами, указанными в ч. 2 ст. 1 Федерального закона N 214-ФЗ. В нем, в свою очередь, говорится, что денежные средства граждан можно привлекать только тремя способами:

— на основании договора участия в долевом строительстве;

— путем выпуска жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством РФ о ценных бумагах;

— жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.

Полагаем, с учетом изложенного вывод о неправомерности привлечения застройщиком денег на основании предварительных договоров не вызывает сомнений.

Следует заметить, что незаконным является также привлечение денежных средств граждан по предварительным договорам купли-продажи квартир и той организацией, которая хотя сама и заключила с застройщиком на законных основаниях инвестиционный договор на строительство, но при этом не является застройщиком (не владеет землей на праве собственности или ином праве, разрешение на строительство выдано не на ее имя). Такая позиция изложена, например, в Постановлении Тринадцатого ААС от 01.11.2012 по делу N А56-53191/2011. По этому делу судом было признано обоснованным привлечение к административной ответственности общества, которое заключило в Санкт-Петербурге с организацией-застройщиком договор на реализацию инвестиционного проекта по проектированию и строительству жилого дома, а затем, до момента ввода дома в эксплуатацию, заключило с гражданином предварительный договор купли-продажи на жилое помещение в этом доме.

К сведению. Аналогичные выводы содержат Постановления 13-го ААС от 23.10.2012 по делу N А56-53190/2011, от 01.10.2012 по делу N А56-53185/2011, от 28.09.2012 по делу N А56-53199/2011. Все эти Постановления обжалованы в кассационном порядке и не рассмотрены кассационной инстанцией на момент написания статьи.

Однако, напомним, что решение суда первой инстанции по делу об административном правонарушении вступает в законную силу по истечении десяти дней со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не изменено или не отменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражным судом апелляционной инстанции (ч.

4 ст. 206, ч. 5 ст. 211 АПК РФ). Иными словами, названные судебные решения вступили в законную силу.

Отдельный интерес представляет Постановление ФАС УО от 05.05.2011 N Ф09-2042/11-С1 по делу N А50-21200/2010. С заявлением в суд обратилось общество с требованием о признании незаконным и отмене постановления о наложении штрафа на основании ч. 1 ст. 14.28 КоАП РФ.

Общество заключило договор о совместной деятельности с ЖСК, который имел в аренде земельный участок и получил разрешение на строительство, являясь, таким образом, застройщиком. В рамках договора совместной деятельности (простого товарищества) общество и ЖСК договорились соединить свои вклады и совместно действовать для строительства дополнительной жилой блок-секции 10-этажного жилого дома. Вкладом ЖСК в совместную деятельность являлось право аренды земельного участка для строительства в рамках договора аренды земельного участка, а вкладом общества — денежные средства для финансирования объекта строительства. Общество и ЖСК также договорились, что общество выполняет функции заказчика, а функции застройщика осуществляет ЖСК.

До того как общество и ЖСК заключили между собой договор простого товарищества, ЖСК уже имел заключенный договор с фирмой, которая вступала в правовые отношения с гражданами и несла перед ними обязанности по передаче жилья. Эта фирма, действуя в интересах ЖСК, заключила с гражданкой договор долевого участия в строительстве, в соответствии с которым обязалась оказывать гражданке-дольщице услугу по организации строительства объекта своими силами или силами третьих лиц и после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию передать дольщице в собственность однокомнатную квартиру. Затем ЖСК дополнительным соглашением прекратил отношения с фирмой, и ее функции перешли к обществу.

После этого общество получило от гражданки-дольщицы в качестве взноса по договору долевого участия денежные средства (напомним, что договор с гражданкой-дольщицей был подписан еще при участии фирмы).

Суд указал, что тем самым общество незаконно привлекло денежные средства участника долевого строительства (гражданки-дольщицы), не являясь при этом застройщиком, что свидетельствует о наличии в действиях общества события административного правонарушения, ответственность за которое предусмотрена ч. 1 ст. 14.28 КоАП РФ.

В мотивировочной части Постановления суд отметил, что диспозиция указанной статьи предполагает привлечение к административной ответственности не только застройщика, который имеет право привлекать денежные средства физических лиц, но и лиц, которые выступают от имени застройщика, но не обладают таким статусом, так как не имеют разрешения на строительство, не оформили право пользования земельным участком, на котором ведется строительство. Данные лица не обладают правом привлекать денежные средства граждан для целей строительства многоквартирных домов в соответствии с законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов.

Что же касается заключения договоров намерения и расчетов при помощи векселей, предлагаю рассмотреть эту ситуацию на примере Постановления ФАС ПО от 24.11.2010 по делу N А12-7861/2010. Сразу отметим, что Определением ВАС РФ от 30.03.2011 N ВАС-3465/11 отказано в передаче этого дела в Президиум ВАС для пересмотра в порядке надзора.

Итак, по данному делу в суд обратилось общество (заявитель) о признании незаконным постановления о привлечении к административной ответственности. Штраф был наложен в связи с привлечением денежных средств граждан способом, не установленным Федеральным законом N 214-ФЗ, — путем реализации векселей с одновременным заключением договоров намерения участия в долевом строительстве.

По результатам проверки административный орган выдал обществу предписание о приведении в назначенный срок случаев привлечения денежных средств граждан по четырем договорам намерения в соответствие требованиям действующего законодательства. В связи с невыполнением в установленный срок этого предписания был составлен протокол об административном правонарушении, предусмотренном ч. 4 ст. 19.5 КоАП РФ (невыполнение в установленный срок законного предписания органа, осуществляющего контроль и надзор в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости).

Суд изучил договоры намерения, векселя и акты приема-передачи векселей и пришел к выводу о том, что общество осуществляло привлечение денежных средств граждан для строительства многоквартирного дома в нарушение Федерального закона N 214-ФЗ без заключения в установленном порядке договоров участия в долевом строительстве. Суд указал, что возврат денежных средств без заключения договоров долевого участия также является способом выполнения предписания, однако общество этого не сделало.

Из рассмотренных выше судебных дел можно сделать вывод, что суды квалифицируют как нарушения практически любые ситуации, когда денежные средства получает лицо, не являющееся застройщиком, а также когда застройщик привлекает денежные средства по договорам иным, чем договор, заключенный в соответствии с требованиями Федерального закона N 214-ФЗ. Иначе говоря, по мнению судов, законный способ привлечения денежных средств граждан для строительства многоквартирных домов — это прямое и буквальное следование нормам названного Закона. Причем такая позиция судов сформировалась еще до появления Постановления Пленума ВАС РФ N 54 и применяется ими по сей день, поэтому автор не видит причин для ее изменения.

Источник delprof.ru

Какие условия договора ДДУ могут быть признаны ущемляющими права дольщиков?

Какие условия договора об участии в долевом строительстве (далее – ДДУ) могут быть признаны ущемляющими права дольщиков и дать повод для привлечения застройщика к административной ответственности, предусмотренной ч. 2 ст. 14.8 КоАП РФ?

В Определении от 14.08.2020 № 307-ЭС19-24320 Судебная коллегия по экономическим спорам ВС РФ вынуждена была поправить арбитров из нижестоящих судов, которые решили, что условия договора не нарушают права дольщиков. В частности, в спорные ДДУ были включены следующие условия:

гарантийный срок для объекта, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав объекта, составляет пять лет и начинает исчисляться со дня сдачи многоквартирного дома (далее – МКД) в эксплуатацию;

в случае если объект построен с недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник вправе потребовать от застройщика безвозмездного устранения недостатков в разумный срок.

Верховный Суд напомнил нормы ст. 7 Закона об участии в долевом строительстве. В соответствии с ч. 5 гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором.

Согласно ч. 2 в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в ч. 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:

безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;

соразмерного уменьшения цены договора;

возмещения своих расходов на устранение недостатков.

С учетом этих положений условие ДДУ об исчислении гарантийного срока с момента сдачи МКД в эксплуатацию фактически уменьшает гарантийный срок (на период со дня ввода дома в эксплуатацию до дня передачи объекта долевого строительства участнику). При этом второе условие договора предусматривает единственный способ восстановления нарушенных прав потребителя, лишая его права на выбор.

Обратите внимание:

Застройщик имеет право определять конкретные условия договора, устанавливая для дольщиков больший объем прав, чем предусмотрено законодательством, то есть улучшая положение потребителя, а не ухудшая его положение.

Какие еще условия нельзя включать в ДДУ? В Постановлении АС ВВО от 12.03.2019 № Ф01-396/2019 по делу № А39-2823/2018 арбитры решили, что формулировка ДДУ «если фактическая сумма общей площади объекта долевого строительства окажется больше договорной, участник долевого строительства в течение 10 дней после получения письменного обращения от застройщика доплачивает ему денежные средства в размере стоимости выявленной разницы, определяемой как произведение цены квадратного метра (цена договора, деленная на общую площадь квартиры без учета лоджий и балконов) на разницу между проектной и фактической площадью» не соответствует требованиям ст. 5 Закона об участии в долевом строительстве, поскольку в договоре не указано предельно допустимое изменение общей площади жилого помещения. Судья ВС РФ не нашел оснований для передачи дела на пересмотр (Определение от 10.07.2019 № 301-ЭС19-9739).

Еще один пример – Постановление АС ВСО от 12.12.2018 № Ф02-5943/2018 по делу № А33-4826/2018 (отказано в передаче дела на пересмотр Определением ВС РФ от 10.04.2019 № 302-ЭС19-3394). Арбитры признали незаконными следующие условия ДДУ:

цена договора фиксируется и остается неизменной в случае изменения площади объекта долевого строительства в меньшую сторону в результате обмеров, произведенных органами технической инвентаризации (противоречит ч. 4 ст. 7 Закона об участии в долевом строительстве);

застройщик обязуется безвозмездно устранить выявленные в течение гарантийного срока скрытые недостатки, которые невозможно было определить при приеме объекта долевого строительства (ограничивает право участника на предъявление требований к застройщику, предусмотренных ч. 2 ст. 7 того же закона);

гарантийные обязательства застройщика не распространяются на недостатки, которые можно было определить в момент приема-передачи объекта долевого строительства, а также недостатки, о которых застройщик уведомил участника при приеме-передаче объекта (ограничивает право участника на предъявление претензий относительно указанных недостатков);

по результатам рассмотрения претензий участника застройщик в случае признания претензии обоснованной принимает решение о безвозмездном устранении выявленных гарантийных недостатков и письменно сообщает участнику о принятом решении, а при отказе участника от безвозмездного устранения путем непредоставления объекта для проведения ремонтных работ участник лишается права предъявлять другие требования (ограничивает право участника на предъявление к застройщику иных требований, предусмотренных ч. 2 ст. 7 Закона об участии в долевом строительстве).

В Постановлении АС ЗСО от 22.08.2019 № Ф04-3239/2019 по делу № А03-17660/2018 указано на незаконность такого условия ДДУ: участник долевого строительства вправе уступить право требования по договору после полной оплаты всех платежей при условии получения письменного согласования застройщика. В случае неполной оплаты платежей по настоящему договору уступка права требования допускается только с предварительного письменного согласия застройщика и с одновременным переводом долга на нового участника долевого строительства.

Текст соглашения об уступке права требования составляется застройщиком. В любом случае за подготовку, переоформление и согласование уступки прав (требования) стоимость услуг застройщика составляет 2 % от суммы фактически внесенных участником застройщику денежных средств по настоящему договору на момент совершения уступки. Арбитры решили, что это условие противоречит п. 2 ст.

382 и п. 1 ст. 421 ГК РФ, ч. 1 ст. 11 Закона об участии в долевом строительстве, ст. 16 Закона РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей» и ущемляет права дольщиков – физических лиц.

Обратите внимание:

В этом же постановлении судьи признали незаконным требование прокурора о привлечении к дисциплинарной ответственности виновных лиц.

Обоснование следующее. Согласно ч. 1 ст. 192 ТК РФ за совершение дисциплинарного проступка, то есть неисполнение или ненадлежащее исполнение работником по его вине возложенных на него трудовых обязанностей, работодатель имеет право применить перечисленные в указанной норме дисциплинарные взыскания. Поскольку применение к работникам мер дисциплинарной ответственности является правом, а не обязанностью общества, требование районного прокурора рассмотреть вопрос о привлечении к дисциплинарной ответственности лиц, виновных в нарушении законодательства, не соответствует закону.

Арбитры отметили, что их выводы согласуются с позицией ВС РФ, содержащейся в постановлениях от 26.10.2017 № 85-АД17-5, от 03.04.2017 № 25-АД17-1, от 16.12.2016 № 78-АД16-38, от 16.04.2018 № 310-КГ18-3037 и др.

Важно, что застройщик может быть привлечен к ответственности в виде штрафа за каждый ДДУ, заключенный с нарушением закона. Так, арбитры АС СКО поддержали позицию управления Роспотребнадзора о совершении обществом 26 правонарушений, квалифицируемых по ч. 2 ст. 14.8 КоАП РФ, а не единого длящегося правонарушения (см. постановления от 14.03.2020 № Ф08-718/2020 по делу № А53-15092/2019, от 06.03.2020 № Ф08-270/2020 по делу № А53-15101/2019 и № Ф08-234/2020 по делу № А53-15121/2019, от 14.02.2020 № Ф08-13038/2019 по делу № А53-15097/2019 и др.). Судьи исходили из того, что в рамках проверки управление выявило 26 нарушений, каждое из которых состоит в том, что при заключении самостоятельного ДДУ с каждым из 26 физических лиц общество внесло в договор условия, ущемляющие права каждого из этих лиц как потребителей, в связи с чем по каждому факту нарушения прав конкретного физического лица составлен протокол об административном правонарушении и вынесено постановление о привлечении общества к административной ответственности.

По мнению судей, заключение обществом с 26 физическими лицами 26 ДДУ, включающих условия, которые противоречат положениям законов об участии в долевом строительстве и о защите прав потребителей, ущемляет права каждого из 26 потребителей и является самостоятельным событием правонарушения.

Арбитры не усмотрели основания ни для квалификации правонарушения в качестве малозначительного, ни для замены административного штрафа на предупреждение. Судьи отклонили доводы застройщика о том, что выявленное нарушение не является существенным, совершено неумышленно, не повлекло причинение ущерба участникам долевого строительства, бюджету РФ и другим лицам.

Напомним, что застройщику не поможет и ссылка на ст. 421 ГК РФ, согласно которой граждане и юридические лица свободны в заключении договора и по общему правилу условия договора определяются по усмотрению сторон.

Источник www.audit-it.ru