Какой процент в долевом строительстве

Сейчас поправки в закон о долевом строительстве находятся на рассмотрении в Госдуме. Для таунхаусов они могут грозить повышением цен и уходом с рынка мелких игроков, передает газета «Известия».

Законопроект, направленный на защиту прав дольщиков, правительство внесло в Госдуму в декабре 2015 года. Документ существенно ужесточает требования к застройщикам, предлагает установить для них минимальный размер собственного капитала – не менее 5% средней стоимости возводимого жилья.

Также предложенные правительством меры предполагают, что девелоперы лишатся возможности напрямую пользоваться деньгами дольщиков. Для этих средств в банках предлагается открывать специальные эскроу-счета. Они станут доступными для застройщика только после сдачи дома. Для строительства компаниям придется брать кредит.

Кроме того, поправки в закон о долевом участии разрабатывают и нормы при строительстве танхаусов, так называемых домов сблокированной застройки. Но эти изменения могут повысить цены на бюджетные таунхаусы на 20-30 процентов. По мнению депутатов, жесткие требования ФЗ-214 станут невыполнимы для небольших компаний и индивидуальных предпринимателей, которые сейчас успешно работают в этом сегменте. Им придется либо уходить с рынка, либо поднимать цены на свои объекты. Поэтому депутаты предлагают доработать документ и учесть интересы малого и среднего строительного бизнеса, который занимается возведением таунхаусов.

Покупка квартиры в новостройке — Хитрости застройщиков при покупке по ДДУ | ЮК Хелп ДДУ

Источник: www.tatre.ru

Эскроу-счета застройщика в долевом строительстве

Корпоративное, гражданское право, экспертиза и составление договоров,оформление недвижимости, оформление перепланировок, арбитражное и гражданское судопроизводство, защита интеллектуальной собственности

Эскроу-счета застройщика — новый инструмент оформления расчетов, обеспечивающий исполнение обязательств сторон договора долевого участия в строительстве (ДДУ). Появившись в России в 2014 году, в 2019-м он становится главным регулятором взаимоотношений в области купли-продажи жилой недвижимости в новостройках. Остановимся на основных аспектах применения эскроу-счетов.

Эскроу-счета застройщика: общие понятия

Итак, эскроу-счета — что это для застройщиков по закону № 214-ФЗ?

Важно! По своей природе счет эскроу — это специализированный беспроцентный сберегательный вклад в уполномоченное кредитно-финансовое учреждение. Эскроу-счет позволяет его владельцу заблокировать размещенные на счете денежные средства до момента их передачи другому лицу при наступлении определенных в договоре эскроу условий.

Такая разновидность банковского счета была введена недавно, статьей 806.7 Гражданского кодекса РФ (далее — ГК РФ). Ведение расчетов по закону № 214-ФЗ для застройщика через эскроу-счета направлено на защиту денежных средств покупателя недвижимости.

Эскроу-счет в долевом строительстве.

Подробнее о эскроу-счетах вы узнаете, прочитав статью «Что такое эскроу-счет — порядок открытия и изменения».

Расчеты в ДДУ по счету эскроу и без него

В чем основные существенные различия между двумя формами расчетов по договорам ДДУ?

Оплата по договору эскроу-счета

Оплата без использования эскроу-счета

Денежные средства дольщика замораживаются на специальном счете в банке (проценты не начисляются, т.е. если застройщик, ничего не построив, бросил проект, дольщик получит ту же сумму, которую вложил на счет, без учета инфляции)

Денежные средства дольщика поступают непосредственно на счет застройщика

Застройщик вынужден пользоваться кредитными средствами, что может привести к увеличению стоимости строительства

Застройщик по своему усмотрению распоряжается денежными средствами

Дольщики имеют гарантии сохранности своих денежных средств (но только в пределах 10 млн.руб., свыше этой суммы — не защищены государством)

Дольщик не застрахован от банкротства застройщика и прочих негативных факторов

Застройщики освобождены от дополнительных мер обеспечения исполнения своих обязательств

Застройщик обязан делать отчисления в размере 1,2% от стоимости проекта в государственный компенсационный фонд

Требования к застройщикам значительно мягче

К застройщику (его руководителям, уставному капиталу, условиям допуска к началу строительства) предъявляются высокие требования

Счет эскроу для застройщика по закону № 214-ФЗ

Рассмотрим метод эскроу-счетов в разрезе применения закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов …» от 30.12.2004 № 214-ФЗ (далее — закон № 214-ФЗ). До начала масштабного перехода к проектному финансированию российское законодательство (ст. 12.1 закона № 214-ФЗ) предусматривало несколько способов обеспечения исполнения застройщиком своих обязанностей перед дольщиком, которые вводились поочередно, то сосуществуя, то заменяя друг друга. Среди них:

• поручительство банка;
• страхование гражданской ответственности;
• залог;
• взносы застройщика в государственный компенсационный фонд долевого строительства; о фонде защиты прав обманутых дольщиков читайте нашу статью «Чем может помочь Фонд защиты прав обманутых дольщиков?»
• расчеты через эскроу-счета.

Обратите внимание! С 01.07.2018 застройщик, получивший разрешение на строительство, вправе самостоятельно выбирать способ обеспечения своей благонадежности из двух: применение расчетов через эскроу-счета или взнос в компенсационный фонд. О

Счет эскроу — что это для застройщика

Для застройщика схема расчетов выглядит следующим образом.

Дольщик после регистрации ДДУ открывает в уполномоченном банке эскроу-счет, на который перечисляет денежные средства (свои либо с привлечением средств ипотечного кредитования). Эти деньги будут храниться на счете до момента, когда застройщик в установленном законом порядке (п. 6 ст. 15.5 закона № 214-ФЗ) сможет получить к ним доступ. Это произойдет при совокупном стечении следующих обстоятельств:

• получено разрешение на ввод дома в эксплуатацию;
• зарегистрировано право собственности в отношении одного объекта долевого строительства.

До момента получения доступа к денежным средствам дольщиков при отсутствии собственного финансирования строительства застройщик вынужден пользоваться кредитными средствами того самого банка, в котором открыты счета эскроу и хранятся деньги дольщиков. Выдавая застройщику кредит, размещенный на специальном счете, банк получает возможность контроля за целевым направлением денежных потоков. После раскрытия счетов эскроу банк направляет депонированные средства на покрытие полученных застройщиком кредитов и прочих издержек банка, а оставшиеся средства поступают в распоряжение застройщика.

Плюсы и минусы эскроу-счета для застройщика

Эксперты отмечают, что система расчетов в долевом строительстве через счета эскроу имеет для застройщиков плюсы и минусы.

К минусам нововведения относится следующее:

• Застройщик лишился бесплатного финансирования строительства за счет средств дольщиков.
• За кредитные деньги банку необходимо платить проценты, размер которых не ограничен.
• Банк контролирует сделки застройщика с использованием кредитных средств.
• Банк вправе отказать в проведении банковской операции по специальному счету застройщика. Урегулирование разногласий с банком может повлечь за собой увеличение сроков строительства.

Однако есть и несомненные плюсы:

• Застройщики получили пусть дорогое, но стабильное финансирование, не зависящее от темпов продаж объектов недвижимости в рамках проекта.
• Нет больше необходимости в дополнительных формах обеспечения, а значит, и в дополнительных затратах, в том числе в отчислениях в компенсационный фонд, оплате страховых взносов, поручительстве банка и пр. (п. 7, ст. 15.4 закона № 214-ФЗ).

Переход застройщика на эскроу-счета

С 01.07.2018 по 01.07.2019 застройщики переходят на эскроу-счета: в этот период они вправе применять по своему усмотрению как систему расчетов через эскроу-счета, так и взносы в компенсационный фонд.

Важно! С 01.07.2019, в соответствии с требованиями п. 5 ст. 8 закона «О внесении изменений…» от 01.07.2018 № 175-ФЗ, все расчеты по договорам долевого участия в строительстве объектов, не введенных в эксплуатацию, допускаются только через эскроу-счета. Основное условие — договор ДДУ с первым дольщиком представлен на регистрацию после 01.07.2019 (даже если заключен такой договор был раньше).

Переход застройщиков на систему расчетов через эскроу-счета идет медленными темпами. Это обусловлено тем, что в законодательстве содержится много пробелов. Они касаются размера процентной ставки по кредитам, ее зависимости от степени готовности проекта, порядка поэтапного доступа к эскроу-счетам по мере выполнения каждого значимого этапа строительства.

Какие застройщики работают с эскроу-счетами

01.05.2019 вступает в силу постановление Правительства РФ от 22.04.2019 № 480, которым определено, какие застройщики работают с эскроу-счетами, а за кем сохраняется право привлекать средства дольщиков без использования счетов эскроу. Согласно документу застройщик вправе вести расчеты по-другому, если:

1. Количество заключенных ДДУ подтверждает реализацию не менее 10% от общей площади жилых и нежилых помещений.
2. Готовность объекта составляет от 30%.

Меньшая готовность объекта допускается в следующих случаях:

• Готовность не менее 15%, если объект строится в рамках договора о развитии застроенной территории (комплексном освоении или развитии), заключенного с госорганами или местной властью или когда договором предусмотрена передача в государственную или муниципальную собственность объектов инфраструктуры и снос аварийного жилья.
• Готовность не менее 6%, если застройщик включен в перечень системообразующих организаций РФ, достраивает проблемное жилье либо приобрел права на строительство после банкротства первоначального застройщика.

Важно! Застройщики, не подпадающие под данный документ, обязаны работать по системе расчетов через эскроу-счета после 01.07.2019.

Требования к застройщику при использовании эскроу-счетов

Общие требования к застройщикам, ведущим свою деятельность в рамках закона № 214-ФЗ, достаточно жесткие. Предусмотрены они ст. 3 закона № 214-ФЗ. Требования к застройщику при использовании эскроу-счетов законодателем установлены более мягкие (п. 6 ст.

15.4 закона № 214-ФЗ). Застройщик, в соответствии со ст. 2 закона № 214-ФЗ, должен:

• быть зарегистрированным юридическим лицом в организационно-правовой форме ООО или АО;
• иметь не менее 3 лет опыта участия в строительстве многоквартирных домов общей площадью не менее 5000 квадратных метров в совокупности, что подтверждается наличием соответствующих разрешений на ввод в эксплуатацию;
• иметь в собственности или на праве аренды или субаренды земельный участок для ведения строительства;
• привлекать денежные средства участников долевого строительства в соответствии с законом № 214-ФЗ;
• содержать в своем наименовании термин «специализированный застройщик».

Итак, новый способ расчетов по договору ДДУ — через эскроу-счета — задуман для удобства застройщиков и обеспечения гарантии покупателям квартир.

Более полную информацию по теме вы можете найти в КонсультантПлюс.
Пробный бесплатный доступ к системе на 2 дня.

Источник: rusjurist.ru

По какому проценту нужно взыскать неустойку с застройщика и с какого срока считать неустойку?

У меня такая ситуация. В 2008 году заключила договор долевого участия по ФЗ-214 Об участии в долевом строительстве. Оформила кредит на высокие проценты в банке и оплатила застройщику 100% . Дом должен был ввестись в эксплуатацию в июле 2009 г. Дом к этому сроку не был построен, и договор мой в регпалате не был зарегистрирован.

После моего обращения в суд по поводу регистрации договора, договор мы зарегистрировали, правда я пошла навстречу Застройщику и договор мы переделали на новые сроки — декабрь 2010 г. Сейчас очевидно, что дом к этому сроку не сдадут. Застройщик не предлагает заключить доп. соглашение с новыми сроками.

Как мне с застройщика взыскать неустойку за просрочку, если дом сдадут в апреле 2011 г, чтобы мне компенсировать хотя бы проценты за кредит. Тем более, что в новом договоре увеличилась площадь моей будущей квартиры и я должна буду еще платить деньги за дополнительные метры. В договоре указано, что застройщик должен дольщику за посрочку ввода дома в эксплуатацию заплатить 0,01% за каждый день просрочки от уплаченной суммы дольщиком, но не более 5%.. А в ФЗ-214 указан другой процент неустойки, какой процент мне брать за основу?

Ответы на вопрос:

Вам, Светлана, необходимо руководствоваться законной, а не договорной неустойкой. Основания:

ЗАКОН О ЗАЩИТЕ ПРАВ ПОТРЕБИТЕЛЕЙ

Статья 16. Недействительность условий договора, ущемляющих права потребителя

1. Условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.

Вы можете требовать неустойку с застройщика согласно Закону «о защите прав потребителей» 3% от стоимости квартиры за каждый день просрочки т.к. договор долевого строительства это фактически договор бытового потряда. Дополнительное соглашение не подписывайте. Составляйте претензию, и если ее не удовлетворят, подавайте исковое заявление в суд.

Похожие вопросы

Новый застройщик требует от меня подписать трехстороннее соглащение о переходе .

В 2003 году заключил Договор соинвестирования на строительство квартиры. В 2009 году застройщик поменялся на нового. Передача стройки от старого застройщика к новому оформлена. Новый

застройщик требует от меня подписать трехстороннее соглащение о переходе права на завершение строительства от старого застройщика к новому. Услуга платная 5000 руб.

Обязан ли я подписывать какие либо допсоглашения с новым застройщиком, или мои права на квартиру переходят к новому застройщику без моего участия

Подписание соглашения возможно, но оплату за подписание застройщик брать не вправе. Вам никакие услуги не оказываются, за что взимается плата — не понятно.

Вполне возможно. что если вы не подпишете, то придется доказывать право собственности в суде. Договор соинвестирования не подлежит госрегистрации, к сожалению.

У меня ситуация такая. Есть договор долевого участия, есть допсоглашение к договору долевого участия.

У меня ситуация такая. Есть договор долевого участия, есть допсоглашение к договору долевого участия. По допсоглашению часть средств погашается ипотекой. Все деньги застройщику выплачены, но оформление ипотеки затянулось и деньги поступили застройщику на две недели позже, чем указано в допсоглашении.

Теперь застройщик требует от меня заключить новое допсоглашение, в связи с тем, что изменилась цена квадратного метра. Правомерны ли требования застройщика, как мне поступить?

В договоре написано цена договора на дату заключения составления ххх рублей, цена договора определяется из расчёта стоимости метра квадратного на момент оплаты по договору, устанавливаемой застройщиком дифференцировано по каждому типу квартир с учётом спроса. В договоре есть пунктик о цене, что она может меняться в зависимости от ситуации на рынке недвижимости. Так же есть пункт, что просрочка платежа наказывается штрафом за каждый день просрочки. В допсоглашении есть пункт, что заключение нового допсоглашения возможно только по соглашению двух сторон и кредитора.

Может ли застройщик заключить новое допсоглашение или он должен только требовать от меня штраф за каждый день просрочки?

Цена ДДУ согл.ст.4-5 ФЗ от 30/12/04 №214-фз есть его существенное условие и только по соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения (в данном случае после госрегистрации), и то если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и УСЛОВИЯ ее изменения. Поэтому никакой неопределённости в вопросе установления цены быть не может, как не может она зависеть от воли или желаний только одной из сторон. С учётом изложенных Вами обстоятельств, считаю, что требовать заключения доп.соглашения застройщик не может. Если застройщик способен доказать изменение «ситуации на рынке недвижимости» за те конкретные 2 недели, пусть идёт в суд.

В ч.6 ст.5 того же ФЗ указано: «В случае нарушения установленного договором срока внесения платежа участник долевого строительства уплачивает застройщику неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.» Требование неустойки в большем размере незаконна.

У меня ситуация такая. Есть договор долевого участия, есть допсоглашение к договору долевого участия.

У меня ситуация такая. Есть договор долевого участия, есть допсоглашение к договору долевого участия. По допсоглашению часть средств погашается ипотекой. Все деньги застройщику выплачены, но оформление ипотеки затянулось и деньги поступили застройщику на две недели позже, чем указано в допсоглашении.

Теперь застройщик требует от меня заключить новое допсоглашение, в связи с тем, что изменилась цена квадратного метра. Правомерны ли требования застройщика, как мне поступить?

В договоре написано цена договора на дату заключения составления ххх рублей, цена договора определяется из расчёта стоимости метра квадратного на момент оплаты по договору, устанавливаемой застройщиком дифференцировано по каждому типу квартир с учётом спроса. В договоре есть пунктик о цене, что она может меняться в зависимости от ситуации на рынке недвижимости. Так же есть пункт, что просрочка платежа наказывается штрафом за каждый день просрочки. В допсоглашении есть пункт, что заключение нового допсоглашения возможно только по соглашению двух сторон и кредитора.

Может ли застройщик заключить новое допсоглашение или он должен только требовать от меня штраф за каждый день просрочки?

Игорь, добрый вечер!

Чтобы ответить на Ваш вопрос, нужно ознакомиться с подписанным договором и дополнительным соглашением, варианты могут быть самыми различными, можете записаться на прием, проконсультирую.

С уважением, Малкин О.Ю., www.smolina-malkin.ru

У меня ситуация такая. Есть договор долевого участия, есть допсоглашение к договору долевого участия.

У меня ситуация такая. Есть договор долевого участия, есть допсоглашение к договору долевого участия. По допсоглашению часть средств погашается ипотекой. Все деньги застройщику выплачены, но оформление ипотеки затянулось и деньги поступили застройщику на две недели позже, чем указано в допсоглашении.

Теперь застройщик требует от меня заключить новое допсоглашение, в связи с тем, что изменилась цена квадратного метра. Правомерны ли требования застройщика, как мне поступить?

В договоре написано цена договора на дату заключения составления ххх рублей, цена договора определяется из расчёта стоимости метра квадратного на момент оплаты по договору, устанавливаемой застройщиком дифференцировано по каждому типу квартир с учётом спроса. В договоре есть пунктик о цене, что она может меняться в зависимости от ситуации на рынке недвижимости. Так же есть пункт, что просрочка платежа наказывается штрафом за каждый день просрочки. В допсоглашении есть пункт, что заключение нового допсоглашения возможно только по соглашению двух сторон и кредитора.

Может ли застройщик заключить новое допсоглашение или он должен только требовать от меня штраф за каждый день просрочки?

Уважаемый Игорь! Вопрос сложный, решить в порядке заочной консультации, не увидев ваш договор, невозможно. Надо разбираться, по чьей вине просрочка. Что пишетв заявлении на ваше имя ваш застройщик, на чем основаны его требования? Что сказано в договоре о доп.соглашении и как это увязано с просрочкой?

Вопросов много. Рекомендую сходить на очную консультацию.

У меня ситуация такая. Есть договор долевого участия, есть допсоглашение к договору долевого участия.

У меня ситуация такая. Есть договор долевого участия, есть допсоглашение к договору долевого участия. По допсоглашению часть средств погашается ипотекой. Все деньги застройщику выплачены, но оформление ипотеки затянулось и деньги поступили застройщику на две недели позже, чем указано в допсоглашении.

Теперь застройщик требует от меня заключить новое допсоглашение, в связи с тем, что изменилась цена квадратного метра. Правомерны ли требования застройщика, как мне поступить?

В договоре написано цена договора на дату заключения составления ххх рублей, цена договора определяется из расчёта стоимости метра квадратного на момент оплаты по договору, устанавливаемой застройщиком дифференцировано по каждому типу квартир с учётом спроса. В договоре есть пунктик о цене, что она может меняться в зависимости от ситуации на рынке недвижимости. Так же есть пункт, что просрочка платежа наказывается штрафом за каждый день просрочки. В допсоглашении есть пункт, что заключение нового допсоглашения возможно только по согласию двух сторон и кредитора.

Может ли застройщик заключить новое допсоглашение или он должен только требовать от меня штраф за каждый день просрочки?

Деньги в установленный законом срок Вами не были внесены. Поэтому необходимо заключать дополнительное соглашение. Для получения более четкого ответа на вопрос обращайтесь к адвокату очно, необходимо ознакомиться с договором.

Цена ДДУ есть его существенное условие и должна быть определена чётко (т.е. по хотению только одной стороны меняться никак не может). Никто никого не может заставлять заключать доп.соглашения к ДДУ (см.свобода договора). Все изменения к ДДУ (тем более его существенных условий) обязаны также как и сам договор пройти госрегистрацию и только после этого вступят в силу и станут обязательными для Вас. Поэтому по части доп.соглашения, предлагаю упереться, по части пеней (штрафа) изучить вопрос их законности, желательно с привлечением спец-та.

У меня ситуация такая. Есть договор долевого участия, есть допсоглашение к договору долевого участия.

У меня ситуация такая. Есть договор долевого участия, есть допсоглашение к договору долевого участия. По допсоглашению часть средств погашается ипотекой. Все деньги застройщику выплачены, но оформление ипотеки затянулось и деньги поступили застройщику на две недели позже, чем указано в допсоглашении.

Теперь застройщик требует от меня заключить новое допсоглашение, в связи с тем, что изменилась цена квадратного метра. Правомерны ли требования застройщика, как мне поступить?

В договоре написано цена договора на дату заключения составления ххх рублей, цена договора определяется из расчёта стоимости метра квадратного на момент оплаты по договору, устанавливаемой застройщиком дифференцировано по каждому типу квартир с учётом спроса. В договоре есть пунктик о цене, что она может меняться в зависимости от ситуации на рынке недвижимости. Так же есть пункт, что просрочка платежа наказывается штрафом за каждый день просрочки. В допсоглашении есть пункт, что заключение нового допсоглашения возможно только по согласию двух сторон и кредитора.

Может ли застройщик заключить новое допсоглашение или он должен только требовать от меня штраф за каждый день просрочки? Кстати, застройщик требует заключения допсоглашения из расчёта повышения цены на 1,5 тыс. р за квадратный метр, если застройщик обратится в суд, может ли он потребовать повышения цены более 1,5 тыс. руб.?

Дмитрий, скорее требования застройщика незаконны. Но что бы точно утверждать, необходимо ознакомится с первоначальным договором долевого участия. Если договор долевого участия заключен в 2005 году и позднее, он должен быть зарегистрирован в УФРС. За подробной информацией, обращайтесь лично.

Есть закон (какой) предусматривающий право на взыскание с застройщика неустойки .

Заключила договор долевого участия в строительстве дома. В нем указано следущее:

застройщик обязуется получить разрешение на ввод дома в эксплуатацию и ввести дом в эксплуатацию не позднее 30 сентября 2011 года.

Застройщик обязуется передать квартиру участнику долевого строительства не позднее 31 марта 2012 года.

На сегодняшний день еще очень далеко до завершения строительства (отстроено еще только половина этажей).

есть закон (какой) предусматривающий право на взыскание с застройщика неустойки в случае если застройщик произведет ввод дома в эксплуатацию позднее срока указанногов договоре? Так как мы снимаем квартиру и каждый месяц отсрочки стоит нам очень дорого.

Да этот закон есть, он называется Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…» 214-ФЗ от 30.12.2004 года.

В этом законе есть очнь строгие меры взыскани к застройщику при переносе сроков сдачи жилья.

Если вам интересно, то посмотрите в моих судебных решениях, как рассматривают эти вопросы суды.

Смогу ли я взыскать неустойку за не соблюдение сроков договора,

Я заключила договор участия в долевом строительстве. Застройщик предлагает принять квартиру по акту — передачи, хотя разрешения на ввод в эксплуатацию дома еще не подписан. Срок сдачи дома по договору 31 марта 2014 года. Смогу ли я взыскать неустойку за не соблюдение сроков договора, если дом не сдадут вовремя и смогу ли я оформить квартиру в собственность без акт ввода в эксплуатацию дома.

Неустойку взыскать можно, но без акта собственность не оформите.

В связи с тем, что строительство затягивалось, в 2009 г.

В 2007 г путем переуступки приобретена квартира в строящемся доме (договор долевого участия, исполнитель — фирма-подрядчик), без регистрации. Строительство дома начато в 2001 г.

В связи с тем, что строительство затягивалось, в 2009 г. договор переделан в части даты окончания строительства и зарегистрирован (В новом договоре исполнитель — фирма-застройщик в лице все того же подрядчика по доверенности). На момент подписания дом был практически построен (проблема была в коммуникациях).

При этом стоимость договора выплачена в полном объеме в 2006 г первоначальным дольщиком в кассу подрядчика (согласно первоначального договора). В настоящем же договоре есть пункт о том, что сумма по договору должна быть внесена в кассу застройщика до даты сдачи дома, обозначенной в договоре.

В адрес подрядчика написано заявление о переводе средств в кассу застройщика, но требование на момент сдачи не выполнено. Дом сдан с просрочкой по действующему договору на полтора года. Теперь застройщик предлагает подписать акт сверки, где за мной обзначена 100% задолженность по договору. Чем черевата мне текущая ситуация, какой должен быть порядок моих действий.

Здравствуйте Светлана! Обращайтесь в прокуратуру и Роспотребнадзор. С Ваших слов усматриваются злоупотребления, пусть проверят.

2. Как я могу возместить ущерб за просрочку сдачи дома с учетом строительства по ФЗ №214 и с какой суммы?

Помогите пожалуйста разобраться в следующей ситуации по вопросу недвижимости.

В декабре 2014 года я заключила договор участия в долевом строительстве двухэтажного жилого дома (таунхауса). Договор заключен в соответствии с ФЗ №214. По состоянию на дату заключения договора дом был в предчистовой отделке и мы заехали туда жить. Общая цена договора на момент подписания составила 1 млн. рублей (указана в договоре).

Фактически мы заплатили застройщику 3,3 млн. руб. (1 млн. по приходному кассовому ордеру, остальное безналом). У меня также имеется справка от застройщика, что задолженность по договору в размере 1 млн. рублей погашена полностью и финансовых претензий по данному договору застройщик ко мне не имеет.

Проектная площадь — 100,6 кв.м. В договоре указано понятие фактической площади — площадь по результатам кадастровых работ проведенных по окончании строительства. Ввод в эксплуатацию должен был произойти до 31 декабря 2014 года.

На сегодняшний день дом в эксплуатацию так и не сдан. Застройщик также информирует дольщиков о том, что мы должны оплатить стоимость дополнительных квадратных метров, появившихся в результате окончательных замеров.

1. Имеет ли право застройщик требовать с меня плату за дополнительные квадратные метры?

2. Как я могу возместить ущерб за просрочку сдачи дома с учетом строительства по ФЗ №214 и с какой суммы?

1. Имеет право, если договором это определено.

2. Можете взыскать с него все свои убытки и неустойку.

Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 13.07.2015) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» гласит:

[i]Статья 10. Ответственность за нарушение обязательств по договору

В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным «законом» и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.[/i]

А по ч.2 ст. 6 указанного закона:

[i]2. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой «ставки рефинансирования» Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.[/i]

В силу п. 3 ст. 555 Гражданского кодекса РФ, в случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

Поэтому требование застройщика в этой части правомерно. Он требует доплату за увеличение площади объекта в результате его строительства. Иное может быть установлено только заключенным Вами договором.

Что касается неустойки, то в силу ФЗ № 214-ФЗ Вы вправе потребовать неустойку в размере 1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ от стоимости объекта по договору.

1. право такое у застройщика есть, если предусмотрено договором — ст. 421 ГК, ст. 309 ГК, если нет — ничего не платите, требование незаконное

2.федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 13.07.2015) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» ст. 10 и ст. 6 — такое право вам предоставляет, но только с суммы 1 млн рублей — то есть суммы договора

1. Имеет ли право застройщик требовать с меня плату за дополнительные квадратные метры?

—имеет право. НО вы можете отослать его в суд. пусть там доказывает лишние метры. Но вам стоит внимательно читать договор с застройщиком. ст. 421 ГК РФ свобода договора.

2. Как я могу возместить ущерб за просрочку сдачи дома с учетом строительства по ФЗ №214 и с какой суммы?

—Иван. вам стоит ориентироваться на статью 556. Передача недвижимости

[Гражданский кодекс РФ] [Глава 30] [Статья 556]

1.[u] Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.[/u]

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя — обязанности принять имущество.

2. [u]Принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.[/u]

на основании двух законов: № 214-ФЗ от 30.12.2004 г. » Об участии в долевом сроительстве..» и № 2300-1 от 07.02.1992 г. » О защите прав потребителей» В соответствии с этими законами за нарушение обязательств по договору строители выплачивают пени в размере в размере

1/300 ставки рефинансирования за каждый день просрочки сдачи объекта (гражданам в двойном размере); Если строители не выплачивают пени добровольно, то суд взыскивает штраф 50% от суммы взысканной судом в пользу гражданина.

Сверх пени и штрафа взыскиваются убытки ( например, проценты банку по кредитному договору или плата за аренду жилья) и моральный ущерб.

1. Не имеет права — дом не сдан в эксплуатацию.

2. В соответствии со ст. 6 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором.

В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства, т.е. если дом не сдан в срок, застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пеню) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки.

Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пеня) уплачивается застройщиком в двойном размере.

Здравствуйте. Требовать плату за дополнительные метры не имеет права, так как площадь жилья является существенным условием договора. Ущерб вы можете возместить, написав претензию о выплате неустойки за каждый день просрочки исполнения обязательства застройщиком в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Банка России начиная со дня, следующего за днем сдачи объекта. Если претензия будет неудовлетворена, то сможете взыскать неустойку и штраф в судебном порядке

ОБ УЧАСТИИ В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ

МНОГОКВАРТИРНЫХ ДОМОВ И ИНЫХ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ

И О ВНЕСЕНИИ ИЗМЕНЕНИЙ В НЕКОТОРЫЕ ЗАКОНОДАТЕЛЬНЫЕ

АКТЫ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Статья 5. Цена договора

2. По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения.

Статья 6. Срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства

1. Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.

2. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

Статья 7. Гарантии качества, предусмотренные договором

1. Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

Статья 9. Расторжение договора

1. Участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в случае:

1) неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок, превышающий установленный договором срок передачи такого объекта на два месяца;

(в ред. Федерального закона от 17.06.2010 N 119-ФЗ)

2) неисполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона;

3) существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства;

4) нарушения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 3 статьи 15.1 настоящего Федерального закона;

Источник: www.9111.ru