Потенциальные дольщики нередко убеждены, что долевое строительство – мероприятие, которое несет риски только участникам долевого строительства. Однако строительная практика показывает, что и для девелопера долевое строительство является далеко не самой безопасной деятельностью. Так, застройщик во избежание рисков должен учитывать и изменения в законодательстве, и региональные особенности рынка. Перед инвестором застройщик отвечает за разумное распоряжение предоставленными средствами, перед властями – за соблюдение законодательных норм, перед потребителем – за сроки сдачи и качество проекта, а в случае если брался кредит в банке – то застройщик обязан нести ответственность и перед кредитно-финансовой организацией. О рисках, грозящих девелоперу, и о методах их предупреждения рассказывают специалисты ГК «МИЦ».
Важность тщательного планирования, которое позволит вычислить потенциальные риски и способы их ликвидации, очевидна. Так, первый этап планирования касается расчета себестоимости строящегося объекта. По словам экспертов, единой формулы, позволяющей произвести данную операцию, не существует, т.к. региональный фактор оказывает большое влияние на обстановку на рынке недвижимости.
Спасет ли отмена долевого строительства от рисков при покупке новостроек.
По словам генерального директора «МИЦ-Девелопмент» (ГК «МИЦ»), Сергея Хорошкова, себестоимость строительства объекта недвижимости определяется не только затратами непосредственно на строительство, но и расходами на аренду или приобретение земельного участка, выплатами по привлеченным кредитам, а также затратами на получение всевозможных разрешений. Другими словами, девелоперы должны учитывать не только строительную себестоимость, но также и инвестиционную.
Данная задача становится еще сложнее в связи с тем, что в каждом конкретном случае обе эти величины могут существенно меняться. На инвестиционную стоимость влияет множество факторов, один из которых – величина доли города в строительстве. Себестоимость может значительно увеличиться, если застройщик взял на себя обязательства по возведению объектов социальной инфраструктуры –детских садов, школ, поликлиник и т.п. Что же касается строительной стоимости, то она, прежде всего, зависит от стоимости строительных материалов и рабочей силы.
Часть рисков, которые несут застройщики, связана с изменениями как в государственном, так и в региональном законодательстве. Наиболее ярким примером здесь служит присоединение к Москве новых территорий. Девелоперы, начинавшие строительство на территориях, которые изначально относились к Московской области, столкнулись с необходимость переоформления множества документов и получении всевозможных соглашений после того, как эти территории были объявлены частью Москвы.
Итоговое качество объекта зависит от организации, которая является главным исполнителем договора подряда и отвечает перед заказчиком за выполнение всех строительных работ. Поэтому к выбору генподрядчика девелоперская компания должна подойти весьма серьезно, ведь ошибка здесь может обернуться огромными расходами. Чтобы минимизировать подобные риски, застройщики, как правило, сотрудничают с одними и теми же компаниями, чья надежность проверена годами успешного сотрудничества.
И, конечно, нельзя забывать про такой риск девелопера как изменение конъюнктуры рынка жилья и колебание покупательского спроса. Данный риск зависит от сложнейших факторов (как правило, экономических, но возможно влияние и других: социальных, политических и т.п.), а потому требует от застройщика тщательного аналитического анализа, а также умения в случае необходимости – быстро перепрофилировать объект недвижимости. Так, в свое время бурное строительство офисных помещений в центре столицы привело к перенасыщению рынка коммерческой недвижимости. Поэтому наиболее находчивые девелоперы перевели свои объекты из разряда офисов в разряд апартаментов.
Потребитель должен понимать, что риски застройщика непосредственно влияют и на соблюдение его собственных интересов, а потому при выборе девелопера необходимо искать такую компанию, которая уже в течение многих лет стабильно занимается застройкой.
Источник: move.ru
Риски и гарантии долевого строительства
Случаи обмана участников долевого строительства по сегодняшний день привлекают внимание СМИ, а их митинги протеста проходят во многих городах. Поэтому и отношение к возможности купить квартиру на условиях долевого участия неоднозначное, и какой бы привлекательной не казалась ее стоимость, риск потерять вложенные деньги останавливает потенциальных инвесторов.
- Риски и гарантии долевого строительства
- Что такое договор долевого участия в строительстве
- Как купить квартиру в долевом строительстве
Долевое строительство под эгидой закона
Возможность участия в долевом строительстве привлекает многих людей, поскольку в этом случае они могут приобрести квартиру по доступной цене и даже в рассрочку. Стоимость таких квартир после того, как дома сдаются в эксплуатацию, повышается на 40-50%.
Поэтому долевое строительство, при нынешних ценах на жилье, зачастую является единственным шансом приобрести квартиру и улучшить условия проживания. Но до 2005 года со-инвесторы или дольщики, физические и юридические лица, инвестировавшие свои деньги компаниям-застройщикам для строительства жилых многоквартирных домов, не имели никаких гарантий и, по сути, зависели от произвола этих застройщиков.
Юридическими документами, на основании которых осуществлялось сотрудничество между застройщиками и инвесторами, были, в основном, договоры инвестирования или совместной деятельности. В них, как правило, не были проработаны механизмы такого взаимодействия, которые бы предоставляли достаточные гарантии инвесторам и страховали бы их от возможных рисков.
Следствием этого стали многочисленные случаи, когда дольщики так и не смогли дождаться обещанных и оплаченных квартир, оставшись, в буквальном смысле, ни с чем. Собрав средства, инвесторы либо пропадали, либо объявляли себя банкротами, и взыскать с них что-либо становилось невозможным.
В конце 2004 года, 30 декабря вступил в силу Федеральный закон, призванный защитить права субъектов долевого строительства. Он называется «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».
В этом документе устанавливается новый вид юридических отношений между компанией-застройщиком и дольщиками, которые регулируются отдельным договором об участии в долевом строительстве. Договор об участии в долевом строительстве существенно отличается от любого другого договора – начать с того, что он подлежит государственной регистрации.
Это значит, что ваша будущая квартира, адрес и номер которой обязательно должны быть указаны в договоре, будет внесена в государственный реестр объектов недвижимости, и ее владельцем будете числиться вы на основании данного договора. Такая предусмотрительность уже не позволит недобросовестному застройщику продать одну и ту же квартиру нескольким участникам строительства. Кроме того, в этом договоре в качестве обязательств застройщика указывается цена и точный срок, к которому он должен будет сдать многоквартирный дом в эксплуатацию и предоставить вам ключи от вашей квартиры. В обязанности участника долевого строителя, который выступает как заказчик, входит уплата указанной в договоре цены и приемка сдаваемого объекта недвижимости.
Заключая договор, проверьте, чтобы в нем был обязательно указан объект, цена и срок сдачи дома, при отсутствии одного из этих параметров, договор может быть признан недействительным.
Существующие риски долевого строительства
Но, как и всякая инвестиционная деятельность, долевое строительство оставляет вероятность риска даже сегодня. Недобросовестные компании-застройщики находят способ, как обойти закон.
В частности, они предлагают заключать инвесторам не договора об участии в долевом строительстве, а, например, предварительные договора купли-продажи или схемы оплаты векселями, которые не гарантируют дольщикам той высокой степени защиты. В первом случае, вы не приобретаете право собственности и, заключив предварительный договор, должны будете рассчитаться с застройщиком после того, как дом будет сдан в эксплуатацию. Вы рискуете тем, что в результате квартира вам будет предложена по рыночной цене. Во втором случае, оплатив стоимость квартиры, вы получаете вексель, просто подтверждающий, что вы дали деньги компании-застройщику взаймы, и юридически никаких обязательств она перед вами, кроме денежных, не несет.
Компания-застройщик перед заключением договора и после него обязана предоставить вам полный пакет документов на объект: свидетельство на право собственности на землю, проектную документацию, ежеквартальную отчетность и пр.
Гарантии долевого строительства
При заключении договора об участии в долевом строительстве ваши права гарантированы государством. Более того, если вы частное лицо и собираетесь купить квартиру, которая будет использоваться вами для личных нужд, в действие дополнительно вступает еще один Федеральный нормативный акт – «Закон о защите прав потребителей». Поэтому на новую квартиру должен быть установлен гарантийный срок не менее 5-ти лет и в том случае, когда были обнаружены недостатки строительства, снизившие качество объекта, вы имеете право требовать у застройщика: — бесплатно устранить их в разумные сроки; — уменьшить цену, указанную в договоре; — возместить ваши затраты на устранение этих недостатков.
Источник: www.kakprosto.ru
Какие риски есть у застройщика?
Потенциальные дольщики нередко убеждены, что долевое строительство – мероприятие, которое несет риски только участникам долевого строительства. Однако строительная практика показывает, что и для девелопера долевое строительство является далеко не самой безопасной деятельностью. Так, застройщик во избежание рисков должен учитывать и изменения в законодательстве, и региональные особенности рынка. Перед инвестором застройщик отвечает за разумное распоряжение предоставленными средствами, перед властями – за соблюдение законодательных норм, перед потребителем – за сроки сдачи и качество проекта, а в случае если брался кредит в банке – то застройщик обязан нести ответственность и перед кредитно-финансовой организацией. О рисках, грозящих девелоперу, и о методах их предупреждения рассказывают специалисты ГК «МИЦ».
Важность тщательного планирования, которое позволит вычислить потенциальные риски и способы их ликвидации, очевидна. Так, первый этап планирования касается расчета себестоимости строящегося объекта. По словам экспертов, единой формулы, позволяющей произвести данную операцию, не существует, т.к. региональный фактор оказывает большое влияние на обстановку на рынке недвижимости.
По словам генерального директора «МИЦ-Девелопмент» (ГК «МИЦ»), Сергея Хорошкова, себестоимость строительства объекта недвижимости определяется не только затратами непосредственно на строительство, но и расходами на аренду или приобретение земельного участка, выплатами по привлеченным кредитам, а также затратами на получение всевозможных разрешений. Другими словами, девелоперы должны учитывать не только строительную себестоимость, но также и инвестиционную.
Данная задача становится еще сложнее в связи с тем, что в каждом конкретном случае обе эти величины могут существенно меняться. На инвестиционную стоимость влияет множество факторов, один из которых – величина доли города в строительстве. Себестоимость может значительно увеличиться, если застройщик взял на себя обязательства по возведению объектов социальной инфраструктуры –детских садов, школ, поликлиник и т.п. Что же касается строительной стоимости, то она, прежде всего, зависит от стоимости строительных материалов и рабочей силы.
Часть рисков, которые несут застройщики, связана с изменениями как в государственном, так и в региональном законодательстве. Наиболее ярким примером здесь служит присоединение к Москве новых территорий. Девелоперы, начинавшие строительство на территориях, которые изначально относились к Московской области, столкнулись с необходимость переоформления множества документов и получении всевозможных соглашений после того, как эти территории были объявлены частью Москвы.
Итоговое качество объекта зависит от организации, которая является главным исполнителем договора подряда и отвечает перед заказчиком за выполнение всех строительных работ. Поэтому к выбору генподрядчика девелоперская компания должна подойти весьма серьезно, ведь ошибка здесь может обернуться огромными расходами. Чтобы минимизировать подобные риски, застройщики, как правило, сотрудничают с одними и теми же компаниями, чья надежность проверена годами успешного сотрудничества.
И, конечно, нельзя забывать про такой риск девелопера как изменение конъюнктуры рынка жилья и колебание покупательского спроса. Данный риск зависит от сложнейших факторов (как правило, экономических, но возможно влияние и других: социальных, политических и т.п.), а потому требует от застройщика тщательного аналитического анализа, а также умения в случае необходимости – быстро перепрофилировать объект недвижимости. Так, в свое время бурное строительство офисных помещений в центре столицы привело к перенасыщению рынка коммерческой недвижимости. Поэтому наиболее находчивые девелоперы перевели свои объекты из разряда офисов в разряд апартаментов.
Потребитель должен понимать, что риски застройщика непосредственно влияют и на соблюдение его собственных интересов, а потому при выборе девелопера необходимо искать такую компанию, которая уже в течение многих лет стабильно занимается застройкой.
Источник: publishernews.ru
Долевое строительство: риски
Последние несколько лет, очень интенсивно происходит строительство жилья в различных районах нашей страны. Мы видим, что возникают целые микрорайоны, новые застройки.
Застройщики в настоящее время предлагают очень много возможностей: это и малоэтажное строительство, развивается коттеджное строительство, дома и в центре, и на окраине.
И на сегодняшний день, мы видим, что все больше и больше людей приобретают именно новое жилье у застройщика, отдают большее предпочтение именно рынку вторичного жилья.
К сожалению, на этом фоне также происходит и очень много нарушений прав граждан, которые вступают в отношения по приобретению строящегося жилья у застройщика.
Главным образом, прежде чем пойти к тому или иному застройщику и заключить договор, нужно внимательно этот договор изучить и посмотреть, что же предлагает вам застройщик.
Хотим обратить ваше внимание на то, что это обязательно должен быть договор долевого участия в строительстве. Какие-то иные отклонения в названии могут впоследствии привести к очень многим проблемам.
Зачастую, застройщики по тем или иным причинам хитрят или стараются уйти от ответственности и называют этот договор, например, предварительным договором купли-продажи квартиры.
Либо в практике встречаются такие договоры, как договор займа, т. е. якобы застройщик занимает денежные средства у лица и обязан вернуть в виде построенного объекта.
Это все незаконно, потому что в этом случае гражданин, заключивший такой договор, лишается очень многих гарантий, которые предусмотрены законодательством, и лишается своих прав, предусмотренных по договору долевого участия в строительстве.
Но даже если заключен правильный, с точки зрения закона, договор, то, к сожалению, это не гарантирует, что в последствии застройщик не будет вести себя недобросовестно и не будет происходить нарушение прав граждан.
Наиболее частое нарушение — это когда застройщик нарушает срок сдачи объекта гражданину, который заключил договор долевого участия в строительстве.
Бывает, складывается такая ситуация, что фактически на годы растягивается этот срок, и в этом случае, конечно, гражданин имеет право на определенные гарантии, которые предусмотрены законом.
Договор долевого участия в строительстве.
О рисках в долевом строительстве читайте тут.
Главным образом, подобные отношения регулируются законом об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов.
Застройщик, если понимает, что объект не будет вовремя сдан и передан дольщику, обязан не позднее чем за два месяца до срока, который был ранее установлен в договоре, направить дольщику уведомление о том, что объект не будет передан в этот срок и, как правило, застройщики направляют предложение заключить некое дополнительное соглашение к договору, где будет установлен новый срок.
Обращаем внимание, что в законодательстве используется понятие, именно «предложение», т. е. лицо не обязано данные изменения к договору и увеличивать фактический срок передачи объекта.
В том случае, если человек подпишет такое предложение, то он лишается прав на неустойку, потому что закон предусматривает ответственность для застройщика в случае, если он вовремя не передал объект человеку, заключившему договор долевого участия в строительстве.
Если произошло такое нарушение, человек вправе требовать неустойку за каждый день просрочки с момента, когда был оговорен первоначальный срок в договоре, и до момента, когда застройщик фактически передал жилье гражданину.
И, кроме этого, потребитель вправе взыскать какие-то иные убытки, которые он понес в связи с тем, что он вовремя не может получить свое жилье.
К таким, как правило, относится аренда жилого помещения, если человеку негде проживать и он вынужден, ожидая, когда будет сдан этот объект, снимать жилье. То есть эти расходы, если их можно документально подтвердить, их также можно взыскать с застройщика.
Либо очень часто бывает ситуация, когда потребители, предполагая, что они въедут вовремя в свои помещения, приобретают какие-то строительные материалы для того, чтобы делать ремонт, либо мебель и т. д.
Соответственно, их негде хранить, потому что застройщик вовремя не передает этот объект. И вот если эти расходы, связанные с хранением, также подтвердить, их можно взыскать с застройщика.
То есть помимо неустойки, можно также взыскать и убытки.
Далее, зачастую бывает такая ситуация: застройщик передает помещение меньшей площадью, чем это было оговорено в договоре и, соответственно, за которую человек, заключивший договор долевого участия, уже заплатил.
Как правило, это бывает тогда, когда люди приглашают техника БТИ, допустим, для того чтобы оформлять документы на квартиру. И в результате замеров, становится видно, что застройщик передает фактически на 2, на 4, на 6 метров меньше, чем это было оговорено договором.
Конечно, это тоже нарушение, потому что человек заплатил деньги и вправе получить то, на что он рассчитывал, что было оговорено при заключении соглашения с застройщиком.
В этом случае, потребитель вправе требовать у застройщика вернуть ему часть денежных средств за те квадратные метры, которые не были ему переданы.
Также в этом случае можно насчитать проценты за пользование чужими денежными средствами, потому что застройщик незаконно удерживал часть денежных средств и пользовался ими. То есть в этом случае, у потребителя есть определенные гарантии, финансовые в том числе.
Далее хочется сказать несколько слов по качеству объектов. К сожалению, очень часто объект передается с теми или иными дефектами, и качество оставляет желать лучшего.
Хочется сказать, что существуют дефекты явные, которые можно визуально увидеть при подписании акта приема-передачи жилого помещения, а есть дефекты скрытые, которые невозможно обнаружить при визуальном осмотре, они могут быть обнаружены в течение какого-то последующего времени, когда люди уже въехали и живут в помещении.
По явным дефектам хотелось бы отметить следующее: когда вы осматриваете помещение, прежде чем подписать акт приема-передачи, нужно очень внимательно следить за тем, какое помещение вам передает застройщик.
Есть есть какие-то малейшие отклонения от первоначальных договоренностей, это может быть выражено в материалах, которые он использует, и которые, вы видите, что не соответствуют тому, о чем вы договаривались до этого, либо какие-то иные дефекты, пусть самые незначительные, нужно о них делать замечания в акте приема-передачи.
Это ваше право, вы можете зафиксировать то, что вас не устроит, в дальнейшем, это поможет избежать многих проблем.
Что касается скрытых дефектов, в этом случае законодательство устанавливает определенный срок, в течение которого дефекты могут быть обнаружены и предъявлены претензии.
Законом установлен пятилетний срок на объект недвижимости, а на инженерные, тепловые и иные коммуникации — трехлетний срок. То есть если в течение этого периода возникли какие-то дефекты, вы вправе обратиться к застройщику с требованием либо устранить эти дефекты, либо снизить цену, которую вы заплатили за данное помещение, либо вы можете устранить эти дефекты сами, а взыскать стоимость за ремонт с застройщика.
В случае если эти дефекты носят существенный характер и выявляются неоднократно, либо которые не позволяют использовать объект по назначению, дольщик вправе даже расторгнуть договор долевого участия в строительстве и вернуть обратно свои деньги.
Бывают ситуации, когда нарушения условий договора долевого строительства происходят и со стороны дольщика. Эти ситуации возникают реже, но, все же, имеют место быть.
Допустим, дольщик допускает какие-то просрочки платежей, либо несвоевременно принимает построенный объект. В этом случае, дольщик должен быть готов к тому, что и в отношении него может быть применена какая-то ответственность, т. е. застройщик также вправе требовать, чтобы договор долевого участия в строительстве соблюдался надлежащим образом.
Если обе стороны в данных отношения будут более добросовестно относиться к своим обязанностям и уважать права другой стороны, то нарушений в этой сфере станет меньше.
Источник: o-nedvizhke.ru