Какую квартиру в новостройке лучше покупать с ремонтом или без

Покупатели все чаще покупают квартиры с ремонтом, а застройщики тратят все больше денег на отделку. Из-за чего это происходит?

Квартиры в новостройках с ремонтом: а стоит ли?

При покупке квартиры в новостройке обычно стоит выбор: взять ли с готовой отделкой или лучше самостоятельно сделать черновые, чистовые работы и ремонт. Как определиться с выбором и понять, что выгоднее? И что вкладывает застройщик в понятие квартира «под ключ»?

Как утверждают застройщики, лучше покупать квартиру с готовым ремонтом, чем брать только с чистовой или, тем более, черновой отделкой. Ведь, во-первых, это гораздо выгоднее с финансовой точки зрения. Девелопер – оптовик, который закупает материалы с минимальной наценкой. И, во-вторых, вы экономите свое время, так как въехать и жить можно сразу же после сдачи дома в эксплуатацию или подождав максимум 2-3 месяца. Так ли это на самом деле?

История: двадцать лет спустя

Почему многие потенциальные покупатели отрицательно относятся ремонту от застройщика? Дело в том, что в советское время во всех квартирах, которые должны были принадлежать среднестатистическому жителю великого государства, делался стандартный ремонт на скорую руку. После заезда владельцам приходилось полностью все менять под себя. Ситуация ухудшилась в 2000, когда наступил кризис и девелоперы начали экономить, на чем только можно. Недовольство среди покупателей росло. В результате было принято решение не тратить время и деньги зря, а отдавать квартиры с черновой отделкой. Такая недвижимость довольно долго пользовалась спросом.

В 2007-2010 годах, когда ситуация в стране стабилизировалась, застройщики вновь начали предлагать квартиры с ремонтом. Основной упор делается на то, что клиентам не нужно тратить силы, лишние деньги и 5-6 месяцев на отделку. Можно сразу заселиться и жить. Данный вариант идеально подходит для тех, у кого нет возможности ждать, кто планирует сдавать недвижимость в аренду или хочет в дальнейшем перепродать объект.

Как бы это не звучало, но качество и стоимость ремонта зависит от категории недвижимости и стоимости услуги. Стандартная отделка в объектах эконом- и комфорт-класса включает в себя: установку межкомнатных дверей, шпаклевку и оклеивание обоями стен, укладку полов, установку труб и сантехники. На окна изначально ставятся «одинарные» или «двойные» стеклопакеты, но, немного доплатив, можно установить трехкамерные стеклопакеты на основе металлопластикового профиля.

Если речь идет о новостройках бизнес-, элит- и премиум-класса, то сюда, помимо черновой и чистовой отделки, добавляем дизайнерский ремонт, разводку инженерных систем, которая делается под клиента, кухню и санузел с мебелью и техникой (предпочитаемый бренд оговаривается заранее). Таким образом, вам нужно будет только купить мебель и можете жить там после подписания акта приемки-передачи.

Несмотря на все преимущества, которые красочно расписываются застройщиками, спрос на квартиры с ремонтом в новостройках невелик – всего 3-5 %. Все дело в том, что стоимость таких объектов на порядок выше. Так, к примеру, недвижимость эконом-класса зачастую берется в ипотеку, поэтому лишние 500-700 тысяч (плюс процент банку) предпочитают на первоначальном этапе сэкономить. И не стоит забывать о том, что у всех вкусы разные. Даже стандартный или универсальный ремонт может у одних вызвать восторг, а другим клиентам попросту не нравиться.

Если вы решите воспользоваться услугами застройщика, ремонтные работы можно заказать на любом этапе стройки. Как правило, компания предоставляет на выбор несколько основных вариантов, которые отличаются между собой как по стилю, так и по маркам материала. Безусловно, надеяться на то, что в квартире эконом-класса будет эксклюзивная дизайнерская плитка, не стоит. Но специалисты стараются предлагать разные проекты, чтобы в оном доме не было абсолютно одинаковых ремонта. Продумывается все, вплоть до цвета дверных ручек.

Почему застройщик предлагает свои услуги по заниженной стоимости? Нет, дело не в экономии на рабочей силе и качестве материалов.

Просто компания работает с поставщиками напрямую, а оптовикам всегда предоставляется неплохая скидка. Поэтому если вы планируете сразу же или по прошествии небольшого количества времени продать квартиру, лучше приобрести недвижимость уже с отделкой. Для сравнения: двушка в новостройке на финальной стадии со стандартным ремонтом будет стоить процентов на двадцать дороже аналогичной по площади во «вторичке». При этом сама квартира, если ремонтные работы заказывать на этапе строительства, будет стоить всего на 8-16 процентов дороже от «голых стен». Таким образом, вы в любом случае остаетесь в выигрыше.

Что такое черновая, чистовая отделка и как выглядят квартиры без отделки

К сожалению, многие зачастую путают два понятия: черновая и чистовая отделка. Покупая «ну очень дешевую квартиру», в итоге вы получаете только голые стены. Въехать и жить сюда не просто нельзя, придется потратить много времени, усилий и денег, прежде чем помещение будет пригодно для проживания.

Итак, вы получаете объект с «голыми» стенами, входной дверью, окнами (однокамерные или двухкамерные стеклопакеты), остекленной лоджией, подведенным к щитку электричеством, разводкой всех системы коммуникаций. Устанавливать сантехнику и делать разводку электросетей в самом помещении необходимо будет делать уже вам. Около 80 % квартир в новостройке предлагаются в таком состоянии, при этом спрос на них остается на прежнем уровне. Огромную роль играет цена – разница составляет до 15 процентов. К сравнению, в домах бизнес-класса «бетонная коробка» на 25 % дешевле.

Сколько денег вам придется потратить в данном случае? Вначале вам нужно выделить немаленькую сумму на черновую отделку, т.е. выполнить разводку электросетей (около 3-5 тысяч рублей за комнату), сделать стяжку пола (от 500 рублей за кв.м), выровнять стены и потолок (от 2500 рублей за кв.м). И лишь после этого можно устанавливать сантехнику, штукатурить, красить и т.д. Без помощи специалистов здесь не обойтись, т.к. с той же электрикой связываться не стоит, если у вас нет профильного образования и опыта работы.

В расчет возьмем однокомнатную квартиру общей площадью 30 квадратных метров. За один квадратный метр застройщики обычно берут 5-7 тысяч рублей, строительные компании 9-10 – без материалов. На все про все, если вы все же откажетесь от услуг девелопера, вы потратите минимум 300 тысяч рублей.

Можно немного сэкономить, изначально заказав «черновую отделку». В таком случае вы заплатите максимум на 5 % больше, чем если решите купить «голые стены». Но зато вы получите помещение с разводкой канализации и электричества, подключенными розетками и водопроводом, на полах будет стяжка, стены и потолок – выровнены, батареи установлены.

Если черновая отделка уже выполнена, завершить ремонтные работы можно за 5-6 месяцев. В доме уже можно жить и параллельно проводить ремонт на кухне, в туалете, ванной, комнатах. Вам останется сделать потолки (в последнее время популярны натяжные системы и многоуровневый гиспокартон), стены (поклеить обои, уложить плитку, положить панели и т.д.), полы (паркет, ламинат, подогрев) и т.п. «декоративные» работы.

«Неплохим вариантом для тех, кто желает сэкономить, будет чистовая отделка. Девелопер все базовые работы выполнил, новоселам остается сделать «остаточные» работы. Если вы привыкли к комфорту, данный вариант тоже не для вас, так как вы столкнетесь с рядом неудобств, связанными с проживанием в квартире, где делается ремонт» – делится мнением Алексей Шмонов, генеральный директор портала о недвижимости Move.su.

Стоимость отделки

Основным недостатком квартиры без отделки или тем более без ремонта будет невозможность сразу заселиться туда. Это огромный минус для тех, кто арендует жилье. Снять однушку в Москве можно минимум за 30 тысяч рублей, т.е. за полгода, пока вы приведете свою покупку в порядок, вы потратите еще 180 тысяч рублей. Если вы снимаете двушку за 40 тысяч, то траты вырастают до 240 тысяч рублей. Ремонт затягивается? Вы продолжаете терять деньги.

Другое дело, если вы не платите за жилье. В таком случае вложить деньги в недвижимость без отделки может быть выгодно, даже если потом придется потратиться на материалы и услуги рабочих. Ведь застройщик вкладывает в цену не только стоимость работы строителей, отделочных работ, но и прибыль, которую он желает получить. Не стоит полагать, что он будет делать все это в убыток.

Сядьте и посчитайте, действительно ли вам выгодно отдавать деньги девелоперу, особенно если часть строительных работ вы можете выполнить сами. Для начала вы можете поклеить обои, положить не самый дорогой ламинат и плитку, если вам срочно нужно переехать. Также оптимизировать затраты можно за счет рабочей силы, ведь на сегодняшний день множество строительных компаний предлагает довольно выгодные условия и скидки.

Безусловно, конкретную сумму вам изначально не назовет ни одна организация, ведь цена зависит от ряда факторов, включая класс недвижимости, расположения дома, транспортной развязки и т.д.

Итак, внимательно подумаем над тем, что вам предлагает застройщик. К примеру, 120 тысяч рублей за квадратный метр без ремонта и 135 тысяч рублей за квадратный метр с ремонтом. Разница – 15 тысяч рублей. Зачастую застройщики, чтобы разрыв по ценам не был слишком высоким, повышает цены на «голую» квартиру. За счет этого снижается стоимость объектов с ремонтом. В таком случае выгоднее изначально купить «готовую» недвижимость. Если же разница составляет 20 и более тысяч рублей за квадратный метр в доме эконом-класса, то здесь уже нужно задуматься о целесообразности покупки жилья с ремонтом. Распределяя стоимость между квартирами новостройки, компания получает свою прибыль при продаже и того, и другого объекта.

Огромным минусом является и то, что вы не сможете контролировать ход и качество ремонтных работ. Если у вас нет каких-то особых требований к дизайну, можете соглашаться. После того, как вам отдадут ключи на руки, и вы одобрите ремонт, вы въезжаете в дом, завозите мебель и живете там.

Если же вы намерены сделать все «под себя», хотите уникальный дизайн, готовая отделка вам не нужна. Вы в любом случае будете все переделывать. Таким образом, все деньги будут выкинуты на ветер.

Влияние класса недвижимости на цену ремонта

Следует понимать, что цены на отделочные работы девелоперы формируют, исходя из стоимости материалов и спроса на данные услуги, а также категории объекта. Чаще всего отделка предлагается в сегменте эконом-класса. Редком можно встретить предложения в домах бизнес- и элит-класса, ведь владельцы таких квартир имеют и время, и деньги на то, чтобы самостоятельно (при помощи профессиональных ремонтных организаций) сделать дизайнерский ремонт. Но если заказчик все же воспользуется услугами строительной компании, он не просто перечислит ряд требований к работе, но и будет участвовать в разработке дизайна.

Недостатки жилья с отделкой в доме эконом-класса

Как бы застройщики не уверяли вас в качестве предоставляемых услуг, большинство компаний экономит на материалах. Чаще всего используются недорогие обои, линолеум, плитка. Нестандартных решений в данном случае вам не предложат.

Немаловажным моментом является то, что после окончания строительства объект только в среднем через год дает усадку. Т.е. может понадобиться по прошествии указанного времени переделывать ремонт. Если черновая отделка будет выполнена некачественно или же вы самостоятельно все сделаете, не учитывая указанных особенностей, спустя 9-12 месяцев на стенах можете увидеть трещины.

Закон и порядок

При покупке квартиры в договоре прописывается, что отделка включена в стоимость, а также указываются виды работ, которые обязуется выполнить заказчик. Не подписывайте акт приемки, пока не убедитесь в качестве ремонта. Если у вас будут претензии, вы можете обратиться к заказчику с заявлением. В результате вам могут снизить цену на квартиру, устранить дефекты либо возместят денежные траты на переделку.

Спрос и предложение

На сегодняшний день почти все застройщики потенциальным покупателям предлагают сразу четыре варианта покупки: без отделки, с черновой отделкой, с чистовой отделкой, с ремонтом. Благодаря такому подходу строительным компаниям удается охватить как можно больше целевой аудитории. Если владелец не планирует в ближайшие пару лет что-либо менять, он соглашается на «полный пакет услуг». Если выбрать эконом-вариант, время и деньги удается сэкономить за счет застройщика.

Подводим итоги:

— Больше всего квартир с ремонтом или базовой отделкой предлагаются девелоперами в сегменте эконом-класса, так как особых требований к дизайну в данном случае не предъявляется. Эти объекты пользуются спросом у людей, взявших ипотеку и не имеющих денег на ремонт в дальнейшем.

— Квартиру с отделкой имеет смысл покупать, если вы планируете немедленно ее сдавать или хотите сразу же туда заселиться. Обустроиться можно на месте. То же самое касается жилья бизнес-, премиум- и элит-класса. Вкусовые предпочтения отходят на второй план, главное – наличие комфортных условий для проживания.

— Если вам нет необходимости срочно переезжать в новое жилье, вкладывайте деньги в объект с черновой отделкой. В дальнейшем вы можете сделать перепланировку, качественный и дорогой ремонт.

— Владельцы недвижимости премиум-класса предпочитают заказывать ремонтные работы по индивидуальному проекту в специализированных компаниях, где есть свои архитекторы, дизайнеры и т.п. персонал.

Кстати, нередко застройщики предлагают отделку в качестве приятного бонуса, например, при полной оплате всей суммы за квартиру, участникам программы «молодая семья» и т.д. Такой возможностью стоит воспользоваться.

Кстати, мы завели канал в Telegram, где публикуем самые интересные новости о недвижимости и риэлторских технологиях. Если вы хотите одним из первых читать эти материалы, то подписывайтесь: t.me/ners_news.

Покупатели все чаще покупают квартиры с ремонтом , а застройщики тратят все больше денег на отделку. Из-за чего это происходит? … Почти половина опрошенных (44%) купили или планируют покупать квартиру в новостройке в ближайшие два-три года. Больше половины респондентов (61%) намерены купить или уже купили квартиру с готовой отделкой от застройщика. Предпочтения в отделке варьируются между городами незначительно, но жители Тюмени чуть чаще предпочитают отделку с меблировкой (24%) относительно жителей других городов. Главным преимущество в отделке респонденты называют возможность сразу заехать в квартиру (47%), а каждый пятый (21%) не хочет связываться с ремонтом .

Квартиры с отделкой и без: почему растет спрос на жилье с ремонтом

Покупатели все чаще покупают квартиры с ремонтом, а застройщики тратят все больше денег на отделку. Из-за чего это происходит?

В России вырос и спрос, и предложение квартир с отделкой на первичном рынке. Об этом «РБК-Недвижимости» рассказали девелоперы, работающие в разных регионах страны. В частности, компания «Брусника» опросила 1,6 тыс. человек из Новосибирска, Сургута, Тюмени, Екатеринбурга и Москвы о необходимости чистовой отделки в новостройках. Почти половина опрошенных (44%) купили или планируют покупать квартиру в новостройке в ближайшие два-три года.

Больше половины респондентов (61%) намерены купить или уже купили квартиру с готовой отделкой от застройщика. Предпочтения в отделке варьируются между городами незначительно, но жители Тюмени чуть чаще предпочитают отделку с меблировкой (24%) относительно жителей других городов.

Главным преимущество в отделке респонденты называют возможность сразу заехать в квартиру (47%), а каждый пятый (21%) не хочет связываться с ремонтом. В Сургуте (30%) и Москве (25%) оказался выше процент тех, кто считают отделку от застройщика привлекательной по цене.

Почему выбирают новостройки с отделкой. Главные причины

Ключевая причина, по которой покупатели выбирают квартиру с отделкой, — это желание получить готовый продукт здесь и сейчас. «Сегодня отделка — это признак цивилизованного застройщика, — считает директор департамента по развитию продукта ФСК Петр Кирилловский. — За рубежом, особенно в Европе и Америке, 100% квартир предлагается с отделкой. Это признак уважительного отношения к покупателю».

Фактор «не тратить время на ремонт» важен не только для тех, кто покупает жилья для себя, но и для инвесторов. «Покупатели, которые приобрели квартиры в целях инвестиции и сдачи жилья в аренду, получают более ликвидное готовое жилье», — отметил руководитель управления мониторинга жилищного строительства портала ЕРЗ Денис Гулый.

Вторая причина — экономия. Сопоставимая отделка от застройщика примерно на 30% дешевле ремонта своими руками за счет оптовых цен на строительные материалы, подсчитали в девелоперской компании «Донстрой». Большинство жителей, которые воспользовались предложением о готовой отделке от застройщика, сочли стоимость отделки в той или иной мере приемлемой — такой ответ дали 83% респондентов, опрошенных «Брусникой». «Экономия возникает на стоимости отделочных работ и материалов, цене мебели и техники, а также услугах ремонтных бригад, которые стоят дороже отделочных материалов. В случае с готовой отделкой за качество услуг по договору отвечает застройщик», — добавил Кирилловский.

Третья причина — это возможность включить стоимость ремонта в тело ипотечного кредита. Это было бы невозможно при самостоятельных работах, но в случае приобретения квартиры с отделкой от застройщика стоимость такого жилья оказывается выше — как раз за счет цены ремонта. И на всю эту сумму в банке можно оформить ипотечный займ.

Наконец, есть причины психологического характера и комфорта, обратили внимание в ЕРЗ. «Это и снижение многолетнего шума от ремонта соседей, и уменьшение повреждений и грязи в местах общественного пользования из-за доставки стройматериалов, и даже уменьшение уровня стресса из-за отсутствия необходимости контролировать работу ремонтной бригады, выбор стройматериалов и дизайнерских решений», — перечислил Денис Гулый.

Как меняется спрос на жилье с ремонтом

Сегодня в столичных новостройках около 20% квартир приходится на предложение с отделкой, утверждают в «Донстрое». При этом, существуют, как минимум, два типа ремонта от застройщика — white box (предчистовая) и финишная отделка «под ключ». Это готовые решения, под которые обычно девелопер выделяет определенный пул квартир. Как правило, это происходит посекционно в строящихся корпусах. Соотношение квартир с отделкой и без, которое сейчас установилось на рынке, сбалансировано и у клиента всегда есть выбор, считают в «Донстрое».

Если говорить не о квартирах, выставленных на продажу на первичном рынке, а о реальных сделках, то доля приобретений квартир и апартаментов с отделкой в Московском регионе в 2021 году выросла, и в первом-втором квартале достигла 50% от всего рынка, подсчитали в компании ФСК. Для сравнения: в первой половине 2020 года доля продаж квартир с отделкой составляла 40-45%.

Рост востребованности жилья с отделкой заметили и в ЕРЗ — но сделали важное уточнение о сегментации такого спроса. «Спрос на отделку от застройщика в сегментах бизнес-класса и, особенно, в классе премиум практически не растет. Хотя все больше застройщиков готовы предлагать индивидуальные конструкторы ремонта и варианты с премиальной меблировкой, все же этот сегмент — более рискованный с точки зрения продаж из-за высоких запросов покупателей и необходимости индивидуализации каждой квартиры. Тем не менее, зарубежный опыт показывает, что у этого сегмента также есть потенциал для роста спроса», — отмечает Денис Гулый.

«Аудитория элитной недвижимости взыскательна. Даже разработав индивидуальные авторские проекты для каждой квартиры, невозможно угодить всем, — предупредили в «Донстрое». — В элитном сегменте возможность приобрести квартиру с качественной авторской отделкой должна быть опциональна, но вполне вероятно, что в ближайшей перспективе мы придем к формату white box, когда квартира предлагается покупателю с уже произведенными черновыми работами».

Направление развития рынка зависит также от законодательного регулирования — как, например, в случае с инициативой Минстроя России сделать чистовую отделку квартир в новостройках экономкласса обязательным стандартом для застройщиков.

Почему растут расходы девелоперов

Увеличение доли квартир с отделкой приводит к тому, что затраты застройщиков постоянно растут. Не только из-за прироста в числе таких предложений — хотя количественный фактор также играет роль. Основной причиной удорожания проектов оказалось движение в сторону более дорогих отделочных материалов. «Семь-десять лет назад делалась так называемая муниципальная отделка — это были стены с бумажными разноцветными обоями и казенной плиткой, — рассказал Петр Кирилловский. — Это было связано с потребностью предоставлять отделку для переселенцев. Сейчас даже стандарт реновации подразумевает приличную отделку. Застройщики не могут себе позволить быть ниже по качеству, чем отделка реновации, и вынуждены удорожать отделку».

«Причина удорожания еще и в том, что цены на работы и отделочные материалы выросли, — добавили в ФСК. — Плюс, покупатели готовы платить за более дорогую отделку, поэтому мы стараемся предложить несколько вариантов — более дешевую и более дорогую в одном и том же объекте».

«Донстрой» провел целое исследование, чтобы выяснить наиболее критичные зоны для ремонта от застройщика. Оказалось, что ключевую роль играет отделка кухни — и оснащение ее встроенным гарнитуром с качественной техникой. «Именно кухня часто — самый дорогой предмет в интерьере, — объяснили полученные результаты в «Донстрое». — Более того, заказ кухни, а затем ожидание ее производства, затягивается надолго, что приносит дискомфорт в проживание или вовсе влияет на переезд в квартиру». Когда застройщик взял кухню на себя, клиенты это оценили.

Опрос, проведенный «Брусникой», выявил, что 63% потенциальных покупателей жилья в новостройках готовы доплатить за более качественную отделку от застройщика.

«Маржинальность застройщика увеличивается при продаже квартир с отделкой, иначе бы этот продукт не рос такими темпами на рынке, — признался Кирилловский из ФСК. — Сейчас все больше застройщиков начинают предлагать квартиры с отделкой white box или финишной отделкой. Но маржинальность застройщика увеличивается не за счет заработка на самой отделке, а за счет увеличения общей воронки спроса: больше людей покупают, выше темпы продаж. Из-за этого гипотетически выше и стоимость продаж, но процесс регулирует сам застройщик: он увеличивает либо цену, либо темп. Таким образом, он капитализирует дополнительный спрос, который формируется за счет большей привлекательности объекта».

За что критикуют ремонт от застройщика

Впрочем, купить квартиру с ремонтом от застройщика хотят далеко не все. Среди опрошенных «Брусникой» только 41% готовы воспользоваться предложением отделки от застройщика. Меньше всего заинтересованы в готовой отделке в Сургуте и Москве: 34% и 33% соответственно.

Причины отказа от чистовой отделки, выполненной застройщиком — желание сделать индивидуальный дизайн (37%), свидетельствуют данные «Брусники». Некачественной готовую отделку — материалы и работы — считают 32%. Жители Сургута чаще считают готовую отделку слишком дорогой, а для жителей Москвы основная причина отказа от готовой отделки — сомнения в качестве работ и материалов.

В «Бруснике» рассказали, что пока не нашли партнера, который обеспечит высокое качество и справедливую цену чистовой отделки в масштабах компании. Поэтому в качестве первого опыта девелопер начал делать чистовую отделку в проектах Тюмени. После завершения строительства «Брусника» оценит качество и удовлетворенность покупателей, после чего примет решение, стоит ли переносить этот опыт в другие города.

Многим девелоперам мешает низкий уровень подрядчиков, раскрыли причину сдержанного роста этого сегмента в ФСК. «Если говорить про общестроительные работы, то это подрядчики крупные, которые имеют СРО, работают с большими объемами. У них выше уровень квалификации бригад и подрядчиков, — разъяснил Петр Кирилловский. — В отделке очень много низкоквалифицированных бригад, бригад-однодневок. Вторая причина, которая стала очевидна в период пандемии — это нехватка рабочей силы. К сожалению, в связи с оттоком рабочей силы и закрытием границ квалификация сотрудников только падает. В таких условиях часто не соблюдаются также и сроки».

Чтобы избежать подобных рисков, девелоперам приходится закладывать в смету сразу несколько новых статей расходов. Тот же ФСК решил задачу трехступенчатым контролем качества: технадзором, который контролирует подрядчика, клиентским сервисом, который дополнительно проверяет качество выполненных работ перед передачей клиенту, и управляющей компанией, которая тоже контролирует качество выполненных работ и материалов до того, как объект перейдет конечному потребителю.

Оправдан ли такой подход в каждом случае — решает девелопер в зависимости от ситуации. «Большинству тюменцев понравилась отделка от застройщика: 71% отметил высокое качество ремонта, — поделились своим опытом в «Бруснике». — Каждый недовольный в качестве причин отмечал низкое качество материалов: окон и подоконников, дверей, сантехники, отделочных материалов пола и стен, а также электрики. Более половины ответивших остались неудовлетворены качеством ремонтных работ: низким качеством отделочных работ в санузле и черновой отделки».

Перед покупкой квартиры в новостройке у покупателей часто возникает непростой вопрос: брать жилье с отделкой или без ? Давайте разберемся во всех преимуществах и недостатках ремонта от застройщика. Какие бывают виды отделки от застройщика 1. «Без отделки» Покупатель получит просто голые стены или, как обычно говорят, — «бетонную коробку». … Перед покупкой квартиры в новостройке у покупателей часто возникает непростой вопрос: брать жилье с отделкой или без ? Давайте разберемся во всех преимуществах и недостатках ремонта от застройщика. Какие бывают виды отделки от застройщика. 1. «Без отделки».

Какую квартиру лучше купить — с ремонтом или без?

Друзья, нередко сталкиваюсь с дилеммой у клиентов — купить квартиру с отделкой или сделать ремонт самостоятельно. Ситуации в целом повторяющиеся: одна категория покупателей в целях экономии делает выбор в пользу голых новостроек без отделки либо выбирает непрезентабельную на первый взгляд вторичку с перспективой дальнейшего косметического, а то и капитального ремонта. Другая же, напротив, склоняется к мысли, что покупать квартиру без ремонта – себе дороже, калькулируя при этом не только будущие финансовые, но и временные, а то и моральные издержки.

Как человек прагматичный и последовательный, предлагаю начать рассмотрение по порядку. Вы как потенциальный покупатель формулируете, для каких целей приобретается квартира, а я как риэлтор всесторонне рассматриваю каждый из вариантов. Гарантирую – после прочтения статьи вы с высокой долей вероятности определитесь, что выгоднее именно вам – купить квартиру без отделки или сделать ремонт своими силами.

Люди, ищущие квартиру для себя, естественно, хотят, чтобы жилье было уютным и комфортабельным. Желающие заработать на аренде или на скорой перепродаже, напротив, относятся к оформлению проще — к черту Версаль, лишь бы было прилично. Главное — ликвидность.

Новостройки с отделкой или без – что выгоднее

Предлагаю начать с приятного — с новой квартиры. Москва, как и Подмосковье, активно застраивается, поэтому у вас есть отличная возможность выбрать хорошее, свежее жилье в районе с новой инфраструктурой. И каждый застройщик пытается создать выгодные условия для приобретения жилья именно у него. Но общим для всех остается вопрос отделки новой квартиры. Многие покупатели пытаются сэкономить на этом, считая, что покупка голой коробки и последующий в ней собственноручный ремонт будет выгоднее, чем готовый вариант от застройщика.

Вкратце расскажу о видах предлагаемой отделки от застройщика.

В общем смысле разделяют черновую и чистовую отделку, часто не различая в каждом виде еще разделение на подпункты.

В чём заключается черновая отделка?

При черновой отделке вы получаете пустую квартиру, в которой проведены коммуникации, установлены стеклопакеты, застеклены лоджии, залиты полы. И на этом все. Есть более жесткий вариант — без отделки, когда вам предоставлена квартира с подведенными до квартиры инженерными сетями, окнами и дешевой входной дверью. А все остальное — исключительно ваш креатив. Самый дешевый вариант от застройщика — квартира без отделки, со свободной планировкой, то есть без перегородок. Вот здесь самое настоящее поле для экспериментов.

К плюсам таких видов отделки можно отнести:

• Вы вольны обустраивать свое жилище, как вам душе угодно. Планировка, количество розеток, сантехники, радиаторов — все это зависит только от вашего творческого порыва и толщины кошелька.
• Начать ремонт можно сразу после сдачи дома в эксплуатацию. Некоторые застройщики позволяют проводить работы по отделке даже до сдачи, но лично я не рекомендую вкладываться в квартиру, на которую еще не получены документы.
• Вы сразу видите все «косяки» застройщика. Трещины, швы, заваленные стены здесь не спрятать за косметикой чистовой отделки.

Минусы при выборе квартир с черновой отделкой:

• Относительная экономия. Что касается единовременного платежа – да, квартира без отделки на старте обойдется вам дешевле. При этом самостоятельный ремонт выйдет примерно в 30 % от стоимости жилья. Кроме того, вы сразу включаетесь в многомесячную гонку за мечтой среди постоянно растущих цен на материалы и работы.
• Некоторые добавляют в плюс возможность заехать в квартиру, сразу начать ремонт и там же жить. Не ведитесь, это бред. В таких квартирах невозможно жить, не доведя ее хотя бы до состояния предчистовой отделки и организации в квартире всей коммуникационной разводки. А это несколько месяцев работ, серьезных вложений и последующее проживание в условиях одной большой стройки.
• В доме с черновой отделкой ремонты у соседей могут затягиваться на неопределенный срок, а значит, постоянная грязь в подъезде вам обеспечена. К тому же, периодическое отключение сетей неизбежно, пока все не закончат свои ремонты. И неважно, насколько крутая и стильная квартира получилась у вас. Ждите остальных.

Когда выгодно купить квартиру с черновой отделкой

• Выгодное расположение жилого комплекса – например, в ближайшем будущем рядом появится метро, что существенно повлияет на дальнейшую стоимость и ликвидность квартиры. Если жилье приобретается для перепродажи, в таком случае даже необязательно затевать ремонт.
• Подкупает метраж — вы нашли выгодную большую квартиру и ради этого готовы на долгий ремонт. Главное — места хватит всем, а ремонт пока можно и бюджетный состряпать.
• Если у вас много денег и времени, и вы хотите воплотить свои заветные, сумасшедшие мечты — этот вариант, где можно начать все с нуля, для вас.

Чистовая отделка. Что подразумевается под этим?

Такой ремонт разделяют на: white box, когда вам продают выровненные стены и полы, потолки, выкрашенные в белый цвет; собственно чистовую отделку; ремонт под ключ — когда застройщик, помимо добротной отделки, обустраивает квартиру сантехникой, некоторой бытовой техникой (например, кухонная плита, вытяжка, кондиционер и т.д.).

Чаще всего предлагается вариант чистовой отделки, который заключается в следующем:

• Вы получаете в собственность квартиру, в которой все готово для проживания;
• На стенах обои с примитивным рисунком или, чаще всего, под покраску. Потолки выкрашены, на полу линолеум или ламинат;
• Минимально необходимое количество розеток, лампочки Ильича для освещения;
• Облицованные плиткой санузлы и кухонная зона;
• Бюджетное оборудование: дешевая мойка на кухне и простенькая сантехника.

Крупные девелоперы постоянно анализируют рынок и предпочтения покупателей. Судя по последним опросам, более 60% потенциальных покупателей нацелены на приобретение жилья с чистовой отделкой. Для покупателей это удобная возможность пропустить неприятное время ремонта и заехать в квартиру для проживания. Да, девелопер предлагает простые варианты, здесь и не пахнет дизайном, но жить вполне можно. И уж после, когда дом даст усадку, можно будет и заняться созданием индивидуального уюта.

Резюмируем плюсы и минусы от приобретения новостройки с ремонтом

• Вы получаете готовую квартиру к проживанию. После подписания акта приема-передачи и получения ключей завозите мебель и живите. Все первичные удобства уже в квартире есть.
• Чистовая отделка во всех квартирах дома предполагает чистоту и на лестничных площадках. Не многие решатся сразу же ломать то, за что заплатили лишние деньги — это глупо.
• Вас вряд ли устроит типовая бюджетная отделка от застройщика, поэтому ее даже и не жалко. Можно просто подождать, когда дом даст окончательную усадку и тогда сделать хороший ремонт на свой вкус.
• Стоимость ремонта фиксирована и включена с общую стоимость квартиры. Это удобно при оформлении ипотеки — нет необходимости изыскивать отдельные средства.
• Важно! Фиксированная стоимость отделки от застройщика выйдет дешевле, чем стоимость ремонта своими силами. Как правило, чистовая отделка — это 20-30% от стоимости квартиры и эта сумма не изменится. А ваш ремонт может затянуться, и траты могут уйти в бесконечность.
• Квартира, приобретенная в инвестиционных целях, может начать приносить прибыль сразу. Достаточно обставить мебелью и можно сдавать.

Чистовая отделка от застройщика имеет некоторые минусы:

• Скрытые конструктивные проблемы. Достаточно серьезная тема, выявить которую сложно, когда дефекты закрыты косметическим ремонтом. И если их не обнаружить до подписания акта приема-передачи, это может обернуться непредвиденными и крупными тратами, когда нужно будет переделывать основание и отделку в целом.
• Некачественная и дешевая отделка. Застройщик умело и прилично экономит не только на материалах отделки, но и на работниках, нанимая бригады с невысокой квалификацией. И опять же, если не досконально проверить новую квартиру на предмет изъянов, то хозяева рискуют вновь тратиться на ремонт, за который они уже заплатили.
• Желание перепланировать жилплощадь и сделать ремонт по-своему заставит раскошелиться дважды, потому что придется переделывать вообще все, начиная отделку с нуля.
• И последнее, немаловажное – сроки сдачи объекта. Как правило, сдачу дома, где в квартирах предусмотрена чистовая отделка, придется ждать дольше – в среднем отделочные работы занимают полгода.

Кому выгодно купить новостройку с отделкой?

Квартира с чистовой отделкой отлично подойдет семьям, решившим взять ипотеку, тем, кто хочет переехать в новое жилье, не волнуясь за цвет обоев или дверных полотен. Такие квартиры выбираются как оптимальный вариант для инвестирования и получения прибыли. Также стоит рассмотреть их для переселения пожилых родственников из глубинки поближе к себе.

Новостройку лучше всего приобретать с предчистовой отделкой white box. Так, намного выгоднее — проще и быстрее.

Крупные застройщики устраивают шоурумы, предоставляют всю информацию об используемых отделочных материалах. Сейчас можно увидеть, как будет выглядеть будущая квартира, почитать отзывы на форумах девелопера и сделать обдуманный выбор в пользу подходящего варианта жилья и его отделки.

Сравним цену аналогичных по метражу новостройки с отделкой и вторичку

Посмотрим на разброс цен на недвижимость в столичном регионе. Для примера возьмем новостройку с чистовой отделкой и «вторичку» с хорошим ремонтом.

Итак, в Сокольниках двухкомнатная квартира с чистовой отделкой, 65м2 в новостройке, недалеко от одноименного метро продается за 18,5 миллионов рублей. Примерно такая же по площади квартира, но на вторичном рынке, с косметическим ремонтом обойдется в 17,2 млн рублей. И это цена жилья с полностью замененной электрикой и коммуникациями, в доме с сорокалетним возрастом, в районе с налаженной инфраструктурой и прочими плюсами дома «с историей», которые вместе с ощутимой финансовой выгодой можно отнести к преимуществам второго варианта.

Если углубиться в поиски, можно обнаружить примерно одинаковый порядок цен на квартиры похожие по метражу, ремонту и обустройству. Уточню, что мы говорим об усредненных, общих значениях и не берем в расчет эксклюзивы.

Вторичное жилье с хорошим ремонтом

Теперь обозначим плюсы при выборе вторичного жилья с ремонтом:

• Дом давно дал усадку и стоит надежно, обжит жильцами. Во многих домах проведены капитальные работы по замене стояков, если здание стоит с советских времен.
• Кирпичные дома, толстые теплые стены, небольшая этажность — этим вторичка однозначно выигрывает массовую застройку у монолитно-блочных муравейников.
• Многие оставляют часть мебели в квартире. Может быть, спать на чужой кровати не совсем гигиенично, но вот шкафы, кухонные гарнитуры, возможно бытовая техника помогут первое время прожить не на сумках, как если бы вы выбрали пустую чистую новостройку.
• Как правило, транспортная инфраструктура, социальная инфраструктура рядом с вторичным жильем давно налажена, в то время как новые ЖК зачастую строятся в районах, где инфраструктура развивается параллельно и имеет сложности — нехватка магазинов, школ, садов и маршрутов общественного транспорта.
• Если позволяют время и средства, можно превратить старую квартиру в привлекательном районе в авторское жилье, сделав в ней полный ремонт. По расчетам, это будет на 15-20% дешевле, чем создавать свой шедевр в соседней новостройке. Квартиры в старых домах, зачастую, не имеют внутри несущих конструкций, поэтому вполне подходят для современных игр с пространством.

Минусы данного вида жилья:

• Под косметическим ремонтом часто прячут явные дефекты, не обнаружив которые вы рискуете попасть на немалые суммы при переделке.
• Вряд ли сделанный на вкус хозяина ремонт вам понравится, поэтому, заплатив неизвестную сумму за уже сделанный ремонт, вы на несколько месяцев станете для привыкших друг к другу жителей подъезда тем самым «соседом с перфоратором».
• Если дом не старый, то коммуникации сделаны уже из хороших материалов — медь в проводке, металлопластик в водоснабжении. При солидном возрасте здания нелишним будет перед покупкой провести небольшие изыскания – узнать в Управляющей компании, когда был капитальный ремонт или его запланированную дату. Этим вы избавите обезопасите себя от сюрпризов с общедомовыми коммуникациями.

Кому подойдет такой вариант?

Семьям с детьми, особенно с маленькими, когда нет времени и сил делать какой бы то ни было ремонт, а хочется сразу въехать в уютную, обжитую квартиру с обустроенной кухней, готовой детской и прочее.

Стоит ли рассматривать вторичное жилье для инвестиций? Да, если оно находится в хорошей транспортной доступности, с развитой инфраструктурой вокруг, если квартира с хорошим ремонтом — ведь все это может прямым образом повлиять на будущую арендную плату.

Вторичка без ремонта — выгодно ли брать убитое жилье?

Для ясности — термины «убитая», равно как и «бабушкин ремонт» означают состояние квартиры, в которой ремонт делался слишком давно. Плачевное состояние подобного жилья, судя по рынку «старой вторички», не слишком влияет на цену, так как старые дома могут находиться в престижных районах Москвы и их цену оправдывает местоположение.

Если брать районы ближе к МКАД, где еще можно подыскать себе жилье адекватной стоимости, то в районе Выхино, например, можно найти двухкомнатную квартиру в доме 50-летней давности за 9,4 миллиона рублей. Но ее состояние таково, что она требует капитального ремонта. Соответственно, затраты на ремонт будут приличные, могут выйти и в шесть нулей, как размахнетесь. Но даже при таких тратах есть возможность сэкономить, так как предлагаемые у соседней станции метро аналогичные по метражу новостройки уже стоят около 15-16 млн рублей за чистовую отделку. Вот только ликвидность нового дома будет всегда выше устаревшего жилого фонда. Если только это не сталинка на Большой Якиманке.

Возле Измайловского парка можно найти двушку в старой пятиэтажке за 11 млн рублей. Собственник продает ее без какого бы то ни было ремонта, предлагая новым жильцам произвести его самостоятельно. Возможно, что такой вариант наиболее интересен, так как новый собственник может потратить сэкономленные деньги на тот ремонт, который его устроит. Состояние данной квартиры близко к катастрофе, поэтому здесь затрат могут легко перевалить и за миллион. Высокая стоимость квартиры, несмотря на ее состояние, оправдывается местоположением, как и было сказано ранее.

Есть ли смысл покупать старую квартиру-вторичку и делать в ней ремонт?

Чтобы адекватно оценивать состояние жилья и будущие траты на его ремонт, необходимо воспользоваться услугами специалистов. Только экспертная оценка перед покупкой квартиры может показать реальные затраты на такое жилье, даст возможность сравнить их с затратами на аналогичные новостройки и поможет принять решение в пользу наиболее подходящего варианта.

Как показывает практика, подавляющее число клиентов предпочитает покупать жильё на вторичном рынке без ремонта!

Как человек, повидавший по долгу службы сотни квартир, могу точно сказать – зачастую действительно лучше купить вторичку без ремонта, чем квартиру в «условно жилом» состоянии. Плохой ремонт или его отсутствие – тут все понятно, нечего комментировать. Вы сразу морально и физически готовитесь к ремонту, оцениваете затраты, получаете скидку при покупке (что немаловажно) и далее наводите красоту на свой вкус. А вот условно жилое состояние – совсем другая песня. Изначально на просмотре вы видите конфетку – квартира обставлена мебелью, картины-цветочки, обои вроде целые, уют. Продавец позиционирует жилье как «заезжай и живи». Цена квартиры с ремонтом соответствующая. Разочарование и крушение надежд случается, когда перед вами предстает та же квартира с вывезенной мебелью и снятыми шторами – тут уже в глаза бросаются все потертости, засаленности и прочие следы пребывания бывших хозяев. И, скорее всего, перед вами замаячит перспектива как минимум косметического ремонта, хотя в ваши планы это не входило.

Кому подходит вторичка без ремонта?

Здесь большой вопрос в цели покупки, требующий подробного анализа рынка. Чаще всего, такое жилье присматривают инвесторы, понимающие, что удобное расположение жилья, умеренные вложения для приведения квартиры в продажный вид, постоянно дорожающая жилплощадь, тем более внутри МКАД, повысят ликвидность вторички и позволят хорошо заработать на ее продаже.

Еще одна категория покупателей, кому я бы рекомендовала присмотреться ко вторичке – семьи с небольшим бюджетом. Благодаря активной рекламной пропаганде у многих сейчас сформировалось мнение, что если ипотека – то только новостройка. Спешу вас уверить, купить в ипотеку вторичку так же просто, и, кроме того, еще и реально выгодно. Кроме того, как уже было сказано выше, расположение вторички предполагает устоявшуюся инфраструктуру (садики, школы, мед.обслуживание), что особенно актуально для семей с детьми.

Сколько стоит ремонт в квартире?

Теперь давайте рассмотрим стоимость самостоятельного ремонта в разных вариантах жилья. Сразу оговорюсь, детали строго индивидуальны, я лишь обозначу усредненные значения стоимости квадратного метра и ремонта в квартире в целом.

Итак, недорогая квартира в новостройке, без отделки — это бетонный куб, в котором есть только дешевые входные двери и окна.

Соответственно, в отделку будет входить все. Даже перечислять бессмысленно. Стоимость работ по Москве начинается от 8 000 до 11 000 рублей за м2 за косметическую отделку, тогда как цены на капитальный ремонт стартуют от 14 000 рублей. Соответственно, за двушку средних размеров в первом случае придется выложить от полумиллиона, а во втором — от миллиона. И не забудьте о новых коммуникациях — они в стоимость даже не входят. А это еще тысяч четыреста сверху.

Далее, считаем вторичку. Метр работ на вторичке стоит в среднем 7000 рублей — косметический, капитальный — от 12 000 рублей. Это 420 000 и 720 000 рублей соответственно, за среднестатистическую двушку.

Заметьте, это только рекламные цифры, учитывающие сферического коня в вакууме. А значит, конечная стоимость ремонта будет зависеть только от реальных расчетов, учета всех нюансов, выбора подходящих материалов и убедительной жадности директора бригады наемных строителей.

Как видно, стоимость ремонта, если учитывать средние значения, не слишком отличается друг от друга. Что в теории говорит о примерно одинаковых затратах на примерно одинаковое по метражу жилье, будь то новостройка или вторичка.

Вкрапление: Личный опыт

За последние 10 лет я пережила три ремонта, два из которых были в новостройке, один – на вторичке. И вот что я вам скажу по своему личному жизненному опыту: любая переделка в квартире – это серьёзный психологический стресс, зерно раздора, колоссальные финансовые и временные издержки.

Даже самые дружные семьи, самые крепкие супружеские союзы порой не выдерживают морального натиска, не могут перетерпеть того ада под названием ремонт.

Когда была помоложе, кровь кипела, у меня было желание всё сделать самостоятельно. Однако с годами позиция переменилась в диаметрально противоположную сторону. Доподлинно неизвестно, сколько килограмм шпаклевки прошло через мой организм, но одно я усвоила наперёд — на двух стульях усидеть не получится, и поэтому каждый должен заниматься своим делом — больше никакой самодеятельности в этом отношении ни при каких обстоятельствах я себе не позволю. Впоследствии объект, приобретённый мной в новостройке в инвестиционных целях, был уже с полностью готовым ремонтом от застройщика. Чему, собственно говоря, я безумно рада.

И напоследок

Друзья, надеюсь, если я не помогла вам найти ответ на вопрос, что же лучше – купить квартиру с ремонтом или без, то хотя бы обозначила все параметры, которые нужно тщательно взвесить перед покупкой.

Если у вас совсем немного денег для покупки жилья, но достаточно времени, сил и разнообразных возможностей, то стоит присмотреться к предложениям на рынке недвижимости без ремонта.

Если вы человек прогрессивный, обладающий достаточными финансовыми средствами, то лучше приобрести готовую квартиру с отделкой. Но ремонт должен быть полноценным, полностью удовлетворяющим вашим вкусам, пожеланиям и предпочтениям.

Повторюсь, выбор жилья зависит от множества факторов. От суммы в кармане или ипотечных возможностей, количества проживающих, наличия детей. Наконец, от цели, для которой приобретается жилье. И в каждом случае стоит разбираться, внимательно взвешивая все за и против. Рынок жилья сейчас перенасыщен, активно строится новое, активно приводится в порядок старое. Найти жилье по вкусу, кошельку или создать что-то уникальное — сегодня для этого есть все возможности.

Выбирайте, взвешивайте, а я, риэлтор Татьяна Мамонтова, всегда готова прийти вам на помощь при решении любого жилищного вопроса.

Какую квартиру в новостройке лучше всего купить : с ремонтом от застройщика или без отделки? Какие есть плюсы и минусы каждого из вариантов? … Квартиры с ремонтом от застройщика стали популярны начиная с 2014 года и с каждым годом интерес к таким квартирам лишь растет. Чистовая отделка подразумевает под собой практически все ремонтные работы, выполняемые застройщиком — это и проведенные коммуникации, и сантехника, и установка розеток и выключателей, обои либо краску на стенах, а также покрытие пола ламинатом, линолеумом либо керамогранитом.