Классификация объектов недвижимости по различным признакам (критериям) способствует более успешному изучению объектов. Для этих целей можно применять разные принципы классификации в зависимости от их происхождения и назначения. Однако определение недвижимости предполагает выделение в его структуре двух составляющих (рис. 1.1):
Рис. 1.1. Укрупненная классификация объектов недвижимости
1. Естественные (природные) объекты — земельный участок, лес и многолетние насаждения, обособленные водные объекты и участки недр. Эти объекты недвижимости называют еще и «недвижимостью по природе».
2. Искусственные объекты (постройки):
а) жилая недвижимость — малоэтажный дом (до трех этажей), многоэтажный дом (от 4 до 9 этажей), дом повышенной этажности (от 10 до 20 этажей), высотный дом (свыше 20 этажей). Объектом жилой недвижимости может также быть кондоминиум, секция (подъезд), этаж в подъезде, квартира, комната, дачный дом;
б) коммерческая недвижимость — офисы, рестораны, магазины, гостиницы, гаражи для аренды, склады, здания и сооружения, предприятия как имущественный комплекс;
Эконадзор при строительстве объектов НВОС I категории
в) общественные (специальные) здания и сооружения [1] .
— лечебно-оздоровительные (больницы, поликлиники, дома престарелых и дома ребенка, санатории, спортивные комплексы и т.д.);
— учебно-воспитательные (детские сады и ясли, школы, училища, техникумы, институты, дома детского творчества и т.д.);
— культурно-просветительские (музеи, выставочные комплексы, парки культуры и отдыха, дома культуры и театры, цирки, планетарии, зоопарки, ботанические сады и т.д.);
— специальные здания и сооружения — административные (милиция, суд, прокуратура, органы власти), памятники, мемориальные сооружения, вокзалы, порты и т.д.;
г) инженерные сооружения — мелиоративные сооружения и дренаж, комплексная инженерная подготовка земельного участка под застройку и т.д.
Каждую из этих групп можно подвергнуть дальнейшей дезагрегации на базе различных типологических критериев.
Искусственные объекты получили название — «недвижимость по закону», однако эта категория недвижимости опирается на «недвижимость по природе».
Искусственные объекты могут быть полностью построены и готовы к эксплуатации, могут требовать реконструкции или капитального ремонта, а также относится к незаконченным объектам строительства (незавершенка). По данным «Союзпетростроя» в стадии незавершенного строительства находится около 1500 домов и, по мнению экспертов, еще около 500 объектов промышленного и гражданского назначения.
К «незавершенке» относятся объекты, по которым в установленном порядке не оформлены документы о приемке объекта в эксплуатацию. Объекты незавершенного строительства можно разделить на две группы: объекты, на которых ведутся работы, и объекты, на которых по тем или иным причинам работы прекращены. В соответствии с действующим порядком различают два вида прекращения работ на объекте: консервацию и полное прекращение строительства. Решение вопросов о прекращении строительства принимает застройщик. В решении должны быть указаны причины консервации или полного прекращения строительства, а также:
— при консервации — срок, на который консервируется (временно прекращается) строительство, условия консервации, наименование организации, на которую возлагаются подготовка стройки к консервации, сохранность построенных объектов и выполненных работ;
— при полном прекращении строительства — порядок ликвидации и использования уже построенных объектов или их частей, смонтированных конструкций и оборудования, реализации завезенных на стройку материальных ценностей.
В настоящее время в Санкт-Петербурге действует порядок [2] подготовки и выдачи паспорта объекта незавершенного строительства (прил. 3), представляющий собой единый документ на территории Санкт-Петербурга, содержащий описание объекта незавершенного строительства и включающий в себя исчерпывающий объект информации.
Земельные участки могут быть делимыми и неделимыми. Участок называется делимым, когда его можно разделить на части и образовать самостоятельные земельные участки с разрешением целевого использования (прил. 4). В соответствии с законодательством не допускается раздел городских земель, земель фермерских хозяйств и пр.
Земельный фонд в РФ по экономическому назначению разделен на семь категорий земель:
1. Земли сельскохозяйственного назначения имеют особый правовой статус на рынке недвижимости и используются:
— для сельскохозяйственного производства (пашни, сенокосы, пастбища, залежи, многолетние насаждения, целина и другие угодья);
— для личного подсобного хозяйства;
— для коллективного садоводства и огородничества;
— для подсобных сельскохозяйственных производств;
— для опытных и научных станций.
Перевод земель из этой категории в другую осуществляется только по решению субъекта Федерации. Особо ценные земли не подлежат приватизации.
2. Земли городов и населенных пунктов занимают 4% территории страны. На этих землях размещаются жилые дома и социально-культурные учреждения, а также улицы, парки, площади, природоохранные сооружения; могут размещаться промышленные, транспортные, энергетические, оборонные объекты и сельскохозяйственные производства. Эта категория земель обеспечивает 86 % поступлений в консолидированный бюджет от всех платежей за землепользование и может использоваться только в соответствии с генпланами и проектами.
3. Земли промышленности, транспорта, связи, телевидения, информатики и космического обеспечения, энергетики, обороны и иного назначения. Имеют особый режим использования.
4. Земли особо охраняемых территорий включают в себя заповедники; зеленые зоны городов, домов отдыха, турбаз; памятники природы, истории и культуры; минеральные воды и лечебные грязи, ботанические сады и др. Данная категория земель предназначена для оздоровления людей, массового отдыха и туризма, а также для историко-культурного воспитания и эстетического наслаждения. Такие земли охраняются особым законодательством, и вести хозяйственную деятельность на них запрещается.
5. Земли лесного фонда полностью определяются правовым режимом лесов, произрастающих на них. К этой категории земель относятся земли, покрытые лесами и предоставленные для нужд лесного хозяйства и местной промышленности.
6. Земли водного фонда. Это земли, занятые водоемами, ледниками, болотами (кроме тундры и лесотундры), гидротехническими сооружениями и полосами отвода при них.
7. Земли запаса служат резервом и выделяются для различных целей.
Продажа земельных участков, а также выделение их для предпринимательской деятельности и перевода из одной категории в другую осуществляется в соответствии с законами РФ и субъектов Федерации.
Так, например, в Санкт-Петербурге определен перечень земель целевого использования, которые не подлежат продаже [3] . К ним относятся:
а) находящиеся в государственной (муниципальной) собственности:
— охраняемые или особым образом используемые природные территории (заповедники, памятники природы, национальные и дендрологические парки, ботанические сады и др.);
— земельные участки исторического и культурного наследия федерального значения по перечню, утверждаемому Правительством РФ;
— земельные участки лесного и водного фондов;
— земельные участки оздоровительного и историко-культурного назначения;
— земельные участки крематориев и кладбищ;
б) незастроенные земельные участки:
— сельскохозяйственного назначения, лесного и водного фондов, особо охраняемых земель, для которых законодательством РФ установлен особый режим приватизации;
— зараженные опасными веществами и подвергшиеся биогенному заражению;
— общего пользования (улицы, проезды, дороги, набережные, парки, лесопарки, скверы, сады, бульвары, водоемы, пляжи и иные участки, отнесенные в соответствии с законодательством к землям общего пользования);
— расположенные в морских, речных и воздушных портах федерального значения либо отведенные (зарезервированные) для их перспективного развития;
— находящиеся во временном пользовании без права возведения капитальных строений;
— по которым на момент обращения имеются споры о принадлежности этих участков или прочно связанной с ним недвижимости;
— иные, не подлежащие приватизации в соответствии с законодательством РФ.
Вышеперечисленные земли относятся к категории текущего использования земельного участка, т.е. не для продажи.
Земельный участок в обороте используется для получения дохода, в том числе и путем передачи в аренду, внесения в складочный капитал, в обеспечение залога и пр.
Территория Петербурга разделена на 19 зон, в зависимости от ее ценности. Для каждой зоны установлен свой налоговый тариф (см. табл. 1.1).
Ставки земельного налога по зонам градостроительной ценности
Ставка руб. /кв. м в год
Ставка руб./кв. м в год
Ставка руб./кв. м в год
Земельный налог платят:
— граждане и компании, имеющие участки в собственности;
— предприятия и учреждения, которым земля была передана в постоянное (бессрочное) пользование;
— физические лица, чьи наделы закреплены на основе пожизненного наследуемого владения.
Размер ставки не зависит от того, каким бизнесом занимается собственник.
Для тех, кто разводит огород, занимается сельским хозяйством или держит гараж, предусмотрены специальные ставки (см. табл. 1.2).
Налоговые ставки, установленные для отдельных категорий земель (в год)
Земли, занятые под садоводство, огородничество, животноводство
Земли, расположенные в полосе отвода
Земли, занятые жилищным фондом
3% от ставки, предусмотренной для каждой зоны градостроительной ценности, но не менее 0,144 руб./кв. м
Земли, занятые индивидуальными и кооперативными гаражами
3 % от ставки, но не менее
Порядок купли-продажи земельных участков, занятых приватизированными государственными (муниципальными) предприятиями, определяется «Основными положениями Государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации после 1 июля 1994 года», утвержденными Указом Президента РФ от 22.июля 1994 года № 1535, а также рядом других нормативно-правовых актов [4] .
Продавцом вышеназванных земельных участков является фонд имущества, осуществивший продажу определенного предприятия либо акций акционерного общества, созданного при приватизации государственного (муниципального) предприятия [5] .
Объектом продажи является участок, занимаемый зданием, сооружением, помещением, которое находится в собственности покупателя земельного участка, а для предприятий — участок в границах территории предприятия-землепользователя.
Покупатели земельных участков под приватизированным предприятием, зданием, сооружением, помещением могут подать заявку на выкуп земельного участка полностью или частично.
К заявке в обязательном порядке прилагаются следующие документы:
— для юридических лиц — нотариально удостоверенная копия учредительных документов либо их подлинник;
— для физических лиц — копия паспорта или документа, его заменяющего;
— договор купли-продажи или иные документы, подтверждающие право собственности на все здания, сооружения, находящиеся на выкупаемом земельном участке;
— три копии проекта границ земельного участка, выданные комитетом по градостроительству и архитектуре (КГА);
— три копии плана земельного участка, выданные и заверенные комитетом по земельным ресурсам и землеустройству (КЗРиЗ);
В случае отсутствия у покупателя документов, перечисленных выше, к заявке прилагается решение органов власти о предоставлении земельного участка, в котором указана площадь и местоположение участка, а также копия плана приватизации;
— выписка из реестра акционеров (учредительного договора), подтверждающая, что не менее семидесяти процентов уставного капитала юридического лица находится в частной собственности;
— справка об источниках денежных средств, направляемых на оплату по договору купли-продажи (для юридических лиц), либо справка о доходах (для физических лиц), зарегистрированная в территориальном налоговом органе.
Продавец (Фонд имущества) после поступления заявки и документов осуществляет ее регистрацию и направляет запросы в КЗРиЗ, КГА и Комитет по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры (ГИОП) (если заявляемый участок находится в границах зон охраны памятников) о выдаче заключений по данному земельному участку. В месячный срок эти организации выдают заключение (о предоставлении или не предоставлении земельного участка) и две его копии.
Цена продажи участка в Санкт-Петербурге рассчитывается как произведение площади участка, нормативной цены земли и повышающего коэффициента, устанавливаемого в соответствии с распоряжением мэра — Председателя Правительства Санкт-Петербурга от 22.08.94 г. № 881-р «О порядке определения цены земельного участка». Нормативная стоимость участков составляет от 10 до 85 налоговых ставок, в зависимости от того, где расположен надел и кто его покупает.
При выкупе земельного участка по частям в качестве такой части может быть:
— земельный участок под территориально обособленным подразделением или иной частью предприятия;
— земельный участок предприятия, на котором расположено одно или несколько зданий, строений, сооружений.
При продаже земельного участка важно понять, что необходимо также определять и судьбу связанных с ним других объектов недвижимости, ибо, когда продается лишь земельный участок, то к покупателю переходит только право собственности на землю, а продавец сохраняет права на принадлежащие ему здания, сооружения и иные объекты и право пользоваться той частью земельного участка, которая занята этим объектом недвижимости и необходима для ее использования на условиях, определенных договором продажи.
На местном уровне, в частности, в Санкт-Петербурге земельное законодательство в части продажи земельных участков в настоящее время представлено различными подзаконными актами и нормативными документами. Первым документом, относящимся непосредственно к продаже земли в Санкт-Петербурге, стало распоряжение мэра от 19.10.94 г. № 1043-р «О порядке реализации Указа Президента Российской Федерации от 22.07.94 г. № 1535 в части продажи и сдачи в аренду земельных участков». Это распоряжение определило, что продавцом земельных участков выступает Фонд имущества города, арендодателем — Комитет по управлению городским имуществом, а регистратором (включая регистрацию самих земельных участков и иной недвижимости, прав на участки и связанную с ними недвижимость, описание первичных сервитутов, других обременении и т.д.) — КЗРиЗ Санкт-Петербурга.
Оформление и выдачу свидетельств о праве собственности и праве пожизненного наследуемого владения граждан при первичном оформлении прав на земельные участки, предоставленные для индивидуального жилищного, дачного строительства, садоводства и огородничества;
оформление и выдачу свидетельств о праве бессрочного (постоянного) пользования на землю юридическим лицам; оформление и выдачу свидетельств о праве собственности на землю сельскохозяйственным предприятиям осуществляет КЗРиЗ [6] . Порядок приема, рассмотрения и выдачи документов при первичном оформлении свидетельств о правах на земельные участки регламентирован Инструкцией [7] .
Порядок купли-продажи земельных участков в Санкт-Петербурге предполагает, что значительная доля работы по приватизации земли отводится КЗРиЗ.
В материальных активах коммерческой организации учитываются участки, находящиеся в ее собственности, а в нематериальных — предоставленные или приобретенные вещные и обязательственные права на них.
К этим правам в соответствии с действующим законодательством относится право:
• пожизненно наследуемого владения участками государственной и муниципальной собственности;
• постоянного (бессрочного) пользования участками государственной и муниципальной собственности;
• аренды земельного участка;
• ограниченного пользования прилегающими земельными участками, находящимися в собственности иных лиц.
В процессе эксплуатации участок земли может приносить доход, называемый земельной рентой. Под ней понимается внутренний показатель эффективности использования эемельного участка как, актива предприятия, который рассчитывается как частное от деления рассчитываемой величины стоимости на срок капитализации.
В соответствии с проектом методических рекомендаций «Порядок учета стоимости земельных участков в активах коммерческих организаций, в том числе с иностранными инвестициями», разработанным Государственным комитетом РФ по земельным ресурсам и землеустройству, при расчете земельной ренты предлагается следующая классификация земельных участков в зависимости от вида использования: сельскохозяйственные, лесохозяйственные, земли поселений и пр.
Приведенные выше системы классификации основных фондов и земельных участков в настоящее время приняты за основу при учете в активах предприятий. Однако они рассматривают объекты недвижимости не как единое целое, а как основные фонды и земельный участок. Вместе с тем, если проводить анализ именно рыночной стоимости недвижимости, возникает необходимость в разработке собственной системы классификации, которая позволяла бы учитывать основные «товарные» свойства целостного объекта оценки и была бы увязана с уже существующими системами классификации и описания объектов.
Применительно к объектам жилой недвижимости возможно несколько типологических построений. Например, в зависимости от продолжительности и характера использования жилья:
— первичное жилье — место постоянного проживания;
— вторичное жилье — загородное жилье, используемое в течение ограниченного периода времени;
— третичное жилье — предназначено для кратковременного проживания (гостиницы, мотели и т.д.).
Применительно к условиям крупных городов (например, Санкт-Петербург) принято выделять следующие типологические характеристики [1]:
1. Элитное жилье.
К нему предъявляются следующие основные требования:
§ размещение в наиболее престижных районах города;
• принадлежность к «старому» фонду (при наличии проведенного капитального ремонта и реконструкции) или к «сталинскому» фонду;
• общая площадь квартир не менее 70 кв. м.;
• наличие изолированных комнат по конфигурации, приближенных к квадрату, и большой кухни (площадью не менее 15 кв.м.);
• наличие охраняемого подъезда, подземного или близко расположенного гаража и др.
Для малоэтажных домов коттеджного типа, входящих в состав элитных, характерны такие потребительские требования, как:
§ размещение на таком расстоянии до города, когда поездка занимает не более 1 ч.;
• застройка в двух и более уровнях;
• наличие объектов бытового и инженерного обслуживания.
2. Жилье повышенной комфортности. Потребительский спрос на жилье этого типа предполагает наличие следующих основных характеристик:
• возможность размещения в различных (не только наиболее престижных) районах города;
• некоторое снижение требований к площади комнат и кухонь до 12 и 8 кв. м (соответственно);
• наличие гостиной площадью не менее 17 кв. м.;
• большее разнообразие конструктивно-технологических параметров.
Применительно к малоэтажным домам, расположенным в пригородной зоне, основными характеристиками является высокая прочность, долговечность и низкая теплопроводность стен, а также обеспеченность инженерными сетями.
3. Типовое жилье. Для него характерно:
• размещение в любом районе города;
• соответствие архитектурно-планировочных параметров современным строительным нормам и правилам;
• по конструктивно-технологическим параметрам принадлежность к домам второго поколения индустриального домостроения и современным.
Для малоэтажной пригородной застройки наиболее существенны не только технические характеристики, но и обеспеченность основными объектами социально-бытового назначения.
4. Жилье низких потребительских качеств
Исходя из условий потребительского спроса, формирующегося под воздействием фактора платежеспособности, требования, предъявляемые к этому типу жилья весьма невелики:
• размещение в непрестижных районах;
• удаленность от основных транспортных коммуникаций;
• принадлежность к таким конструктивно-технологическим типам, как здания «старого» фонда, не подвергавшиеся капитальным и ремонтно-строительным работам, и дома первого поколения индустриального домостроения;
• размещение в первых этажах домов других типов;
• заниженные архитектурно-планировочные характеристики и т.д.
Рассмотренная классификация учитывает предпочтения целевых групп потребителей жилья и уровень их платежеспособности (маркетинговый подход). Однако жилую недвижимость можно распределить и на основании градостроительных ориентиров.
Так, при принятии экономических решений на рынке жилой недвижимости Санкт-Петербурга применяется типология, включающая:
• дома «старого» фонда, построенные в дореволюционный период;
• дома, построенные за период с 1917 г. до конца 30-х гг., отличающиеся лаконизмом архитектурно-планировочных решений, расположенные в непосредственной близости к местам приложения труда (того периода), мало престижнее в настоящее время, но обладающие высокими конструктивно-технологическими характеристиками;
• «сталинские» дома, срок возведения которых пришелся на период с конца 30-х до конца 50-х гг., знаменующие собой возрождение классических архитектурно-градостроительных позиций и расположенные преимущественно в престижных, удаленных от промышленных зон районах;
• дома первого поколения индустриального домостроения (60-е гг.) (хрущевки), характеризующиеся заниженными архитектурно-технологическими параметрами;
• дома второго поколения индустриального домостроения, построенные в 70-80-х гг., когда в градостроительном проектировании использовались более высокие нормы и стандарты;
• современные жилые дома, отличающиеся большим разнообразием характеристик.
Средние цены по категориям домов и количеству комнат в Санкт-Петербурге представлены в табл. 1.3.
Средние цены по категориям домов
и количеству комнат в Санкт-Петербурге
Существует и классификация объектов жилой недвижимости в зависимости от применяемого материала наружных стен здания:
— дома с кирпичными стенами;
— панельные дома;
— монолитные дома;
— деревянные дома;
— дома смешенного типа.
Отдельную нишу занимают объекты загородной недвижимости в связи с незначительным объемом сделок и их специфичностью. В основном здесь представлено вторичное жилье.
На спрос и предложение в этом секторе рынка влияют многие факторы. Кроме обычных приоритетов при покупке жилой недвижимости, большое значение имеют личные пристрастия к местоположению, время года, социальная однородность соседей. Покупатели большое внимание уделяют наличию максимально полного спектра коммуникаций (автономных систем тепло- и водоснабжения). Предпочтение отдается объектам из кирпича или дерева. В качестве обязательного атрибута к объекту загородной недвижимости рассматривается участок минимум 10 соток.
Наибольшим спросом в Ленинградской области пользуются следующие районы: Всеволожский, Приморский, Токсово, Карельский перешеек, Юкки и др.
Средние цены на рынке загородной недвижимости от 5 до 13 тыс. долл. CLUA, хотя элитные коттеджи и зимние дома находятся на особом счету и оцениваются в пределах от 50 до 100 тыс. долл. США.
Признаки классификации жилой недвижимости, послужившие основой для группировки, различны, как и различны их мотивации, предпочтения и условия платежеспособности. Использовать единый типологический критерий, интегрирующий влияние всех факторов, не представляется возможным. Поэтому на практике используется несколько критериев, дающих обоснованное представление об объекте недвижимости.
Коммерческая недвижимость в России стала формироваться только с началом приватизации предприятий. Сектор коммерческой недвижимости намного меньше, чем жилой, поэтому и сделок соответственно меньше, хотя во всем мире коммерческая недвижимость является наиболее привлекательной. Необходимо отметить, что в этом секторе преобладающей формой сделок является аренда.
Коммерческая недвижимость может быть подразделена на приносящую доход — собственно коммерческую недвижимость и создающую условия для его извлечения — индустриальную (промышленную) недвижимость.
К недвижимости, приносящей доход, можно отнести:
1. Офисные помещения. При классификации офисных помещений в каждом регионе, муниципальном образовании принимаются различные факторы, по которым помещение относится к тому или иному классу. Это могут быть местоположение, качество здания (уровень отделки, состояние фасада, центрального входа, наличие лифтов), качество менеджмента (управляющая компания, наличие дополнительных услуг для арендаторов) и др.
В международной практике используется следующая классификация:
Класс А1:
1. Международный девелопер.
2. Центральное месторасположение, удобный доступ.
3. Полностью заново отстроенное здание.
4. Микроклимат контролируется пи помощи единой системы вентиляции, отопления и четырехтрубной системы кондиционирования воздуха.
5. Открытая планировка пространства по стандарту «shell-and-соге»:
— фальш-полы и подвесные потолки,
— высота от пола до пола следующего этажа 3,6 м,
— рациональная эффективная сетка колонн — расстояние между ними не менее 6 м.
6. Подземная парковка и удобный доступ.
7.Система бесперебойного электропитания.
8. Современные системы безопасности здания.
9. Профессиональный арендодатель.
10. Правильно оформленная документация на право собственности здания.
11. Международная управляющая компания.
Класс А2:
1. Центральное месторасположение, удобный доступ.
2. Полностью реконструированное в 90-х гг. здание.
3. Полностью контролируемый микроклимат в помещениях.
4. Открытая планировка пространства по стандарту «shell-and-соге».
5. Достаточная парковка и удобный доступ.
6. Система бесперебойного электропитания.
7. Современные системы безопасности здания.
8. Профессиональный арендодатель.
9. Правильно оформленная документация на право собственности здания.
10. Международная управляющая компания.
Класс В1:
1. Центральное месторасположение, удобный доступ.
2. Реконструированное здание.
3. Автономное теплоснабжение и система предварительного охлаждения приточного воздуха.
4. Эффективная планировка этажей в виде офисных блоков.
5. Качественный ремонт «евростандарт».
6. Достаточная парковка и удобный доступ.
7. Современные лифты.
8. 24-часовая охрана.
9. Профессиональный арендодатель.
10. Правильно оформленная документация на право собственности здания.
11. Профессиональная управляющая компания.
Класс В2:
1. Центральное месторасположение.
2. Отремонтированное здание.
3. Эффективная планировка этажей в виде офисных блоков.
4. Качественный ремонт «евростандарт».
5. Возможен не очень удобный доступ.
6. 24-часовая охрана.
7. Профессиональный арендодатель.
8. Правильно оформленная документация на право собственности здания.
9. Профессиональная управляющая компания.
Класс С1:
1. Центральное месторасположение.
2. Косметически отремонтированное здание.
3. Эффективная планировка этажей.
4. Качественный ремонт.
5. 24-часовая охрана.
6. Опытный арендодатель.
7. Правильно оформленная документация на право собственности здания.
8. Наличие в здании управляющей структуры.
Класс С2:
1. Различное месторасположение.
2. Проект возник путем конверсии бывшего института или административного здания.
3. Различное состояние помещений: от ремонта советского типа до современного стильного интерьера.
4. 24-часовая охрана.
5. Правильно оформленная документация на право собственности здания.
6. Наличие в здании управляющей структуры.
Класс D:
1. Различное месторасположение.
2. Не очень удобный доступ.
3. Проект возник путем конверсии бывшего института или административного здания.
4. Дешевый ремонт.
5. Охрана.
6. Правильно оформленная документация на право собственности здания.
7. Отсутствие в здании управляющей структуры.
В различных регионах России эта классификация может не совпадать. Так, например, в Санкт-Петербурге в результате исследования существующих офисных центров была определена следующая их классификация.
Класс А:
— центральное местоположение;
— отдельно стоящее специализированное офисное здание;
— новое строительство или капитальная реконструкция;
— высокопрофессиональный менеджмент;
— широкий перечень услуг;
— полная безопасность бизнеса.
Класс В:
— хорошее местоположение;
— отдельно стоящее специализированное офисное здание;
— выборочный капитальный ремонт;
— профессиональный менеджмент;
— широкий перечень услуг;
— полная безопасность бизнеса.
Класс С:
— удачное местоположение;
— отдельно стоящее здание;
— косметический ремонт;
— менеджмент;
— услуги.
Класс D:
— коммерческим образом безинвестиционно развиваемые административные и производственно-лабораторные корпуса средних и крупных предприятий.
Среди факторов, которые влияют на привлекательность офисных центров, созданных вблизи промышленных предприятий либо на их территории (класс D), можно выделить:
Положительные
Отрицательные
Низкие арендные ставки.
Возможность организации собственного производства на территории соседнего предприятия.
Возможность использования складских помещений завода.
Близость офиса к собственному производству, складу, гаражу.
Удаленность от центра города. Невысокий уровень предоставляемого сервиса.
Расположенность в экологически неблагоприятных районах.
Зависимость здания от инженерной инфраструктуры предприятия – прежнего владельца.
2. Гостиницы. Гостиничные проекты на сегодняшний день в РФ являются самыми сложными видами инвестирования в доходную недвижимость. Строительство новых или реконструкция старых гостиниц самого высокого класса, их оборудование и эксплуатационные расходы считаются достаточно рискованным вложением денег, т.к. затраты на такие проекты в несколько раз выше затрат на строительство модных торговых комплексов или офисных центров. Кроме того, пятизвездные гостиницы имеют очень длительные сроки окупаемости, поэтому российский рынок доходной недвижимости тяготеет к гостиницам низкого тарифа и более низких капитальных вложений.
К настоящему моменту времени гостиничный комплекс Санкт-Петербурга весьма разнороден и включает более 100 объектов различных категорий на 27 тысяч мест. Большая часть этих гостиниц — небольшие. К более или менее заметным можно отнести 30 гостиниц, на долю которых приходится 55% общего количества гостиничных мест в городе.
К крупным гостиницам среднего уровня относятся: «Прибалтийская», «Пулковская», «Москва», «Санкт-Петербург». В Петербурге не хватает гостиниц среднего уровня. К пятизвездным относятся: гранд-отель «Европа» и «Невский Палас». Окупаемость инвестиций в строительство гостиниц составляет: по трехзвездным — 8 лет; по пятизвездным — не меньше 13 — 15 лет.
Эти и другие известные, удачно расположенные гостиницы имеют кафе, рестораны и бары, оборудованные места для отдыха, казино и т.д. Менее популярные гостиницы меньших размеров, расположенные не в столь престижных районах, как правило, предоствляют жилье и обслуживание более высокого качества и имеют своих клиентов.
3. Гаражи-стоянки (автопаркинги) как коммерческая недвижимость в стране практически не развиваются, хотя перспективы имеются. Ведь на каждую тысячу жителей в соответствии с нормами требуется около 150 парковых мест.
В настоящее время, например в Санкт-Петербурге, менее 60 /о парка легковых автомобилей имеют места постоянного хранения, из них только 2% располагаются в подземных гаражах, хотя потребность в них очень высока. Из-за высокой стоимости машино-места (4-6 тыс. долл. США, а в центре города цены доходят до 10 — 12 тыс. долл. США) массового строительства автопаркингов не наблюдается.
В расчете на массового клиента стоимость одного машино-места должна быть в пределах 2 — 3 тыс. долл. США, т.е. составлять около 30% от стоимости автомобиля. Отметим, что переоформить одноместный гараж-бокс в настоящее время крайне сложно, т.к. ГУ «Городское бюро регистрации прав на недвижимость» (ГУ ГБР) оформлением гаражей не занимается. Для решения этой проблемы надо создать единую систему регистрации прав собственности на гаражи различных типов.
4. Магазины и торговые комплексы. Как показал опыт крупных городов Европы, хорошими условиями для месторасположения многофункциональных торговых центров (МТЦ) являются: пересечение крупных автотранспортных магистралей, непосредственная близость станций метро и остановок наземного транспорта.
Чаще всего подобные центры оказываются расположенными в «спальных» районах, либо за городом, фактически на пустыре, возле крупной магистрали. В США МТЦ («MALL»), как правило, расположены за чертой города, что можно объяснить определенным количеством автотранспортных средств на душу населения, численностью населения городов и другими факторами. Эти различия соответственно влияют на требования как на этапе формирования общей стратегии МТЦ при бизнес-планировании, проектировании и продвижении, так и при строительстве и эксплуатации торгового центра. Так, например, различными будут количество парковочных мест, наличие и параметры зон отдыха и развлечений, сопутствующих бытовых услуг и пр.
К факторам, обуславливающим успех, можно отнести:
— правильно выбранное расположение;
— составление функционального решения и накопления — потребности потенциальных посетителей;
— правильно составленный прогноз развития территории, прилегающей к участку застройки (на 5—10 лет);
— общая атмосфера МТЦ, что достигается в процессе проектирования и дизайнерских разработок;
— четко проработанный подбор арендаторов;
— верно выбранная управляющая компания.
Для торговых комплексов особенно требуется, кроме перечисленных факторов, также предоставление сервисных услуг своим арендаторам (например, постоянная уборка территории, ремонтная служба весов, круглосуточная охрана, прессование картона и др.). На рынке Санкт-Петербурга наиболее крупными торговыми комплексами, предоставляющими вышеперечисленные услуги, являются «Балканский» и «Ладожская». Таким образом, торговые комплексы могут быть как торгово-рыночными, так и торгово — развлекательными.
Не следует считать, что развитие многофункциональных торговых центров — это изобретение Запада. Общеизвестно, что рассмотренная традиция развития крупных торговых помещений, пассажей, дворов, где «всякий» посетитель мог бы приобрести все, что душе угодно, в соответствии с нуждами и доходом, куда можно было бы прийти «на других посмотреть и себя показать», уходит корнями в прошлое.
Регионы страны находятся в разных экономических условиях и развиваются по своим сложным законам, поэтому в современной России процесс появления новых или модернизация старых торговых центров неоднороден. Лидирует в этом процессе Москва, как мировой мегаполис, существующий по сравнению с другими городами России в режиме наибольшего инвестиционного благоприятствования .
Торговля, как сфера экономической жизни, наименее подвержена влиянию негативных экономических и политических изменений и быстро оправляется от кризиса и депрессий, и главным показателем развития торгового сектора можно считать растущий спрос на функциональные, безопасные торговые площади.
В настоящее время в общем объеме нежилого фонда Санкт-Петербурга площади торгового назначения занимают лишь 7,2% (см. рис. 1.2). В результате обеспеченность жителей города торговыми площадями составляет 0,68 кв. м на человека. Для сравнения: в Хельсинки на одного человека приходится 3,5 кв. м — в пять раз больше, чем в Петербурге.
Рис. 1.2. Доля торговых площадей в общей структуре нежилого фонда (по данным ГУИОН и ИИЦ «Недвижимость Петербурга»)
Проблемы, вызывающие дефицит ликвидных и перспективных для инвестирования объектов торговой недвижимости в большинстве городов России аналогичны и связаны, прежде всего, со структурой сложившегося в дореформенный период нежилого фонда:
— под доходное предпринимательство отводится малая доля нежилых помещений, значительную часть которых занимают различные организации;
— неудовлетворительная локация многих объектов, функционально пригодных для коммерческого использования, не позволяет их развивать;
— в крупных индустриальных городах в структуре нежилого фонда чрезмерно высока доля промышленной недвижимости, перепрофилирование которой требует значительных инвестиций и часто затруднено из-за неясного правового статуса;
— большая часть нежилого фонда находится в неудовлетворительном техническом состоянии;
— в большинстве городов инвестиционная активность сосредоточена в основном в центре города.
Так, например, в четырех центральных районах Санкт-Петербурга расположено около 40% торговых предприятий (рис. 1.3). При этом на их долю приходится лишь 25 /о городских торговых площадей, хотя именно в центре расположены три самых обширных универмага — «Гостиный двор», «Пассаж» и ДЛТ. В исторической части Санкт-Петербурга нет ни одного современного торгового центра, отвечающего западным требованиям.
Рис. 1.3 Доля центра в структуре торговых предприятий по данным Комитета по потребительскому рынку на 01.01.99
Сегодня наибольшим спросом пользуются магазины площадью 100 — 200 кв. м., далее, по убыванию — менее 100 кв. м. и в диапазоне 200 — 400 кв. м. Площади более 500 кв. м менее востребованы. Среди главных требований арендаторов — витринные окна и наличие парковки.
Если исходить из оптимальной площади магазина в 400 кв. м, то примерно 300 кв. м должно приходиться на торговый зал, 100 кв. м — на подсобные помещения, 70 кв. м — на склады и 30 кв. м — на кабинеты.
На выбор места для аренды под магазин влияет прилегающая инфраструктура. К примеру, расположенные в самом центре города на «тупиковых» улочках или в переулках объекты остаются вне поля зрения заинтересованных арендаторов.
5. Промышленная (индустриальная) недвижимость в России находится в начальной стадии развития, хотя в последнее время по основной массе объектов приватизации происходит определение собственника.
Прежде чем заключать сделку, необходимо провести всесторонний анализ правоустанавливающих документов, чтобы убедиться в бесспорности прав продавца на предлагаемый объект, возможности его законного отчуждения и прав нового собственника на использование этого объекта по предполагаемому назначению. По мере развития процесса формирования реального собственника объем сделок в этой сфере будет увеличиваться.
Но это одна сторона вопроса. С другой стороны чуть ли не в каждом городе страны можно наблюдать пустые корпуса заводов и фабрик в 5 — 8 этажей с обветшалыми и(или) пришедшими в негодность инженерными сетями и выбитыми стеклами окон. Они стоят и не находят эффективного собственника. Почему? Причин несколько:
1. Промышленная застройка 60 — 80 гг. не отвечает требованиям современных технологий, а реконструкция требует больших капитальных вложений.
2. В настоящее время основной потребитель промышленной недвижимости — малые предприятия, требующие для своего развития объекты недвижимости определенной специфики: высокие мощности, наличие железнодорожных подъездных путей, одноэтажные и желательно отдельно стоящие здания, имеющие автономные коммуникации.
3. Как правило, требования потенциальных арендаторов завышены и не соответствуют предлагаемым промышленным объектам.
4. Собственники промышленной недвижимости предлагают на рынок объекты, находящиеся в плачевном состоянии, и при этом устанавливают завышенные цены.
5. Более-менее полная и точная информация о промышленной недвижимости, ее правовом статусе, размерах, состоянии и т.д. отсутствует.
Все это придает рынку промышленной недвижимости стихийный и непредсказуемый характер.
На сформировавшемся западном рынке принята другая, отличающаяся от предложенной выше классификации объектов недвижимости по категориям А, В и С.
Категория А. Объекты недвижимости, используемые владельцем для ведения бизнеса:
— объекты недвижимости, используемые для ведения определенного бизнеса. Обычно продаются вместе с бизнесом [8] (специализированная недвижимость);
— неспециализированная недвижимость — обыкновенные здания -магазины, офисы, фабрики, склады, которые обычно продаются или сдаются в аренду.
Категория В. Объекты недвижимости для инвестиций. Данными видами недвижимой собственности владеют с целью получения дохода от аренды и(или) извлечения прибыли на вложенный капитал.
Категория С. Избыточная недвижимость — земля со зданиями или свободные участки, которые больше не нужны для ведения бизнеса сегодня или в будущем и поэтому объявляются избыточной недвижимостью.
[1] Общественных зданий и сооружений различных типов и видов существует более 3000.
[2] Распоряжение КУГИ Санкт-Петербурга от 24.08.1998 г. № 1289-р «О порядке выдачи паспорта объекта незавершенного строительства».
[3] Распоряжение мэра — Председателя Правительства Санкт-Петербурга от 19.10.94 № 1043-р «О порядке реализации Указа Президента Российской Федерации от 22.07.94 № 1535 в части продажи и сдачи в аренду земельных участков».
[4] Указ Президента РФ от 11.05.95 г. № 478 «О мерах по обеспечению гарантированного поступления в федеральный бюджет доходов от приватизации» существенно снизил нормативную цену земельных участков при продаже земли, расположенной под приватизированными предприятиями.
[5] В соответствии с Указом Президента РФ от 22.07.94 г. № 1535.
[6] Приказ КЗРиЗ Санкт-Петербурга от 31 июля 1998 г. № 157 «О порядке государственной регистрации и оформления и выдачи свидетельств о правах на земельные участки».
[7] Приказ КЗРиЗ Санкт-Петербурга от 10 августа 1998 г. № 164 «Об утверждении инструкции о порядке оформления свидетельств о правах на земельные участки и государственной регистрации прав на землю». Прил. 1 к вышеназванному приказу является Инструкция о порядке оформления свидетельств о правах на земельные участки и государственной регистрации прав на землю (с изменениями от 12 ноября 1998 г.).
[8] Примеры: нефтеперегонные заводы, химические предприятия, цеха для размещения машин и оборудования.
Источник: www.aup.ru
Категории объектов, оказывающих НВОС
Объект, оказывающий негативное воздействие на окружающую среду, — объект капитального строительства и (или) другой объект, а также их совокупность, объединенные единым назначением и (или) неразрывно связанные физически или технологически и расположенные в пределах одного или нескольких земельных участков (ст. 1 Федерального закона от 10.01.2002 г. N 7-ФЗ «Об охране окружающей среды» (далее — Федеральный закон от 10.01.2002 г. N 7-ФЗ)).
Объекты, оказывающие НВОС, в зависимости от уровня такого воздействия подразделяются на 4 категории (п. 1 ст. 4_2 Федерального закона от 10.01.2002 г. N 7-ФЗ):
Присвоение объекту, оказывающему НВОС, соответствующей категории осуществляется при его постановке на государственный учет.
Категория объекта может быть изменена при актуализации учетных сведений об объекте, оказывающем НВОС (п. 4 ст. 4_2 Федерального закона от 10.01.2002 г. N 7-ФЗ).
При установлении критериев, на основании которых осуществляется отнесение объектов, оказывающих НВОС, к соответствующей категории учитываются (п. 2 ст. 4_2 Федерального закона от 10.01.2002 г. N 7-ФЗ):
- уровни воздействия на окружающую среду видов хозяйственной и (или) иной деятельности (отрасль, часть отрасли, производство);
Критерии, на основании которых осуществляется отнесение объектов, оказывающих НВОС, к объектам I, II, III и IV категорий, устанавливаются Правительством РФ (п. 3 ст. 4_2 Федерального закона от 10.01.2002 г. N 7-ФЗ).
Во исполнение указанных требований, принято Постановление Правительства РФ от 28.09.2015 г. N 1029 утверждающее Критерии определения категорий объектов, оказывающих негативное воздействие на окружающую среду (далее — Критерии) и вступившее в силу 11 октября 2015 года.
Для того, что бы вам было удобнее и проще определить категорию эксплуатируемого объекта и понять какие требования к вашему объекту будут предъявляться в дальнейшем, экспертами проведен анализ изменений нормативно-правового регулирования природоохранной деятельности. В итоге подготовлены материалы, обобщающие критерии и требования в отношении деятельности по эксплуатации объектов НВОС в зависимости от их категорий.
I категория
К категории значительного НВОС относятся объекты наиболее опасных видов хозяйственной деятельности. Так же данная категория присваивается объектам НВОС в зависимости от объемов производимой ими продукции или проектной мощности (подробнее см. п.1 Критериев).
— по добыче сырой нефти и природного газа, в т.ч. переработке природного газа;
— по производству нефтепродуктов;
— по добыче и подготовке руд цветных металлов;
— по производству химических веществ, по обработке и утилизации отходов и т.д.
2) Объекты негативного воздействия определяемые в зависимости от объемов производства и проектных мощностей:
— производство стекла с проектной производительностью от 20 т/сутки;
— захоронение отходов IV и V классов опасности, включая ТКО от 20 т/сутки;
1) Производственный экологический контроль.
Разрабатывается и утверждается программа производственного экологического контроля (далее — ПЭК), осуществляется ПЭК, документируется информация и хранятся данные, полученные по результатам осуществления ПЭК
(п. 2 ст. 67 Федерального закона от 10.01.2002 г. N 7-ФЗ).
Хозяйственная деятельность, отнесенная к категории наибольшего негативного воздействия, подлежит применению НДТ (п. 2 ст. 28_1 Федерального закона от 10.01.2002 г. N 7-ФЗ).
С 1 января 2016 г.
Вносится плата за НВОС (за исключением размещения ТКО) (п. 1 ст. 16_1 Федерального закона от 10.01.2002 г. N 7-ФЗ).
С 1 января 2018 г.:
1) Автоматические средства измерения и учета. Стационарные источники (из перечня, установленного Правительством РФ), оснащаются автоматическими средствами измерения и учета объема или массы выбросов и сбросов загрязняющих веществ, концентрации загрязняющих веществ, а также техническими средствами фиксации и передачи такой информации в государственный фонд данных государственного экологического мониторинга (п.9 ст.67 Федерального закона от 10.01.2002 г. N 7-ФЗ).
2) Государственная экологическая экспертиза. Проектная документация объектов капитального строительства будет подлежать государственной экологической экспертизе федерального уровня, за исключением проектной документации входящей в состав материалов обоснования лицензий на осуществление деятельности по сбору, транспортированию, обработке, утилизации, обезвреживанию, размещению отходов I-IV классов опасности (п.п. 7_5 ст.11 Федерального закона от 23.11.1995 г. N 174-ФЗ «Об экологической экспертизе» (далее — Федеральный закон от 23.11.1995 г. N 174-ФЗ)).
С 1 января 2019 г.:
1) Нормативы допустимых выбросов и сбросов.
При планировании строительства объектов, производится расчет нормативов допустимых выбросов, нормативов допустимых сбросов (п. 2 ст. 22 Федерального закона от 10.01.2002 г. N 7-ФЗ).
2) Разработка технологических нормативов (п.1 ст.23 Федерального закона от 10.01.2002 г. N 7-ФЗ).
3) Получение комплексного экологического разрешения (п.1 ст.31_1 Федерального закона от 10.01.2002 г. N 7-ФЗ).
4) Программа повышения экологической эффективности.
В обязательном порядке разрабатывается и утверждается программа повышения экологической эффективности на период поэтапного достижения нормативов допустимых выбросов и сбросов, если невозможно соблюдение данных нормативов (п.1 ст.67_1 Федерального закона от 10.01.2002 г. N 7-ФЗ).
5) Разрабатываются нормативы образования отходов и лимиты на их размещение (далее — НООЛР) (п.2 ст.18 Федерального закона от 23.11.1995 г. N 174-ФЗ).
6) Комплексное экологическое разрешение устанавливает:
— НООЛР (п.3 ст.18 Федерального закона от 23.11.1995 г. N 174-ФЗ);
— разрешение на выбросы вредных (загрязняющих) веществ в атмосферный воздух (п.9 ст.15 Федерального закона от 04.05.1999 г. N 96-ФЗ «Об охране атмосферного воздуха» (далее — Федеральный закон от 04.05.1999 г. N 96-ФЗ)).
С 1 января 2020 г.
Оплата в полной мере (коэффициент 100) — за превышение установленных для данных объектов объема или массы выбросов и сбросов загрязняющих веществ (п.5 ст.16_3 Федерального закона от 10.01.2002 г. N 7-ФЗ).
С 1 января 2019 г. по 31 декабря 2022 г. включительно.
Комплексное экологическое разрешение.
К категории умеренного НВОС относятся объекты менее опасных видов хозяйственной деятельности. Объекты с меньшими объемами производимой продукции или проектной мощности, чем у объектов I категории (подробнее см. п.2 Критериев).
- порты морского и внутреннего сообщения;
- объекты приема и отправки воздушных судов;
- объекты инфраструктуры железнодорожного транспорта.
— эксплуатация ядерных установок;
— транспортирование по трубопроводам газа, нефти и продуктов их переработки;
— хранение отходов производства и потребления I-III классов опасности и т.д.
2) Объекты, негативного воздействия определяемых в зависимости от объемов производства и проектных мощностей:
— производство чугуна или стали менее 2,5 т/час;
— сбор и обработка сточных вод (систем канализации) менее 20 тыс. м(3)/сутки;
1) Производственный экологический контроль. Разрабатывается и утверждается программа ПЭК, осуществляется ПЭК, документируется информация и хранятся данные, полученные по результатам осуществления ПЭК (п.2 ст.67 Федерального закона от 10.01.2002 г. N 7-ФЗ).
2) Применение НДТ.
Хозяйственная деятельность, отнесенная к категории наибольшего негативного воздействия, подлежит применению НДТ (п.2 ст.28_1 Федерального закона от 10.01.2002 г. N 7-ФЗ).
С 1 января 2016 г.
Вносится плата за НВОС (за исключением размещения ТКО) (п.1 ст.16_1 Федерального закона от 10.01.2002 г. N 7-ФЗ).
С 1 января 2019 г.:
1) Нормативы допустимых выбросов и сбросов.
При планировании строительства объектов, производится расчет нормативов допустимых выбросов, нормативов допустимых сбросов (п.2 ст.22 Федерального закона от 10.01.2002 г. N 7-ФЗ).
2) Комплексное экологическое разрешение.
Право получения комплексного экологического разрешения при наличии соответствующих отраслевых информационно-технических справочников по НДТ (п.12 ст.31_1 Федерального закона от 10.01.2002 г. N 7-ФЗ).
3) Представляется декларация о воздействии на окружающую среду (п.1 ст.31_2 Федерального закона от 10.01.2002 г. N 7-ФЗ).
4) План мероприятий по охране окружающей среды.
Разрабатывается и утверждается план мероприятий по охране окружающей среды, если невозможно соблюдение нормативов допустимых выбросов и сбросов, на период их поэтапного достижения (п.1 ст.67_1 Федерального закона от 10.01.2002 г. N 7-ФЗ).
5) Разрабатываются НООЛР (п.2 ст.18 Федерального закона от 23.11.1995 г. N 174-ФЗ).
6) Учет образовавшихся и размещенных отходов.
Информация об объеме или о массе образовавшихся и размещенных отходов включается в декларацию о воздействии на окружающую среду (п.4 ст.18 Федерального закона от 23.11.1995 г. N 174-ФЗ);
7) Выбросы загрязняющих веществ.
Осуществляют выбросы вредных (загрязняющих) веществ в атмосферный воздух на основании декларации о воздействии на окружающую среду (за исключением радиоактивных выбросов) (п.10 ст.15 Федерального закона от 04.05.1999 г. N 96-ФЗ);
С 1 января 2020 г.
III категория
К категории незначительного НВОС, относятся объекты эксплуатации исследовательских ядерных установок нулевой мощности или радиационных источников, содержащих в своем составе только радионуклидные источники 4 и 5 категорий (п.4 Критериев).
Так же, согласно п.5 Критериев, к данной категории принадлежат объекты НВОС, не отнесенные к I, II и IV категориям.
Производственный экологический контроль.
Разрабатывается и утверждается программа ПЭК, осуществляют ПЭК в соответствии с установленными требованиями, документируют информацию и хранят данные, полученные по результатам осуществления ПЭК (п. 2 ст. 67 Федерального закона от 10.01.2002 г. N 7-ФЗ).
С 1 января 2016 г.
Вносится плата за НВОС (за исключением размещения ТКО) (п. 1 ст. 16_1 Федерального закона от 10.01.2002 г. N 7-ФЗ).
С 1 января 2019 г.:
1) Плата за НВОС.
Платой облагаются только радиоактивные веществ, высокотоксичные веществ, вещества, обладающие канцерогенными и мутагенными свойствами (вещества I, II классов опасности). Нормативы объемов или масс выбросов и сбросов прочих веществ устанавливаются в соответствии с данными учета, следовательно, платой они не облагаются (п. 8 ст. 16_3 Федерального закона от 10.01.2002 г. N 7-ФЗ).
2) Нормативы допустимых выбросов и сбросов.
Не рассчитываются нормативы допустимых выбросов и сбросов за исключением радиоактивных, высокотоксичных веществ, веществ, обладающих канцерогенными, мутагенными свойствами (веществ I, II классов опасности)
(п. 4 ст. 22 Федерального закона от 10.01.2002 г. N 7-ФЗ).
3) План мероприятий по охране окружающей среды.
Разрабатывается и утверждается план мероприятий по охране окружающей среды, если невозможно соблюдение нормативов допустимых выбросов и сбросов, на период их поэтапного достижения (п. 1 ст. 67_1 Федерального закона от 10.01.2002 г. N 7-ФЗ).
4) Отчетность по деятельности в области обращения с отходами.
Представляется в Росприроднадзор или уполномоченный исполнительный орган субъекта РФ в уведомительном порядке отчетность об образовании, использовании, обезвреживании и размещении отходов (п. 5 ст. 18 Федерального закона от 23.11.1995 г. N 174-ФЗ), т.е. разработка ПНООЛР не требуется.
5) Отчетность о выбросах.
Представляется в Росприроднадзор или уполномоченный исполнительный орган субъекта РФ в уведомительном порядке отчетность о выбросах загрязняющих веществ в атмосферный воздух, при отсутствии радиоактивных выбросов получение комплексного экологического разрешения или заполнение декларации о воздействии на окружающую среду не требуются
IV категория
Объекты НВОС относятся к категории минимального негативного воздействия по одному из 3 критериев:
1) Одновременное действия следующих условий:
а) наличие на объекте стационарных источников загрязнения окружающей среды;
б) масса загрязняющих веществ в выбросах не превышает 10 т/год;
в) в составе выбросов отсутствуют вещества I и II классов опасности и радиоактивные вещества;
г) отсутствие сбросов загрязняющих веществ в составе сточных вод в централизованные системы водоотведения (за исключением сбросов загрязняющих веществ, образующихся при водопользовании для бытовых нужд);
д) отсутствие сбросов загрязняющих веществ в окружающую среду
(подробнее см. п.6 Критериев).
2) Осуществление деятельности по обеспечению электрической энергией, газом и паром, при условиях:
а) использование оборудования с проектной тепловой мощностью менее 2 Гкал/час при потреблении газообразного топлива (если тепловая мощность при потреблении газообразного топлива более 2 Гкал/час, объектотносится к III категории);
б) отсутствие сбросов загрязняющих веществ
(подробнее см. п.7 Критериев).
3) Одновременное действия следующих условий:
а) использование оборудования исключительно для исследований, разработок и испытаний новой продукции и процессов;
б) соответствие их требованиям вышеизложенного критерия 1.
(подробнее см. п.8 Критериев).
2) Некоторые предприятия:
Производственный экологический контроль.
Для объектов данной категории не требуется разработка программы ПЭК и осуществление ПЭК.
(п.2 ст.67 Федерального закона от 10.01.2002 г. N 7-ФЗ).
С 1 января 2016 г.
Плата за НВОС не вносится (п.1 ст.16_1 Федерального закона от 10.01.2002 г. N 7-ФЗ).
С 1 января 2019 г.:
1) Нормативы допустимых выбросов и сбросов.
Для объектов данной категории не рассчитываются нормативы допустимых выбросов и сбросов (п. 5 ст. 22 Федерального закона от 10.01.2002 г. N 7-ФЗ.
2) Не предоставляется декларация о воздействии на окружающую среду (п. 12 ст. 31_1 Федерального закона от 10.01.2002 г. N 7-ФЗ).
3) Государственный экологический надзор.
Объекты данной категории не подлежат плановым проверкам государственного экологического надзора осуществляемого в рамках государственного строительного надзора (п. 9 ст. 65 Федерального закона от 10.01.2002 г. N 7-ФЗ).
Не требуется разработка НООЛР или представление в отчетности об образовании, использовании, обезвреживании и размещении отходов
Оформите заявку на сайте, мы свяжемся с вами в ближайшее время и ответим на все интересующие вопросы.
Источник: sibecopartner.ru
Установлены требования к антитеррористической защищенности объектов и территорий Минпросвещения России
Правительство РФ определило требования к антитеррористической защищенности объектов и территорий Минпросвещения России, региональных и местных органов в сфере образования и подведомственных им организаций.
На сегодня в России уже разработаны и утверждены требования к антитеррористической защищенности объектов более 40 отраслей!
В текущем месяце утверждены еще одни требования — для объектов и территорий Минпросвещения России Постановление Правительства РФ от 2 августа 2019 г. № 1006 “Об утверждении требований к антитеррористической защищенности объектов (территорий) Министерства просвещения Российской Федерации и объектов (территорий), относящихся к сфере деятельности Министерства просвещения Российской Федерации, и формы паспорта безопасности этих объектов (территорий)”). Требованиями также установлена форма паспорта безопасности указанных объектов (территорий).
Документом устанавливаются обязательные для выполнения организационные, инженерно-технические, правовые и иные мероприятия по обеспечению антитеррористической защищенности объектов (территорий) Министерства просвещения Российской Федерации и объектов (территорий), относящихся к сфере деятельности Министерства просвещения Российской Федерации.
На какие объекты будут распространяться требования?
На комплексы технологически и технически связанных между собой зданий (строений, сооружений) и систем, имеющих общую прилегающую территорию и (или) внешние границы, отдельные здания (строения, сооружения), обособленные помещения или группы помещений, правообладателями которых являются Министерство просвещения РФ, организации, подведомственные Министерству просвещения РФ, органы исполнительной власти субъектов РФ и органы местного самоуправления, осуществляющие управление в сфере образования, организации, находящиеся в ведении органов исполнительной власти субъектов РФ, органов местного самоуправления, осуществляющих управление в сфере образования, и иные организации, осуществляющие деятельность в сфере деятельности Министерства просвещения РФ (далее — органы (организации), являющиеся правообладателями объектов (территорий).
Какие объекты не попадают под требования?
Настоящие требования не распространяются: а) на объекты (территории), подлежащие обязательной охране войсками национальной гвардии Российской Федерации; б) на важные государственные объекты, специальные грузы, сооружения на коммуникациях, подлежащие охране войсками Росвардии, в части их оборудования инженерно-техническими средствами охраны, порядка контроля за оборудованием и эксплуатацией указанных инженерно-технических средств охраны; в) на объекты (территории), требования к антитеррористической защищенности которых утверждены иными актами Правительства РФ.
В целях установления дифференцированных требований к обеспечению антитеррористической защищенности объектов (территорий) установлено их категорирование.
Какими инженерно-техническими средствами охраны и безопасности должны оснащаться объекты?
Для объектов четвертой категории опасности предусмотрены системы:
- передачи тревожных сообщений в подразделения войск национальной гвардии Российской Федерации или в систему обеспечения вызова экстренных оперативных служб по единому номеру «112»;
- оповещения и управления эвакуацией либо автономными системами (средствами) экстренного оповещения;
- информационной безопасности;
- наружного освещения.
Для объектов третьей категории опасности дополнительно к мероприятиям. установленным для четвертой категории опасности, предусмотрены:
- системы видеонаблюдения, охранной сигнализации;
- контрольно-пропускные пункты (посты охраны);
- стационарные или ручные металлоискатели.
- помещения для охраны с установкой в нем систем видеонаблюдения, охранной сигнализации и средств передачи тревожных сообщений в подразделения войск национальной гвардии Российской Федерации (подразделения вневедомственной охраны войск национальной гвардии Российской Федерации);
Охрана объектов третьей категории может осуществляться:
- сотрудниками частных охранных организаций,
- подразделениями вневедомственной охраны Росгвардии;
- военизированными и сторожевыми подразделениями организации, подведомственной Росгвардии;
- подразделениями ведомственной охраны федеральных органов исполнительной власти, имеющих право на создание ведомственной охраны.
Для объектов второй категории опасности дополнительно к мероприятиям. установленным для четвертой и третьей категории опасности, предусмотрены:
- система контроля и управления доступом;
- ворота, обеспечивающие жесткую фиксацию их створок в закрытом положении (при оснащении въездов на объект).
Для объектов первой категории опасности дополнительно к мероприятиям. установленным для четвертой, третьей и второй категории предусмотрены:
- контрольно-пропускные пункты при входе (въезде) на прилегающую территорию объекта (территории);
- средства снижения скорости при въезде на объект (территорию) и (или) противотаранные устройства для оснащения въездов на объект (территорию).
Система видеонаблюдения с учетом количества устанавливаемых камер и мест их размещения должна обеспечивать непрерывное видеонаблюдение уязвимых мест и критических элементов объекта (территории), архивирование и хранение данных в течение одного месяца.
Системы оповещения и управления эвакуацией людей должны быть автономными и оборудованы источниками бесперебойного электропитания. В любой точке объекта (территории), где требуется оповещение людей, уровень громкости, формируемый звуковыми и речевыми оповещателями, должен быть выше допустимого уровня шума. Речевые оповещатели должны быть расположены таким образом, чтобы в любой точке объекта (территории), где требуется оповещение людей, обеспечивалась разборчивость передаваемой речевой информации.
Выбор и оснащение объектов (территорий) инженерно-техническими средствами и системами охраны конкретных типов определяются в техническом задании на проектирование инженерно-технических средств охраны при новом строительстве, капитальном ремонте, реконструкции или модернизации объектов (территорий).
По решению руководителей (собственников), объекты можно оснащать инженерно-техническими средствами охраны более высокого класса защиты.
Контроль
Контроль за выполнением настоящих требований осуществляется Министерством просвещения Российской Федерации, органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации и органами местного самоуправления, осуществляющими управление в сфере образования, организациями, осуществляющими функции и полномочия учредителей в отношении образовательных организаций, являющимися правообладателями объектов (территорий), в виде плановых и внеплановых проверок антитеррористической защищенности объектов (территорий)
Плановые проверки осуществляются в форме документального контроля, выездного обследования антитеррористической защищенности объектов (территорий) и проводятся не реже 1 раза в 3 года
Паспорт безопасности
На каждый объект (территорию) в течение 30 дней после проведения обследования и категорирования объекта (территории) комиссией составляется паспорт безопасности объекта (территории).
Паспорт безопасности согласовывается с органами ФСБ России, Росгвардии, МЧС России и утверждается руководителем органа (организации), являющегося правообладателем объекта (территории), или уполномоченным им лицом.
Мы выше сообщали, что в России утверждены требования к антитеррористической защищенности более чем 40 отраслей! Однако, по мнению экспертов, разработаны они все на разных принципах и подходах. Очень подробно об этом тут >
Много вопросов к регламенту согласования паспортов безопасности, оснащению и применению металлобонаружителей на объектах, так называемых тревожных кнопок и т.п. Кстати, в данных Требованиях такой термин уже не используется. Теперь применено новое определение — «средства передачи тревожных сообщений». Данные изменения терминологии введены после вмешательства Ассоциации и поступления разъяснений от Росгвардии (скачать разъяснения>).
В данном Постановлении Правительства РФ от 2 августа 2019 г. № 1006, по мнению экспертов, также есть вопросы требующие разъяснений и возможной последующей корректировки.
Так, например, объекты третьей категории опасности предусматривается оснащать контрольно-пропускными пунктами (постами охраны), однако системы контроля и управления доступом (в том числе, те же турникеты) предусмотрены только со второй категории. Насколько это обосновано?
Еще один нюанс — передача тревожных сообщений предусмотрена только в подразделения Росгвардии (подразделения вневедомственной охраны Росгвардии). А как же ЧОО? Тем более, что данные Требования дозволяют осуществлять охрану объектов третьей категории подразделениями частных охранных организаций.
В этой связи, по мнению Ассоциации, настало время провести глубокий анализ практики реализации требований к антитеррористической защищенности, а также их инвентаризации, гармонизации и оптимизации.
Нужны четкие и вполне реальные требования, исполнение которых вполне по силам, как крупным объектам защиты, так и небольшим (требования должны быть научно обоснованы и дифференцированы).
Ассоциация «Безопасность туризма» уже делает первые шаги в этом направлении!
Так, 27 августа 2019 года состоялось заседание технического комитета по стандартизации «Антитеррористическая деятельность» ТК 340. Подробнее тут >
Сергей Груздь, председатель технического комитета ТК 340, председатель Правления Ассоциации «Безопасность туризма» об итогах работы заседания в видео ниже.
Ваше мнение по Постановлению Правительства РФ от 2 августа 2019 г. № 1006 вы можете направлять в адрес Ассоциации. Насколько актуален данный документ для отрасли? Какие могут возникнуть проблемы с его реализацией? Насколько обоснованы именно такие требования к различным категориям объектов и насколько будет затрантно их выполнение для бюджетов различных уровней? Что необходимо сделать для оптимизации положений документа?
Источник: www.tourismsafety.ru
Расчет категорирования
Категорирование помещений – это комплекс мероприятий, направленный на определение категории вашего помещения по пожароопасности и взрывопожароопасности.
Результатом проведения категорирования помещений является технический расчет или акт категорирования, в котором, согласно расчетам, будет определена категория помещений. Кроме того, необходимо на дверь данного помещения установить табличку с указанием категории помещения и класса зоны.
Определение категорий помещений производится на основании следующих нормативных документов:
-
Федеральный закон от 22 июля 2008 года №123 «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности»
Ст 22. Категории зданий, сооружений и помещений производственного и складского назначения по пожарной и взрывопожарной опасности указываются в проектной документации на объекты капитального строительства и реконструкции.
Ст. 20. Руководитель организации обеспечивает наличие на дверях помещений производственного и складского назначения и наружных установках обозначение их категорий по взрывопожарной и пожарной опасности, а также класса зоны в соответствии с главами 5, 7 и 8 Федерального закона «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности».
Своды правил и СНиП:
- СП 12.13130.2009 Определение категорий помещений, зданий и наружных установок по взрывопожарной и пожарной опасности (с Изменением N 1)
- СП 59.13330.2012 «СНиП 35-01-2001. Доступность зданий и сооружений для маломобильных групп населения». Актуализированная редакция СНиП 35-01-2001 (утв. приказом Министерства регионального развития РФ от 27 декабря 2011 г. N 605) (с изменениями и дополнениями)
- СП 4.13130.2013 Системы противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объектах защиты. Требования к объемно-планировочным и конструктивным решениям.
- СП 59.13330.2016 » Доступность зданий и сооружений для маломобильных групп населения». Актуализированная редакция СНиП 35-01-2001 (утв. приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 14 ноября 2016 г. N 798/пр)
На этом перечень документов не является исчерпывающим, т.к. категорирование разных помещений по взрывопожарной и пожарной опасности обосновывается разными нормативными документами.
Ниже в таблице представлен перечень помещений, подлежащих категорированию:
ПРОИЗВОДСТВЕННЫЕ И ТЕХНИЧЕСКИЕ ПОМЕЩЕНИЯ
часть 1,2 статьи 27 Федерального закона от 22 июля 2008 года № 123-ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности»
пункт 5.1.2 СП 4.13130.2013
пункт 5.1.2, 5.2.6, 5.4.2, 5.6.4 СП 4.13130.2013
5.6.4 СП 4.13130.2013
пункт 5.1.2, 5.6.4 СП 4.13130.2013
пункт 5.1.2 СП 4.13130.2013
пункт 5.1.2 СП 4.13130.2013
пункт 5.1.2 СП 4.13130.2013
пункты 6.6, 6.7 СП 7.13130.2013
пункты 5.1.2, 5.2.6 СП 4.13130.2013
пункт 5.2.6 СП 4.13130.2013
пункты 5.4.2, 5.5.2 СП 4.13130.2013
пункт 5.5.2 СП 4.13130.2013
пункт 5.5.2 СП 4.13130.2013
пункт 5.5.2 СП 4.13130.2013
пункт 5.4.2 СП 4.13130.2013
пункты 5.2.6, 5.4.2, 5.6.4 СП 4.13130.2013
письмо ФГБУ ВНИИПО МЧС России от 28 июля 2014 года № 3410эп-13-5-02
5.6.4 СП 4.13130.2013
пункт 5.4.2 СП 4.13130.2013
письмо ФГБУ ВНИИПО МЧС России от 28 июля 2014 года № 3410эп-13-5-02
письмо ФГБУ ВНИИПО МЧС России от 28 июля 2014 года № 3410эп-13-5-02
пункт 6.9.17 СП 4.13130.2013
письмо ФГБУ ВНИИПО МЧС России от 28 июля 2014 года № 3410эп-13-5-02
Официальные термины и определения в строительстве, архитектуре и жилищно-коммунальном комплексе. — Москва: ФГУП «ВНИИНТПИ», 3-е изд. (с изменениями и дополнениями, 2006
пункт 4.2 СП 106.13330.2012
пункт 4.2 СП 106.13330.2012
пункт 4.2 СП 106.13330.2012
пункт 4.2 СП 107.13330.2012
пункт 4.2 СП 107.13330.2012
СКЛАДСКИЕ ПОМЕЩЕНИЯ
часть 1,2 статьи 27 Федерального закона от 22 июля 2008 года № 123-ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности»
пункт 5.1.2 СП 4.13130.2013
пункты 5.1.2, 5.4.2, 5.5.2 СП 4.13130.2013,
Официальные термины и определения в строительстве, архитектуре и жилищно-коммунальном комплексе. — Москва: ФГУП «ВНИИНТПИ», 3-е изд. (с изменениями и дополнениями, 2006
пункт 5.4.2, 5.6.4 СП 4.13130.2013
пункт 5.1.2 СП 4.13130.2013
пункт 5.1.2 СП 4.13130.2013
пункт 5.1.2 СП 4.13130.2013
Необходимость определения категорий – это важная составляющая противопожарной безопасности объекта. Задача определения категорийности – снизить риски возникновения очагов возгорания. Соответственно увеличить безопасность людей, которые работают на этих объектах. При этом категория влияет на выбор типа противопожарной безопасности. То есть, какие средства необходимо выделить, к примеру, на сигнализацию, на первичные средства пожаротушения, на противопожарное оборудование и прочее.
Категория объектов очень важна и для бригад, тушащих пожар. Они точно будут знать, как надо действовать на горящих объектах, относящихся к той или иной категории. А узнают они о категорийности по табличкам на входных дверях и воротах.
Источник: vminginiring.ru