Товарищество собственников жилья ежегодно платит земельный налог за земельный участок, выделенный застройщику для возведения многоквартирного жилого дома. Обычная практика, скажете вы. Да, но выделялся-то участок для одной цели, а реально используется для другой – ”размещение и эксплуатация жилого дома”.
Не велика беда, скажете вы. Оказывается, велика и в первую очередь по причине значительной переплаты самого земельного налога – этак раз в пять… Рекомендуем прочитать данную статью не только председателям ТСЖ.
Важнейший параметр
Категория земли – это один из важных параметров, который отражает его целевое использование. Знание категории земель важно арендатору земли для оценки своих расходов. Стоимость арендной платы земельных участков разнится по зонам расположения участка (чем ближе к центру города – тем дороже) и по целям использования (чем доходнее бизнес – тем дороже). Так, например, если стоимость аренды земельного участка под офисным зданием равна 100 тыс. рублей в год, то стоимость аренды этого же земельного участка, если в здании производится торговля или расположен ресторан – уже 500 тыс. рублей в год.
АВТОСЕРВИС МЕЧТЫ !!! СДЕЛАЙ САМ !!!
Кроме того, если вы решили построить дом на участке сельскохозяйственного назначения, то вы никогда не сможете зарегистрировать этот дом. А если вы кому-нибудь ”перейдете дорогу”, то этот кто-то запросто может инициировать дело о снесении незаконных построек. Так и было в небезызвестном поселке…
То есть использовать землю мы можем только по назначению и в соответствии с ее категорией. Однако возможно перевести одну категории земли в другую и сменить назначение ее применения.
Категории земель
Земли в нашей стране подразделяют на категории в зависимости от целевого назначения. Это позволяет обеспечивать дифференцированный подход к их правовому регулированию.
Согласно Земельному кодексу РФ, земли бывают следующих категорий:
– промышленного и иного специального назначения;
– особо охраняемых территорий и объектов;
Разрешенное использование
Это второй параметр использования земельного участка, от которого зависит его кадастровая стоимость и возможность его использования. То есть категория – это более высокий параметр. На земле лесного фонда невозможно построить дом. А вот на земле поселений возможно. Важно, чтобы категория земли в этом случае была для ИЖС, а не для личного подсобного хозяйства.
Итак, разрешенное использование земельного участка определяет возможность его использования и возведения различных построек. От разрешенного использования зависит размер стоимости земельного участка, следовательно, и величина земельного налога. Но не каждый владелец земли знает, что по закону собственники и другие лица обязаны использовать земельные участки в соответствии с разрешенным использованием, указанным в правоустанавливающем документе на землю. При этом законодатель предусмотрел административную ответственность в виде административных штрафов, возможности принудительного прекращения прав и других мер за использование земель не по целевому назначению, например, установление двукратного размера арендой платы. Штраф на организацию может составлять до 40 тыс. рублей.
Вид разрешенного использования земельного участка под автомойку, автосервис и сопутствующие товары
С чего следует начать? В первую очередь в Управлении архитектуры и градостроительства (при отсутствии такого органа – в Исполнительном комитете или Палате имущественных и земельных отношений) необходимо выяснить, утверждены ли в населенном пункте, на территории которого находится участок, Правила землепользования и застройки. Этот документ делит населенный пункт на территориальные зоны и определяет порядок застройки, формирования и использования земельных участков и зданий. Если такие правила утверждены, то там же нужно получить справку о том, в какой зоне расположен участок, и перечень всех допустимых в этой зоне видов разрешенного использования.
И если эксплуатация жилого здания включена в состав основных или вспомогательных видов разрешенного использования, то с этой справкой необходимо подать заявление в Кадастровую палату об учете изменений вида разрешенного использования участка. Обратиться с таким заявлением может правообладатель земельного участка или его доверенное лицо.
В случае отсутствия на территории населенного пункта утвержденных Правил землепользования и застройки, вопрос изменения разрешенного использования рассматривается на публичных слушаниях. Для их проведения необходимо подать заявление в местную администрацию. Слушания проводятся комиссией с участием
граждан, проживающих в данном населенном пункте, рассматриваются все пункты за и против. По результатам публичных слушаний главой местной администрации принимается решение об изменении разрешенного использования. Это решение направляется в Кадастровую палату, согласно которому в течение 30 рабочих дней вносятся изменения в государственный кадастр недвижимости. Правообладатель земельного участка после получения указанного документа вправе самостоятельно обратиться в Кадастровую палату с заявлением об учете изменений.
Казалось бы, не так уж и сложно. Остается открытым вопрос, насколько оперативно справятся государственные и муниципальные органы с заявкой конкретной организации или гражданина?
Рассмотрим еще один животрепещущий вопрос, связанный с желанием гражданина на своем земельном участке, купленном им для строительства жилого дома (после строительства самого дома), построить на нем, к примеру, автомойку или минимагазинчик.
Возможно ли это, и не возникнет ли проблем с использованием земельного участка? Закон гласит: ”Земельный участок должен использоваться в соответствии с установленным для него разрешенным использованием”. Поэтому для строительства магазина на участке, отведенном под жилищное строительство, необходимо изменить его разрешенное использование. Приходить в администрацию самому или нанимать компетентную организацию – решать вам. Очень часто к этой проблеме присоединяется фактор времени (быстрее возведем строение – быстрее будем зарабатывать деньги).
Ниже приведем фрагменты из нормативных документов, которые помогут пройти читателю небольшой познавательный ликбез по теме статьи.
Виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.
Виды разрешенного использования земельных участков устанавливаются применительно к каждой территориальной зоне.
Разрешенное использование земельных участков и объектов капитального строительства может быть следующих видов:
– основные виды разрешенного использования;
– условно разрешенные виды использования;
– вспомогательные виды разрешенного использования, допустимые только как дополнительные к основным и условно разрешенным видам использования и осуществляемые совместно с ними.
Изменение вида разрешенного использования проводится в соответствии с градостроительным регламентом для данной территориальной зоны при соблюдении требований технических регламентов.
Основные виды разрешенного использования земельных участков:
– для индивидуального жилищного строительства (для ИЖС);
– для ведения личного подсобного хозяйства (для ЛПХ);
– для дачного строительства;
– для ведения дачного хозяйства;
– для сельскохозяйственного производства;
– для организации фермерского хозяйства;
– для организации крестьянско-фермерского хозяйства;
– для ведения сельского хозяйства;
– под малоэтажное жилищное строительство;
– для сельскохозяйственного использования;
– для жилищного строительства;
– жилая, коммерческая застройка;
– иное разрешенное использование.
Примеры разрешенных видов функционального использования территории:
многоквартирные жилые дома в 4-5 этажей, детские сады, школы, клубные помещения, библиотеки, аптеки, выставочные залы, почта, телефон, телеграф, магазины торговой площадью до 100 кв. м, предприятия общественного питания, парикмахерские, отделения банков, общежития и т.д.
Примеры неосновных и сопутствующих видов функционального использования территории:
встроенные, подземные или полузаглубленные гаражи или открытые стоянки для временного хранения автотранспорта.
Примеры условно разрешенных видов функционального использования территории:
разрешенные жилые дома, не превышающие параметры требований к застройке земельных участков, спортзалы, бассейны, станции скорой помощи, больницы, административные предприятия, офисы, конторы, сооружения для постоянного и временного хранения транспортных средств, временные сооружения мелкорозничной торговли.
Типовой перечень видов разрешенного использования земельных участков
Наименование вида разрешенного использования (под цифровой нумерацией).
Состав вида разрешенного использования (под звездочкой).
1. Земельные участки, предназначенные для размещения домов многоэтажной жилой застройки:
* земельные участки, предназначенные для размещения многоэтажных жилых домов;
* земельные участки, предназначенные для размещения среднеэтажных жилых домов;
* земельные участки, предназначенные для размещения многоэтажных жилых домов;
* земельные участки общежитий.
2. Земельные участки, предназначенные для размещения домов индивидуальной жилой застройки:
* земельные участки для размещения объектов индивидуального жилищного строительства;
* земельные участки для ведения личного подсобного хозяйства (приусадебные участки).
3. Земельные участки, предназначенные для размещения гаражей и автостоянок:
* земельные участки гаражей (индивидуальных и кооперативных) для хранения индивидуального автотранспорта:
* земельные участки, предназначенные для хранения автотранспортных средств для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанные с осуществлением предпринимательской деятельности.
4. Земельные участки, находящиеся в составе дачных, садоводческих и огороднических объединений:
* садовые, огороднические и дачные земельные участки.
5. Земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания:
* земельные участки для размещения объектов оптовой торговли;
* земельные участки для размещения объектов розничной торговли;
* земельные участки ресторанов, кафе, баров;
* земельные участки столовых при предприятиях и учреждениях и предприятий поставки продукции общественного питания;
* земельные участки рынков;
* земельные участки ремонтных мастерских и мастерских технического обслуживания;
* земельные участки химчисток, прачечных;
* земельные участки для размещения объектов технического обслуживания и ремонта транспортных средств, машин и оборудования;
* земельные участки мастерских, фотоателье, фотолабораторий;
* земельные участки бань;
* земельные участки парикмахерских;
* земельные участки предприятий по прокату;
* земельные участки объектов по оказанию ритуальных и обрядовых услуг.
6. Земельные участки, предназначенные для размещения гостиниц:
* земельные участки гостиниц;
*земельные участки прочих мест для временного проживания (отелей, мотелей).
7. Земельные участки, предназначенные для размещения административных и офисных зданий, объектов образования, науки, здравоохранения и социального обеспечения, физической культуры и спорта, культуры, искусства, религии:
* земельные участки образовательных учреждений (дошкольные, общеобразовательные, начального, среднего, высшего профессионального и послевузовского образования, дополнительного образования взрослых);
* земельные участки научных организаций (научно-исследовательские организации, научные организации образовательных учреждений высшего профессионального образования, опытно-конструкторские, проектно-конструкторские, проектно-технологические и иные организации, осуществляющие научную и (иную) научно-техническую деятельность);
* земельные участки государственных академий наук (Российская академия сельскохозяйственных наук, Российская академия медицинских наук, Российская академия образования, Российская академия архитектуры и строительных наук, Российская академия художеств);
* земельные участки объектов здравоохранения (лечебно-профилактические и научно-исследовательские учреждения, образовательные учреждения, фармацевтические предприятия и организации, аптечные учреждения, санитарно-профилактические учреждения, территориальные органы, созданные в установленном порядке для осуществления санитарно-эпидемиологического надзора, учреждения судебно-медицинской экспертизы);
* земельные участки лиц, занимающихся частной медицинской практикой и частной фармацевтической деятельностью;
* земельные участки ветеринарных лечебниц;
* земельные участки органов государственного управления общего и социально-экономического характера;
* земельные участки органов по реализации внешней политики, обеспечению законности, прав и свобод граждан;
* земельные участки организаций обязательного социального обеспечения;
* земельные участки иных объектов предоставления социальных услуг;
* земельные участки организаций почтовой связи;
* земельные участки операторов почтовой связи;
* земельные участки спортивных клубов, коллективов физической культуры, действующих на самодеятельной и профессиональной основах в образовательных учреждений;
* земельные участки детско-юношеских, спортивных школ, клубов физической подготовки, спортивно-технических школ;
* земельные участки специализированных детско-юношеских школ олимпийского резерва, училищ олимпийского резерва, школ высшего спортивного мастерства, центров олимпийской подготовки;
* земельные участки образовательных учреждений и научных организаций в области физической культуры и спорта;
* земельные участки общероссийских физкультурно-спортивных объединений (физкультурно-спортивные организации, общероссийские федерации (союзы, ассоциации) по различным видам спорта, общественно-государственные физкультурно-спортивные общества);
* земельные участки Олимпийского комитета России;
* земельные участки федерального органа исполнительной власти в области физической культуры и спорта, органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации в области физической культуры и спорта, подведомственных им организации, муниципальных организаций физической культуры и спорта;
* земельные участки учреждений кино и кинопроката;
* земельные участки театрально-зрелищных предприятий, концертных организаций и коллективов филармонии;
* земельные участки выставок, музеев;
* земельные участки парков (культуры и отдыха);
* земельные участки музыкальных, художественных и хореографических школ, клубных учреждений и библиотек;
* земельные участки религиозных групп;
* земельные участки религиозных организаций;
* земельные участки гидрометеорологической службы;
* земельные участки объектов финансирования, кредитования, страхования.
8. Земельные участки, предназначенные для размещения объектов рекреационного и лечебно-оздоровительного назначения:
* земельные участки домов отдыха, пансионатов, кемпингов, туристических баз, стационарных и палаточных туристско-оздоровительных лагерей;
* земельные участки домов рыболовов и охотников;
* земельные участки детских туристических станций, туристских парков, учебно-туристских троп, трасс, детских и спортивных лагерей;
* земельные участки пригодных лечебных ресурсов, лечебно-оздоровительных местностей и курортов.
9. Земельные участки, предназначенные для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок:
* земельные участки фабрик, заводов и комбинатов:
* земельные участки производственных объединений, концернов, промышленно-производственных фирм, трестов;
* земельные участки типографий;
* земельные участки других промышленных предприятий;
* земельные участки ДЭЗов (РЭУ, ЖЭК);
* земельные участки объектов коммунального хозяйства (за исключением земельных участков, указанных в п.13 настоящего перечня);
* земельные участки общественных туалетов;
* земельные участки выгребных ям;
* земельные участки объектов переработки, уничтожения, утилизации и захоронении отходов;
* земельные участки мусороперерабатывающих (мусоросжигающих предприятий);
* земельные участки полигонов промышленных и бытовых отходов;
* земельные участки пунктов приема вторсырья;
* земельные участки контор механизированной уборки;
* земельные участки кладбищ;
* земельные участки крематориев.
10. Земельные участки, предназначенные для размещения электростанций, обслуживающих их сооружений и объектов:
* земельные участки тепловых электростанций, гидроэлектростанций, атомных электростанций и иных видов электростанций.
* земельные участки обслуживающих электростанции сооружений и объектов.
11. Земельные участки, предназначенные для размещения портов, водных, железнодорожных вокзалов, автодорожных вокзалов, аэропортов, аэродромов, аэровокзалов:
* земельные участки для размещения речных портов;
* земельные участки для размещения морских торговых портов, морских рыбных портов, морских специализированных портов;
* земельные участки для размещения железнодорожных станций;
* земельные участки для размещения автодорожных вокзалов и автостанций;
* земельные участки для размещения аэропортов, аэродромов и аэровокзалов.
12. Земельные участки, занятые водными объектами, находившиеся в обороте:
* земельные участки для размещения водных объектов (за исключением земельных участков, указанных в п.16 настоящего перечня).
13. Земельные участки, предназначенные для разработки полезных ископаемых, размещения железнодорожных путей, автомобильных дорог, искусственно созданных внутренних водных путей, причалов, пристаней, полос отвода железнодорожных и автомобильных дорог, водных путей, трубопроводов, кабельных, радиолинейных и воздушных линий связи и линий радиофикации, воздушных линий электропередачи конструктивных элементов и сооружений, объектов, необходимых для эксплуатации, содержания, строительства, реконструкции, ремонта, развития наземных и подземных зданий, строений, сооружений, устройств транспорта, энергетики и связи, размещения наземных сооружений и инфраструктуры спутниковой связи, объектов космической деятельности, обороны, безопасности:
* земельные участки, предназначенные для разработки полезных ископаемых;
* земельные участки для размещения железнодорожных путей;
* земельные участки для установления полос отвода и охранных зон железнодорожных дорог;
* земельные участки для размещения, эксплуатации, расширения и реконструкции строений, зданий, сооружений, в том числе устройств и других объектов, необходимых для эксплуатации, содержания, строительства, реконструкции, ремонта, развития наземных и подземных зданий, строений, сооружений, устройств и других объектов железнодорожного транспорта;
* земельные участки автомобильных дорог (за исключением земельных участков, указанных в п.16 настоящего перечня), их конструктивных элементов и дорожных сооружений;
* земельные участки полос отвода автомобильных дорог;
* земельные участки для размещения объектов автомобильного транспорта и объектов дорожного хозяйства, необходимых для эксплуатации, содержания, строительства, реконструкции, ремонта, развития наземных и подземных зданий, строений, сооружений, устройств;
* земельные участки для размещения искусственно созданных внутренних водных путей;
* земельные участки для размещения причалов, пристаней, гидротехнических сооружений, других объектов, необходимых для эксплуатации, содержания, строительства, реконструкции, ремонта, развития наземных и подземных зданий, строений, сооружений, устройств и других объектов морского, внутреннего водного транспорта;
* земельные участки гидротехнических и иных сооружений (плотины, водосборные, водоспускные и водовыпускные сооружения, туннели, каналы, насосные станции, судоходные шлюзы, судоподъемники; сооружения, предназначенные для защиты от наводнений и разрушений берегов водохранилищ, берегов и дна русел рек; сооружения (дамбы), ограждающие хранилища жидких отходов промышленных и сельскохозяйственных организаций; устройства от размыва на каналах, а также другие сооружения, предназначенные для использования водных ресурсов и предотвращения вредного воздействия вод и жидких отходов);
* земельные участки открытых линий метро и депо;
* земельные участки трамвайных линий;
* земельные участки трамвайных депо;
* земельные участки для размещения нефтепроводов, газопроводов, иных трубопроводов;
* земельные участки для размещения объектов, необходимых для эксплуатации, содержания, строительства, реконструкции, ремонта, развития наземных и подземных зданий, строений, сооружений, устройств и других объектов трубопроводного транспорта;
* земельные участки эксплуатационных предприятий связи, на балансе которых находятся радиорелейные, воздушные, кабельные линии связи и соответствующие полосы отчуждения;
* земельные участки кабельные, радиорелейных и воздушных линий связи и линий радиофикации на трассах кабельных и воздушных линий связи и радиофикации и соответствующих охранных зон линий связи;
* земельные участки подземных кабельных и воздушных линий связи и радиофикации и соответствующих охранных зон линий связи;
* земельные участки наземных и подземных необслуживаемых усилительных пунктов на кабельных линиях связи и соответствующие охранные зоны;
* земельные участки наземных сооружений и инфраструктуры спутниковой связи;
* земельные участки иных конструктивных элементов и сооружений, объектов, необходимых для эксплуатации, содержания, строительства, реконструкции, ремонта, развития наземных и подземных зданий, строений, сооружений, устройств транспорта, энергетики и связи, объектов космической деятельности;
* земельные участки объектов обеспечения общественного порядка и безопасности;
* земельные участки объектов военной безопасности;
* земельные участки объектов обеспечения безопасности в чрезвычайных ситуациях;
* земельные участки прочих объектов обороны и безопасности.
14. Земельные участки, занятые особо охраняемыми территориями и объектами, в том числе городскими лесами, скверами, парками, городскими садами:
* земельные участки, имеющие особое природоохранное значение (земли государственных природных заповедников, в том числе биосферных, государственных природных заказников, памятников природы, национальных парков, природных парков, дендрологических парков, ботанических садов, территорий традиционного природопользования коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации; земельные участки запретных и нерестоохранных полос;
* земельные участки, имеющие научное, эстетическое и иное особо ценное значение (земельные участки, в пределах которых имеются природные объекты и объекты культурного наследия, представляющие особую научную, историко-культурную ценность (типичные или редкие ландшафты, культурные ландшафты, сообщества растительных, животных организмов, редкие геологические образования).
15. Земельные участки, предназначенные для сельскохозяйственного использования:
* земельные участки сельскохозяйственных угодий (пашни, сенокосы, залежи, земли, занятые многолетними насаждениями);
* земельные участки, занятые объектами сельскохозяйственного назначения и предназначенные для ведения сельского хозяйства, объектов сельскохозяйственного назначения.
16. Земельные участки улиц, проспектов, площадей, шоссе, аллей, бульваров, застав, переулков, проездов, тупиков; земельные участки земель резерва; земельные участки, занятые водными объектами, изъятыми из оборота или ограниченными в обороте в соответствии с законодательством Российской Федерации; земельные участки под полосами отвода водоемов, каналов и коллекторов, набережные:
* земельные участки общего пользования, занятые площадями, шоссе, аллеями, заставами, переулками, тупиками, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами, которые могут включаться в состав различных территориальных зон и не подлежат приватизации;
* земельные участки земель резерва;
* земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, в пределах которых расположены водные объекты, находящиеся в государственной или муниципальной собственности;
* земельные участки под полосами отвода водоемов, каналов и коллекторов.
Федеральный закон ”О переводе земель или земельных участков
из одной категории в другую”.
Источник: pro-nalogi.ru
Перевод земли под ИЖС в коммерческую
Объясняем нюансы земельного законодательства простым языком: особенности купли-продажи, аренды участков, перевода земель из одной категории в другую, выдела доли, межевания и многое другое. Поможем избежать финансовых потерь и объясним порядок оформления документов.
Земельный фонд Российской Федерации разделен на земельные участки различных категорий и видов. Это необходимо для эффективного контроля использования и минимизации потерь свойств земли. Самым главным классификатором является категория участка, которая отражает правовой статус использования земли. Вид земельного участка определяется по установленным муниципалитетом правилам землепользования или застройки территории.
Индивидуальное жилищное строительство – вид разрешенного использования, при котором на земельном участке может быть построен жилой дом не выше 3-х надземных этажей. Для строительства жилья могут быть использованы две категории: земли населенных пунктов и сельскохозяйственного назначения.
Перевести земельный участок из одной категории в другую сложно. Легче изменить вид разрешённого использования (ВРИ). Такая процедура проводится в более низких инстанциях, что обеспечивает выдвижение к вам простых требований. Категорию земли и вид разрешённого использования можно узнать в правовых актах муниципалитетов или же договорах, по которым вы являетесь собственником.
Решение об изменении ВРИ принимается органом местной исполнительной власти. При положительном ответе изменение должно быть зафиксировано в Едином государственном реестре недвижимости. Перевод земли из ИЖС в другой вид использования необходим в тех случаях, если вы хотите возвести на своем участке объект коммерческой деятельности. По заявлению в орган местного самоуправления владелец участка без труда сможет изменить вид разрешенного использования.
Процедура изменения ВРИ
Перед тем, как приступить к изменению ВРИ земли ИЖС в коммерческую, необходимо обратиться в орган государственной власти за определением точного перечня документов. Точного единого списка не существует. После этого вы можете передавать ходатайство в местный муниципалитет. К нему необходимо приложить подготовленный пакет документов. В ходатайстве должна содержаться следующая информация:
- Ваши права на земельный участок.
- Кадастровый номер земельного участка.
- Категория земельного участка.
- Обоснования перевода из ИЖС в коммерческую.
- Копии документов, удостоверяющих личность
Физическое или юридическое лицо имеет право предоставить выписку из ЕГРИП или ЕГРЮЛ. Если такие выписки не предоставлены, то орган местного самоуправления запрашивает их сам в порядке межведомственного взаимодействия. После того, как вы соберете все необходимые документы, вам нужно обратиться в орган местной власти. Уполномоченный чиновник назначит публичные слушания, на которых огласят решение. На этом мероприятии имеют право присутствовать жители ближайших домов, они будут оглашать свое мнение и выдвигать какие-либо предложения. Отрицательный ответ вам могут дать в следующих случаях:
- Ходатайство было передано ненадлежащим лицом.
- Документы, которые были переданы вместе с ходатайством, не соответствует требованием Земельного Кодекса Российской Федерации.
Отказ должен быть обоснованным, и его можно обжаловать в суд. Если вы получаете положительный результат, вас должны уведомить о дате и времени основного слушания. На нем будет принято окончательное решение. Среди обязательных расходов при изменении ВРИ земельного участка из ИЖС в коммерческую выделяют:
- Плату за услуги главного архитектора.
- Плату за услуги главы по земельным вопросам.
- Оплату публикации об проведении слушания в местной прессе.
- Оплату публикации о результатах слушания.
Рассчитывать на быстрый результат не стоит. Оформление бумаг на разных уровнях инстанций занимает много времени. Обычно процесс затягивается на 1-2 месяца, однако иногда это может растянуться на год и более.
Магазин на участке ИЖС
Земли ИЖС по умолчанию предназначены для возведения жилища, однако в отдельных ситуациях этот параметр можно изменить. Конечно, однозначно сказать, получится ли у вас изменить ВРИ земли ИЖС под магазин, невозможно. На это влияют разные параметры, среди которых:
- Инфраструктура территории, на которой вы собираетесь открывать магазин.
- Согласие соседей.
- Наличие обременений или ограничений на участок.
- Наличие специального проекта, по которому сооружение отдалось в эксплуатацию.
- Возможность согласования изменений с Роспотребнадзором и Водоканалом.
- Необходимость межевания, если под магазин будет отведена не вся территория участка.
Если вы всё же решили открывать магазин, ключевым моментом в принятии решения будет согласие соседей – за открытие должен высказаться как минимум 51% жителей. Также собственник всегда имеет возможность отмежевать часть от своего участка под ИЖС и изменить ей вид разрешенного использования.
Земли под ИЖС могут применяться как коммерческие, если получить разрешение на условно разрешенный вид использования участка. Вопрос о предоставлении собственнику такого права обсуждается на публичном слушании. После этого комиссия отправляет запрос на получение разрешения от владельцев участков граничащих с обсуждаемым объектом. Нужно учитывать, что на земельном участке условно разрешенного вида использования можно строить только временные сооружения мелкорозничной торговли.
Изменение ВРИ под автосервис
Перед тем, как возводить на земельном участке автосервис, собственник должен узнать тип территориальной зоны, в которой он собирается строить. В случае, если в перечень видов разрешённого использования этой зоны не включены автосервисы, необходимо менять вид разрешённого использования.
Под коммерческую застройку
Изменение ВРИ земельного участка, предназначенного под ИЖС, под коммерческую застройку необходимо в тех случаях, если вы решили возвести объект придорожного сервиса, гостиничного или туристического обслуживания. Для начала вам придется подать заявление в местную администрацию и пройти процедуру публичных слушаний. После этого необходимо согласовывать постройку с государственными службами: собственник должен позаботиться, чтобы на участке была возможность провести водопровод, систему канализации и электричества той мощности, которые могут потребоваться для проживания большого количества людей. Показательным является соблюдение санитарных и противопожарных мер.
Источник: landatlas.ru
Текст книги «Открываем автосервис: с чего начать, как преуспеть»
Расторжение договора: что и как происходит при расторжении договора. Как стороны могут выйти из договора, за сколько времени стороны должны друг друга уведомлять об этом.
Форс-мажор: всякие катаклизмы.
В конце договора должны стоять адреса и реквизиты сторон, печати и подписи. Лучше, если подписи будут на каждой странице внизу, например.
Глава 18
Поиск помещения или участка земли под строительство
В разных регионах дела с землей и арендой обстоят по-разному, поэтому опишу ситуацию на примере Санкт-Петербурга.
Если земля принадлежит городу, то возможна только аренда; если области, то возможен выкуп. В любом случае нужно обращаться по поводу приглянувшегося участка земли в администрацию района, и тогда будет понятно, дадут или не дадут, какие планы на эту землю, заодно скажут, какую документацию собрать, могут запросить инвестиционный план постройки, могут попросить проект.
Писать бумаги лучше после простого разговора. Если в принципе согласны, то все равно, от кого писать: от юридического лица или от физического. Когда будет готовиться распоряжение, постановление или указ, тогда уже в документах должен фигурировать будущий арендатор. Я бы рекомендовал зарегистрировать ИП, это дешево, и если деятельности не будет, с документами нет особой мороки.
В маленьких городах ИП, наверное, даже более предпочтительно. В крупных городах чиновники больше любят ООО, на них проще навесить дополнительные задачи, типа социалки или благоустройства. Ну, а в случае чего, зарегистрировать ООО вы всегда успеете, это недолго.
После того как на запрос ответят, будет понятно, какой вам нужен статус, и какие документы надо собирать. Опять-таки, если это город, это один комплект документов, если область – другой. Причем в разных районах по-разному – что попросят из документов в одном, того могут не попросить в другом.
Итак, гуляли вы, допустим, по городу, увидели участок земли и восхотели построить на нем автосервис. Звоните в администрацию района и спрашиваете, к кому можно обратиться по этому вопросу. Вас либо сразу пошлют, либо скажут, что надо прийти написать заявление и предоставить такие-то данные.
Несете им свой бизнес-план, где указана требуемая площадь и т. д. Сколько времени займут всякие согласования, предсказать сложно, обычно это не меньше полугода. Причем для обеспечения всех разрешений придется выложить энную сумму. В Петербурге согласование на постройку автосервиса обойдется не менее чем в $50 000.
Получать землю в аренду от государства нужно через комитет по управлению городским имуществом (КУГИ), либо через администрацию, если у вас городе КУГИ нет. По закону вы можете отправить туда заявку и через месяц получите ответ. На практике, чтобы получить участок земли под строительство нужны знакомства и деньги на взятки. Хотя в небольших городах с этим намного проще, чем в мегаполисах.
Иногда КУГИ проводит конкурсы на аренду земли, хотя особо на этот счет обольщаться не стоит. После того как вы в КУГИ подадите заявку, они должны будут провести тендер на эту землю. Вам нужно будет за свои деньги в районной газете дать объявление о том, что такая-то фирма претендует на такой-то участок, а КУГИ будет проводить торги между теми, кто еще захочет. Вроде бы земли свободной много, но на самом деле все давно поделено, и скорее всего, уже есть давно готовые проекты застройки этих пятен. Если есть связи в администрации – это может ускорить дело.
Есть еще такая штука, как целевое назначение земли. Для автосервиса нужна земля под промышленную застройку. Большая часть земли все-таки имеет целевое назначение под жилищную застройку, а перевести землю из одной категории в другую очень и очень нелегко.
Следующий вариант – обратиться в агентство, которое специализируется на земле. Приходите, говорите, что нужно вот такое пятно. Если повезет, то вам подыщут вариант.
Землю обычно берут в аренду на 3 года либо на 49 лет. Если вы смогли получить землю в долгосрочную аренду, то можете праздновать. Поскольку если все документы в порядке, то согнать вас с такой земли очень сложно, а это, в свою очередь, означает стабильность. Но на практике КУГИ не дает землю в аренду больше чем на 3 года.
Как правило, права на прямую аренду земли или помещений у города продают третьи лица. Кто-то «пробил» договор аренды с городом на длительный срок, и вам могут продать фирму, на которую уже заключен договор аренды с городом. Покупка прав аренды – это фактически покупка фирмы с договором аренды. Для примера: права аренды в Москве на 200 м помещения в самой глухомани стоят $50 000.
Взятки чиновники лично не берут, только через каких-то своих людей. Причем цепочка людей может быть достаточно длинной. Ну и цена, соответственно, увеличивается. Будьте готовы к тому, что даже после того, как выиграете тендер на аренду участка, вам придется пройти по инстанциям и все согласовать.
Помещение в аренду под автосервис можно искать самостоятельно или через риэлтора. Берем, допустим, журнал «Коммерческая недвижимость» или «Бюллетень недвижимости» и смотрим объявления. В Петербурге частные объявления еще попадаются, в Москве практически нет, даже если написано, что от собственника. Системы оформления тоже отличаются.
Чем крупнее город, тем сложнее найти помещение самому. В Москве, например, очень сложно самостоятельно найти необходимое помещение или участок, поэтому лучше прибегнуть к услугам риэлтора. Здесь самое главное – не вестись на распространенные разводки.
Есть лохотронщики, которые стараются продать вам базу данных. Вы ведетесь на какое-то красивое объявление, например аренда от собственника или земля от собственника, и звоните по указанному телефону. Вам говорят: «Да, у нас это есть, а еще есть вот это и это еще дешевле, приезжайте, мы вам дадим все контакты собственников, адреса, телефоны».
Приезжаете, при вас кому-то звонят: «Привет, Вась, это Петя из фирмы, у тебя еще не сдано то помещение? Цена такая же? А, ну хорошо». Вы платите им деньги, они дают вам бумажку с телефонами, и вы радостный бежите домой и… ни до кого не дозваниваетесь. Или попадает в какую-то булочною по левому телефону.
Возвращаетесь обратно, спрашиваете, в чем дело, а вам в ответ: «Мы вам базу данных продали, при вас звонили, вот разбирайтесь». Этой схеме больше 10 лет, но все равно многие еще на это ведутся.
Нормальный риэлтор подыскивает вам помещение и берет за это комиссию, как правило, это 100 % стоимости 1 месяца аренды. Предлагайте 50 %, если не согласны – звоните дальше. Максимум второй или третий согласится, поскольку понимает, что лучше получить половину, чем ничего. База данных у них у всех одна, поэтому если он вам откажет, то просто подарит эти деньги конкуренту.
Крупные риэлторские конторы могут отказывать, а те, что поменьше, на половину цены всегда согласятся. Причем разницы в качестве у больших контор и маленьких в принципе нет, потому как риэлторы берут деньги за информацию. После скидывания цены риэлтор погрустнеет, так как поймет, что нарвался на человека «в теме». Вы должны подтвердить эту догадку отказом в предоплате. Как только вам начинают говорить: «Хорошо, вот мы заключаем договор, вы вносите предоплату…», вы сразу отказываете, предлагаете оплату по результату, если не устраивает – до свидания, потому что как только вы вносите предоплату, заинтересованность в результате у риэлтора падает до нуля.
Если он начнет излагать что-то вроде: «Просмотр у нас стоит 200 руб.» – пошлите его подальше. На любое требование денег произносится подобная волшебная фраза. Есть псевдориэлторские конторы, которые зарабатывают только на просмотрах. Тупо, без всякой базы вас водят по левым местам, берут деньги за просмотр и говорят: «Ну, дальше сами уже разруливайте».
Риэлтору даете максимум 3–4 дня на поиск первого нормального варианта. Если ничего нет, то ищите другого риэлтора. Если риэлтор быстро не нашел подходящие варианты, то он непрофессионален и с ним работать не нужно.
Рассчитывать на юридическое сопровождение сделки от крупной конторы не стоит, особенно если это не прописано в договоре, они все реально ничего кроме продажи информации не делают. Общение с риэлтором заканчивается подписанием акта.
При поиске помещения изначально надо ориентироваться на помещение промышленного назначения, естественно, не оборудованное под автосервис. Чтобы из него сделать сервис, понадобятся вложения. Сколько – зависит от места. Если помещение, которое вы арендуете, зарегистрировано в Госкомимуществе как капитальное строение, нужно будет обратиться к префекту для получения разрешения об использовании помещения для автосервиса, а затем оформить договор на аренду этого помещения.
Для начала надо удостовериться в наличии воды, электричества и канализации. Все это должно удовлетворять потребностям вашего объекта при выбранном вами оборудовании. Если все более-менее нормально, то надо будет сделать полы, а также развести электричество и воду. Сколько все это стоит, сказать можно только для конкретного места. Желательно, чтобы не было колонн в помещении.
Заранее подумайте о том, где будет въезд и выезд, складские и офисные помещения.
Аренда в Москве/Подмосковье в среднем стоит порядка $200 за кв. м в год. В Петербурге это будет подешевле, по другим регионам России – $70-120.
Когда будете осматривать помещение, которое берете в аренду, составляйте акт о его техническом состоянии. Потом, в случае чего, вы сможете на этот акт ссылаться.
В договоре аренды обязательно должны быть указаны:
♦ точный адрес здания, в котором находится сдаваемое помещение;
♦ описание местоположения помещения в здании (этаж, номер комнаты и т. д.);
♦ площадь сдаваемого в аренду помещения в соответствии с техническим паспортом БТИ;
♦ назначение сдаваемого помещения (например, для офисных нужд, производственных нужд, под склад и т. д.).
Кроме того, нужен технический паспорт помещения. Он содержит все характеристики помещения (площадь, количество комнат, расположение лестниц, дверей, окон и т. д.), а также его схематическую планировку.
Договор лучше всего заверить у нотариуса. Это даст гарантию того, что вас внезапно не «попросят». При заключении договора аренды нужно смотреть, настоящие ли документы у того, с кем вы заключаете договор аренды, является ли он собственником земли, посмотреть копии документов на собственность или право аренды, нет ли обременения у объекта, не заложен ли он, не под судом ли он и т. д. Также стоит побороться за то, чтобы затраты на реконструкцию включить в арендную плату. В большинстве случаев это удается.
В договоре должно найти отражение условие перепрофилирования помещения под автосервис, чтобы в дальнейшем не возникали претензии со стороны арендодателя. Перепрофилирование возможно в том случае, если в договоре собственника не оговаривается запрет на нецелевое использование данного помещения.
Если аренда сроком больше года, то договор надо регистрировать в управлении федеральной регистрационной службы (УФРС), поскольку это считается долгосрочной арендой.
Оптимальные условия расположения автосервиса
Очень хорошо, если сервис будет располагаться в спальном районе или на правой стороне дороги на пути движения транспорта из центра в спальные районы. Если есть прямой доступ из центра – это очень большой плюс. Если в планах развития города значится строительство жилых домов в выбранном районе – это плюс, как и любой экономический рост района вообще.
Прямоугольная форма участка, широкий въезд на территорию – это тоже плюсы. На улице, где находится въезд, должно быть как минимум двухполосное движение и разрыв в сплошной линии напротив въезда, чтобы клиенты могли выехать из сервиса налево.
Желательно, чтобы улица была прямой метров на 100 в обе стороны от въезда. Расположение на углу или пересечении улиц, расположение после светофора – плюс. Сужение дороги или знак ограничения скорости на участке перед въездом – тоже плюс. Совсем замечательно, если есть места для парковки и стоянки автомобилей, принятых на ремонт.
Примерный перечень документов для открытия автосервиса в арендованном помещении:
1. Разрешение от администрации района, на чьей территории вы планируете открыть автосервис.
2. Заключение от Противопожарной службы.
3. Заключение от Роспотребнадзора (СЭС).
4. Договор на вывоз твердых бытовых отходов и уборку прилегающей территории.
5. Договор аренды земельного участка.
Полный перечень разрешительной документации вы можете посмотреть в типовом шаблоне бизнес-плана у меня на сайте.
Основные требования к автосервису:
♦ размещение предприятий автосервиса в жилых домах и общественных зданиях не разрешается;
♦ помещение автосервиса должно иметь централизованную подводку воды и в обязательном порядке быть канализированным;
♦ площадь производственных помещений должна быть достаточной и зависит от видов и объема работ и габаритов ремонтируемых машин, но не менее 5 кв. м на одного работающего (без учета оборудования);
♦ производственные помещения должны быть оборудованы общеобменной приточновытяжной взрывобезопасной вентиляцией;
♦ расчеты системы вентиляции должны быть выполнены в соответствии со СНиП 2.04.05–91 «Отопление, вентиляция и кондиционирование»;
♦ в холодный период года помещения должны отапливаться. Въездные ворота оборудуются воздушно-тепловыми завесами;
♦ не разрешается эксплуатация помещения без естественного освещения. Коэффициент естественного освещения должен составлять 1,5;
♦ системы искусственного освещения должны выполняться во взрывобезопасном исполнении;
♦ отделка стен и полов должна осуществляться влаго– и маслобензостойкими материалами. Стены должны быть окрашены масляной краской либо облицованы на % высоты керамической плиткой, полы – метлахской плиткой. Смотровые ямы должны быть облицованы керамической плиткой;
♦ в составе помещения предприятий автосервиса в обязательном порядке должны быть душ, санузел, двухстворчатый шкафчик для хранения чистой спецодежды;
♦ работники должны быть обеспечены средствами индивидуальной защиты органов дыхания, глаз и кожи рук;
♦ автосервисы должны в обязательном порядке согласовывать с органами Госсанэпидемнадзора проектную документацию на размещение и технологические процессы и иметь разрешение указанных органов на ввод в эксплуатацию.
Глава 19
Сертификация – а надо ли?
Сертификация автосервиса – дело добровольное. Можно делать, можно не делать. Однако если ее нет, могут возникнуть проблемы с согласованиями. Но это в каждом регионе по-своему, тут смотрите, как обстоят дела именно у вас.
Перечень документов для получения сертификата соответствия на ремонт и техническое обслуживание автомобилей:
♦ свидетельство о постановке на налоговый учет;
♦ свидетельство о внесении в единый государственный реестр;
♦ договор аренды помещения или свидетельство о собственности;
♦ перечень оборудования (с указанием модели и марки);
Стоимость – 6000 руб. (стоимость самого сертификата) + 1200 руб. за каждый вид работ. Всего в перечне есть около 60 видов работ.
СЭС, которая теперь называется Роспотребнадзор, является основной головной болью автосервиса после отмены обязательного лицензирования. Она имеет право налагать на организацию штрафы от 10 000 до 20 000 руб. или приостанавливать деятельность фирмы на срок до 90 суток, если фирма работает без соответствующего разрешения.
Примерный перечень документов для получения заключения:
♦ ксерокопии уставных документов и банковские реквизиты;
♦ договор аренды помещения или свидетельство на право собственности;
♦ санпаспорт объекта, договор на санитарную обработку;
♦ проекты: вентиляция, канализация, технология;
♦ договор на утилизацию нефтепродуктов;
♦ договор на утилизацию использованных аккумуляторов;
♦ договор на утилизацию использованной ветоши (если не используется одноразовая);
♦ договор на утилизацию люминесцентных ламп (если используются);
♦ сертификаты на запчасти (не всегда).
В Москве и Петербурге есть фирмы, которые предлагают услуги по получению заключений. Вот примерные цены:
♦ получение заключения на вид деятельности – 15 000 руб.;
♦ получение согласовательного письма (первый раз) – 15 000 руб.;
♦ получение согласовательного письма на вид деятельности – 15 000 руб.;
♦ государственная пошлина – обычно 9000-12 000 руб.;
♦ ППК (План производственного контроля) – 3600-14 000 руб.;
♦ санпаспорт объекта – в зависимости от метража. Обычно 5000–6000 руб.
После того как вы оформили земельный участок и уладили все проблемы с рабочим помещением, разрабатывается проектная документация, в составе которой обязательный раздел «Охрана окружающей среды». Для ввода в эксплуатацию помещения учитывается заключение, которое готовит отдел «Гигиены окружающей среды». Также оцениваются предельно допустимые нормы выбросов. Подробнее про экологический паспорт предприятия смотрите в приложении 3.
К несчастью, можно заплатить кучу денег на взятки, успешно пройти согласования в 9 нужных инстанциях, а на десятой вас «стопорнут» – и все труды пойдут прахом. Это риск, от которого никуда не деться.
Глава 20
Строительство автосервиса
Строить здание автосервиса лучше всего из быстровозводимых металлоконструкций. Это дешевле, быстрее и проще, чем капитальное здание. Фактически – это «коробка» из металлокаркаса с обшивкой из сэндвич-панелей.
Постройку здания нужно начинать с проекта. Имея на руках полноценный проект, содержащий информацию об электрификации, канализации, вентиляции, водоснабжении и отоплении, можно застраховать себя от множества проблем с последующим согласованием в органах местной администрации.
Нужно быть готовым к тому, что после постройки здания и прокладки всех коммуникаций комиссия не утвердит один или несколько из перечисленных пунктов уже реализованного проекта, и эксплуатация здания будет незаконной. Поэтому заранее согласованный проект – путь к экономии времени и денег, несмотря на то, что стоимость его может колебаться от $500 до $3000. Помимо этого, проект является точной инструкцией для строителей, и все отклонения от проекта можно использовать как аргумент при окончательном расчете с подрядчиком. С другой стороны, проектная организация несет финансовую ответственность за ошибки, допущенные в проекте, что позволяет снизить риск незапланированных затрат.
Утвержденный проект позволяет начинать строительство. Но необходимо учесть, что согласование проекта на строительство автосервиса имеет ряд отличий от согласования проекта, например, загородного дома. Эти отличия определяются спецификой эксплуатации помещения: вредными стоками, повышенным энергопотреблением, повышенным уровнем шума, пожаробезопасностью и т. д.
Схема строительства здания на металлокаркасе в большинстве случаев состоит из нескольких этапов:
1. Выемка грунта. Осуществляется с учетом размеров спроектированного фундамента. Необходимо учесть вероятность того, что часть грунта придется вывозить, что связано с привлечением организаций, имеющих лицензию на вывоз грунта. После выемки грунта до начала заливки фундамента необходимо сформировать песчано-гравийную подушку под лентой фундамента.
2. Заливка фундамента. Включает несколько операций: армирование, монтаж опалубки, непосредственно заливка бетона, демонтаж опалубки. Демонтаж не производится в случае заливки бетона с неснимаемой опалубкой, например из экструдированного пенополистирола, что позволяет в дальнейшем обойтись без дополнительного утепления фундамента. При температурах ниже 0 между заливкой и следующим этапом должно пройти не менее 28 дней для того, чтобы бетон набрал прочность. Стоимость фундамента может доходить до 50 % стоимости всего здания, и на фундаменте ни в коем случае нельзя экономить.
3. Монтаж металлокаркаса. Расчет несущей способности металлических ферм – очень ответственный момент, поэтому необходимо обладать максимально точной информацией о толщине металла, конструкции и правилах монтажа. Есть два варианта реализации этого этапа строительства: покупка готовых ферм, рассчитанных на определенную нагрузку, и монтаж ферм силами подрядчика. Второй вариант, как правило, дешевле, но требует больше времени и связан с большим риском.
4. Наружная зашивка металлокаркаса. Как правило, выполняется из профлиста. Придает дополнительную жесткость конструкции.
5. Монтаж утеплителя. Хорошее утепление – способ сэкономить на дальнейшем отоплении. Можно использовать готовые многослойные сэндвич-панели, простые в монтаже. Другой путь – набор сэндвича по компонентам. Требует достаточно высокой квалификации рабочих, но позволяет сделать утепление более эффективным за счет создания вентилируемых зазоров и более точного монтажа.
Второй способ более затратный по времени, но менее затратный по себестоимости материалов. Толщина утеплителя не должна быть менее 150 мм.
6. Внутренняя зашивка. Для автосервиса разумнее использовать легкомоющиеся влагозащищенные материалы, например панели ПВХ.
7. Отделочные работы. Включают в себя разводку электросети, канализации, водоснабжения и отопления.
При выборе места для строительства необходимо учесть ряд факторов, которые могут существенно повлиять на сам процесс строительства и дальнейшую эксплуатацию сооружения. Необходимо геологическое и гидрологическое исследование участка. Необходима информация о глубине промерзания грунта и уровне грунтовых вод, о составе грунта. Нужно продумать подъездные пути для крупнотоннажного транспорта, а также учесть работу крупногабаритной техники: подъемных кранов, бетононасосов и т. д. Бывают случаи, когда специально приходится заказывать несколько КАМАЗов со щебнем и засыпать подъезды к стройке, чтобы тяжелая техника не застревала в грязи.
Фирму-подрядчика лучше выбирать исходя из следующих факторов: наличие лицензии на этот вид строительства; присутствие на рынке не менее 5 лет; возможность осмотреть сданные объекты сходной направленности; финансовая и технологическая прозрачность процесса строительства для заказчика.
Контроль строительства связан, прежде всего, со своевременным представлением отчетов о проделанных работах с указанием количества и стоимости материалов, объемов выполненных работ и их стоимости. Для инженерного контроля некоторые заказчики нанимают инженеров по качеству строительства, что позволяет снизить риск отклонения от проекта со стороны фирмы-подрядчика. Также нужно обратить внимание на соблюдение подрядчиком сроков, оговоренных при подписании договора, для каждого из этапов строительства.
В случае работы с квалифицированным подрядчиком ошибки минимальны и связаны чаще с форс-мажорными обстоятельствами. Необходимо помнить о том, что договор, подписанный с фирмой-подрядчиком, имеет двустороннее действие. В частности, задержки оплаты этапов и авансирования приобретения материалов могут привести к довольно значительному отклонению от оговоренного графика, что в некоторых случаях имеет крайне неприятные последствия.
После окончания строительства необходимо сдать сооружение органам местной администрации, которые проведут экспертизу на соответствие здания эксплуатационным нормам. Подписание акта соответствия является заключительным этапом строительства и дает право на эксплуатацию здания в целях, обозначенных в акте.
Теперь о расходах. Сама коробка здания обойдется около 10 000 руб. за кв. м. Утепление – около 500 руб. за кв. м. Цены, конечно, примерные, но представление о стоимости дают.
Плюс к этому будут расходы, которые связаны не со стройкой, а скорее с бюрократией. Например, для Москвы, помимо проекта, понадобится:
1. Открытие ордера на строительство. Включает в себя разбивку участка, выноску осей, проект производства работ, проект организации строительства и пр. Выноска осей в Москве выполняется Мосгоргеотрестом, который является монополистом. От объема строительства стоимость не зависит и составляет около 200 000 руб.
Проект производства работ с согласованием обойдется в сумму до 100 000 руб. Регламент на утилизацию вынутого грунта стоит от 25 000 до 50 000 руб.
2. Подготовка строительной площадки. Ограждения по периметру стройки обойдутся около 25 руб. за погонный метр. Затраты на протягивание электрического кабеля предугадать сложно, но готовьтесь к сумме в пару тысяч долларов. Туалеты в Москве обязательны на стройке, аренда биотуалета – 12 000 руб. в месяц. Охрана в Москве тоже обязательна.
Сами строители не имеют права ночью находиться на стройплощадке, поэтому нужен договор с частным охранным предприятием, который стоит около 40 000 руб. в месяц.
3. Технический надзор над строительством. Заказчик должен предоставить специалиста с дипломом строительной специальности, который будет контролировать соблюдение проекта на всем протяжении строительства. Зарплата такого специалиста составляет около 50 000 руб. в месяц.
В общем, затраты на строительство в различных регионах зависят не от стоимости стройматериалов, а именно от стоимости оформления различных бумажек и согласований.
Источник: iknigi.net
Шиномонтаж на участке для индивидуального жилищного строительства — это нецелевое использование земель
По закону любой земельный участок имеет целевое назначение. Существует градация категории земель с установленными правилами пользования. Собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту.
Целевое назначение земельного участка — это совокупность категории земель и разрешенного использования. Цель использования земельного угодья определяется согласно документам, устанавливающим и удостоверяющим право на землю.
Назначение земли и имеющихся на ней объектов должно быть общим. При получении документа на участок под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС), на нем должны возводиться строения, относящиеся к индивидуальному строительству. Иначе Кодекс об административных правонарушениях предусматривает наложение штрафов на нарушителей за нецелевое использование земли.
Типичным примером такого нарушения является размещение автомастерских, автомоек на земельных участках для ИЖС. Недавно в Управление Росреестра поступило обращение пермяка, по итогам рассмотрения которого государственный земельный инспектор провел внеплановую проверку земельного участка, принадлежащего индивидуальному предпринимателю в Мотовилихинском районе Перми на улице Целинной. Обоснованность проведения проверки согласована прокуратурой.
В ходе проверки установлено, что на земельном участке расположено кирпичное капитальное строение с вывеской «Автозапчасти» и режимом работы, данное строение используется под магазин и жилой дом. Также на земельном участке расположено металлическое строение с вывеской «Шиномонтаж».
Земельный участок имеет вид разрешенного использования «индивидуальные жилые дома со встроенно-пристроенными объектами капитального строительства нежилого назначения», поэтому размещение на нем кирпичного строения, которое используется, под магазин автозапчастей и жилой дом, не противоречит виду разрешенного использования.
Но использование земельного участка для предоставления услуг по шиномонтажу не предусмотрено основными и вспомогательными видами использования для индивидуальной жилой застройки.
По результатам проверки в действиях индивидуального предпринимателя выявлено нарушение требований ст. 42 Земельного кодекса Российской Федерации, за что предусмотрена ответственность по ч. 1 ст. 8.8 КоАП РФ Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях.
Землевладельцу выдано предписание об устранении выявленного нарушения требований земельного законодательства — шиномонтажа на участке быть не должно.
При определении наказания Росреестр учел соответствие указанных мер тяжести нарушения и его потенциальной опасности для охраняемых общественных интересов, а также то, что субъект проверки включен из Единый реестр субъектов малого и среднего предпринимательства и относится к категории «Микропредприятие». Согласно сведениям Управления Росреестра по Пермскому краю ранее индивидуальный предприниматель к административной ответственности за нарушение требований земельного законодательства не привлекался.
Поэтому нарушителю было назначено административное наказание, выраженное в официальном порицании лица, совершившего административное правонарушение, в виде ПРЕДУПРЕЖДЕНИЯ.
Надо отметить, что при выявлении повторного нарушения мера ответственности за данное правонарушение для предпринимателей предусматривает наложение штрафа как на юридическое лицо — от ста тысяч до двухсот тысяч рублей.
Источник: kartgeocentre.ru