Категория земель земли населенных пунктов для строительства жилого дома

Категории земель. Целевое назначение земель.

То, каким образом можно использовать тот или иной участок земли, определяется его принадлежностью к той или иной категории земель. Для каждой из категорий, в свою очередь, существует классификатор, по которому определяются виды разрешенного использования для данной категории земель и подкатегорий, в нее входящих.

Категории земель

Согласно положений ст.7 ЗК РФ все земли в Российской Федерации по своему целевому назначению делятся на 7 категорий:

• земли сельскохозяйственного назначения;
• земли населенных пунктов;
• земли для нужд

• промышленности;
• транспорта;
• энергетики;
• связи и телевидения;
• обороны и космической деятельности;
• а также иного специального назначения;

Земли сельскохозяйственного назначения

В эту категорию входят земли, расположенные за пределами населенных пунктов и определенные для использования в нуждах сельского хозяйства.

Все о недвижимости. Категории и назначения земель, особенности и отличия.

В категории земель сельскохозяйственного назначения входят:

• собственно сельскохозяйственные угодья – сенокосы, пашни, плодовые сады, пастбища и др.;
• земли, отведенные под внутрихозяйственные дороги и коммуникации;
• земли, отведенные для создания зон древесно-кустарниковой растительности в целях защиты от воздействия негативных природных и техногенных факторов;
• земли, окружающие замкнутые водоемы;
• земли, занятые зданиями и сооружениями, используемыми в целях хранения и переработки сельхозпродукции.

Земли сельскохозяйственных угодий имеют приоритетный статус и подлежат особой охране.

Земли сельскохозяйственного назначения могут быть предоставлены для нужд промышленности или иных несельскохозяйственных нужд. В этом случае предоставляются земли, непригодные для сельскохозяйственного производства, либо земли сельхозугодий максимально худшего качества в соответствии с их кадастровой стоимостью.

Земли населенных пунктов

В эту категорию входят земли, расположенные в черте населенных пунктов (городов, сел, поселков и т.д.) и предназначенные для застройки или размещения инфраструктуры этих населенных пунктов.

Целевое назначение земель этой категории определяется нахождением того или иного участка в той или иной территориальной зоне населенного пункта. Согласно ЗК РФ в населенных пунктах выделяют следующие территориальные зоны

— зоны инженерных и транспортных инфраструктур;

Для каждой из этих зон существуют собственные регламенты, определяющие правовой режим и целевое использование расположенных в этих зонах земельных участков. Для всех участков, которые расположены в пределах одной территориальной зоны, действует единый регламент целевого использования. Этот регламент обязателен к выполнению всеми собственниками, арендаторами и пользователями земельных участков вне зависимости от формы собственности на эти участки.

Категории земельных участков: ИЖС, ДНП, ЛПХ, СНТ. Земельный участок в СНТ или ИЖС?

В соответствии с Земельным Кодексом РФ участки и расположенные на них объекты при несоответствии их параметров предельным значениям, прописанным в регламенте, или при несоответствии их профиля перечню разрешенных типов использования могут быть запрещены к использованию органами местного самоуправления.

Территориальные зоны, расположенные вне черты городов, но при этом составляющие с этим городом единую природную, социальную и хозяйственную инфраструктуру и не находящиеся в составе земель других населенных пунктов, считаются пригородными. В составе пригородных земель различают:

— зоны сельскохозяйственного назначения;

— зоны отдыха населения;

— зоны развития города.

Земли промышленного и специального назначения

В эту категорию входят земли, используемые для нужд различных отраслей промышленности, энергетики, транспорта и коммуникаций, а также иного специального назначения. Важной особенностью этой категории земель становится то, что многие участки, имеющие данное целевое назначение, окружены охранными, санитарными и иными зонами с особыми условиями использования. Эти условия ограничивают права всех землепользователей вне зависимости от формы собственности.

Земли особо охраняемых объектов и территорий

В эту категорию входят земли, имеющие особое научное, природоохранное, историко-культурное, оздоровительное или иное назначение. Эти земли частично или целиком изъяты из хозяйственного оборота. К землям этого типа относят, например, земли заповедников.

Земли водного и лесного фондов, а также земли запаса

В эту категорию входят земли для ведения лесного хозяйства, земли, на которых расположены водные объекты и водоохранные зоны. А также земли государственной или муниципальной собственности, которые в настоящий момент никак не использованы – это земли запаса. Предоставление земель запаса физическим или юридическим лицам возможно только после перевода этих земель в другую категорию.

Вид разрешенного использования или целевое назначение

Каждая из представленных выше категорий земель имеет свой индивидуальный список видов разрешенного использования.

То, к какой именно категории будет отнесен тот или иной земельный участок, определяется:

— правительством РФ – для земель, находящихся в федеральной собственности;

— органами власти субъектов федерации – для земель, находящихся в собственности этих субъектов, а также земель, состоящих в частной или муниципальной собственности, в том числе и в отношении земель сельскохозяйственного назначения;

— органами местного самоуправления – для муниципальных земель и земель, находящихся в частной собственности, кроме земель сельскохозяйственного назначения.

Также вышеназванные властные структуры имеют право перевода земель из одной категории в другую в отношении всех земель, попадающих под их юрисдикцию.

Любой из видов целевого использования, разрешенный согласно классификатору для данной категории и подкатегории земель, может осуществляться без получения каких-либо дополнительных разрешений или процедур согласования.

В тех же случаях, когда целевое назначение конкретного участка земли не предусматривает осуществление планируемого вида деятельности (например, ИЖС), можно обратиться в соответствующие властные органы за получением разрешения на изменение целевого назначения.

В том случае, если в отношении данной территориальной зоны действуют регламенты, предусматривающие соответствующий вид деятельности, такое разрешение получить существенно легче, чем инициировать процедуру перевода участка земли в другую целевую категорию.

Целевое использование земельного участка под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) для земель различных категорий

Целевое использование земельных участков под ИЖС (индивидуальное жилищное строительство) с правом проживания и регистрации допускается в отношении земель населенных пунктов.

Для земель, входящих в категорию сельскохозяйственного назначения, допускается использование участков для организации мест отдыха и возведения жилого строения с правом проживания и регистрации в том случае, если целевое назначение земель «дачное строительство». В остальных случаях возможно возведение жилого строения без права проживания в нем и регистрации.

Однако эта правовая норма не действует, если речь идет о такой особо охраняемой подкатегории сельскохозяйственных земель как земли сельскохозяйственных угодий. Любое иное использование (кроме основного целевого назначения) – незаконно.

В том случае, если планируется возведение коттеджного поселка на землях сельскохозяйственного назначения, не имеющих вида разрешенного использования «дачное строительство», можно просто изменить целевое назначение отводимого участка, не переводя его в категорию земель населенных пунктов. Это существенно проще.

Земли особо охраняемых объектов и территорий, а также земли лесного фонда, входящие в подкатегорию водоохранных земель, не могут быть использованы под индивидуальное жилищное строительство ни при каких условиях. Также практически невозможен перевод этих земель в другую категорию.

Так, в прибрежных зонах водоемов (20 метров) не только запрещено возведение любых объектов недвижимости, но запрещены также и любые попытки для ограждения этих зон путем создания искусственных преград, например, заборов.

Но согласно положению Водного кодекса любой частный собственник может приобрести изолированный водный объект (пруд, заводненный карьер и т.п.) в свою собственность на законных основаниях. Затем, после проведения соответствующей экспертизы, можно возвести на участке, включающем в себя этот водоем, объект недвижимости.

Источник: terres.ru

Земля поселений: виды разрешенного использования

Разрешенное использование земли населенных пунктов имеет несколько видов. Перевод участка земли из одного вида в другой – процесс достаточно трудоемкий, а потому лучше заранее понять тонкости организации данной процедуры. Виды разрешенного использования участков, способы получения информации о каждом из них и рекомендации по выбору – обо всем этом и пойдет речь в данном материале.

Земли поселений: разрешенное использование

Согласно статье 83 ЗК РФ, земли населенных пунктов являют собой участки, целевое назначение которых — застройка городов, поселков и остальных муниципальных образований.

Отметим, что это единственное назначение данных земель. При этом согласно ч.3 ст. 84 ЗК РФ, частный участок, являющийся частью границы населенного пункта, сохраняет данный статус, что означает сохранение права собственности на данный участок.

Предназначение земли населенного пункта варьируется в зависимости от той зоны, в которой она размещена. Всего их 9:

• Жилые;
• Общественно-деловые;
• Рекреационные;
• Производственные;
• Сельскохозяйственные;
• Инженерные;
• Военные;
• Земли спецназначения;
• Иные территориальные зоны.

Остановимся подробнее на последней категории. К ней относятся участки, предназначением которых является создание улиц, проездов, скверов, парков, площадей и других похожих объектов. Как правило, данные земли находятся в составе основных зон и подразумевают возможность приватизации или получения в частную собственность каким-либо прочим методом.

Также закон предполагает такую нелегальную ситуацию, как нецелевое использование земель. Данное нарушение подразумевает эксплуатацию земли в форме, не соответствующей законному назначению, установленному для данной категории земель.

Что касается санкций, то для данного нарушения предполагается наказание в соответствии со ст. 8.8. КоАП РФ. Для россиян наказание имеет вид денежного штрафа в размере 0,5 – 1% от кадастровой стоимости земли (при этом, минимальный размер штрафа составляет 10 000 рублей).

Приведем пример: если на участке, законным предназначением которого является возведение жилого дома, появляется магазин, то его собственник, во-первых, заплатит денежный штраф, во-вторых, будет обязан устранить нарушение, то есть снести незаконную постройку.

Вся информация касательно видов разрешенного использования земель заносится в Государственный кадастр недвижимости, а потому, прежде чем вы примете решение о приобретении участка, ознакомьтесь с его кадастровым паспортом, чтобы удостовериться в правильности намерений. Данный документ можно заказать в Кадастровой палате региона.

Из 9 категорий, о которых говорилось ранее, физические лица могут заинтересовать только две, а именно жилая и сельскохозяйственная. Причина тому проста – остальные категории не допускают покупку гражданином земельного участка в личное пользование.

Что такое земли запаса?

Что относится к землям лесного фонда, читайте тут.

Так, согласно ч.5 ст. 85 ЗК РФ, земельные участки, расположенные в жилых зонах, могут использоваться для реализации трех следующих целей:

• Возведение индивидуальной жилой постройки;
• Возведение мало-, средне- или многоэтажной жилой постройки;
• Возведение помещений бытового и культурного назначения.

В соответствии с ч.11 ст. 85 ЗК РФ, собственникам разрешено использовать участки, расположенные на сельскохозяйственных землях, под возведение зданий или помещений, если те предназначены для ведения сельского хозяйства, организации пашен или многолетних насаждений.

Важно подчеркнуть, что полное представление о конкретных возможностях использования различных земельных участков можно получить, если внимательно рассмотреть соответствующий классификатор, утвержденный приказом Минэкономразвития № 540 от 01.09.2014 г. и изучить нюансы, которые он содержит.

К примеру, если вам необходимо приобрести участок с целью индивидуального жилищного строительства, важно удостовериться, что кадастровый паспорт содержит коды 2.0-2.7, так как именно они подразумевают жилую застройку.

Но здесь нужно понимать, что данная категория не содержит здания, предназначенные для:

• Одновременного проживания и лечения;
• Обеспечения непрерывного производства.

Что касается ИЖС или огорода, то под такую собственность следует приобрести участок, обозначенный в разделе 2 классификатора (коды 2.0-2.7).

Указанные цифры означают возможность использования земли для решения следующего комплекса задач:

• Постройка малоэтажного жилого дома (лимит по этажам = 3 без разделения на квартиры);
• Организация садоводства и огородничества;
• Постройка подсобных сооружений и гаражей;
• Постройка садовых домов (требования аналогичны тем, которые установлены по отношению к малоэтажным жилым домам);
• Организация приусадебных участков под личное подсобное хозяйство;
• Установка передвижных домов с возможностью подключения к инженерным сетям.

Соответственно, ИЖС предполагает не только возведение жилого дома, но также и ведение подсобного хозяйства.

Если же вы подыскиваете участок с целью предпринимательской деятельности, ваш выбор – участки, внесенные в раздел 4 классификатора (коды 4.0-4.9). Такие земли предполагают торговлю, отдых, обслуживание автотранспорта и другие схожие цели.

К примеру, код 4.4. позволяет размещать на участке объект капитального строительства под продажу товаров. Здесь стоит отметить, что существует лимит на объем торговой площади – он составляет 5 000 квадратных метров.

Это не единственные методы использования земельных участков. Так, согласно ст. 37 Градостроительного кодекса РФ, виды разрешенного использования земельных участков под каждую из территориальных зон, закрепленных в ЗК РФ, делятся на 3 категории:

• Основная (подразумевает изначального предназначение);
• Условно-разрешенная (возможное предназначение);
• Вспомогательная.

Основной вид использования подразумевает предназначение участка земли для использования исключительно в рамках его территориальной зоны и локализации. Выбрать вид использования можно без предварительного согласования с органами власти.

Таким образом, собственник участка имеет право самому решать, что ему делать с землей, являющейся его собственностью. Разумеется, он может предпринимать действия лишь в рамках закона и классификатора.

Условно разрешенный вид использования, в отличие от основного, требует прохождения процедуры согласования и получения соответствующего решения. Список возможностей для использования участка определяется, исходя из норм, закрепленных в соответствующем региональном градостроительном регламенте .

К примеру, если участок собственника имеет основное предназначение ИЖС, однако, владелец хочет возвести там объект мелкорозничной торговли, ему предстоит подать соответствующее заявление в комиссию по землепользованию и застройке в конкретном регионе. Далее происходят публичные слушания, по итогам которых и предоставляется разрешение.

Вспомогательные виды использования могут реализовываться исключительно вместе с одной из двух указанных ранее категорий в качестве дополнения к ним.

К примеру, это может быть организация подземных или надземных автопарковок на земле, целевым назначением которой является возведение магазина.

Перевод других земель в земли поселений

Ст. 7 ЗК РФ гласит, что все земли Российской Федерации распределяются на 7 категорий по целевому назначению:

• Земли сельскохозяйственного назначения;
• Земли поселений (в законопроекте ФЗ «О внесении изменений в градостроительный кодекс РФ и некоторые другие законодательные акты РФ», который был рассмотрен Госдумой РФ во втором чтении 22.11.2006 г., термин «земли поселений» было предложено заменить на «земли населенных пунктов»);
• Земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, а также земли под обеспечение космической деятельности, обороны, безопасности и земли другого спецназначения;
• Земли территорий и объектов, находящихся под особой охраной;
• Земли, принадлежащие лесному фонду;
• Земли, принадлежащие водному фонду;
• Земли запаса.

Если же речь идет о включении в состав земель поселений участков из других категорий, то такой перевод реален только в том случае, если участок находится в составе одной из оставшихся шести категорий.

Перевод земель в РФ регламентирован Федеральным законом от 21.12.2004 г. № 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» (далее по тексту будет называться как Закон о переводе).

Статьи 2-5 данного закона содержат процедурные нормы перевода земель из одной категории в другую. Данные нормы являются общими, а потому могут применяться, исходя из положений и требований специальных норм.

Важные аспекты и нюансы вопроса перевода земель из одной категории в другую содержатся во второй главе Федерального закона «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую».

Проанализировав специальные нормы, можно сделать вывод, что в земли поселений можно перевести участок из любой из шести других категорий.

Рассмотрим детальнее каждый из возможных переводов:

• Перевод угодий для ведения сельского хозяйства либо участков в составе таких земель в земли поселений возможен лишь в исключительных случаях, таких как установление или изменение черты поселения (пп. 3 п. 1 ст. 7 Закона о переводе);
• Перевод земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, а также земель для обеспечения космической деятельности, обороны и безопасности и земли иного специального назначения. Земли данной категории переводятся в другую категорию без ограничений. Исключения составляют лишь случаи, указанные в частях 2 и 3 ст. 9 Закона о переводе (п.1 ст.9 Закона о переводе);
• Перевод в земли поселений земель особо охраняемых территорий и объектов, а также участков в составе земель данной категории осуществляется при наличии положительных заключений государственной экологической экспертизы, а также других установленных экспертиз, установленных федеральными законами, в соответствии с законодательством РФ об охране окружающей среды, при условии, что целевое назначение стало невозможным в виду утраты особо ценного значения;
• Земли, включенные в лесной фонд, переходят в категорию земель поселений вследствие установления или изменения черты поселений (регламентировано пп. 2 п. 1 ст. 11 Закона о переводе);
• Земли водного фонда переводятся в земли поселений при тех же условиях и регламентируются тем же нормативно-правовым актом;
• Земельные участки из состава земель запаса переводятся в земли поселений без каких-либо ограничений (ст. 13 Закона о переводе).

Как видите, земельное законодательство РФ не содержит прямого запрета на перевод земельных участков из любой категории в земли поселений. Исключение составляет лишь запрет, касающийся земель особо охраняемых территорий и объектов, а также земельных участков в составе данных земель.

Ст. 8 Федерального закона от 21.12.2004 г. № 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» в редакции ФЗ от 21.07.2005 г. №111-ФЗ гласит, что установление или изменение черты поселения является переводом не только земель поселений в другую категорию, но и также земель любой другой категории в земли поселений.

Из этого следует, что для перевода земель из других категорий в земли поселений, необходимо провести только процедуру по изменению границ поселения. Более никаких дополнительных процедур проводить не нужно.

По той же причине, перевод участков из других категорий не проводится в общем порядке перевода, применяемом при переводе земель одной категории в другую (регламентировано ст. 2-5 Закона о переводе).

Источник: o-nedvizhke.ru