Добрый день, уважаемый посетитель. В этой статье пойдёт разговор про Выкуп земельного участка под объектом незавершенного строительства в 2022 году. Если у Вас возникли вопросы, смело задавайте их ниже, это бесплатно. Надеемся, что мы сможем решить Ваш вопрос
предполагают представление одинакового набора документов для рассмотрения спора по существу (делая различия лишь в процессуальной форме документов: для административного порядка обжалования должно быть подано заявление по требованиям Росреестра, в то время как при судебном обжаловании сама форма искового заявления (жалобы) должна соответствовать правилам арбитражного процессуального законодательства).
Такие запреты не распространяются на реконструкцию объектов капитального строительства, которая не приведет к изменению вида разрешенного использования участка.
В этом случае собственник участка вправе подать заявление о снятии запрета на строительство в исполнительный орган государственной власти в течение месяца после внесения платы за снятие такого запрета.
Первичные собственники приватизированных предприятий теряют право приобретения земельных участков, если право собственности на эти предприятия переходит (полностью или частично) к другим лицам, которые могут выкупить землю без раздела участка. Подготовка документов для выкупа земельных участков Третий этап работ — это подготовка всех необходимых документов для выкупа земельных участков (см. схему 15.2). Особенность процедуры состоит в том, что покупатель сначала подаст заявку № 1 в Росимущество, которое при необходимости вносит изменения и дополнения в план приватизации предприятия и принимает решение о приватизации земельного участка не позднее одного месяца со дня регистрации заявки.
Что можно построить на землях ЛПХ? Категории земель и их назначения? Как определить статус земли?
Форма, а также габариты участка определяется в соответствии с показателями прибора, оснащенного связью с базой Росреестра. Данная услуга осуществляется платно, и требуемую сумму вносит именно заинтересованное лицо. Общая стоимость будет непосредственно зависеть от площади рассматриваемого земельного участка, его удаленности от места расположения организации, а также срочности выезда. Границы определяются в соответствии со следующим алгоритмом:
Собственник вместе с кадастровым инженером, который проводит процедуру межевания, занимаются оформлением и последующим подписанием акта, на основании которого будет осуществляться процедура межевания границ выделенной территории.
Образец свидетельства о праве собственности на землю На основании результатов проведенного межевания территории подается соответствующее обращение в Кадастровую палату для того, чтобы новообразованный участок был поставлен на учет. Чтобы добиться максимального удобства оформления соответствующей документации, государственные органы предлагают специализированную услугу электронной очереди. Чтобы записаться на прием, можно позвонить по контактному номеру данной службы, обратиться через личный кабинет, а также подать заявку на портале государственных услуг.
Выбираешь участок? 5 правил, которые ОБЯЗАТЕЛЬНО нужно знать, чтобы не потерять деньги
Документы, которые требуются для постановки на кадастровый учет, выглядят следующим образом:
Регистрационный орган предложит оформить официальное заявление с указанием просьбы о выделении определенной земли из перечня государственной или муниципальной собственности, а также заплатить сумму пошлины.
После того, как будет проведена проверка правильности заполнения соответствующей информации, документы принимаются и выдается расписка, в которой будет указываться срок готовности кадастрового паспорта.
После этого на протяжении ближайших двух недель проводится проверка достоверности и корректности представленной информации, участку присваивается индивидуальный номер, и затем его ставят на кадастровый учет в единый государственный реестр. Затем оформляется кадастровый паспорт и план на указанное имущество, и готовые документы предоставляются заинтересованному лицу согласно расписке после того, как им будет предъявлено удостоверение личности или соответствующая доверенность.
В соответствии с п. 10 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ здание, строение, сооружение и объект незавершенного строительства признаются объектами капитального строительства.
На основании ст. 55 ГрК РФ право на их использование возникает после ввода в эксплуатацию.
Относительно проблем, возникающих при оформлении договоров об ипотеке, то необходимо отметить, что в соответствии со статьей 62 Федерального закона от 16 июля 2022 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», если земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, передан по договору аренды гражданину или юридическому лицу, арендатор земельного участка вправе отдать арендные права земельного участка в залог в пределах срока договора аренды земельного участка с согласия его собственника. При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет залог права аренды допускается без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления (пункт 9 статьи 22 ЗК РФ).
Правовой режим земель в период строительства имеет особенности, установленные земельным законодательством, которые, в частности, заключаются в возложении на арендатора определенных обязанностей на период строительства, определении ставок арендной платы и установлении в законе специальных оснований для прекращения договора аренды.Общество с ограниченной ответственностью (далее — Общество) на основании договора купли-продажи приобрело в собственность объект незавершенного строительства, готовый на 52 процента.
На обращение Общества с заявлением о продаже ему участка, на котором расположен объект, в порядке, установленном статьей 36 Земельного кодекса РФ, мэрия ему отказала.»1. Государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации, за исключением прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.
Наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации ограничения (обременения) прав на него, в том числе сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда.Изучив судебную практику арбитражного суда по данному вопросу пришла к выводу, что выкуп земельного участка под объектом незавершенного строительства невозможен, поскольку земельные участки, занятые объектами недвижимого имущества, могут быть предоставлены в собственность по основанию, установленному пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса, только для целей эксплуатации уже существующих зданий, строений и сооружений. Объекты незавершенного строительства в отличие от зданий, строений или сооружений не могут быть использованы в соответствии с их назначением до завершения строительства и ввода в эксплуатацию, что исключает возможность предоставления занятых ими земельных участков в собственность исходя из приведенной нормы закона.
Выкуп земельного участка под объектом незавершенного строительства.
Хотели приобрести объект незавершенного строительства, чтобы в дальнейшем выкупить под ним землю, объект демонтировать и построить новый, но вот что останавливает. Изучив судебную практику арбитражного суда по данному вопросу пришла к выводу, что выкуп земельного участка под объектом незавершенного строительства невозможен, поскольку земельные участки, занятые объектами недвижимого имущества, могут быть предоставлены в собственность по основанию, установленному пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса, только для целей эксплуатации уже существующих зданий, строений и сооружений.
Объекты незавершенного строительства в отличие от зданий, строений или сооружений не могут быть использованы в соответствии с их назначением до завершения строительства и ввода в эксплуатацию, что исключает возможность предоставления занятых ими земельных участков в собственность исходя из приведенной нормы закона. Исключением из этого правила являются лишь случаи, перечисленные в законе, к которым, в частности, относится приватизация объектов незавершенного строительства в силу положений пункта 3 статьи 28 ФЗ от 21.12.2011г.
, переоформление права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками в силу закона. А когда земельный участок предоставлен с предварительным согласованием мест размещения объекта для целей проектирования и строительства недвижимого имущества и цель, в соответствии с которой участок был предоставлен, не достигнута, или же когда объект незавершенного строительства был приобретен по сделке, то земельный участок не может быть предоставлен в собственность. Такая позиция изложена в Постановлении Президиума ВАС от 01.03.2011г.
№ 14880/10, Постановлении Президиума ВАС РФ от 23.12.2008г.
№ 8985/08, Постановлении Президиума ВАС РФ от 10.04.2012г. № 15874/11. Заявителями по данным делам (собственниками объектами незавершенного строительства) являются юридические лица. Затем я прочитала Определение СК по административным делам Верховного Суда РФ от 22.02.2012г.
№ 71-В11-13, позиция которой прямо противоположна – при наличии зарегистрированного права собственности на объект незавершенного строительства, являющегося объектом недвижимого имущества, участвующим в обороте, с учетом того обстоятельства, что испрашиваемый земельный участок не отнесен к землям, изъятым или ограниченным в обороте, оснований для ограничительного толкования статьи 36 ЗК РФ не имеется, поэтому у собственника незавершенного строительства возникло право приобрести землю под объектом.
Всегда думала, что у нас в России судьба земельного участка следует судьбе здания (хотя считаю это неправильным). Однако, по сложившейся практике арбитражного суда выкупить земельный участок под таким объектом не получится.
Законодательная основа
Продажа земель, находящихся в собственности у государства или муниципалитета, осуществляется с помощью аукциона, торгов или без них, — всё это регламентируется статьёй 39.3 ЗК РФ.
Рассмотрим случаи, в которых земельный участок продаётся без торгов:
- Государство или муниципалитет заключают с гражданином договор на комплексное освоение земли, после чего предоставляют надел земли в аренду.
- Если надел образуется из предоставленных ЗУ некоммерческими организациями, целью которых является комплексное освоение под ИЖС, садоводства, огородничеств дачного хозяйства.
- Надел, который образуется из-за разделения ЗУ некоммерческой организацией. Целью данной организации является постройка индивидуального жилстроя, которая в последующем будет отнесена к имуществу для всеобщего использования.
- Если они образуются в результате разделения земли, предоставляемой юр. лицу для развития дачного хозяйства. Также предоставленный надел должен иметь характер общеиспользуемого имущества.
- Если на нём располагаются здания или сооружения. Все случаи с расположением каких-либо построек на таком ЗУ рассмотрены в ст. 39.20 ЗК РФ.
- Земельный участок предоставляется гражданам под ИЖС либо личное подсобное, дачное хоз-во, садоводство, огородничество в пределах территориальных границ города, поселка (территориальной единицы).
- Если предоставляется физ. и юр. лицам земля сельхозназначения, была использована в течение 3-х лет со дня заключения договора аренды, и не было нарушений по договорным пунктам и иных правонарушений правил земельного надзора, то на ЗУ заключается договор купли-продажи по окончанию договора аренды.
Обратите внимание: иногда органы МСУ предоставляют землю с последующим выкупом земли и построек находящихся на ней. Покупка в данных случаях осложняется тем, что в течение всего периода аренды не должно быть нарушено ни единого пункта договора.
Полный перечень указан в статье.
Далее рассмотрим условия, которые предполагают передачу арендованного земельного надела в частную собственность.
К ним относятся:
- Выданная территория дана в аренду, что соответственно закрепляется договором аренды;
- ЗУ выдан гражданину или юридическому лицу в бессрочное использование;
- Надел эксплуатируется на основании пожизненных наследственных прав владения.
Обратите внимание: строительство может быть и на начальной стадии, главное, чтобы был заложен фундамент. Земля, находящаяся под основанием будущего строения, передается во владение собственнику постройки. Также имейте ввиду, что объект недвижимости подлежит регистрации, как незаконченное строительство.
Справка о доходах
земельного участка;
Дифференциальная рента I
Дифференциальная рента II
Определяющие факторы: естественное качество, местоположение
Определяющие факторы: дополнительные вложения, внедрение достижений НТП, факторы менеджмента
массовая кадастровая оценка земельных участков рыночная оценка единичного земельного участка цель: определение рыночной или како-либо другой стоимости единичного
Источник: vunivere.ru
Категория земли под незавершенное строительство
Условия и порядок приобретения прав на земельные участки, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и на которых расположены здания, строения, сооружения, регламентирует ст. 36 ЗК РФ. § 2. Предоставление в собственность земельных участков под зданиями, строениями Из абз. 1 п. 1 ст. 36 ЗК РФ с учетом положения абз. 1 п. 1 ст.
8 ГК РФ следует, что право на приобретение земельного участка возникает у лиц, у которых права на здания, строения, сооружения возникли из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами. Соответственно, если исходить из логики законодателя, право на приобретение земельного участка у лиц, у которых права на здания, строения, сооружения возникли с нарушением закона (т.е. на самовольную постройку), не возникает.
Согласно п. 1 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. По данному вопросу сложилась cудебная практика.
Г. обратилась во Всеволожский городской суд с исковым заявлением к администрации о признании права на приобретение земельного участка в собственность за плату по десятикратной ставке земельного налога за 1 кв. м. На дополнительном участке расположен сарай-дровяник, возведенный отцом, указанный в свидетельстве о праве на наследство и вошедший в состав технического паспорта без отметки о незаконности строения. Размер и конфигурация используемого земельного участка не менялись, претензий и предписаний со стороны администрации Всеволожского муниципального района о незаконности использования дополнительного земельного участка не предъявлялось.
Фактически используемый истицей длительное время земельный участок огорожен, право Г. на него никем не оспорено. Суды, рассматривавшие заявление истицы, пришли к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых заявлений, так как постройка, которая указана в техническом паспорте, не переходила Г. по наследству.
Судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда, рассматривавшая кассационную жалобу, указала, что судом первой инстанции правильно сделан вывод, что требования истицы не основаны на законе и не подлежат удовлетворению, поскольку в силу ст. 222 ГК РФ лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности.
См.: Определение Ленинградского областного суда от 25.05.2011 № 33-2646/2011. При применении ст. 36 ЗК РФ следует также иметь в виду, что исключительное право на приватизацию земельных участков имеют граждане и юридические лица — собственники объектов завершенного строительства. К этому вопросу обращались неоднократно и Пленум ВАС РФ, и Президиум ВАС РФ.
Так, еще в 2005 году было дано толкование понятия «исключительное право»: «никто кроме собственника здания, строения, сооружения не имеет права на приватизацию земельного участка, занятого соответствующим зданием, строением, сооружением…» (абз. 2 п. 5 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11).
Президиум ВАС РФ, отменяя акты судов первой, апелляционной и кассационной инстанций, отметил, что вывод судов о наличии права на выкуп земельного участка собственником объекта незавершенного строительства не учитывает необходимости соблюдения баланса публичных и частных интересов при возведении объектов капитального строительства.
В соответствии со ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. Пунктом 1 ст.
36 ЗК РФ исключительное право на выкуп таких земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставлено юридическим лицам, имеющим в собственности на этих участках здания, строения, сооружения. Хотя в данной статье не названы объекты незавершенного строительства, применение порядка выкупа земельных участков под названными объектами возможно в случаях, прямо указанных в законе.
К таким случаям, в частности, относится приватизация объектов незавершенного строительства в силу положений п. 3 ст. 28 Федерального закона «О приватизации государственного и муниципального имущества», переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками в силу положений п. 2 ст. 3 Федерального закона № 137-ФЗ.
К рассматриваемому делу данные случаи не относятся. При предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства применение положений ст.
36 ЗК РФ к объектам незавершенного строительства исключается в связи с тем, что в отличие от зданий, строений или сооружений они не могут быть использованы в соответствии с их назначением до завершения строительства и ввода их в эксплуатацию. См.: Постановление Президиума ВАС РФ от 23.12.2008 № 8985/08. Арбитражные суды по-прежнему ориентируются на толкование отдельных положений ст. 36 ЗК РФ Президиумом ВАС РФ.
Тринадцатый арбитражный апелляционный суд, рассмотрев апелляционную жалобу ЗАО «Гавань», высказался следующим образом: «Объекты незавершенного строительства, в том числе являющиеся объектами недвижимости, право собственности на которые зарегистрировано в установленном законом порядке, не указаны в ст. 36 ЗК РФ наряду со зданиями, строениями, сооружениями как объекты, для цели эксплуатации которых может быть предоставлен земельный участок… Собственник объекта незавершенного строительства имеет право приобрести земельный участок, на котором этот объект расположен, в аренду для завершения строительства». См.: Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.12.2013 № А21-123/2013.
В постановлении от 19.03.2013 № 12668/12 Президиум ВАС РФ, сославшись на свое предыдущее постановление от 23.12.2008 № 8985/08, подчеркнул, что земельные участки, занятые объектами недвижимого имущества, могут быть предоставлены в собственность по основанию, установленному п. 1 ст. 36 ЗК РФ, только для целей эксплуатации уже существующих зданий, строений и сооружений.
Как было установлено судом первой инстанции, общество является собственником зданий и сооружений, необходимых для благоустройства и использования спорного участка по его целевому назначению в установленных границах, т.е. объектов недвижимости, имеющих вспомогательный характер по отношению к земельному участку и тем объектам недвижимости, которые должны быть на нем возведены в будущем в соответствии с его целевым назначением. Строительство объектов недвижимости, для возведения и эксплуатации которых земельный участок был предоставлен обществу в аренду и которые были предусмотрены утвержденным проектом детальной планировки, эскизом застройки и обозначены в договоре, не завершено. Возведение на земельном участке только вспомогательных объектов, даже при наличии государственной регистрации права собственности общества на них, не влечет возникновения у общества права на приобретение в собственность спорного участка в порядке, предусмотренном ст. 36 ЗК РФ.
Тринадцатый арбитражный апелляционный суд относительно понятия «исключительное право» указал следующее. Предоставленное собственникам зданий, строений, сооружений ст. 36 ЗК РФ исключительное право на приватизацию занятого этими объектами земельного участка направлено на реализацию закрепленного в пп. 5 п. 1 ст.
1 данного кодекса принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов. Исключительность этого права на приватизацию земельного участка собственником здания, строения, сооружения, на нем расположенного, означает, что такой собственник вправе приватизировать исключительно земельный участок, занятый этим объектом и необходимый для его использования. См.: Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.10.2013 № А56-23422/2012.
При применении ст. 36 ЗК РФ следует иметь в виду, что наличие на участке временного сооружения, находящегося в собственности гражданина или юридического лица, не порождает у них каких-либо прав на земельный участок, в том числе исключительного права на приобретение такого участка в долгосрочную аренду (см., например, постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.11.2013 № А56-8989/2013).
Пленум ВАС РФ в абз. 2 п. 5 Постановления от 24.03.2005 № 11 также сформулировал позицию, согласно которой установленный п. 1 ст.
5 Федерального закона «О приватизации государственного и муниципального имущества» запрет юридическим лицам, в уставном капитале которых доля Российской Федерации, субъектов РФ и муниципальных образований превышает 25%, покупать государственное и муниципальное имущество не применяется при приватизации указанными юридическими лицами земельных участков, на которых расположены принадлежащие им на праве собственности объекты недвижимости. Что касается такого специфического коллективного субъекта, как собственники помещений в многоквартирном доме, то согласно ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован до введения в действие ЖК РФ и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме считается возникшим в силу закона с момента введения в действие ЖК РФ. Если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован после введения в действие ЖК РФ и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме возникает в силу закона с момента проведения государственного кадастрового учета.
Вопросы о безвозмездности или платности при приобретении прав на земельные участки с находящимися на них зданиями, строениями и сооружениями занимают в ст. 36 ЗК РФ существенное место. Абзац 2 п. 1 ст.
36 ЗК РФ в вопросе о порядке и условиях приватизации земельных участков с находящимися на них зданиями, строениями и сооружениями отсылает как к положениям ЗК РФ, так и к федеральным законам. Согласно п. 1 ст. 2 Федерального закона № 137-ФЗ в соответствии с данным пунктом осуществляется продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности: коммерческим организациям и индивидуальным предпринимателям, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, если эти здания, строения, сооружения были отчуждены из государственной или муниципальной собственности, в том числе в случае, если на таких земельных участках возведены или реконструированы здания, строения, сооружения; коммерческим организациям и индивидуальным предпринимателям, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, если эти здания, строения, сооружения были возведены на таких земельных участках вместо разрушенных или снесенных и ранее отчужденных из государственной или муниципальной собственности зданий, строений, сооружений; юридическим лицам, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, при переоформлении ими права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками; гражданам и некоммерческим организациям, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, если право собственности указанных лиц на эти здания, строения, сооружения возникло до вступления в силу ЗК РФ и если федеральными законами для указанных собственников не установлен иной порядок приобретения земельных участков в собственность.
Что касается безвозмездной передачи земельных участков в собственность, то в ст. 36 ЗК РФ и в ст. 3 Федерального закона № 137-ФЗ указываются лица, которые вправе воспользоваться таким правом, и условия, при которых данное правило применяется.
К этим лицам относятся религиозные организации, имеющие в собственности здания, строения, сооружения религиозного и благотворительного назначения (абз. 3 п. 1 ст. 36 ЗК РФ), и общероссийские общественные организации инвалидов и организаций, единственными учредителями которых являются общероссийские общественные организации инвалидов (п. 2 ст. 3 Федерального закона № 137-ФЗ).
В соответствии с п. 1 ст. 2 Федерального закона от 30.11.2010 № 327-ФЗ «О передаче религиозным организациям имущества религиозного назначения, находящегося в государственной или муниципальной собственности» имущество религиозного назначения — недвижимое имущество (помещения, здания, строения, сооружения, включая объекты культурного наследия (памятники истории и культуры) народов Российской Федерации, монастырские, храмовые и (или) иные культовые комплексы), построенное для осуществления и (или) обеспечения таких видов деятельности религиозных организаций, как совершение богослужений, других религиозных обрядов и церемоний, проведение молитвенных и религиозных собраний, обучение религии, профессиональное религиозное образование, монашеская жизнедеятельность, религиозное почитание (паломничество), в том числе здания для временного проживания паломников, а также движимое имущество религиозного назначения (предметы внутреннего убранства культовых зданий и сооружений, предметы, предназначенные для богослужений и иных религиозных целей). Абзац 3 п. 1 ст. 36 ЗК РФ предусматривает бесплатную передачу земельных участков, на которых находится имущество религиозного назначения — недвижимое имущество.
Если в отношении религиозных организаций закон не устанавливает иных условий, кроме как целевого использования зданий, строений, сооружений, то право на бесплатное приобретение земельных участков общероссийскими общественными организациями инвалидов и организаций, единственными учредителями которых являются общероссийские общественные организации инвалидов, ставится в зависимость от того, находились ли на день введения в действие ЗК РФ на земельных участках здания, строения и сооружения. Текст кодекса опубликован 29 октября 2001 г. в «Собрании законодательства Российской Федерации», 30 октября 2001 г. в «Парламентской газете» и в «Российской газете».
Согласно ст. 1 Федерального закона № 137-ФЗ ЗК РФ вводится в действие со дня его официального о публикования. Первый день его официального опубликования — 29 октября 2001 г. (понедельник), хотя для широкого ознакомления он стал доступен только с 30 октября 2001 г. (со вторника) благодаря СМИ.
Следовательно, если записи о праве на здания, строения и сооружения общероссийских общественных организаций инвалидов и организаций, единственными учредителями которых являются общероссийские общественные организации инвалидов, внесены в ЕГРП до 29 октября 2001 г. (фактически — 26 (в пятницу) и 27 (в субботу) октября 2001 г.), то у них возникло право на бесплатное приобретение земельных участков под объектами недвижимости. В силу ч. 2 и 5 ст. 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» земельный участок под многоквартирным домом переходит в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме бесплатно. Каких-либо актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме не требуется.
Согласно п. 4 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, включая земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.
Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности. Последнее предложение п. 4 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ отсылает, по сути, к абз. 2 п. 7 ст. 36 ЗК РФ. Пункты 3 и 4 ст. 36 ЗК РФ пос вящены приобретению прав на неделимый земельный участок.
Делимым признается земельный участок, который без изменения разрешенного использования может быть разделен на части, каждая из которых после раздела может образовать самостоятельный земельный участок. Неделимым признается земельный участок, который по своему целевому и хозяйственному назначению и разрешенному использованию не может быть разделен на самостоятельные земельные участки. Следовательно, для определения делимости земельного участка необходимо и достаточно, чтобы: 1) после раздела образовались самостоятельные земельные участки; 2) разрешенное использование образовавшихся земельных участков осуществлялось без перевода их в состав земель иной категории.
Вопрос о делимости или неделимости земельного участка, что влияет, соответственно, на право собственника (сособственника) на индивидуальное обращение в орган по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, возникает, если одно здание пристроено к другому зданию и нельзя сделать однозначный вывод о том, является ли участник правоотношений собственником первичного объекта недвижимости (здания) или ему принадлежат вторичные объекты недвижимости (помещения) (см., например, постановление ФАС Северо-Западного округа от 24.06.2005 № А26-9918/0421). Пунктом 19 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11 определено следующее: «В силу части второй пункта 3 статьи 36 ЗК РФ в случае, если в здании, расположенном на неделимом земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, помещения принадлежат одним лицам на праве собственности, другим лицам — на праве хозяйственного ведения или всем лицам — на праве хозяйственного ведения, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено ЗК РФ, федеральными законами, с условием согласия сторон договора аренды на вступление в указанный договор иных правообладателей помещений в этом здании. При рассмотрении споров, связанных с приобретением таких земельных участков упомянутыми лицами, необходимо исходить из того, что договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора может быть заключен при условии участия в нем как нескольких владельцев помещений, так и одного из них.
Заключение договора аренды с одним лицом на стороне арендатора производится с учетом потенциальной возможности вступления в него иных лиц на стороне арендатора в соответствии с положениями пункта 3 статьи 36 ЗК РФ. Перечень документов, необходимых для приобретения прав на земельный участок, установлен приказом Минэкономразвития России от 13.09.2011 № 475 «Об утверждении перечня документов, необходимых для приобретения прав на земельный участок».
Пункт 5 ст. 36 ЗК РФ был объектом изучения Конституционного Суда РФ по запросу Первомайского районного суда г. Пензы. В своем запросе в Конституционный Суд РФ районный суд указывал, что содержащееся в п. 5 ст.
36 ЗК РФ требование о совместном обращении в соответствующие органы для приобретения прав на земельный участок ставит в неравные условия граждан, имеющих в собственности строение в целом, и граждан, имеющих строение в общей долевой собственности, несоразмерно ограничивает право граждан на распоряжение принадлежащими им на праве общей долевой собственности строениями, расположенными на земельном участке, а также лишает их права на судебную защиту, поскольку суд, установив отсутствие указанного обращения, отказывает в удовлетворении иска. Конституционный Суд РФ в своем определении от 05.03.2004 № 82-О «По запросу Первомайского районного суда города Пензы о проверке конституционности пункта 5 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации» указал, что сам по себе п. 5 ст. 36 ЗК РФ не может рассматриваться как лишающий участника долевой собственности возможности — при отсутствии других препятствий — по своему усмотрению распоряжаться своей долей, что подтверждается общими требованиями ГК РФ, которые относятся к режиму распоряжения имуществом, находящимся в долевой собственности (п. 2 ст. 246), и гарантируется возможностью судебной защиты прав участника долевой собственности.
Оспариваемое положение п. 5 ст. 36 ЗК РФ, предусматривающее совместное обращение в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления граждан или юридических лиц, являющихся сособственниками жилых зданий, строений, расположенных на земельном участке, для приобретения прав на данный участок, по своему смыслу в системе действующего правового регулирования направлено на защиту прав и законных интересов всех сособственников этих зданий, строений, сооружений, расположенных на неделимом земельном участке, и не может служить препятствием для реализации ими как участниками долевой собственности правомочий по распоряжению принадлежащими им долями в праве собственности на здания, строения, сооружения, а также основанием для отказа в эффективной судебной защите, а значит, не может рассматриваться как нарушающее конституционные права граждан, в том числе гарантированные ст.
19, 35, 46 и 55 Конституции РФ. Пункт п. 6 ст. 36 ЗК РФ также был объектом изучения Конституционного Суда РФ по жалобе гражданина.
Заявитель обратился в Арбитражный суд Московской области с иском о понуждении администрации Одинцовского района Московской области заключить договоры купли-продажи двух земельных участков, на которых находятся принадлежащие ему на праве собственности магазины и в отношении которых ранее были заключены договоры аренды. Суд, придя к выводу, что ст. 36 ЗК РФ обязывает уполномоченный орган местного самоуправления заключить соответствующий договор купли-продажи, своим решением, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции, исковые требования заявителя удовлетворил. Однако рассматривавший дело в кассационном порядке ФАС Московского округа, полагая, что выбор вида права, на котором собственнику недвижимости предоставляется земельный участок, принадлежит органу исполнительной власти или местного самоуправления, в иске отказал. Высший Арбитражный Суд РФ не нашел оснований для пересмотра дела в порядке надзора.
Заявитель утверждал, что конституционное право гражданина иметь землю в частной собственности не может быть поставлено в зависимость от волеизъявления уполномоченного органа, а потому из п. 6 ст. 36 ЗК РФ вытекает обязанность органов публичной власти предоставить ему земельные участки только в собственность и заключить соответствующие договоры купли-продажи, и просит проверить оспариваемое законоположение на соответствие ст.
2, ч. 2 ст. 9, ст. 18, ч. 2 ст. 35 и ч. 1 ст. 36 Конституции РФ. Конституционный Суд РФ, отказывая в рассмотрении жалобы гражданина по существу, высказал свою позицию по вопросу, который поставил в своей жалобе заявитель. Из п. 6 ст.
36 ЗК РФ в системной связи с иными названными его нормами вытекает обязанность исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, предусмотренных ст. 29 ЗК РФ — с учетом обеспечения баланса публичных и частных интересов, — подготовить проект договора купли-продажи или аренды земельного участка и направить его заинтересованному лицу — собственнику расположенного на этом участке здания, строения, сооружения. Если указанное лицо обращается с заявлением о приобретении права собственности на земельный участок путем заключения договора купли-продажи, а исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления не направляет заявителю проект договора купли-продажи либо предлагает заключить договор аренды, собственник объекта недвижимости может обратиться в суд с заявлением о признании ненормативных правовых актов, действий (бездействия) этих органов незаконными.
Рассматривая такие дела, суды оценивают доводы исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления о невозможности продажи спорного земельного участка в связи с его ограничением в обороте, запретом приватизации, установленным федеральным законом, либо в связи с его резервированием для государственных или муниципальных нужд (отнесением их к землям общего пользования) на основе соответствующих правовых актов органов публичной власти, использованием для иных публичных целей (см. определение Конституционного суда РФ от 12.05.2005 № 187-О «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданина Гудкова Виктора Александровича на нарушение его конституционных прав положением пункта 6 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации»). В абз.
1 п. 7 ст. 36 ЗК РФ подразумеваются, по сути, две различные конструкции. Первая связана с образованием земельного участка, а вторая — с уточнением местоположения границ ранее учтенного земельного участка. При этом законодатель допустил тавтологию в первом предложении абз. 1 п. 7 ст. 36 ЗК РФ в отношении уточнения местоположения границ.
Формулировки «если не осуществлен государственный кадастровый учет земельного участка» и «в государственном кадастре недвижимости отсутствуют сведения о земельном участке, необходимые для выдачи кадастрового паспорта земельного участка» подразумевают, что ранее местоположение границ земельного участка не осуществлялось; в государственном кадастре недвижимости отсутствуют сведения о координатах характерных точек (н1, н2, н3 и т.д.) границы. В отношении такого земельного участка кадастровый орган может выдать заявителю только выписку или кадастровый план территории.
В графической части последнего местоположение земельного участка не приводится; его местоположение — квартал в целом. При применении ст. 36 ЗК РФ необходимо представлять себе, что такое кадастровый план территории и кадастровая карта, на которых изображается схема расположения земельного участка.
Во-первых, они являются картографической основой государственного кадастра недвижимости (ч. 2 ст. 6 Федерального закона № 221-ФЗ). Во-вторых, между ними имеются определенные различия. Кадастровый план территории, как и выписка о соответствующем земельном участке, — основа межевого плана (ч. 1 ст.
38 Федерального закона № 221-ФЗ), предоставляется в электронном виде (для кадастровых инженеров) или на бумажном носителе по заявлению граждан. Сведения кадастрового плана территории отражают информацию о земельных участках в границах одного квартала (территории) — координаты (если участки поставлены на кадастровый учет), изображения контуров земельных участков внутри квартала (исключая ранее учтенные), адресную часть. Кадастровые карты представляют собой составленные на единой картографической основе тематические карты, на которых в графической и текстовой формах воспроизводятся внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения о земельных участках, зданиях, сооружениях, об объектах незавершенного строительства, о прохождении Государственной границы РФ, о границах между субъектами РФ, границах муниципальных образований, границах населенных пунктов, о территориальных зонах, зонах с особыми условиями использования территорий, кадастровом делении территории Российской Федерации, а также указывается местоположение пунктов опорных межевых сетей.
Орган кадастрового учета ведет в электронной форме кадастровые карты, предназначенные для использования неограниченным кругом лиц (далее — публичные кадастровые карты) (ч. 4 ст. 13 Федерального закона № 221-ФЗ). То есть кадастровые карты существуют на бумажном носителе и в электронном виде на портале Росреестра.
Фрагмент графической части кадастрового плана территории или кадастровой карты является основой («подложкой», на языке кадастровых инженеров) для схемы расположения земельного участка (в идеальном варианте). Однако на практике такой «подложкой» часто является фрагмент топографической съемки местности — планшет (со своим номером) чаще масштаба 1:500 или (реже) 1:2000, материалы которой в большинстве своем устарели, так как подготовлены в 1982–1983 гг.), или даже спутниковый снимок части населенного пункта в масштабе 1:2000, сопровождаемый чертежом в масштабе 1:5000, на котором отражены контуры существующих земельных участков и контур образуемого земельного участка (как правило, в цвете, чаще красном).
В некоторых случаях в качестве основы для схемы используется также фрагмент публичной кадастровой карты на бумажном носителе. Органам местного самоуправления зачастую неважно, какая основа («подложка») использована для подготовки схемы. Главное требование, предъявляемое к схеме, — ее «читаемость», нахождение контура земельного участка в границах части квартала.
В практике органом местного самоуправления часто утверждается и выдается заявителю схема расположения земельного участка в случае уточнения местоположения границ ранее учтенного земельного участка. Кадастровому инженеру для подготовки межевого плана такая схема практически никакой пользы не приносит, за исключением, быть может, конфигурации земельного участка.
Ни каких-либо координат, ни тем более привязки к ближайшим пунктам опорной межевой сети на такой схеме нет. Однако ее включение в состав межевого плана и ссылка на нее в пояснительной записке кадастрового инженера обеспечивают успех кадастрового учета земельного участка. Абзац 1 п. 7 ст.
36 ЗК РФ предусматривает, что лицо, которое обратилось с заявлением о предоставлении земельного участка, обеспечивает за свой счет выполнение в отношении этого земельного участка кадастровых работ и обращается с заявлением об осуществлении государственного кадастрового учета этого земельного участка в порядке, установленном Федеральным законом № 221-ФЗ. С 1 октября 2013 г. кадастровый инженер подготавливает межевой план (как и технические планы на здания) в форме электронного документа, заверяет его усиленной квалифицированной электронной подписью (ч. 11 ст. 38 Федерального закона № 221-ФЗ) и направляет с использованием информационно-телекоммуникационных сетей общего пользования, в том числе через Интернет, включая единый портал государственных и муниципальных услуг, в кадастровый орган.
В случае постановки на кадастровый учет земельного участка кадастровый инженер также через информационно-телекоммуникационные сети общего пользования получает кадастровый план земельного участка, заверенный электронной подписью специалиста кадастрового органа. Заказчику кадастровых работ нет необходимости впоследствии получать у публичного образования кадастровый паспорт земельного участка, так как предоставление его для регистрации права на земельный участок в настоящее время не предусматривается.
Не исключено, что законодателю придется отредактировать положения ст. 36 ЗК РФ. При применении п. 7 (особенно его абз. 2) ст. 36 ЗК РФ необходимо иметь в виду то, что закон подразумевает две различные модели. Первая — определение местоположения границ земельного участка и его площади в процессе образования (т.е. возникновения как такового).
Вторая модель, применительно к отношениям, которые регулирует ст. 36 ЗК РФ, связана с уточнением местоположения границ ранее учтенного земельного участка, который собственник объекта недвижимости просит у публичного образования передать в собственность.
Такие участки образовывались в процессе приватизации государственного и муниципального имущества — зданий, строений, сооружений в границах территорий крупных производственных предприятий и комплексов, комбинатов (машиностроительных заводов, ткацких и отделочных фабрик, мясокомбинатов, овощных баз, авторемонтных мастерских и др.). Причем образование земельных участков не всегда сопровождалось определением местоположения границ на местности. Поэтому в государственный кадастр недвижимости включались ориентировочные площадь и местоположение границ земельных участков. Следует учитывать, что в задачи публичного образования на момент приватизации зданий, строений, сооружений не входило образование земельных участков с учетом всех требований земельного и градостроительного законодательства, которое не требовало в обязательном порядке предоставлять в собственность земельные участки под объектами недвижимости. Согласно позиции Тринадцатого арбитражного апелляционного суда положения п. 7 ст. 36 ЗК РФ не могут применяться для целей обоснования отказа в предоставлении земельного участка, прошедшего государственный кадастровый учет и предоставленного в аренду для строительства; указанной нормой права урегулирован порядок действий в случае, если не осуществлен государственный кадастровый учет земельного участка или в государственном кадастре недвижимости отсутствуют сведения о земельном участке, необходимые для выдачи кадастрового паспорта земельного участка. См.: Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.10.2013 № А56-20059/2013
По этой причине необходим анализ каждого из них, что позволит выявить действительный замысел законодателя. Абзац 2 п. 7 ст. 36 ЗК РФ устанавливает правило, согласно которому площадь предоставляемого (продаваемого) в собственность земельного участка определяется в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства.
Единственное легальное определение понятия «площадь» дается в ч. 8 ст. 38 Федерального закона № 221-ФЗ: «Площадью земельного участка, определенной с учетом установленных в соответствии с настоящим Федеральным законом требований, является площадь геометрической фигуры, образованной проекцией границ земельного участка на горизонтальную плоскость». Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в своем определении от 21.05.2013 № А14-12836-2011 дал следующее толкование приведенной норме.
Указанная норма означает, что при формировании земельного участка его границы и размер определяются не по красным линиям и естественным границам, а лишь с учетом таковых. Руководствоваться при этом следует нормами земельного и градостроительного законодательства. При расчете предельной фактически используемой площади земельного участка, указанной в ст.
36 ЗК РФ, необходимо учитывать, что в указанной норме речь идет о двух видах «площадей»: во-первых, это непосредственно застроенная объектами недвижимости часть земельного участка (определяется по справкам бюро технической инвентаризации и техническим паспортам); во-вторых, площадь, призванная обеспечить функционирование расположенных на участке объектов недвижимости. Вопрос о площади является ключевым для всей ст. 36 ЗК РФ.
Главная проблема состоит в том, что предельные размеры (площадь) земельных участков в законодательстве устанавливаются только для незастроенных земельных участков. В отношении земельных участков, собственником которых или распорядителем является публичное образование и на которых расположены приватизированные здания, строения и сооружения, не существует ни формулы, ни порядка расчета площади.
Это открывает широкий простор не только для личного усмотрения органа государственной власти или местного самоуправления, уполномоченного принимать решения о продаже земельных участков, но и побуждает заявителей идти на различные ухищрения, чтобы приобрести земельный участок размером (площадью), в разы превышающей площадь объекта недвижимости. Судебная практика подтверждает, что это довольно частое явление. Так, в одном случае собственник здания общей площадью доказывал необходимость использования земельного участка для эксплуатации объекта, занимающего менее 20% площади участка. См.: Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.08.2013 № А56-3411/2013. В другом случае собственник здания общей площадью 195,4 кв. м просил у Территориального управления Росимущества в Ленинградской области и Росимущества предоставить в собственность земельный участок площадью 17 400 кв. м, что в 89 раз превышало площадь указанного здания. См.: Постановление ФАС Северо-Западного округа от 02.05.2012 № А56-23744/2011. Отказывая в удовлетворении заявления, арбитражный суд первой инстанции правомерно исходил из того, что действия администрации были обоснованы содержащимися в утвержденных постановлениями администрации от 04.05.2012 № 521, № 522, № 523 схемах № 1–8, № 1–7, № 1–9 расположения границ земельных участков сведениями. См.: Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.08.2013 № А42-3657/2012
Еще в одном деле ФАС Северо-Западного округа указал, что проезд транспортных средств к объектам недвижимости и возможность их разгрузки не являются определяющими для установления площади, необходимой для эксплуатации объектов в том смысле, в котором данный критерий установлен в ст. 36 ЗК РФ.
Заявитель просил предоставить земельный участок площадью в 13 564 кв. м под тремя объектами недвижимости, общая площадь которых составила 1517 кв. м (т.е. в 9,2 раза меньше площади земельного участка). Одновременно суды сослались на то, что общество не заявляло ходатайства о назначении землеустроительной экспертизы на предмет определения площади земельных участков, необходимой для эксплуатации и использования принадлежащих ему объектов недвижимости. См.: Постановление ФАС Северо-Западного округа от 05.12.2013 № А42-3657/2012. Судебная практика сформулировала обобщенный подход к рассматриваемой проблеме.
Землеустроительная экспертиза в рассматриваемой категории дел преследует цель не столько уточнить обстоятельства, которые подлежат учету при применении абз. 2 п. 7 ст. 36 ЗК РФ, сколько определить критерии оценки конкретной ситуации, раздвинуть рамки абз. 2 п. 7 ст. 36 ЗК РФ и увязать их с расплывчатой нормой закона.
При применении п. 7 ст. 36 ЗК РФ необходимо иметь в виду, что его правила распространяются также на земли категории «земли сельскохозяйственного назначения», если они предоставлены, в частности, для ведения крестьянского фермерского хозяйства. Причем объекты недвижимости могут быть расположены на многоконтурном земельном участке, которым является часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с действующим законодательством и представляют собой несколько замкнутых контуров; каждый контур границы многоконтурного земельного участка отделяется от других контуров его границы иными земельными участками или землями (т.е. контуры границы многоконтурного земельного участка, не имеют общих характерных точек границ) (абз. 2 п. 1 и п. 2 письма Минэкономразвития России от 22.12.2009 № 22409-ИМ/Д23). Позиция арбитражных судов,
в основном неблагоприятная для собственников объектов недвижимости, требующих приватизации земельных участков, площадь которых многократно превышает площадь находящихся на них объектов недвижимости, распространяется судами и на вид разрешенного использования «для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства». Тринадцатый арбитражный апелляционный суд, рассматривая апелляционную жалобу главы фермерского хозяйства индивидуального предпринимателя А.В. Бурлака, сформулировал следующую позицию. Суммарная площадь объектов, принадлежащих крестьянскому (фермерскому) хозяйству и находящихся на земельном участке, составляет 969,3 кв. м, в то время как площадь выкупаемого участка, за которую заявителем определена цена в льготном порядке, — 145 тыс. кв. м. Следовательно, в порядке ст. 36 ЗК РФ земельный участок, площадь которого в 145 раз превышает площадь находящихся на нем объектов недвижимости, не может быть предоставлен. Уточнение заявителем суммарной площади, занимаемой принадлежащими ему на праве собственности объектами недвижимости, и изменение этих данных с 969,3 кв. м на 1271, 7 кв. м при площади испрашиваемого земельного участка 145 тыс. кв. м не имеет принципиального значения.
Суд первой инстанции правомерно установил, что факт нахождения на земельном участке объектов общей площадью 969,3 кв. м недвижимости в шести разных местах земельного участка не подтверждает право заявителя на приватизацию всего земельного участка площадью 145 тыс. кв. м в соответствии со ст. 36 ЗК РФ, при том, что целевое назначение земельного участка согласно договору аренды установлено для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства.
Земельный участок площадью 145 тыс. кв. м, в 145 раз превышающий площадь расположенных на нем объектов недвижимости, нельзя считать соразмерным, необходимым и достаточным для эксплуатации и обслуживания хозяйственного комплекса площадью 333,2 кв. м, гаража площадью 145,8 кв. м, двух жилых домов. См.: Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.10.2013 № А56-23422/2012.
Приведенная прямолинейная позиция суда не учитывает все же специфику производственной и иной хозяйственной деятельности крестьянского (фермерского) хозяйства, которая не всегда измеряема арифметическими пропорциями. Осуществление фермерским хозяйством его деятельности происходит не просто в границах отдельных контуров, к которым «привязаны» здания, строения и сооружений, необходимые для такой деятельности.
Крестьянское (фермерское) хозяйство — объединение граждан, связанных родством и (или) свойством, имеющих в общей собственности имущество и совместно осуществляющих производственную и иную хозяйственную деятельность (производство, переработку, хранение, транспортировку и реализацию сельскохозяйственной продукции), основанную на их личном участии (п. 1 ст.
1 Федерального закона «О крестьянском (фермерском) хозяйстве»). По сути, речь идет об особой организации жизнедеятельности части общества, для которой необходимо соответствующее пространство — часть земной поверхности, в границах которой образуется сложная сеть хозяйственных и личных взаимоотношений. К сожалению, п. 7 ст.
36 ЗК РФ, как и в целом вся эта статья, указанные особенности во внимание не принимает. Поэтому «перенос» устоявшихся правовых позиций судов в отношении требований о приватизации земельных участков, площадь которых многократно превышает площадь находящихся на них объектов недвижимости, противоречит целям и задачам Федерального закона «О крестьянском (фермерском) хозяйстве», да и вообще всей политике государства в последние 25 лет, которое с переменным успехом пытается укоренить в сельской местности часть населения страны.
Фактическое землепользование существует как данность в современных правоотношениях с начала 90-х гг. XX в. В поле зрения арбитражных судов «фактическое землепользование» и «фактический землепользователь» попали в связи со спорами последних с налоговым органом из-за уклонения от уплаты земельного налога и уклонения от оформления соответствующего права на земельный участок (см. постановления ФАС Восточно-Сибирского округа от 05.03.2002 № А784666/01-С2-2/210-ФО2-41/2002-С1, ФАС Северо-Западного округа от 29.01.2002 № А56-24298/01, от 06.06.2001 № Ф04/1540-451/А462001; ФАС Волго-Вятского округа от 22.10.2001 № А39-560/01-22/9, от 03.08.2001 № А29-2491/01А; ФАС Московского округа от 04.06.2001 № КА-А40/2584-01). В законодательстве не раскрывается понятие «фактическое землепользование», хотя суды и практика органов местного самоуправления под ним понимают, во-первых, использование земельного участка без каких-либо прав (без оформления того или иного вида права), вовторых, наиболее часто используемую субъектом и закрепленную на местности любым видимым способом часть земельного участка или, точнее, часть поверхности земли. Абзац 2 п. 7 ст. 36 ЗК РФ предусматривает при определении местоположения границ земельного участка учет градостроительного законодательства.
Такая общая отсылка к ГрК РФ, а также законодательству субъектов РФ на практике порождает споры о приватизации земельных участков под зданиями, строениями, сооружениями. Тринадцатый арбитражный апелляционный суд, отменяя решение суда первой инстанции, подчеркнул, что ни положениями ЗК РФ, ни нормами, содержащимися в других федеральных законах, не предусматривается необходимость соотнесения площади земельного участка, ранее предоставленного в аренду для строительства и поставленного на государственный кадастровый учет, на котором расположено здание, строение, сооружение с размером территории в границах данного земельного участка, необходимой для использования такого здания, строения, сооружения, для целей применения положений ст. 36 ЗК РФ. Ссылка администрации и суда первой инстанции на постановление Правительства Ленинградской области от 22.03.2012 № 83 «Об утверждении Региональных нормативов градостроительного проектирования Ленинградской области» как доказательство нарушения обществом минимального коэффициента застройки земельного участка несостоятельна, поскольку несоблюдение данных требований могло быть основанием для отказа в выдаче акта ввода объекта в эксплуатацию, но не основанием для отказа в предоставлении указанного земельного участка; данный нормативный документ, как следует из предмета правового регулирования, распространяется на отношения в сфере градостроительной деятельности и не затрагивает отношений по предоставлению земельных участков. Региональные нормативы градостроительного проектирования не могут применяться к отношениям, связанным с приватизацией земельных участков, так как регулируют отношения в сфере градостроительной деятельности, а именно содержат минимальные расчетные показатели обеспечения благоприятных условий жизнедеятельности человека. См.: Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.10.2013 № А56-20059/2013.
Что касается красных линий, то в данном случае это требование градостроительного законодательства. В соответствии с п. 11 ст.
1 ГрК РФ красные линии — это линии, которые обозначают существующие, планируемые (изменяемые, вновь образуемые) границы территорий общего пользования, границы земельных участков, на которых расположены сети инженерно-технического обеспечения, линии электропередачи, линии связи (в том числе линейно-кабельные сооружения), трубопроводы, автомобильные дороги, железнодорожные линии и другие подобные сооружения. Образование земельных участков часто сопровождается нарушением границ красных линий, установленных в соответствии с ранее разработанной, утвержденной и реализованной документацией по планировке (застройке) территории населенного пункта. Особенно чувствительной эта проблема является для городов федерального значения, в составе территории которых значителен удельный вес историко-культурной среды. Судам приходится рассматривать дела о нахождении части образуемого земельного участка в границах красных линий, в том числе в связи с несоразмерностью испрашиваемого к выкупу земельного участка.
В некоторых случаях изучаемые судом обстоятельства отягощены еще и нахождением земельного участка в составе земель общего пользования. Так, например, ООО «Комплексное автотехобслуживание» обратилось в Арбитражный суд с заявлением о признании незаконным отказа Комитета по управлению городским имуществом г. Санкт-Петербурга в приватизации арендованного обществом земельного участка, на котором расположены принадлежащие обществу объекты недвижимого имущества. В обоснование своих требований общество указало, что на основании договоров купли-продажи от 21.12.2004 ему на праве собственности принадлежат здание склада общей площадью 1048,4 кв. м, здание бытовки общей площадью 206,6 кв. м.
Земельный участок общей площадью 30 072 кв. м с кадастровым номером 78:7507:12, на котором расположены здания, передан обществу в пользование по заключенному с комитетом договору аренды от 12.11.2004 с учетом соглашения от 11.01.2005 об уступке прав и обязанностей по договору аренды. Впоследствии общество обратилось в комитет с заявлениями о приобретении земельного участка в собственность за плату в порядке, установленном абз.
2 п. 1 ст. 36 ЗК РФ. Письмом от 16.08.2010 № 22261-32 комитет отказал обществу в выкупе земельного участка. Арбитражный суд указал, что в соответствии с п. 8 ст.
28 Федерального закона «О приватизации государственного и муниципального имущества» земельные участки в составе земель общего пользования (улицы, проезды, дороги, набережные, парки, лесопарки, скверы, сады, бульвары, водоемы, пляжи и др.) не подлежат отчуждению. Согласно п. 12 ст. 85 ЗК РФ земельные участки общего пользования, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами, могут включаться в состав различных территориальных зон и не подлежат приватизации.
В связи с этим апелляционный суд отклонил доводы общества о том, что нахождение части земельного участка в границах красных линий согласно проекту планировки не означает, что спорный земельный участок находится в составе земель общего пользования. Согласно п. 7 ст. 36 ЗК РФ местоположение границ земельного участка определяется с учетом красных линий, местоположения границ смежных земельных участков (при их наличии), естественных границ земельного участка.
Постановлением Правительства г. Санкт-Петербурга от 17.07.2007 № 864 утвержден проект планировки территории. Часть спорного земельного участка в соответствии с указанным проектом планировки находится в границах земель общего пользования, выделенных красными линиями. Кроме этого, факт нахождения частей земельного участка в составе земель общего пользования и в зоне градостроительных ограничений подтверждается данными кадастрового паспорта на земельный участок. При таких обстоятельствах, в связи с нахождением части земельного участка в границах красных линий, под которыми понимаются линии, обозначающие существующие, планируемые (изменяемые, вновь образуемые) границы территорий общего пользования, комитет, по мнению апелляционного суда, правомерно отказал обществу в реализации права выкупа не подлежащего приватизации в силу прямого указания закона земельного участка, расположенного под принадлежащими обществу зданиями.
Указанные обстоятельства явились самостоятельным основанием для отказа в выкупе земельного участка. Учитывая также то, что в данном случае площадь земельного участка, о приватизации которого заявлено обществом, превосходит суммарную площадь расположенных на нем зданий более чем в 20 раз, апелляционный суд, исходя из положений названных норм, считает обоснованными доводы комитета о несоразмерности испрашиваемого земельного участка.
См.: Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.05.2011 № А56-58560/2010. Не всегда, однако, отказ в предоставлении за плату в собственность земельного участка под зданием, строением, сооружением в связи с нахождением его в границах красных линий находит поддержку у судов.
Органы местного самоуправления обязаны обосновать свою позицию. Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.08.2011 удовлетворены требования индивидуального предпринимателя Г. о признании незаконным, не соответствующим ст. 36 ЗК РФ отказ главы Еткульского муниципального района Челябинской области в предоставлении Г. в собственность за плату земельного участка площадью 117 кв. м с кадастровым номером 74:07:3700014:132, содержащийся в письме от 27.10.2010 № 2372. На администрацию возложена обязанность в течение одного месяца со дня принятия постановления принять решение о предоставлении в собственность индивидуальному предпринимателю Г. указанного земельного участка для эксплуатации продуктового магазинапавильона. В кассационной жалобе администрация указывала на то, что спорный земельный участок находится в границах красных линий, которые соответствуют существующей застройке и являются действующими.
Красные линии в границах, установленных генеральным планом 2009 года, совпадают с границами красных линий, предусмотренных генеральным планом 1987 года, и материалами дела подтверждено, что спорный земельный участок попадает в границы красных линий как по состоянию на 2009 год, так и по состоянию на 1987 год. По мнению администрации, отсутствие доказательств нарушения действующего законодательства при возведении здания магазина и постановки на кадастровый учет спорного земельного участка не может свидетельствовать о том, что этот земельный участок не попадает в границы красных линий.
Федеральный арбитражный суд Уральского округа в своем постановлении отметил, что, поскольку решение Совета депутатов Еткульского сельского поселения, скорректировавшее красные линии и со ссылкой на которое заявителю отказано в приватизации земельного участка, принято 29 октября 2009 г. и опубликовано в информационном вестнике Совета депутатов Еткульского сельского поселения 2 ноября 2009 г., т.е. после возведения и регистрации прав заявителя на здание продуктового магазина-павильона и формирования земельного участка, предоставленного заявителю для эксплуатации этого объекта, при этом доказательств возведения названного здания и постановки испрашиваемого земельного участка с нарушением действующего земельного законодательства в материалы дела не представлено, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что красные линии в границах, указанных в генеральном плане, не соответствуют существующей застройке территории и не могут свидетельствовать о нахождении спорного земельного участка в составе земель общего пользования. См.: Постановление ФАС Уральского округа от 01.11.2011 № Ф09-6655/11. В законодательстве отсутствует легальное определение конструкции «смежный земельный участок». В п. 3.1 ст. 25 Федерального закона № 221-ФЗ он упоминается четыре раза в связи с «…учетом изменений земельного участка в связи с уточнением части границ земельного участка, которая одновременно является частью границ других земельных участков (далее — смежные земельные участки)…».
В п. 14 Требований к точности и методам определения координат характерных точек границ земельного участка, а также контура здания, сооружения или объекта незавершенного строительства на земельном участке, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 17.08.2012 № 518, указывается, что смежные земельные участки имеют общие характерные точки границ земельных участков. При этом значительное число споров рассматривается в судах именно по искам собственников смежных земельных участков.
Как правило, это по преимуществу негаторные иски, главное требование которых — устранение препятствий в пользовании земельным участком: требования демонтировать чужое строение или забор на своем земельном участке, убрать строительные материалы и т.д.1 Применительно к абз. 2 п. 7 ст. 36 ЗК РФ использование законодателем понятия «смежный земельный участок» выглядит некорректным.
Исходя из регулируемых ст. 36 ЗК РФ конструкций, приобретение гражданами и юридическими лицами прав на земельные участки подразумевает либо образование последних «с нуля» (причем неважно, из земель или вследствие раздела исходного земельного участка, образованного задолго до этого), либо уточнение местоположения границ ранее учтенных земельных участков.
И в том, и в другом случае «смежность» с юридической и кадастровой точек зрения возникнет не ранее, чем в государственный кадастр недвижимости будут внесены из межевого плана сведения о координатах характерных точек границ земельного участка. Только после кадастрового учета земельного участка, образованного «с нуля», или учета изменений (в связи с уточнением местоположения границ) можно говорить о возникновении конструкции «смежный земельный участок». Представляется, что законодатель использует в абз. 2 п. 7 ст. 36 ЗК РФ понятие «смежный земельный участок» в неюридическом смысле, подразумевая фактическое примыкание части земной поверхности с находящимся на ней объектом недвижимости либо к земельному участку, поставленному на кадастровый учет, либо к другой части земной поверхности с находящимся на ней другим объектом или объектами недвижимости.
Понятие «естественные границы земельного участка» как и понятие «смежный земельный участок» в абз. 2 п. 7 ст. 36 ЗК РФ не имеет юридического содержания. «Естественные границы» не определяются в соответствии со ст. 11.1 ЗК РФ и Федеральным законом № 221-ФЗ. В то же самое время нельзя утверждать, что де-факто они не существуют. Исходя из общего смысла п. 7 ст.
36 ЗК РФ, учитывая положения ГрК РФ, Федерального закона № 221-ФЗ, писем Минэкономразвития России2, можно сделать вывод о том, что «естественными» являются границы земельного участка, которые закреплены на местности природными объектами (лесом и лесополосами, водными объектами) или объектами искусственного происхождения (дорогами, забором, столбами, рвом, ямой, валом, стеной здания, строения, сооружения, ли-нейным объектом). В кадастровой деятельности природные объекты и объекты искусственного происхождения принимаются во внимание при уточнении местоположения границ земельного участка, существующих на местности более 15 лет. В любом случае учет «естественных» границ земельного участка с точки зрения ст. 36 ЗК РФ является факультативным для органов государственной власти и органов местного самоуправления при решении вопроса об утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровом плане или кадастровой карте соответствующей территории.
Земельные участки: права граждан. Под редакцией доктора юридических наук, профессора А.А. Ялбулганова
Источник: www.finexg.ru