Когда были введены эскроу счета в долевом строительстве

Согласно новому закону, с июля 2019, лишь эскроу-счета являются законным способом получения денег на долевое строительство.

При покупке недвижимости покупатель оценивает ряд важных ему факторов: расположение, площадь, надежность застройщика и другие. Одним из таких факторов является безопасность сделки. Покупать новостройку дольщиков останавливали ряд проблем.

1. Дольщики не имели гарантий того, что их средства пойдут на возведение объекта.
2. Получая деньги сразу после заключения договора, застройщик не был заинтересован в выполнении заказа в срок.
3. Хотя законом ФЗ No 214 предусматривались штрафы за невыполнение условий застройщиком, однако получить деньги в случае банкротства не представлялось возможным. Приходилось судиться со страховщиком, если объект был застрахован.

Конечно, всегда можно было проверить надёжность застройщика перед покупкой новостройки. Но большинство дольщиков этого не делали, доверяя рекламным буклетам и уговорам продажников.

Новостройки и эскроу счета — что, как, когда

Изменения 2017 года в 214-ФЗ

Долевое строительство менялось за последние годы. В 2017 году появились следующие новеллы.

1. Для каждого нового объекта регистрируется новое юридическое лицо.
2. Как только застройщик утвердит документацию и получит разрешение на строительство, ему необходимо подписать договор с одним из аккредитованных банков.
3. Необходимо подтверждение соответствия наименьшего объема уставного капитала нормативу единой площади объектов.
4. У строительной компании должно быть более 3 лет опыта работы на рынке долевого строительства, а так же он должен возвести не меньше 10 000 кв.м.
5. Объем расходов на административные нужды должен быть менее 10%, а авансирование – не более 10%.

Обязательность эскроу-счетов с 1 июля 2019 года

В первую очередь это гарантия для граждан и застройщиков. Первые получают гарантии по приобретению обещанного жилья, а вторые получат деньги тут же после сдачи объекта.

Новый закон вводит следующие нормы:

1. Компания-застройщик обязана заключить договор с одним из 55 аккредитованных банков.
2. Документация и информация о банках с действующими эскроу-счетами должны быть в открытом доступе.
3. При заключении договора все деньги сохраняются на эскроу-счету без права досрочного снятия компанией-застройщиком.
4. Все строительство идет за счет застройщика. Он может получить не более 10% с эскроу-счета только при одобрении госорганов.
5. Гарантом безопасности является банк. До сдачи объекта средства дольщиков будут находиться на эскроу-счету. Снять средства и распоряжаться ими не могут ни дольщики, ни застройщик.

По сути эскроу-счета напоминают банковские ячейки и аккредитивы. Все деньги хранятся на специальных счетах, учетные записи которых находятся в спецрегистре под контролем ЦБ РФ.

Застройщики будут получать кредиты от банков, с которыми у них заключен договор на эскроу-обслуживание. Обещается также выделение кредитов от государства на льготных условиях. Банк получит гарантию, благодаря средствам на эскроу-счетах.

ЭСКРОУ СЧЕТА! Что это? И как это работает? 5 ВАЖНЫХ ФАКТОВ!!!

Трудности для застройщиков с эскроу-счетами и не только

Появились дополнительные требования, относящиеся ко всем строительным компаниям:

1. Требования к сдаче объекта были сильно ужесточены.
2. Застройщик все так же обязан отчислять средства в компенсационный фонд.
3. Государство гарантирует страхование всех денег, хранящихся на эскроу-счетах. Максимальная сумма составит до 10 000 000 руб.

Только малая доля застройщиков сможет взаимодействовать с дольщиками как прежде, эти критерии разработал Минстрой РФ. С целью сохранения рынка долевого строительства, в марте 2019 года был разработан комплекс критериев, позволяющих строительным компаниям продолжить работать на льготных условиях, если объект:

• готов не менее чем на 15% или возводится в рамках комплексного освоения территорий;
• является заказом местных властей;
• относится к проблемным;
• готов на 30% и более;
• число по факту заключенных договоров, должно быть более 10% единой площади помещений МКД.

Под эти условия не попадают даже крупные компании, которые давно занимаются долевым строительством. Очевидно, что данной реформой государство хочет уменьшить долю рынка долевого строительства.

Для большинства данная реформа означает конец долевого строительства. Раньше вкладчики могли сэкономить почти треть фактической стоимости жилья. Сейчас эта экономия не так очевидна, поскольку компания-застройщик не получает никаких преимуществ от ранних вложений.

Какие будут последствия у этой реформы?

Граждане участвовали в долевом строительстве, так как цена на квартиру была существенно ниже. Теперь продавать квартиру на стадии «котлована» нельзя, что скажется на росте цен на квартиру. Сделать точный прогноз на повышение цен сложно. Эксперты утверждают, что рост будет минимум на 10%.

Застройщик лишается источника доходов, так как дольщики не будут передавать им деньги. Поэтому строительной компании придётся обращаться в банк за крупными суммами денег. Потом придется выплачивать проценты, а это дополнительные расходы. Банк относится с опаской к столь долгосрочным проектам, поэтому мелким застройщикам будет отказано в кредитах. Поэтому не все застройщики смогут адаптироваться к новым условиям, что приведет к их ликвидации.

Предполагается, что количество нового жилья снизится, а его цена вырастет. В крупных городах, конечно, цены, наоборот, будут несколько снижаться из-за высокой конкуренции застройщиков. К 2020 годы ожидается рост продаж вторичного жилья, которое было приобретено в последние несколько лет. Эксперты так же отмечают, что введение эскроу-счетов может вынудить застройщиков отказаться от скидки, на которую могли рассчитывать дольщики прежде.

Источник: xn—-8sbgfumfxnk8g9a.xn--p1ai

Впереди паровоза: почему не нужно бояться новостроек, где нет эскроу-счетов

Прошло уже две месяца, как вступили в силу поправки к закону «Об участии в долевом строительстве» (214-ФЗ). Самое важное изменение для будущих дольщиков: средства покупателей должны будут поступать лишь на счета-эскроу.

Однако когда потенциальный клиент, придя в офис продаж новостройки, спрашивает, через эскроу ли происходит оплата договора долевого участия (ДДУ), в большинстве случаев слышит: «Нет». Зная, что изменения в 214-ФЗ введены с 1 июля 2018 года и полагая, что с этого момента эскроу-счета стали обязательными и единственно возможными, потенциальный дольщик разворачивается и уходит. Ему кажется, что застройщик работает не по закону и сделка в такой новостройке небезопасна, а бездумно рисковать своими деньгами мало кто захочет. Но прав ли он?

Должны ли все новостройки с 1 июля 2018 года продаваться лишь через счета-эскроу?

Почти любой закон, вступая в силу, в полном объеме начинает работать не сразу. Некоторым его положениям требуется переходный период, во время которого разрабатываются механизмы перехода на «новые рельсы». Вот и с поправками к закону «Об участии в долевом строительстве» та же история. Несмотря на то, они введены с 1 июля 2018 года, отдельные поправки станут обязательными к применению лишь некоторое время спустя.

Скажем, в непременном порядке принимать средства дольщиков через счета-эскроу будут обязаны лишь те новостройки, где первый договор долевого участия в строительстве заключат после 1 июля 2019 года. То есть, через год после вступления в силу последних поправок в 214-ФЗ. Об этом говорится в пункте 5 статьи 8 закона, которым вносились изменения в правила долевого строительства. Пока этих новостроек нет и в помине. Их не начали не только продавать, но, скорее всего, и строить – в лучшем случае, эти объекты сейчас лишь проектируют.

Те же новостройки, где сейчас идут продажи, начали строить до введения в силу новых поправок, поэтому новые нормы их не касаются. Более того: в полной мере не коснутся они и тех объектов, где продажи откроют до второго полугодия 2019 года. В них застройщик сам вправе выбирать, предлагать ли дольщикам пользоваться эскору-счетом или же привлекать деньги по старой схеме. И пока весь этот массив объектов не будет достроен и продан (по прикидкам Москомстройинвеста, это продлится до 2023 года), на рынке недвижимости будет существовать два типа новостроек. Одни будут продаваться по старым правилам, а другие – исключительно по новым.

Пользоваться исключительно счетами-эскроу будут лишь в тех новостройках, где продажи начнутся после 1 июля 2019 года. Пока же можно и без них.

Путаницы в головах дольщиков это, конечно же, добавит, но таковы трудности любого переходного периода. Его нужно пережить и быть в это время вдвойне внимательным при выборе новостройки. И знать, что пока продажи, идущие иначе, чем через счета-эскроу, не являются нарушением закона. Поэтому делать вывод о том, что сделка небезопасна лишь на том основании, что средства дольщиков в ней принимаются по старой схеме, не стоит. Те, кто так полагает, слишком далеко забежали вперед паровоза.

Зачем вообще меняют схему привлечения средств дольщиков?

Для тех, кто не понял, о чем вообще речь, поясним, что такое эскроу-счета и почему через некоторое время средства дольщиков будут поступать лишь на них. Но для начала расскажем, в чем недостаток ранее введенных схем.

Средства, которые вносит дольщик в качестве оплаты за будущую квартиру в строящемся доме (а происходит это когда ДДУ подписан и зарегистрирован в Росреестре), застройщик по закону должен использовать лишь на возведение этого самого дома. Однако на практике бывает по-разному. Порой деньги пускаются на другие цели, а часть из них и вовсе «уходит» в неизвестном направлении.

Такие действия квалифицируются Уголовным кодексом как мошенничество и грозят застройщику серьезными последствиями, но тем не менее они встречаются. Приводит это к тому, что даже в том случае, когда продажи будущих квартир в новостройке идут динамично и деньги поступают регулярно, их может не хватить на возведение дома. Тогда объект превращается в долгострой, а дольщики – в обманутых.

Чтобы такие дома все-таки достраивать, не бросая дольщиков в беде, еще несколько лет назад придумали способ обеспечения гарантий застройщика перед дольщиками. Сводился он к тому, что часть получаемых при заключении ДДУ средств застройщиков обязали перечислять в некоторые каналы, где они накапливались. Если в новостройке начинаются проблемы, за счет заранее аккумулированных денег объект можно достроить.

Таких каналов было несколько.

• Скажем, для новостроек, где продажи начинались с 2014 по 2017 год, было обязательным страхование гражданской ответственности застройщика. То есть, отчисления застройщиков поступали страховым компаниям, и в случае проблем компенсацию дольщикам должны были выплачивать именно они. Поскольку часть таких объектов все еще продолжает строиться и продаваться, этот механизм еще работает. По данным председателя Москомстройинвеста Константина Тимофеева, из имеющихся сейчас в Москве трех сотен застройщиков, 153 перечисляют средства в страховые компании.
• В 2017 года ввели другой механизм. В тех новостройках, где продажи начинались с этого момента, часть средств дольщиков застройщики стали перечислять в специально созданный Компенсационный фонд долевого строительства, и обеспечивать достройку проблемных объектов стал он. По этой схеме сейчас работает 63 застройщика и их число еще может увеличиться, потому что этот инструмент гарантии перед дольщиками будет актуален и для новых новостроек, продажи в которых начнутся до 1 июля 2019 года.

Но из-за того, что и в том и другом случае размер отчисляемых средств сравнительно невелик, а количество новостроек, где могут начаться проблемы, трудно прогнозируемо, даже накопленных денег на достройку или иную компенсацию может не хватить. Чтобы исключить такую ситуацию и придумали обязательный переход на эскроу-счета.

Что такое эскроу-счета и чем они полезны покупателям будущих квартир в новостройках?

Эскроу-счет – это особый банковский счет со своей спецификой. При его открытии заключается трехсторонний договор между дольщиком, застройщиком и банком. Согласно условиям договора, застройщик получит доступ к этому счету лишь тогда, когда выполнит обязательства перед дольщиком. То есть, он не то что не сможет вывести эти деньги, скажем, за границу, но и строить на них дом, по которому заключен договор долевого участия.

На что же тогда вести строительство? Варианта два. Первый – на собственные средства застройщика, которые у него уже имеются. Второй вариант – по схеме проектного финансирования, то есть за счет банковских кредитов. Для дольщика нет никакой разницы, каким именно путем пойдет застройщик.

Важно лишь то, что его личные средства останутся в целости и сохранности и в случае чего их можно будет вернуть или, например, передать новому застройщику.

Большинство поправок к 214-ФЗ, появляющихся в последние годы, направлены на то, чтобы не нарушались права дольщиков и даже те новостройки, что стали проблемными, могли достроиться. Смысл перехода на эскроу-счета в том же.

Схема неплохая и в целом сильно повышающая безопасность дольщика, хотя своя ложка дегтя в ней все же есть. Дело в том, что помимо ситуации, когда проблемы начнутся у застройщика, возможны и такие, когда в неприятное положение попадет сам банк, где открыт эскроу-счет. Скажем, обанкротиться или у него отзовут лицензию.

В этом случае сработает механизм, аналогичный тому, что предусмотрен для защиты прав вкладчиков: компенсацию будет выплачивать Агентство страхования вкладов. Причем если в случае с обычными вкладами максимальный размер компенсации составляет 1,6 млн руб., то для средств дольщиков на эскроу-счетах он увеличен до 10 млн руб. Что, кончено, хорошо.

Ложка же дегтя заключается в том, что далеко не все будущие квартиры в новостройках, тем более – московских, стоят меньше 10 млн руб. За этот предел выходит почти вся «элитка», часть предложений в строящихся объектах бизнес-класса и многокомнатные квартиры в домах комфорт-класса, особенно если находятся они в пределах старых границ столицы. Таким дольщикам часть средств не вернут.

К счастью, коснется эта проблема все же не всех: по данным агентства недвижимости «Азбука жилья» средняя цена столичного предложения в новостройках массового спроса (не считая тех, что в Новой Москве) сейчас составляет 7,02 млн руб. для объектов класса «стандарт» (раньше его назвали «эконом») и 9,77 млн руб. в комфорт-классе. То есть, в предельно возможную сумму выплат они укладываются, а значит, степень защищенности этих дольщиков от банковских проблем максимальная.

Могут ли через эскроу-счета продавать новостройки уже сейчас?

Возможность привлечения денег дольщиков через счета-эскроу появилась еще год назад. Об этом говорится в статьях 15.4 и 15.5 закона «Об участии долевого строительства», которые вступили в силу с 1 июля 2017 года. Однако застройщики, особенно московские, не спешат ими пользоваться. Почему – это отдельная история, дольщикам же полезно знать, что пока лишь одна столичная компания объявила о переходе на счета-эскроу. Речь о новом объекте компании «Кортрос», продажи в котором открываются в сентябре.

Что касается остальных застройщиков, которые пока действуют по старой схеме, важно знать одно: они тоже работают в правовом поле и норм законодательства не нарушают. Еще раз уточним: обязательными и единственно возможными к применению эскроу-счета станут лишь для тех новостроек, где продажи начнутся с 1 июля 2019 года. Пока же этого в непременном порядке не требуется.

Зачем мне это знать?

Законодательство, регламентирующее долевое строительство, меняется слишком часто. За всеми его новинками не легко уследить даже профессионалам, не говоря уже о дольщиках, которые с рынком новостроек, возможно, встречаются в первый и единственный раз в жизни. Но разобраться в этом все же придется, чтобы при покупке будущей квартиры в строящемся доме не идти на неоправданные риски, но в то же время не видеть риски там, где их нет. Получить актуальную информацию можно, например, с помощью портала МосДольщик.рф. Он создан именно для того, чтобы помочь сориентироваться в этом и множестве других непростых вопросов.

Источник: xn--d1aigcdmbw9e3a.xn--p1ai