Переводы 57. Перевод в категорию инвестиционного имущества или исключение из данной категории производится только при изменении предназначения объекта, подтверждаемого: (a) началом использования недвижимости в качестве недвижимости, занимаемой…
Почему у инвестора нет и не может быть права собственности на строящийся объект. Часть III. Развязка
Начало (I часть) — здесь. Продолжение (II часть) — здесь.
У всего на свете есть конец — и у хорошего, и у дурного. Сейчас мы будем обсуждать конец дурного, то есть, совершенно безумной, не основанной ни на законе, ни на догме, ни на здравом смысле практики судов общей юрисдикции, изобретшей такого франкенштейна как «признание права собственности дольщика на долю в недостроенном объекте».
Это порождение спящего разума обычно объяснялось так (я помню, что это было в каком-то интервью председателя Лебедева, а потом проскочило в определениях гражданской коллегии верховного суда): мол, есть такой способ защиты гражданских прав, иск о признании права. Дольщик вещь, договор заключил, деньги заплатил. Поэтому надо его право на долю в недострое признать (напр. определение от 14 декабря 2010 г. № 4-В10-34).
Это рассуждение уникально своей безграмотностью. Подр. анализ его — в первой части блога (см. первую ссылку), поэтому здесь я бы не хотел останавливаться на нем. Там же ( в первой части блога) см. аргументы, объясняющие, почему ни с точки зрения действующего закона, ни с точки зрения догматической юриспруденции у дольщиков нет и не может быть никакого права «на дольку в строящемся объекте». Собственно, долевое участие в строительстве — это не «долевое», не «участие» и не «в строительстве», а обычная купля-продажа будущей недвижимой вещи.
Примерно год назад позиция, на которой стоял верховный суд ( в отличие от ВАСа, который прекрасно разобрался в вопросе в десятке дел об инвестициях в недвижимость и пост. Пленума ВАС № 54 от 11.07.2011), довольно сильно пошатнулась: верховный суд (пусть и в довольно странной форме «ответа на вопрос») высказался в том духе, что «а если дольщик купил нежилые помещения, то признавать право собственности на ним нельзя».
Этот странный интеллектуальный кульбит анализировался мною в второй части блога (см. вторую ссылку). Собственно, именно тогда я уже предположил, что довольно скоро и последний оплот — признание граждан — участников долевого строительства, заключивших договоры по поводу жилых помещений — сособственниками строящего объекта (причина, увы, не правовая, а, скорее, политическая — об этом тоже во второй части).
И вот, собственно, случилась развязка — экономическая коллегия отказалась считать граждан-дольщиков сособственниками объекта, который строился на их (дольщиков) деньги (определение № 306-ЭС16-3099 (4, 5) от 05.09.2019, докладчик — судья Разумов).
Это решение нельзя не приветствовать. Остается лишь жалеть о тех годах, в течение которых суды общей юрисдикции обманывали надежды граждан (зачем-то вселяя в них уверенность, что они — не кредиторы застройщика, а собственники строящегося объекта), а ушлые юристы зарабатывали неплохие гонорары, собирая с обманутых дольщиков деньги за написание нелепой бумажки (искового заявления о признании права на долю в недострое).
В общем, это все в прошлом.
Теперь пришло время для анализа текста определения.
Увы, оно с содержательной точки зрения не сильное, причем не из-за того, что в нем написано, а из-за того, что в нем НЕ НАПИСАНО.
Итак, давайте анализировать мотивировку.
1. Опровергая доводы нижестоящих судов, которые признали за гражданами право долевой собственности на недострой, коллегия пишет:
Между заявителями по обособленному спору и корпорацией возникли основанные на договорах обязательственные правоотношения, в силу которых корпорация (должник) обязалась совершить в пользу граждан (кредиторов) определенное действие, а именно, передать им имущество в собственность (подпункт 1 пункта 1 статьи 8, пункты 1 и 2 статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс)).
Это хороший тезис, нельзя быть одновременно и собственником, и кредитором по требованию о передаче вещи в собственность. Это нелепо.
В случае неисполнения обязательства передать индивидуально- определенную вещь в собственность кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях (статья 398 Гражданского кодекса).
Как разъяснено в абзаце третьем пункта 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», при отсутствии у должника индивидуально-определенной вещи, которая подлежит передаче кредитору, кредитор не вправе требовать ее отобрания у должника и передачи в соответствии с условиями договора.
Тоже верное (хотя и очевидное) замечание — застройщик обязался передать гражданину квартиру. Квартиры в натуре не существует (до тех пор, пока не завершено строительство дома и он не введен в эксплуатацию). Поэтому требовать передачи несуществующей вещи в собственность нельзя.
Но ведь на самом-то деле теория долевой собственности инвесторов основывается на другом — на том, что собственность у дольщиков ПЕРВОНАЧАЛЬНАЯ, потому что они оплачивают строительство. Стало быть, они не требуют, чтобы застройщик ПЕРЕДАЛ собственность, они хотят, чтобы суд ПРИЗНАЛ, что объект ВСЕГДА был их собственностью.
Чувствуете разницу? В картине мира, которая описывается в определении, граждане говорят — передайте нам в собственность то, что должно стать нашей собственностью. А в картине мира граждан они говорят — передайте нам то, что и так всегда было нашим.
Иными словами, задачей коллегии было объяснить сначала, что собственность на строящийся объект — у застройщика и показать, почему это так — в силу того, что строительство ведется им от своего имени на своем же земельном участке. И поэтому в силу принципа superficies solo cedit объект в конкурсной массе. Что и подтверждается нормами закона о банкротстве.
Это можно было прекрасно сделать, просто сославшись на п. 4 постановления Пленума ВАС № 54, где как раз и объясняется, почему собственности у инвестора нет и быть не может. Почему этой ссылки нет, я не очень понимаю.
Кстати, только сейчас понял, что судья Разумов теперь находится в мощном противоречии с своим же собственным определением № 305-ЭС16-10864 (о залоге, возникающем из долевого участия), в котором ошибочно было написано, что у дольщика собственность на квартиру, переданную ему застройщиком, возникает «первичным образом».
Конечно же, первоначальным способом (не «первичным») собственность перейти от кредитора к должнику во исполнение обязательства передать индивидуальную вещь не может, это называется производным способом приобретения права, от предыдущего правообладателя к новому. Получается, что отказ от концепции «первичной собственности» дольщика (if any) — это тоже заслуга разбираемого определения. Конечно же, дольщик приобретает производным способом — от застройщика, который является первоначальным собственником квартиры в построенном доме. И отсылка к 398 ГК это лишний раз подтверждает.
3. Далее коллегия анализирует сам по себе вопрос о том, являются ли дольщики сособственниками. И это, так скажем, не сильная часть мотивировки.
Статьей 130 Гражданского кодекса объекты незавершенного строительства, действительно, отнесены к объектам недвижимого имущества.
Вместе с тем основания возникновения (приобретения) права собственности на них, в том числе права общей долевой собственности, определены иными положениями закона – статьями 218 и 244 Гражданского кодекса. Наличие таких оснований [истцы], являющиеся покупателями по договору купли-продажи квартиры как будущей вещи, не подтвердили. Норма, содержащаяся в абзаце первом пункта 1 статьи 218 Гражданского кодекса, на которую сослался суд округа, не регулирует спорные отношения о правах покупателя квартиры на объект незавершенного строительства.
Из позитива — долевое участие в строительстве это договор купли-продажи будущей недвижимой вещи, это повторение позиции из 54-го пленума.
И отсылка к 218 тоже хороша. В п. 1 ст. 218 написано (довольно странная вещь для права недвижимости вещь ), что собственность на вещь, созданную для себя, приобретает создавшее эту вещь лицо. Это правильно для движимости, но нелепо для недвижимости (приобретает право тот, кто произвел «горизонтальное разделение», зарегистрировав первоначальное право на построенный объект (ст. 219 ГК РФ), а сделать это можно, лишь имея право на земельный участок, допускающий разделение).
Таким образом, из положений ГК, положений ФЗ о банкротстве ясно следует, что строящийся объект входит в имущественную массу застройщика. Он — или составная часть земельного участка (это теперь прямо написано в ФЗ о банкротстве), или же (если состоялось горизонтальное разделение) — самостоятельная вещь, находящаяся в собственности застройщика.
Здесь же можно было бы удачно сослаться на положения положения ФЗ о долевом участии, которые устаналвивают законную ипотеку в пользу дольщиков и подчеркнуть, что сама по себе эта норма опровергает вещную концепцию прав дольщиков на недострой.
Если дом достроен и введен в эксплуатацию, то квартиры в доме — это тоже собственность застройщика, но не подлежащая регистрации (как исключение из принципа внесения, п. 2 ст. 8.1 ГК), и именно эту собственность застройщик передает дольщику во исполнение договора купли-продажи (скрывающимся под вывеской «договор участия в долевом строительстве»).
4. В определении есть забавный процессуальный аспект.
Полагая, что наделение общества правами застройщика является неправомерным, либо что такое наделение, по сути, означает перевод на последнего обязательств перед всеми участниками строительства по передаче оплаченных ими квартир после завершения строительства жилого дома и должно сопровождаться переоформлением обществом договоров, ранее заключенных корпорацией с гражданами, заявители по настоящему обособленному спору не лишены права обратиться в суд с надлежащим требованием к надлежащему ответчику. Исходя из тех оснований заявлений (пункт 5 части 2 статьи 125, пункт 3 части 1 статьи 126 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), которые приводили граждане — участники строительства при обращении в суд, в рамках настоящего обособленного спора их требования к корпорации о признании права собственности не могли быть переквалифицированы и рассмотрены судами как требования иного характера.
Доктрина квалификации требований истца в случае если правовое обоснование требований — это простой «ахаляй-махаляй» (как в разбираемом случае), предполагает, что суд пытается понять, чего хотят дольщики, отбрасывает их нелепые юридические рассуждения (о ст. 218, о признании права и проч.) и рассматривает требования так, как будто приведена правильная юридическая аргументация. Но здесь, видимо, степень «ахаляй-махаляистости» требования такова, что у суда опускаются руки и он говорит: «Я не понимаю, чего вы хотите».
Забавно получается: доктрина квалификации иска не применяется тогда, когда степень неясности правового интереса истца чрезмерна.
Источник16. Инвестиционную недвижимость, находящуюся в собственности , следует признавать как актив тогда и только тогда, когда … 27. Один или более объектов инвестиционной недвижимости могут быть приобретены в обмен на немонетарный актив (активы) или на комбинацию монетарных и немонетарных активов. … 65. Когда организация завершает строительство или развитие создаваемой собственными силами инвестиционной недвижимости, которая будет отражаться по справедливой стоимости, любая разница между справедливой стоимостью данной недвижимости на указанную дату и ее предыдущей балансовой стоимостью должна быть признана в составе прибыли или убытка.
Когда компания завершает строительство или реконструкцию объектов инвестиционной собственности
57. Перевод в категорию инвестиционного имущества или исключение из данной категории производится только при изменении предназначения объекта, подтверждаемого:
(a) началом использования недвижимости в качестве недвижимости, занимаемой владельцем, при переводе из инвестиционного имущества в категорию недвижимости, занимаемой владельцем;
(b) началом реконструкции в целях продажи, при переводе из инвестиционного имущества в запасы;
(c) завершением периода, в течение которого собственник занимал недвижимость, при переводе из категории недвижимости, занимаемой владельцем, в инвестиционное имущество; или
(d) началом операционной аренды по договору с другой стороной, при переводе из запасов в инвестиционное имущество.
58. В соответствии с пунктом 57(b) предприятие обязано перевести объект из категории инвестиционного имущества в запасы только при изменении его предназначения, о чем свидетельствует начало реконструкции объекта в целях его продажи. Если предприятие принимает решение о выбытии объекта инвестиционного имущества без его реконструкции, то оно продолжает учитывать объект как инвестиционное имущество до прекращения его признания (исключения из отчета о финансовом положении) и не учитывает его в составе запасов. Таким же образом, если предприятие начинает реконструкцию имеющегося объекта инвестиционного имущества для дальнейшего использования в качестве инвестиционного имущества, то объект сохраняет статус инвестиционного имущества и в течение реконструкции не переклассифицируется в недвижимость, занимаемую владельцем.
59. Пункты 60 — 65 применяются к вопросам признания и оценки, возникающим, когда предприятие использует модель учета по справедливой стоимости для инвестиционного имущества. Если предприятие использует модель учета по фактическим затратам, то перевод объектов между категориями инвестиционного имущества, недвижимости, занимаемой владельцем, и запасов не приводит к изменению балансовой стоимости переводимых объектов, а также стоимости этих объектов для целей оценки и раскрытия информации.
60. При переводе объекта из инвестиционного имущества, отражаемого по справедливой стоимости, в категорию недвижимости, занимаемой владельцем, или запасов, в качестве предполагаемых фактических затрат на данный объект для последующего учета в соответствии с МСФО (IAS) 16 или МСФО (IAS) 2 должна выступать его справедливая стоимость на дату изменения его предназначения.
61. Если недвижимость, занимаемая владельцем, переходит в категорию инвестиционного имущества, которое будет отражаться по справедливой стоимости, то предприятие должно применять положения МСФО (IAS) 16 до даты изменения предназначения объекта. Предприятие должно учитывать возникающую на эту дату разницу между балансовой стоимостью недвижимости по МСФО (IAS) 16 и ее справедливой стоимостью так же, как переоценку в соответствии с МСФО (IAS) 16.
62. Вплоть до момента, когда недвижимость, занимаемая владельцем, становится инвестиционным имуществом, отражаемым по справедливой стоимости, предприятие амортизирует такую недвижимость и признает возникшие убытки от ее обесценения. Предприятие учитывает имеющуюся на дату перевода разницу между балансовой стоимостью недвижимости по МСФО (IAS) 16 и ее справедливой стоимостью так же, как переоценку в соответствии с МСФО (IAS) 16. Другими словами:
(a) возникающее уменьшение балансовой стоимости недвижимости признается в составе прибыли или убытка. Тем не менее, сумма уменьшения в пределах прироста стоимости данного объекта от переоценки признается в составе прочего совокупного дохода и списывается за счет прироста от переоценки на счетах капитала;
(b) возникающее увеличение балансовой стоимости учитывается следующим образом:
(i) в пределах признанного ранее убытка от обесценения данной недвижимости, такое увеличение признается в составе прибыли или убытка. Сумма увеличения, признанная в составе прибыли или убытка, не превышает сумму, необходимую для восстановления балансовой стоимости до величины, которая была бы определена (за вычетом амортизации), если бы в предыдущие периоды не признавался убыток от обесценения данного объекта;
(ii) оставшаяся часть суммы увеличения признается в составе прочего совокупного дохода и кредитуется на счет капитала как прирост стоимости от переоценки. При последующем выбытии объекта инвестиционного имущества включенный в состав собственного капитала прирост стоимости объекта от переоценки может быть перенесен на счет нераспределенной прибыли. Перевод со счета прироста стоимости от переоценки на счет нераспределенной прибыли не отражается через прибыль или убыток.
63. При переводе объекта из запасов в категорию инвестиционного имущества, которое будет отражаться по справедливой стоимости, разница между справедливой стоимостью недвижимости на дату перевода и его предыдущей балансовой стоимостью должна быть признана в составе прибыли или убытка.
64. Порядок учета перевода объекта из запасов в категорию инвестиционного имущества, которое будет отражаться по справедливой стоимости, соответствует порядку учета продажи запасов.
65. При завершении предприятием строительства или реконструкции самостоятельно построенного объекта инвестиционного имущества, который будет отражаться по справедливой стоимости, разница между справедливой стоимостью недвижимости на дату перевода и ее предыдущей балансовой стоимостью должна быть признана в составе прибыли или убытка.
ИсточникСогласно этой статье государственная регистрация права собственности на объект недвижимого имущества … завершения строительства или реконструкции этой недвижимости при наличии подписанного сторонами документа, подтверждающего исполнение ими обязательств по данному договору, и согласно распределению площади соответствующего объекта недвижимого имущества, предусмотренному этим документом. К сведению.
Продолжает классифицироваться как инвестиционная собственность.
28. Если компания начинает реконструкцию имеющихся объектов инвестиционной собственности с целью их дальнейшего использования в качестве инвестиционной собственности, эти объекты:
1. Переводятся в запасы.
2. Продолжают классифицироваться как инвестиционная собственность.
3. Переводятся в состав средств, используемых для собственных нужд.
29. Если компания использует способ учета по фактической стоимости приобретения, переводы объектов из инвестиционной собственности в собственность, используемую для собственных нужд, или запасы, и обратно:
1. Не влияют на балансовую стоимость активов.
2. Должны сопровождаться переоценкой активов на дату перевода.
30. При переводе активов, учитываемых по справедливой стоимости, из инвестиционной собственности в состав средств, используемых для собственных нужд или запасы, эти активы в дальнейшем учитываются:
1. По первоначальной стоимости.
2. По справедливой стоимости на дату изменения способа эксплуатации.
3. По первоначальной стоимости за вычетом накопленной амортизации.
31. При переводе имущества из запасов в инвестиционную собственность, которая будет учитываться по справедливой стоимости, разница между справедливой стоимостью этой собственности на дату перевода и ее предыдущей балансовой стоимостью:
1. Признается в отчете о прибылях и убытках.
2. Дисконтируется до текущей стоимости.
3. Признается в качестве условного обязательства.
4. Списывается в течение всего срока полезной службы актива.
32. Когда компания завершает строительство или реконструкцию объектов инвестиционной собственности, которые будут учитываться по справедливой стоимости, разница между справедливой стоимостью этих объектов на дату окончания строительства или реконструкции и их предыдущей балансовой стоимостью:
1. Признается в отчете о прибылях и убытках.
2. Дисконтируется до текущей стоимости.
3. Признается в качестве условного обязательства.
4. Списывается в течение всего срока полезной службы актива.
33. Компенсация от третьих лиц за обесцененные, утерянные или конфискованные средства должна признаваться в качестве дохода:
4. Когда произошла потеря объекта.
5. Когда компенсация признается дебиторской задолженностью.
6. Когда произошло поступление денежных средств.
34. Балансовая стоимость объекта перестает учитываться (списывается с баланса):
a. При его выбытии.
b. При заключении договора финансовой аренды.
c. В любом из этих двух случаев.
Доход, полученный в результате продажи инвестиционной собственности, должен признаваться в качестве:
1. Прироста капитала.
2. Дохода в отчете о прибылях и убытках.
36. Прибыль или убыток, возникающие при продаже инвестиционной собственности, это:
1. Полученные денежные средства.
2. Полученные денежные средства минус балансовая стоимость актива.
3. Полученные денежные средства минус ликвидационная стоимость актива.
Ответы на вопросы для самоконтроля
| 1.3 | 26.6 |
| 2.5 | 27.2 |
| 3.5 | 28.2 |
| 4.2 | 29.1 |
| 5.2 | 30.2 |
| 6.2 | 31.1 |
| 7.4 | 32.1 |
| 8.3 | 33.2 |
| 9.1 | 34.3 |
| 10.3 | 35.2 |
| 11.2 | 36.2 |
| 12.2 | |
| 13.2 | |
| 14.3 | |
| 15.2 | |
| 16.4 | |
| 17.2 | |
| 18.1 | |
| 19.2 | |
| 20.3 | |
| 21.4 | |
| 22.6 | |
| 23.5 | |
| 24.3 | |
| 25.3 |
ДОЛГОСРОЧНЫЕ АКТИВЫ, ПРЕДНАЗНАЧЕННЫЕ ДЛЯ ПРОДАЖИ (МСФО (IFRS) 5)
Внеоборотные активы, «предназначенные для продажи» и прекращенная деятельность
Определения
| Единица, генерирующая денежные средства (в дальнейшем именуемая генерирующей единицей) | Наименьшая идентифицируемая группа активов, которая создает притоки денежных средств, независимые от притоков денежных средств от других активов. |
| Компонент компании | Средства, относящиеся к определенному виду деятельности компании, или потоки денежных средств, которые могут быть четко отделены от остальной деятельности компании в целях оперативного управления, а также для подготовки финансовой отчетности. |
| Расходы на продажу | Расходы, непосредственно связанные с выбытием актива или группы выбытия, за вычетом расходов на финансовые услуги и расходов по уплате налога на прибыль. |
| Оборотный актив | Актив, который удовлетворяет любому из нижеприводимых критериев: i поступление от его продажи предполагается в денежной форме, или он предназначен для потребления в обычной производственной деятельности компании; ii он предназначен для продажи; iii его продажа предполагается в течение двенадцати месяцев после отчетной даты; или iv он представляет денежные средства или эквивалент денежных средств, который может быть использован в течение двенадцати месяцев от отчетной даты. |
| Прекращенная деятельность | Компонент компании, который или выбыл, или классифицируется как «предназначенный для продажи», а также: i представляет отдельное крупное подразделение бизнеса или географический сегмент; ii является частью отдельного крупного подразделения бизнеса или географического сегмента, включенного в подготовленный план выбытия, или iii является дочерней компанией, приобретенной исключительно с целью ее перепродажи. |
| Группа выбытия | Группа чистых активов (активов и обязательств), выбытие которых предполагается осуществить в рамках единой операции или посредством продажи или другим способом. В состав группы выбытия может входить гудвилл. |
| Дата классификации | Дата, по состоянию на которую компания классифицирует активы и/или группу выбытия в качестве «предназначенных для продажи». |
| Справедливая стоимость | Сумма, на которую можно обменять актив при совершении сделки между хорошо осведомленными, желающими совершить такую операцию независимыми сторонами. |
| Твердое обязательство о приобретении | Соглашение с независимой стороной, являющееся обязательным для обеих сторон, в котором определяются все существенные условия, включая цену и сроки совершения операции, а также предусматриваются штрафные санкции за неисполнение условий соглашения, которые достаточно значительны, чтобы сделать исполнение высоко вероятным. |
| Высоко вероятный | Обладающий высокой вероятностью возникновения. |
| Внеоборотный актив | Актив, который не является оборотным активом. |
| Вероятный | Скорее возможный, чем нет. |
| Возмещаемая сумма | Наибольшая величина из двух значений: чистой продажной цены (справедливой стоимости за вычетом расходов на продажу) или эксплуатационной стоимости. |
| Эксплуатационная ценность | текущая дисконтированная стоимость потоков денежных средств, созданных в результате использования актива или генерирующей единицы. |
Внеоборотные активы или группы выбытия, классифицируемые как «предназначенные для продажи», оцениваются по наименьшей величине из двух значений: их балансовой стоимости или справедливой стоимости за вычетом расходов на продажу.
Внеоборотные активы, которые перестают классифицироваться как «предназначенные для продажи», оцениваются по наименьшей величине из двух значений:
i балансовой стоимости, определенной до того момента, когда активы или группа выбытия были классифицированы как «предназначенные для продажи». Балансовая стоимость корректируется с учетом амортизации, износа или переоценки активов, которые были бы учтены, если бы актив или группа выбытия не были классифицированы как «предназначенные для продажи».
ii возмещаемой стоимости на дату принятия решения не продавать активы, ранее включенные в группу выбытия.
Продление, требуемое для завершения продажи, не исключает того, что актив или группа выбытия могут продолжать классифицироваться как «предназначенные для продажи».
Годичный период времени может быть продлен в следующих случаях:
1 при наличии обоснованных предположений о том, что другие лица (за исключением покупателя) выдвинут дополнительные условия по передаче актива или группы выбытия и при условии, что действия, необходимые для реагирования на указанные условия, не могут быть осуществлены до тех пор, пока не будет получено твердое обязательство о приобретении со стороны покупателя
ii высока вероятность получить твердое обязательство о приобретении в течение года.
2 твердое обязательство о приобретении включает условия (со стороны покупателя или других лиц), которые продлевают период, требуемый для совершения продажи, а также:
i предпринимаются своевременные действия по реагированию на создавшиеся условия; и
ii ожидается благоприятное разрешение проблем и устранение факторов, обусловивших задержку продажи.
3 «предназначенные для продажи» внеоборотные активы или группа выбытия остаются непроданными к концу первоначально установленного годового периода и
i в течение указанного периода компания предпринимает действия по реагированию на факты, ведущие к изменению условий продажи;
ii предпринимаются активные действия по продаже внеоборотных активов или группы выбытия на рынке по разумной цене.
ИсточникУчет инвестиционной собственности регламентируется МСФО (IAS) 40 « Инвестиционная собственность ». Инвестиционная собственность – это земля, здания или их часть, предназначенные для сдачи в аренду или получения дохода от прироста капитала. Другими словами, компания может инвестировать средства в земельные участки или помещения в надежде, что в ближайшее время в результате благоприятной конъюнктуры на рынке их стоимость вырастет, что в целом увеличит капитализацию бизнеса. Те же объекты , используемые в производстве или поставках товаров или услуг, для административных целей или для продажи, не являются инвестиционной собственностью .
Инвестиционные договоры и инвестиционные контракты
Инвестиционный контракт (договор) не предусмотрен в законе. При этом, несмотря на допущение возможности заключения непоименованного законом договора, стоит признать, что порой за подобным в лучшем случае стоит заключение смешанного договора.
Во всех остальных случаях это обычные классические договоры, чаще всего связанные с отчуждением имущества, выполнением работ.
Именно поэтому нам в очередной раз стало интересным вернутся к этой теме. Грамотное и четкое определение квалификации договора позволит выбрать наиболее подходящие правовые нормы, распространяющие свою силу на отношения сторон. При возникновении спорных ситуаций – выбрать надлежащий способ защиты, поскольку использование ненадлежащего способа приведет к отказу и несению дополнительных убытков, расходов.
1. Инвестиции.
Инвестициями являются денежные средства, целевые банковские вклады, паи, акции и другие ценные бумаги, технологии, машины, оборудование, кредиты, любое другое имущество или имущественные права, интеллектуальные ценности, вкладываемые в объекты предпринимательской и других видов деятельности в целях получения прибыли (дохода) и достижения положительного социального эффекта.
Именно это привело к появлению Постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 1039/13 от 02 июля 2013 г. В этом судебном акте Президиум ВАС РФ пришел к следующим выводам: “Термины «инвестиции», «инвестиционная деятельность», «инвестиционный договор» не имеют своего собственного строгого юридического содержания и обычно используются в законодательстве в качестве общего обозначения для целой группы различных гражданско-правовых сделок, имеющих своей целью приобретение имущественных прав на возмездной основе.
Из пунктов 4–7, 11 постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54 следует, что экономическим понятием «инвестиционные сделки» обозначаются, например, договоры купли-продажи, договоры участия в долевом строительстве, договоры подряда, договоры простого товарищества.
Однако суды при разрешении споров, возникающих из договоров, поименованных сторонами как «инвестиционные», должны устанавливать их правовую природу и применять положения Гражданского кодекса Российской Федерации о соответствующих договорах. Необходимость выявления гражданско-правовой природы договоров, именуемых сторонами как «инвестиционные», выражена в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.09.2011 № 4784/11 и от 24.01.2012 № 11450/11.
Таким образом, наименование документа может быть никак не связано с его правовой природой. Но наименование документа, к сожалению, может приводит к смятению в головах участников сделок, правоприменителей.
2. Установление правовой природы договора.
На мой личный взгляд, базовой правовой нормой для установления правовой природы любого договора является ст. 421 ГК РФ, а судебным актом, определяющим подходы к установлению этой самой природы – Постановление Пленума ВАС РФ №16 от 14 марта 2014 «О свободе договора и ее пределах».
В статье 421 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Согласно же Постановлению Пленума ВАС РФ условия договора определяются через толкование его условий (благо в этом особо ничего нового нет), но с учетом различных факторов (слабая-сильная сторона, есть или нет навязывание условий договора, императивные или диспозитивные нормы, есть ли основания для применения аналогии закона или нет, имеется ли злоупотребление правом или нет и так далее).
Таким образом, чтобы верно установить правовую природу договора, пользуемся общим правилом из ст. 421 ГК РФ и помним про чек-лист с дополнительным факторами.
3. Арбитражная практика.
Какое толкование и квалификация инвестиционного договора превалирует на практике?
Всегда ли суды следуют указаниям Президиума ВАС РФ? Продолжают ли принимать во внимание утративший силу Закон РСФСР от 26.06.1991 N 1488-1 «Об инвестиционный деятельности в РСФРС»?
Ознакомление с выдержками из актуальной судебной арбитражной практики по «инвестициям» точно снимет ряд вопросов.
1) «Инвестиционный договор в сфере финансирования строительства или реконструкции – договор купли-продажи будущей недвижимой вещи»
Фабула. Между Администрацией (инвестор) и ООО «ИНТЭК» (застройщик) был заключен муниципальный контракт № МК 367/13 на приобретение в муниципальную собственность жилых помещений (квартир) путем инвестирования в строительство многоквартирного жилого дома, в пгт. Новоаганск. По условиям контракта застройщик обязуется не позднее 15.11.2013 завершить строительство многоквартирного жилого дома, произвести работы по благоустройству прилегающей территории и передать инвестору не позднее 01.03.2014 квартиры №№ 1-44 в многоквартирном жилом доме.
Выводы суда (Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 28.04.2016 N Ф04-1153/2016 по делу N А75-3517/2015):
— Положения законодательства об инвестициях (в частности, ст.5 Закона РСФСР «Об инвестиционной деятельности в РСФСР», ст. 6 Федерального закона «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений») не могут быть истолкованы в смысле наделения лиц, финансирующих строительство недвижимости, правом собственности (в том числе долевой собственности) на возводимое за их счет недвижимое имущество.
— В соответствии с пунктом 4 Постановления № 54, при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 («Купля-продажа»), 37 («Подряд»), 55 («Простое товарищество») Кодекса и т.д.
— Если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи.
— Судами первой и апелляционной инстанций данные разъяснения не учтены, поскольку из обжалуемых судебных актов не усматривается, что суды установили правовую природу соответствующего контракта.
2) «Инвестиционный договор в сфере финансирования строительства и реконструкции – смешанный договор с элементами купли-продажи и подряда»
Фабула. По результатам конкурса инвестиционных проектов между муниципальным образованием «Город Томск» в лице Департамента экономического развития и управления муниципальной собственностью администрации Города Томска (переименован в Департамент управления муниципальной собственностью администрации Города Томска) и ООО «Рилонд» (инвестором) заключен инвестиционный договор от 09.04.2010 на реконструкцию Восточной трибуны стадиона «Труд». По договору инвестор обязался осуществить инвестиционную деятельность в виде капитальных вложений, выполнять функции застройщика (заказчика-застройщика) по проведению реконструкции Восточной трибуны, расположенной по адресу: г. Томск, ул. Белинского, 11/1, стр. 2 (объекта инвестиционной деятельности), входящей в состав сооружения стадион «Труд».
Указывая на отсутствие устранения нарушений проектной документации обществом, нарушение инвестором сроков выполнения работ, на отказ общества от подписания соглашения о расторжении инвестиционного договора, Департамент управления муниципальной собственностью обратился в арбитражный суд с требованием о расторжении договора.
Выводы суда ( Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 13.08.2015 N Ф04-20785/2015 по делу N А67-4807/2014).
— Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.
— Исследовав условия инвестиционного договора, суды пришли к обоснованному выводу о том, что заключенный сторонами договор от 09.04.2010 по своей правовой природе и содержанию обязательств относится к категории договоров смешанного типа, исполнение обязательств по которому регулируется положениям договора о подряде, в том числе в части исполнения обязательств по реконструкции трибуны стадиона, и положениями купли-продажи будущей вещи (пункт 6 Постановление Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров 9 А67-4807/2014 по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем»).
3) «Инвестиционный договор – договор подряда?»
Фабула. Гущин Александр Викторович (далее – истец) обратился в Арбитражный суд Новосибирской области с иском к Варламову Владимиру Анатольевичу (далее – ответчик) о взыскании 2 532 627 руб. долга по инвестиционному договору от 25.01.2010 и 373 876 руб. 22 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами (с учетом принятого судом уточнения размера исковых требований).
Суд первой и апелляционной инстанции пришли к выводу, что Истцу полагается только сумма основного долга. Кассация не согласилась и отменила ранее вынесенные судебные акты, направив дело на новое рассмотрение.
Выводы суда (Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 22.05.2013 по делу N А45-22902/2012) :
— Суд, придя к выводу о том, что инвестиционный договор содержит признаки договора подряда и, применив к спорным правоотношениям статью 715 ГК РФ, не учел отсутствие в договоре от 25.01.2010 условия о сроках выполнения работ, являющегося существенным условием для данного вида договоров (статьи 432, 708 ГК РФ).
— Делая вывод о передаче спорной суммы исполнителю, суд не исследовал вопрос об оформлении Варламовым В.А. заявок на финансирование, о подписании сторонами дополнительных соглашений о размерах выплат применительно к условиям пунктов 2.2, 2.7 договора.
4) «Правовая природа платежей по инвестиционному контракту»
Фабула. между Правительством Москвы и ООО «ИРБИС» на основании решения Городской конкурсной комиссии реализации инвестиционных проектов заключен инвестиционный контракт от 16.06.2006 № 14-071212-5201- 0050-11-06 на реализацию инвестиционного проекта строительства подземного 4 гаража-стоянки с наземной въездной частью на 99 машиномест по адресу: ул. Грекова, вл. 9-13.
По условиям п. 5.2 контракта инвестор обязался перечислить в бюджет города Москвы в качестве компенсации городу за социальную, инженерную и транспортную инфраструктуру денежные средства в сумме 115 000 долларов США (в рублевом эквиваленте по курсу Центрального Банка Российской Федерации на дату платежа).
Во исполнение вышеуказанного контракта истцом были оформлены земельно-правовые отношения.
На основании решения ГЗК от 27.03.2014 инвестиционный контракт прекращен. Полагая, что при расторжении инвестиционного контракта у ответчика отпали основания для удержания перечисленных истцом денежных средств, истец обратился в суд с иском.
Выводы суда ( Постановление Арбитражного суда Московского округа от 30.06.2016 N Ф05-8464/2016 по делу N А40-69348/15 )
— Учитывая буквальное толкование условий контракта, суды первой и апелляционной инстанции пришли к выводу, что истец перечислил в пользу ответчика задаток (затраты при участии в аукционе) и долю города (компенсация за инфраструктуру).
— Суды первой и апелляционной инстанций, установив, что договорные отношения, вытекающие из инвестиционного контракта прекращены, а истец встречного обеспечения по контракту не получил, пришли к выводу об отсутствии у ответчика оснований для удержания перечисленных инвестором денежных средств.
Доводы ответчика (см. ниже) о природе платежей по инвестиционному контракту не были приняты во внимание судами:
— спорные денежные средства в размере 115 000 долларов США являются платой за право заключения инвестиционного контракта, а не затратами претендента на участие в аукционе.
— спорные денежные средства были оплачены истцом за исполнение ответчиком своей обязанности по заключению инвестиционного 3 контракта 16.11.2006.
— оплаченные истцом денежные средства являются денежными средствами за инженерную, транспортную и социальную инфраструктуру, которые истец обязался оплатить в соответствии с п. 5.2.1. контракта.
5) «Распоряжение паями инвестиционного фонда»
Фабула. Миронов Р.М., приобретя у Банка права требования к должникам на сумму более 600 000 000 рублей, передал в счет оплаты паи Фонда, рыночная стоимость которых на момент сделки составляла 648 071 328 рублей. Между тем, в результате действий управляющей компании — общества «МФОНД», в которой управляющим и единственным учредителем является также Миронов Р.М., стоимость паев, переданных истцу, уменьшилась до нуля рублей. В результате указанных действий Банку был причинен реальный ущерб в виде разницы в стоимости паев инвестиционного фонда.
Выводы суда ( Определение Верховного Суда РФ от 28.03.2016 N 305-ЭС16-1249 по делу N А40-178197/14 )
— Действия управляющей компании, в результате которых ликвидные активы Фонда были заменены на необеспеченные права требования из договоров займа, не могут быть признаны добросовестными, поскольку в результате указанных действий Банку был причинен реальный ущерб в виде разницы в стоимости паев инвестиционного фонда.
— Банк находится в процедуре конкурсного производства, требовать выкупа от управляющей компании паев он не вправе, паевой инвестиционный фонд действует до 2026 года, реализовать паи в ходе процедуры банкротства истец также не смог, так как торги были признаны несостоявшимися в силу отсутствия покупателей.
6) «Инвестиционный займ»
Фабула. Между участником ответчика Компанией с ответственностью ограниченной акциями, Зирмания Ивестментс Лимитед/ZIRMANIA INVESTMENTS LIMITED (заимодавец) и ООО «Брайт Бокс» (заемщик) заключен договор от 02.06.2014 инвестиционного займа на сумму 4 000 000 руб., согласно которому последнему заимодавец обязался передать заем в размере 4 000 000 руб., а заемщик — возвратить заимодавцу сумму займа и уплатить на нее проценты за пользование займом в размере и порядке, установленных договором.
Судами установлено, что ООО «Брайт Бокс» 01.11.2012 подало заявку на заключение соглашения об осуществлении технико-внедренческой деятельности в особой экономической зоне в г. Дубна Московской области. Истцу предоставлен подготовленный в соответствии с установленными требованиями бизнес-план, который впоследствии, при заключении Соглашения, стал его неотъемлемой частью.
Согласно указанному бизнес-плану ООО «Брайт Бокс» планировало реализовать на территории особой экономической зоны «Дубна» проект по разработке и производству IT-решений для компаний автомобильной отрасли.
Бизнес-план предполагал разработку двух продуктов, которые, как установлено судами, ООО «Брайт бокс» создало и успешно реализует в России и за рубежом.
Выводы суда ( Постановление Арбитражного суда Московского округа от 29.06.2016 N Ф05-8218/2016 по делу N А40-139996/2015 )
— Утверждая бизнес-план и подписывая Соглашение, истец соглашался с тем, что бизнес-план подготовлен на период начиная с 2012 года, что фактически бизнес-план находился в процессе реализации с момента подачи заявки, т.е. с ноября 2012 года.
— Истец не возражал и не оспаривал положения бизнес-плана, то есть, заключая Соглашение, понимал, что разработка программного обеспечения уже находится на стадии завершения и начало его реализации запланировано на 2012 год и бизнес-план должен исполняться с 01 ноября 2012 года.
— В процессе согласования бизнес-плана и подписания Соглашения от истца не поступало требований о внесении изменений в положения бизнес-плана, что свидетельствует о согласии истца с условиями и сроками реализации проекта, предусмотренными бизнес-планом.
— Также судами установлено и учтено, что ответчик продолжил финансирование проекта и в следующих периодах получил инвестиции в большем размере, чем предусматривал бизнес-план.
Из анализа судебной практики видно, что суды не ограничиваются формальным подходом и уделяют внимание деталям – учитывают, каким образом определен порядок внесения платежей, сроки исполнения договора, встречность исполнения и т.д.
Безусловно при квалификации инвестиционного договора и определения характера отношений во внимание принимается цель заключения договора, сфера отношений, виды деятельности сторон (помните про чек-лист с дополнительными факторами?). Только так можно установить действительное намерение сторон и экономический смысл от заключения и исполнения договора под названием «инвестиционный».
Отступления от такого встестороннего подхода, как правило, оборачиваются для арбитражных судов первой и апелляционной инстанций, отменой их судебных актов в кассации (при должной активности участников процесса). Это не может не радовать в вопросе установления правовой природы инвестиционного договора.
Если остались вопросы, либо требуется иная юридическая помощь, то специалисты нашей юридической фирмы оперативно смогут помочь. Свяжитесь с нами по следующим контактам:
Если вам понравился этот материал или какие-либо наши иные, то порекомендуйте их вашим коллегам, знакомым, друзьям или деловым партнерам.
ИсточникПосле завершения строительства или реконструкции , учет таких объектов ведется в соответствии с МСФО (IAS) 40. В отношении объектов , ранее признанных инвестиционной собственностью , но находящихся в процессе реконструкции , применяется МСФО (IAS) 40. ПРИМЕРЫ Инвестиционная собственность . … Стоимость сооруженного компанией объекта инвестиционной собственности определяется на момент завершения строительства или реконструкции . До момента завершения строительства компания для учета объекта применяет МСФО (IAS) 16. С наступлением этого момента объект переводится в состав инвестиционной собственности и к нему начинает применяться МСФО (IAS) 40.
Возникновение прав собственности при новом строительстве по инвестиционному контракту с городом и госучреждением
Люди строят для того, чтобы оставить построенное себе или передать другому. Если вдуматься, то конечная цель инвестиционных строительных договоров ровно такая же — построить недвижимость и оформить в свою собственность или передать ее (ее часть) другим лицам. Поэтому, рассматривая договор на новое строительство, важно понимать, не только в какую сумму это выльется, но и какова возможность оформить построенное в собственность.
Напомним, летом 2011 г. Пленум ВАС в своем Постановлении N 54 указал, что договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции недвижимости, не имеют самостоятельной правовой природы и их нужно расценивать в соответствии с ГК РФ по правилам гл. 30 «Купля-продажа», 37 «Подряд», 55 «Простое товарищество» и т.п. Также отметим, что из Постановления Президиума ВАС РФ от 30.07.2012 N 1456/12 следует: договоры по организации и финансированию строительства, которые до этого рассматривались как агентские, могут быть сегодня переквалифицированы судами в договоры подряда .
Рассмотрим некоторые особенности возникновения права собственности при новом строительстве в рамках инвестиционного строительного договора, заключенного с публично-правовыми образованиями и госучреждениями, учитывая при этом судебную практику.
По общему правилу право собственности на вновь построенные здания и сооружения возникает у лица, имеющего в собственности либо на ином праве земельный участок, на котором они возведены, с момента государственной регистрации этого права. Это следует из ст. ст. 131 и 219 ГК РФ и ст. 25 Закона N 122-ФЗ, об этом также говорится в п. 7 Постановления N 54.
Так как лицо, имеющее в собственности или на ином праве земельный участок и осуществляющее на нем строительство, именуется застройщиком (п. 16 ст. 1 ГрК РФ), это означает, что первоначально право собственности на новостройку согласно нормам законодательства возникает у застройщика и лишь затем регистрируется у другой стороны договора (инвестора).
Однако уже после принятия Пленумом ВАС Постановления N 54 в законодательство были внесены изменения. В частности, в конце 2011 г. был принят Федеральный закон N 427-ФЗ. В результате в Законе N 122-ФЗ появилась новая ст. 24.2 «Особенности государственной регистрации права собственности на отдельные объекты недвижимого имущества».
Согласно этой статье государственная регистрация права собственности на объект недвижимого имущества, созданный по договору, заключенному с органом государственной власти, органом местного самоуправления, государственным или муниципальным учреждением или унитарным предприятием до 1 января 2011 г. и предусматривающему строительство или реконструкцию недвижимости на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, с привлечением внебюджетных источников финансирования и последующим распределением построенных площадей между сторонами, осуществляется после завершения строительства или реконструкции этой недвижимости при наличии подписанного сторонами документа, подтверждающего исполнение ими обязательств по данному договору, и согласно распределению площади соответствующего объекта недвижимого имущества, предусмотренному этим документом.
К сведению. Нормы этой статьи распространяются как на договоры, которые заключены до дня вступления в силу Закона N 427-ФЗ (то есть 14.12.2011) и обязательства сторон по которым исполнены до дня его вступления в силу, но при этом права собственности на созданные в рамках данных договоров объекты недвижимости не зарегистрированы, так и на договоры, которые хотя и заключены до дня вступления в силу вышеуказанного Закона, но обязательства сторон по которым не исполнены на день вступления в силу этого Закона.
Также Законом N 427-ФЗ были внесены изменения и в Закон N 39-ФЗ, ст. 3 которого была дополнена новым п. 3. В нем указано, что инвестиционной объект, строительство которого осуществляется с привлечением внебюджетных средств на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, по договору, заключенному с органом государственной власти или местного самоуправления, государственным или муниципальным учреждением либо унитарным предприятием до 01.01.2011, которым предусмотрено распределение построенных площадей между сторонами данного договора, признается долевой собственностью сторон договора до момента государственной регистрации права собственности на этот инвестиционный объект в соответствии со ст. 24.2 Закона N 122-ФЗ с учетом распределения долей. Далее в п. 3 указано, что государственная регистрация права долевой собственности на эти незавершенные объекты инвестиционной деятельности не требуется.
Ознакомившись с новыми нормами, многие специалисты решили следующее. В своей совокупности они означают, что по инвестиционному договору, заключенному с публично-правовым образованием либо унитарным предприятием до 1 января 2011 г., право собственности у сторон такого договора возникает и регистрируется непосредственно у каждой стороны. Поскольку эти изменения законодательства были приняты после появления Постановления Пленума ВАС РФ N 54, они не подпадают под его действие. Следовательно, по мнению этих специалистов, из правила, по которому право собственности на вновь построенную недвижимость изначально возникает у застройщика, появилось исключение, так как более поздняя и к тому же специальная норма преобладает над более ранней.
Арбитражные суды часто классифицируют инвестиционные строительные контракты, заключенные с публично-правовыми образованиями, как договоры простого товарищества.
Осенью 2012 г. Президиум ВАС, рассматривая спор по иску коммерческой организации и индивидуального предпринимателя к другой коммерческой организации, сделал достаточно неожиданный для многих вывод (Постановление от 25.09.2012 N 4007/12 по делу N А45-6450/2011). В частности, арбитрами было установлено, что между индивидуальным предпринимателем (ИП) и тремя коммерческими обществами был заключен договор простого товарищества, по которому стороны обязались соединить свои вклады и совместно действовать без образования юридического лица с целью строительства торгово-выставочных комплексов и трансформаторной подстанции. После прекращения действия договора по заявлениям каждой из его сторон управление Росреестра произвело государственную регистрацию общей долевой собственности на объекты недвижимости в соответствии с установленной договором оценкой вкладов.
Трое товарищей решили, что государственная регистрация права собственности четвертого (ответчика) на его долю в праве общей долевой собственности была произведена без учета реальных вкладов каждого товарища, что послужило основанием для обращения в суд.
Суд кассационной инстанции признал недействительным зарегистрированное только за ответчиком право собственности на долю в праве общей долевой собственности на объекты незавершенного строительства.
Президиум отменил решение и отправил дело на новое рассмотрение, указав, что судами не исследовался вопрос о порядке возникновения права собственности на созданное спорное недвижимое имущество. Со ссылкой на п. 7 Постановления Пленума ВАС РФ N 54 было отмечено: если объект недвижимости возведен на земельном участке, не оформленном в общую долевую собственность товарищей (или в аренду со множественностью лиц на стороне арендатора), право собственности на вновь созданное недвижимое имущество. может возникнуть только у товарища, имеющего права на названный земельный участок. Впоследствии такая сторона, исполняя договор простого товарищества, должна передать другому товарищу то, что ему причитается по договору.
Обратите внимание! Постановление Президиума ВАС РФ N 4007/12 содержит указание на возможность пересмотра по новым обстоятельствам судебных решений, вступивших в законную силу, по делам со схожими фактическими обстоятельствами.
Данное Постановление Президиума ВАС сразу же вызвало споры, ведь правовая позиция, изложенная в нем, является, по сути, обязательной для нижестоящих судов. Специалистам было непонятно, распространяется данная точка зрения на инвестиционные договоры, заключенные до 2011 г. с органами государственной власти и местного самоуправления, государственными и муниципальными учреждениями и унитарными предприятиями, о которых говорится в ст. 24.2 Закона N 122-ФЗ и п. 3 ст. 3 Закона N 39-ФЗ, или нет.
Похоже, что в данном вопросе скоро наступит ясность. Дело в том, что Определением ВАС РФ от 04.03.2013 N ВАС-18185/12 было передано в Президиум ВАС дело N А40-82850/11-114-702 для пересмотра в порядке надзора Решения АС г. Москвы и принятых по нему Постановлений 9-го ААС и ФАС МО. По этому делу судами рассматривался иск акционерного общества к Правительству Москвы и федеральному государственному бюджетному образовательному учреждению по отношениям, проистекающим из заключенного между ними в 2001 г. инвестиционного контракта, который был квалифицирован судом как договор простого товарищества.
Направляя дело на пересмотр, Коллегия судей ВАС, помимо прочего, отметила, что суды апелляционной и кассационной инстанций исходили из того, что у участников инвестиционного контракта возникла общая собственность на вновь созданное имущество. Однако с учетом правовых подходов, сформулированных в Постановлениях N 10/22, N 54, а также N 4007/12, к порядку возникновения права собственности на объекты недвижимого имущества и разрешения споров между контрагентами договоров, связанных с инвестиционной деятельностью, направленной на создание объектов недвижимости, нельзя признать, что на построенный жилой дом (объект недвижимого имущества) в отсутствие государственной регистрации прав участников инвестиционного контракта возникла долевая собственность.
Сразу же следует отметить, что данное мнение не является истиной в последней инстанции. Президиум ВАС при окончательном рассмотрении дела может высказать несколько иную точку зрения. (На момент написания статьи рассмотрение данного дела не закончено. Согласно информации, размещенной на официальном сайте ВАС, следующее судебное заседание намечено на 04.06.2013.)
Не секрет, что в начале 2000-х гг. многие инвестиционные договоры на строительство между коммерческими организациями и федеральными и муниципальными учреждениями заключались без оформления арендных отношений и общей долевой собственности на земельный участок. Некоторые из таких договоров были прекращены в кризисный период 2008 — 2009 гг. Некоторые были заморожены, а затем возобновлены, и строительство по ним может быть закончено или почти уже закончено. И если ВАС распространит свой вывод, изложенный в Постановлении N 4007/12, на все без исключения инвестиционные договоры, в том числе заключенные с публично-правовыми образованиями до 2011 г., тогда у таких инвесторов возникнут серьезные проблемы с оформлением прав собственности на построенную недвижимость.
ИсточникКвартиры в натуре не существует (до тех пор, пока не завершено строительство дома и он не введен в эксплуатацию). Поэтому требовать передачи несуществующей вещи в собственность нельзя. Но ведь на самом-то деле теория долевой собственности инвесторов основывается на другом — на том, что собственность у дольщиков ПЕРВОНАЧАЛЬНАЯ, потому что они оплачивают строительство . Стало быть, они не требуют, чтобы застройщик ПЕРЕДАЛ собственность , они хотят, чтобы суд ПРИЗНАЛ, что объект ВСЕГДА был их собственностью . Чувствуете разницу? В картине мира, которая описывается в определении, граждане говорят — передайте нам в собственность то, что должно стать нашей собственностью .