Когда начинается оплата кап ремонта в новостройке

Плата за капремонт новостроек: важные моменты Обязанность по оплате взносов на капитальный ремонт, наступает у собственников многоквартирных домов, включенных в региональную программу,

Гарантия на новостройку: за что отвечает застройщик и почему за капремонт платить все-таки придется?

Многие люди ошибочно полагают, что если они стали собственниками квартиры в новостройке, то платить взносы за капремонт им не нужно в течение 5 лет, ведь дом на гарантии от застройщика! Однако это не так. Новострой-СПб узнал у экспертов, на что распространяется гарантия, в каких случаях ею можно воспользоваться и почему оплаты за капремонт не избежать.

Гарантия на новостройку: основные понятия

Отношения дольщиков и девелоперов регулируются Федеральным законом №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов» от 30 декабря 2004 года. Согласно его положениям, застройщик должен передать своему клиенту квартиру, полностью соответствующую требованиям технических регламентов и надлежащего качества, предусмотренного условиями ДДУ.

В законе также прописан правовой режим гарантийного обслуживания новостроек. Так, гарантия на само здание (объект долевого строительства) не может составлять менее чем 5 лет, сообщает Вероника Перфильева, старший юрист практики по недвижимости и инвестициям Адвокатского Бюро «Качкин и Партнеры». Она распространяется на конструктивные элементы здания (фундамент, стены, перекрытия, крыша, лестницы и пр.), а также элементы отделки как в границах объекта долевого строительства, так и за его пределами – так называемые места общего пользования (МОП).

Что касается технологического и инженерного оборудования, входящего в состав дома, то на него гарантия не может составлять менее чем 3 года. Речь идет об электрическом, водопроводном, отопительном, канализационном, вентиляционном и газопроводном оборудовании.

Гарантийный срок исчисляется со дня подписания первого передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Сроки безвозмездного устранения недостатков, выявленных в период действия гарантии, обычно согласовываются застройщиком и дольщиком при составлении акта осмотра.

«Если некие дефекты здания появились вследствие некачественного монтажа или из-за брака, то они подпадают под действие гарантии. Повреждения, вызванные ненадлежащим использованием имущества, не являются гарантийным случаем. Застройщик обязан позаботится о том, чтобы каждый покупатель получил инструкцию по эксплуатации помещения в многоквартирном доме. В ней должны быть указаны необходимые сведения по обращению с окнами, розетками и другими элементами, а также информация о сроке службы объекта долевого строительства и входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения и конструктивных элементов»

Юлия Молчанова, директор клиентского сервиса ГК «Ленстройтрест»

Впрочем, отмечает Светлана Гузь, управляющий партнер бюро юридических стратегий LEGAL to BUSINESS, на сегодняшний день в 214-ФЗ не предусмотрено специального регулирования, которое касалось бы распространения гарантии от застройщика на внутреннюю отделку мест общего пользования и благоустройство.

Некоторое время назад в Госдуму был внесен законопроект № 81981-7, предполагающий ввести на них 5-летнюю гарантию, а также изменить подход к определению и исчислению гарантийных сроков технологического оборудования. Предлагалось сделать привязку к тем датам, которые закладываются производителями лифтов, коммунальных сетей, вентиляционных системы. Однако законопроект был отклонен.

«В гарантию от застройщика входит внешний вид дома и технические требования по коммуникациям. Что касается, к примеру, окон, то ответственность тут несет уже завод-изготовитель. При этом заявку на гарантийное обслуживание необходимо оставлять в управляющей компании, которая истребует гарантию с производителя»

Дмитрий Рубин, президент Ассоциации риэлторов СПб и ЛО

Можно ли не платить за капремонт, пока дом на гарантии (спойлер: нет!)

Иногда владельцы квартир в новостройках думают, что им не надо платить за капремонт, так как их дом находится на гарантии от застройщика. Такое мнение ошибочно.

Капитальный ремонт многоквартирного дома (МКД), в котором расположен объект долевого строительства, никак не соотносится с гарантиями качества от застройщика. В силу норм Жилищного кодекса РФ, а также положений регионального законодательства, собственники помещений обязаны делать взносы в фонд капитального ремонта, комментирует Вероника Перфильева.

Благодаря этим отчислениям и накоплению средств на банковском счете будет производиться обновление и реставрация общего имущества в отдаленном будущем. Так, спустя 10-20 лет, получится отремонтировать крышу, фасады и иные элементы здания, которые требуют крупных финансовых затрат.

«Ни текущий, ни капитальный ремонт не находятся в зоне ответственности застройщика. Эти вопросы связаны с эксплуатацией дома, их решением занимаются соответствующие организации»

Юлия Молчанова, директор клиентского сервиса ГК «Ленстройтрест»

Обязанность по уплате ежемесячных взносов на капремонт начинается через 3-8 месяцев с даты включения (МКД) в региональную программу капитального ремонта, рассказывает Светлана Гузь. В Петербурге этот срок равен 8 месяцам, в Ленинградской области – 6 месяцам.

Узнать, когда именно ЖК был включен в такую программу, можно на сервисе ГИС ЖКХ, на сайте «Реформа ЖКХ» или на сайте регионального оператора субъекта (фонда капитального ремонта).

Минимальный размер взноса на капремонт в каждом субъекте разный. В Петербурге он составляет 11-12 руб. за 1 кв. м в зависимости от вида и даты постройки, в Ленинградской области – 8,24 руб. за 1 кв. м. Чтобы рассчитать размер ежемесячных отчислений в ФКР, надо умножить площадь квартиры на размер взноса.

Взносы на капремонт не оплачиваются, если:

• дом признан аварийным и подлежит сносу;
• земельный участок, на котором построен дом, изъят для государственных или муниципальных нужд;
• дом расположен на территории закрывающегося населенного пункта;
• дом расположен на территории, попавшей в программу комплексного развития территории, которая предусматривает снос или реконструкцию МКД.

Сейчас на рассмотрении Госдумы находится законопроект о внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации об освобождении собственников новостроек от оплаты взносов на капремонт на 5 лет с даты ввода МКД в эксплуатацию. Примут его или нет, пока неизвестно.

Взаимодействие застройщиков и дольщиков

Зачастую дольщик – это человек без опыта в строительстве. Он не обязан видеть все недочеты квартиры при приемке. Иногда случается так, что дефекты обнаруживаются уже после подписания акта приема-передачи или выявляются в процессе эксплуатации жилья. Тогда клиент обращается к застройщику для их устранения.

Но далеко не всегда проблему удается уладить мирным путем. Могут возникать и спорные вопросы.

Чтобы максимально себя обезопасить, имеет смысл сразу обратиться к профессионалам, которые помогут при приемке и прямо на месте определят качество окон, ровность стен, точную площадь квартиры и т.п., говорит Дмитрий Рубин. Стоят эти услуги не так дорого по сравнению с тем, сколько на этом можно будет сэкономить. Кроме того, важный нюанс: площадь квартиры не всегда совпадает с заявленной в документации. Принимая квартиру, многие даже не задумываются об этом. В любом случае, до подписания акта приема-передачи застройщик несет полную ответственность за квартиру, поэтому крайне заинтересован в том, чтобы побыстрее его завизировать. На этом этапе проще урегулировать любые вопросы, связанные с недочетами строительства.

Это же подтверждает и Вероника Перфильева: «Общая рекомендация – заявлять о безвозмездном устранении недостатков застройщиком до приемки-передачи объекта долевого строительства по акту. Потом будет сложнее достигнуть согласия. В том числе и потому, что выявленный недостаток может являться следствием естественного износа, неправильной эксплуатации, нарушения положений инструкции по эксплуатации квартиры или ненадлежащего ремонта. В случае возникновения спора определить «правого» поможет независимая экспертиза».

Как показывает практика, управляющие компании довольно часто спорят с жилищными инспекциями по дефектам, допущенным еще при строительстве, сообщает Светлана Гузь. С каждым годом судебных споров становится все больше, и виной тому ускорение темпов строительства в городах. Жильцам (дольщикам) тоже приходится отстаивать свои права через суд, и именно они при этом обычно являются слабой стороной. Однако стоит отметить, что суд встает на сторону жильцов, если в ходе разбирательства удается доказать факт наличия брака – это общая тенденция.

Про судебные разбирательства

Светлана Гузь рассказывает, что, согласно ст. 7 214-ФЗ, застройщик не несет ответственности за недостатки объекта долевого строительства, обнаруженные в течение гарантийного срока, если докажет, что они произошли вследствие нормального износа, нарушения требований к процессу эксплуатации либо вследствие ненадлежащего ремонта.

Если же речь идет о явном недостатке – вроде очевидного строительного брака, заметного невооруженным глазом, то застройщик будет стараться устранить его быстро.

Скрытый дефект, который не всегда можно убрать быстро и с небольшими финансовыми затратами, может вызвать разногласия. Наиболее часто они связаны с установкой оконных блоков, устройством вентиляционной тяги и отсутствием надлежащей гидроизоляции, когда у домов обнаруживаются протечки по кровле и промерзание стен.

На практике крупные застройщики дорожат своей репутацией и решают все проблемы оперативно. В противном случае жильцам придется заказывать экспертизу и обращаться в суд. В среднем цена экспертизы обходится в 70 тыс. руб. и больше (зависит от неисправности).

Судебное разбирательство – процесс долгий, требующий много времени, сил и денег. Он может затянуться надолго, если, к примеру, будет назначена повторная экспертиза. Чтобы снизить финансовую нагрузку, жильцы объединяются и подают коллективные иски.

Даже если гарантийный срок подходит к концу (или уже подошел), а застройщик отказывается от устранения недостатков, жильцам вовсе не обязательно придется ремонтировать облупившийся фасад или лопнувшие трубы самостоятельно. В этом случае рекомендуется следующий алгоритм действий: собственник сам устраняет брак, после чего требует возмещения затрат через суд. Порой это даже эффективней, чем требовать от застройщика устранения недоделок.

Обнаружены дефекты: как действовать застройщику и дольщику

Если владелец квартиры в новостройке обнаружил дефект, который, как он считает, должен устранить застройщик, то у него есть два пути, подсказывает Юлия Молчанова.

Если управляющая компания и застройщик работают в тандеме, то проще обратиться в УК. Она переадресует заявку застройщику. Оставить заявление с подробным описанием ситуации и дефектов можно, как правило, не только персонально, но и онлайн в личном кабинете. После получения и рассмотрения заявки представитель гарантийного отдела свяжется с собственником, договорится о времени визита и проведения осмотра. При подтверждении, что случай является гарантийным, с собственником согласовывается план устранения проблемы.

Второй путь – для ситуаций, когда на объекте работает сторонняя УК или ТСЖ, не имеющие отношения к застройщику. Тогда собственнику нужно направить заявление напрямую застройщику.

«Если дефекты квартиры выявились после подписания акта приема-передачи, но собственник уверен, что их появление – вина застройщика, то причину произошедшего поможет определить независимая техническая экспертиза. Как правило, ее проводят при достаточно серьезных происшествиях: лопнуло окно, потрескалась стена и т.п. После этого направляется досудебная претензия. Если застройщик на нее не реагирует, то решить проблему поможет суд. В этом случае лучше обратиться к юристу, чтобы грамотно составить претензию и понять, как правильно действовать»

Дмитрий Рубин, президент Ассоциации риэлторов СПб и ЛО

Вероника Перфильева обращает внимание, что алгоритм действий собственников при обнаружении строительных дефектов должен быть прописан в инструкции по эксплуатации объекта. Если по каким-то причинам его там нет, то действовать надо следующим образом:

1. Обратиться с заявлением к застройщику или УК.

2. Провести осмотр квартиры комиссией, в состав которой входит представитель УК и/или застройщика, дольщик и, возможно, подрядчик, выполнявший соответствующие работы.

3. Составить акт выявленных недостатков, в котором будут согласованы сроки устранения недостатков.

4. Провести приемку проделанных работ.

Светлана Гузь рекомендует дольщикам не горячиться с обращением в суд, а для начала поговорить с застройщиком об устранении недостатков. Если договоренностей достигнуть не удастся, то уже после этого можно подавать иск в суд.

Законопроект, защищающий интересы обеих сторон

В июле 2020 года в Госдуму поступил законопроект о внесении изменений в Федеральный закон №214 № 983620-7. Если его примут, то участник строительства должен будет во время действия гарантийного срока в письменной форме указать застройщику на выявленные дефекты в купленной квартире, а застройщик в течение 10 дней обязан провести осмотр квартиры при участии независимого специалиста-проектировщика и специалиста по организации строительства. Выявленные дефекты застройщик обязан будет устранить в течение срока, согласованного с дольщиком.

Если этого не произойдет, то дольщик имеет право требовать от застройщика соразмерного уменьшения цены ДДУ в строительстве. И только в том случае, когда застройщик отказывается удовлетворить требования дольщика, тот вправе подать иск в суд.

Поводом к созданию вышеуказанного законопроекта является не только цель защиты прав потребителей, но и защиты самих застройщиков, комментирует Светлана Гузь.

Согласно исследованию Национального объединения строителей, количество застройщиков, сталкивающихся с проблемой злоупотребления правами потребителей, за последние два года существенно возросло. Появляются новые формы и даже целые направления в бизнесе. Фирмы предлагают услуги, целью которых является получение компенсации от застройщика за мелкие отклонения. При этом штрафы за подобные нарушения могут быть существенными, а в некоторых случая история может закончиться банкротством компании-застройщика.

Обязанность по оплате квитанций о капитальном ремонте начинается с момента внесения жилого строения в очередь. Налог не взимается с граждан, проживающих в ветхом жилье и недвижимости, отчуждаемой в пользу государства. ФЗ № 273 гласит об особом федеральном списке лиц, имеющих право на льготу. В правительстве обсуждается инициатива о введении исключения – полной отмене взимания налога на капитальный ремонт с людей, чей возраст превысил отметку 80 лет, но при условии полного отсутствия родственников. … 2 Закон о капитальном ремонте в новостройках . 3 Нужно ли платить за капитальный ремонт в новостройках . 3.1 Когда и за что платить. 3.2 Можно ли изменить или добавить вид ремонтных работ.

Плата за капремонт новостроек: важные моменты

Обязанность по оплате взносов на капитальный ремонт, наступает у собственников многоквартирных домов, включенных в региональную программу, утверждённую постановлением главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 31.12.2013 № 1638 «Об утверждении региональной программы капитального ремонта общего имущества собственников помещений в многоквартирных домах, расположенных на территории Краснодарского края, на 2014-2043 годы».

Согласно краевому законодательству, в региональную программу включаются многоквартирные дома (в том числе и те дома, все помещения в которых принадлежат одному собственнику) все квартиры в которых являются структурно обособленными помещениями, обеспечивающими возможность прямого доступа к помещениям общего пользования, за исключением домов, признанных в установленном порядке аварийными и подлежащими сносу, и многоквартирных домов, в которых имеется менее чем три квартиры.

Таким образом, законом не предусмотрено исключение домов, срок эксплуатации которых менее 5 лет («новостроек») из региональной программы.

Следовательно, новые многоквартирные дома, которые находятся на «гарантии» застройщика, также подлежат включению в региональную программу и оплате взносов на капитальный ремонт.

Ссылки на законодательство:

ст. 20 Закона Краснодарского края от 01.07.2013 № 2735-КЗ «Об организации проведения капитального ремонта общего имущества собственников помещений в многоквартирных домах, расположенных на территории Краснодарского края»: Региональная программа должна включать в себя:

1) перечень всех расположенных на территории Краснодарского края многоквартирных домов (в том числе многоквартирных домов, все помещения в которых принадлежат одному собственнику), все квартиры в которых являются структурно обособленными помещениями, обеспечивающими возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в данном многоквартирном доме, за исключением многоквартирных домов:

а) признанных в установленном Правительством Российской Федерации порядке аварийными и подлежащими сносу или реконструкции;

В 2014 году квитанции на оплату капремонта стали приходить всем. Это вызвало недовольство и недоверие: многие считали, что платить не обязаны. Вопросы возникают до сих пор. … Капитальный ремонт — нужная вещь: в ветхом доме со старой проводкой, забитыми трубами и скрипучим лифтом жить неприятно. Но не факт, что ваши платежи направят на ремонт вашего же дома. Копить деньги на капитальный ремонт можно двумя способами: платить в региональный фонд или завести спецсчет для конкретного дома. … Владельцы квартир переводят деньги на счет, чтобы они пошли на ремонт именно их дома. Траты придется обосновать: оплатить можно только ремонтные работы или целевой кредит.

Когда начисляется плата за капитальный ремонт в новостройке?

Усредненным сроком эксплуатации многоквартирных зданий является 25 лет. Это означает, что капитальный ремонт в таких домах может не проводиться четверть века. Но мало кто догадывается, что цифра не только взята по средним показателям, но и не зафиксированная ни в одном документе, а значит, не является аргументом для споров.

С 2014 г. к обязательным платежам присоединился еще один – на капитальный ремонт. Главным документом, которым нужно руководствоваться в вопросе о капремонте новостройки, служит Жилищный Кодекс. И согласно ему ст.170 собственник обязан оплачивать взносы в фонд через 1-5 лет после внесения дома в региональную программу. Привязка идет непосредственно от даты внесения новостройки в эту программу.

Начало внесения платежей

Отсчет первого месяца, в котором собственники должны вносить оплату за капремонт зависит от даты опубликования официально утвержденной программы. Но это не идентичный с выходом программы месяц, а следующий за ним. Согласно п.3 ст169 ЖК платежки начинают приходить спустя 8 месяцев после сдачи объекта.

Сайт «Реформа ЖКХ»:

• публикует рег. программу;
• позволяет проверить наличие дома в ней по вкладке с указанием адреса;
• служит платформой для подачи соответствующих обращений.

Но тут следует уточнить, что и понятие новостройка имеет свои ограничения. К такой категории домов относят здания, сданные в эксплуатацию не раньше 2016 г. И они на законных основаниях не задействуются фондом 3-5 лет после заселения жильцов. Такая разница в дате подачи в программу на капремонт связана с регионом и законами, действующими на местах. А также в течение периода, за который взносы не принимаются, здание должно быть на гарантии у компании-застройщика, обязанной ликвидировать выявленные недочеты.

Исключения

Даже проживая в новостройке, некоторые категории граждан полностью освобождаются от уплаты. К ним относятся:

• одинокие люди и семьи, возраст членов которых превышает 80 лет;
• арендаторы с заключенным договором;
• малоквартирные объекты недвижимости;
• частные лица, проживающие в неприватизированном жилье, владельцем которого являются юр. лица;
• жильцы, взявшие на себя все расходы по организации капремонта, организовавшие, например, ТСЖ, что и взимают определенную оплату в счет ремонта и пр.

Категория малообеспеченных, ветеранов, инвалидов также относятся к льготникам и если не освобождаются полностью, то имеют существенное уменьшение в платежках.

Норма ст.169 ЖК РФ возлагает обязанность вносить взносы на собственников многоквартирных домов. Освобождаются жильцы:

• если ранее капремонта уже осуществлялся за деньги самих собственников;
• при официальном признании дома аварийным.

Региональные власти могут предоставить отсрочку для жильцов определенных зданий, исходя и из климатических условий региона.

Для некоммерческого фонда суммы также устанавливает региональный законодатель, а для коммерческого – сами жильцы, но в размере не меньше установленной законом суммы. Последняя зависит от данных технической экспертизы здания.

Начало сбора взносов в Фонд капитального ремонта зависит от технического состояния жилья и время его включения в региональную программу. Дома, считающиеся новостройками . К новостройкам относятся здания, возведенные 2-3 года назад. … Если же дом не вошел в программу капитального ремонта , но оплата уже взимается, то такое положение дел является незаконным. В этом случае жильцы вправе жаловаться в полицию, местную администрацию, прокуратуру. Статья 170 ЖК РФ предусматривает отсрочку платежей для собственников квартир в новостройках . … Не платить за капремонт в новостройках можно в следующих случаях: дом находится в аварийном состоянии