Когда начинаются выплаты по ипотеке в новостройке

Процедура покупки квартиры в ипотеку: этапы и порядок действий. Правила, схемы, документы, выбор ипотечной программы и условий кредитования, как сэкономить время и деньги — пошаговая инструкция.

Особенности ипотеки в новостройках

Приобретение квартиры на первичном рынке в кредит у многих вызывает вопросы. Мы постараемся осветить все нюансы покупки квартиры в новостройке в ипотеку, расскажем, какие действия нужно предпринять, чтобы стать обладателем нового жилья и раскроем секрет низких процентных ставок.

Ипотека в новостройке: особенности

Ипотека на квартиры в новостройках имеет схожесть с обычной ипотекой, однако при ближайшем рассмотрении можно заметить ряд отличий – начиная от того, что жилье еще не сдано в эксплуатацию, а его собственником является застройщик.

Есть и другие отличия.

• Свидетельство о собственности не выдается до завершения строительства объекта и его введения в эксплуатацию.
• На квартиру, купленную в ипотеку, банк оформляет право требования, а не залог. Связано это с тем, что квартира, по сути, никому не принадлежит до завершения строительства.
• Купить новостройку в ипотеку можно на раннем этапе строительства – это делает стоимость выкупа дешевле, чем при покупке готовой квартиры.
• Проценты на ипотеку в новостройке выше, чем на вторичном рынке, однако они снижаются, как только строительство завершается и квартира переходит в залог банка.

С чего начать: четыре шага к покупке квартиры в новостройке

Покупка квартиры – ответственный этап в жизни многих семей, однако не все уделяют внимание деталям. А между тем стоит начать с составления плана действий: определиться с требованиями к будущему жилью, выбрать застройщика, банк и, наконец, оформить сделку.

Какую квартиру вы хотите?

Прежде всего стоит определиться с требованиями и к новостройке, и к квартире. Вероятно, у вас уже сложилось представление о желаемой квартире. Проанализируйте предложения на первичном рынке в своем городе, обращая внимание на следующие параметры:

• География. В каком районе находится новостройка? Многим покупателям важна транспортная доступность и то, насколько развит микрорайон – есть ли поблизости детские сады и школы, парки, торговые центры, больницы и поликлиники. Экология – еще один важный пункт, особенно в городах с активным развитием заводов.
• Качество застройки и благоустройства прилегающих территорий. При выборе новостройки обратите внимание на характеристики дома и технологию строительства – от этого зависит не только цена квартир и скорость строительства, но комфорт будущего жилья. Например, панельные дома считаются лидерами на рынке новостроек благодаря скорости строительства, однако их главный недостаток – частые строительные дефекты, недостаточная звуко- и теплоизоляция. Вместе с тем монолитные дома возводятся намного дольше, но при этом качество таких квартир намного выше.
• Особенности квартиры. Этот пункт зависит от ваших предпочтений – общая площадь и площадь комнат, ориентация окон, второй санузел и т. д.

При этом стоит всегда иметь в виду, что банки не кредитую любые объекты. Если новостройка находится в плохо развитом районе с плохой транспортной сетью или плохим подводом основных коммуникаций, ликвидность жилья может быть низкой, а значит банк может отказать в ипотеке.

Выберите застройщика

От выбора застройщика зависит многое. Благонадежность и ответственность строительной компании гарантирует качество нового дома, своевременность его введения в эксплуатацию и отсутствие проблем при приеме дома комиссией.

Обратите внимание на следующие моменты:

• Опыт работы застройщика – лучше выбирать застройщиков, работающих не первый год;
• Его репутация среди покупателей и в деловых кругах;
• Размеры переносов сроков сдачи предыдущих объектов – такое случается даже с благонадежными строительными компаниями, однако в их случае сроки не так велики;
• Отзывы в интернете и публикации в СМИ – проанализируйте посты на форумах об ипотеке, обратите внимание на статьи в газетах и журналах своего города. Они позволят составить мнение о застройщике.

При этом нельзя сказать, что застройщики, сдающие свой первый или второй дом могут быть хуже “старших” коллег. Дело в том, что не каждый банк согласится кредитовать компанию без опыта.

Выбираем банк

Еще один шаг на пути к покупке новой квартиры в ипотеку – выбор банка и ипотечной программы, условия которой будут соответствовать вашим пожеланиям. Требования к заемщикам меняются от одной кредитной организации к другой, поэтому перед принятием окончательного решения в пользу одного кредитора, ознакомьтесь с разными предложениями и оцените выгоду каждого.

На что нужно обратить внимание:

• Размер процентной ставки – от этого зависит размер переплаты по ипотеке,
• Размер первоначального взноса – многие банки попросту не предоставляют возможности получить кредит без использования средств заемщика;
• Максимальный срок – чем он больше, тем легче будет финансовая нагрузка в месяц, однако может увеличиться переплата;
• Дополнительные платежи – например, доплата за открытие и ведение счета, страхование, некоторые банки взимают доплату даже за рассмотрение заявки;
• Досрочное погашение – возможно ли они, накладываются ли штрафы или взимаются комиссии при досрочном погашении;
• Штрафные санкции при нарушении договора кредитования – например, за просрочку погашения задолженности.

Есть и другие детали. Например, возраст заемщика, стаж работы, документы, необходимые для подтверждения платежеспособности. У многих банков они не отличаются, однако стоит обратить внимание и на это – вероятно, есть определенные нюансы.

Иногда застройщик сам рекомендует банки, с которыми они сотрудничают. Банки-партнеры могут предлагать более привлекательные условия кредита, при этом проконсультироваться с кредитным менеджером можно в офисе компании-застройщика.

Оформляем сделку

Итак, квартира найдена, выгодная для вас ипотека на новостройку – тоже, осталось оформить сделку. Какие шаги необходимо предпринять, чтобы наконец приобрести недвижимость?

Порядок действий примерно такой:

• Собрав необходимый пакет документов, обратитесь в банк и подайте заявку на кредит;
• Дождитесь положительного ответа от банка;
• Получите договор долевого участия от застройщика и согласуйте его с банком,
• Зарегистрируйте сделку в органах контроля,
• Внесите первоначальный взнос, после чего банк переведет кредитные средства на счет застройщика;
• Дождитесь введения объекта в эксплуатацию, регулярно выплачивая кредит – после завершения строительства и прием здания вы сможете оформить право собственности на недвижимость.

Итого вы должны подписать три договора: кредитный договор, договор долевого участия и страхования. Есть смысл заранее попросить у банка, застройщика и страховщика шаблоны этих документов, чтобы ознакомиться с ними и получить полное представление и нюансах сделки.

Как снизить процентную ставку

Часто можно увидеть рекламу банков, которые предлагают ипотеку по очень низким процентным ставкам, однако на деле воспользоваться таким заманчивым предложением может быть сложно. Реальная ставка может быть на несколько пунктов выше, а пониженную ставку получить могут далеко не все заемщики. Минимальный процент можно получить только с другими дополнительными затратами – дополнительной страховкой или комиссией.

Однако существуют способы реально снизить процентную ставку без дополнительных затрат:

• Внести значительный первоначальный взнос – чем он больше, тем ниже ставка,
• Размер ставки зависит от срока – чем дольше срок кредита, тем выше ставка,
• Дополнительные договоры страховки также могут снизить ставку – вы можете оформить страхование жизни, права собственности и т. д.

Более выгодную ставку могут получить зарплатные клиенты банков или клиенты с положительной кредитной историей. Также процентную ставку можно снизить, покупая квартиру у застройщика, аккредитованного одним или несколькими банками. Это значит, что банк провел анализ строительной компании и может предлагать кредиты у застройщика на оптимальных для всех трех сторон условиях. При этом сроки рассмотрения заявки значительно снизятся, а шансы получить одобрение кредита – увеличатся.

Банки выдают ипотеки так, чтобы ежемесячные выплаты составляли 40-50% от доходов. Но если вы привыкли к определенному уровню жизни, то придется решить – что важнее. Имейте в виду: чем меньшую сумму вы будете перечислять в счет долга, тем дольше это будет длиться. … Самыми строгими могут быть требования к заемщику: возраст от 18 лет, но последняя выплата по ипотеке должна произойти до 65-летнего юбилея; заемщик должен проработать в надежной компании от трех месяцев на момент взятия займа и т.п. К квартирам требования намного ниже, так как новостройки считаются более надежным жильем, чем вторичное. Выбор способа покупки квартиры.

Когда начинаются выплаты по ипотеке в новостройке

Пармон Анна Сергеевна Ответственный редактор

Если вы твердо решили воспользоваться ипотечной программой одного из банков, приступайте к подаче заявлений в кредитные организации еще до поиска или окончательного выбора подходящего вам варианта жилой недвижимости. Так вы сэкономите время. Если же ваш риелтор имеет партнерские отношения с банками, узнайте, на каких условиях вы сможете получить ипотеку в этом случае. Так вы сможете сэкономить деньги.

Как поменять одну квартиру в Москве на другую: услуги риелторского агентства vs собственные силы

Срочный выкуп квартир в Москве и области: как быстро и выгодно продать жилплощадь

Юридическое сопровождение сделок с недвижимостью: как защитить имущество и деньги

СМИ «aif.ru» зарегистрировано в Федеральной службе по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (РОСКОМНАДЗОР), регистрационный номер Эл № ФС 77-78200 от 06 апреля 2020 г. Учредитель: АО «Аргументы и факты». Интернет-сайт «aif.ru» функционирует при финансовой поддержке Федерального агентства по печати и массовым коммуникациям.

Все права защищены. Копирование и использование полных материалов запрещено, частичное цитирование возможно только при условии гиперссылки на сайт aif.ru.

Ипотека — это форма залога недвижимости. Ее оформляют, когда покупают квартиру в кредит : банк дает часть денег, покупатель получает право собственности с обременением. Если не погасить кредит вовремя, банк может продать квартиру и забрать деньги в счет долга. Чтобы купить квартиру в ипотеку , нужно правильно выбрать банк и собрать документы для оформления кредита и сделки. Еще нужно разобраться с законами, залогами, правами и графиком платежей. Желательно учесть все вопросы с вычетами, чтобы после покупки вернуть НДФЛ.

Банки начнут давать россиянам отсрочку на первый взнос по ипотеке

Некоторые банки планируют разрешить заемщикам перечислять первый взнос по ипотеке через несколько месяцев после оформления кредита. Их цель — клиенты, способные купить новое жилье только после продажи имеющегося

Крупные российские банки начали адаптировать ипотечные программы для клиентов, не готовых вносить первоначальный взнос по кредиту сразу: часть из них стала давать отсрочки по выплатам.

• Альфа-банк с девелопером «Инград» в июне 2022 года начал одобрять ипотеку на новостройки с опцией перечисления первого взноса в рассрочку до 24 месяцев, рассказал РБК руководитель управления ипотечных продуктов «Инграда» Вячеслав Приймак. Представитель Альфа-банка подтвердил запуск продукта с июля.
• Московский кредитный банк дает ипотеку на новостройки с отсрочкой по взносу на три месяца, рассказал директор департамента ипотечного кредитования МКБ Игорь Селезнев. «Предложение действует с теми застройщиками, которые работают с нами по спецпрограммам, уже есть реальные выдачи. Клиенту дается три месяца на принятие решения и оформление договора после одобрения ипотеки и еще три месяца отсрочки для первоначального взноса. После завершения и оценки результатов пилота мы рассмотрим возможность увеличения отсрочки первоначального взноса на другие сроки», — добавил он. По словам Селезнева, потенциальные заемщики все чаще используют в качестве стартового взноса деньги от продажи старого жилья: «Раньше таких заемщиков было порядка 15%, а сегодня их уже 40–60%, особенно на первичном рынке».
• «Мы рассматриваем и прорабатываем возможность запуска программы, в рамках которой первоначальный взнос можно оформить в рассрочку», — сказал РБК зампред правления банка «Дом.РФ» Алексей Косяков.
• В ВТБ сообщили, что пока не планируют внедрять такую опцию для заемщиков, остальные банки из топ-20 либо не раскрыли планы, либо не ответили на запрос РБК.

Как работает отсрочка на первоначальный взнос по ипотеке

По словам Селезнева, у МКБ отсрочка похожа на бронирование: клиент заключает договор долевого участия (ДДУ) с застройщиком и кредитный договор с банком, а сама сделка по покупке жилья может состояться позднее, в зависимости от срока отсрочки. Кредитные средства зачисляются клиенту или переводятся на эскроу-счет застройщика после внесения первоначального взноса, тогда же и начинают начисляться проценты. Таким образом, заемщик имеет возможность заморозить стоимость выбранного объекта и условия по кредиту до момента внесения первого взноса по ипотеке.

Приймак описывает совместную программу с Альфа-банком так: клиент сразу подписывает и ДДУ, и кредитный договор по субсидированной ставке от застройщика, на момент покупки внесение первоначального взноса не требуется, эта сумма может перечисляться частями (рассрочка до 24 месяцев), причем первый взнос возможен через 90 дней от даты ДДУ. Представитель Альфа-банка уточнил, что это одна из вариаций программы. По его словам, если срок рассрочки по первоначальному взносу составляет от трех до 24 месяцев, то ипотечный кредит выдается банком сразу и выплачивается уже со следующего месяца, а на первоначальный взнос действует рассрочка. Если же рассрочка берется всего на три месяца, то кредит будет выдан только после полной выплаты первоначального взноса, но платежи по кредиту клиент сможет вносить с четвертого месяца.

«Это новый продукт для рынка, и если он будет совмещен с условиями субсидированной ипотеки, то будет очень востребован», — считает директор по продажам группы «Самолет» Кирилл Храпов.

Коммерческий директор группы компаний «Страна Девелопмент» Александр Гуторов сказал РБК, что подобную схему уже внедрил Промсвязьбанк (ПСБ) и продукт пользуется широким спросом. В ПСБ не ответили на вопрос РБК о том, существует ли такой продукт.

В российском менеджменте царит «культура приказа». К чему это приводит

Четыре проблемы управленческого учета в малом бизнесе

Налоговая признала сведения в ЕГРЮЛ недостоверными. Почему и что делать

Ждет ли рынок доставки монополия, если «Яндекс» купит Delivery Club

Как американский Walmart расплачивается за то, что стал слишком китайским

Герой республики: как стоматолог сбежал от родителей и заработал $1 млрд

Подсчет калорий не помогает удержать вес. Что делать вместо этого

Почему пользу веганства часто преувеличивают и чем это опасно

Почему банки готовы давать отсрочки ипотечникам

Отсрочки на первый взнос по ипотеке банки давали в 2006 году, когда рынок был гораздо менее развит, напоминает управляющий партнер компании «Метриум» Надежда Коркка: «Тогда цены на жилье очень быстро росли, из-за чего накопленных потенциальными заемщиками средств не хватало на покупку в кредит нужной квартиры. При этом дальнейшее снижение ипотечных ставок на тот момент было невозможным». По словам эксперта, сейчас на рынке сложилась похожая ситуация.

«Рост цен на рынке новостроек на 40–50% за последние два года, а также общая инфляция обесценили накопленные покупателями первоначальные взносы. Им не хватает денег, поэтому все зависит от возможности продать, скажем, старую квартиру, чтобы получить первый взнос», — объясняет Коркка.

«В целом по рынку доля заемщиков, кто в качестве первоначального взноса использует средства от продажи прежней квартиры, составляет около 20% от общего числа клиентов, приобретающих жилье в ипотеку», — оценивает руководитель центра разработки ипотечных кредитов ПСБ Марина Заботина.

По данным опроса Райффайзенбанка, который был проведен в начале 2022 года, 59% потенциальных ипотечных заемщиков планируют формировать первоначальный взнос из собственных накоплений. Четверть клиентов намерены использовать для этих целей материнский или семейный капитал. При этом по сравнению с 2021 годом значительно выросла доля тех, кто на стартовый взнос по ипотеке направит деньги от продажи недвижимости, машины или дачи, — с 4 до 13%. Первоначальный взнос по ипотеке — это барьер для заемщика, но и некая гарантия для банка, что клиент сможет в дальнейшем гасить кредит без просрочек, говорит директор вертикали «Ипотека и недвижимость» портала «Банки.ру» Артур Ахметов.

Исторически на российском рынке было много ипотечных программ с нулевым первоначальным взносом, указывает директор по развитию сервиса по сопровождению ипотечных сделок SmartDeal Михаил Светлышев. «Но затем регулятор ужесточил условия, и такие кредиты стали невыгодны для банков. Сейчас рассрочка похожа на новый вариант решить ту же задачу», — допускает он. По данным Frank RG, ипотеку без первоначального взноса сейчас выдают Сбербанк, Россельхозбанк (только по партнерским программам с застройщиками), Промсвязьбанк, Сургутнефтегазбанк и банк «Кубань-Кредит». Райффайзенбанк, «Уралсиб» и «Дом.РФ» имеют в линейках ипотеку под залог уже имеющегося жилья. Росбанк с 2013 года выдает клиентам потребительские кредиты на первоначальный взнос по ипотеке, сообщили РБК в кредитной организации.

По данным Банка России, в первом полугодии банки одобрили физлицам ипотечные кредиты на 1,88 трлн руб., на 30,1% меньше, чем за аналогичный период 2021 года. По итогам года выдачи ипотеки окажутся на 10–20% ниже прошлогодних уровней, или 4,5–5 трлн руб., спрогнозировало рейтинговое агентство НКР.

Насколько это рискованно для заемщиков и банков

В целом отказ от первоначального взноса — это повышение рисков невозврата кредита для банка, замечает Светлышев: «Очевидно, что на такие кредитные продукты есть спрос и многие банки научились правильно выстраивать кредитную политику, чтобы избежать невыплат. Не исключаю, что сейчас эта схема станет популярной, потому что банки ищут новые ресурсы для ипотечных программ».

Существует четкая статистическая зависимость между суммой первоначального взноса и уровнем риска, подчеркивает управляющий директор рейтингового агентства НКР Михаил Доронкин: «Чем выше первоначальный взнос, тем выше вероятность того, что заемщик будет качественно обслуживать кредит». Он напоминает, что Банк России целенаправленно ужесточил требования к ипотеке с низким первоначальным взносом.

Первоначальный взнос отражает способность заемщика к накоплению сбережений и характеризует его будущую платежеспособность, сказал РБК представитель ЦБ. «Кроме того, наличие первоначального взноса ограничивает риски банков, связанные с возможной коррекцией цен на жилую недвижимость и необходимостью реализации предмета залога по необслуживаемым кредитам», — добавил он.

В ЦБ напомнили, что по статистике чем ниже первоначальный взнос, тем выше риск дефолта по кредиту, причем «закономерность наиболее заметна в период ухудшения макроэкономической среды». По оценкам регулятора, во втором квартале доля выдач ипотеки с первоначальным взносом до 10% была на уровне 4%, что сопоставимо с уровнями второй половины 2021 года.

Программы с нулевым первоначальным взносом, как и опция с его отсрочкой, вряд ли будут очень популярны, полагает Ахметов: «Мы не считаем, что увидим массовые предложения от банков подобных новых продуктов». Схема ипотеки с отсрочкой первого взноса вряд ли станет массовой, соглашается Коркка. По ее словам, риски невыплаты первого взноса банки будут закладывать либо в ставку по кредиту, либо перекладывать на застройщика, что отразится на стоимости жилья.

Ипотека в новостройке : особенности. Ипотека на квартиры в новостройках имеет схожесть с обычной ипотекой , однако при ближайшем рассмотрении можно заметить ряд отличий – начиная от того, что жилье еще не сдано в эксплуатацию, а его собственником является застройщик. Есть и другие отличия. … Часто можно увидеть рекламу банков, которые предлагают ипотеку по очень низким процентным ставкам, однако на деле воспользоваться таким заманчивым предложением может быть сложно. Реальная ставка может быть на несколько пунктов выше, а пониженную ставку получить могут далеко не все заемщики.