Когда нужно продать новостройку чтобы не платить налог

Налоги с продажи квартиры: как понять, сколько должен государству, как сократить размер налога и в каком случае можно не платить. SPbHomes разбирался в тонкостях налогообложения при продаже недвижимости.

Налог с продажи недвижимости в 2021 году: что изменилось и как сэкономить

С доходов мы в большинстве случаев платим государству налог, в том числе за продажу квартиры — 13%, но в законе есть свои нюансы. Рассказываем все про налоги с продажи квартиры и как их платить.

Поделиться

Когда не надо платить налоги с продажи квартиры

Если истек минимальный срок владения

Для разных случаев он составляет три или пять лет владения.

Минимальный срок владения три года, если недвижимость:

• считается единственной и на момент сделки у продавца нет в собственности других жилых помещений. Исключение — если купить второе жилье и в течение трех месяцев продать первое;
• приватизировали;
• получили в наследство или по договору дарения от члена семьи или близкого родственника;
• передали в обмен по договору пожизненного содержания с иждивением.

В остальных случаях минимальный срок владения — пять лет.

Входите в льготную категорию

Согласно статье 407 НК РФ, от уплаты налога на имущество освобождаются герои Советского Союза и Российской Федерации, ветераны боевых действий, инвалиды, семьи военнослужащих и другие льготные категории.

Льгота предоставляется только на один вид имущества из указанных в законе:

• квартиру, часть квартиры или комнату;
• жилой дом или его часть;
• гараж и машино-место;
• хозяйственное строение;
• земельный участок.

Например, если у ветерана в собственности есть квартира, земельный участок и гараж, освободить от налога он сможет только один из объектов на выбор.

Пенсионерам, инвалидам и владельцам хозяйственных строений площадью до 50 кв. м льгота рассчитывается автоматически, подтверждать самостоятельно ее не надо. Остальные могут получить льготу через Госуслуги или в ближайшем центре МФЦ — его рассмотрят и дадут ответ в течение 30 суток.

Продали по цене покупки или ниже

• Если недвижимость была продана дешевле, чем покупалась, но не меньше, чем за 70% кадастровой стоимости, которая рассчитывается на 1 января того года, в котором заключили сделку.
• Квартира продана по цене покупки, и эта стоимость не меньше 70% кадастровой цены.

Сколько платить

По Федеральному закону от 02.07.2021 № 305-ФЗ доход с продажи недвижимости физлицом облагается налогом НДФЛ в размере 13% для налоговых резидентов России и 30% для нерезидентов.

Налоговые резиденты — это люди, которые находятся в России не меньше 183 дней в году. Такой статус могут иметь и иностранцы, а россияне, постоянно живущие за границей, могут налоговыми резидентами не быть.

Исключение: сотрудники ведомств в командировках и российские военные, которые служат в других странах.

Как рассчитать налог при продаже недвижимости

НДФЛ = Стоимость квартиры х 13%

Стоимость квартиры — сумма, указанная в договоре купли-продажи, или 70% от кадастровой стоимости жилья — зависит от того, какая из цифр больше.

Кадастровая стоимость имущества — это цена недвижимости, которую определяет государство по методу массовой оценки жилья в определенном регионе. Она учитывает только общие характеристики жилья: транспортную доступность, местную инфраструктуру и район.

Узнать кадастровую стоимость жилья можно на сайте Росреестра.

Новые условия уплаты налогов при продаже квартиры в 2021 году

Появились льготы для дольщиков

Для участников жилищно-строительных кооперативов и покупателей квартир в новостройках и квартир по договору долевого участия срок владения отсчитывается с момента оплаты, а не с даты регистрации права собственности . Теперь, если купить квартиру на этапе котлована и через три года продать ее, когда дом достроят, налог платить не придется.

Сократился срок получения налогового вычета

Согласно Федеральному закону от 20.04.2021 № 100-ФЗ, получить налоговый вычет после продажи квартиры, земельного участка и дома станет проще. Теперь не надо составлять декларацию НДФЛ-3 — достаточно подать заявление в личном кабинете налогоплательщика для физических лиц. Налоговая сама соберет все данные и отправит предзаполненное заявление в личный кабинет. Останется только перепроверить данные и добавить дополнительную информацию.

Как сэкономить на налогах: применить налоговый вычет или вычесть расходы на покупку

Применить фиксированный вычет. Он уменьшает сумму, с которой необходимо платить налог. Максимальный размер вычета — 1 млн рублей для жилых помещений и 250 000 для гаражей и других нежилых объектов. Он применяется ко всем проданным объектам за год в целом, если их было несколько.

Например, Михаил за год продал квартиру за 7 млн рублей и дачный участок с жилым домом за 3 млн рулейб. За счет вычета ему нужно будет заплатить налог не с 10 млн рублей, а с 9 млн рублей (7 млн рублей + 3 млн рублей — 1 млн рублей).

Если при этом цена продаваемой недвижимости меньше 1 млн рублей, то платить налог не надо, так как его полностью покроет вычет.

Если собственников несколько, вычет 1 млн или 250 000 рублей распределяется между совладельцами пропорционально их доле.

Вычесть расходы на покупку недвижимости. Вы можете заплатить только за разницу между суммой покупки и продажи квартиры. Если квартиру получали по программе реновации, учитываются траты на покупку квартиры, которую сдали в обмен на новую.

Например, Юлия покупала квартиру за 10 млн рублей, а продала за 12 млн рублей. НДФЛ она заплатит не за 12 млн рублей, а только за 2 млн рублей, так как вычла 10 млн рублей в качестве расхода. В итоге она заплатит налог в размере 260 000 рублей (13% от 2 млн рублей).

Как получить вычет

Заявление подают через личный кабинет налогоплательщика для физических лиц. Для этого понадобятся копии договоров купли-продажи, мены и т. д. Если хотите вычесть расходы, понадобятся банковские выписки, платежные поручения и другие документы, подтверждающие факт купли-продажи и сумму сделки.

Налоговые органы проверят и соберут информацию и пришлют предзаполненное заявление для утверждения. Если подать информацию до 1 марта следующего года, оно придет до 20 марта. Если позже — в течение 20 суток после подачи. Решение о возврате принимают в течение трех дней, а деньги в случае положительного решения перечисляют в течение 15 суток.

Как заплатить налог

Есть три способа подать декларацию по форме НДФЛ-3 — через Госуслуги, сайт ФНС или в налоговой инспекции по месту регистрации до 1 декабря текущего года. Если не заплатить, будут начисляться пени в размере 1/300 от текущей ставки рефинансирования Центрального банка РФ за каждый день просрочки.

Если продать жилое имущество меньше чем за 1 млн руб. или нежилое за 250 тыс. руб., декларацию подавать не надо.

Финуслуги — это первая платформа личных финансов, на которой можно открывать вклады, покупать страховки, брать кредиты в разных банках и компаниях, а также инвестировать и управлять своими продуктами 24/7 онлайн в едином личном кабинете.

Новые правила получения налогового вычета за продажу квартиры: поправка 2020 года о сроках владения квартиры. Минимальный срок владения жильём для получения налогового вычета. … Сейчас установлено, чтобы освободить от налогообложения доход от продажи жилой недвижимости, её нужно продержать в собственности не менее пяти лет (для объектов, приобретённых после 01.01.2016) или не менее трёх лет (для объектов, приобретённых до 01.01.2016) (п. 4 ст. 217.1 НК РФ). Также минимальный срок составляет три года для жилья, в отношении которого соблюдается хотя бы одно из следующих условий

Налог с продажи квартиры: кто и когда должен платить

Все, что касается вопросов налогообложения, – очень важно, но зачастую запутанно и непонятно для человека, который с этим никогда не сталкивался. В России несколько раз за последние 10 лет менялось законодательство в отношении налогов от продажи квартиры. Последние поправки вступили в силу в 2020 году. Благодаря им часть продавцов недвижимости освобождается от уплаты, но кому-то все же придется отчитаться перед государством. Чтобы не попасть в неприятную ситуацию, лучше заранее разобраться в вопросе.

Платить или не платить?

Налог от продажи квартиры платит тот, кто продал имущество и получил за это прибыль, то есть владелец. Заплатить также придется и тем продавцам, которым посчастливилось унаследовать жилье или получить его в дар от близкого родственника. На сегодняшний день размер налога для физических лиц составляет привычные нам 13% для резидентов Российской Федерации и 30% — для иностранных граждан и тех россиян, кто постоянно не проживает в нашей стране. Хорошая новость заключается в том, что размер налога от продажи квартиры можно существенно сократить или вовсе избежать.

Ключевым показателем при расчете суммы налога является срок владения имуществом. Это определенный законом период, по окончании которого владельцу жилья не нужно сдавать налоговую декларацию и выплачивать подоходный налог.

До 1 января 2016 года минимальный срок владения составлял 3 года. То есть недвижимость, приобретенную до 2016 года, можно было продать по истечении этого периода и не отчитываться. При этом сумма, полученная в результате продажи, вообще не имеет никакого значения и даже декларацию не нужно было подавать. Исходя из того, что сейчас уже 2020 год, все владельцы жилья, приобретенного до 2016 года, могут смело его продавать, не делясь при этом с государством.

С 1 января 2016 года минимальный срок увеличился до 5 лет. То есть тот, кто купил квартиру с 1 января 2016, сможет сэкономить на налогах только по истечении пятилетнего периода.

С 1 января 2020 года в силу вступили некоторые поправки. Владеть продаваемой квартирой по-прежнему нужно не менее 5 лет, однако появился ряд условий, благодаря которым этот период может быть сокращен до 3 лет.

Налог от продажи квартиры не надо платить по истечении 3 лет, если:

• жилье было получено в собственность в результате приватизации;
• имущество приобретено в результате подписания договора ренты после смерти его владельца;
• недвижимость перешла по наследству или была передана в дар родственником, членом семьи;
• продаваемая недвижимость является единственным жильем владельца. Если продавец состоит в браке, тогда учитывается вся недвижимость, которая находится во владении супругов, даже если в качестве владельца указан только один супруг. Это условие не относится к брачному договору, который разделяет имущество;
• квартира продается в течение 90 дней с момента покупки нового жилья. Например, семья приобретает вторую квартиру и регистрирует право собственности на нее. С момента регистрации у владельцев есть три месяца для того, чтобы продать старую квартиру и не платить при этом налог.

Перечисленные исключения не относятся к нежилым помещениям. Апартаменты, гаражи и дачи без уплаты налогов можно будет продавать через 5 лет.

Условия для продаваемого дома распространяются и на земельный участок, с которым его реализуют. Если частный дом является, например, единственным жильем, тогда участок, на котором он расположен, также не подлежит налогообложению после 3 лет собственности.

Для наглядности мы свели требования и минимальные сроки владения в таблицу.

Условия	Минимальный срок владения
Недвижимость приобретена до 1 января 2016 года	3 года
Недвижимость приобретена в период с 1 января 2016	5 лет
Недвижимость, приобретенная с 1 января 2016 года, — была получена по наследству или в подарок от родственника — была приватизирована — является единственным жильем — продается в течение 90 дней со дня покупки новой квартиры	3 года

Разберем несколько примеров.

📌 Ситуация 1. Квартира куплена в сентябре 2013 года. Начиная с сентября 2016 года, ее можно реализовывать, не делясь с государством.

📌 Ситуация 2. Дом был получен в наследство. В этом случае неважно, в каком году это произошло, продавать без уплаты налога можно через 3 года.

📌 Ситуация 3. Единственная квартира куплена в 2016 году или позже, например, в 2017 году. Продать ее без уплаты налога с продажи можно будет в 2020 году, то есть через 3 года.

📌 Ситуация 4. Вторая квартира приобретена в 2020 году. Прибыль не будет подлежать налогообложению в 2025 году.

Как посчитать минимальный срок владения имуществом?

Срок владения домом, квартирой или комнатой начинается с даты регистрации в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). До 2016 года владельцу выдавалось Свидетельство о праве собственности, в котором можно посмотреть эту дату. Сегодня дату регистрации содержит выписка из ЕГРН.

Важно помнить, что для жилья минимальный срок в статусе собственности составляет 60 месяцев или 36 месяцев. Это значит, что для продажи не надо дожидаться наступления календарного года, достаточно будет отсчитать необходимое количество месяцев. Необходимый срок владения наступает в то же самое число, которое указано как дата регистрации. Например, если квартира была куплена 1 сентября 2015 года, то продавать ее без уплаты налога можно будет 2 сентября 2020 года. Если эта дата выпадает на выходные или праздничные дни, то она сдвигается на ближайший рабочий день.

Для квартир, приобретенных по договору долевого участия на стадии стройки, срок владения начинается только после того, как будет зарегистрировано право собственности в Росреестре, а не в момент передачи ключей застройщиком.

Часто владельцы такого жилья ошибочно считают, что становятся собственниками во время подписания ДДУ или акта приемки-передачи уже готовой квартиры. К сожалению, месяцы или даже годы ожидания завершения строительства в срок владения не засчитываются.

Если квартира была получена долями, то срок владения считается от момента регистрации первой доли. Например, у владельца в собственности с 2014 года находилась ¼ квартиры, а в 2018 году он унаследовал оставшуюся часть. Срок владения всей квартирой будет отсчитываться от даты регистрации ¼ доли, то есть от 2014 года.

Считаем размер налога

Теперь, зная про сроки в 5 лет и 3 года и дополнительные условия, можно подождать с продажей положенное время и не платить налог. Но жизненные ситуации бывают разные, иногда приходится продавать имущество срочно, тогда надо понимать, какой суммой придется поделиться с государством.

Если квартира появилась в собственности до 2016 года, налог берут с той суммы, которая указана в договоре купли-продажи. Например, владелец продает квартиру за 5 560 000 рублей, тогда размер налога составит 5 560 000 х 0,13 = 722 000 рублей.

Для недвижимости, купленной после 2016 года, размер налога с продажи квартиры рассчитывается от кадастровой стоимости, взятой по состоянию на 1 января того года, в котором жилье продается. Узнать ее можно с помощью бесплатного сервиса Росреестра, введя кадастровый номер жилья.

На него умножают цену квартиры по договору, и, в зависимости от результата, за основу расчета берут либо сумму с коэффициентом, либо договорную стоимость. Звучит сложно, поэтому разберем на примере.

📌 Пример 1. Стоимость квартиры по договору – 4 750 000 рублей. Кадастровая стоимость составляет 7 415 000 рублей, умножаем ее на понижающий коэффициент и получаем 5 190 000 рублей. В данном случае эта цифра получилась больше, чем цена квартиры по договору (4 7500 000 рублей), поэтому налог будет высчитывать из нее. Перечислить в налоговую инспекцию придется: 5 190 000 х 0,13 = 674 765 рублей.

📌 Пример 2. Квартиру продают за 6 375 000 рублей. Кадастровая стоимость – 7 415 000 рублей, с понижающим коэффициентом – 5 190 000 рублей. Поскольку это число оказалась меньше, чем сумма в договоре, то для расчета берется договорная стоимость, то есть 6 375 000 рублей. Налог на прибыль составит: 6 375 000 х 0,13 = 828 750 рублей.

Если кадастровая стоимость жилья, находящегося во владении с 1 января 2016 года, неизвестна, тогда сумму налоговых выплат рассчитают по продажной стоимости, то есть от той суммы, за которую ее продают.

Как видно из примеров, налог от продажи квартиры может вылиться в весьма существенную сумму. Существует два легальных способа, как можно его сократить.

Как снизить размер выплат?

Способ 1 подойдет тем, кто приобретал квартиру на собственные средства или в ипотеку и имеет на руках все подтверждающие документы. В этом случае налог выплачивается от разницы между стоимостью приобретенного жилья и ценой, за которую его продают.

📌 Пример. Квартира приобреталась за 2 115 000 рублей, продается за 3 670 000 рублей, кадастровая стоимость – 3 200 000 рублей. У владельца на руках есть договор, который подтверждает, что он купил жилье за 2 115 000 рублей. Государству нужно будет выплатить 13% от разницы между покупкой и продажей: (3 670 000 – 2 115 000) х 0,13 = 202 150 рублей.

Если бы владелец стал продавать эту же квартиру, учитывая ее кадастровую стоимость – 3 200 000 рублей, то размер налога был бы в разы выше. 3 200 000 х 0,7 = 2 240 000 рублей, что меньше суммы, указанной в договоре – 3 670 000 рублей, поэтому налог будут отсчитывать от нее. Таким образом налог составит: 3 670 000 х 0,13 = 477 100 рублей, что в 2 раза больше, чем при использовании первого способа.

❗️ Если продавец планирует сократить сумму налога приведенным выше способом, важно не забыть подать декларацию и предоставить документы о ранее произведенных расходов (то есть подтвердить факт того, что квартира была куплена ранее). За владельца налоговая это не сделает, и могут возникнуть проблемы.

Способ 2 позволяет сократить размер налога, воспользовавшись имущественным вычетом, который составляет 1 000 000 рублей. Этот способ в большей степени подойдет тем, у кого нет документов, подтверждающих расходы на квартиру, например, если жилье было подарено или перешло по наследству, а минимальный срок владения еще не наступил.

📌 Пример. Квартира была получена в наследство. Владелец продает ее за 4 180 000 рублей. Расчет производится следующим образом: (4 180 000 – 1 000 000 (имущественный вычет)) х 0,13 = 413 000 рублей.

Посчитаем размер налога с продажи квартиры, учитывая кадастровую стоимость – 5 300 000 рублей. 5 300 000 х 0,7 = 3 710 000 рублей. Цена на квартиру – 4 180 000 рублей – выше, поэтому из нее и рассчитывается налог: 4 180 000 х 0,13 = 543 000 рублей. Счет опять не в пользу расчетов по кадастровой стоимости.

Пользоваться правом на имущественный вычет при продаже можно каждый год. Если продавец реализует за год сразу несколько квартир, то 1 000 000 рублей будет распределен между ними. Те, кто воспользуется этим способом, также обязательно должны подать декларацию на налоговый вычет – сама налоговая без соответствующего документа его вычитать не будет.

❗️ При реализации квартиры за ту же цену, за которую она была приобретена, налог платить не надо, если прошло уже положенное количество времени. Но обязательно придется подать налоговую декларацию.

Если у владельца есть документы, подтверждающие расходы на приобретение имущества, он может воспользоваться обоими способами.

Произведя несложные расчеты, продавец сам определит, какой из вариантов поможет больше сократить размер налога.

Также налог платить не потребуется при продаже квартиры по договору цессии (уступке права требования). Например, жилье было приобретено в 2018 году на старте продаж. Через два года, к моменту завершения строительства, но до получения ключей, владелец решил эту квартиру продать. Поскольку недвижимость еще не находится в собственности, продавец передает права на нее покупателю. Формально цена такой квартиры остается той, что указана в договоре, однако рыночная цена может оказаться выше. Этим пользуются инвесторы, которые приобретают квартиры на этапе строительства котлована и потом перепродают на более высокой стадии готовности.

Таким образом, современное законодательство позволяет либо не платить налог от продажи квартиры, либо существенно сократить его.

Советы продавцам квартир:

1. Перед продажей посчитать срок владения жильем, учитывая дату приобретения – до 2016 года или после. Если необходимые сроки уже прошли, не переживать о налоге.
2. Если минимальный срок владения еще не наступил, узнать кадастровую стоимость квартиры.
3. Посчитать размер налога, учитывая кадастровую стоимость и разные способы сокращения выплат, описанные выше.
4. Не забыть предоставить в налоговую инспекцию декларацию и оплатить налог до 30 апреля следующего года. В 2020 году в связи с угрозой распространения коронавируса и введением режима самоизоляции срок подачи декларации был продлен до 30 июля, но заплатить налог необходимо до 15 июля.

Полезные стати о недвижимости читайте на нашем сайте, а выбрать подходящий жилой комплекс поможет каталог новостроек SPbHomes.

Когда не надо платить налоги с продажи квартиры. Если истек минимальный срок владения. … Для участников жилищно-строительных кооперативов и покупателей квартир в новостройках и квартир по договору долевого участия срок владения отсчитывается с момента оплаты, а не с даты регистрации права собственности . Теперь, если купить квартиру на этапе котлована и через три года продать ее, когда дом достроят, налог платить не придется. … За счет вычета ему нужно будет заплатить налог не с 10 млн рублей, а с 9 млн рублей (7 млн рублей + 3 млн рублей — 1 млн рублей). Если при этом цена продаваемой недвижимости меньше 1 млн рублей, то платить налог не надо , так как его полностью покроет вычет.

В каких случаях граждане могут продать квартиру без уплаты налога

С доходов в России нужно платить налог, и продажа квартиры или дома не исключение. Но налог взимается лишь с разницы между той ценой, по которой вы купили квартиру, и той, по которой продали. А в ряде случаев его вообще не придется платить или можно уменьшить

Единственное жилье

Если вы владеете квартирой три года, при ее продаже вам не придется подавать декларацию и платить налоги.

Важное условие — это должно быть единственное жилье, то есть на момент сделки в собственности не должно быть другой квартиры.

Это не единственное жилье

Если вы владеете квартирой пять лет и она не ваше единственное жилье, вы также можете продать ее без уплаты налога.

Но есть и оговорка: если новую квартиру купили в течение 90 дней до продажи той, по которой считают налог, минимальный срок опять‑таки составит 3 года.

Пример

Первую квартиру вы приобрели в феврале 2017 года, а в ноябре 2019 года купили еще одну. В феврале 2020 года старую можно продать без налога. Минимальный срок владения для нее составит 3 года, хотя на момент сделки это не единственное жилье.

Квартира в наследство

Если квартира — наследство или подарок близкого родственника или получена через приватизацию, ее можно продать без налога через 3 года, даже если это не единственное жилье.

Есть документы о покупке

Если у вас есть договоры, расписки, квитанции из банка, которыми вы можете подтвердить, что при покупке квартиры и последующей ее продаже вы дохода не получили, то декларацию придется подать, а платить налог — нет.

Документов о покупке не осталось

Если документов, подтверждающих расходы на покупку квартиры, нет, то вы можете получить налоговый вычет. 1 млн руб. — максимальная сумма, с которой в таком случае вы платить налог не будете.

В этом году вы продаете за 3,1 млн руб. квартиру, которую купили в 2018 году за 2,6 млн руб. Получается, квартира находилась в собственности менее минимального предельного срока владения. Договора, расписки или квитанции из банка о ее покупке не осталось.

Нужно подать налоговую декларацию в 2020 году. Ваш налог можно рассчитать по формуле:

(3 100 000 руб. — 1 000 000 руб.) X 13% = 273 000 руб.

Если при продаже этой квартиры у вас есть документы о ее покупке, то вы заявляете в декларации не имущественный вычет, а уменьшаете полученный от продажи квартиры доход на сумму документально подтвержденных расходов:

С доходов в России нужно платить налог , и продажа квартиры или дома не исключение. Но налог взимается лишь с разницы между той ценой, по которой вы купили квартиру, и той, по которой продали . А в ряде случаев его вообще не придется платить или можно уменьшить. … В феврале 2020 года старую можно продать без налога . Минимальный срок владения для нее составит 3 года, хотя на момент сделки это не единственное жилье. Квартира в наследство. Если квартира — наследство или подарок близкого родственника или получена через приватизацию, ее можно продать без налога через 3 года, даже если это не единственное жилье. Есть документы о покупке.